Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại địa bàn khảo sát. Mời các bạn cùng tham khảo!
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia, do đó, sự can thiệp của Nhà nước qua pháp luật là cần thiết để đảm bảo an toàn và ổn định cho thị trường bất động sản (TTBĐS) Luật KDBĐS 2014 đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, giúp các chủ thể thực hiện KDBĐS dễ dàng hơn Tuy nhiên, pháp luật về KDBĐS vẫn còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện, với nhiều quy định cụ thể còn thiếu và khó khăn trong việc thi hành Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời chỉ đạo các cơ quan tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan và hoàn thiện hệ thống pháp luật về KDBĐS.
Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sôi động và phát triển, nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi với núi, biển và nhiều danh thắng đẹp Đà Nẵng không chỉ là điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam mà còn được công nhận là một trong những thành phố đáng sống nhất châu Á, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy hệ thống pháp luật liên quan đến KDBĐS tại Đà Nẵng vẫn còn nhiều vướng mắc cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thành phố trong tương lai.
Tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” cho luận văn Thạc sĩ Luật học nhằm giải quyết các vấn đề hiện tại trong lĩnh vực này.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Giáo trình, sách chuyên khảo
Đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này, bao gồm sách chuyên khảo của PGS.TS Đỗ Văn Đại với tiêu đề "Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015" do NXB Hồng Đức phát hành, cùng với tác phẩm "Pháp luật KDBĐS" của tác giả Lưu Quốc Thái, xuất bản bởi NXB Lao động, Tp.
Hồ Chí Minh (2018) và Nguyễn Minh Tuấn (2011) đã đề cập đến những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc đăng ký bất động sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của quy trình này đối với sự phát triển kinh tế và xã hội Nguồn tài liệu từ Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của việc quản lý bất động sản tại Việt Nam.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam được thể hiện qua các công trình nghiên cứu của Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, và Đinh Văn Ân, cùng với PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung Những tác phẩm này, mặc dù được biên soạn trước khi Luật KDBĐS 2014 được ban hành, vẫn cung cấp kiến thức lý luận pháp luật cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trường bất động sản Chúng tạo nền tảng cho việc hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài có thể kể đến như:
Luận án “Pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Vũ Anh năm 2012 tại Học viện Khoa học Xã hội nghiên cứu Luật KDBĐS 2006 và các văn bản liên quan, nhằm xây dựng cơ sở lý luận và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS Mặc dù công trình nghiên cứu này rất quy mô, nhưng vẫn chưa thể dự báo hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn cho đến nay.
Luận văn "Pháp luật về hợp đồng KDBĐS ở Việt Nam" của Nguyễn Thị Xuân, năm 2014, tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, phân tích các quy định liên quan đến hợp đồng KDBĐS Tuy nhiên, tác phẩm chưa đi sâu vào các khía cạnh khác của pháp luật KDBĐS như chủ thể kinh doanh, loại bất động sản kinh doanh, hoạt động đầu tư KDBĐS, và dịch vụ bất động sản Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành, để lại nhiều vấn đề chưa được khai thác.
Các công trình nghiên cứu liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) bao gồm các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật Nổi bật là bài viết của Nguyễn Thị Hồng Nhung với tiêu đề “Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai”, được đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử vào ngày 09/07/2018, cùng với các nghiên cứu khác như của Đoàn Thị Ngọc Hải.
Pháp luật về các loại hình kinh doanh bất động sản (KDBĐS) ở Việt Nam đã được đề cập trong nhiều tài liệu quan trọng, bao gồm bài viết trên Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp ngày 21/11/2019 Ngoài ra, Nguyễn Linh và Hồng Quý (2020) đã phân tích vấn đề dừng dự án ở đèo Hải Vân và chấp nhận bồi thường Nguyễn Văn Cường cũng nhấn mạnh thực tiễn giải quyết tranh chấp bất động sản và những yêu cầu cần thiết đối với pháp luật về đăng ký bất động sản.
Các nghiên cứu hiện tại đã cung cấp cái nhìn ban đầu về pháp luật KDBĐS tại Việt Nam, nhưng chưa đi sâu vào phân tích toàn diện các quy định pháp luật này, đặc biệt là sau sự ra đời của Bộ luật Dân sự 2015 Hơn nữa, chưa có nghiên cứu nào về việc thực hiện pháp luật KDBĐS tại thành phố Đà Nẵng, điều này đã thúc đẩy tác giả lựa chọn đề tài này để nghiên cứu.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được xây dựng trên nền tảng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đồng thời phân tích đường lối và chính sách phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến kinh doanh bất động sản, đồng thời chỉ ra những sự rườm rà và chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành Phương pháp này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ luận văn.
- Phương pháp thống kê: Nhằm thống kê các văn bản pháp luật điều chỉnh về KDBĐS Việt Nam Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương 1 và 2
Phương pháp nghiên cứu so sánh các quy định về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong hệ thống pháp luật Việt Nam sẽ được áp dụng để đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tiễn tại nước ta, đặc biệt là thành phố Đà Nẵng Phương pháp này sẽ được triển khai chủ yếu trong chương 3 của bài viết.
Trong luận văn, hệ thống các phương pháp nghiên cứu được áp dụng một cách linh hoạt và kết hợp, tùy thuộc vào nội dung và vấn đề nghiên cứu cụ thể Việc sử dụng đồng thời các phương pháp nghiên cứu giúp tạo ra sự liên kết chặt chẽ, tránh tình trạng áp dụng rời rạc và tách biệt.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn là một công trình khoa học nghiên cứu sâu rộng và có hệ thống về pháp luật kinh doanh bất động sản Những đóng góp mới nổi bật của luận văn được thể hiện qua các nội dung chính sau đây:
Luận văn đã làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS), bao gồm khái niệm KDBĐS, các đặc điểm đặc trưng của pháp luật này, và cơ sở khoa học cho việc xây dựng pháp luật về KDBĐS Ngoài ra, bài viết cũng đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật KDBĐS Những vấn đề lý luận này sẽ là nền tảng để tiếp cận các quy định pháp luật hiện hành và định hướng cho việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS.
Luận văn này phân tích và đánh giá thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong những năm gần đây, chỉ ra những hạn chế và bất cập trong các quy định pháp luật cũng như thực tiễn thực hiện KDBĐS tại Đà Nẵng Đồng thời, luận văn kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều luật để hoàn thiện khung pháp lý về KDBĐS, nhằm bảo đảm quyền kinh doanh của người dân và nâng cao hiệu quả hoạt động KDBĐS Các kiến nghị được đưa ra dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, phù hợp với chủ trương của Đảng về cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đồng thời đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là yếu tố cốt lõi trong mối quan hệ xã hội và pháp luật, nhưng khái niệm về tài sản vẫn còn mang tính chất liệt kê và chưa tổng hợp Theo pháp luật hiện hành, tài sản được định nghĩa bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, phân chia thành hai loại chính: bất động sản và động sản Bất động sản là một loại tài sản quan trọng, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 105 BLDS 2015.
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài nguyên trong lòng đất mà còn tất cả sản phẩm do lao động con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, cây trồng và các yếu tố liên quan đến đất đai, cùng với các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Có nhiều cách để xác định đặc điểm của bất động sản từ các quan điểm khác nhau Dựa trên những quan điểm này, một số đặc điểm cơ bản của bất động sản có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
Thứ nhất, bất động sản có tính bất động, không thể di dời
Thứ hai, bất động sản có tính không đồng nhất về giá
Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm
Thứ tư, bất động sản có tính thanh khoản kém
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản có thể được phân chia thành ba loại chính dựa trên hoạt động đầu tư xây dựng.
6 động có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, với tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm này không chỉ có tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, bất động sản nhà đất chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản ở Việt Nam và trên toàn thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Các loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong lĩnh vực nông nghiệp và phát triển bền vững.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Định nghĩa về kinh doanh đã được ghi nhận trong các đạo luật quan trọng nhất về doanh nghiệp như Luật Công ty 1990, Luật Doanh nghiệp 1999, Luật Doanh nghiệp 2005, 2014 và hiện nay là Luật Doanh nghiệp 2020 Theo khoản
Theo Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, "kinh doanh" được định nghĩa là việc thực hiện liên tục các công đoạn trong quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ, với mục đích tìm kiếm lợi nhuận Định nghĩa này nhấn mạnh các hành vi của chủ thể kinh doanh và mục đích của những hành vi đó, thay vì tập trung vào kết quả cụ thể mà các bên đạt được trong thực tế.
Khái niệm "hoạt động thương mại" trong Luật Thương mại 2005 rất gần gũi với khái niệm "kinh doanh" trong pháp luật hiện hành Theo Điều 3, khoản 1 của Luật này, "hoạt động thương mại" được định nghĩa là những hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động sinh lợi khác.
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, "kinh doanh" và theo Luật Thương mại 2005, "hoạt động thương mại" đều nhằm mục đích sinh lợi, nhưng hai định nghĩa này lại khác nhau về phương pháp mô tả cách thức, hành vi và quá trình thực hiện.
1 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr 14
1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cục bộ và khu vực, tính lâu dài và tính ảnh hưởng lẫn nhau, tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh so với các lĩnh vực khác.
Thứ nhất, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao
Thứ hai, kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực
Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động lâu dài
Thứ tư, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.1.2.3 Phân loại kinh doanh bất động sản
Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản có thể dựa trên đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Do đó, kinh doanh bất động sản có thể được chia thành nhiều loại khác nhau.
Kinh doanh bất động sản có thể được phân loại thành hai loại chính: kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, dựa trên nguồn gốc của bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Kinh doanh bất động sản có sẵn bao gồm việc giao dịch các nhà công trình xây dựng và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi Trước đây, hoạt động này ít được pháp luật đề cập do nền kinh tế chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa, tập trung và bao cấp Trong bối cảnh đó, Nhà nước đóng vai trò trung tâm, quản lý trực tiếp mọi hoạt động sản xuất và phân phối Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, dẫn đến sự hạn chế trong phát triển thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực xây dựng phương án và kế hoạch kinh doanh, mọi giai đoạn của quá trình sản xuất và kinh doanh đều phải tuân theo sự chỉ đạo của Nhà nước.
*Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản, với vai trò là một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau Nó sở hữu những đặc điểm riêng biệt, đồng thời cũng chịu ảnh hưởng từ các văn bản luật chung và các văn bản luật chuyên ngành khác.
1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay bao gồm nhiều loại văn bản, được phân chia theo cấp độ như luật, nghị định và thông tư.
1.2.3 Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các thủ thể kinh doanh bất động sản và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, miễn là các thỏa thuận này không vi phạm quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch
Tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản trong khu vực không nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng và an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4 Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm các quy định về điều kiện và phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản Điều này bao gồm các chủ thể kinh doanh bất động sản, khách hàng tham gia vào các hoạt động này, và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh bất động sản kinh doanh bao gồm các loại bất động sản và các điều kiện cần thiết để đưa chúng vào kinh doanh Đồng thời, cũng quy định về việc công khai thông tin liên quan đến bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng, đối tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên Ngoài ra, nó còn quy định hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, cũng như các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực này.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến vi phạm trong kinh doanh bất động sản bao gồm các hành vi bị cấm, xử lý vi phạm hành chính, xử lý vi phạm dân sự và xử lý vi phạm hình sự.
1.2.5 Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản 1.2.5.1 Đảm bảo tính công khai, minh bạch
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), tính công khai và minh bạch là yếu tố then chốt để đảm bảo hoạt động hiệu quả và tuân thủ quy luật thị trường Đối với một quốc gia đang phát triển với dân số đông và nhu cầu nhà ở cao, KDBĐS mang lại tiềm năng lớn Vì vậy, việc xây dựng chính sách phát triển và cơ chế hiệu quả cho lĩnh vực này là yêu cầu cấp thiết hiện nay Tuy nhiên, tình trạng đầu cơ và kích cầu ảo đang làm cho thị trường bất động sản trở nên bất ổn, dẫn đến sự biến động không lường trước.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã chứng kiến "cơn sốt" giá nhà đất, nhưng thông tin về lĩnh vực này vẫn còn thiếu minh bạch và không đầy đủ, dẫn đến việc quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo Do đó, việc xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản cần hướng tới việc đảm bảo công khai và minh bạch trong hoạt động này, vì đây được coi là chìa khóa cho sự thành công của thị trường Minh bạch không chỉ là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển đồng bộ và khách quan của kinh doanh bất động sản, mà còn liên quan đến tất cả các cấp, ngành, cơ quan quản lý nhà nước và hệ thống pháp luật liên quan.
Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đang trở nên phổ biến và phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đầy biến động trong những năm gần đây Sự phát triển này chịu ảnh hưởng từ nhiều quy định pháp lý, bao gồm Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Bộ luật Dân sự.
2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… nhưng vẫn không thể tránh hết được các rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch bất động sản
1.2.5.3 Đảm bảo phát triển bền vững
Bất động sản (BĐS) mang bản chất cố định, không di dời, nên mọi hoạt động kinh doanh đều xoay quanh lĩnh vực này Do đó, các cơ chế và chính sách không phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội sẽ ngay lập tức tác động đến BĐS, gây ra xáo trộn xã hội và ảnh hưởng đến nền kinh tế Trong những năm qua, chính sách về đất đai đã có sự thay đổi đáng kể, từ việc nhà nước không coi đất đai là hàng hóa đến việc công nhận đất đai là tài sản có giá trị Quyền sử dụng đất của người dân đã được mở rộng, cho phép chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, tạo điều kiện cho người sử dụng đất và nhà đầu tư BĐS có thêm cơ hội trong việc tiếp cận, tạo lập, mua bán, cho thuê và phát triển các dịch vụ trung gian về BĐS.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
*Về loại chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo Luật KDBĐS 2014, chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hộ gia đình có thể là một chủ thể kinh doanh bất động sản trong một số trường hợp cụ thể.
Theo Khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS 2014 và Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cơ cấu chủ thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định tương tự như cơ cấu chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 không công nhận "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là chủ thể kinh doanh.
*Về điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
Thứ hai, có vốn pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng
*Đối với các chủ thể là chủ đầu tư dự án BĐS còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư Cụ thể: 4
Thứ hai, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án:
*Về phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Đối với hành vi kinh doanh này, pháp luật quy định khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể:
Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước,
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ,
2.1.2 Quy định pháp luật về bất động sản được đưa vào kinh doanh 2.1.2.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Hộ gia đình có khả năng đầu tư vào nhà ở xã hội và các dự án bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh, với tổng vốn đầu tư không vượt quá 20 tỷ đồng, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
3 Xem các Khoản 13 - 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014; Khoản 7 – 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014
4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có thể được kinh doanh quyền sử dụng đất.
Quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng phân loại thành hai loại: nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Nhà, công trình xây dựng có sẵn là những công trình đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng, trong khi nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Các điều kiện để nhà và công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh áp dụng cho cả hai loại bất động sản này.
Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở
Nhà ở, theo định nghĩa năm 2014, là công trình xây dựng phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân Đây là loại bất động sản do con người đầu tư xây dựng, với mục đích chính là tạo ra nơi cư ngụ và thực hiện các hoạt động sống hàng ngày Tùy thuộc vào tập quán, điều kiện kinh tế và nhu cầu, mỗi gia đình có thể có những tiện nghi và công năng khác nhau cho không gian sống của mình.
Kinh doanh quyền sử dụng đất là một hình thức kinh doanh bất động sản, trong đó quyền sử dụng đất được coi là đối tượng chính Mặc dù quyền sử dụng đất không được xem là bất động sản, nhưng do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật thường tránh sử dụng thuật ngữ này Khác với việc kinh doanh nhà hay công trình xây dựng, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất tập trung vào việc khai thác và quản lý quyền sử dụng đất.
*Quy định riêng đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ nhất, dự án bất động sản phải các có giấy tờ sau:
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để giao dịch.
Thứ ba, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.2.2 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Đây là yêu cầu nhằm mục đích đảm bảo an toàn cho khách hàng trong giao dịch kinh doanh bất động sản Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Thứ nhất, về địa điểm, phương tiện công khai:
Thứ hai, về nội dung thông tin công khai, gồm:
5 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3 Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản
*Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo Khoản 2 Điều 17 Luật KDBĐS 2014 Các loại hợp đồng này bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, công chứng, chứng thực bắt buộc
Thứ hai, công chứng, chứng thực tự nguyện
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 17 Luật KDBĐS 2014, hiệu lực của hợp đồng được xác định bởi thỏa thuận của các bên và có thể có ba thời điểm khác nhau: (1) thời điểm thỏa thuận; (2) thời điểm công chứng, chứng thực; và (3) thời điểm ký kết hợp đồng Trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc công chứng, hiệu lực sẽ bắt đầu từ thời điểm ký hợp đồng Điều này cho thấy "thời điểm thỏa thuận" được ưu tiên để xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
2.1.3.2 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các đối tượng được phép mua, nhận chuyển nhượng, thuê và thuê mua bất động sản từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm nhiều thành phần khác nhau.
- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thuê bất động sản để sử dụng Họ cũng được phép mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép mua hoặc thuê mua nhà và công trình xây dựng Việc này nhằm sử dụng cho các mục đích như văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, đảm bảo tuân thủ đúng công năng sử dụng của các bất động sản đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
13 bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định theo mẫu trong Phụ lục của Nghị định 76/2015/NĐ-CP, nhưng các bên không bắt buộc phải tuân theo nguyên bản Thay vào đó, các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng, miễn là hợp đồng vẫn đảm bảo đầy đủ các nội dung chính theo Điều 18, Điều 47 và Điều 53 của Luật KDBĐS Nội dung cụ thể trong hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và không được trái với quy định pháp luật tại Điều 7 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
*Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
2.2.1 Những kết quả đạt được
Từ năm 2015 đến 2020, thành phố Đà Nẵng đã hoàn thành các chỉ tiêu nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các mục tiêu được giao bởi Trung ương, chính phủ Kết quả này đã được Bộ Chính trị đánh giá cao trong báo cáo tổng kết 10 năm thực hiện kết luận số 48/KL-TW về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2020.
2.2.1.2 Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cơ bản để đất đai tham gia vào các giao dịch bất động sản.
- Về quy hoạch, đô thị
2.2.2 Những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh
Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật
Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng
Thứ tư, về nhà ở xã hội
2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc
Các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở và công trình xây dựng tương lai cần được củng cố và nghiêm khắc hơn để hiệu quả trong việc ngăn chặn, răn đe và phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.
Thứ ba, các quy định hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc
Các quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản được phân loại theo loại hình kinh doanh và yêu cầu cụ thể đối với chủ thể, bao gồm điều kiện thành lập doanh nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định và phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản.
Tùy thuộc vào từng loại hàng hóa, có những quy định cụ thể về điều kiện kinh doanh, bao gồm nhà, công trình xây dựng, nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai Một yêu cầu quan trọng là công khai thông tin về bất động sản để bảo đảm quyền lợi của khách hàng và quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Các quy định cơ bản về hợp đồng kinh doanh bất động sản có sự khác biệt rõ rệt so với các hợp đồng thương mại khác, bao gồm yêu cầu về hình thức, đối tượng tham gia mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua, và phương thức thanh toán Do đó, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm cả luật chung và các luật liên quan khác.
Đầu tư trong kinh doanh bất động sản là yếu tố quan trọng cho sự phát triển của thị trường Do đó, các quy định trong luật Đầu tư, luật Nhà ở, luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản cần được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường này.
Hiện nay, Nghị định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được ban hành, quy định rõ các hành vi vi phạm và mức xử phạt tương ứng Đánh giá về quy định pháp luật và thực tiễn tại Đà Nẵng cho thấy đã đáp ứng nhu cầu của các chủ thể kinh doanh bất động sản, mặc dù vẫn tồn tại một số quy định gây khó khăn Tuy nhiên, các cơ quan chức năng đã cung cấp hướng dẫn cụ thể, giúp giải quyết các trường hợp vướng mắc trong thực tiễn.