Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng như giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại địa bàn khảo sát. Mời các bạn cùng tham khảo!
Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia, vì vậy sự tham gia của Nhà nước qua các quy định pháp luật là cần thiết để tạo ra một thị trường BĐS an toàn và ổn định Luật KDBĐS 2014 đã thiết lập một khung pháp lý vững chắc, tuy nhiên, lĩnh vực này vẫn còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện, với nhiều quy định cụ thể còn thiếu sót Thực tế cho thấy việc thi hành pháp luật trong KDBĐS gặp khó khăn, khiến các cơ quan quản lý Nhà nước thường lúng túng trong việc giải quyết tranh chấp Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường BĐS, chỉ đạo các cơ quan, ban ngành hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến KDBĐS.
Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có hoạt động đầu tư bất động sản sôi động nhất Việt Nam nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi với núi và biển cùng nhiều danh thắng nổi tiếng Thành phố này không chỉ là điểm đến du lịch hấp dẫn mà còn được công nhận là một trong những thành phố đáng sống hàng đầu châu Á, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy hệ thống pháp luật về đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng vẫn còn nhiều vướng mắc cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thành phố trong tương lai.
Tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” làm luận văn Thạc sĩ Luật học nhằm giải quyết những vấn đề liên quan đến lĩnh vực này.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Giáo trình, sách chuyên khảo
Đến nay, đã xuất hiện nhiều tài liệu giáo trình và sách chuyên khảo liên quan đến đề tài, đáng chú ý là cuốn sách của PGS.TS Đỗ Văn Đại với tiêu đề "Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015" do NXB Hồng Đức phát hành, cùng với tác phẩm "Pháp luật KDBĐS" của tác giả Lưu Quốc Thái, xuất bản bởi Nxb Lao động, Tp.
Hồ Chí Minh (2018) và Nguyễn Minh Tuấn (2011) đã đề cập đến những vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc đăng ký bất động sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của quy trình này trong việc đảm bảo quyền sở hữu và phát triển bền vững Nguồn tài liệu từ Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các khía cạnh pháp lý và thực tiễn liên quan đến bất động sản.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam được trình bày qua các tác phẩm như "Quản lý nhà nước đội với thị trường bất động sản ở Việt Nam" của Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga, cùng với "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Đinh Văn Ân chủ biên, và "Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam" do PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung chủ biên Mặc dù các công trình này được biên soạn trước khi Luật KDBĐS 2014 ban hành và chưa cập nhật các quy định pháp luật hiện hành, nhưng chúng vẫn cung cấp những kiến thức lý luận pháp luật cơ bản, là nền tảng cho việc nghiên cứu pháp luật về KDBĐS.
Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài có thể kể đến như:
Luận án "Pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của tác giả Vũ Anh tại Học viện Khoa học Xã hội (2012) nghiên cứu Luật KDBĐS 2006 và các văn bản liên quan, nhằm xây dựng cơ sở lý luận cho pháp luật KDBĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện Dù là một công trình nghiên cứu quy mô, luận án vẫn không thể dự đoán hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn cho đến nay.
Luận văn "Pháp luật về hợp đồng KDBĐS ở Việt Nam" của Nguyễn Thị Xuân, năm 2014, tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, phân tích các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, tác phẩm không đi sâu vào các khía cạnh khác của pháp luật KDBĐS như chủ thể kinh doanh, loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, hoạt động đầu tư và dịch vụ bất động sản Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
Ngoài ra, có nhiều công trình nghiên cứu và bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS), tiêu biểu như bài viết của Nguyễn Thị Hồng Nhung với tiêu đề “Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai” đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 09/07/2018, cùng với các nghiên cứu khác của Đoàn Thị Ngọc Hải.
Pháp luật về các loại hình kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam đã được đề cập trong bài viết trên Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, đăng ngày 21/11/2019 Bên cạnh đó, Nguyễn Linh và Hồng Quý (2020) đã thảo luận về việc dừng dự án ở đèo Hải Vân và chấp nhận bồi thường Ngoài ra, nghiên cứu của Nguyễn Văn Cường về thực tiễn giải quyết tranh chấp bất động sản đã chỉ ra những yêu cầu cần thiết đối với pháp luật về đăng ký bất động sản.
Các nghiên cứu hiện tại đã cung cấp cái nhìn sơ bộ về pháp luật KDBĐS tại Việt Nam, nhưng chưa thực sự sâu sắc và toàn diện trong việc phân tích các quy định pháp luật này, đặc biệt là sau khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành Hơn nữa, chưa có công trình nào tập trung vào thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS tại thành phố Đà Nẵng, điều này đã thúc đẩy tác giả lựa chọn đề tài này để nghiên cứu.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng dựa trên phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đồng thời phân tích các đường lối và chính sách phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về kinh doanh bất động sản, đồng thời chỉ ra những sự rườm rà và chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành Phương pháp này sẽ được sử dụng xuyên suốt trong luận văn.
- Phương pháp thống kê: Nhằm thống kê các văn bản pháp luật điều chỉnh về KDBĐS Việt Nam Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương 1 và 2
Trong bài viết này, chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh các quy định về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong hệ thống pháp luật Việt Nam để đưa ra các kiến nghị phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố Đà Nẵng Phương pháp này sẽ được triển khai chủ yếu trong chương 3 của bài viết.
Trong luận văn, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng linh hoạt và kết hợp một cách đồng bộ, tùy thuộc vào từng nội dung và vấn đề nghiên cứu cụ thể Điều này cho phép các phương pháp không chỉ được sử dụng riêng lẻ mà còn phối hợp chặt chẽ, tạo ra sự liên kết trong quá trình triển khai nghiên cứu thực tế.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn là một công trình khoa học nghiên cứu sâu sắc và có hệ thống về pháp luật kinh doanh bất động sản Những đóng góp nổi bật của luận văn được thể hiện qua các nội dung chính sau đây:
Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản và quan trọng về pháp luật KDBĐS, bao gồm khái niệm KDBĐS, đặc điểm đặc trưng của pháp luật này, cơ sở khoa học trong việc xây dựng pháp luật KDBĐS, và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật liên quan Những luận điểm này sẽ tạo nền tảng để tiếp cận các quy định hiện hành về KDBĐS và định hướng cho việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Luận văn phân tích và đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) và thực tiễn thực hiện trong những năm gần đây, chỉ ra những hạn chế và bất cập trong các quy định pháp luật cũng như những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn KDBĐS tại Đà Nẵng Để hoàn thiện pháp luật KDBĐS, luận văn kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật KDBĐS, nhằm bảo đảm quyền kinh doanh của người dân và nâng cao hiệu quả hoạt động KDBĐS Những kiến nghị này được xây dựng dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, phù hợp với đường lối cải cách tư pháp của Đảng và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản đóng vai trò trung tâm trong mối quan hệ xã hội và pháp luật Định nghĩa tài sản hiện nay vẫn chỉ mang tính chất liệt kê và chưa tổng hợp Theo pháp luật, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, được phân chia thành bất động sản và động sản Cả hai loại tài sản này có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105 BLDS 2015) Như vậy, bất động sản là một trong những loại tài sản cơ bản.
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn tất cả sản phẩm do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cũng như các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có thể được xác định qua nhiều quan điểm khác nhau, và từ những quan điểm này, chúng ta nhận diện được những đặc điểm cơ bản của bất động sản Những đặc điểm này có ảnh hưởng đáng kể đến việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
Thứ nhất, bất động sản có tính bất động, không thể di dời
Thứ hai, bất động sản có tính không đồng nhất về giá
Thứ ba, bất động sản có tính khan hiếm
Thứ tư, bất động sản có tính thanh khoản kém
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính dựa trên hoạt động đầu tư xây dựng.
6 động có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và hạ tầng Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và phát triển đô thị bền vững, mà còn chiếm đa số giao dịch trên thị trường bất động sản trong nước và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Định nghĩa về kinh doanh đã được ghi nhận trong các đạo luật quan trọng nhất về doanh nghiệp như Luật Công ty 1990, Luật Doanh nghiệp 1999, Luật Doanh nghiệp 2005, 2014 và hiện nay là Luật Doanh nghiệp 2020 Theo khoản
Theo Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, "kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận." Định nghĩa này nhấn mạnh các hành vi của chủ thể kinh doanh và mục đích của chúng, tập trung vào bản chất và loại hình hành vi, thay vì kết quả cụ thể mà các bên đạt được trong thực tế.
Khái niệm “hoạt động thương mại” theo Luật Thương mại 2005 rất gần gũi với khái niệm “kinh doanh” trong pháp luật hiện hành Cụ thể, theo khoản 1 Điều 3 của Luật Thương mại 2005, “hoạt động thương mại” được định nghĩa là những hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động sinh lợi khác.
Theo Luật Doanh nghiệp 2020, "kinh doanh" và theo Luật Thương mại 2005, "hoạt động thương mại" đều nhằm mục đích sinh lợi, nhưng hai định nghĩa này khác nhau về phương pháp mô tả cách thức, hành vi và quá trình thực hiện.
1 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr 14
1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cục bộ và khu vực, tính lâu dài, và tính ảnh hưởng lẫn nhau, tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản so với các lĩnh vực kinh doanh khác.
Thứ nhất, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao
Thứ hai, kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực
Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động lâu dài
Thứ tư, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.1.2.3 Phân loại kinh doanh bất động sản
Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản có thể dựa trên đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản, từ đó chia thành các loại hình kinh doanh khác nhau.
Kinh doanh bất động sản có thể được phân loại thành hai loại chính dựa trên tình trạng của bất động sản: kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Kinh doanh bất động sản có sẵn bao gồm việc giao dịch nhà, công trình xây dựng và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa và tập trung Trong giai đoạn này, Nhà nước giữ vai trò trung tâm trong việc quản lý và điều hành các hoạt động sản xuất – kinh doanh, dẫn đến việc doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh của mình.
Trong quá trình xây dựng phương án và kế hoạch kinh doanh, mọi hoạt động sản xuất và kinh doanh đều phải tuân theo sự chỉ đạo của Nhà nước.
*Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản, với tư cách là một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau Nó sở hữu những đặc điểm riêng biệt liên quan đến các văn bản luật chung cũng như các văn bản luật chuyên ngành.
1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện nay bao gồm nhiều loại văn bản, được phân chia theo cấp độ như luật, nghị định và thông tư.
1.2.3 Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các thủ thể kinh doanh bất động sản và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, miễn là không vi phạm các quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch
Các tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản trong khu vực không nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng và an ninh, với điều kiện tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4 Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm các đối tượng như chủ thể kinh doanh bất động sản, điều kiện cần thiết để hoạt động trong lĩnh vực này, phạm vi kinh doanh, khách hàng tham gia hoạt động, cùng với các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản kinh doanh bao gồm các loại bất động sản và điều kiện cần thiết để chúng có thể được đưa vào kinh doanh, cũng như yêu cầu công khai thông tin về bất động sản đó.
Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng, đối tượng, giá cả và phương thức thanh toán Đồng thời, nó quy định quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Ngoài ra, còn có các quy định về giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực này.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến vi phạm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm các hành vi bị cấm, cùng với các hình thức xử lý vi phạm hành chính, xử lý vi phạm dân sự và xử lý vi phạm hình sự.
1.2.5 Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản 1.2.5.1 Đảm bảo tính công khai, minh bạch
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), yếu tố công khai và minh bạch là rất quan trọng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và tuân thủ quy luật thị trường Đối với một quốc gia đang phát triển với dân số đông và nhu cầu nhà ở cao, KDBĐS có tiềm năng lớn Do đó, việc xây dựng chính sách phát triển và cơ chế phù hợp để thúc đẩy hoạt động này là vô cùng cần thiết trong bối cảnh hiện nay Tình trạng đầu cơ và kích cầu ảo đã dẫn đến sự biến động thất thường của thị trường bất động sản.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua cơn sốt giá, nhưng thông tin về BĐS vẫn thiếu minh bạch và không đầy đủ, dẫn đến việc quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm Do đó, việc xây dựng pháp luật kinh doanh BĐS cần hướng tới việc đảm bảo công khai và minh bạch trong hoạt động này Minh bạch trong thị trường BĐS được xem là chìa khóa cho sự thành công trong việc thực hiện các vai trò của nó Điều này không chỉ liên quan đến các chủ thể tham gia giao dịch mà còn bao gồm các cấp, ngành, cơ quan quản lý nhà nước và hệ thống pháp luật.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là lĩnh vực phổ biến và phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam biến động trong những năm gần đây Thị trường này chịu ảnh hưởng từ nhiều văn bản pháp luật, bao gồm Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Bộ luật Dân sự, tạo ra những thách thức và cơ hội cho các nhà đầu tư.
2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… nhưng vẫn không thể tránh hết được các rủi ro pháp lý phát sinh từ giao dịch bất động sản
1.2.5.3 Đảm bảo phát triển bền vững
Bất động sản (BĐS) mang tính chất cố định và không di dời, do đó mọi hoạt động kinh doanh đều xoay quanh lĩnh vực này Những cơ chế và chính sách không phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội sẽ ngay lập tức tác động đến BĐS, gây ra xáo trộn xã hội và ảnh hưởng đến nền kinh tế Trong nhiều năm qua, chính sách về đất đai đã có những thay đổi đáng kể, từ việc không coi đất đai là hàng hóa cho đến việc công nhận đất đai là hàng hóa có giá trị Quyền sử dụng đất của người dân đã được mở rộng, cho phép chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, từ đó tạo ra cơ hội cho người sử dụng đất và các nhà kinh doanh BĐS trong việc tiếp cận, tạo lập, mua bán, cho thuê và phát triển các dịch vụ trung gian liên quan đến BĐS.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
*Về loại chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo Luật KDBĐS 2014, chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, trong một số trường hợp, hộ gia đình cũng được xem là chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định tại Khoản 3 Điều 53 Luật Nhà ở.
Theo Khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS 2014 và Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cơ cấu chủ thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được quy định tương tự như cơ cấu chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 không công nhận "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là chủ thể kinh doanh.
*Về điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
Thứ hai, có vốn pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng
*Đối với các chủ thể là chủ đầu tư dự án BĐS còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư Cụ thể: 4
Thứ hai, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án:
*Về phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Đối với hành vi kinh doanh này, pháp luật quy định khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể:
Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước,
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ,
2.1.2 Quy định pháp luật về bất động sản được đưa vào kinh doanh 2.1.2.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
Hộ gia đình có khả năng đầu tư vào nhà ở xã hội và các dự án bất động sản để kinh doanh, với mức vốn đầu tư không vượt quá 20 tỷ đồng, không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
3 Xem các Khoản 13 - 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014; Khoản 7 – 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014
4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được công nhận cho phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng phân loại thành hai loại: nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Nhà, công trình xây dựng có sẵn là những công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, trong khi nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa nghiệm thu Các điều kiện để đưa nhà, công trình xây dựng vào kinh doanh áp dụng cho cả hai loại bất động sản này.
Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở
Nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng nhằm mục đích cư trú và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân Đây là một loại bất động sản do con người đầu tư xây dựng, với mục đích chính là tạo ra không gian sống và thực hiện các hoạt động hàng ngày Tùy thuộc vào tập quán, điều kiện kinh tế và nhu cầu của từng gia đình, nhà ở có thể có những tiện nghi và công năng khác nhau.
Kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản, mặc dù quyền sử dụng đất không phải là bất động sản Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật thường tránh sử dụng thuật ngữ này Khác với kinh doanh nhà và công trình xây dựng, đối tượng chính trong kinh doanh quyền sử dụng đất là chính quyền sử dụng đất.
*Quy định riêng đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Thứ nhất, dự án bất động sản phải các có giấy tờ sau:
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để giao dịch.
Thứ ba, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.2.2 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Đây là yêu cầu nhằm mục đích đảm bảo an toàn cho khách hàng trong giao dịch kinh doanh bất động sản Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Thứ nhất, về địa điểm, phương tiện công khai:
Thứ hai, về nội dung thông tin công khai, gồm:
5 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3 Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản
*Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản Các loại hợp đồng này bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản
Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, công chứng, chứng thực bắt buộc
Thứ hai, công chứng, chứng thực tự nguyện
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 17 Luật KDBĐS 2014, hiệu lực của hợp đồng được xác định dựa vào thỏa thuận của các bên và có thể có ba thời điểm: (1) thời điểm thỏa thuận, (2) thời điểm công chứng, chứng thực, và (3) thời điểm ký kết hợp đồng Nếu hợp đồng không có thỏa thuận hoặc không được công chứng, chứng thực, thì hiệu lực sẽ bắt đầu từ thời điểm ký kết Điều này cho thấy "thời điểm thỏa thuận" được ưu tiên để xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản.
2.1.3.2 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật KDBĐS 2014, các đối tượng có quyền mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản
Người Việt Nam sống ở nước ngoài, cùng với các tổ chức và cá nhân nước ngoài, có quyền thuê nhiều loại bất động sản để sử dụng Họ cũng được phép mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền mua hoặc thuê mua nhà và công trình xây dựng Những tài sản này được sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, phù hợp với công năng sử dụng của nhà và công trình xây dựng.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
13 bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định trong biểu mẫu tại Phụ lục Nghị định 76/2015/NĐ-CP, mang tính chất tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo và ký kết Mặc dù các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng mẫu, hợp đồng ký kết phải đảm bảo đầy đủ các nội dung chính theo Điều 18, Điều 47 và Điều 53 Luật KDBĐS Nội dung cụ thể của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định pháp luật tại Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
*Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
2.2.1 Những kết quả đạt được
Từ năm 2015 đến 2020, Đà Nẵng đã hoàn thành các chỉ tiêu nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các mục tiêu do Trung ương, chính phủ giao Những kết quả đạt được trong thời gian qua đã được Bộ Chính trị đánh giá cao, được thể hiện qua báo cáo tổng kết 10 năm thực hiện kết luận số 48/KL-TW về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng đến năm 2020.
2.2.1.2 Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để thực hiện các giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
- Về quy hoạch, đô thị
2.2.2 Những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh
Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật
Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng
Thứ tư, về nhà ở xã hội
2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc
Các chế tài xử lý hành vi vi phạm trong mua bán nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần phải được tăng cường và nghiêm khắc hơn để có hiệu quả trong việc ngăn chặn, răn đe và phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.
Thứ ba, các quy định hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc
Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản được phân loại theo loại hình kinh doanh và yêu cầu về điều kiện thành lập doanh nghiệp, bao gồm vốn pháp định và phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản.
Tùy thuộc vào từng loại hàng hóa, có những quy định cụ thể cho việc đưa vào kinh doanh, bao gồm điều kiện về nhà, công trình xây dựng, nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai Một yêu cầu quan trọng là công khai thông tin về bất động sản, nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng và đảm bảo quản lý nhà nước hiệu quả trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Các quy định cơ bản về hợp đồng kinh doanh bất động sản có sự khác biệt so với các hợp đồng thương mại khác, bao gồm yêu cầu về hình thức, đối tượng tham gia mua, chuyển nhượng, thuê, thuê mua và phương thức thanh toán Vì vậy, các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cần được điều chỉnh từ luật chung đến các luật chuyên ngành khác.
Hoạt động đầu tư trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường Do đó, các quy định cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường được quy định rõ ràng trong các luật như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hiện nay, Nghị định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được ban hành, liệt kê đầy đủ các hành vi vi phạm cùng hình thức và mức xử phạt tương ứng Đánh giá về quy định pháp luật và thực tiễn tại Đà Nẵng cho thấy đã đáp ứng nhu cầu của các chủ thể kinh doanh bất động sản, mặc dù vẫn còn một số quy định gây khó khăn Tuy nhiên, hướng dẫn từ các cơ quan chức năng đã giúp giải quyết nhiều trường hợp cụ thể.