Từ tầm quan trọng đó, Quốc hội Việt Nam 2012, thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp SDĐPNN nhằm đảm bảo các mục tiêu như: tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến kh
Đặc vấn đề
Thuế là công cụ tài chính quan trọng của nhà nước, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường các hệ thống thuế, các hình thức thuế và pháp luật thuế ngày càng đa dạng và hoàn thiện nhằm duy trì nguồn thu từ thuế vào ngân sách quốc gia đƣợc ổn định, bền vững, thúc đẩy sự phát triển ngân sách đảm bảo phát triển đất nước, các khoản đóng góp của người dân cho nhà nước được xác định và được quy định công khai bằng luật pháp của nhà nước
Trong thời gian qua, cơ cấu thu NSNN ngày càng chuyển biến tích cực, quy mô NSNN ngày càng mở rộng và theo hướng bền vững Theo nghiên cứu của tác giả Vương Thị Thu Hiền (2018), trong các khoản thu nội địa, tỷ trọng nguồn thu từ thuế chiếm lớn nhất Số thu từ thuế, phí, lệ phí (bao gồm cả dầu thô) trung bình giai đoạn
2006 - 2018 đạt 22,69% GDP; mức thu ngân sách từ thuế, phí, lệ phí (không bao gồm dầu thô) đạt trung bình 19,23% GDP trong cả giai đoạn và có xu hướng tăng trong những năm gần đây Trong đó, số thu từ tiền sử dụng đất năm 2018 ƣớc đạt 146,6 nghìn tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2011, về bản chất các khoản thu này là tiền chuyển nhƣợng tài sản (chủ yếu là đất), đây là nguồn thu không bền vững; số thu từ tiền thuê đất năm 2018 ƣớc đạt 32 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2011 Nhìn chung, cho đến nay trong cơ cấu thu NSNN của Việt Nam vẫn còn nhiều thách thức, chƣa hoàn toàn bền vững, việc thực hiện giảm thuế theo các cam kết hội nhập gây sức ép không nhỏ đối với nguồn thu NSNN trong tương lai; tốc độ thu NSNN giảm dần, do hiệu quả nền kinh tế chƣa cao…
Theo Jay K Rosengard (1998), đặc điểm ƣu việt của thuế liên quan đến nhà và đất là cố định, dễ thấy, không di chuyển, tập trung cao nên đƣợc quản lý tốt, thuế liên quan đến nhà và đất rất có hiệu quả về tài chính và ít gây biến dạng về kinh tế Nhƣ vậy, cải cách hệ thống thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến nhà và đất là rất cần thiết hiện nay
Từ tầm quan trọng đó, Quốc hội Việt Nam (2012), thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) nhằm đảm bảo các mục tiêu như: tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành Để đạt được các mục tiêu đề ra, nhà nước với chức năng điều tiết quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội thông qua các quy định pháp luật nói chung và các chính sách thuế và thu khác đánh vào đất đai nói riêng, trong đó chính sách giá đất có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng đối với mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và góp phần tăng nguồn thu thường xuyên cho NSNN, phục vụ yêu cầu quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế Đối với phát triển kinh tế thị trường, chính sách giá đất là cầu nối trong quan hệ đất đai – thị trường – quản lý của nhà nước, nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ đề người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
Pháp luật Việt Nam đã có những quy định về chính sách giá đất nhằm xác định và điều chỉnh giá đất theo “khung giá đất”, “bảng giá đất” với nguyên tắc phù hợp và tiệm cận với giá đất thị trường Việc xác định đúng giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; giúp cho việc phân bổ đất đai nhƣ là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; giúp tăng số thu NSNN từ thuế đất đai… Tuy nhiên, thực tế thời gian qua, chính sách giá đất còn nhiều bất cập, là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất… làm ảnh hưởng đến số thu NSNN và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai
Quận 11 là quận nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh, các khoản thu từ thuế SDĐPNN đƣợc đánh giá là nguồn thu ổn định, thường xuyên của ngân sách địa phương và đóng vai trò hết sức quan trọng, là nguồn kinh phí thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển hạ tầng trên địa bàn quận để hoàn thành các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương Tuy nhiên, theo thống kê từ báo cáo quyết toán NSNN các năm của quận 11, tỷ trọng thu thuế SDĐPNN của quận 11 còn thấp, bình quân các năm chỉ chiếm từ 0,08% - 0,09% so với tổng thu NSNN (TCKH Quận 11, 2019) Một trong các nguyên nhân có thể nhận thấy là việc căn cứ khung giá đất nhà nước và xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh giá đất đô thị chưa tương xứng với giá đất phổ biến trên thị trường Trong bối cảnh hiện nay, các nguồn thu từ các loại thuế khác đang có xu hướng giảm, trong khi đó thuế SDĐPNN là loại thuế có nguồn thu ổn định, mang tính bền vững cho ngân sách của quận 11 nói riêng và thành phố nói chung
Vì vậy, cần có sự nghiên cứu và phân tích về chính sách điều chỉnh giá đất đô thị nhƣ là một công cụ làm tăng số thu NSNN từ thuế SDĐPNN, tác giả chọn đề tài: “Tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trường hợp Quận 11 thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu thực hiện đề tài là nêu ra đƣợc tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11, từ đó kiến nghị một số giải pháp nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trong điều kiện của địa phương hiện nay.
Câu hỏi nghiên cứu
- Chính sách điều chỉnh giá đất đô thị ảnh hưởng như thế nào đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11?
- Những bất cập trong nội dung chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và cả trong thực hiện trên địa bàn quận 11?
- Giải pháp nào để hoàn thiện chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11?
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11 Đối tƣợng thu thập dữ liệu: ban lãnh đạo, các cán bộ chuyên trách thuế tại 16 phường thuộc quận 11 quản lý và Chi cục thuế quận 11; một số hộ dân (nóc gia) trên các tuyến đường khảo sát
Về không gian: nghiên cứu tập trung phân tích chính sách giá đất, chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và giải pháp nâng cao số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11
Về thời gian: nghiên cứu trong giai đoạn từ 2012 – 2020.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài, tác giả thực hiện phương pháp định tính, lý thuyết về thu NSNN, thuế SDĐPNN, chính sách giá đất, thực tiễn ứng dụng chính sách điều chỉnh giá đất đô thị và các cơ sở lý thuyết khác có lên quan để làm cơ sở nghiên cứu
Bên cạnh đó, tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp từ số liệu, tài liệu tham khảo từ các tạp chí khoa học chuyên ngành, kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và các công trình nghiên cứu của các tác giả trước đây có liên quan đến đề tài; các số liệu báo cáo của các cơ quan, ban, ngành có liên quan trên địa bàn quận 11 và thành phố Hồ Chí Minh
Dữ liệu sơ cấp thu thập từ phương pháp khảo sát bằng bảng câu hỏi, tác giả xây dựng bảng câu hỏi dựa trên cở sở lý thuyết, trích lọc tài liệu tham khảo, tham khảo ý kiến chuyên gia trong ngành và giảng viên hướng dẫn Trên cơ sở đó, thực hiện bổ sung, điều chỉnh các câu hỏi và hoàn thiện bảng câu hỏi khảo sát để tiến hành khảo sát
Từ kết quả khảo sát, sử dụng phương pháp thống kê mô tả để phân tích tác động của chính sách điều chỉnh giá đất đô thị đến số thu ngân sách từ thuế SDĐPNN trên địa bàn quận 11.
Cấu trúc của đề tài
Chương 1: Giới thiệu đề tài nghiên cứu
Chương 2: Lý thuyết nghiên cứu và kinh nghiệm quốc tế
Giới thiệu khái niệm về các lý thuyết về NSNN, thuế SDĐPNN, chính sách giá đất đô thị, chính sách điều chỉnh giá đất đô thị Bên cạnh đó, tác giả giới thiệu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về chính sách giá BĐS và bài học cho Việt Nam Chương 3: Khung phân tích và mô hình nghiên cứu
Chương này, tác giả trình bày quy trình nghiên cứu, thiết kế nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Trong chương này, trình bày tổng quan về tình hình kinh tế - xã hội của quận 11; về tình hình thu NSNN của quận; tình hình thu thuế SDĐPNN trên địa bàn quận trong giai đoạn 2012 - 2020 Kế đến, bằng phương pháp thống kê mô tả và tác giả trình bày kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và kiến nghị
Trong chương này, trên cơ sở kết quả nghiên cứu, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách điều chỉnh giá đất đô thị, từ đó nâng cao số thu thuế từ thuế SSĐPNN trong điều kiện hiên tại của địa phương.
Ngân sách nhà nước và thu ngân sách nhà nước
2.1.1 Khái niệm ngân sách nhà nước
Theo tác giả Sử Đình Thành và Bùi Thị Mai Hoài (2009), cho rằng NSNN phản ánh những thể chế đƣợc xã hội thiết lập bằng hệ thống pháp luật nhằm mục đích ấn định con số chi tiêu trong một năm mà nhà nước phải tìm kiếm nguồn để tài trợ; đồng thời nhà nước đưa ra những quy tắc về kế toán để theo dõi chi tiết và chặt chẽ các khoản chi tiêu của nhà nước với mục đích là để kiểm soát các khoản chi, tránh được sự phí phạm các khoản chi tiêu cho những hoạt động không đƣợc ghi vào trong ngân sách để sao cho chi tiêu của nhà nước được hợp pháp và có thể được tài trợ bằng những nguồn thu ổn định Hay nói cách khác, NSNN là một đạo luật tài chính cơ bản do quốc hội quyết định, thông qua đó các khoản thu, chi tài chính của nhà nước được thực hiện trong một năm niên khóa tài chính
Theo pháp luật NSNN (2015), NSNN là toàn bộ các khoản thu và chi đƣợc nhà nước dự toán trong khoảng thời gian xác định và được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định và tổ chức thực hiện nhằm đảm bảo thực thi chức năng và nhiệm vụ của nhà nước
2.1.2 Hệ thống ngân sách nhà nước
Theo Luật NSNN (2015), nguồn NSNN gồm có hai cấp ngân sách trung ƣơng (NSTW) và ngân sách địa phương (NSĐP) Ngân sách ở cấp địa phương gồm có ngân sách của chính quyền các cấp (cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã) Điều này có thể đƣợc khái quát hóa bằng sơ đồ sau:
Hình 1 1: Mô hình hệ thống NSNN Việt Nam
Nguồn NSTW đƣợc xem là các khoản thu mà NSNN phân cấp cho các cơ quan trung ương hưởng và một số khoản chi trong NSNN thuộc trong khối nhiệm vụ chi của các cấp trung ƣơng NSTW sẽ bao gồm các đơn vị thuộc dự toán của cơ quan trung ƣơng bao gồm các bộ, các cơ quan ngang bộ, các tổ chức xã hội thuộc trung ƣơng, cũng nhƣ các cơ quan trực thuộc chính phủ và các tổ chức đoàn thể thuộc trung ƣơng đứng ra dự toán Đối với nguồn NSĐP đƣợc xem là các khoản thu mà đƣợc NSNN đứng ra phân cấp cho các cấp tại địa phương thu bổ sung từ NSTW, hưởng và một số các khoản chi NSNN mà thuộc trong phạm vi chi của cấp địa phương
2.1.3 Khái niệm thu ngân sách nhà nước
Theo tác giả Vũ Văn Hóa và Lê Văn Hƣng (2009), định nghĩa thu NSNN là việc nhà nước dùng quyền lực của mình để tập trung một phần các nguồn tài chính quốc gia để hình thành quỹ NSNN nhằm thỏa mãn các nhu cầu của chi tiêu của nhà nước
Nguồn thu NSNN đƣợc phản ánh từ những quan hệ về kinh tế tài chính nảy sinh trong suốt quá trình hoạt động của nhà nước sử dụng quyền lực nhà nước, quyền lực chính trị nhằm tổ chức thực thi hoạt động phân phối về tài chính để tạo lập nguồn tiền tệ tập trung của nhà nước Theo đó, nguồn thu NSNN gồm tất cả những khoản tiền thu về nhà nước để tập trung hình thành nên quỹ NSNN nhằm thỏa mãn yêu cầu chi tiêu được nhà nước xác định, để đáp ứng sự phát triển
Ngân sách trung ƣơng NSĐP
NS tỉnh, thành phố trực thuộc TW
NS quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh
NS xã, phường, thị trấn trực thuộc huyện Điểm đặc trƣng của nguồn thu NSNN, đó là ở bất kỳ xã hội nào thì việc cơ cấu về những khoản thu NSNN là bao giờ cũng gắn kết chặt chẽ với việc phục vụ tối đa đối với chức năng và nhiệm vụ của nhà nước, cũng như phục vụ quyền lực nhà nước
Sự xuất hiện, tồn tại, xây dựng và phát triển của nhà nước vốn dĩ là điều kiện để hình thành những khoản thu NSNN Và ngƣợc lại, chính những khoản thu NSNN lại là tiền đề vật chất tối thiểu nhằm thực thi chức năng và nhiệm vụ của nhà nước trên thực tế
Nguồn thu NSNN luôn gắn kết với những quan hệ kinh tế, những hoạt động kinh tế nảy sinh trong đời sống xã hội Hàng năm, nhu cầu về phát triển kinh tế cũng nhƣ tỷ lệ tăng trưởng kinh tế là cơ sở tiền đề khách quan để thiết lập những khoản thu NSNN và quyết định về mức huy động về những khoản thu định mức nộp NSNN
Nguồn thu NSNN tùy thuộc rất lớn vào tốc độ, chất lƣợng và tính bền vững trong phát triển của một quốc gia Song về cơ bản, trong cơ cấu nguồn thu NSNN thì nguồn thu quốc nội thường phải chiếm tỷ lệ chi phối và lớn nhất Không thể đạt tới sự phát triển quốc gia một cách bền vững nếu nguồn thu NSNN của quốc gia lại phụ thuộc chủ yếu từ nguồn thu ở bên ngoài quốc gia và những khoản thu nhƣ: nguồn thuế nhập khẩu, nguồn thu NSNN từ việc bán các tài nguyên thiên nhiên cho các quốc gia khác… có tỷ lệ lớn trong cơ cấu nguồn thu NSNN
Về bản chất, thu NSNN là hệ thống những quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình nhà nước dùng quyền lực chính trị để thực hiện phân phối các nguồn tài chính nhằm hình thành quỹ tiền tệ của nhà nước.
Thu ngân sách nhà nước cấp huyện
2.2.1 Khái niệm và nội dung thu ngân sách nhà nước cấp huyện
NSNN cấp huyện là toàn bộ các khoản thu, chi của nhà nước đã được HĐND, UBND cấp huyện quyết định và đƣợc thực hiện trong một năm để đảm bảo thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của nhà nước trên địa bàn huyện Hay nói cách khác, NSNN cấp huyện là quỷ tiền tệ tập trung của huyện đƣợc hình thành bằng các nguồn thu và đảm bảo các khoản chi trong phạm vi huyện
Qua đó, thu NSNN cấp huyện có thể hiểu là toàn bộ các khoản thu mà chính quyền cấp huyện huy động vào quỷ ngân sách trong một thời kỳ để đáp ứng nhu cầu chi tiêu của nhà nước
Nội dung các khoản thu ngân sách nhà nước cấp huyện được quy định cụ thể trong pháp luật NSNN (2015), một số nội dung của các khoản thu NSNN cấp huyện bao gồm: các khoản thu ngân sách địa phương hưởng 100% bao gồm: thuế tài nguyên, trừ thuế tài nguyên thu từ hoạt động thăm dò, khai thác dầu, khí; thuế môn bài; thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế SDĐPNN; tiền sử dụng đất, trừ thu tiền sử dụng đất… 2.2.2 Vai trò và nhiệm vụ của ngân sách Nhà nước cấp huyện
NSNN cấp huyện là một bộ phận hữu cơ của NSNN, cùng ra đời và tồn tại, phát triển cùng với sự tồn tại phát triển của hệ thống NSNN NSNN cấp huyện đã trở thành một cấp ngân sách giúp nền tài chính của quốc gia trở nên mạnh hơn, đảm bảo chức năng và nhiệm vụ được ủy quyền từ NSTW; là phương tiện vật chất để chính quyền cấp huyện thực hiện các chức năng, nhiệm vụ theo luật định
NSNN cấp huyện là một cấp ngân sách quan trọng, đóng vai trò là cầu nối giữa các đơn vị cơ sở với cơ quan quản lý cấp trên Một chủ trương, chính sách của Nhà nước, hiệu lực quản lý Nhà nước đều có sự tham gia của cấp ngân sách này để giúp công tác quản lý điều hành đạt hiệu quả tốt hơn Đồng thời, cũng phản ánh các chủ trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước trong khi triển khai thực hiện tại cơ sở Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, ngân sách huyện có vai trò hết sức quan trọng, nhƣ là công cụ huy động nguồn tài chính để đảo bảo thực hiện chức năng nhà nước ở địa phương; là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế - xã hội tại địa phương…
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế SDĐPNN là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất cho mục đích phi sản xuất nông nghiệp hoặc có thể phát biểu thuế SDĐPNN là thuế đánh trên giá trị vốn của đất, giá trị hàng năm hay tiền thuê đất hoặc giá trị đất theo vị trí Đối với đa số các nước phát triển, thuế BĐS là loại thuế phổ biến nhất, được đánh trên giá trị vốn của đất và những vật kiến trúc xây dựng trên đó, giá trị hàng năm hay tiền thuê đất hoặc giá trị đất theo vị trí Thuế BĐS có thể đƣợc áp dụng với khái niệm rộng hơn, bao gồm các loại thế đánh trên quyền sử dụng, sở hữu và chuyển giao BĐS (Norregaard, 2003) Tuy nhiên, khái niệm quan trọng nhất khi nói đến thuế BĐS trong các nghiên cứu liên quan vẫn là loại thuế đánh hàng năm vì đây là loại thuế mang đến số thu thường xuyên và bền vững nhất
Dựa trên cơ sở quy định pháp luật về đất đai của Việt Nam, nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, thống nhất quản lý đất đai Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước giao quyền SDĐPNN cho tổ chức và cá nhân sử dụng; nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua cơ quan thuế để thực hiện thu thuế SDĐPNN Nhƣ vậy, đối tƣợng nộp thuế là thể nhân hoặc pháp nhân
Có thể thấy, thuế SDĐPNN là loại thuế gián thu, thu vào hoạt động SDĐPNN, nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà, đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, bảo đảm công bằng trong việc sử dụng đất và nguồn thu cho NSNN Ở góc độ quan hệ sở hữu và sử dụng thuế SDĐPNN mang tính chất là một khoản thu về từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng (đất) giữa một bên là nhà nước, một bên là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
2.3.2 Nội dung chính sách thuế SDĐPNN
Chính sách thuế SDĐPNN bao gồm một số nội dung cơ bản theo quy định của Luật thuế SDĐPNN số 48/2010/QH12 và các văn bản pháp luật có liên quan (Phụ lục
1) Nhìn chung, pháp luật Việt Nam đã có các quy định khá đầy đủ, cụ thể về nội dung chính sách thuế SDĐPNN (đối tượng chịu thuế, đối tượng không chịu thuế, người nộp thuế, căn cứ tính thuế và các trường hợp miễn, giảm thuế SDĐPNN) để làm cơ sở áp dụng tính thuế
Tuy nhiên, trước sự phát triển đô thị nhanh như hiện nay, các khu nhà cao tầng ngày càng nhiều, tỷ lệ người dân sở hữu và sử dụng hơn một tài sản ngày càng tăng thì việc áp dụng cơ sở thuế này cần đƣợc xem xét và nghiên cứu cải cách chính sách thuế cho phù hợp hơn với cơ chế thị trường
Theo tác giả Nguyễn Hồng Thắng (2010), động cơ cải cach chính sách thuế nhà, đất hoàn toàn xuất phát từ bên trong và là đỏi hỏi tất yếu từ bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam trong giai đoạn phát triển mới Vì vây, đây sẽ là một trong những vấn đề chính để đề tài tiếp tục nghiên cứu ở các phần sau
2.3.3 Quản lý nhà nước về thuế SDĐPNN
Thuế nói chung và thuế SDĐPNN nói riêng là đối tượng quản lý của Nhà nước Mục đích quản lý thuế là nhằm thu đúng thu đủ và kịp thời thuế vào NSNN
Với yêu cầu và mục đích của hoạt động quản lý nhà nước về thuế SDĐPNN, quan niệm quản lý Nhà nước về thuế SDĐPNN được hiểu đó là quá trình tác động có mục đích của nhà nước vào việc huy động nguồn thu từ thuế SDĐPNN để tập trung vào NSNN thông qua các văn bản pháp lý, phương pháp, hình thức tổ chức của các cơ quan chức năng nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
Hoạt động quản lý nhà nước đối với thuế SDĐPNN là sự phối hợp của các bộ phận thực hiện chức năng quản lý theo những nguyên tắc chung của quản lý kinh tế nhằm đạt được mục tiêu đề ra Như vậy quản lý nhà nước về thuế SDĐPNN gồm các hoạt động nhƣ: hoạch định mục tiêu thực hiện thu thuế SDĐPNN trong giai đoạn nhất định (thường là một năm); xây dựng, tổ chức bộ máy tương ứng để thực hiện mục tiêu đề ra; chỉ đạo thực hiện các nhiệm vụ và giải pháp đề ra; tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát và tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện chính sách về thuế SDĐPNN.
Chính sách giá đất đất đô thị
2.4.1 Khái niệm và đặc điểm đất đô thị Đô thị là điểm tập trung dân cƣ với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, trong huyện (Nguyễn Đình Hương, 2003) Như vậy, đô thị là nơi có các đặc trưng là trung tâm kinh tế, chính trị, xã hội của vùng và của cả nước, có vai trò chủ đạo trong phát triển kinh tế - xã hội; có mật độ dân số cao, có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh hoặc hoàn chỉnh từng phần; cung cấp dịch vụ, đất đai, nhà ở, giao thông…
Nghiên cứu đất đô thị dưới góc độ sở hữu, V Kruse (1939), cho rằng đất đô thị là tài sản, song nó là một sở hữu bất thường theo nghĩa là chủ sở hữu không thể tận dụng hoặc mang nó theo Nó ở đó để người ta sử dụng và sẽ vẫn ở đó sau khi thay hàng loạt các chủ sở hữu đất đô thị là một tài sản mang lại các quyền ra quyết định của chủ sở hữu về việc sử dụng nó Do đó, động cơ thúc đẩy các quyết định này trở thành các yếu tố quyết định của việc sử dụng đất Ngoài ra, đất đô thị cũng trở thành một nơi đầu tƣ cho lợi nhuận về vốn Trong bới cảnh này, đất đô thị tuân theo các mục tiêu khác nhau và sự chuyển nhượng được thực hiện theo các cân nhắc về thị trường đầu tư
Tác giả Phạm Ngọc Côn (1999), định nghĩa đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn đƣợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác Ngoài ra, theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì đƣợc tính vào đất đô thị
Theo pháp luật Việt Nam quy định về “đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cƣ đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” (Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013); và đất ở đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013)
Từ các định nghĩa trên, có thể nêu ra một số đặc điểm của đất đô thị nhƣ sau:
Thứ nhất, đất đô thị thuộc nhóm đất PNN
Thứ hai, đất đô thị là nơi tập trung các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh; là trung tâm kinh tế, văn hóa của một vùng hoặc một quốc gia, đồng thời cũng là nơi tập trung đông dân cƣ
Thứ ba, đất đô thị thường đi đôi với hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát triển nhất định
Thứ tư, đất đô thị có tính khan hiếm, do quy mô quỹ đất có tính cố định, khó mở rộng Trong khi các hoạt động kinh tế - xã hội của đô thị có xu hướng sử dụng nhiều đất hơn, chính vì thế tính khan hiếm của đất ngày càng rõ ràng hơn, giá đất đô thị ngày càng tăng và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị ngày càng trở nên cấp thiết
Thứ năm, giá trị sử dụng và lợi ích đầu tƣ của đất đô thị có tính lâu dài và tăng giá trị tích lũy
Thứ sáu, đất đô thị là đối tượng được giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động sản; là một loại hàng hóa bất động sản
2.4.2 Khái niệm và đặc điểm giá đất đô thị
Theo tác giả Hồ Thị Lam Trà (2006), cho rằng giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Tại nhiều nước trên thế giới, giá đất đai thường có hai loại giá đó là giá đất nhà nước quy định và giá đất trên thị trường Ở Việt Nam, giá đất đƣợc quy định là giá trị quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật Đất đai, 2013)
Nhƣ vậy, giá đất đai ở Việt Nam không giống các quốc gia có chế độ tƣ hữu đất đai, giá đất ở đây là giá phải trả để có quyền sử dụng đất theo thời gian quy định; có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế… trong thời gian sử dụng tương tự nhƣ quyền sở hữu
2.4.2.1 Giá đất theo quan điểm thị trường
Theo quan điềm kinh tế thị trường, giá đất thị trường là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tùy theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của nhà nước về đất đai
Tác giả Trần Thanh Hùng và cộng sự (2008), cho rằng giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể đƣợc xác định bằng công thức:
P: giá thị trường của bất động sản
P0: giá của một đơn vị hàng hóa bất động sản
Y: số đơn vị hàng hóa bất động sản
VT: vị thế của bất động sản
CL: chất lƣợng của bất động sản
Theo quan điểm kinh tế học hành vi đƣợc trình bày trong các lý thuyết marketing, giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc vào tâm tư nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí hàng hóa người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Giá trị hữu hình của đất đai ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) Giá trị vô hình của đất đai ứng với vị thế xã hội của đất đai Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế mà nó “ngự trị” trong tâm trí của con người
Trên thực tế, giá trị trao đổi của đất đai có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi đất đai, khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngƣợc lại giá giảm là do vị thế giảm Trong mỗi khu vực đô thị, tương ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhƣng luôn xoay quanh mức giá trị này, vì vậy mà giá đất đai mang tính ngƣỡng Các mức vị thế khác nhau có các ngƣỡng giá đất đai khác nhau (Hình 1.2) (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)
Hình 1 2: Tính ngƣỡng của giá cả đất đai
Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000)
Giá thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động Ở một vị trí và thời gian cố định giá thị trường của đất đai là không đổi, nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố
Nhìn chung, giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một diện tích đất nào đó được hình thành thông qua sự tự thỏa thuận giữa người bán và người mua quyền sử dụng diện tích đất đó trong thị trường có sự tác động của các quy luật kinh tế thị trường và biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định Giá giao dịch này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”
2.4.2.2 Giá đất theo quy định của nhà nước
Theo tác giả Hồ Thị Lam Trà (2006), cho rằng nhà nước phải có chính sách và biện pháp can thiệp để tác động trong một phạm vi nhất định đến cơ chế hình thành giá cả khi cần thiết “Giá cứng” đƣợc quy định có thể cao, thấp hoặc bằng với giá thị trường Mọi giao dịch chỉ được thừa nhận ở mức giá quy định này Nhà nước quy định mức giá tối đa (giá trần), mức giá tối thiểu (giá sàn) Khi giá lên cao nhà nước phải sử
Giá tình huống dụng giá trần để nhằm kéo giá xuống và khi giá xuống thấp thì nhà nước phải đặt ra giá sàn cao hơn giá cả thị trường để nâng giá lên
Pháp luật đất đai của Việt Nam đã có các quy định về giá đất, khung giá đất và bảng giá đất cụ thể nhƣ sau:
Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam
2.5.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá đất
Theo tác giả Chu Thị Quỳnh Diệp (2020), cho rằng mô hình tổ chức định giá đất của Hàn Quốc (Bảng 1.2) có thể là mô hình áp dụng thực tiễn cho Việt Nam trong việc xây dựng hình mẫu ƣớc tính giá đất.
Bảng 1 2: Mô hình tổ chức định giá đất của Hàn Quốc
Mô hình Nội dung a Tổ chức Hệ thống giá đất đƣợc công bố nhằm cung cấp thông tin về giá định giá đất đất cho thị trường BĐS bằng cách điều tra và đánh giá giá đất phù hợp mà Chính phủ cho rằng là đúng đắn, nó trở thành tiêu chuẩn cho các giao dịch đất nói chung và là hệ thống đƣợc áp dụng cho các mục đích hành chính khác nhau như bồi thường đất đai, thuế và tiền thuế
Luật về giá đất và thông báo giá đất (Luật số 4120, nay là Luật Công bố giá bất động sản) và hệ thống giá đất công đã đƣợc hợp nhất với giá đất đƣợc ban hành ngày 01/4/1989 Cho đến nay, vào ngày 1 tháng 1 hàng năm giá đất chuẩn sẽ đƣợc công bố và điều tra về giá đất cụ thể, giá công bố theo đất chuẩn b Thiết lập hệ thống thông tin về giá đất
“Giá đất tiêu chuẩn được công bố” là giá phù hợp tương ứng với mỗi đơn vị diện tích (m 2 ) của đất tiêu chuẩn đã đƣợc công bố dựa trên điều tra đánh giá của Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai tiến hành theo trình tự quy định (Luật công khai bất động sản) “Giá phù hợp” là giá đƣợc nhận định có khả năng đƣợc thiết lập cao nhất khi thực hiện các giao dịch chung về đất trên thị trường thương mại
Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai tiến hành đánh giá và điều tra mức giá phù hợp tương ứng với mỗi đơn vị diện tích kể từ ngày công bố hàng năm dựa trên đất tiêu chuẩn đƣợc chọn từ một nhóm đất mà được nhận định có sự tương đồng về mặt tự nhiên, xã hội, điều kiện sử dụng đất, môi trường xung quanh so với các khu vực lân cận và sẽ thông báo sau quá trình cân nhắc, xem xét của Ủy ban công bố giá bất động sản trung ƣơng c Quyết định và công bố giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể đƣợc khảo sát và công bố hàng năm từ năm 1990 Dựa trên giá đất chuẩn được công bố hàng năm bởi Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai thì giá đất cụ thể đƣợc so sánh đặc tính đất chuẩn với đặc tính của đất cụ thể đã được khảo sát bởi Thị trưởng, Quận trưởng Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai ước tính tỷ lệ giá theo sự chênh lệch đặc tính đất trong bảng so sánh tiêu chuẩn liên quan đến các yếu tố hình thành giá của đất nằm trong vùng đất tiêu chuẩn, đất thuộc vùng đƣợc định giá đất (Bảng tiêu chuẩn giá đất) và sau khi thu thập ý kiến từ chủ sở hữu đất và sự cân nhắc của ủy ban đánh giá bất động sản tỉnh, quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ đưa ra giá phù hợp với đơn vị diện tích của từng loại đất riêng đã đƣợc phê duyệt và công bố, Đối với giá đất cụ thể theo từng loại đã được phê duyệt, công bố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ áp dụng những tài liệu cơ bản nhƣ thuế liên quan đến đất đai d Phương pháp định giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể đầu tiên là khảo sát đặc tính đất ảnh hưởng đến sự hình thành đất của đất thuộc đối tƣợng điều tra và chọn đất chuẩn để so sánh với đất ấy, thực hiện so sánh đặc tính đất của đất thuộc đối tƣợng điều tra với đất chuẩn, sau đó đƣa ra tỷ lệ giá theo chênh lệch đặc tính đất, đƣợc tính bằng cách nhân tỷ lệ này với giá đất tiêu chuẩn đƣợc công khai
Phương pháp tính giá đất cụ thể của Hàn Quốc:
Giá đất chuẩn so sánh
Phân tích so sánh đặc tính đất Tính giá đất cụ thể
Giá đất công khai (won/m 2 )
Phân tích so sánh đặc tính đất của từng loại đất với đất chuẩn so sánh và đƣa ra tỷ lệ giá
Giá đất chuẩn so sánh đã công bố x
Tỷ lệ giá = giá đất cụ thể (won/m 2 )
Giá đất tính theo cách này được xác minh bởi người thẩm định và tham khảo chủ sở hữu đất, sau khi tiếp nhận ý kiến và sự xem xét của Ủy ban Định giá Bất động sản tỉnh, quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ công bố quyết định
Giá đất cụ thể được tính dựa trên phương thức so sánh Quy trình tính giá của đất theo phương thức so sánh thì trước tiên sẽ chọn đất
(đất tiêu chuẩn so sánh) làm cơ sở tính toán và so sánh đặc tính đất của khu đất đƣợc chọn với đất tiêu chuẩn so sánh, sau đó tìm ra đặc tính khác biệt, đồng thời sau khi lựa chọn tỷ lệ khuếch đại giá đối với đặc tính đất khác nhau trong bảng tiêu chuẩn giá đất, tính hóa đất công bố riêng bằng cách nhân tỷ lệ khuếch đại giá với giá đất (giá đất công khai) tiêu chuẩn so sánh
Nguồn: Chu Thị Quỳnh Diệp (2020)
Chế độ định giá đất của Hàn Quốc đƣợc liên tục cải thiện và phát triển để đáp ứng sự thay đổi môi trường mang tính thời đại một cách nhanh chóng như từ xã hội công nghiệp sang xã hội thông tin hóa sang xã hội thông minh Năm 1989, thời điểm đƣa ra chế độ tính toán giá trị đất vẫn còn thiếu thông tin giao dịch thực tế vì thế đã chọn ra bảng tiêu chuẩn để tính toán giá cả, thông tin cần thiết về đất đai để ƣớc tính giá trị đất còn thiếu nên đã chuẩn bị bảng khảo sát đặc tính khu đất để xây dựng lên mẫu ƣớc tính giá trị đất
Với sự du nhập của thời đại thông tin hóa và với mắt xích thông tin điện tử, việc điện toán hóa các bản đồ hiện trạng giá đất và hệ thống thông tin giá đất (ALPHA) được lưu hành rộng rãi hơn thúc đẩy cho nỗ lực thay đổi và cải thiện chế độ Hiện tại, việc nhận thông báo về giá đất và khảo sát đặc trƣng khu đất thông qua điện thoại di động cũng rất đƣợc ƣa chuộng, và đang trong quá trình xây dựng hệ thống tiên tiến có thể nhận đƣợc xác nhận Đây không phải là việc sẽ thực hiện đƣợc trong khoảng thời gian ngắn tuy nhiên đây là việc có thể thực hiện đƣợc nhờ vào nỗ lực của các nhân viên chuyên ƣớc tính giá trị đất của Hàn Quốc
Việc xây dựng hình mẫu ƣớc tính giá trị đất của Việt nam cũng có thể xây dựng được nhờ và các phương pháp sử dụng hiện tại như chính sách, xã hội, kinh tế, văn hóa, kỹ thuật và nền tảng thông tin Việt Nam và Hàn Quốc đều có điểm tương đồng về văn hóa cũng nhƣ chế độ địa tịch trong suốt khoảng thời gian qua do đó khả năng áp dụng chế độ ƣớc tính giá đất Hàn Quốc, kinh nghiệm về giải pháp và kiến thức là khá cao và việc phát hiện hình mẫu ƣớc tính giá đất hữu dụng cho Việt Nam là rất cần thiết
2.5.2 Kinh nghiệm từ Nhật Bản về định giá và thẩm định giá đất
Theo Watanabe Hitoshi (2017) 1 , giai đoạn từ năm 1980 đến đầu những năm
1990, trong bối cảnh nền kinh tế Nhật Bản sụt giảm vì đồng Yên tăng giá, Chính phủ tập trung thúc đẩy các dự án phát triển tận dụng vốn tƣ nhân và giảm phụ thuộc xuất khẩu Việc này dẫn đến giá đất tăng cao tại các các thành phố lớn khiến người dân có thu nhập trung bình khó mua đƣợc nhà, khoảng cách ngày càng lớn về mặt kinh tế giữa người có đất và không có đất Để khắc phục điều này, Chính phủ đã ban hành Luật Đất đai cơ bản (1989), cụ thể, việc định giá đất công dựa trên cơ sở 4 loại giá trên một thửa đất, bao gồm: giá đất trên thị trường, giá đất niêm yết công khai, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh giá thuế tài sản cố định “1 vật 4 giá” (tùy theo mục đích của thể chế và cơ quan có thẩm quyền thì việc đánh giá đất có sự khác nhau)
Nhật Bản đã đƣa ra chính sách niêm yết giá đất, theo đó giá đất niêm yết công khai là giá hợp lý đã được loại trừ các yếu tố đầu cơ từ giá thực tế của thị trường, được xác định bằng cách dựa trên đánh giá về giá đất của các thẩm định viên bất động sản (Cục Đất đai Quốc gia); giá trị thẩm định thuế thừa kế thể hiện tiêu chuẩn đánh giá mức giá tài sản khi tính toán thuế thừa kế đƣợc xác định trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia nhiều kinh nghiệm về bất động sản (Cục Thuế Quốc gia); giá trị đánh giá thuế tài sản cố định là mức giá được Thị trưởng (trưởng thôn, trưởng xã) quyết định để đánh thuế hàng năm đối với những người sở hữu đất đai dựa trên giá trị đánh giá đất (thành phố, thôn, xã)
Hệ thống đánh giá thuế tài sản cố định đƣợc Bộ Tài chính Nhật Bản đƣa ra thẩm định giá ở đô thị của Nhật Bản, bằng biện pháp lấy giá niêm yết trong thông báo niêm yết giá đất làm căn cứ để cân đối hóa sự cân bằng giữa các cách đánh giá đất công, theo đó, giá trị thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) sẽ bằng khoảng 80% giá niêm yết, giá trị đánh thuế tài sản cố định sẽ bằng khoảng 70% giá niêm yết