Hoan thien cong tac quan ly tai san dam bao la BDS trong CV tai SGD1 NHCTVN CQ 442850 LE THI THU

tặng cho , chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giaodịch khác.- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yê

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA NHTM 3

1.1 Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM 3

1.1.1 Hoạt động cho vay của NHTM 3

1.1.2 Đảm bảo an toàn trong cho vay của NHTM 6

1.1.3 Tài sản bảo đảm 9

1.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay của NHTM 12

1.2.1 Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm 12

1.2.2 Công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS 19

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS 24 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 24

1.3.2 Các nhân tố khách quan 25

CHƯƠNG HAI THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 28

2.1 Giới thiệu chung về sở giao dịch I - NHCT VN 28

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 28

2.1.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 29

2.1.3 Hoạt động kinh doanh tại sở giao dịch I - NHCT VN 32

2.1.4 Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh 34

2.2 Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại sở giao dịch I - NHCT VN 37

2.2.1 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm tại SGD I-NHCTVN 38

2.2.2 Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là BĐS tại SGD I- NHCTVN 39

2.3 Đánh giá thực trạng 43

2.3.1 Những kết quả đạt được 43

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 45

CHƯƠNG BA HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 52

3.1 Quan điểm - định hướng trong công tác quản trị tài sản bảo đảm của sở giao dịch I - NHCT VN 52

3.1.1 Mục tiêu phát triển tổng thể 52

3.1.2 Quan điểm định hướng trong công tác quản trị TSBĐ 56

3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản tại sở giao dịch I - NHCT VN 58

3.2.1 Các giải pháp chung 58

3.2.2 Các giải pháp cụ thể 64

3.3 Kiến nghị 67

3.3.1 Đối với NHNN 67

3.3.2 Đối với NHCT VN 69

3.3.3 Đối với các cơ quan có thẩm quyền 70

KẾT LUẬN 73

PHẦN MỞ ĐẦU

Sau 20 năm cùng với sự nghiệp đổi mới đất nước, hệ thống ngân hàngthương mại ở Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh về mọimặt, kể cả số lượng, quy mô và chất lượng, đóng góp xứng đáng vào công cuộccông nghiệp hóa - hiên đại hóa nền kinh tế Tuy nhiên, trong một môi trườngkinh tế luôn thay đổi thì hoạt động của ngân hàng có rất nhiều biến động và rủi

ro Đặc biệt, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và cũng gặp nhiều rủi ronhất đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên quản lý hoạt động này Đảm bảo chovay trở thành một tiêu chuẩn chất lượng quan trọng của quan hệ giữa ngân hàng

và khách hàng Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng đăt cho mình nhữngyêu cầu phải giải quyết đầy đủ và chặt chẽ về quy trình thực hiện đảm bảo chovay, đặc biệt là công tác quản trị tài sản bảo đảm Hà Nội là Trung tâm của cảnước nơi mà các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động và luôn biến động khôngngừng Nằm ở Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thươngViệt Nam là chi nhánh Ngân hàng được đánh giá là hoạt động có hiệu quả liêntục nhiều năm Hoạt động Ngân hàng luôn bám sát định hướng kinh doanh củatoàn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, chính sách của Đảng

và Nhà Nước Qua quá trình thực tập tại sở giao dịch I, em đã được học hỏinhiều về hoạt động tác nghiệp tại Ngân hàng nói chung và công tác cho vay cóbảo đảm nói riêng Tại đây, công tác quản trị tài sản bảo đảm trong cho vay đãđược xây dựng và hoàn thiện từng bước Tại các NHTM nói riêng và Sở giaodịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu được dùng làm đảm bảo làquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, trong những năm gầnđây, khi mà thị trường bất động sản luôn biến động và nhiều văn bản pháp luậtliên quan đến đất đai ra đời và còn nhiều bất cập thì vấn đề quản trị loại tài sảnbảo đảm này trở thành một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết Nhận định được

điều đó nên em chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCTVN”

Kết cấu của đề tài, ngoài phần mở đầu và kết luận, gồm 3 phần:

Chương I: Tổng quan về công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong

cho vay của NHTM

Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong

cho vay tại SGD I - NHCTVN

Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong

cho vay tại SGD I – NHCTVN

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1 Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM

1.1.1.Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1.1 Hoạt động cơ bản của NHTM

a Nhận tiền gửi và cung cấp các dịch vụ thanh toán cho khách hàng

Với chức năng làm trung gian tài chính của nền kinh tế, NHTM thựchiện tập trung huy động vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội và sử dụng để chovay Thông qua hoạt động này, NHTM đáp ứng kịp thời và đầy đủ nhu cầu vềvốn cho toàn bộ nền kinh tế, tạo điều kiện cho các pháp nhân và thể nhân duy trìquá trình sản xuất, kinh doanh được liên tục, thúc đẩy nền kinh tế phát triển Cácngân hàng thương mại thu hút vốn bằng cách nhận tiền gửi của các tổ chức vàcác cá nhân ( tiền gửi giao thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, tiềngửi của các ngân hàng khác).Thông qua hoạt động nhận tiền gửi, các ngân hàngthể hiện vai trò nổi bật của mình là huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế-

xã hội và cung ứng trở lại cho nền kinh tế, cho các cá nhân và Chính phủ

Để hỗ trợ hoạt động thu hút tiền gửi, các ngân hàng còn cung cấp chokhách hàng các dịch vụ về thanh toán Quá trình cung cấp các dịch vụ thanhtoán của ngân hàng không chỉ làm tăng thêm khả năng mở rộng hoạt động nhậntiền gửi của bản thân ngân hàng, mà còn làm tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ,giảm lượng tiền mặt trong lưu thông, tiết kiệm vốn cho nền kinh tế

b Hoạt động cho vay

Cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói riêng và củacác trung gian tài chính nói chung, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản,tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất Cácngân hàng sử dụng số tiền đã huy động được để cho vay nhằm mục đích kiếmlời Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại gồm cho vay đối với cá nhân,

doanh nghiệp, cho vay đối với Chính phủ, các ngân hàng và các tổ chức tàichính khác…

Vì cho vay là hoạt động quan trọng và chủ yếu của ngân hàng nên việcbảo đảm an toàn và hiệu quả trong quá trình cho vay là yêu cầu cao nhất đối vớihoạt động của ngân hàng

c Hoạt động đầu tư

Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê Hoạt động đầu tư có thể mang lại lợi nhuận rất lớn, nhưng cũng có thể đưa lạinhững tổn thất nặng nề cho ngân hàng Do vậy để đảm bảo an toàn cho ngânhàng, Luật nhiều nước cấm hoặc hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tưvào một số lĩnh vực

d Các hoạt động khác

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, NHTM với vai trò là một trunggian tài chính ngày càng mở rộng các hoạt động của mình Ngoài các nghiệp vụnêu trên, các ngân hàng còn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đadạng hóa các hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi thế là mộttrung gian tài chính Các hoạt động này bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinhdoanh kim loại quý và đá quý, thanh toán hộ, bảo lãnh, thông tin tư vấn, ủy thác

1.1.1.2 Khái niệm và phân loại cho vay của ngân hàng thương mại

a Khái niệm

Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại(thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản của NH), là hoạt động sinh lời chủ yếu cũngnhư tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu được từ cho vay là nguồn thunhập cơ bản để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh và quản lý, bùđắp rủi ro và đảm bảo thu nhập ròng của ngân hàng Cho vay của ngân hàngthương mại là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàngphải hoàn trả lại gốc và lãi

b Phân loại cho vay

- Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn, cho vay dài hạn.

Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) là các khoản vay có thời hạn

dưới 12 tháng Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, cáckhoản phải thu, chi phí sản xuất

Cho vay trung và dài hạn (cho vay vốn cố định) là các khoản vay có thời

hạn từ một năm trở nên Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên một nămđến 5 năm Cho vay dài hạn từ 5 đến 10 năm hoặc dài hơn Các tài sản cố địnhnhư phương tiện vận tải, một số cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn

có yêu cầu được tài trợ từ trên 1 năm tới 5 năm Công trình xây dựng như nhà, sânbay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu có yêucầu tài trợ trên 5 năm, có thể tới 10 hoặc 30 năm Nợ trung hạn và dài hạn chủ yếuđược hoàn trả từ lợi nhuận và khấu hao tài sản hình thành bằng vốn vay Phân loạicho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng đối với ngân hàng thương mại Thờihạn liên quan mật thiết đến tính an toàn và sinh lợi của khoản cho vay

- Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất và cho vay tiêu dùng.

Ngân hàng cho vay các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự

trữ, thay đổi thiết bị, trồng mới Vốn vay sẽ tham gia vào chu kỳ kinh doanhcủa khách hàng và được thu hồi từng phần khi khách hàng có thu nhập Khảnăng trả nợ của khách hàng, trong trường hợp này, phụ thuộc vào thu nhập manglại từ chính việc sử dụng vốn vay

Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu

dùng trước trả tiền sau Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập của mình trongnhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay

- Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm.

Cho vay có bảo đảm là việc cho vay của ngân hàng thương mại có dựa

trên việc cầm cố thế chấp tài sản thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) của người vay

được đưa ra làm vật bảo đảm cho khoản vay Các tài sản có thể là vàng, tráiphiếu, giấy tờ có giá khác, các khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảolãnh của bên thứ ba Nếu người vay không trả đúng hạn như cam kết, ngânhàng có quyền bán các tài sản để thu nợ.

Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay của ngân hàng

dựa trên uy tín, năng lực tài chính và khả năng tạo thu nhập đủ mức để trả nợkhoản vay của người vay Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ hoặc trả

nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất

1.1.2 Đảm bảo an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Khái niệm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại.

Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và cácngân hàng đều phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng Một trong những nguyêntắc đó là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay Tuy nhiên, khảnăng người vay không trả hoặc trả nợ vay không đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro

tiềm ẩn đối với các ngân hàng thương mại Do vây, an toàn trong cho vay là việc ngân hàng cho vay ra và thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn

1.1.2.2 Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn trong cho vay

Hoạt động của ngân hàng thương mại luôn đòi hỏi xu thế an toàn và ổnđịnh, thể hiên ở một số một sau đây:

Về phía hoạt động của các ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM đã ghi

nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản và khủng hoảng ngân hàng:

Khủng hoảng Ngân hàng đi theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trongvòng 4 năm (1930-1933), làn sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang

Mỹ Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây ra sự mất mát chongười gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ USD và dẫn đến thắt chặtđáng kể cung tiền tệ

Một loạt đổ bể ngân hàng từ giữa những năm 1970 đến những năm 1980:Năm 1974 chứng kiến sự thất bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức,

Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ Như vậy, nếu không có sự an toàn và ổnđịnh thì các ngân hàng sẽ không tồn tại và phát triển được để đáp ứng yêu cầucủa kinh tế thị trường.

Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, các doanh nghiệp là các khách

hàng vay vốn và giao dịch với ngân hàng cũng thường xuyên gặp phải những rủi

ro nhất định:

Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng 1967 có 3.930doanh nghiệp tuyên bố phá sản, thì trong những năm kinh tế không bị lâm vàokhủng hoảng (1981) có tới 11.590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ

nợ là 15 tỷ Mác

Ngân hàng muốn tồn tại và phát triển thì phải hoạt động sinh lời Môitrường khách hàng như vậy đòi hỏi các ngân hàng phải lựa chọn khách hàng quaviệc nắm thông tin, phân tích và đánh giá khách hàng chính xác, đồng thời phải

có những biện pháp phòng ngừa và chống đỡ các rủi ro lan truyền

Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng, hiện nay người gửi tiền không

đơn thuần là người chỉ gửi tiền như trước đây Khách hàng gửi tiền đã có độnhạy cảm rất cao với thị trường Họ giữ tiền để nhằm mục đích sinh lợi chứkhông đơn thuần là bảo quản tiền tại ngân hàng Cạnh tranh cho phép họ lựachọn phưong pháp giữ tiền có lợi nhất Do vậy, các yếu tố như tâm lý, thói quen,tập quán… đều có tác động đến nhóm khách hàng này và họ có thể gây nhữngảnh hưởng rất lớn đến hoạt động ngân hàng, thậm chí đến mức có thể làm ngânhàng phá sản Bởi vậy, các ngân hàng phải tính đến các yếu tố này trong hoạtđộng của mình

Như vậy, hoạt động của các ngân hàng phải đảm bảo an toàn và ổn địnhbởi hoạt động của ngân hàng là lĩnh vực rất nhạy cảm Nếu không được như vậythì những rủi ro xảy ra trong hoạt động ngân hàng sẽ có tác động và ản hưởngsâu sắc đến mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị xã hội của đất nước Do vậy,đảm bảo an toàn và ổn định trong hoạt động của ngân hàng là cần thiết hơnnhiều so với bất kỳ một lĩnh vực kinh doanh nào khác của nền kinh tế

1.1.2.3 Các hình thức bảo đảm tiền vay của NHTM

Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hàng vay, tính khả thi và hiệuquả của khoản vay và tình hình thực tế Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng mộthoặc một số biện pháp đảm bảo tiền vay được nêu dưới đây:

a Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay

Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ) Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy việc

khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàng Thường đó là cáctài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với những tàisản ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời,việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của ngườinhận tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệmạnh, kim loại quý

b Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay

Là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian cam kết Theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai có hai

loại thế chấp: bất động sản hoặc giá trị quyền sử dụng đất Ngoài ra, máy móc,trang thiết bị, tàu biển và máy bay cũng được sử dụng để thế chấp theo quy địnhcủa pháp luật.Đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụngTSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh Đó là một thuận lợi Tuy nhiên, quátrình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, hơn nữa, do khả năng kiểm soát TSBĐcủa ngân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trịcủa tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng

c Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnhcam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử

dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền quản

lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạntrả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

d Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc kháchhàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thực hiện nghĩa vụ trả nợ chochính khoản vay đó đối với ngân hàng cho vay Tài sản hình thành từ vốn vay ởđây được hiểu là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởimột phần hoặc toàn bộ khoản vay

1.1.3 Tài sản bảo đảm

1.1.3.1 Khái niệm

Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ Những tài sản này bao gồm : tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.

1.1.3.2 Điều kiện để trở thành TSBĐ

TSBĐ phải thỏa mãn những điều kiện sau:

- Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải

xuất trình giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản Trường hợpthế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải có giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quan điểm của pháp luật về đấtđai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho đơn vị quản lý, sử dụng, doanhnghiệp phải chứng minh được quyền cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch: Tài sản được phép giao dịch

được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép, hoặc không cấm mua, bán,

tặng cho , chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giaodịch khác.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa

mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh cam kếtbằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền

sử dụng, quyền quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật vềcam kết của mình

- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các tài sản mà

pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu cầu khách hàngvay/bên bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiềnvay Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay/bên bảo lãnh có thểxuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kếtbằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khihết thời hạn bảo đảm

1.1.3.3 Phân loại TSBĐ

a Phân loại theo tính chất an toàn

Ngân hàng chia TSBĐ thành hai loại : Loại 1 và loại 2

Loại 1, là các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng, hoặc đảm bảo của bên thứ ba cho khách hàng của ngân hàng (bảo lãnh) Những bảo đảm

này không được hình thành từ khoản tín dụng của chính ngân hàng Bảo đảmloại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tùythuộc vào sự đoán của ngân hàng về rủi ro

Loại 2, là những tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài

sản được hình thành từ vốn vay TSBĐ loại 2 thường áp dụng cho khách hàng

mà tài sản loại 1 có ít hoặc không thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng

b Phân loại TSBĐ theo hình thức vật chất

- Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên, nhiên, vật liệu, sản

phẩm… Nếu ngân hàng có kho bãi riêng hoặc có phương thức bảo quản thíchhợp thì đây là hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng

- Đảm bảo bằng tài sản cố định Nhà máy, trang thiết bị sản xuất và

phương tiện vận chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…đều có thể trởthành TSBĐ cho ngân hàng Đảm bảo bằng đất đai rất phức tạp, khách hàng cầnđăng ký với Sở địa chính, hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyểnnhượng hoặc đã thế chấp cho ngân hàng

- Đảm bảo bằng các hợp đồng chi trả của người thứ ba Nhiều khách

hàng ký hợp đồng bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ (ví dụ bán hàng nhậnthầu cung cấp, xây dựng…) và nhận về hợp đồng thanh toán Hợp đồng thanhtoán là cam kết của người thứ ba về việc sẽ thanh toán cho khách hàng Hợpđồng này có thể trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của ngânhàng

- Đảm bảo bằng chứng khoán: Các chứng khoán có thể bán với ít nhiều

rủi ro Quản lý chứng khoán là tương đỗi thuận tiện đỗi với ngân hàng do phầnlớn ngân hàng đều có nghiệp vụ quản lý và kinh doanh chứng khoán

- Đảm bảo bằng bảo lãnh của bên thứ ba: Người thứ ba cam kết thực

hiện các nghĩa vụ tài chính đỗi với ngân hàng thay cho khách hàng khi kháchhàng không thực hiện được Bảo lãnh là hình thức bảo đảm đối nhân

- Đảm bảo bằng số dư bù: Trong một số trường hợp ngân hàng không

đòi đảm bảo dưới hình thức hàng hóa hay bảo lãnh Trong trường hợp này, ngânhàng có thể yêu cầu bảo đảm bằng tiền gửi ký quỹ (số dư bù) Số tiền đảm bảo

có thể được chuyển sang tài khoản khác của khách hàng, hoặc vẫn lưu trên tàikhoản tiền gửi song khách hàng không được quyền sử dụng cho đến khi đã trả

nợ hết cho ngân hàng

1.2 Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM

1.2.1 Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm

1.2.1.1 Khái niệm

Như đã phân tích, việc cho vay có TSBĐ nhằm giúp cho ngân hàng cónguồn thu nợ thu hai khi nguồn thu từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra khôngcòn khả năng Với một môi trường kinh tế luôn thay đổi, thì rủi ro luôn rình rậpđối với khách hàng và cả ngân hàng thương mại, vì vậy, cho vay có TSBĐ làđiều kiện khá tiên quyết của NHTM đối với khách hàng do đó công tác quản trịTSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng

Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàng

về bảo đảm tiền vay Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong quy trình cho vay có tài sản bảo đảm bao gồm các khâu từ việc quản lý đánh giá, phân loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưu tiên nhận làm TSBĐ, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ, quản lý lưu giữ TSBĐ và các giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐ của những khoản nợ tồn đọng.

1.2.1.2 Nội dung công tác quản trị TSBĐ

a Thẩm định TSBĐ

Nội dung thẩm định làm rõ những vấn đề sau

- Quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Cán bộ tín

dụng phải kiểm tra xem khách hàng vay, bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loạigiấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm haykhông Cần hết sức chú ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý tronghợp đồng sở hữu tài sản… Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ nhữngnguồn khác, cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu TSBĐ của khách hàngvay/bên bảo lãnh

- Tài sản hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định TSBĐ hiện có

tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc đơn vị xem xét thẩmđịnh, cán bộ tín dụng cần yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xác nhận bằngvăn bản khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trướcpháp luật về cam kết của mình

- Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng được mua

bán tự do trên thị trường, ngân hàng cần hết sức thận trọng trong khi xem xétcác loại TSBĐ có tính chuyên dụng, quý hiếm Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ tíndụng yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xuất trình bổ sung các loại văn bảncủa pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường

- Tài sản dễ chuyển nhượng: Mục tiêu của cho vay của ngân hàng là thu

hồi đủ nợ và lãi vay từ việc thực hiện phương án, dự án sản xuất kinh doanh màkhông phải TSBĐ Tuy nhiên, cán bộ tín dụng cần thẩm định kỹ tính dễ chuyểnnhượng của TSBĐ để dễ dàng xử lý (nếu phải thực hiện)

b Định giá TSBĐ

- Khái niệm định giá TSBĐ

Định giá tài sản nói chung là việc xác định giá trị của tài sản ở trên thịtrường hay đó là việc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể trong

đó có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả

các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường Định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng là một khâu quan trọng trong thẩm định các khoản cho vay

có bảo đảm bằng tài sản qua đó ngân hàng xác định giá trị các tài sản được ngân hàng chấp nhận làm đảm bảo cho vay để tạo cơ sở cho quyết định về mức cho vay của ngân hàng.

- Nguyên tắc định giá TSBĐ

Việc định giá TSBĐ phải thỏa mãn một số nguyên tắc sau:

- TSBĐ phải được định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, kýkết văn bản thỏa thuận tu chỉnh/bổ sung hợp đồng bảo đảm (trong trường hợp

thỏa thuận thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm); việc xác định giá trị tài sản tại thờiđiểm này chỉ làm cơ sở để xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tàisản để thu hồi nợ.

- Việc định giá phải căn cứ vào cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảmbảo tính khách quan, minh bạch Cán bộ thẩm định không được định giá TSBĐtrái với quy định của pháp luật và của ngân hàng

- Khi định giá TSBĐ, cán bộ thẩm định phải lập biên bản định giáTSBĐ có chữ ký của tất cả các thành viên

- Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyềnphát sinh từ tài sản đó Trong trường hợp tài sản thế chấp (TSTC) là toàn bộ bấtđộng sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị của TSTC; nếu chỉthế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trịTSTC khi các bên có thỏa thuận

- Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảođảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- TSBĐ phải thường xuyên được định giá lại sau một thời gian nhất địnhphù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản và theo quy định của từng ngân hàng.Nếu phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng

bổ sung ngay TSBĐ

c Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan.

Quản lý TSBĐ và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theodõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trongtình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giátrị của TSBĐ/ các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảođảm

Nếu TSBĐ được lưu giữ tại kho của ngân hàng cho vay thì thủ kho củangân hàng và cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trìnhquản lý TSBĐ và những giấy tờ liên quan Ngân hàng cũng cần thực thi các biện

pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các camkết tại hợp đồng bảo đảm.

- Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay/bên thứ ba quản lý hoặc sử dụng

Tùy tính chất và đặc điểm của TSBĐ, cán bộ tín dụng cần chủ động đềxuất và thực hiện kiểm tra TSBĐ ít nhất 06 tháng một lần về tình trạng ( sốlượng và chất lượng ) của TSBĐ, tình hình sử dụng và bảo quản TSBĐ, cáctrường hợp vi phạm cam kết của khách hàng vay/bên bảo lãnh theo quy định tạihợp đồng bảo đảm

Cán bộ tín dụng cũng phải lưu giữ và thu thập đầy đủ các loại giấy tờliên quan đến TSBĐ chứng minh tình trạng hiện tại của tài sản

- Trường hợp TSBĐ do chính ngân hàng cho vay quản lý

- Đối với TSBĐ là giấy tờ có giá, ngay sau khi nhận bàn giao giấy tờ cógiá từ khách hàng vay/ bên bảo lãnh, cán bộ tín dụng cần tiến hành thủ tục bàngiao giấy tờ có giá và xác nhận bằng biên bản bàn giao nêu rõ thời gian, địađiểm bàn giao,các loại giấy tờ bàn giao và trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên

- Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải trực tiếp quản lý và bảoquản TSBĐ không phải là giấy tờ có giá như nhà cửa, ô tô, hàng hóa… Trongnhững trường hợp này, do tính chất phức tạp của công việc quản lý và bảo quảntrong khi một số ngân hàng lại không có kho riêng và nhân sự chuyên môn nênngân hàng gặp khó khăn trong việc tự trông giữ và bảo quản TSBĐ không phải

là giấy tờ có giá Giải pháp tốt nhất cho ngân hàng cho vay là thuê một bên thứ

ba đứng ra bảo quản hộ Thủ tục thuê bảo quản cần được thể hiện bằng hợpđồng, nêu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện của mỗi bên

Trong cả hai trường hợp ngân hàng trực tiếp quản lý và bảo quản TSBĐhay thuê bên thứ ba chịu trách nhiệm giữ và bảo quản TSBĐ, ngân hàng cho vayđều phải thực hiện nguyên tắc kiểm tra định kỳ TSBĐ để tránh rủi ro

+ TSBĐ tiền vay phải được xử lý theo các phương thức mà các bên đãthỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không xử lý được theo cácphương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng cho vay có quyền : Bán, chuyểnnhượng TSBĐ để thu hồi nợ; yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì xử lýtài sản của bên bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

+ Ngân hàng cho vay có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ và ủyquyền cho bên thứ ba xử lý TSBĐ; trong trường hợp này thì bên thứ ba cũng cóquyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như tổ chức tín dụng

+ Trường hợp một TSBĐ cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lýTSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuychưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ

+ Trường hợp tài sản được các bên xử lý theo thỏa thuận thì phải thựchiện nhanh chóng, công khai, bảo đảm lợi ích của các bên; nếu tài sản không xử

lý được do không thỏa thuận được giá bán, thì ngân hàng cho vay có quyềnquyết định giá bán tài sản để thu hồi nợ.

+ Các chi phí phát sinh trong xử lý TSBĐ do khách hàng vay, bên bảolãnh chịu Tiền thu được từ xử lý TSBĐ sau khi trừ đi chi phí xử lý, thì ngânhàng cho vay thu nợ theo thứ tự : nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phíkhác (nếu có) TSBĐ sau khi được xử lý nếu không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả

nợ thì khách hàng vay/bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ đãcam kết

+ Trong trường hợp chủ sở hữu TSBĐ bị khởi tố về một hành vi phạmtội không liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng cho vay hoặc không liênquan đến nguồn gốc hình thành TSBĐ, thì TSBĐ của người đó sẽ bị kê biên và

xử lý theo quy định của pháp luật

- Các trường hợp NHCV có quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ

+ Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảmchưa được xử lý theo thỏa thuận

+ Khách hàng vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn theo quyđịnh của pháp luật, nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụtrả nợ

+ Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ,thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàngvay không trả nợ và không xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ, thì NHCV có quyền

xử lý tài sản để thu hồi nợ

+ Khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp khi chia tách , hợpnhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa: Nếu doanh nghiệp không thực hiện cácbiện pháp như quy định như trả nợ trước hạn, chia TSBĐ bảo đảm nghĩa vụ trảnợ… theo yêu cầu của NHCV, thì NHCV có quyền xử lý TSBĐ tiền vay để thuhồi nợ trước khi thực hiện nghĩa vụ chia, tách , hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,

cổ phần hóa

- Các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ

+ Trực tiếp bán TSBĐ cho người mua (trừ trường hợp TSBĐ là QSD đất

và các tài sản khác mà pháp luật có quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách) Trên cơ sở đã thỏa thuận giá bán tối thiểu, người đi vay có

thể tìm người mua để bán tài sản; trường hợp này xảy ra khi người vay có thiệnchí muốn trả nợ vay ngân hàng; hoặc ngân hàng tìm người mua để bán tài sản

áp dụng phương pháp này sẽ giảm chi phí đấu giá lại rút ngắn thời gian phát mạigiúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ và khách hàng không phải trả thêm lãiphạt quá hạn

+ Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm : Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá TSBĐ được định giá khi

xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của khách hàng vaysau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quyđịnh của pháp luật

+ Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm

bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá Phương pháp này thường được ápdụng với QSD đất và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản khác mà ngân hàngkhông muốn bán trực tiếp hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ

+ Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải

giao cho bên bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận khoản tiền hoặctài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho ngân hàng cho vay và kháchhàng vay/bên bảo lãnh theo các thủ tục quy định của pháp luật

+ Yêu cầu tòa án cho phép phát mại TSBĐ để trả nợ vay ngân hàng: Đối

với QSD đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đua tài sản bán đấu giáhoặc khởi kiện tại tòa án Ngoài ra, nếu TSBĐ có tranh chấp thì việc phát mại tàisản cũng phải thông qua quyết định của tòa án Trong những trường hợp nêutrên, ngân hàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của tòa án

Lựa chọn phương pháp phát mại tối ưu là rất quan trọng cho cả ngânhàng và khách hàng đi vay Phương pháp được lựa chọn không những tiện lợicho cả hai bên mà còn phải thích hợp ở từng địa phương và hợp với những quyđịnh của pháp luật hiện hành ở nước ta theo luật định thì bán đấu giá là phươngpháp cơ bản được áp dụng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.

1.2.2 Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM

Bất động sản là tài sản không thể di dời được như: Nhà ở, các cơ sở sản

xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sảnkhác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và cácquyền phát sinh từ bất động sản thế chấp

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuêđất với đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,

cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài

Các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ giađình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng Tuy nhiêncần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị QSD đất và trường hợpkhông được thế chấp giá trị QSD mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất

- Xác định các đồng sở hữu của tài sản thế chấp (nếu có), đảm bảo tất cảcác đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thếchấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này Đối với các cá nhân, hộ giađình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhâncủa người thế chấp, có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tênmột người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người.

- Kiểm tra tại hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp phảiđược kiểm tra tại hiện trường Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lạiđịa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem cótranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không Khi kiểm tra hiện trường có thểkết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủhơn về tài sản

1.2.2.2 Định giá bất động sản

a Thời điểm định giá

TSBĐ tiền vay là QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác địnhgiá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tạithời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay tại CTTC, không áp dụngkhi xử lý tài sản để thu hồi nợ Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vayphải được lập thành văn bản riêng và là phần không thể tách rời của hợp đồngbảo đảm

b Định giá giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất

- Định giá giá trị QSD đất

+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do muabán, chuyển nhượng hợp pháp mà có (không phải là đất đi thuê) thì được xácđịnh theo Khung giá của Uỷ ban nhân dân Thành phố (Uỷ ban nhân dân tỉnh)nơi có bất động sản ban hành

+ Đối với QSD đất là đất thuê của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì P (giá trị định giá)

căn cứ vào số tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước chothuê đất (nếu có), tiền thuê đất mà khách hàng đã trả cho Nhà nước trừ đi tiềnthuê đất cho thời gian đã sử dụng.

+ Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móngnhà trực tiếp của các Chủ dự án được Nhà nước giao đất xây nhà để bán thì cóthể căn cứ vào giá mua trong Hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiềnmua để định giá

- Định giá giá trị tài sản gắn liền với đất

+ Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà ở được xác định theobiểu giá do Nhà nước quy định căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà và mặt bằng đơngiá xây dựng nhà

+ Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà xưởng, văn phòng,khách sạn của các công ty dùng để thế chấp được xác định theo giá trị công trình

đã được quyết toán, giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và có tham khảocác yếu tố khác về giá

+ Khi định giá phải xét tới thời gian đã sử dụng (trừ đi khấu hao) và chấtlượng còn lại của tài sản Đối với nhà ở kiên cố, văn phòng, khách sạn có thểtính thời gian khấu hao là 15 năm; đối với nhà xưởng cấp 3, cấp 4 thời gian sửdụng tính là 10 năm Mức khấu hao trên là tính trong trường hợp bình thườngnhưng nếu tại thời điểm kiểm tra cho thấy chất lượng tài sản xuống cấp nhanhthì phải tăng giá trị khấu hao

1.2.2.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất

- Không làm thủ tục thế chấp, chuyển nhượng khi chưa được tổ chức tín dụng giải chấp.

- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định:

+ Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình: Đăng ký tại UBND Phường xã, thịtrấn nơi có bất động sản

+ Khách hàng là tổ chức: Đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất nơi có bất độngsản

1.2.2.4 Giữ tài sản và giấy tờ của tài sản thế chấp

- Khi nhận hồ sơ TSBĐ, cán bộ tín dụng phải lập “Biên bản giao nhận hồ

sơ tài sản bảo đảm” Niêm phong giấy tờ về TSBĐ, ghi lại chi tiết các loại giấy

tờ và chuyển về cất giữ tại Quỹ của ngân hàng theo quy định quản lý tài sảnngoại bảng

- Khi TSBĐ được giải chấp, cán bộ tín dụng căn cứ vào việc phê duyệtcủa Giám đốc ngân hàng, giao lại giấy tờ của tài sản thế chấp cho khách hàng vàghi vào “Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm”

- Đối với giấy tờ của tài sản bảo đảm, ngân hàng phải yêu cầu kháchhàng nộp bản gốc

- Trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, ngânhàng và các tổ chức tín dụng khác tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận và cửđại diện quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay

- Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay hoặc bên bảolãnh chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo quản tài sản, trừ trường hợp cácbên thoả thuận giao cho ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ

- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còntài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểmtra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hìnhsản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằmphát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏngxuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp để có biện pháp xử lý kịp thời

- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còntài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểmtra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hìnhsản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm

phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏngxuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp để có biện pháp xử lý kịp thời

1.2.2.5 Xử lý TSBĐ là bất động sản

- Việc xử lý TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất được thực hiện theothỏa thuận của ngân hàng cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụng, hợpđồng bảo đảm và phải áp dụng hình thức bán đấu giá

- Trường hợp TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất không xử lý được theothỏa thuận của ngân hàng và khách hàng trong hợp hợp đồng thì ngân hàng khởikiện tại tòa án

- Trình tự việc bán đấu giá QSD đất

+ Các ngân hàng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chophép bán đấu giá QSD đất, cụ thể :

+ Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND cấp cóthẩm quyền có trách nhiệm ra văn bản cho phép đấu giá và hướng dẫn làm cácthủ tục cần thiết hoặc nếu không cho phép thì có trả lời bằng văn bản

+ Sau khi được UBND cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá QSDđất, ngân hàng tiến hành các thủ tục như quy định và ủy quyền cho Trung tâmbán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá QSD đất

+ Sau khi hoàn thành việc xử lý TSBĐ là QSD đất, TSGL với đất, ngânhàng có trách nhiệm làm các thủ tục về xóa đăng ký thông báo xử lý TSBĐ, xóathế chấp, xóa đăng ký thế chấp và tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất,chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản, trừtrường hợp do Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện theo pháp luật về bán đấugiá tài sản

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị TSBĐ là bất động sản

1.3.1.Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng

Nhân tố con người có tác động rất lớn đến hoạt động nghiệp vụ cũng

như hoạt động quản trị của NHTM Trong công tác quản trị TSBĐ là bất độngsản cũng vậy, nếu không có đội ngũ cán bộ giỏi về chuyên môn, có tư cách, đạođức nghề nghiệp thì không thể hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình từ việc thẩmđịnh giá trị tài sản, quản lý tài sản cũng như xử lý TSBĐ Đặc biệt, khi TSBĐ làđất đai, một loại tài sản có giá trị lớn nhưng lại rất nhạy cảm vói sự biến độngcủa thị trường bất động sản cũng như các chính sách quy hoạch của Nhà nướcthì ảnh hưởng lớn nhất nhân tố con người chứ không phải là nhân tố công nghệ

Nhiều cán bộ tín dụng nhận định chưa đúng, chưa đầy đủ về khách hàng;việc mở rộng mạng lưới hoạt động ngân hàng va tốc độ tăng trưởng quá nhanh,không tương xứng với việc nâng cao kiểm soát rủi ro Một số cán bộ ngân hàngcòn chấp hành quy chế cho vay, bảo lãnh chưa nghiêm túc, gia hạn nợ tùy tiện,chạy theo thành tích, dẫn đến khách hàng lợi dụng gây ra việc thất thoát tài sản.Một số cán bộ năng lực cán bộ còn yếu kém, đặc biệt ở khâu thẩm định cho vaycũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động quản trị rủi ro của ngân hàng

1.3.1.2 Tính chủ động trong ứng xử của Ngân hàng

Ngân hàng cho vay không chỉ cần thực hiện ký lưỡng và chính xác theocác quy định pháp lý khi đặt sự bảo đảm mà phải giám sát cụ thể các đảm bảotrong thời gian lưu hành của tín dụng Từ khi xem xét cho vay cho đến khi thuhồi hết nợ Ngân hàng phải luôn là người nắm chắc mọi diễn biến của hoạt độngkinh tế của người vay, trạng thái của các TSBĐ để trong bất cứ trường hợp nàocũng chủ động đưa ra những biện pháp ứng xử thích hợp nhất bảo vệ quyền lợicủa mình

1.3.1.3 Vấn đề thông tin.

Môi trường kinh doanh có ổn định và an toàn hay không chịu sự ảnhhưởng rất lớn của thông tin Nên không có những luật định về thông tin thì trongnền kinh tế xã hội mọi hoạt động đều có thể bị xuyên tạc, bóp méo trong khichúng ta đang cần có những phân tích, đánh giá, nhận định đưa ra các giải phápcho các hoạt động kinh tế thật chính xác và có hiệu quả điều này chỉ có thể thựchiện được với các thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời

Các thông tin về đảm bảo khoản vay của Ngân hàng có liên quan đếmcác mối quan hệ về phương diện được đề cập Đó là các thông tin về người vay,

về tài sản, về người bảo lãnh, về các bên đối tác v.v…Nguồn thông tin đa dạngnhư vậy, nhưng hiện nay độ chính xác rất hạn chế Chưa có cơ sở thống nhất đểxác định giới hạn của việc cung cấp cũng như công khai hóa các thông tin đốivới tất cả các tổ chức ngân hàng, đặc biệt là các tài sản có vấn đề Trách nhiệmthông tin của các bên tham gia mối quan hệ nhằm tạo cơ sở pháp lý, tránh gianlận vì lợi ích chung của quốc gia cũng còn thiếu rõ ràng

Hiện nay rất nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn dựa trên các hệ thống vàthủ tục tín dụng trước đây, không phản ánh được những thực tiễn của thịtrường mới Nhiều đảm bảo cho vay có thể được thành lập chắc chắn hơn, một

tỷ lệ lớn các khoản vay nợ quá hạn có thể tránh được nếu có một hệ thốngthông tin phù hợp

1.3.2.Các nhân tố khách quan

1.3.2.1.Các khuôn khổ pháp lý cho bảo đảm cho vay

Một trong những đặc trưng của hoạt động ngân hàng trong bối cảnh kinh

tế hiện nay là kinh doanh tiền tệ là một trong những loại kinh doanh gặp nhiềurủi ro nhất Do đó, điều rất quan trọng là phải có một khuôn khổ pháp lý cầnthiết để làm cho các đảm bảo cho vay có hiệu lực trong đời sống kinh tế Chỉ cótrên cơ sở đó mới thực hiện được công tác quản trị tài sản bảo đảm một cách cóhiệu quả nhất Sự chuyển biến về phương diện này trong những năm qua đã tạo

ra môi trường cho hoạt động bảo đảm tiền vay đang dần được củng cố ổn định

hoàn chỉnh phù hợp với sự phát triển ngày càng phức tạp và đa dạng của quan hệvay vốn.

Đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản thì công tác quản trị loại TSBĐnày không chỉ liên quan đến các văn bản pháp luật của ngành Ngân hàng mà cònliên quan đến luật Dân sự, luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật hôn nhân và giađình…Tuy rằng khuôn khổ pháp lý đã có nhiều thuận lợi hơn nhưng thực tế môitrường thực hiện quan hệ tín dụng vẫn còn nhiều cản trở cho việc mở rộng khảnăng tạo lập và tăng mức độ đảm bảo cho vay, bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữangười vay và người cho vay

1.3.2.2 Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất

Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thủ tục đăng ký giao dịchđảm bảo ảnh hưởng rất lớn đến khâu nhận bất động sản làm TSBĐ vì khôngphải lúc nào thủ tục cũng dễ dàng và thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng.Pháp luật về bảo đảm đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng cho các doanh nghiệp

và quan hệ vay mượn, tác động lớn đến hệ thống NH Tuy đã có khá nhiều quyđịnh nhưng cả người vay và người cho vay đều nhận thức có nhiều vấn đề chưa

ổn và chưa thật sự tin tưởng Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSD đất vàTSGL với đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 Nhưng trong quá trình thực hiện thông tư này,các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc vể thẩm quyền đăng ký thế chấp,bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân; về hồ sơ đăng ký; về việc đăng ký giao dịchbảo dảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụtại nhiều tổ chức tín dụng v.v

1.3.2.3 Đặc trưng của bất động sản và thị trường bất động sản

Bất động sản có một số đặc trưng cơ bản sau:

- Chi phí của mua bán giao dịch cao: So với các hàng hóa thông thường

khác, chi phí mua bán giao dịch bất động sản là khá cao, thời gian mua, bán,giao dịch dài, do vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

- Khả năng co giãn của cung cầu bất động sản kém: Nhìn chung cung

cầu bất động sản là không thay đổi theo các thay đổi giá do tổng cung toàn bộ vềđất đai là cố định Ngoài ra việc cung ứng đất đai còn chịu sự hạn chế về quyhoạch và chịu giới hạn với mục đích sử dụng đất riêng biệt

- Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan

trọng của bất động sản cụ thể là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xãhội nên Nhà nước thường có những quy định và quản lý chặt chẽ đối với việc sửdụng và chuyển giao bất động sản

Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mứcgiá trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sửdụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng

và nhiều yếu tố khác Hơn nữa, những biến động trên thị trường bất động sảnkhông những ảnh hưởng đến công tác định giá mà còn tác động đến cả công tác

xử lý TSBĐ là bất động sản để thu hồi nợ Do có những đặc trưng riêng khácvới các loại TSBĐ khác như vậy nên công tác quản trị loại TSBĐ này đòi hỏimột số yêu cầu riêng với ngân hàng cũng như cán bộ tín dụng Do vây, các cán

bộ ngân hàng cần nắm được điều này để thực hiện tác nghiệp sao cho đạt hiệuquả cao

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TSBĐ

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SGD I - NHCT VN 2.1 Giới thiệu chung về SGD I - NHCT VN

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

2.1.1.1 Giới thiệu về Ngân hàng Công thương Việt nam

Thực hiện nghị định 53/NĐ-HĐBT ngày 26/3/1988 của hội đồng bộtrưởng về việc chuyển hoạt động ngân hàng sang hạch toán kinh doanh và hìnhthành hệ thống ngân hàng 2 cấp Ngày 1/7/1988, Ngân hàng Công thương Việtnam (NHCTVN) ra đời và đi vào hoạt động trên cơ sở vụ tín dụng công nghiệp

và vụ tín dụng thương nghiệp của ngân hàng Nhà nước Trung ương cùng với cácphòng tín dụng Công nghiệp, tín dụng Thương nghiệp của 17 chi nhánh ngânhàng Nhà nước địa phương Cùng với sự phát triển, đổi mới của đất nước củangành ngân hàng, NHCTVN đã phát triển ngày càng lớn mạnh và là một trong 5Ngân hàng Thương mại Quốc doanh với tổng tài sản chiếm trên 20% thị phầntrong toàn bộ hệ thống NHTM, được xếp hạng là một trong 23 doanh nghiệp đặcbiệt NHCTVN có hệ thống mạng lưới kinh doanh rộng khắp với Trụ Sở Chínhđặt tại Hà Nội, văn phòng đại diện tại Tp HCM và Đà Nẵng, 2 Sở Giao Dịch,

125 Chi Nhánh, 700 điểm giao dịch, 2 đơn vị hành chính sự nghiệp, 3 công tyhạch toán độc lập, đồng sáng lập và là cổ đông chính của Indovina Bank, công

ty cho thuê tài chính Việt namm, công ty LD bảo hiểm á Châu, có quan hệ đại lý

733 ngân hàng trên thế giới và là thành viên của hiệp hội thanh toán viễn thôngliên NH toàn cầu, hiệp hội các NH Châu á, hiệp hội thẻ Visa - Master

2.1.1.2 Giới thiệu về Sở giao dịch I - Ngân hàng Công thương Việt nam

Chi nhánh NHCT thành phố Hà nội được thành lập theo quyết định số198/ QĐ - NHTCCB ngày 29/6/1988 của TGĐ ngân hàng Nhà nước Việt nam

Ngày 24/3/1993 TGĐ NHCT Việt nam ra quyết định số 93/QĐ-NHCTTCCB chuyển các hoạt động tại hội sở chi nhánh NHCT thành phố Hà nội tạihội sở chính NHCT Việt nam Ngày 30/12/1998 chủ tịch Hội đồng quản trị

NHCT Việt nam ký quyết định số 134/QĐ-HĐQTNHCT sắp xếp tổ chức hoạtđộng Sở giao dịch I- Ngân hàng Công thương Việt Nam (SGD I NHCTVN) theođiều lệ tổ chức NHCTVN

Ngày 20/10/2003 Chủ tịch Hội đồng quản trị NHCTVN đã ban hànhquyết định số 153/ QĐ HĐQT về mô hình tổ chức mới của SGD I theo dự ánhiện đại hóa ngân hàng và công nghệ thanh toán do Ngân hàng Thế giới tài trợ.Như vậy, SGD I được hình thành và phát triển như sau:

Giai đoạn I : Từ năm 1988 trở về trước, SGD I là ngân hàng Hoàn

Kiếm thực hiện cung cấp các sản phẩm dịch vụ đơn giản, chủ yếu là cho vay vànhận tiền gửi, khi đó doanh số của ngân hàng rất thấp

Giai đoạn II : Từ 1988 đến hết tháng 4 / 1993 , SGD I là NHCT

Hà Nội Thời kỳ này các sản phẩm dịch vụ vẫn còn rất đơn điệu, cơ sở vật chấtcòn rất nghèo nàn, đội ngũ cán bộ còn được đào tạo theo cơ chế cũ, lạc hậu, NHchủ yếu chỉ giao dịch với những khách hàng trong nước, quy mô và doanh sốcủa ngân hàng khi này cũng rất thấp

Giai đoạn III: Từ tháng 4/ 1993 đến tháng 12/ 1998 NHCT Hà nội

được sáp nhập vào NHCTVN, khi này SGD I là HSC của NHCTVN Giai đoạn

từ 1/1/1999, Hội sở được chuyển thành SGD I NHCTVN cho đến nay

2.1.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban

2.1.2.1 Phòng giao dịch ( gồm phòng giao dịch số 1 và 2)

Giao dịch ngoài quầy: Do khách hàng thực hiện giao dịch thông qua

ATM về các hoạt động: Vấn tin giao dịch, lĩnh tiền mặt, thanh toán hóa đơn

Giao dịch trong quầy: Nhóm tư vấn: Tư vấn cho khách hàng về sản

phẩm dịch vụ Ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn dịch vụ thẻ, tư vấn dịch vụ bảohiểm;Nhóm giao dịch khách hàng Công ty, khách hàng cá nhân: Mở đóng tàikhoản, qản lý mẫu dấu chữ ký, các thủ tục về nghiệp vụ thẻ; Gửi rút tiền, thựchiện giao dịch trực tiếp với khách hàng và hạch toán thanh toán và chuyển tiền,

các dịch vụ về tiền mặt., các giao dịch về thẻ, các dịch vụ mua bán ngoại tệ ( séc

du lịch, ngoại tệ), các dịch vụ khách hàng khác

-Nhóm kiểm soát ( Back Office) Kiểm soát giao dịch trong và ngoài quầy,Tổng hợp liệt kê giao dịch trong ngày, đối chiếu và đóng nhật ký chứng từ

-Nhóm kế toán tiết kiệm: Kiểm soát chứng từ tiết kiệm, theo dõi và quản

lý tài khoản tiết kiệm theo phân cấp

2.1.2.2 Phòng kế toán giao dịch

Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàngcung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanh toán, xử lý hạchtoán các giao dịch theo quyết định của Nhà nước và của NHCT Việt nam quản

lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thống giao dịch trên máy Quản lý quỹ tiềnmặt đến tong giao dịch viên Thực hiện nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về sửdụng các sản phẩm của ngân hàng

2.1.2.3 Phòng tài trợ thương mại

Là phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện về tài trợ thương mại tại chi nhánhtheo quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam

2.1.2.4 Phòng khách hàng số 1 (doanh nghiệp lớn)

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanhnghiệp lớn, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liênquan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiệnhành và hướng dẫn của NHCT

2.1.2.5 Phòng khách hàng số 2 (doanh nghiệp vừa và nhỏ)

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanhnghiệp vừa và nhỏ, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụliên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệhiện hành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT

2.1.2.6 Phòng khách hàng cá nhân

Là phòng nghiệp vụ thực hiện giao dịch trực tiếp với những khách hàng

là các cá nhân để huy động vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liênquan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiệnhành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT; Quản lý hoạt động củacác quỹ tiết kiệm, Điểm giao dịch

2.1.2.7 Phòng thông tin điện toán

Thực hiện công tác quản lý, duy trì hệ thống thông tin điện toán tại chinhánh Bảo trì bảo dưỡng máy tính đảm bảo thông suốt hoạt động của hệ thốngmạng máy tính của chi nhánh

2.1.2.8 Phòng tổ chức hành chính

Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chinhánh theo đúng chủ trương chính sách của Nhà nước và quy định củaNHCTVN Thực hiện công tác quản trị và văn phòng phục vụ hoạt động kinhdoanh tại chi nhánh, thực hiện công tác bảo vệ an ninh an toàn Chi nhánh

2.1.2.9 Phòng tiền tệ kho quỹ

Phòng TTKQ là phòng quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặttheo đúng quy định của NHNN và NHCT ứng và thu tiền cho các Quỹ tiếtkiệm, các điểm giao dịch trong và ngoài quầy, thu chi tiền mặt cho các doanhnghiệp có thu, chi tiền mặt lớn

2.1.2.10 Phòng kiểm tra nội bộ

Phòng kiểm tra nội bộ là phòng nghiệp vụ có chức năng giúp Giám đốcgiám sát, kiểm tra, kiểm toán các mặt hoạt động kinh doanh của Chi nhánhnhằm đảm bảo việc thực hiện theo đúng pháp luật của Nhà nước và cơ chế quản

lý của ngành

2.1.2.11 Phòng tổng hợp tiếp thị

Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho ban giám đốc dự kiến kế hoạch kinhdoanh, tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh Thực hiệnbáo cáo hàng năm của chi nhánh

2.1.2.12 Phòng kế toán tài chính

Là phòng nghiệp vụ giúp giám đốc thực hiện công tác quản lý tài chính

và thực hiện nghiệp vụ chi tiêu nội bộ tại chi nhánh theo đúng quyết định củaNhà nước và của NHCT

2.1.3 Hoạt động kinh doanh tại SGD I - NHCTVN.

Sở giao dịch I Ngân hàng Công thương Việt Nam nằm ở trung tâm thủ

đô Hà Nội, là đơn vị thành viên với nguồn vốn chiếm tỷ trọng 15%, dư nợ chiếm4% toàn hệ thống ngân hàng Công thương Việt nam Nhiều năm liền SGD Iluôn dẫn đầu là đơn vị xuất sắc của NHCTVN Tính đến 31/7/2005 tổng dư nợcho vay nền kinh tế của SGD I đạt gần 3000 tỷ đồng, với tốc độ tăng trưởng dư

nợ bình quân hàng năm 15-20%, đã đáp ứng nhu cầu vốn các doanh nghiệptrung ương và địa phương đóng trên địa bàn, phục vụ phát triển kinh tế Thủ đô

Bảng 1 Kết quả hoạt động tín dụng tại sở giao dịch I - NHCTViệt Nam

E/ Chỉ tiêu hiệu quả

Nguồn: Tình hình sử dụng vốn tại Sở giao dịch I - NHCTVN

Bảng 2 Kết quả hoạt động kinh doanh tại SGD I – NHCTVN

Đơn vị: Triệu đồng

- Thu khác

Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh đến 31/12/2002,2003,2004

2.1.4 Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006

Bước sang 2006, trên cơ sở kết quả kinh doanh năm 2005 và căn cứ vàomục tiêu, nhiệm vụ và các biện pháp kinh doanh của NHCT Việt Nam Sở giaodịch I đề ra mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006, cụ thể như sau:

2.1.4.1 Các mục tiêu hoạt động kinh doanh

Nguồn vốn huy động duy trì ở mức 14.000 tỷ đồng ( cao hơn mức bìnhquân năm 2005 là 200 tỷ đồng)

Dư nợ cho vay tăng 15% so với năm 2005 Số tuyệt đối tăng 450 tỷđồng

Lợi nhuận hạch toán nội bộ 300 tỷ đồng

Tỷ trọng nợ quá hạn trên tổng dư nợ < 1%

Thu phí từ dịch vụ từ 15 tỷ đồng ( tăng 20% số thực hiện năm 2004).Thu nợ khó đòi ngoại bảng 2 tỷ đồng

Tỷ lệ cho vay doanh nghiệp nhà nước chiếm 70% trong tổng dư nợ

Tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm chiếm 58% trong tổng dư nợ.

2.1.4.2 Nhiệm vụ kinh doanh năm 2006

Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, Sở giao dịch I tập trung thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể sau:

a) Đẩy mạnh khai thác mọi nguồn vốn, hướng tới việc tạo lập một cơ cấu nguồn vốn cân đối, chi phí đầu vào thấp.

Bằng mọi biện pháp để duy trì các khách hàng truyền thống Giao tráchnhiệm cụ thể cho các phòng nghiệp vụ có quan hệ trực tiếp với khách hàng chủđộng đưa ra biện pháp thu hút vốn khi đơn vị có nguồn thu Làm tốt công táctiếp thị và chăm sóc khách hàng kể cả doanh nghiệp và dân cư có nguồn tiền gửilớn, để đàm phán giữ nguồn khi đến hạn, tuyệt đối không để khách hàng rút tiềngửi ngân hàng khác vì chưa được quan tâm đầy đủ

Nghiên cứu, phân tích thị trường, tìm kiếm các đơn vị là các tổ chức đoànthể, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp có nguồn thu

để khai thác vốn Thường xuyên quảng cao, tuyên truyền để thu hút nguồn vốn từdân cư Tiếp tục đưa ra các hình thức khuyến mãi mới (quà tặng, các chính sáchlãi suất) phù hợp hấp dẫn khách hàng gửi tiền Có chính sách chăm sóc kháchhàng đặc biệt để duy trì ổn định khách hàng tiền gửi truyền thống

b) Tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng quản lý, giám sát, hướng tới một cơ cấu tín dụng an toàn Chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng chỉ đạo của NHCT VN.

Tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với khả năng quản lý giám sát của Sở

và kế hoạch NHCT giao Kiên quyết thực hiện chính sách cho vay có chọn lọc

để đảm bảo an toàn vốn Luôn cập nhật thông tin về khách hàng, ngành hàng đểđầu tư vốn đúng hướng Thường xuyên phân tích và nắm vững tình hình kinhdoanh, kết quả tài chính của khách hàng để đầu tư đúng hướng Giảm dần dư nợhoặc chấm dứt quan hệ tín dụng đối với khách hàng làm ăn yếu kém, có dấu

hiệu chây ỳ không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết Tuyệt đối không để nợ quáhạn mới phát sinh.

Đẩy mạnh công tác tiếp thị để thu hút khách hàng vay mới, chú trọngkhách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp tư nhân, cá nhân, hộ giađình để tăng dư nợ ngắn hạn, dư nợ ngoài quốc doanh Rà soát, đánh giá lại toàn

bộ khách hàng đang có dư nợ không có tài sản bảo đảm, đốc thúc khách hàng

bổ sung tài sản để nâng dần tỷ trọng dư nợ có tài sản bảo đảm trong tổng dư nợ.Tiếp tục thực hiện các biện pháp để tận thu các khoản nợ khó đòi đã được xử lýhạch toán ngoại bảng

c) Tập trung phát triển hoạt động dịch vụ để tăng thu phí dịch vụ trong tổng thu nhập phù hợp với sự phát triển của một ngân hàng hiện đại.

Đây là một nhiệm vụ trọng yếu trong xu thế cạnh tranh và hội nhập và làhướng đi tất yếu để đa dạng hóa nguồn thu Trước hết, cần hoàn thiện và mởrộng các sản phẩm dịch vụ hiện có, nghiên cứu và đưa vào ứng dụng sản phẩmdịch vụ mới trên cơ sở khai thác tiện ích của công nghệ ngân hàng hiện đại Tiếptục đẩy mạnh dịch vụ cho vay hỗ trợ học sinh du học; có kế hoạch tiếp thị ngàycàng nhiều khách hàng sử dụng dịch vụ Internet banking, nhằm đáp ứng yêu cầucủa khách hàng về thông tin nhanh chóng kịp thời Triển khai dịch vụ cho thuêkét sắt trong năm 2006

Tiếp tục giao chỉ tiêu phát triển thẻ ATM, Visacard cho từng phòngnghiệp vụ Chủ động làm việc với các đơn vị có quan hệ gửi tiền, vay vốn để kýhợp đồng mở và chuyển lương quan thẻ Khảo sát địa điểm thích hợp để đặt máyATM mới và cơ sở chấp nhận thẻ

Chú trọng công tác mở rộng mạng lưới giao dịch, tiếp tục nâng cấp các

QTK thành điểm giao dịch mẫu theo chỉ đạo của NHCT VN, nhằm tăng cường

quảng cáo đẩy mạnh khai thác sản phẩm dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, thu đổingoại tệ, các sản phẩm thẻ NHCT

d) Đảm bảo an toàn mọi mặt hoạt động, phát triển đúng định hướng chỉ đạo của NHCT VN.