Nghiên cứu nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn thành phố huế đối với các dự án chung cư thu nhập thấp

Luận văn, khóa luận, kinh tế, quản trị, thương mại

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, mỗigia đình Nhà ở còn là một tài sản có giá trị lớn của mỗi gia đình, cá nhân, là cơ sở vậtchất của mỗi quốc gia Đồng thời, nhà ở cũng là một hàng hoá đặc biệt có thị trườngrộng lớn Đầu tư phát triển nhà ở là một là một ngành kinh tế quan trọng góp phần thúcđẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển

Thị trường nhà ở là một vấn đề mới mẻ, nhảy cảm và hết sức phức tạp Sự pháttriển của loại thị trường nhà ở là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hoá đồng thời làđiều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc Ngày nay, thị trường nhà

ở đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trongnền kinh tế quốc dân Nó đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển của nền kinh

tế nước ta trong thời gian qua Thế nhưng trong điều kiện hiện nay việc tạo lập một cănnhà nhỏ, một chỗ ở ổn định và bảo đảm các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang làước mơ đối với một bộ phận lớn các cán bộ, công nhân viên chức, lao động thu nhậpthấp và đó cũng là một vấn đề hết sức bức thiết ở hầu hết các địa phương trong nước

Nổi cộm nhất trong giai đoạn hiện nay là nhà ở chung cư thu nhập thấp giành cho cácđối tượng hiện đang gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở Sở dĩ có sự quan tâm đặc biệtnhư vậy vì giá cả nhà ở hiện nay đang tăng lên quá cao so với sự tăng lên về thu nhậpcủa người dân, những người lao động bình thường, công nhân viên chức nhà nướckhông thể mua được nhà để ở dưới bất kỳ hình thức nào nếu không có sự giúp đỡ, hỗtrợ của nhà nước Công ty CP Kinh Doanh Nhà Thừa Thiên Huế là một công ty chuyênxây lắp các công trình, các dự án xây dựng các khu đô thị và chung cư, trong đó cótriển khai xây dựng chung cư thu nhập thấp Vấn đề đặt ra là doanh nghiệp cần phảibiết nhu cầu của thị trường về nhà ở đặc biệt là những khu chung cư như thế nào, cácyếu tố nào sẽ ảnh hưởng và tác động đến nhu cầu và quyết định của khách hàng…

Xuất phát từ thực tiễn đó, tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu nhu cầu nhà ở của người dân trên địa bàn thành phố Huế đối với các dự án chung cư thu nhập thấp ” đểlàm đề tài cho khoá luận của mình

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Một là: Hệ thống hoá những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn có liên quanđến thị trường BĐS, thị trường nhà ở, thị trường nhà chung cư, từ đó vận dụng vào nênkinh tế cả nước nói chung và tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng

Hai là: Đánh giá được thực trạng nhu cầu thị trường nhà ở của người dân đối vớinhững dự án chung cư thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Huế và các vùng lân cận

Ba là: Nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của ngườidân và một số đánh giá của khách hàng đối với khu chung cư Bãi Dâu do công ty CPKinh Doanh Nhà T.T.Huế đầu tư xây dựng

Bốn là: Thông qua quá trình nghiên cứu thực tế đưa ra các giải pháp hoàn thiệntốt hơn các dự án nhà ở chung cư thu nhập thấp trong tương lai

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài tập trung phân tích thực trạng thị trường nhà ở đặc biệt là thị trường nhà ởchung cư từ các cơ quan quản lý, các cơ quan với tư cách là chủ đầu tư, các đối tượngđang sử dụng và các đối tượng hiện đang có nhu cầu về nhà ở chung cư

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu của luận văn là địa bàn tỉnh Thừa Thiên

Huế, tập trung vào thành phố Huế và các vùng lân cận Trong quá trình thực tập tạicông ty CP Kinh Doanh Nhà T.T.Huế nhận thấy tại công ty cũng đang xây dựng nhàchung cư thu nhập thấp theo quy định của thủ tướng chính phủ tại khu chung cư BãiDâu Do vậy, đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu những đối tượng khách hàng hiệnđang có nhu cầu mua nhà chung cư thu nhập thấp tại khu chung cư Bãi Dâu đã đăng kítại công ty và Sở Xây dựng thành phố Huế Đồng thời cũng khảo sát thực trạng khuchung cư Bãi Dâu dựa trên những đối tượng hiện đang sống tại chung cư này

Phạm vi thời gian: Thời gian nghiên cứu từ tháng 01/2011 đến tháng 04/2011

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận:

Luận văn vận dụng cách tiếp cận theo phương pháp duy vật biện chứng Xuấtphát từ các quan điểm chủ trương của Đảng và nhà nước về phát triển nhà ở và nhà ởchung cư, chung cư thu nhập thấp bằng phương pháp tiếp cận hệ thống để phân tíchlàm rõ thực trạng Từ đó có những nhận định, đồng thời đề xuất những giải pháp chủyếu nhằm phát triển thị trường nhà ở chung cư tại Thừa Thiên Huế

Phương pháp thu thập số liệu

- Số liệu thứ cấp:

+ Thông qua các báo cáo hàng năm và các kì họp của HĐND và UBND tỉnhThừa Thiên Huế, thành phố Huế, các báo cáo tổng kết hàng năm của Sở Xây dựng, kếhoạch và đầu tư…

+ Tổng hợp và phân tích các số liệu và báo cáo từ công ty cung cấp liên quan đến

đề tài cần nghiên cứu

- Số liệu sơ cấp: Thu thập các số liệu thực tế về tình hình thị trường nhà ở và nhàchung cư tại Thừa Thiên Huế (tập trung ở thành phố Huế) thu thập bằng cách khảo sát

và thống kê số liệu tại hiện trường

Tổ chức 2 cuộc điều tra:

+ Điều tra các hộ ở nhà chung cư do công ty xây dựng:

Tổng thể mẫu là những hộ gia đình hiện tại đang sống trong khu chung cư BãiDâu - Phường Phú Hậu - TP Huế Hiện tại khu chung cư có 5 toà nhà đã được đưavào sử dụng với tổng số 178 căn hộ.

Trong phân tích thống kê, mẫu phải đủ lớn để đảm bảo độ tin cậy nhất định Sốbảng hỏi được phát ra là 100 phiếu được dùng để điều tra các hộ gia đình đang sống tạichung cư Để đảm bảo tính khách quan, tôi điều tra các hộ ở tất cả 5 toà nhà chung cư.Tỷ lệ sô căn hộ được lấy ở mỗi toà chung cư sẽ được tính theo công thức:

n = *100

Với n là số căn hộ sẽ được chọn ở từng khu nhà ( ∑n = 100)

A là số lượng căn hộ của mỗi toà nhà

N là tổng thể mẫu cần điều tra ( N = 178 căn)

Phương pháp chọn mẫu

Thực hiện chọn mẫu nhằm đảm bảo tất cả các đơn vị của tổng thể đều có khảnăng (xác suất) được chọn như nhau, tôi thực hiện kỹ thuật chọn mẫu ngẫu nhiên đơngiản Quy trình thực hiện như sau:

Bước 1: Sau khi có danh sách tất cả các căn hộ trong khu chung cư, tôi lập danhsách các căn hộ theo thứ tự số phòng và theo từng toà nhà

Bước 2: Đánh số thứ tự các đơn vị trong tổng thể từ trên xuống

Bước 3: Chọn ngẫu nhiên không thay thế bằng cách bốc thăm các số theo danhsách đến khi chọn đủ số lượng căn hộ của từng toà nhà Cụ thể số căn hộ được chọntrong mỗi toà nhà như sau:

Bảng 1: Tỷ lệ mẫu được chọn để điều tra

Toà nhà Số lượng căn hộ Số lượng căn hộ được chọn

+ Điều tra các khách hàng có nhu cầu nhà ở chung cư: Dựa vào danh sách nhữngkhách hàng hiện đang có nhu cầu mua nhà chung cư thu nhập thấp trên địa bàn thànhphố Huế thu thập được thông qua danh sách khách hàng đăng kí tại công ty CP KinhDoanh Nhà và Sở Xây dựng thành phố Huế được 141 khách hàng Dựa vào danh sáchnày sẽ tiến hành chọn mẫu điều tra theo phương pháp chọn mẫu có hệ thống vớikhoảng cách lấy mẫu là 1, số khách hàng lựa chọn điều tra là 70 khách hàng thuộc cáckhu vực khác nhau.

1.5 Phương pháp xử lý số liệu:

Phân tích và xử lý số liệu sơ cấp bằng phần mềm SPSS 16.0 for Window Sự dụngmột số phân tích sau:

- Thống kê tần số

- Kiểm định giá trị trung bình (One Sample T-Test)

Các giá trị trung bình được kiểm định theo phương pháp One Sample T – Test đểkhẳng định xem nó có ý nghĩa về mặt thống kê hay không

Các giả thiết:

Ho: μ = giả thiết kiểm định (test value)

H1: μ ≠ giả thiết kiểm định (test value)

α là mức ý nghĩa kiểm định, đó là xác suất lớn nhất để bác bỏ giả thiết Ho

Nguyên tắc chấp nhận giả thiết:

Nếu Sig > α giả thiết Ho được chấp nhận

Nếu Sig < α giả thiết Ho bị bác bỏ

- Kiểm định phân phối chuẩn của mẫu điều tra (One-Sample Kolmogorov Smirnov Test)

Dùng để kiểm định giả thuyết phân phối chuẩn của dự liệu có phù hợp với phânphối lý thuyết Nói cách khác kiểm định này được dùng xem xét mẫu điều tra có phân phối chuẩn hay không để từ đó có phương pháp xử lý thích hợp

Các giả thiết:

Ho: Mẫu phân phối chuẩn

H1: Mẫu không phân phối chuẩn

α là mức ý nghĩa kiểm định, đó là xác suất lớn nhất để bác bỏ giả thiết Ho

Nguyên tắc chấp nhận giả thiết:

Nếu Sig > α giả thiết Ho được chấp nhận

Nếu Sig < α giả thiết Ho bị bác bỏ

- Kiểm định phi tham số giá trị trung bình của hai mẫu phụ thuộc (Wilcoxon Signed - Test)

Nhằm kiểm định xem có sự khác biệt trong đánh giá của khách hàng về một sốtiêu chí liên quan đến khu chung cư Bãi Dâu trước và sau khi mua nhà

Giả thiết kiểm định:

Ho: Không có sự khác nhau về 2 giá trị trung bình của tổng thể (tức khác biệtgiữa hai trung bình bằng 0)

H1: Có sự khác nhau về 2 giá trị trung bình của tổng thể

Nguyên tắc chấp nhận giả thiết:

Nếu Sig > α giả thiết Ho được chấp nhận

Nếu Sig < α giả thiết Ho bị bác bỏ

α là mức ý nghĩa kiểm định, đó là xác suất lớn nhất để bác bỏ giả thiết Ho

- Kiểm định phi tham số Kruskal-Wallis H

Sự dụng để kiểm định có sự khác biệt về giá trị trung bình những ý kiến đánh giácủa khách hàng được phỏng vấn theo các nhóm độ tuổi, nghề nghiệp và thu nhập trongtổng thể đang nghiên cứu hay không

Các giả thiết:

Ho: Không có sự khác biệt về giá trị trung bình giữa các nhóm với nhau

H1: Có sự khác biệt về giá trị trung bình giữa các nhóm với nhau

α là mức ý nghĩa kiểm định, đó là xác suất lớn nhất để bác bỏ giả thiết Ho

Nguyên tắc chấp nhận giả thiết:

Nếu Sig > α giả thiết Ho được chấp nhận

Nếu Sig < α giả thiết Ho bị bác bỏ

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Một số vấn đề về lý luận

1.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản:

Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm 2 loại: Bấtđộng sản và động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng đồngthời được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174

có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khácgắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

a Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụthể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địaphương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được củađất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐScạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại haiBĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trìnhcạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế

b Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem nhưkhông thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc vàcông trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cảitạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của

BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tácđộng của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khuvực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn củaBĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

d Các tính chất khác

- Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sửdụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồngthời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinhhoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoáthông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thôngthường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xãhội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hìnhthức BĐS

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và cácdịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên

thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩyphát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Hàng hoá trên thị trường BĐS bao gồm: Đất đai và các công trình kiến trúc gắnliền với đất đai

Thị trường BĐS bao gồm thị trường nhà đất và các BĐS khác Đối với nước ta,trong giai đoạn phát triển kinh tế, thị trường nhà đất có vai trò đặc biệt quan trọng.Thị trường BĐS bao gồm 3 trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường chothuế; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

b Vai trò của thị trường bất động sản

Kinh tế BĐS là một thành phần quan trọng, chiếm tỷ trọng đáng kể trong nền kinh

tế của tất cả các nước phát triển Đối với các nước đang phát triển, kinh tế BĐS có vai tròtạo nên tích luỹ tài chính ban đầu cho quá trình công nghiệp hoá đất nước Nếu sử dụngtốt quỹ đất, đầu tư một cách hợp lý, các nước phát triển có thể đạt được tốc độ côngnghiệp hoá rất nhanh

1.1.2 Nhà ở, nhà chung cư và thị trường nhà ở, nhà chung cư

1.1.2.1 Khái niệm và thị trường nhà ở, nhà chung cư

a Nhà ở

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và được dùng để ở Nhà ở không chỉ

là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi trường lao động vàsản xuất, môi trường văn hoá giáo dục Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ lànguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phầntạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sốngkinh tế xã hội từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội

b Nhà chung cư

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư cóphần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư vàphần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

c Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các hành vi mua và bán nhà ở và đất ở bao gồm:Nhà ở, đất ở, vườn quanh nhà và các công trình xây dựng dân dụng trên đất và các tàisản gắn liền nhà ở…

d Thị trường nhà chung cư

Hàng hoá trên thị trường nhà chung cư là các căn hộ chung cư, khối nhà chung cư

và khu chung cư bao gồm: Các khu nhà ở và các công trình phụ trợ phục vụ cho khunhà chung cư, hệ thống hạ tầng kĩ thuật của khu nhà chung cư, vườn hoa sân chơi…

1.1.2.2 Đặc điểm cơ bản về thị trường nhà ở, nhà chung cư

Đặc điểm của thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêngxuất phát từ những tính chất cơ bản của nó: Tính cố định, chịu ảnh hưởng lớn củachính sách kinh tế - xã hội, tính ảnh hưởng của nhau

a Một là, thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng là thịtrường cạnh tranh không hoàn hảo Mức độ không hoàn hảo là khác nhau trong nhữngphần thị trường khác nhau Cụ thể là, thị trường đất ở có tính chất không hoàn hảonhiều hơn so với thị trường nhà ở, vì yếu tố đất ở cố định hơn yếu tố nhà ở Thị trườngnhà ở chung cư có tính hoàn hảo hơn thị trường nhà ở Chẳng hạn khi có nhiều dự ánđầu tư xây dựng những khu chung cư, nhà ở chung cư có tính chất đồng nhất cao hơn,làm cho thị trường nhà ở chung cư ở khu vực đó có tính cạnh tranh hoàn hảo hơn, làmgiảm đi tính độc quyền ở thị trường này

Hai là, thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà chung cư nói riêng chịu ảnhhưởng rất lớn của chính sách và pháp luật

Ba là, thị trường nhà ở, gồm hàng loạt các thị trường nhỏ, mang bản chất địaphương với quy mô và trình độ phát triển khác nhau do có sự phát triển không đềugiữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và

xã hội khác nhau quy định Vì vậy, ở đô thị lớn thị trường nhà ở có quy mô và trình độphát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông thôn, miền núi

Bốn là, một đặc điểm của thị trường nhà đất là tổng cung đất đai là cố định, mặc

dù có sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung Cung không nhất

thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việckiểm soát bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho nhữngmục đích sự dụng cụ thể đó.

Năm là, sự biến động của thị trường BĐS nói chung và và thị trường nhà ở, nhàchung cư nói riêng có mối liên hệ chặt chẽ vói nền kinh tế quốc dân Thị trường BĐSnhảy cảm với các chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất tiền vay, tiền gửi, điều kiện chovay…

Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xãhội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Chính vì vậy, thị trườngnhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia, bởi vậy sự pháttriển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị trường trong nền kinh tếquốc dân

1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, nhà chung cư

1.1.3.1 Cầu về nhà ở, nhà chung cư

a Khái niệm

Cầu (Demand): Là số lượng hàng hóa và dịch vụ mà người tiêu dùng sẵn sàngchấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được số lượng hàng hóa đó trên thịtrường

Cầu về nhà ở, nhà chung cư là khối lượng nhà ở, nhà chung cư mà người tiêudùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đótrên thị trường Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người mua sửdụng vào những mục đích khác: mua nhà để cho thuê, mua nhà để bán lại, mua nhà đểnhận được bồi thường khi có các dự án giải toả, hoặc do cơ quan, doanh nghiệp mua để

bố trí cho cán bộ, nhân viên theo dạng nhà ở công vụ…

b Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở, nhà chung cư

- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu vềnhà đất tăng lên Lượng cầu nhà ở, nhà chung cư là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu

tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về

cầu nhà ở, nhà chung cư Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vàocác biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.

- Thu nhập của dân cư

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân

Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khimức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm Đến một giớihạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậmchí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp,nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổimức thu nhập

- Giá cả tiêu dùng

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ởcòn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết Mỗimột hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị Các hìnhthức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêmdiện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ởtrạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thịtrường

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bênngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở, nhà chung cư nói chung.Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làmtăng mức cầu về nhà ở, nhà chung cư

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cungcũng như cầu về nhà ở

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người

có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhàở

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô

và tính chất của cầu về nhà ở đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấunền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v

1.1.3.2 Cung về nhà ở, nhà chung cư

a Khái niêm

Cung về nhà ở là tổng khối lượng nhà ở sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trườngtại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định

Nguồn cung nhà chung cư là các căn hộ chung cư sẵn sàng được bán và cho thuê,

do các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng cung ứng, hoặc do các cá nhân sở hữu các căn

hộ không có nhu cầu để ở mà để bán hoặc cho thuê

b Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích,quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), còn nhu cầu vềhàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầungười thay đổi, v.v ) Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụthuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạtầng

- Giá cả BĐS

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất

là giá cả BĐS Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐStăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đótăng lên

- Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chínhsách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quyđịnh về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình thường làm cho đường cung dịchchuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch vàchuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải

(cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trườngBĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung

- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những

sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyểnnày thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực côngcộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột vàxóm liều

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ

có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên

dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thịtrường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường Một khu vựcđất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thịtrường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng

bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trườngBĐS

- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung vềnhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp vàkhả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm Các yếu tố này còn cho phéptạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơcấu nguồn cung Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết,kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệuchuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ

và kỹ thuật xây dựng

- Chính sách và pháp luật của Nhà nước

Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chínhsách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đấtv.v Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất

Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai vànhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủđiều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai và nhà ở có thể

sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về cácquyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợppháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉtham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mứccung đầy đủ

1.2 Một số vấn đề về thực tiễn:

1.2.1 Chủ trương phát triển thị trường nhà ở, nhà chung cư ở Việt Nam

a Giai đoạn trước năm 1975

- Ở miền Bắc, ngay từ những năm 1960, Nhà nước đã cho xây dựng những khuchung cư lớn để giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức Các chung cư đượcxây dựng trong giai đoạn này thường là những nhà có dạng 2-4 tầng, hành lang mộtbên, có 01-02 phòng ở và công trình phụ được sử dụng chung (bao gồm cả khu vệ sinh

và bếp) Điển hình của các loại chung cư này (ở Hà Nội) là khu Nguyễn Công Trứ, một

số nhà ở khu Kim Liên…

- Các khu chung cư được xây dựng vào những năm 1970 đã được cải tiến, nhằmđảm bảo cho các hộ sự dụng khép kín tại căn hộ của mình Các nhà chung cư này chủyếu là dạng 4-5 tầng có hành lang một bên, hai phòng ngủ và một khu phụ gồm bếp và

vệ sinh Diện tích mỗi phòng khoảng 10-12m2, khu phụ rộng khoảng 10m2 Điển hìnhcủa các khu chung cư dạng này là Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ…(ở Hà Nội)

Đặc điểm thời kỳ này

- Thị trường nhà ở thời kỳ này chưa phát triển Việc mua bán nhà nhằm giải quyếtnhu cầu về chỗ ở chứ không phải để kiếm lợi Việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán, đểcho thuê kiếm lợi hầu như không có

- Nhà nước hầu như chưa có chính sách về quản lý nhà ở ngoài một số chính sách

về tiếp quản nhà ở của chế độ cũ

Đặc điểm của thời kỳ này

- Nhà nước thực hiện chính sách phân phối nhà ở Đây là chính sách bao cấp vềnhà ở của Nhà nước Thực hiện chính sách này hàng năm Nhà nước đầu tư khoản tiềnkhá lớn để đầu tư xây dựng nhà ở để phân phối cho cán bộ, công nhân viên các cơquan đơn vị và thu tiền nhà rất thấp

- Thị trường nhà ở giai đoạn này có phát triển hơn, việc đầu tư kinh doanh nhà ởhoặc mua bán nhà ở để kiếm lợi đã xuất hiện, nhưng chưa nhiều

c Giai đoạn 1990 đến nay:

Nhà nước chủ trương xoá bỏ bao cấp về nhà ở, chuyển sang kinh doanh Nhànước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, nhằm thúc đẩy sựphát triển của thị trường nhà ở, xu hướng xây dựng nhà ở theo dự án được đẩy mạnh,xây dựng chung cư cao tầng được khuyến khích

Các chính sách về nhà ở, nhà chung cư đã được ban hành trong thời gian này:

- Pháp lệnh nhà ở được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 26/03/1991, trong đó

có nhiều nội dung quan trọng về:

+ Quyền có nhà ở của công dân;

+ Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của các cá nhân và cácchủ sở hữu khác;

+ Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để mọi tổ chức, cá nhân tham gia pháttriển nhà ở; tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước được phép kinh doanh nhà ở, đểbán và cho thuê theo quy định của pháp luật Việt Nam.

- Quyết định số 118/TTg ngày 27/11/1992 của thủ tướng chính phụ ban hành về

giá trị cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào lương, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở.Đồng thời chuyển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước sang phương thức kinh doanh

- Nghị định số 60/CP ngày 04/07/1994 của Chính phụ về quyền sở hữu nhà ở và

quyền sự dụng đất ở tại đô thị, quy định những nội dung cơ bản

+ Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sự dụng đất ở hợp pháp củamọi chủ sở hữu;

+ Người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sự dụng đất ở được thực hiện các quyềntheo quy định của bộ luật dân sự: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thếchấp

- Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phụ về mua bán và kinh

doanh nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê

Nghị định cũng quy định ưu đãi về giá bán đất ở đối với nhà chung cư chỉ tính10% giá đất cho UBND các tỉnh ban hành

- Bộ luật dân sự năm 1995;

- Luật đất đai năm 1993 và luật đất đai sửa đổi năm 2003 và năm 2009;

- Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của chính phụ về ưu đãi đầu tư

xây dựng nhà ở để bán và cho thuế

Trong đó, Nhà nước dành nhiều ưu đãi cho đầu tư xây dựng nhà ở chung cư đểbán và cho thuê như: Được miễn tiền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng nhàchung cư cao tầng; được tạo điều kiện về thủ tục đầu tư xây dựng, về đền bù giảiphóng mặt bằng; tạo điều kiện về tài chính, huy động các nguồn vốn đầu tư, được vay

ưu đãi; tạo điều kiện về xây dựng các các công trình hạ tầng kĩ thuât, kinh tế-xã hội,chính sách thuế đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán và chothuê…

- Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/05/2004 của thủ tướng Chính phụ

phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 Quyết định nêu rõ quan điểm vềphát triển nhà ở chung cư tại các khu đô thị: “Khuyến khích phát triển nhà chung cưphù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệmđất đai, tạo nếp sống văn minh đo thị; hạn chê, tiến tới chấm dứt việc giao đất cho các

hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở”

Đặc điểm thời kỳ này:

- Thị trường nhà ở đã hình thành và đang phát triển

- Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triểnnhà ở, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, nhà chung cư

- Hàng loạt các dự án nhà chung cư được phát triển mạnh, nhà ở chung cư caotầng theo dự án Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà ở chung cư mới, nhiều kiểudáng nhà ở mới, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về chất lượng nơi ở của người dân.Hàng năm tại các thành phố lớn đã đưa vào sử dụng hàng vạn mét vuông nhà ởchung cư với nhiều chủng loại, có nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở công vụ và có

cả những căn hộ chung cư cao cấp, tiện nghi, có nhiều dịch vụ chất lượng cao… Đó là

sự phát triển có tính tất yếu của công tác phát triển nhà ơ tương lai của nước ta

1.2.2 Chủ trương phát triển nhà ở chung cư thu nhập thấp tại Việt Nam:

- Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 về một số cơ chế, chính

sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà

ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tạikhu vực đô thị

+ Đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (gọi chung là nhà

ở sinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề,trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (gọi chung là cơ sở đàotạo), nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất,khu công nghệ cao (gọi chung là nhà ở công nhân khu công nghiệp) và nhà ở giá thấpcho các đối tượng thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gọi chung lànhà ở thu nhập thấp)

+ Việc đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ởthu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển mạng lưới các cơ sở đào tạo, quyhoạch khu công nghiệp, khu đô thị mới, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội phục vụ nhu cầu ở, học tập, sinh hoạt, văn hóa, thể dục - thể thao, nhằm tạo môitrường sống văn hoá và lành mạnh, phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch chi tiếtxây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Việc đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ởthu nhập thấp phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội củađất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xâydựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệuquả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí

- Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 ban hành một số

cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

+ Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư, có diện tích căn hộ tối đakhông quá 70 m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩnxây dựng hiện hành Các dự án nhà ở thu nhập thấp được điều chỉnh tăng mật độ xâydựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiệnhành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩmquyền phê duyệt

+ Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính

đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận địnhmức tối đa là 10% chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giábán nhà ở

+ Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm cán bộ,công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người

có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

- Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 02 năm 2008 của Chính phủ quy

định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng

- Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16 thấng 11 năm 2009 của Bộ Xây Dựng

về việc hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở chongười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị

1.2.3 Chủ trương phát triển nhà ở, nhà chung cư tại Thừa Thiên Huế:

Từ nhu cầu nhà ở xã hội, UBND tỉnh T.T.Huế đã tích cực triển khai Quyết định67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế,chính sách phát triển nhà ở TNT tại khu vực đô thị, tạo mọi điều kiện và kêu gọi cácchủ đầu tư xây dựng quỹ nhà ở với nhiều hình thức Trong đó, UBND tỉnh chú trọngchuẩn bị quỹ đất sạch, quỹ đất trong các dự án phát triển đô thị để các nhà đầu tư triểnkhai nhanh chóng, thuận lợi theo chủ trương, cơ chế chính sách mà Nghị quyết 18/NQ-

CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh pháttriển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân các khucông nghiệp tập trung, người TNT tại khu vực đô thị UBND tỉnh cũng cân đối nguồnthu từ tiền sử dụng đất hàng năm để bổ sung cho quỹ phát triển nhà ở, nhằm tạo điềukiện để quỹ này hoạt động hiệu quả

Để quản lý việc huy động vốn xây dựng nhà ở TNT khu vực đô thị, Sở Xây dựngkiểm soát chặt chẽ và yêu cầu chủ đầu tư các dự án nêu trên tuyệt đối không huy độngvốn dưới mọi hình thức nhằm mục đích chuyển nhượng nhà ở khi chưa bảo đảm cácđiều kiện huy động theo quy định của Nhà nước Mặt khác, UBND tỉnh ban hành chỉthị triển khai Nghị Định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trên địa bàn tỉnh Trong đó, UBND tỉnh yêu cầucác sở, ngành và các đơn vị liên quan phải cung cấp thông tin để công khai trên trangweb của chính quyền địa phương và Sở Xây dựng về các dự án phát triển nhà ở đangtriển khai thực hiện, những trường hợp chuyển nhượng dự án, thay đổi chủ đầu tư vàtiến độ thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Huế và vùng phụ cận

1.2.4 Những tồn tại :

Trong 10 năm qua, với hàng loạt cơ chế, chính sách ban hành, Nhà nước đã từngbước tạo điều kiện để người dân, đặc biệt là người có công với cách mạng và nhữngngười gặp khó khăn về nhà ở có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống

văn minh, hiện đại Tuy nhiên, trong quá trình phát triển nhà ở vẫn còn nhiều tồn tại vàbất cập, cho thấy cần thiết phải nghiên cứu để đưa ra các biện pháp giải quyết, nhằmthúc đẩy nhanh việc phát triển nhà ở tại Việt Nam

Thị trường thiếu thông tin

Theo Bộ Xây dựng, việc triển khai thực hiện chính sách khuyến khích đầu tư xâydựng nhà ở giá rẻ cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại đô thị hiện vẫn khókhăn, do các ưu đãi về thuế, đất đai, thủ tục đầu tư khuyến khích doanh nghiệp, cánhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà ở này chưa thuyết phục Bên cạnh đó, Nhànước chưa có chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê nên chưa có quỹphát triển loại nhà này

Chính sách chưa đồng bộ

Lĩnh vực nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực, trong đó mỗi một lĩnh vực lạithuộc chức năng quản lý của một cơ quan Nhà nước, như đất đai thuộc quản lý của BộTài Nguyên và Môi trường; thủ tục đầu tư xây dựng thuộc quản lý của Bộ Kế hoạchĐầu tư; tài chính, thuế thuộc quản lý của Bộ Tài chính Theo đó, các chính sách liênquan đến lĩnh vực nhà ở mặc dù được ban hành khá nhiều nhưng chưa đồng bộ, thốngnhất nên gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Trong đó, quy hoạchxây dựng là yếu tố quan trọng, cần đi trước một bước, tuy nhiên quy hoạch xây dựngtại khu vực nông thôn rất chậm, hoặc bỏ trống quy hoạch; đưa đến việc phát triển nhà

ở khu vực nông thôn và các vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn thiếu đồng bộ.Nhiều khu nhà ở khang trang nhưng thiếu hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, gâyúng ngập cục bộ, làm mất vệ sinh môi trường

Nguyên nhân do sự không thống nhất trong quy định này với quy định của phápluật về đầu tư và sự chưa sát sao quan tâm của chính quyền nên các doanh nghiệp đầu

tư kinh doanh nhà ở vẫn gặp vướng mắc về thủ tục hành chính Bên cạnh đó, các quyđịnh thủ tục thu, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, lệ phí, phí liênquan đến nhà ở vẫn rườm rà Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khichuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian Các quy định tạo quỹđất phát triển nhà ở, đặc biệt là để xây dựng nhà ở giá thấp; các quy định về giao đất,

cho thuê đất vẫn mang nặng tính xin - cho, dẫn đến hạn chế nguồn cung về nhà ở chothị trường, tạo hiện tượng sốt giá nhà đất, gây mất ổn định trong hoạt động đầu tư kinhdoanh bất động sản Riêng chính sách điều tiết chênh lệch địa tô của những đối tượnghưởng lợi từ sử dụng hệ thống hạ tầng đã xây dựng lại chưa được đặt ra Trong khi,nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới được triển khai xây dựng, các doanh nghiệp đã đầu

tư kinh phí để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Hệ thống tài chính nhà ở còn yếu

Mặc dù Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTgngày 13/7/2007 về Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020, tuynhiên, cho đến nay nguồn vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn vàdài hạn còn hạn chế Hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường bấtđộng sản cũng chưa hoàn thiện (chưa hình thành và phát triển các mô hình tổ chức tàichính, như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở ) nguyên nhân chính, đềuliên quan đến hệ thống tài chính đất đai Một là sự thiếu thống nhất trong nội bộ hệthống tài chính đất đai, và hai là sự thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và chính sáchtài chính đất đai

Chưa định vị mô hình phát triển

Theo Bộ Xây dựng, nhiều địa phương vẫn còn nhà ở xây dựng tự phát, tìnhtrạng chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở khá phố biến Quy mô nhiều dự

án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa kết nối đồng bộ giữa các dự án và trong khu vực Kiến trúccông trình và nhà ở tại nhiều dự án thiếu nhất quán và không hợp lý, dẫn đến khôngbảo đảm hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung Kết quả thống kêcho thấy, trong 2.500 dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở đã và đang được triển khaithực hiện thì có trên 600 dự án có quy mô nhỏ dưới 20ha; số lượng dự án có quy môlớn trên 500 ha chỉ chiếm tỷ lệ dưới 10% Bên cạnh đó, là trở ngại từ nhà ở xây dựng

trái quy hoạch, phát triển dọc theo các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch

đang diễn ra ở nhiều địa phương Hệ quả của việc xây dựng nhà ở tự phát gây ra nhiềuvấn đề phức tạp, và sẽ phải tốn nhiều chi phí mới có thể khắc phục được

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU NHU CẦU NHÀ Ở CHUNG CƯ ĐỐI VỚI CÔNG TY CP KINH DOANH NHÀ T.T.HUẾ

2.1 Tổng quan về công ty CP Kinh Doanh Nhà T.T.Huế

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển:

Công ty Cổ phần Kinh Doanh Nhà Thừa Thiên Huế tiền thân là Công ty Kinh

doanh nhà Thừa Thiên Huế, được thành lập và hoạt động chính thức từ năm 1994 với

mô hình là doanh nghiệp nhà nước

Năm 2005, Công ty được chuyển đổi sang công ty cổ phần theo chủ trương của

Nhà nước về cổ phần hóa doanh nghiệp và đổi tên thành Công ty Cổ phần Kinh Doanh Nhà Thừa Thiên Huế Qua hơn 15 năm hoạt động, Công ty Cổ phần Kinh

Doanh Nhà Thừa Thiên Huế đã xây dựng cho mình một thương hiệu vững mạnh, đượctham gia thi công nhiều công trình lớn trên địa bàn và được khách hàng đánh giá cao

về uy tín, chất lượng, tiến độ thi công

Năm 2008, Công ty đã xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO9001:2000 và được tổ chức TQCSI cấp Giấy chứng nhận phù hợp tiêu chuẩn

Ðịa chỉ: 25 NGuyễn Văn Cừ - TP Huế

ÐT: 054-3824892 - 3829590 - 3829591

Fax: 054-3832813

Website: http://batdongsanhue.com.vn

Các ngành nghề kinh doanh của công ty:

- Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi

- Kinh doanh bất động sản nhà đất

- Dịch vụ pháp lý về nhà đất

- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Đầu tư phát triển nhà và đô thị

- Tư vấn xây dựng

- Thi công lắp đặt đường dây hạ thế và trạm biến áp ≤ 35 KV

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ:

2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức:

(Nguồn: Phòng nhân sự)

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của công ty

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ

ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

P GIÁM ĐỐC

KINH TẾ

GIÁM ĐỐC

BAN KIỂM SOÁT

P Quản lý thi công

Công trường

Trung tâm hành

chính

2.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ:

Ban giám đốc:

Chịu trách nhiệm quản lý, trực tiếp chỉ huy, lãnh đạo điều hành toàn bộ các hoạtđộng trong công ty

Các phòng ban trong công ty:

- Phòng Kế hoạch tổng hợp: có chức năng tham mưu giúp việc cho Hội đồngquản trị, Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, quản lý kỹ thuậtchất lượng các công trình tổng thầu, nhận thầu của Tổng Công ty

- Phòng Tài chính - kế toán: có chức năng tham mưu giúp việc cho Hội đồngquản trị, Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực hạch toán kế toán thống kê, bảo đảmcác nguồn vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng Công ty

- Phòng Quản lý thi công: Lập thiết kế bản vẽ thi công, lập tiến độ thi công, quản

lý chất lượng công trình, chỉ đạo hướng dẫn lập hồ sơ nghiệm thu, hoàn công, quản lý

và xác định kết quả sản xuất tháng, quý, năm Nghiên cứu cải tiến các biện pháp kỹthuật, áp dụng các biện pháp kỹ thuật vào sản xuất kinh doanh

Các xí nghiệp, đội thi công:Thực hiện thi công, xây dựng các công trình, dự án 2.1.3 Tình hình nguồn lực:

2.1.3.1 Tình hình tài sản và nguồn vốn:

Từ số liệu ở bảng 2 cho thấy tổng vốn đầu tư của công ty qua 3 năm từ 2008

-2010 tăng lên một cách đáng kể Năm 2008 với tổng số vốn là 105,05 tỷ đồng thì năm

2009 tổng vốn đầu tư là 171,03 tỷ đồng tăng gần 63% so với năm 2008 Và năm 2010tổng số vốn đầu tư đã đạt mức 209,18 tỷ đồng, tăng 22% so với năm 2009 và tăng gần100% so với 2 năm trước đó Khi xét theo đặc điểm vốn thì tài sản ngắn hạn của công

ty năm 2009 có tăng 65, 24 tỷ đồng so với năm 2008, và đến năm 2010 tăng thêm30,93 tỷ đồng Đồng thời tài sản dài hạn cũng gia tăng theo năm 2009 tăng lên 0,74 tỷđồng và năm 2010 tăng thêm 7,23 tỷ đồng Nếu tính theo giá trị tuyệt đối tài sản năm

2009 so với 2008 thì tài sản ngắn hạn tăng lên 6,54% và năm 2010 so với năm 2009tăng gần 60% Nguyên nhân chủ yếu là do giai đoạn này công ty đang tiến hành xâydựng nhiều dự án như chung cư Bãi Dâu, trung tâm hành chính thành phố Huế, trụ sở

Thành ủy Huế… nên cần một số lượng vốn lớn để đầu tư đảm bảo việc thi công xâydựng

Bảng 2: Tình hình nguồn vốn của công ty qua 3 năm 2008 - 2010

(Đơn vị: Tỷ đồng)

So sánh 2009/2008 2010/2009

(Nguồn: Phòng tài chính - Kế toán)

Khi xét theo nguồn hình thành vốn thì cả 2 nguồn nợ phải trả và vốn chủ sở hữuđều tăng mạnh qua cả 3 năm Cụ thể nợ ngắn hạn năm 2009 tăng 58,34 tỷ đồng so vớinăm 2008 tương đương với 60,15% Năm 2010 nợ ngắn hạn tăng ít hơn so với 2009,mức tăng thêm chỉ đạt 4,6% Tuy nhiên, nợ dài hạn giai đoạn này lại tăng một cách đáng

kể, năm 2009 nợ dài hạn chỉ là 0,21 tỷ đồng nhưng năm 2010 đã tăng lên 30,52 tỷ đồng,nếu tính theo giá trị tuyệt đối thì tăng hơn 14433% Nguồn kinh phí và quỹ khác năm

2008 có giá trị âm lý do là công ty đã chi tiêu tiền cho các dự án nhiều hơn khoản nguồnkinh phí dự án sẵn có, do vậy nó đã có giá trị -4,38 tỷ đồng Tuy nhiên con số này đượccải thiện qua các năm sau với các chỉ số dương Điều này cũng hoàn toàn phù hợp vớiđặc thù ngành nghề mà công ty đang kinh doanh bởi lẽ đầu tư vào các dự án xây dựngluôn phải đòi hỏi nhà đầu tư có tiềm lực về vốn cũng như khả năng huy động vốn tốt từbên ngoài nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của công ty được tiến hành theo kế hoạch.Điều này cũng phản ánh một sự phát triển rất đáng lạc quan trên chẳng được vươn lêntrở thành một doanh nghiệp vững mạnh trong lĩnh vực xây dựng ở Huế

2.1.3.2 Tình hình nguồn nhân lực:

Bảng 3: Tình hình nguồn nhân lực của công ty CP Kinh Doanh Nhà T.T.Huế

(Nguồn: Phòng nhân sự )

Tổng số lượng nhân viên trong công ty tính đến cuối năm 2010 là 209 người.Nhìn chung số lượng nhân viên chính trong công ty đều có trình độ đại học là chủ yếu,chiếm 46,9% Có 2 người trên cấp bậc đại học Cao đẳng có 4 người chiếm 1,9%, vàtrung cấp có 28 người chiếm 13,4% Công ty cũng có số lượng công nhân có tay nghềcao, chủ yếu là thi công, xây dựng các công trình gồm 77 người

Chủ tịch Hội đồng Quản trị của công ty cổ phần Kinh Doanh Nhà T.T.Huế là

Ông Lê Văn Hậu và giám đốc Công ty Ông Hồ Văn Minh

2.1.4 Một số cơ sở hạ tầng mà công ty đã thi công xây dựng:

- Dự án khu quy hoạch 8.2 Phú Bài:

+ Địa điểm: thị xã Hương Thủy Tỉnh Thừa Thiên Huế

+ Xây dựng từ năm 2002 - 2003

+ Diện tích: 8.1 ha

+ Tổng mức đầu tư: 5,66 tỷ

- HẠ tầng KỸ thuật khu dân cư Khuôn Phò Nam - Quảng Điền

+ Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư Khuông Phò Nam, thị trấn Sịa,huyện Quảng Điền

+ Địa điểm: Khuôn Phò Nam, Thị trấn Sịa, huyện Quảng Điền, tỉnh ThừaThiên Huế

+Diện tích: 7,2 ha

+ Tổng mức đầu tư: 11,7 tỷ

- Khu chung cư Bãi Dâu

+ Địa điểm: phường Phú Hậu, thành phố Huế

+ Dự án bao gồm 11 khối nhà ở và 2 nhà sinh hoạt cộng đồng Hiện đã hoànthành 5 khối nhà (nhà I, Q, K, P, H) với …… căn hộ, 1 nhà cộng đồng (nhà S) Quỹđất còn lại Công ty đang sử dụng một phần để xây Chung cư cho người có thu nhậpthấp (nhà A) với quy mô 4 tầng, 61 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 30,2 đến 60,5 m2,phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn theo chủ trương của Thủtướng chính phủ

- Chung cư Bùi Thị Xuân:

+ Địa chỉ: 40 Bùi Thị Xuân, phường Đúc-thành phố Huế

+ Tổng vốn đầu tư của dự án: 2,8 tỷ đồng

+ Dự án xây dựng một khu nhà chính cấp II, cao 4 tầng; 1 nhà trệt cấp 4 để xe(70m2)

+ Thời gian hoàn thành và khai thác dự án: quý 1/2003

- Khu 20 nhà Ở CBCNV đại học HuẾ

+ Địa điểm xây dựng: đường Lê Hồng Phong - TP Huế

+ Tổng chi phí đầu tư: 4,1 tỷ đồng

+ Quy mô công trình: nhà ở chung cư 3 tầng, diện tích xây dựng 1373,96m2,tổng diện tích sàn: 4121,88m2

- Khu đô thị mới Đông Nam Thuỷ An - Giai đoạn I

+ Nằm ở vị trí cửa ngõ phía Nam thành phố Huế - cách trung tâm thành phố2km; giao thông thuận tiện, cạnh quốc lộ 1A, cạnh bến xe phía Nam, cách chợ An Cựu0,5km

+ Khu điều chỉnh xây dựng lại : 1,68 ha; chiếm 4.80%

+ Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật 140.502.000.000 đồng

- Dự án nhà ở tại khu trung tâm Kiểm Huệ

+ Dự án có tổng diện tích 9.700m2, gồm 2 khu Nhà biệt thự và Nhà liền kềvới 40 căn hộ (Khu biệt thự gồm 18 căn hộ, Khu liền kề gồm 22 căn hộ)

+ Dự án được khởi công từ tháng 5/2010 và dự kiến hoàn thành vào quýI/2011….

- Một số dự án đang được triển khai xây dựng khác:

+ Trung tâm hành chính thành phố Huế

+ Trụ sở Thành ủy Huế

+ Chung cư phục vụ tái định cư giải tỏa khu vực Thượng Thành Eo Bầu

-Hộ Thành Hòa, sông Ngự Hà

+ Bệnh viện tâm thần Thừa Thiên Huế

+ Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Y tế huyện Phong Điền

+ Xây lắp nhà làm việc và các hạng mục phụ trợ Chi cục Thuế huyện HươngThủy

+ Ký túc xá sinh viên số 01 Đại học Huế

+ Xây dựng Trung tâm giáo dục - lao động xã hội Thừa Thiên Huế

+ Xây dựng nhà liền kề định cư dân vạn đò tại Hương Sơ…

2.1.5 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong 3 năm 2008 -2010

Bảng 4: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty qua 3 năm

(Đơn vị: Tỷ đồng)

So sánh 2009/2008 2010/2009

1 Tổng doanh thu 108,03 99,53 190,16 -8,50 92,13 90,63 191,06

2 Tổng chi phí 104,75 96,49 187,25 -8,27 92,11 90,77 194,08

3 Lợi nhuận trước thuế 3,28 3,05 2,91 -0,23 92,92 -0,14 95,50

4 Lợi nhuận sau thuế 2,74 2,28 2,08 -0,46 83,27 -0,20 91,11

5 Tỷ suất lợi nhuận/ chi phí 0,03 0,03 0,02 0,00 100,88 -0,02 49,21

6 Tỷ suất lợi nhuận/ doanh thu 0,03 0,03 0,02 0,00 100,85 -0,02 49,98

7 Tỷ suất lợi nhuận/ vốn 0,03 0,02 0,01 -0,01 57,07 0,00 78,08

(Nguồn: Phòng tài chính - Kế toán)

Từ bảng tóm tắt kết quả hoạt động kinh doanh của công ty cho thấy, doanh thu màcông ty đạt được năm 2009 chỉ là 99,53 tỷ đồng So với năm 2008 thì thấp hơn 8,5 tỷđồng Tuy nhiên chi phí đầu tư giai đoạn này cũng giảm với lượng gần tương đươnglượng giảm của doanh thu Đến năm 2010 doanh thu của công ty đã tăng lên đáng kể,tăng 90,63 tỷ đồng tương đương với 91,06% Đồng thời chi phí đầu tư xây dựng cũng

tăng theo với 90,77 tỷ đồng Do việc đầu tư đi vào xây dựng các công trình nên tổng chiphí qua các năm cũng tăng lên đột biến Giải thích sự tăng lên đột biến này là do năm

2010 công ty đầu tư xây dựng mạnh vào dự án chung cư Bãi Dâu để hoàn thành đúng kếhoạch, thêm vào đó là dự án xây dựng trung tâm hành chính Huế ở đường Tố Hữu cũnglàm chi phí đầu tư gia tăng

Khi nhìn vào lợi nhuận, ta nhận thấy lợi nhuận cả trước thuế và sau thuế của công

ty đều giảm dần qua cả 3 năm Cụ thể năm 2009 giảm gần 8% so với 2008, năm 2010giảm gần 6% so với năm 2009 Nhưng các son số này vẫn rất lớn và công ty vẫn có lợinhuận cao Bênh cạnh đó các chỉ số như tỷ suất lợi nhuận trên chi phí, trên vốn và trêndoanh thu là những chỉ số quan trọng Các chỉ số này phản ánh lợi nhuận thu được khi

bỏ ra một đơn vị vốn đầu tư, một đơn vị chi phí hay một đơn vị doanh thu Từ kết quả ởbảng 4 chúng ta thấy các chỉ số này cũng đều có xu hướng giảm và đặc biệt là năm 2010

có tỷ suất lợi nhuận trên chi phí và doanh thu đều giảm hơn 50%, tỷ suất lợi nhuận trênvốn đầu tư cũng giảm hơn 20% Nếu nhìn qua thì tất cả đều nhận xét rằng công ty đanglàm ăn thua lỗ nhưng thực sự không phải như vậy Ngành đầu tư xây dựng không giốngcác ngành nghề khác, không thể bỏ vốn và thu được lợi nhuận trong năm liền mà phảitrải qua một thời gian dài đầu tư, xây dựng Khi công trinh được hoàn thành thì khi đómới bàn giao hoặc bán và thu được lợi nhuận được Dựa vào tình hình thực tế trong giaiđoạn này các dự án mà công ty đang xây dựng và đầu tư khá nhiều Các dự án này cũngsắp sửa được hoàn thành và bàn giao Ví dụ như dự án chung cư dành cho người thunhập thấp tại phường Phú Hậu - TP Huế đã được xây dựng xong và hiện đang tiến hànhxét duyệt đối tượng được mua Bên cạnh đó dự án xây dựng trung tâm hành chính Huếcũng gần được hoàn thành Dự kiến năm 2011 công ty sẽ có doanh thu cao và lợi nhuậncũng như các chỉ số về tỷ suất cũng sẽ tăng lên

2.2 Khái quát chung về phát triển thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn TT-Huế

2.2.1 Hiện trạng phát triển nhà ở chung cư:

2.2.1.1 Các doanh nghiệp kinh doanh xây dựng nhà chung cư trên địa bàn:

Tại Thừa Thiên Huế tính đến thời điểm hiện nay chỉ có 04 doanh nghiệp đầu tưkinh doanh nhà chung cư, bao gồm:

a Công ty cổ phần kinh doanh nhà TT-Huế

Ðịa chỉ: 25 NGuyễn Văn Cừ - TP Huế

Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Thừa Thiên Huế tiền thân là Công ty Kinhdoanh nhà Thừa Thiên Huế, được thành lập và hoạt động chính thức từ năm 1994 với

mô hình là doanh nghiệp nhà nước

Năm 2005, Công ty được chuyển đổi sang công ty cổ phần theo chủ trương củaNhà nước về cổ phần hóa doanh nghiệp và đổi tên thành Công ty Cổ phần Kinh doanhnhà Thừa Thiên Huế.Qua hơn 15 năm hoạt động, Công ty Cổ phần Kinh doanh nhàThừa Thiên Huế đã xây dựng cho mình một thương hiệu vững mạnh, được tham gia thicông nhiều công trình lớn trên địa bàn và được khách hàng đánh giá cao về uy tín, chấtlượng, tiến độ thi công

b Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Nhà Vui Huế

Địa chỉ: 70 Hùng Vương, P.Phú Nhuận, TP.Huế

Công ty Cổ Phần Kiến Trúc Xây Dựng Nhà Vui được thành lập vào năm 2000.Lĩnh vực hoạt động chính của Công ty là phát triển nhà ở thông qua các hoạt động: tưvấn, thi công, thiết kế, vật liệu xây dựng, truyền thông, đầu tư kinh doanh bất động sản.Bằng những nỗ lực không ngừng trong việc tư vấn xây dựng nhà ở, Nhà Vui đã trởthành một thương hiệu uy tín trong ngành Kiến Trúc Xây Dựng tại Việt Nam Công tyđang có kế hoạch mở rộng các Trung tâm thiết kế tại trung tâm Thành phố và một sốtỉnh thành khác

Ngày 11-07-2009, sau một thời gian tìm hiểu thị trường và các cơ hội đầu tư trênđịa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, Công ty CP Kiến trúc Xây dựng Nhà Vui đã quyết địnhthành lập Công ty CP Đầu tư Xây dựng Nhà Vui Huế với ngành nghề đa chức năngnhư tư vấn thiết kế kiến trúc, quy hoạch, lập dự án, thi công xây dựng dân dụng vàcông nghiệp, thi công hạ tầng và kinh doanh đầu tư bất động sản, phát triển các khu dulịch nghỉ dưỡng …

c Công ty cổ phần Xây Lắp Thừa Thiên Huế

Địa chỉ: Lô 9 Đường Phạm Văn Đồng, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Công ty Cổ phần Xây Lắp Thừa Thiên Huế được thành lập năm 1976, sau hơn bathập kỷ không ngừng phấn đấu, đến nay, Công ty đã trở thành một doanh nghiệp kinhdoanh đa lĩnh vực hoạt động trên địa bàn cả nước và quốc tế.

Bắt đầu từ hoạt động thầu chuyên ngành xây dựng dân dụng và công nghiệp, đếnnay, Công ty Cổ phần Xây Lắp Thừa Thiên Huế đã mở rộng hoạt động kinh doanh trênnhiều lĩnh vực như tư vấn, khảo sát thiết kế và thi công xây lắp các công trình thuộccác chuyên ngành khác nhau, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, đầu tư kinhdoanh hạ tầng Khu công nghiệp, các khu dân cư, khu đô thị mới cho đến các hoạt độngkinh doanh bất động sản, xuất nhập khẩu

d Công ty cổ phần đầu tư tài chính và bất động sản VINCON

Chi nhánh tại Huế: tầng 1 toà nhà xổ số kiến thiết, số 22 Tố Hữu, TP Huế

Công ty Cổ phần Đầu tư tài chính và Bất động sản VINCON được thành lập theogiấy phép đăng ký kinh doanh số 0103017756 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấpngày 05/6/2007, gồm 03 cổ đông sáng lập đều là các doanh nhân có tiềm năng kinh tế

và giàu kiến thức, kinh nghiệm kinh doanh trên thương trường

Ngay khi bước vào hoạt động, Công ty đã nắm bắt được nhiều cơ hội kinhdoanh, trước những dự án lớn và khả thi mà công ty có được, các cổ đông sáng lập củacông ty quyết định mở rộng và nâng cao hoạt động của Công ty, kêu gọi các nhà đầu

tư, các bạn hàng cùng chung sức để phát triển cùng VINCON

Hiện nay, Công ty VINCON dự kiến đầu tư, xây dựng 01 khu resort với quy môhiện đại và sang trọng tại khu du lịch Sinh thái và Nghỉ dưỡng quốc tế Lăng Cô tại khukinh tế Chân Mây, Lăng Cô, Thị trấn Lăng Cô, Huyện Phú Lộc, Tỉnh Thừa Thiên Huếvới tổng giá trị đầu tư dự kiến khoảng 20 triệu USD

Bên cạnh đó, mảng dịch vụ tư vấn đầu tư tài chính và thẩm định dự án, huy độngvốn sinh lãi tối ưu nhất là một trong những mảng hoạt động lớn mạnh của Công ty

2.2.1.2 Các chung cư đã được xây dựng trên địa bàn TP Huế:

Bảng 5: Một số dự án nhà ở chung cư đã được xây dựng trên địa bàn T.T.Huế

1 Chung cư Bãi Dâu 2,4 Cty CP Kinh Doanh Nhà

4 Chung cư Đông Nam Thuỷ Trường 2,2 Cty Xây Lắp

5 Chung cư 40 Bùi Thị Xuân 0,1 Cty CP Kinh Doanh Nhà

6 Chung cư kiệt 29 Nguyễn Huệ 0,2 Cty CP Kinh Doanh Nhà

7 Khu nhà ở Lê Hồng Phong 0,7 Đại học Huế

8 Khu nhà ở liền kề Nam Vỹ Dạ 1,0 Cty Xây Lắp

9 Khu 20 nhà Ở CBCNV đại học

HuẾ

0,14 Cty CP Kinh Doanh Nhà

(Nguồn: Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế)

Nhìn chung hầu hết các dự án nhà ở chung cư trên địa bàn Thừa Thiên Huế đều

do 2 công ty CP Kinh Doanh Nhà và Công ty Xây Lắp thực hiện là chủ yếu Thực hiệntheo các dự án của tỉnh, thành phố Trong đó có một số chung cư như Nguyễn Huệ,Khu nhà ở CBCNV đại học Huế được xây dựng khá lâu từ cuối những năm 1999-2000

2.2.2 Dự án nhà ở chung cư thu nhập thấp:

2.2.2.1 Một số đặc điểm về tình hình dân cư và nhà ở tại Thành Phố Huế

Thành phố Huế đã được nhà nước công nhận là đô thị loại 2, đóng vai trò quantrọng trong hệ thống đô thị Việt Nam và là điểm phát triển trong chuỗi đô thị Huế -Chân Mây - Đà Nẵng - Dung Quất của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, là trungtâm chính trị, kinh tế - xã hội của tỉnh Thừa Thiên Huế, thành phố du lịch hấp dẫn đốivới du khách trong và ngoài nước

Do điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội, thành phố Huế được hình thành ở trungtâm đồng bằng hẹp của hạ lưu sông Hương và được phân cách thành 2 khu vực chính

là Bắc sông Hương và Nam sông Hương Huế là thành phố vườn nên mật độ xây dựngthưa Diện tích nhà ở bình quân là 6 - 7 m2/người Chiều cao công trình trung bình là1,1 - 1,4m2/tầng Thành phố gồm 18 phường và 5 xã với tổng diện tích 67,77km2, dân

số hiện nay khoảng 250.000 người, bình quân 5,6 - 6 người/ hộ

Theo điều tra dân số của UBND tỉnh T.T.Huế về số hộ nghèo trên địa bàn nhưsau:

Bảng 6: Số hộ nghèo, cận nghèo trên địa bàn Thừa Thiên Huế.

Tổng số

hộ cận nghèo

Tỷ lệ hộ

cận nghèo (%)

(Nguồn: Báo cáo kết quả điều tra hộ cận nghèo và hộ nghèo giai đoạn 2011-2015

của UBND Tỉnh Thừa Thiên Huế)

- Mức chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 - 2015 như sau:

+ Khu vực nông thôn: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 400.000đồng/người/tháng (từ 4.800.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo

+ Khu vực thành thị: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 500.000 đồng/người/tháng (từ 6.000.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo

- Mức cận nghèo áp dụng cho giai đoạn 2011 - 2015 như sau:

+ Khu vực nông thôn: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 401.000 đến520.000 đồng/người/tháng là hộ cận nghèo

+ Khu vực thành thị: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 501.000 đến 650.000đồng/người/tháng là hộ cận nghèo

- Tổng số hộ nghèo toàn tỉnh: 28.003 hộ, tỷ lệ hộ nghèo: 11,16%

- Tổng số hộ cận nghèo toàn tỉnh: 17.151 hộ, tỷ lệ hộ cận nghèo: 6,83%

- Đơn vị có tỷ lệ nghèo thấp nhất là thành phố Huế: 4,80%, cận nghèo: 4,88%

- Đơn vị có tỷ lệ nghèo cao nhất là huyện A Lưới: 27,6%, cận nghèo: 13,96%

Dự kiến đến năm 2020 dân số toàn thành phố Huế sẽ lên đến 409.189 người, đặcbiệt tập trung dầy đặc trong khu vực kinh thành Huế Trong mấy năm qua các cấpchính quyền của tỉnh và thành phố đã quan tâm đầu tư, cải tạo nâng cấp, xây dựng một

số nhà mới ở thành phố Số nhà này đã chuyển qua hình thức các hộ ký hợp đồng thuêvới công ty kinh doanh nhà của tỉnh Do tốc độ gia tăng dân số nhanh, nhu cầu du lịchtăng nên khu vực ranh giới bảo vệ di tích mật độ dân số cao (khoảng 130 người/ha) đãdẫn tới việc xây dựng nhà ở tự phát không quản lý được, ảnh hưởng lớn đến khônggian của các khu vực di tích đã được xếp hạng

Tình trạng dân vạn đò sống trên sông Hương không kiểm soát nổi đã gây ô nhiễmmôi trường nguồn nước trên phạm vi rộng Nhu cầu ở, dịch vụ ngày càng gia tăng,hiện tượng tách hộ, bán đất vườn để xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ ngày càng trởnên phổ biến Xu hướng tăng mật độ xây dựng, giảm cây xanh (nhà vườn) đang giatăng nhanh Việc xây dựng các loại nhà ở căn hộ không độc lập trước đây dẫn đến tìnhtrạng cơi nới trái phép làm ảnh hưởng đến cảnh quan chung của thành phố và rất nguyhiểm đến tính mạng dân cư đang sinh sống tại các khu nhà ở

Kiến trúc không phù hợp, bố trí mặt bằng các căn hộ không hợp lý, chất lượngvật liệu (gạch, bê tông sàn, thiết bị vệ sinh, cấp thoát nước, cấp điện) rất kém và quátrình thi công không đảm bảo quy trình, quy phạm nên chất lượng nhà ở đang tiếp tụcxuống cấp

2.2.2.2 Kế hoach xây dựng nhà ở thu nhập thấp của tỉnh

Trong giai đoạn từ 2011 - 2015, tỉnh T.T.Huế đang có kế hoạch triển khai xâydựng thêm 5 dự án nhà ở TNT quy mô gần 3 ngàn căn hộ, hơn 237 ngàn m2 diện tíchsàn với tổng mức đầu tư trên 1 ngàn tỷ đồng, do các công ty cổ phần Xây lắp tỉnh, Đầu

tư Xây dựng Nhà Vui Huế, Đầu tư tài chính và Bất động sản Vincon, Sông Đà Thăng Long, Đầu tư bất động sản Tiến Lộc làm chủ đầu tư Các loại nhà ở TNT đượcNhà nước hỗ trợ chính sách (giao đất không thu tiền, hỗ trợ vốn vay, giải phóng mặtbằng và cung cấp thiết kế mẫu ), còn lại là vốn tự có của doanh nghiệp, vay vốn ưuđãi của Chính phủ và huy động từ dân cư Quá trình triển khai, Nhà nước kêu gọi cácnhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở TNT (khi cần Nhà nước sẽ mua lạiquỹ nhà này làm quỹ nhà ở TĐC, vì định mức tiêu chuẩn gần như giống nhau)

Bên cạnh đó, tỉnh còn triển khai 6 dự án nhà ở TĐC quy mô gần 2,8 ngàn căn

hộ, diện tích gần 230 ngàn m2 đất với tổng mức đầu tư hơn 1 ngàn tỷ đồng, hiệnUBND tỉnh đang kêu gọi đầu tư và giao cho Ban Đầu tư - Xây dựng tỉnh, Trung tâmPhát triển quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường) hoặc Trung tâm Quản lý nhà và đất

TP Huế Nhà ở TĐC là nhu cầu bức thiết trong tiến trình phát triển và chỉnh trang đôthị Để kêu gọi đầu tư phát triển cho địa phương thời kỳ 2010 - 2015 và các năm tiếptheo, cần phải có một quỹ nhà TĐC nhất định để làm tiền đề cho các nhà đầu tư tiếnhành nghiên cứu triển khai các dự án phát triển đô thị Do đó, Nhà nước phải ứng kinhphí ban đầu cho việc giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào

và phát triển quỹ nhà TĐC

Theo số liệu điều tra, thống kê nhu cầu nhà ở TĐC đến 2015 có gần 9 ngàn hộ(nhà ở chung cư 6 ngàn hộ, chủ yếu cho Huế và nhà ở khác gần 3 ngàn hộ chủ yếu chothị xã Hương Thủy và các huyện) Căn hộ chung cư bình quân 50m2 với suất đầu tư 5triệu đồng/m2 và căn hộ khác bình quân 35m2 với suất đầu tư 2 triệu đồng/m2

Nhu cầu vốn đầu tư 2011 2012 đối với nhà ở TNT, mỗi căn hộ bình quân 50 60m2 với suất đầu tư tối thiểu gần 5 triệu đồng/m2 Hiện nay, trên địa bàn tỉnh đangtriển khai ba dự án trên 1 ngàn hộ, hơn 82 ngàn m2 diện tích sàn, với nhu cầu vốn hơn

-400 tỷ đồng; chuẩn bị đầu tư hai dự án 1,8 ngàn hộ, 155 ngàn m2 diện tích sàn, với nhu

cầu vốn hơn 757 tỷ đồng; kêu gọi đầu tư ba dự án gần 1,8 ngàn hộ, hơn 133 m2 diệntích sàn với nhu cầu vốn trên 650 tỷ đồng Còn đối với nhà ở TĐC, mỗi căn hộ bìnhquân 50 - 60m2 với suất đầu tư tối thiểu gần 5 triệu đồng/m2 (ba dự án hơn 1 ngàn hộ,gần 97 ngàn m2 diện tích sàn với nhu cầu vốn trên 472 tỷ đồng).

Các khu TĐC tập trung xây dựng theo mẫu, còn lại nhà TĐC chủ yếu xây dựngtheo mẫu nhà truyền thống ba gian (5mx7m) và một số ít xây dựng mẫu nhà hộp bánmái Riêng Huế được đầu tư xây dựng theo hai hình thức: nhà liền kề với diện tích40m2/hộ và khuyến khích xây dựng nhà chung cư 3 - 5 tầng (40 - 60m2/hộ), đáp ứngnhu cầu đa dạng cho từng loại đối tượng, bảo đảm kiến trúc và cảnh quan đô thị

2.2.2.3 Giới thiệu về dự án nhà ở chung cư Bãi Dâu

Địa điểm: Phường Phú Hậu - TP Huế

Dự án nhà ở Bãi Dâu - Thành phố Huế được bố trí tại khu đất rộng đã được quyhoạch chi tiết, cách trung tâm thành phố Huế 3Km, được liên hệ bằng các trục đườnggiao thông chính của thành phố Đây cũng chính là trung tâm của phường Phú Hậutrong tương lai

Khu đất xây dựng dự án nằm trong quỹ đất xây dựng nhà ở của thành phố trongquy hoạch chi tiết của phường Phú Hậu Trong khu vực xây dựng dự án không có cáccông trình công cộng cấp I, II Các công trình này đã được thể hiện quy hoạch chi tiếtcủa phường đảm bảo phục vụ cho cả dân cư trong khu vực dự án

Xây dựng nhà ở để di chuyển 48 hộ dân hiện đang sống tại 46 Chi Lăng theo kếhoạch giải toả để sự dụng đúng công năng của trường học tại 46 Chi Lăng và đáp ứngcho 310 hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp có nhu cầu cấp bách về nhà ở

Xây dựng khu nhà ở đồng bộ với hạ tầng kĩ thuật, có kiến trúc và không gian hợp

lý, đảm bảo vệ sinh môi trường, góp phần cải thiện điều kiện sống của các hộ gia đìnhtrong khu vực dự án

Trên cơ sở đầu tư xây dựng khu nhà ở mới này sẽ tạo được tâm lý hấp dẫn vàthoải mái đối với người thu nhập thấp sống trong các căn hộ chung cư tại đô thị

Xung quanh khu vực dự án có những con đường theo quy hoạch chi tiết củathành phố

+ Phía Bắc: Trục đường chính Nguyễn Gia Thiều với 2 làn xe, lộ giới 36m

+ Phía Đông: 1 trục đường, lộ giới 23,5m

+ Phía Tây: 1 trục đường, lộ giới 13m

Như vậy, giao thông xung quanh khu vực dự án được xây dựng đồng bộ, hoànchỉnh, kết nối với trung tâm thành phố và các khu vực lân cận rất thuận lợi

Dự án bao gồm 11 khối nhà ở và 2 nhà sinh hoạt cộng đồng Hiện đã hoàn thành

5 khối nhà 4 tầng (nhà I, Q, K, P, H) với 178 căn hộ, 1 nhà sinh hoạt cộng đồng (nhàS) Diện tích dự án đã thực hiện san nền là 22.112m2

Dự án nhà ở chung cư thu nhập thấp tại Khu chung cư Bãi Dâu có quy mô

xây dựng như sau: khu nhà cao 04 tầng (nhà A), diện tích xây dựng 1.156m2, diện tíchsàn xây dựng 4.043m2, cung cấp 61 căn hộ cho người có thu nhập thấp trên địa bàntỉnh Thừa Thiên Huế Tổng mức đầu tư (trước thuế VAT) của dự án là 13,7 tỷ đồng.Trong đó, vốn tự có tham gia vào dự án là 3,7 tỷ đồng, vốn vay Ngân hàng Phát triển là6,5 tỷ đồng, phần còn lại vay từ Quỹ Phát triển nhà ở của tỉnh 3,5 tỷ đồng Hiện nay,

dự án đã cơ bản hoàn thành và đã có thể đưa công trình vào sử dụng

Dự án nhà ở chung cư thu nhập thấp tại Khu chung cư Bãi Dâu là dự án đầu tiêntại tỉnh Thừa Thiên Huế thực hiện vay vốn theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà

ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị Người được mua nhà là đối tượng hưởng lương từngân sách Nhà nước và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa

có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/người mà chưa được Nhànước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

Hiện tại, dự án chung cư thu nhập thấp này đã hoàn thành và đang được xem xétthủ tục tiến hành mua bán các căn hộ cho những đối tượng thu nhập thấp theo đúngquy định của nhà nước

2.2.2.4 Một số quy định của pháp luật về đối tượng mua nhà chung cư thu nhập thấp

Căn cứ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về

một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các

cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung và nhà ở chongười có thu nhập thấp tại đô thị;

Căn cứ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho

người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

Theo Quyết đính số 07/2011/QĐ-UBND ngày 10 tháng 03 năm 2011 của UBND tỉnh T.T.Huế quy định lựa chọn đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập

thấp tại khu vực đô thị

Những tiêu thức sau đây sẽ được dùng làm căn cứ để lựa chọn đối tượng đượcmua nhà chung cư thu nhập thấp:

I Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

1 Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau: a) Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các

cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị xã hội, xã hội nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhânchuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theochế độ quy định);

-b) Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệpthuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy địnhcủa pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự

do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà

ở theo quy định

2 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụcông tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đãđược bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thườngbằng nhà ở, đất ở

II Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp

Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải đáp ứng đầy đủcác điều kiện sau:

1 Chưa có nhà ở hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chậtchội, cụ thể là:

a) Là người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình mà phải ở nhờ, thuê, mượn nhà

ở của người khác; có nhà ở nhưng thuộc diện bị Nhà nước thu hồi để phục vụ công tácgiải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền ban hành, đã được bồithường bằng tiền mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở

b) Là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội, đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi chung là Cấp giấy chứngnhận)hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai Cụthể là:

- Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đìnhthấp hơn 5m2 sử dụng/người;

- Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diệntích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng

2.Chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức, cụ thể là:a) Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chưa được mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật về nhà ở;

c) Chưa được thuê, thuê mua nhà ở xã hội;

d) Chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa;

đ) Chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thực hiện cải tạo chung

cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp;

e) Chưa được Nhà nước hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua các hình thức khác theoquy định của pháp luật