Đánh giá thực trạng công tác giao đất cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa thành phố thanh hóa giai đoạn 2013 2017

Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa .... Do đó, việc

LÊ CHÍ THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2018

LÊ CHÍ THANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2014 - 2017

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 7.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN – 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Lê Chí Thanh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu

sắc PGS, TS Đàm Xuân Vận, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời

gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Quản lý Đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường – UBND thành phố Thanh Hóa, Văn phòng Đại diện Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các khu công nghiệp tại thành phố Thanh Hóa đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lê Chí Thanh

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU x

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 3

1.1.1 Dự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định phát triển 3

1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư 4

1.1.3 Sự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 6

1.1.4 Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất 7

1.1.5 Nguyên tắc sử dụng đất 7

1.1.6 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 8

1.1.7 Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 9

1.1.8 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 10

1.1.9 Cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất 10

1.2 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam 13

1.2.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước 13

1.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên phạm vi cả nước 15

1.2.3 Về công tác giao đất 15

1.2.4 Về cho thuê đất 16

1.2.5 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất 17

1.3 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới

và Việt Nam 18

1.3.1 Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới 18

1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 22

1.3.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất 22

1.3.2 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên cả nước 23

1.4 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 25

1.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 25

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 25

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 27

2.2.1 Địa điểm 27

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 28

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 28

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý, phân tích số liệu và biểu đạt kết quả 29

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 35 3.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu

tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 37 3.2.1 Đánh giá thực trạng phân bổ quỹ đất cho các đơn vị hành chính thành phố Thanh Hóa 37 3.2.2 Đánh giá cơ chế, chính sách và ưu đãi trong việc thu hút dự án

đầu tư 40 3.3 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017 43 3.3.1 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu giai đoạn 2014-2017 43 3.3.2 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo hình thức sử dụng đất 45 3.3.3 Đánh giá thực trạng các dự án đầu tư các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 theo mức độ triển khai thực hiện dự án đầu tư 46 3.3.4 Đánh giá thực trạng triển khai thực hiện dự án theo lĩnh vực đầu tư của các dự án được giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất giai đoạn

2014-2017 47 3.3.5 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014-2017 tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 48

3.3.6 Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư ngoài KCN, CCN giai đoạn

2014-2017 theo hình thức sử dụng đất 54

3.3.7 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức qua kết quả điều tra (35 tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) 57

3.3.8 Đánh giá chung về kết quả đạt được trong công tác giao đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017 62

3.3.9 Đánh giá kết quả thanh tra, kiểm tra sử dụng đất của các tổ chức vi phạm pháp luật về đất đai từ 2014-2017 66

3.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất tại thành phố Thanh Hóa 69

3.4.1 Tồn tại, nguyên nhân 69

3.4.2 Giải pháp 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Giá trị sản xuất thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2017 33 Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu về mức sống dân cư 35 Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính thành phố Thanh Hóa năm

2017 37 Bảng 3.4: Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính năm 2017 thành phố Thanh Hóa 38 Bảng 3.5: Kết quả công tác giao đất có thu tiền, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 43 Bảng 3.6 Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất 45 Bảng 3.7: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư trong giai đoạn

2014 – 2017 46 Bảng 3.8: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư giai đoạn 2014 –

2017 47 Bảng 3.9: Thực trạng các dự án đầu tư trong KCN, CCN giai đoạn 2014 – 2017 49 Bảng 3.10: Kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện

dự án đầu tư giai đoạn 2014 – 2017 theo hình thức sử dụng đất 50 Bảng 3.11: Các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất trong KCN, CCN giai đoạn 2014 – 2017 51 Bảng 3.12: Các dự án thuê đất trả tiền hàng năm trong KCN, CCN giai đoạn

2014 – 2017 52 Bảng 3.13: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017 53 Bảng 3.14: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư tại các KCN, CCN giai đoạn 2014-2017 53

Bảng 3.15: Thực trạng công tác giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp 54 Bảng 3.16: Thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự

án đầu tư ngoài KCN, CCN 55 Bảng 3.17: Thực trạng công tác thuê đất để thực hiện dự án đầu tư ngoài KKC, CCN 55 Bảng 3.18: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các KCN, CCN giai đoạn 2014-2017 56 Bảng 3.19: Thực trạng triển khai thực hiện dự án đầu tư ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp giai đoạn 2014-2017 57 Bảng 3.20: Tổng hợp kết quả điều tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa 58 Bảng 3.21: Tổng hợp ý kiến của cán bộ làm công tác giao đất, thuê đất tại tỉnh Thanh Hóa 61 Bảng 3.22: Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các

tổ chức dự án thành phố Thanh Hóa 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Thống kê diện tích đất cả nước năm 2015 14 Hình 4.1 Bản đồ thành phố Thanh Hóa 30 Hình 3.1: Thể hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 - 2015 44

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau Trong tiến trình phát triển lịch sử của xã hội đất đai đã trở thành một nguồn tài sản quý giá của con người Con người dựa vào đất đai để làm ra của cải nuôi sống mình, không có đất thì không có một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và quan trọng là sẽ không có sự tồn tại của con người Song đất đai là nguồn tài nguyên tự nhiên có giới hạn về không gian, diện tích, trong khi đó sự phát triển của kinh tế, gia tăng dân số cũng như nhu cầu ngày càng tăng lên đang gây áp lực lớn đối với quỹ đất của mỗi vùng, của mỗi quốc gia

Với vị trí địa lý thuận lợi, thành phố Thanh Hóa có thể thu hút được rất nhiều dự án đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ thương mại, phát triển đô thị Các dự án đầu tư đã và đang triển khai thực hiện góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng của thành phố Thanh Hóa Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác giao đất, cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã

và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung thành phố Thanh Hóa nói riêng Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu

quả tốt nhất Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư trên địa thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 -2017” là rất cần thiết

- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật đất đai trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất

- Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật từ Trung ương đến địa phương về công tác giao đất, cho thuê đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để công tác quản

lý đất đai tại thành phố Thanh Hóa nhằm sử dụng đất hợp lý hơn, tiết kiệm và

có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.1.1 D ự án đầu tư và vai trò của dự án đầu tư trong việc hoạch định

phát tri ển

Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với thuật ngữ dự án đầu tư Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản

2 điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 giải thích “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất

bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau, các cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư dưới từng góc độ như sau:

Về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài

Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Thứ nhất, dự án đầu tư là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một các có hiệu quả nhất

Thứ hai, dự án đầu tư là phương tiện để gắn kết giữa kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định hướng xác định của kế hoạch

Thứ ba, dự án đầu tư góp phần giải quyết quan hệ cung - cầu về vốn trong phát triển kinh tế - xã hội và giải quyết quan hệ cung - cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường

Thứ tư, dự án đầu tư góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải biến bộ mặt kinh tế - xã hội của từng vùng, của cả nước

Do có các vai trò trên nên dự án đầu tư còn gọi là các dự án phát triển rất được coi trọng trong hệ thống kế hoạch hóa hiện nay ở nước ta Nó là công

cụ để triển khai thực hiện nhiệm vụ, mục tiêu của kế hoạch với hiệu quả kinh

tế - xã hội cao nhất [15]:

1.1.2 Đất đai và vai trò của đất đai đối với các dự án đầu tư

Khác với các ngành và lĩnh vực khác, đất đai trong các dự án đầu tư được quan tâm dưới góc độ là địa điểm Xác định đất đai, nói đúng hơn là xác định địa điểm bố trí dự án là một trong những chìa khóa để thực hiện thành công các dự án đầu tư Trừ các dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, các dự

án đầu tư ít quan tâm đến các tính chất vật lý, hóa học, sinh học, độ màu mỡ của đất đai, mà quan tâm nhiều đến vị trí của đất đai, địa điểm Địa điểm bố trí dự án được đánh giá thông qua các khía cạnh sau:

- Vấn đề cung - tiêu: địa điểm bố trí dự án gây khó khăn hay thuận lợi cho việc cung cấp các nguyên, nhiên vật liệu đầu vào và tiêu thụ sản phẩm của dự án

- Kết cấu hạ tầng (điện, cấp và thoát nước, nhà ở, thông tin liên lạc, giao thông,…) có đáp ứng được yêu cầu của dự án hay không? Có thuận lợi

Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch

sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động Sự tồn tại và phát triển của đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển của loài người, không có đất đai thì không thể có sự sống và không có sự tồn tại và phát triển của bất cứ một xã hội loài người nào Vì vậy, đất đai không chỉ là tài nguyên

vô cùng quý giá mà còn là điều kiện sống của muôn loài

Đất đai tham gia vào mọi hoạt động của đời sống và sản xuất Rõ ràng

là nếu như không có đất đai thì sẽ không có bất kì một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào Vai trò của đất đai về mặt này được thể hiện:

+ Thứ nhất, đất đai là địa điểm cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống diễn ra

+ Thứ hai, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của

xã hội Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai

có vị trí khác nhau Đối với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp, đất đai là địa điểm để xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng, bến bãi,… đất đai cung cấp nguồn nguyên liệu cho một số ngành sản xuất như ngành công nghiệp sản xuất gạch ngói, xi măng, gốm sứ, Đối với các hoạt động sản xuất nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt và vai trò hết sức quan trọng, là tư liệu sản xuất chủ yếu và không thể thay thế được Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động, mà còn cung cấp thức ăn cho cây trồng, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất, nó có ý nghĩa vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động Thông qua đất đai và sản xuất nông nghiệp để tạo ra các thực phẩm nuôi sống con người

Vì vậy, có thể khẳng định đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sản xuất và đời sống của con người Dưới bất cứ một thời đại nào, một chế độ

xã hội nào, đất đai cũng là một vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước Giao và cho thuê đất là một trong những công tác quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Vì vậy công tác này có ảnh hưởng đến sản xuất

và đời sống của toàn xã hội Vậy đối với các dự án đầu tư, công tác giao và cho thuê đất có vai trò và tầm quan trọng như thế nào?

1.1.3 S ự cần thiết của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất Điều 4 của Luật giải thích:

- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [7]

- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”[7]

Luật Đất đai 2013 cũng đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất Điều 3 của Luật giải thích:

- “Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết

định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” [8]

- “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao

quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [8]

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong các nguồn huy động vốn là vay ngân hàng Tuy nhiên, tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất (trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê), thuế chấp tài sản hình thành trên đất (trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm) Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn huy động khác là điều kiện để chủ đầu

tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.1.4 Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.5 Nguyên tắc sử dụng đất

Theo Điều 11 Luật Đất đai 2003; Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định việc sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan [7] [8]

1.1.6 C ăn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

-“ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” [8]

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai

là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý

và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai

sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản

4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất

1.1.7 Thời hạn giao và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003, Điều 126 Luật Đất đai năm

2013 quy định thời hạn sử dụng của các loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự

án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [7] [8]

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể

thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài

để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình

đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

1.1.8 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai 2003, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 [7] [8] Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư

1.1.9 C ơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 11, thông qua ngày 15/4/1992 ban hành Hiến pháp năm 1992 (Điều 58)

- Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28/11/2013 ban hành Hiến pháp năm 2013 (Điều 54)

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,

2013 và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004;

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền

sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011;

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011;

- Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đất trồng lúa

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

+ Quyết định số 599/2013/QĐ-UBND ngày 12/02/2013 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định về trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương, địa điểm đầu tư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất

để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

+ Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/3/2015 thay thế Quyết định số 599/2013/QĐ-UBND ngày 12/02/2013 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định về trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương, địa điểm đầu tư, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa theo Luật đất đai năm 2013

+ Quyết định số 1542/2015/QĐ-UBND ngày 27/4/2015 về việc Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

+ Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

+ Quyết định số 2344/2016/QĐ-UBND ngày 04/7/2016 về Ban hành quy định về ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

+ Quyết định số 2721/2016/QĐ-UBND ngày 21/7/2016 về Quy định mức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

1.2 Tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tại Việt Nam

1.2.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước

1.2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước

Theo kết quả Phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm

2016 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Quyết định số BTNMT ngày 28/9/2017 [2]:

2311/QĐ-Tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích

tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổng diện tích tự nhiên cả nước

Hình 1.1: Thống kê diện tích đất cả nước năm 2015

Theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên và bằng 39,25% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là 343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng Diện tích đất giao cho các đối tượng để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích tự nhiên của cả nước

1.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên phạm vi cả nước

Theo điều 10 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản

đồ hiện trạng sử dụng đất thì chỉ tiêu thống kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao sử dụng bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và cộng đồng dân cư Phân theo đối tượng được Nhà nước giao quản lý bao gồm: Cộng đồng dân cư; Ủy ban nhân dân cấp xã; Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức khác

1.2.3 Về công tác giao đất

Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai

năm 2013 quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà

nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền

sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và

cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan Những quy định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục về giao đất Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất cho từng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ Theo Luật Đất đai năm

2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã thay đổi so với Luật Đất đai năm

2003, theo đó căn cứ giao đất, cho thuê đất không còn căn cứ vào quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất mà căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện

1.2.4 Về cho thuê đất

Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Như vậy, Nhà nước cho thuê đất

là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

Việc Nhà nước cho các đối tượng sử dụng đất thuê đất nhằm mục đích:

- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh

- Góp phần sử dụng đầy đủ và hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai, thực hiện tốt quản lý Nhà nước đối với đất đai Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người

sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn

Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành Theo khoản 8,

điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định

trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

1.2.5 Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia

Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai, luôn có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay Trong khi Luật Đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập chung chủ yếu ở Chính phủ thì đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt Luật Đất đai 2013 đã có sự thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý Nhà nước ở cấp tỉnh, cấp huyện nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động của chính quyền địa phương Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về giao đất, cho thuê đất, Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất

Quy định này nhằm đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

1.3 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác giao đất, cho thuê đất ở một số nước trên thế giới

Một số nước trên thế giới, với tình hình kinh tế - xã hội riêng đều có cơ chế xử lý vần đề đất đai phù hợp với đất nước mình để có thể tận dụng hiệu quả tài sản đất, đảm bảo thu lợi từ quyền sở hữu đất đai và ngăn chặn tình trạng thất thoát tài sản đất trong quá trình quản lý nền kinh tế - xã hội theo hướng hội nhập kinh tế quốc tế

1.3.1.1 Giao đất, cho thuê đất ở Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền

cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội

Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục

vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi

Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Về chế độ giao đất: trước năm 1862 pháp luật đất đai ở Mỹ chủ yếu dùng hình thức công khai đấu giá bán đất công (tương tự như hình thức giao đất có thu tiền ở nước ta hiện nay); còn từ giai đoạn 1862 trở về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang việc cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (tương tự như hình thức giao đất không thu tiên ở nước ta hiện nay) (Lê Gia Chinh, 2014) [4]

Về chế độ thuê đất: Luật pháp Mỹ quy định quy định quan hệ chủ đất (Land Lord) và người thuê (Tenant) là tương đối chi tiết, cụ thể: người thuê không có đất mà chỉ có một số quyền lợi, đồng thời còn phải mang quyền lợi cho chủ đất; thuê mướn là có kỳ hạn cố định, nếu quá một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng, đáo hạn thì quan hệ thuê mướn mặc nhiên hết hiệu lực

Kỳ hạn sử dụng cũng có thể căn cứ vào việc tính toán tiền thuê và phương pháp chi trả để xác định, nếu một bên không thông báo việc kết thúc trước theo thời gian quy định thì việc thuê mướn đương nhiên vẫn tiếp tục Ngoài

ra, còn có các hình thức thuê “tùy ý”, thuê đất “không chiếm hữu”, thuê đất

“có chiếm hữu”, thuê đất “thả nổi”… phân biệt bằng tiền thuê và nghĩa vụ của các bên (chủ đất, người thuê) khi có sự sai khác về chiếm hữu và sử dụng (Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng, 2012) [3]

1.3.1.2 Giao đất cho thuê đất ở Trung Quốc

Trước năm 1978, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Cho đến khi Hiến pháp năm 1982 được ban hành thì toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung

và đất đô thị nói riêng Theo quy định của Hiến pháp năm 1982, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển

nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Ở thời kỳ này, Trung Quốc không thừa nhận trao đổi đất đai như một loại hàng hóa theo quan hệ thị trường Đặc biệt, Trung Quốc không hạn chế việc Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, càng làm gia tăng việc sử dụng đất kém hiệu quả Tuy nhiên, trong thực

tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chính thức” Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng (Lưu Quốc Thái, 2006) [24]

Luật Đất đai năm 1986 quy định cơ cấu sử dụng đất đai thông qua việc giao đất và cho thuê đất có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Lưu Quốc Thái, 2006) Năm 1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước (Nguyễn Minh Hoàn, 2013) [6]

1.3.1.3 Giao đất, cho thuê đất ở Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang,…

- Loại II Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác

mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ,…

- Loại III Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai Đài Loan)

Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất

để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai Đài Loan)

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân

sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai Đài

Loan) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a) [1]

1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất

Việc khai thác và sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam Điều này cũng đúng cả với những nước khác trên thế giới Những phương cách trong đó đất đai được sử dụng, được xác lập quyền

sở hữu hay chuyển giao giữa các thế hệ có ảnh hưởng sâu rộng đến các mặt kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi nước Điều này đặc biệt đúng với Việt Nam nơi đã có những thay đổi lớn về chính sách sử dụng đất đai trong thời gian qua Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng góp phần đẩy mạnh sự nghiệp phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế, từng bước “nắm chắc, quản chặt, khai thác có hiệu quả” nguồn tài nguyên đất đai

Theo đánh giá tổng quan, công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ngày càng đi vào thực chất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã bám sát và tuân thủ quy hoạch, góp phần tích cực vào việc sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Tình trạng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương đã giảm đáng kể Vai trò giám sát của người dân được tăng cường, phát huy tính dân chủ, minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai Đặc biệt, đã khoanh định quỹ đất sản xuất nông nghiệp hợp lý, bảo

vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị cũng được mở rộng, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý đất đai hiện nay Đó là, chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển của các ngành, lĩnh vực, các dự án đầu tư và kế hoạch sử dụng đất ở nhiều địa phương còn chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và

nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình trạng vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất, phải liên tục điều chỉnh quy hoạch Quy hoạch đất chủ yếu thiên về các mục tiêu quản lý hành chính mà chưa tính tới hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững nên chưa phát huy tối đa tiềm năng đất đai Nhiều địa phương chưa thực hiện đúng chủ trương sử dụng tiết kiệm đất nông nghiệp Thêm vào đó là tình trạng sử dụng không hiệu quả của đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, sân bay, cảng nước sâu, sân golf và khu nghỉ dưỡng

1.3.2 Thực trạng công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án hiện nay trên cả nước

Công tác giao và cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong thời gian qua đã đạt được triển khai khá đồng bộ, đúng quy định pháp luật, đã thu hút nhiều dự án đầu tư trong nước và quốc

tế với quy mô lớn cả về đất đai và vốn đầu tư

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã từng bước được hoàn thiện, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”

Về công tác quy hoạch sử dụng đất, nhìn chung chất lượng còn hạn chế chưa có dự báo chính xác về nhu cầu sử dụng đất, các ngành, các địa phương khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các địa phương dẫn đến tình trạng liên tục phải điều chính bổ sung

Hệ thống hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, không đồng bộ, thống nhất, thiếu thông tin so với nhu cầu, gây không ít khó khăn cho công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án

Công tác giải phóng mặt bằng còn rất khó khăn, thời gian của nhiều dự

án còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thi công và làm tăng chi phí đầu tư

Công tác kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất còn gặp nhiều khó khăn, việc triển khai công tác thanh tra, kiểm tra và ban hành các kết luận thanh tra còn chậm; việc xử lý vi phạm chưa triệt để, hiệu quả chưa cao, các chế tài xử lý chưa đủ mạnh để ngăn chặn các vi phạm pháp luật đất đai, thiếu sự phối hợp thường xuyên với các cấp chính quyền địa phương dẫn đến hiệu lực của công tác thanh tra, kiểm tra còn hạn chế

Vấn đề phân cấp, phân quyền trong giao đất, cho thuê đất, đã bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng dự án "treo" xuất hiện ngày càng nhiều, gây lãng phí tài nguyên đất, làm ảnh hưởng đến đời sống người dân trong vùng dự án Đây là nội dung cần sớm được sửa đổi nhằm phát huy hiệu quả quỹ đất

- Nguyên nhân chính của những tồn tại

+ Nguyên nhân khách quan: Những năm qua chính sách pháp luật về đất đai có nhiều thay đổi, rất nhiều văn bản dưới Luật theo đó cũng được ban hành, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, nhưng cũng còn không ít những vấn đề chưa rõ, chưa cụ thể, thậm trí còn trồng chéo, mâu thuận, chưa nhất quan khó thực hiện; nhiều vấn đề phát sinh trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được

điều chỉnh và xử lý kịp thời

+ Nguyên nhân chủ quan: Công tác chỉ đạo, điều hành, tham mưu của

các cơ quan chuyên môn còn nhiều bất cập Chất lượng nguồn nhân lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là cấp cơ sở còn yếu, năng lực giải quyết công việc về đất đai còn nhiều thiếu sót, có những mặt còn yếu kém; sự phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa chặt chẽ

1.4 Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất đối với các dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

1.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Một thực trạng rất đáng quan tâm hiện nay đối với công tác giao và cho thuê đất là tình trạng giao và cho thuê đất tràn lan để thực hiện các dự án đầu

tư Thực trạng này đang diễn ra ở khắp các địa phương trong cả nước Điều này thể hiện ở việc các khâu thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư và năng lực tài chính của các chủ đầu tư chưa chặt chẽ, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các “dự án treo” Việc giao và cho thuê đất tràn lan cũng dẫn đến một hệ quả là chúng ta không thể quản lý tốt việc sử dụng đất của các dự án đầu tư, dẫn đến việc nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.4.2 Tình hình sử dụng đất của các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

Việc giao và cho thuê đất tràn lan hiện nay góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lợi dụng để đầu cơ đất đai, không đầu tư vào đất để chờ chuyển nhượng cho các nhà đầu tư để ăn chênh lệch Theo như đánh giá của một số nhà chuyên môn thì nếu chúng ta cứ giao và cho thuê đất như hiện nay

mà không có tính toán thì chẳng mấy chốc quỹ đất đai sẽ hết Rất nhiều địa phương với chủ trương phát triển kinh tế đã tiến hành giao và cho thuê đất

càng nhiều càng tốt mà hoàn toàn không tính đến đất dự trữ cho tương lai Đây là điều đáng phải bàn vì nếu đã sử dụng ở hiện tại chúng ta sẽ phải hy sinh cho tương lai Việc giao và cho thuê tràn lan và thiếu tính toán cũng có thể làm mất cân đối ngành, lĩnh vực của địa phương, ví dụ như có nhiều dự án cùng đầu tư vào một lĩnh vực, hoặc khả năng sinh lời của dự án thấp,… Đây

là những nguyên nhân trực tiếp làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Tuy nhiên, công tác giao và cho thuê đất thời gian qua cũng đã đạt được rất nhiều kết quả tích cực Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương

đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều, Trung tâm hành chính công tỉnh Thanh Hóa làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước đây Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây lãng phí đất Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giao đất, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1 Địa điểm

Đề tài được tiến hành trong phạm vi thành phố Thanh Hóa (37 xã, phường)

2.2.2 Th ời gian nghiên cứu

- Thời gian: từ tháng 7/2017 đến tháng 07/2018

2.3 Nội dung nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu 4 nội dung sau:

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa và tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Thanh Hóa

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Thanh Hóa

- Tình hình quản lý đất đai thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014-2017;

- Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2017

Nội dung 2: Đánh giá thực trạng giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 – 2017

- Đánh giá thực trạng giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư

- Đánh giá thực trạng cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện

thuê đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư tại KCN, CCN

- Đánh giá thực trạng công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư ngoài KCN, CCN

Nội dung 3: Đánh giá việc sử dụng đất của các tổ chức để thực hiện dự

án đầu tư tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2014 – 2017

Nội dung 4: Khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

- Khó khăn, tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

- Giải pháp khắc phục trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Ph ương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu, tài liệu có sẵn tại các cơ quan quản lý: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa;

- Các số liệu khác về giao đất, cho thuê đất thu thập trên các Websites của Chính Phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý Đất đai, UBND tỉnh Thanh Hóa, Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa, UBND thành phố Thanh Hóa…

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

- Thu thập các thông tin, số liệu về tình hình quản lý sử dụng đất bằng phương pháp điều tra trực tiếp 35 tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực địa

- Phỏng vấn 20 cán bộ thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, quản lý đất

tư xây dựng của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, cụ thể: