Tổng quan lý luận về định giá tài sản và định giá mỏ khoáng sản
Định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm về giá trị tài sản và định giá tài sản
1.1.1.1 Tài s ả n và giá tr ị tài s ả n
* Tài s ả n: Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về tài sản như sau:
Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản được định nghĩa là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát, xuất phát từ các hoạt động trong quá khứ, và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định số
Theo Quyết định 149 ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, tài sản được định nghĩa là một nguồn lực có hai đặc trưng chính: doanh nghiệp có khả năng kiểm soát và dự kiến sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
Để đáp ứng nhu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội và quản lý, tài sản được phân loại thành động sản và bất động sản dựa trên khả năng di dời của chúng.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Bất động sản là thuật ngữ chỉ đất đai tự nhiên và các công trình do con người xây dựng gắn liền với đất Nó bao gồm những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể quan sát và cảm nhận, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
Động sản (Movable personal estate) là thuật ngữ chỉ những tài sản không phải bất động sản, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình Đặc điểm nổi bật của động sản hữu hình là khả năng di dời dễ dàng.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:
- Giá trị tài sản được đo bằng tiền
- Giá trị tài sản có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau
Giá trị của tài sản được xác định bởi hai yếu tố chính: thứ nhất là công dụng hữu ích vốn có của tài sản, và thứ hai là khả năng của chủ sở hữu trong việc khai thác và tận dụng công dụng đó.
Giá trị tài sản được xác định là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong các bối cảnh giao dịch cụ thể.
1.1.1.2 Đị nh giá tài s ả n (Th ẩ m đị nh giá tài s ả n)
Hiện tại tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về định giá tài sản như sau:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ ràng.
Fred Peter Marrone, Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Australia), cho biết thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm cụ thể, dựa trên bản chất của bất động sản và mục đích của việc thẩm định giá.
Thẩm định giá là quá trình áp dụng dữ liệu thị trường so sánh mà bạn đã thu thập và phân tích, nhằm xác định giá trị của tài sản được thẩm định.
Giáo sư Lim Lan Yuan từ Đại học Quốc gia Singapore khẳng định rằng thẩm định giá là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định Quá trình này diễn ra tại một thời điểm cụ thể và cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản, đồng thời đánh giá các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các lựa chọn đầu tư.
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, đảm bảo phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính, là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
- Tài sản có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản
- Xác định tại một thời điểm cụ thể, cho một mục đích nhất định
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường
Định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, nhằm phản ánh một cách chính xác nhất lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ thể tại một thời điểm cụ thể.
1.1.2 Nguyên t ắ c đị nh giá tài s ả n
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm phổ biến trong kinh tế xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng tiêu chí và phương pháp định giá khoa học Bao gồm năm nguyên tắc độc lập, chúng giúp kiểm tra và bổ trợ cho những khiếm khuyết, đồng thời làm nổi bật các yếu tố chính cấu thành giá trị tài sản.
1.1.2.1 Nguyên t ắ c s ử d ụ ng t ố t nh ấ t và hi ệ u qu ả nh ấ t
Mỗi tài sản đều có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại những lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị của các tài sản này chỉ được xác định và công nhận khi chúng được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Định giá mỏ khoáng sản
Luật Khoáng sản năm 1996 và sửa đổi bổ sung năm 2005 khẳng định rằng khoáng sản là tài nguyên không tái tạo, là tài sản quan trọng của quốc gia, cần được quản lý và khai thác một cách hợp lý và hiệu quả Để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa và phát triển bền vững, việc định giá tài nguyên khoáng sản là cần thiết, mặc dù có những đặc thù riêng so với định giá tài sản thông thường.
1.2.1 Khái niệm về định giá mỏ khoáng sản Định giá tài nguyên khoáng sản là việc phân tích cấu trúc địa chất, đặc điểm về hình thái và thành phần vật chất của các thân khoáng sản, các tài liệu về chất lượng, trữ lượng quặng, các điều kiện về kinh tế, địa lý và kỹ thuật mỏ khoáng sản để xác định giá trị công nghiệp và lợi ích mang lại của tài nguyên khoáng sản đối với nền kinh tế quốc dân ở hiện tại và tương lai
1.2.2 Các nguyên tắc định giá mỏ khoáng sản
Việc định giá mỏ khoáng sản cụ thể cũng phải tuân thủ các nguyên tắc định giá tài nguyên khoáng sản như sau:
1.2.2.1 Tho ả mãn t ố i đ a nhu c ầ u phát tri ể n kinh t ế - xã h ộ i c ủ a đấ t n ướ c
Nhu cầu về các loại nguyên liệu khoáng khác nhau trong từng giai đoạn phát triển kinh tế của mỗi quốc gia dẫn đến mức độ đầu tư khai thác khoáng sản cũng khác nhau Điều này giúp đảm bảo tính ổn định và độc lập về nguồn nguyên liệu phục vụ cho công nghiệp quốc gia, đồng thời giảm thiểu tác động từ các cuộc khủng hoảng nguyên liệu khoáng toàn cầu Tuy nhiên, trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nguyên tắc này chỉ còn phù hợp với một số loại nguyên liệu khoáng nhất định.
1.1.2.2 S ử d ụ ng t ổ ng h ợ p, tri ệ t để , h ợ p lý, ti ế t ki ệ m, b ả o v ệ tài nguyên khoáng s ả n và b ả o v ệ môi tr ườ ng
Nguyên tắc này đòi hỏi phải giải quyết được các yêu cầu sau:
+ Giảm tổn thất tới mức cao nhất khi khai thác và chế biến khoáng sản
Vấn đề tổn thất khoáng sản và hệ số thu hồi quặng trong khai thác, tuyển, luyện đòi hỏi nghiên cứu công nghệ khai thác hiện tại và tiềm năng trong tương lai Mục tiêu là lựa chọn hệ thống công nghệ hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế, nhằm giảm thiểu tối đa tổn thất tài nguyên trong lòng đất, tại bãi thải và trong đuôi quặng của các xưởng tuyển, luyện.
+ Sử dụng tổng hợp các thành phần có ích trong khoáng sản khai thác
Để giải quyết vấn đề khai thác khoáng sản hiệu quả, công nghệ chế biến cần tách và thu hồi các hợp phần có ích cùng với các thành phần phụ Quá trình cấp giấy phép khai thác phải đảm bảo đơn vị được cấp có đủ điều kiện, nhằm tránh tình trạng khai thác manh mún ảnh hưởng đến chất lượng khoáng sản Ngoài ra, việc xác định giá trị khoáng sản cần dựa trên giá trị tổng hợp của các thành phần có ích.
+ Bảo vệ môi trường khi khai thác mỏ
Khai thác khoáng sản có thể gây ra sự huỷ hoại môi trường, bao gồm đất, nước mặt, nước ngầm, thảm thực vật và ô nhiễm không khí, dẫn đến mất cân bằng sinh thái và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống con người cũng như cảnh quan khu vực Do đó, việc bảo vệ môi trường cần được ưu tiên hàng đầu trong quyết định khai thác khoáng sản Chi phí bảo vệ môi trường phải được tính toán và đưa vào tổng chi phí sản xuất; nếu chi phí này lớn hơn lợi ích từ khai thác khoáng sản, thì cần phải kiên quyết không thực hiện khai thác.
1.1.2.3 Hi ệ u qu ả kinh t ế cao nh ấ t
Nguyên tắc này yêu cầu xác định đồng thời hiệu quả kinh tế quốc dân và hiệu quả đầu tư vào mỏ khoáng sản thông qua hệ thống chỉ tiêu đánh giá kinh tế - xã hội, nhằm đạt kết quả cao nhất Đây là vấn đề được chú trọng trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường hiện nay, dưới sự quản lý vĩ mô của nhà nước.
1.2.3 Sự tương đồng giữa định giá tài sản, định giá mỏ khoáng sản và sự vận dụng các phương pháp định giá tài sản vào định giá mỏ khoáng sản
Tài nguyên khoáng sản được coi là tài sản quý giá và cần phải được định giá, trong đó các mỏ khoáng sản được xem như bất động sản Định giá tài sản và tài nguyên khoáng sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ với độ tin cậy cao về lợi ích mà tài sản mang lại cho các chủ thể, bao gồm cá nhân, tập thể hoặc Nhà nước, tại một thời điểm cụ thể.
Các nguyên tắc định giá tài sản được áp dụng vào định giá tài nguyên khoáng sản, trong đó nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc hàng đầu Ngoài ra, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai và nguyên tắc thay thế cũng được áp dụng trong một số khía cạnh Tuy nhiên, do đặc thù của tài nguyên khoáng sản, việc định giá còn phải tuân thủ nguyên tắc sử dụng tổng hợp, triệt để, hợp lý, tiết kiệm, đồng thời bảo vệ tài nguyên khoáng sản và môi trường.
Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào?;
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường;
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá Đối với tài nguyên khoáng sản, các yếu tố cơ bản được cụ thể hoá gồm:
Tài nguyên khoáng sản là nguồn lực tự nhiên, đã được con người khai thác và ứng dụng trong đời sống Tuy nhiên, hầu hết các tài nguyên này không thể tái tạo, và nhiều mỏ sau khi đóng cửa không thể được khai thác lại.
Tình trạng cạn kiệt tài nguyên khoáng sản trên toàn cầu đang gia tăng nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu và giá cả của các tài nguyên này trên thị trường ngày càng tăng.
Thời gian khai thác của mỗi mỏ khoáng sản có giới hạn, phụ thuộc vào điều kiện địa chất như trữ lượng và cấu trúc địa chất của thân khoáng Ngoài ra, việc tuân thủ các quy định của Luật Khoáng sản cũng ảnh hưởng đến thời gian khai thác này.
Tài nguyên khoáng sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của quốc gia, thuộc quyền sở hữu của nhà nước Việc khai thác và sử dụng các tài nguyên này cần phải được thực hiện nhằm phục vụ cho lợi ích quốc gia.
Những yếu tố này tác động đến việc vận dụng các phương pháp định giá bất động sản trong định giá mỏ khoáng sản Cụ thể:
1.2.3.1 Đố i v ớ i ph ươ ng pháp so sánh tr ự c ti ế p
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật phổ biến để định giá bất động sản, thường được áp dụng trong các giao dịch mua bán và thế chấp, đặc biệt hiệu quả đối với những bất động sản có tính đồng nhất.
Các chỉ tiêu dùng để định giá mỏ khoáng sản và các thông số kinh Từ - kỹ thuật phục vụ cho việc định giá mỏ khoáng sản
thuật phục vụ cho việc định giá mỏ khoảng sản
1.3.1 Khái quát các chỉ tiêu đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản
Các chỉ tiêu đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản được khái quát theo mục đích sử dụng trong hình 1.1
Hình 1.1 H ệ th ố ng các ch ỉ tiêu đ ánh giá kinh t ế m ỏ khoáng s ả n
* Các chỉ tiêu hiệu quả đầu tư gồm:
- Tỉ lệ hoàn vốn giản đơn
- Thời hạn thu hồi vốn
- Giá trị hiện tại ròng
- Tỉ suất hoàn vốn nội bộ
- Tỉ lệ lợi ích trên chi phí
- Tỉ lệ giá trị hiện tại ròng
Các chỉ tiêu đánh giá kinh tế tài nguyên khoáng sản
Từ góc độ nhà đầu tư khai thác TNKS Từ góc độ chủ sở hữu TNKS
Giá trị kinh tế tài nguyên
Hiệu quả kinh tế – xã hội Hiệu quả sản xuất
Các chỉ tiêu đầu tư trong khai thác mỏ có ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng riêng, nhưng đều giúp nhà đầu tư hiểu rõ lợi nhuận dự kiến từ mỗi đồng vốn bỏ ra Do đó, chúng thường được sử dụng để lập dự án đầu tư trước khi quyết định khai thác mỏ khoáng sản.
* Các chỉ tiêu hiệu quả sản xuất gồm:
- Lợi nhuận năm, tổng lợi nhuận, tổng lợi nhuận thuần
- Tỉ suất doanh lợi trên vốn
- Tỉ suất doanh lợi trên doanh thu
- Tỉ suất doanh lợi trên chi phí
Các chỉ tiêu kinh doanh có ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng riêng, nhưng đều phục vụ mục đích xác định kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Do đó, các nhà đầu tư thường sử dụng chúng để kiểm tra và đánh giá kết quả sản xuất kinh doanh hàng năm trong thực tiễn.
* Các chỉ tiêu giá trị kinh tế tài nguyên gồm:
- Giá trị tự nhiên bằng tiền mỏ khoáng sản
Các chỉ tiêu đánh giá mỏ khoáng sản có ưu nhược điểm riêng, nhưng đều phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên Để định giá mỏ phục vụ cho việc chuyển nhượng hoặc bán quyền khai thác của Nhà nước, cũng như xác định quyền lợi và trách nhiệm giữa Nhà nước và nhà đầu tư, cần dựa vào các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế tài nguyên Điều này cũng giúp đưa giá trị mỏ vào tài sản doanh nghiệp, phục vụ cho quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước trong lĩnh vực khai thác khoáng sản.
* Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội:
- Giá trị gia tăng 1 năm, tổng giá trị gia tăng, tổng giá trị gia tăng thuần
- Giá trị thặng dự xã hội
Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội bao gồm việc đóng góp vào ngân sách nhà nước, tạo ra nhiều cơ hội việc làm, gia tăng nguồn thu ngoại tệ, nâng cao trình độ kỹ thuật chuyên ngành, cải thiện cơ sở hạ tầng địa phương và bảo vệ môi trường.
Các chỉ tiêu này có ưu nhược điểm riêng, nhưng đều hướng đến việc phản ánh lợi ích cho nền kinh tế quốc dân và cộng đồng xã hội Do đó, chúng thường được áp dụng trong quy hoạch vùng và lãnh thổ, giúp quyết định việc sử dụng đất hay khai thác tài nguyên khoáng sản để tối ưu hóa lợi ích cho nền kinh tế.
Các chỉ tiêu đánh giá kinh tế tài nguyên khoáng sản đã được các nước khác nhau trên thế giới sử dụng cho các mục đích:
Theo Povol Rybar (Slovakia), chỉ tiêu giá trị khoáng sản ở Đức được áp dụng để cổ phần hóa các mỏ khoáng sản, từ đó xác định giá chuyển nhượng hoặc bán quyền khai thác mỏ.
Theo C.E Mining (Nga), việc đánh giá chỉ tiêu giá trị trữ lượng mỏ khoáng sản là cần thiết để xác định mối quan hệ giữa chủ sở hữu (Nhà nước) và nhà đầu tư (doanh nghiệp), hoạch định cơ chế phân chia sản phẩm, làm căn cứ xác định các khoản phải trả cho việc khai thác tài nguyên, đánh giá trình độ tận dụng tài nguyên và tổn thất, cũng như xây dựng cơ chế quản lý trữ lượng theo tiêu chí kinh tế địa chất.
Theo A.B Kazdan và Kobakhitze (Nga), chỉ tiêu thu nhập mỏ chênh lệch phản ánh giá trị tự nhiên của mỏ khoáng sản Chỉ tiêu này được sử dụng để lượng hóa giá trị khoáng sản bằng tiền, đánh giá kinh tế địa chất của mỏ và xác định trình tự khai thác hiệu quả.
Theo James W Boyd (Mỹ) nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân tích tiền thuê mỏ để xác định giá trị tài nguyên khoáng sản của chủ sở hữu Việc đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản kết hợp với thuế suất hiện hành giúp xác định mức thuế cho mỏ Các chỉ tiêu đánh giá kinh tế mỏ khoáng sản đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm quản lý hoạt động khoáng sản một cách hiệu quả và đa dạng.
1.3.2 Các chỉ tiêu định giá mỏ khoáng sản
Để định giá mỏ khoáng sản, các chỉ tiêu giá trị kinh tế tài nguyên là yếu tố quan trọng nhất Bài viết này sẽ phân tích sâu về một số chỉ tiêu cơ bản của giá trị kinh tế tài nguyên mà các tác giả khác nhau đã áp dụng.
R là chỉ số thể hiện giá trị của mỏ khoáng sản, bao gồm các loại như đồng và USD Khi R ≥ 0, mỏ được coi là có giá trị, và giá trị này sẽ tăng lên khi R càng lớn, mang lại lợi ích lớn hơn cho chủ sở hữu.
R p : Tô mỏ trung bình hàng năm có thể thu được trên đối tượng (đồng, USD…),
E H : Hệ số hiệu quả vốn đầu tư (phần đơn vị),
T: Thời hạn khai thác mỏ (năm),
Việc xác định R p trong thực tế gặp nhiều khó khăn Một số nhà nghiên cứu cho rằng R p có thể được tính toán một cách bình quân bằng cách tách từ thu nhập ròng theo công thức nhất định.
R p = P t - P gh (đồng, USD…) (1.4) Trong đó:
P t : Lợi nhuận thực tế bình quân năm t (đồng, USD …),
P gh : Lợi nhuận giới hạn (bình quân ngành) từ việc sản xuất sản phẩm đó (đồng, USD…)
Theo công thức tính tô mỏ, giá trị thuần được quy đổi về một thời điểm gốc nhờ hệ số hiệu quả E H, cho phép đánh giá toàn bộ mỏ Tô mỏ phản ánh nguồn lợi thuần túy từ lòng đất, phụ thuộc vào điều kiện địa chất, chất lượng và trữ lượng khoáng sản Đồng thời, công thức này loại bỏ phần lợi nhuận do lao động và công nghệ kỹ thuật của nhà đầu tư, thông qua thành phần lợi nhuận giới hạn (bình quân ngành) P gh.
Việc xác định tô mỏ trung bình hàng năm gặp nhiều hạn chế do P gh được tính toán theo bình quân ngành và hệ số hiệu quả vốn đầu tư E trong công thức chiết khấu dòng tiền vẫn chưa rõ ràng, không phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường hiện tại Công thức này đánh giá một cách tuyệt đối, do đó có lợi cho những mỏ quy mô lớn mặc dù lợi nhuận trên mỗi sản phẩm không cao và điều kiện khai thác không thuận lợi, theo Morkin.
R: Giá trị thuần của mỏ khoáng sản tính trong 1 năm (đồng, USD…) R ≥
0 thì mỏ có giá trị và R càng lớn thì mỏ càng có giá trị đối với người chủ sở hữu
N th : Tô mỏ tính cho 1 tấn quặng (đồng, USD),
Q th : Trữ lượng thu hồi của mỏ (tấn),
G th : Giá trị thu hồi từ 1 tấn quặng (đồng, USD…),
C N : Chi phí sản xuất thường xuyên tính cho 1 tấn quặng (đồng, USD…), I: Tổng vốn đầu tư (đồng, USD…), k: Hệ số tính đến mức doanh lợi (phần đơn vị),
E H : Hệ số hiệu quả vốn đầu tư (phần đơn vị),
T: Số năm khai thác mỏ (năm),
( : là hệ số chiết khấu cộng dồn
Trong công thức này, tô mỏ được hiểu là lợi nhuận siêu ngạch tính cho một đơn vị sản phẩm, loại trừ mức doanh lợi từ đầu tư vốn, công nghệ và lao động thông qua hệ số k Đồng thời, tô mỏ được tính theo giá trị thuần, đã quy đổi về một thời điểm gốc qua hệ số hiệu quả E H.