Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại tp hồ chí minh

TÊN ĐỀ TÀI: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành Phố Hồ Chí Minh.. Dựa trên cơ sở lý thuyết kết hợp với các nghiên cứu trước đây, t

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH

Mã chuyên ngành: 60340102

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP Hồ Chí Minh.Người hướng dẫn khoa học: TS Đoàn Ngọc Duy Linh ……… … ………

Người phản iện 1: PGS.TS Phước Minh Hiệp ……….…………

Người phản iện 2: TS Nguyễn Thanh Lâm ………

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng ch m ảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày 17 tháng 4 năm 2019

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

1 PGS.TS Phạm Xuân Giang Chủ tịch Hội đồng

2 PGS.TS Phước Minh Hiệp Phản biện 1

3 TS Nguyễn Thanh Lâm Phản biện 2

4 TS Đàm Trí Cường Uỷ viên

5 TS Lê Thị Kim Hoa Thư ký

PGS TS Phạm Xuân Giang TS Nguyễn Thành Long

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ tên học viên: Lê Trọng Nguyên MSHV: 16001211

Ngày, tháng, năm sinh: 26/01/1989 Nơi sinh: Bình Định

Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã chuyên ngành: 60340102

I TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành Phố Hồ Chí Minh

NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:

Tác giả tìm hiểu và tổng hợp các nội dung cơ sở lý thuyết về quyết định mua căn hộ chung cư Xây dựng mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại TP.HCM Sử dụng phần mềm SPSS20.0 kiểm định mô hình, xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, yếu tố nào đóng vai trò quan trọng Từ đó đề xu t các hàm ý quản trị để các cơ quan, doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh phù hợp

II NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Theo Quyết định số 1855/QĐ-ĐHCN ngày

29/8/2018 của Hiệu trưởng Trường ĐH Công Nghiệp Tp.HCM

III NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: ………./…… / 2019

IV NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Đoàn Ngọc Duy Linh

Tp Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2019

NGƯỜI HƯỚNG DẪN

(Họ tên và chữ ký)

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

(Họ tên và chữ ký)

TS Đoàn Ngọc Duy Linh

TRƯỞNG KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

LỜI CẢM ƠN

Luận văn này được thực hiện tại Trường Đại Học Công Nghiệp Tp HCM dưới sự hướng dẫn của TS Đoàn Ngọc Duy Linh Xin trân trọng cảm ơn Thầy đã dành nhiều thời gian để hướng dẫn và chia sẻ kinh nghiệm để cho tôi có thể hoàn thành

luận văn này với kết quả tốt nh t

Tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường, quý thầy cô khoa Quản trị kinh doanh, phòng Đào tạo sau Đại học, quý thầy cô giảng viên đã tận tâm, tổ chức, giảng dạy, truyền đạt những kiến thức tốt nh t cho tôi trong suốt quá trình học

tập trung tại trường

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, ạn è, đồng nghiệp, đặc iệt là nhóm phỏng v n viên đã hỗ trợ tôi trong quá trình l y kết quả khảo sát để tôi có thể

thu thập dữ liệu cho luận văn này

Xin chân thành cảm ơn

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp Hồ Chí Minh” được tiến hành tại Tp.HCM Mục tiêu của đề tài là nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư Đồng thời gợi ý giải pháp nâng cao quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM

Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua ảng câu hỏi khảo sát định lượng trên 370 người dân đang sinh sống tại Thành Phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu này tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính kết hợp định lượng bao gồm: Thống

kê mô tả, phân tích so sánh, chuyên gia, phân tích nhân tố khám phá EFA, ANOVA Dựa trên cơ sở lý thuyết kết hợp với các nghiên cứu trước đây, tác giả đã xác định

mô hình nghiên cứu gồm 7 yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành Phố Hồ Chí Minh, ao gồm: (1) Đặc điểm căn

hộ, (2) Vị trí căn hộ, (3) Môi trường sống xung quanh, (4) Tiện nghi, (5) Tài chính, (6) Marketing và (7) Ảnh hưởng xã hội

Đề tài là nguồn tư liệu quan trọng giúp các cơ quan quản lý và các doanh nghiệp hiểu và nắm bắt được quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM,

từ đó có những chiến lược kinh doanh phù hợp và tác động tích cực đến người dân

ABSTRACT

The topic “Researching factors affecting the decision to buy apartments of people in

Ho Chi Minh City” was conducted in Ho Chi Minh City The objective of this study

is to identify the factors which are affecting towards the decision on purchasing an apartment of HCMC citizens Simultaneously, this thesis suggests advanced solutions for the researched field Official research was implemented through a quantitative survey questionnaire on 370 people living in Ho Chi Minh city In this study, the author used both the qualitative research method and quantitative analysis, including: Statistics description, comparative analysis, expert consultation, exploratory factor analysis of EFA, ANOVA Based on the theory and in combination with previous studies, the author has identified a 7-element research models that can influence people's decision to obtain apartments in Ho Chi Minh City, in regard: (1) Apartment features, (2) Apartment location, (3) Surrounding living environment, (4) Facilities, (5) Finance, (6) Marketing, and (7) Social Impacts

This chosen topic for the thesis is an important source of information to help management agencies and businesses understand and grasp the decision to buy apartments of people in Ho Chi Minh City, from which there are appropriate business strategies and cooperation will be given in order to bring positive affects for people of Ho Chi Minh city

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Thành Phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên

cứu do ản thân cá nhân tôi thực hiện Ngoài những thông tin thứ c p có liên quan đến nghiên cứu đã đƣợc trích dẫn theo quy định, toàn ộ kết quả trình ày trong luận văn đƣợc phân tích từ nguồn dữ liệu điều tra do cá nhân tôi trực tiếp thực hiện Kết quả nghiên cứu đƣợc trình ày trong luận văn này không sao chép và cũng chƣa

đƣợc trình ày hay công ố ở t cứ công trình nghiên cứu khoa học nào

Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình

Học viên

Lê Trọng Nguyên

MỤC LỤC

MỤC LỤC v

DANH MỤC HÌNH ẢNH vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ix

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 2

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 3

1.6 Ý nghĩa của đề tài 4

1.7 Kết c u của đề tài 4

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 6

2.1 Tổng quan về lý thuyết 6

2.1.1 Khái niệm về chung cư, căn hộ 6

2.1.2 Phân hạng căn hộ chung cư 7

2.2 Cơ sở lý thuyết có liên quan đến quyết định của người mua 11

2.2.1 Khái niệm về hành vi người tiêu dùng 11

2.2.2 Lý thuyết về hành vi người tiêu dùng 11

2.2.3 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action-TRA) 15

2.2.4 Thuyết hành vi dự định (Theory of planned behaviour -TPB) 16

2.3 Các công trình nghiên cứu trước đây 18

2.3.1 Công trình nghiên cứu trên thế giới 18

2.3.2 Công trình nghiên cứu trong nước 20

2.4 Mô hình nghiên cứu đề xu t và các giả thuyết 24

2.4.1 Các giả thiết nghiên cứu 24

2.4.2 Mô hình nghiên cứu đề xu t 30

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

3.1 Quy trình nghiên cứu 32

3.2 Nghiên cứu sơ ộ 35

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu sơ ộ 35

3.2.2 Xây dựng thang đo 35

3.2.3 Nghiên cứu định lượng sơ ộ 43

3.3 Nghiên cứu chính thức …44

3.3.1 Thiết kế nghiên cứu 44

3.3.2 Thiết kế bảng câu hỏi 44

3.3.3 Phương pháp phân tích dữ liệu 45

CHƯƠNG 4 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ 49

4.1 Thực trạng tình hình thị trường căn hộ chung cư tại Tp Hồ Chí Minh 49

4.2 Phân tích kết quả kiểm định mô hình 50

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu 50

4.2.2 Đánh giá thang đo ằng hệ số tin cậy Cron ach’s Alpha 52

4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 61

4.2.4 Phân tích tương quan Pearson 67

4.2.5 Phân tích hồi quy 68

4.2.6 Kiểm định các giả thuyết 74

4.2.7 Kiểm định sự khác iệt 76

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ HÀM Ý 81

5.1 Kết luận 81

5.2 Hàm ý quản trị 83

5.3 Những hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHẦN PHỤ LỤC 89

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN 131

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Mô hình lý thuyết hành vi mua hàng 12

Hình 2.2 Mô hình quá trình thông qua quyết định mua hàng 13

Hình 2.3 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua 14

Hình 2.4 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action-TRA) 16

Hình 2.5 Thuyết hành vi dự định (Theory of planned ehaviour -TPB) 17

Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu của Tejinderpal Singh (2013) 18

Hình 2.7 Mô hình nghiên cứu của Mwfeq Haddad,Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad (2011) 19

Hình 2.8 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Thị Khánh Vân (2013) 20

Hình 2.9 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) 21

Hình 2.10 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Thị Kim Yến (2015) 22

Hình 2.11 Mô hình nghiên cứu đề xu t 31

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu 34

Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu chính thức về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM 71

Hình 4.2 Biểu đồ Histogram 72

Hình 4.3 Đồ thị tần số P-P plot 72

Hình 4.4 Đồ thị phân tán Scatterplot 73

Hình 4.5 Kết quả kiểm định Welch 79

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Các yếu tố của Thuyết TPB 17

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp tóm tắt kết quả tổng quan tài liệu nghiên cứu 23

Bảng 3.1 Các ước tiến hành nghiên cứu 33

Bảng 3.2 Thang đo đặc điểm căn hộ 36

Bảng 3.3 Thang đo vị trí căn hộ 37

Bảng 3.4 Thang đo môi trường sống xung quanh 38

Bảng 3.5 Thang đo tiện nghi 39

Bảng 3.6 Thang đo tài chính 40

Bảng 3.7 Thang đo Marketing 41

Bảng 3.8 Thang đo Ảnh hưởng xã hội 42

Bảng 3.9 Thang đo Quyết định mua căn hộ 43

Bảng 4.1 Kết quả thống kê mô tả 50

Bảng 4.2 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Đặc điểm căn hộ 53

Bảng 4.3 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Vị trí căn hộ 54

Bảng 4.4 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Môi trường sống xung quanh 55

Bảng 4.5 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Tiện nghi 56

Bảng 4.6 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Tiện nghi 57

Bảng 4.7 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Tài chính 58

Bảng 4.8 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Marketing 59

Bảng 4.9 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Ảnh hưởng xã hội 60

Bảng 4.10 Kết quả Cron ach’s Alpha của thang đo Quyết định mua căn hộ 61

Bảng 4.11 Kiểm định KMO và Bartlett's lần 1 61

Bảng 4.12 Kết quả phân tích EFA lần 1 62

Bảng 4.13 Kiểm định KMO và Bartlett's lần 2 63

Bảng 4.14 Kết quả phân tích EFA lần 2 64

Bảng 4.15 Kiểm định KMO và Bartlett’s Test 65

Bảng 4.16 Kết quả phân tích EFA cho iến phụ thuộc 66

Bảng 4.17 Bảng phân tích tương quan 67

Bảng 4.18 Hệ số R2 hiệu chỉnh 68

Bảng 4.19 Kết quả kiểm định F 69

Bảng 4.20 Kết quả hồi quy 69

Bảng 4.21 Kết quả kiểm định ANOVA đối với nhóm độ tuổi 77

Bảng 4.22 Kết quả kiểm định ANOVA đối với nhóm nghề nghiệp 78

Bảng 4.23 Kết quả kiểm định ANOVA đối với nhóm trình độ học v n 80

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

EFA Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân tố khám phá

sciences

Phần mềm xử lý thống kê

TRA Theory of reasoned action Thuyết hành động hợp lý

TPB Theory of planned behaviour Thuyết hành vi dự định

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI

1.1 Lý do chọn đề tài

Ngày nay, kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, đời sống người dân ngày càng tăng, tại Thành Phố Hồ Chí Minh thì sự chuyển đổi này ngày càng rõ rệt Người dân không chỉ chú trọng việc ăn mặc mà còn chú trọng đến chỗ ở Do đó nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng Thị trường t động sản tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng càng trở nên nóng ỏng Sự cạnh tranh trở nên khốc liệt Nhiều công ty t động sản đã được thành lập cũng như sự đổi mới hay đầu tư của các công ty t động sản cũng để phục vụ nhu cầu của người dân Nhiều loại sản phẩm như nhà ở, iệt thự, đ t nền, căn hộ, được xây dựng tại TP HCM Nhưng việc phát triển ồ ạt của các dự án chung cư với giải pháp thiết kế chưa phù hợp với nhu cầu của khách hàng một phần đã dẫn đến việc khó tiêu thụ loại hàng hóa đặc iệt này Để phát triển và chiếm giữ thị phần trong thị trường t động sản đang vực dậy này, các doanh nghiệp kinh doanh t động sản cần hiểu rõ nhu cầu khách hàng của mình vì vậy nghiên cứu hành vi người tiêu dùng có ý nghĩa r t quan trọng đối với sự thành công của các doanh nghiệp Nắm được tầm quan trọng của tìm hiểu nhu cầu khách hàng, trong những năm gần đây, các doanh nghiệp đã có sự chú ý quan tâm đến v n

đề thiết kế sản phẩm căn hộ thúc đẩy sự thu hút khách hàng tuy nhiên chưa đạt hiệu quả Sự phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường đã tác động lớn vào sự phát triển của các đô thị Sự gia tăng dân số nhanh chóng kéo theo hệ quả nhu cầu nhà lớn hơn sự phát triển quỹ nhà ở Nhu cầu nhà ở cho người dân trên địa àn Tp.HCM càng trở nên ức ách hơn ao giờ hết

Do sự cạnh tranh khốc liệt của các nhà đầu tư t động sản cũng như sự iến động của thị trường t động sản và nhu cầu ngày càng cao của người dân TP HCM Dẫn đến nhiều nhà đầu tư xây dựng ch t lượng kém hay dịch vụ không tốt ngày càng tăng khiến cho lòng tin của người dân ngày càng đi xuống với dự án căn hộ chung

cư tại TP HCM Chính vì nguyên nhân đó, tác giả mong muốn khám phá những điều mới lạ trong ngành t động sản để phục vụ cho công ty t động sản hiểu rõ

được nhu cầu và mong muốn của người dân tại TP HCM qua đó có thể tăng doanh thu hay thị phần trong thị trường này Bên cạnh đó giúp cho người dân l y lại lòng tin với các dự án căn hộ chung cư tại TP.HCM, tác giả quyết định thực hiện nghiên

cứu đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung

cư của người dân tại Tp Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ của mình

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM, để đề xu t những hàm ý quản trị nhằm nâng cao quyết định mua căn hộ chung cư

Đề xu t các hàm ý quản trị nhằm giúp các doanh nghiệp có cái nhìn tổng quát hơn

về quyết định mua căn hộ chung cư và từ đó có những chiến lược kinh doanh phù hợp

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Để giải quyết mục tiêu nghiên cứu đã đề ra, ài luận văn phải trả lời những câu hỏi

Các hàm ý quản trị nào thúc đẩy quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM, ên cạnh đó giúp các doanh nghiệp nắm bắt được nhu cầu của người tiêu dùng để đưa ra các chiến lược kinh doanh phù hợp?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM

để nâng cao quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM

Không gian nghiên cứu: Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận Phú Nhuận, Quận Bình Thạnh tại Tp Hồ Chí Minh

Thời gian nghiên cứu:

+ Số liệu thứ c p: Nghiên cứu sử dụng các số liệu, dữ liệu nghiên cứu liên quan đến

đề tài về quyết định mua căn hộ chung cư

+ Số liệu sơ c p: Thu thập dữ liệu từ tháng 8/2018 đến tháng 12/2018

Thời gian thực hiện nghiên cứu: 6 tháng kể từ ngày có quyết định giao đề tài

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Nghiên cứu định tính:

Thu thập, tổng hợp, phân tích, so sánh và đánh giá các tài liệu từ các nghiên cứu trước, kế thừa có chọn lọc những tài liệu này để nghiên cứu về khái niệm, các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư

Thảo luận nhóm và tham khảo ý kiến chuyên gia nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp Hồ Chí Minh Nghiên cứu định lượng:

Khảo sát ảng câu hỏi được soạn sẵn Sau đó, tiến hành phân tích dữ liệu khảo sát, kiểm định mô hình lý thuyết và các giả thuyết trong mô hình ằng phần mềm SPSS20.0

1.6 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa khoa học

Đây là nghiên cứu mới nhằm xác định mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM Từ kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần làm cơ sở lý luận để phát triển mô hình quyết định mua căn hộ chung cư cho các phần nghiên cứu tiếp theo

Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài là nguồn tư liệu quan trọng giúp các cơ quan quản lý và các doanh nghiệp hiểu và nắm bắt được quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp.HCM,

từ đó có những chiến lược kinh doanh phù hợp và tác động tích cực đến người dân

1.7 Kết cấu của đề tài

Kết c u của luận văn được chia thành 5 chương gồm:

Chương 1: Giới thiệu tổng quan về đề tài

Chương này khái quát về đề tài, lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn này

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Trình ày các lý thuyết nền tảng cho ài nghiên cứu như các khái niệm, vai trò, lợi ích Tổng hợp các lý thuyết liên quan đến đề tài, các mô hình nghiên cứu trước đây

và mô hình nghiên cứu đề xu t

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Đưa ra quy trình nghiên cứu, phân tích mô hình nghiên cứu, cách thức chọn mẫu và xây dựng bảng câu hỏi, tiến hành nghiên cứu sơ ộ và nghiên cứu chính thức, thu thập dữ liệu

Chương 4: Phân tích kết quả

Phân tích kết quả nghiên cứu sơ ộ và phân tích kết quả khảo sát chính thức và đánh giá quyết định mua căn hộ chung cư Trình ày kết quả kiểm định thang đo và kết quả phân tích sự tác động của các yếu tố đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp Hồ Chí Minh

Chương 5: Kết luận và một số hàm ý quản trị

Tóm tắt những kết quả chính của luận văn, đưa ra một số kết luận và các hàm ý giúp các doanh nghiệp nắm bắt được nhu cầu của khách hàng cũng như hạn chế của luận văn để định hướng cho những nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1 Tổng quan về lý thuyết

2.1.1 Khái niệm về chung cư, căn hộ

Theo Điều 3, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

Nhà chung cư là nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung,

có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để

ở và kinh doanh

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư ao gồm:

+ Phần diện tích ên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích an công, lôgia gắn liền với căn hộ đó

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật

+ Hệ thống trang thiết bị kỷ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư ao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 điều này

+ Không gian và hệ thống kết c u chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường ao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỷ thuật, nơi để xe, hệ thống c p điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào

+ Hệ thống hạ tầng kỷ thuật ên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

2.1.2 Phân hạng căn hộ chung cư

Ngày 30/12/2016 Bộ xây dựng đã an hành Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định

rõ các tiêu chí để phân hạng A, B, C, chung cư ở Việt Nam Văn ản này có hiệu lực vào ngày 15/2/2017

Theo đó, các căn hộ chung cư được công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí: Quy hoạch – kiến trúc; Hệ thống, thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội

và Ch t lượng, quản lý, vận hành

Căn hộ chung cư hạng A (Chung cư cao cấp)

Quy hoạch – kiến trúc:

Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (c p đô thị, c p khu vực) dưới 0.5km, có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách

ga, bến đỗ, trạm dừng xe us, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5km

Mật độ xây dựng công trình: Không quá 45%

Sảnh căn hộ: Được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác, coá quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí àn ghế tiếp khách

Hành lang căn hộ: Rộng tối thiểu 1m8

Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2

Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn

hộ tối thiểu đạt 0,7

Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ

Chỗ để ô tô: Tối thiểu mỗi căn hộ phải cho một chỗ đỗ ô tô (có mái che)

Hệ thống thiết bị- kỹ thuật:

C p điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công su t và hệ thống c p điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của toà nhà khi m t điện lưới hoặc nguồn c p điện ình thường khác của toà nhà

C p nước: Dung tích ể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo c p 200 lít/người/ngày- đêm trong 2 ngày)

Thông tin – liên lạc: Có hệ thống cung c p dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ

Phòng cháy – chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ

Dịch vụ - hạ tầng xã hội:

Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong án kính 1km

Thể thao: Có 2 trong số các tiện ích phục vụ thể thao: phòng gym, ể ơi, sân tenis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong án kính 200m

Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong án kính 200m

Y tế: Có ệnh viện, phòng khám trong án kính 0,5km

Giáo dục: Có trường mầm non, trường tiểu học trong án kính 0,5km

Ch t lượng quản lý, vận hành:

Ch t lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy ơm, máy phát điện, thiết

bị áo cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hoà, c p gas, c p nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xu t hoặc đơn vị cung c p thiết bị; trường hợp hết hạn bảo hành không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo ch t lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn….) đạt ch t lượng cao

Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp, thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút ụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch sẽ

Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát ãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang, kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử)

Căn hộ chung cư hạng B (Chung cư trung cấp)

Quy hoạch – kiến trúc:

Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (c p đô thị, c p khu vực) dưới 1km, có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách

ga, bến đỗ, trạm dừng xe us, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5km

Mật độ xây dựng công trình: Không quá 55%

Sảnh căn hộ: Được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác

Hành lang căn hộ: Rộng tối thiểu 1m5

Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30m2

Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn

hộ tối thiểu đạt 0,5

Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ

Chỗ để ô tô: Tối thiểu 02 căn hộ phải cho một chỗ đỗ ô tô (có mái che)

Hệ thống thiết bị- kỹ thuật:

C p điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công su t và hệ thống c p điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của toà nhà khi m t điện lưới hoặc nguồn c p điện ình thường khác của toà nhà

C p nước: Dung tích ể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo c p 150 lít/người/ngày- đêm trong 2 ngày)

Thông tin – liên lạc: Có hệ thống cung c p dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ

Phòng cháy – chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng

Dịch vụ - hạ tầng xã hội:

Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong án kính 1,5km

Thể thao: Có 1 trong số các tiện ích phục vụ thể thao: Phòng gym, ể ơi, sân tenis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong án kính 500m

Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong án kính 500m

Y tế: Có ệnh viện, phòng khám trong án kính 1km

Giáo dục: Có trường mầm non, trường tiểu học trong án kính 1km

Ch t lượng quản lý, vận hành:

Ch t lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy ơm, máy phát điện, thiết

bị áo cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hoà, c p gas, c p nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xu t hoặc đơn vị cung c p thiết bị; trường hợp hết hạn bảo hành không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo ch t lượng, vận hành tốt, công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn….) đạt ch t lượng cao

Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp

Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát ãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang

Căn hộ chung cư hạng C (Chung cư giá rẻ, bình dân)

Chung cư hạng C là căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để phân hạng theo quy định nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận Hạng A và Hạng B

2.2 Cơ sở lý thuyết có liên quan đến quyết định của người mua

2.2.1 Khái niệm về hành vi người tiêu dùng

Theo Philip Kotler, 2005, hành vi người tiêu dùng được định nghĩa là “Một tổng thể những hành động diễn biến trong suốt quá trình kể từ khi nhận biết nhu cầu cho tới khi mua và sau khi mua sản phẩm” Nói cách khác, hành vi của người tiêu dùng là cách thức các cá nhân ra quyết định sẽ sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ như: thời gian, tiền bạc, nỗ lực… như thế nào cho các sản phẩm tiêu dùng

Theo Leon Schiffman, David Bednall và Aron O’cass (2005), hành vi của người tiêu dùng là sự tương tác năng động của các yếu tố tác động đến nhận thức, hành vi

và môi trường mà còn qua sự thay đổi của con người làm thay đổi cuộc sống của

họ

Theo Peter D Bennet (2006), hành vi của người tiêu dùng là hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, mua sử dụng, đánh giá sản phẩm và dịch vụ mà

họ mong đợi nhằm thoả mãn nhu cầu của họ

Trong đó định nghĩa của Peter D Bennet phù hợp với hành vi mua của người tiêu dùng hiện đại với nguồn thông tin dễ dàng tìm kiếm, sự lựa chọn ngày càng dễ dàng hơn ao giờ hết, chính vì vậy mà người tiêu dùng dễ dàng thoã mãn nhu cầu của họ Hành vi mua của người tiêu dùng dẫn đến quyết định mua, quyết định mua là quá trình người tiêu dùng hình thành ý định mua, suy nghĩ, đánh giá sản phẩm và cuối cùng là thoả mãn nhu cầu bằng cách mua hàng hoá đó

2.2.2 Lý thuyết về hành vi người tiêu dùng

Theo Philip Kotler (2005), trong marketing nhà tiếp thị nghiên cứu hành vi người tiêu dùng với mục đích nhận biết nhu cầu, sở thích, thói quen của họ, cụ thể là xem

người tiêu dùng muốn mua gì, sao họ lại mua sản phẩm dịch vụ đó, tại sao họ mua nhãn hiệu đó, họ mua như thế nào, mua ở đâu, khi nào mua và mức độ mua ra sao

để xây dựng chiến lược marketing thúc đẩy người tiêu dùng mua sản phẩm, dịch vụ của mình

Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng hiện nay còn vượt xa hơn các khía cạnh nói trên Các doanh nghiệp tìm hiểu xem người tiêu dùng có nhận thức được các lợi ích sản phẩm, dịch vụ họ đã mua hay không và cảm nhận, đánh giá như thế nào sau khi

sử dụng sản phẩm, dịch vụ Vì điều này sẽ tác động đến những lần mua hàng sau đó của người tiêu dùng và tác động đến việc thông tin sản phẩm của họ đến những người tiêu dùng khác

Vì thế, các nhà tiếp thị trong các doanh nghiệp phải làm sao hiểu được nhu cầu và tác động, chi phối hành vi mua sắm của khách hàng Kotler đã đưa ra hệ thống các yếu tố dẫn tới quyết định mua sắm của người tiêu dùng thông qua mô hình sau

Hình 2.1 Mô hình lý thuyết hành vi mua hàng

Nguồn: Philip Kotler (2005)

Quá trình quyết định mua

Kinh tế Công nghệ Chính trị Văn hóa

Các tác nhân khác

Tâm lý

người

mua

Động cơ Nhận thức Hiểu biết Niềm tin

Văn hóa

Xã hội

Cá nhân

Đặc điểm người mua

Lựa chọn sản phẩm Lựa chọn nhãn hiệu Lựa chọn đại

lý Định số lượng mua Định thời gian mua Phương thức thanh toán

Quyết định của người mua

Quá trình thông qua quyết định mua hàng

Hình 2.2 Mô hình quá trình thông qua quyết định mua hàng

Nguồn: Philip Kotler (2005)

Nhận biết nhu cầu:

Quá trình mua sắm bắt đầu xảy ra khi người tiêu dùng ý thức được nhu cầu của chính họ Theo Philip Kotler, nhu cầu phát sinh do những kích thích ên trong và những kích thích ên ngoài

Tìm kiếm thông tin:

Người tiêu dùng bị kích thích có thể bắt đầu hoặc cũng có thể là không ắt đầu tìm kiếm thông tin ổ sung Nếu sự thôi thúc đủ mạnh và hàng hoá có khả năng thoả mãn họ và dễ tìm kiếm thì người tiêu dùng sẽ mua ngay Nếu không thì nhu cầu có thể xếp lại trong trí nhớ Trong trường hợp này người tiêu dùng có thể tìm kiếm thông tin hoặc là ngưng tìm kiếm thông tin

Đánh giá các phương án:

Trước khi đưa ra quyết định mua sắm, người tiêu dùng xử lý thông tin thu được rồi đưa ra đánh giá giá trị của các nhãn hiệu cạnh tranh Các phương án của người tiêu dùng đều định hướng theo nhận thức, khi hình thành những xét đoán về sản phẩm, người tiêu dùng dựa trên cơ sở ý thức và hợp lý Sau giai đoạn đánh giá người tiêu dùng đã hình thành nên một mức độ cảm tình nào đó đối với sản phẩm nào đó và họ

Đánh giá các

P Án

Quyết định mua hàng

Hành vi hậu mãi

sau: (1) Thái độ của những người khác như ạn è, người trong gia đình, người án hàng… (2) Những yếu tố tình huống b t ngờ: Khi hình thành ý định mua hàng, người tiêu dùng dựa trên những yếu tố thu nhập gia đình, giá án, lợi ích của sản phẩm

Hành vi hậu mãi:

Sau khi mua người tiêu dùng có thể cảm th y hài lòng hay không hài lòng ở một mức độ nào đó về sản phẩm và sau đó có các hành động sau khi mua hay phản ứng nào đó về sản phẩm hay cách sử dụng sản phẩm Sự hài lòng thể hiện ở những tính năng sử dụng của sản phẩm tương xứng với kỳ vọng của người tiêu dùng Trường hợp ngược lại họ sẽ khó chịu và thiết lập sự cân ằng tâm lý ằng cách sẽ chuyển sang tiêu dùng nhãn hiệu khác, đồng thời có thể họ sẽ nói x u sản phẩm đó với người khác

Những yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua:

Hình 2.3 Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua

Nguồn: Philip Kotler (2005)

Hành vi người tiêu dùng chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ yếu như văn hoá, xã hội, cá nhân, tâm lý và các yếu tố marketing T t cả những yếu tố này đều cho ta những căn cứ để biết cách tiếp cận và phục vụ khách hàng một cách hiệu quả hơn

* Gia đình

* Vai trò, địa vị

* Tuổi và giai đoạn chu kỳ sống

Hành vi của người mua chịu ảnh hưởng r t nhiều bởi các yếu tố của quá trình tác động đến nhận thức của người mua bao gồm các yếu tố marketing và các yếu tố khác có liên quan đến đặc điểm mua hàng (văn hoá, xã hội, cá nhân và tâm lý) Từ

đó nó tác động đến quá trình quyết định của người mua đến hành vi mua hàng và ra quyết định mua hàng (Kotler, 2005)

2.2.3 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action-TRA)

TRA được phát triển bởi Ajzen và Fish ein vào năm 1975 và 1980 là tiền đề cho thuyết hành vi có kế hoạch TPB được phát triển bởi Ajzen vào năm 1991.TRA là một mô hình nghiên cứu để dự áo về ý định hành vi, dẫn đến dự áo về thái độ và

dự áo về hành vi

Hành vi của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi 2 yếu tố đó là thái độ (Attitude) và chuẩn mực chủ quan (Subjective Norm) Thái độ là iểu hiện yếu tố cá nhân thể hiện niềm tin tích cực hay tiêu cực của người tiêu dùng đối với sản phẩm Còn chuẩn mực chủ quan thể hiện ảnh hưởng của quan hệ xã hội như (bạn è, đồng nghiệp, gia đình) lên cá nhân người tiêu dùng Yếu tố quyết định đến hành vi cuối cùng không phải là thái độ mà là ý định hành vi

Tuy nhiên TRA cũng có giới hạn là một số trường hợp khi mà cá nhân có một thái

độ tích cực đối với hành vi và cũng nhận được áp lực xã hội mạnh mẽ để thực hiện hành vi nhưng cá nhân đó vẫn không có ý định hoặc có một ý định r t yếu để thực hiện hành vi đó

Hình 2.4 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action-TRA)

Nguồn: Fishbein & Ajzen (1975)

2.2.4 Thuyết hành vi dự định (Theory of planned behaviour -TPB)

Thuyết hành vi dự định TPB phát triển của thuyết TRA bằng cách thêm vào một biến nữa là iến nhận thức kiểm soát hành vi (Ajzen,1991) Thuyết này làm nền tảng cho nhiều khái niệm r t hay được sử dụng trong luận văn kinh tế như: hành vi mua hàng, sự sẵn lòng mua hàng…

Vậy hành vi của một người bị tác động bởi các yếu tố nào, theo Ajzen thì có a yếu

tố ảnh hưởng đến ý định của một cá nhân đó là: Thái độ về hành vi, chuẩn mực chủ quan, kiểm soát hành vi cảm nhận

Ưu điểm chính của TPB là yếu tố sự ảnh hưởng của xã hội và kiểm soát hành vi nhận thức, nó đại diện cho các nguồn lực cần thiết của một người nào đó để thực

Đo lường niềm tin đối

Ý định Hành vi

hiện một công việc b t kỳ Thuyết TPB được xem là tối ưu hơn đối với TRA trong việc dự đoán và giải thích hành vi của người tiêu dùng trong cùng một nội dung và hoàn cảnh nghiên cứu

Hình 2.5 Thuyết hành vi dự định (Theory of planned behaviour -TPB)

Nguồn: Ajzen (1991)

Bảng 2.1 Các yếu tố của Thuyết TPB

Thái độ đối với hành

Fishbein&Ajzen (1975)

Chuẩn mực chủ quan Chuẩn mực chủ quan là ảnh hưởng của xã

hội, đề cập đến sức ép của xã hội được cảm nhận để thực hiện hay không thực hiện hành

vi

Fishbein&Ajzen (1975)

Nhận thức kiểm soát

hành vi

Nhận thức về những hạn chế ên ngoài và

ên trong của hành vi

Kiểm soát hành vi cảm nhận phản ánh việc

dễ dàng hay khó khăn khi thực hiện hành vi

Taylor&Todd (1995)

Fishbein&Ajzen (1975)

2.3 Các công trình nghiên cứu trước đây

2.3.1 Công trình nghiên cứu trên thế giới

Nghiên cứu của Tejinderpal Singh (2013), đã tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư ở ngoại ô thành phố Chandigard Nghiên cứu cho th y rằng Tiện nghi cơ ản là yếu tố quan trọng nh t khi lựa chọn mua căn hộ tiếp theo là các yếu tố tài chính, kết nối khu vực, thiết kế, khu vực xung quanh và cuối cùng là tiện ích giải trí

Hình 2.6 Mô hình nghiên cứu của Tejinderpal Singh (2013)

Nguồn: Tejinderpal Singh (2013) Nghiên cứu của Mwfeq Haddad,Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad tại Đại Học AlAl ayt và Đại học Applied Science, Jordon “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân ở Amman, Jordan” (2011) Nghiên cứu này đã cho th y rằng quyết định mua căn hộ chung cư chịu sự tác động của các yếu tố: Thẩm mỹ, Kinh tế, Marketing, Địa lý, Xã hội

Tiện nghi cơ ản

Tiện ích giải trí

Khu vực xung quanh

Tài chính Thiết kế

Kết nối toàn khu vực

Quyết định mua chung cư

Hình 2.7 Mô hình nghiên cứu của Mwfeq Haddad,Haddad, Mahfuz Judeh and

Shafig Haddad (2011)

Nguồn: Haddad và cộng sự (2011) Nghiên cứu Tan Teck Hong (2012), đã tiến hành nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” Nghiên cứu cho th y rằng lựa chọn mua nhà chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố (1) Vị trí, (2) C u trúc, (3) Môi trường xung quanh và các yếu tố nhân khẩu học (giới tính, hôn nhân, con cái, nghề nghiệp, bằng c p) Kết quả nghiên cứu cho th y yếu tố vị trí và môi trường sống xung quanh đóng vai trò chính trong ý định mua nhà của người dân tại Kuala Lumpur

Nghiên cứu Quixue Luo & Paul TJ James (2013), đã tiến hành nghiên cứu những tác động đến hành vi mua nhà ở thương mại tại Tp Nam Ninh, Trung Quốc Kết quả nghiên cứu cho th y có 4 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà gồm: (1) Nhóm tham khảo, (2) Nhận thức, (3) Sự học hỏi, (4) Nhân cách Nghiên cứu nh n

Thẩm mỹ

Địa lý Marketing

Kinh tế

Xã hội

Quyết định mua căn hộ

mạnh vào nhóm tham khảo và đây cũng là yếu tố tác động mạnh nh t đến hành vi

mua của người tiêu dùng

2.3.2 Công trình nghiên cứu trong nước

Nguyễn Thị Khánh Vân (2013), đã tiến hành nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư trung c p của người dân tại Tp Hồ Chí Minh” Bằng phương pháp phân tích nhân tố EFA và đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua

hệ số Cron ach’s Alpha đã cho kết quả quyết định mua chung cư trung c p chịu sự ảnh hưởng bởi 5 nhân tố (1) Thiết kế, (2) Tài Chính, (3) Vị trí toạ lạc, (4) Tiện nghi

cơ ản, (5) Tiếp thị, (6) Ch t lượng dịch vụ Sau khi kết quả ph n tích dữ liệu cho

th y 6 yếu tố đều ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư trung c p của người dân tại Tp Hồ Chí Minh đều có tác động cùng chiều đến quyết định mua chung cư Kết quả phân tích cũng cho th y có sự khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định mua chung cư trung c p theo các mức thu nhập nhưng không đáng kể theo giới tính và

độ tuổi, không có sự khác iệt lớn về nghề nghiệp hay trình độ học v n

Hình 2.8 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Thị Khánh Vân (2013)

Nguồn: Nguyễn Thị Khánh Vân (2013)

Thiết kế

Tài chính

Tiếp thị Tiện nghi cơ ản

Vị trí tọa lạc

Ch t lượng dịch vụ

Quyết định mua chung cư

Nguyễn Quang Thu, Ngô Thị Ánh, Đoàn Văn Huy (2013), đã tiến hành nghiên cứu

“Các nhân tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ cao c p để sống của khách hàng cá nhân khu vực Tp HCM” Luận văn đã khám phá các nhân tố chính tác động đến quyết định mua căn hộ cao c p đó là ch t lượng xây dựng căn hộ, ảnh hưởng chính sách hỗ trợ khách hàng Có thể nói đây là những yếu tố chính thu hút những khách hàng mua căn hộ cao c p Mô hình nghiên cứu như hình 2.9

Hình 2.9 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013)

Nguồn: Nguyễn Quang Thu, Ngô Thị Ánh, Đoàn Văn Huy (2013)

Nguyễn Thị Kim Yến (2015), đã nghiên cứu: “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng” Nghiên cứu này chỉ ra rằng quyết định mua chung cư chịu ảnh hưởng của 5 nhân tố đó là: (1) Niềm tin của những người ảnh hưởng, (2) Niềm tin đối với thuộc tính của sản phẩm, (3) Thủ tục pháp lý, (4) Chính sách hỗ trợ khách hàng, (5) Hoạt động marketing, điều này đã tác động mạnh đến “Quyết định chọn mua căn hộ”, từ những tác động này nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyết định mua căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Hình 2.10 Mô hình nghiên cứu của Nguyễn Thị Kim Yến (2015)

Nguồn: Nguyễn Thị Kim Yến (2015)

Võ Thị Thuỳ Linh (2016), đã tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại Tp HCM Kết quả nghiên cứu này cho th y các yếu tố ảnh hưởng như sau: (1) Tình hình tài chính, (2) Kiến trúc, (3) Vị trí nhà, (4) Marketing, (5) Dịch vụ hỗ trợ, (6) Môi trường sống, (7) Ảnh hưởng xã hội Trong

đó, yếu tố vị trí tác động mạnh nh t đến quyết định mua nhà

Niềm tin về người ảnh hưởng

cư ở Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp tóm tắt kết quả tổng quan tài liệu nghiên cứu

Tejinderpal Singh (2013) Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua chung cư ở

ngoại ô thành phố Chandigard bao gồm: (1) Tiện nghi, (2) Tài chính, (3) Kết nối khu vực, (4) Thiết kế, (5) Khu

vực xung quanh, (6) Tiện ích

Haddad và cộng sự

(2011)

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung

cư chịu sự tác động của các yếu tố: (1) Thẩm mỹ, (2) Kinh tế, (3) Marketing, (4) Địa lý, (5) Xã hội

Tan Teck Hong (2012) Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà

lần đầu tại Kuala Lumpur Nghiên cứu cho th y rằng lựa chọn mua nhà chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố (1) Vị trí, (2) C u trúc, (3) Môi trường xung quanh

Quixue Luo & Paul TJ

Tiếp thị, (6) Ch t lượng dịch vụ

Nguyễn Quang Thu, Ngô

Thị Ánh, Đoàn Văn Huy

(2013)

Các nhân tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ cao c p để sống của khách hàng cá nhân khu vực Tp HCM chịu sự ảnh hưởng các nhân tố: (1) Ch t lượng và dịch vụ, (2) Ảnh hưởng từ người thân, (3) Ảnh hưởng từ

chính sách hỗ trợ khách hàng, (4) Thuế và lệ phí trước bạ Nguyễn Thị Kim Yến

(2015)

Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung

cư tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng gồm: (1) Niềm tin của những người ảnh hưởng, (2) Niềm tin đối với thuộc tính của sản phẩm, (3) Thủ tục pháp lý, (4) Chính sách hỗ trợ

khách hàng, (5) Hoạt động marketing

Võ Thị Thuỳ Linh (2016) Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà gồm: (1)

Tình hình tài chính, (2) Kiến trúc, (3) Vị trí nhà, (4) Marketing, (5) Dịch vụ hỗ trợ, (6) Môi trường sống, (7) Ảnh hưởng xã hội

Nguồn: Tác giả tổng hợp

2.4 Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết

2.4.1 Các giả thiết nghiên cứu

Đặc điểm căn hộ

Đặc điểm căn hộ có thể nói rằng nó là yếu tố r t quan trọng trong việc lựa chọn mua căn hộ, đồng thời cũng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua căn hộ của người dân

Opuko & Muhmin (2010) nói rằng giá trị đặc điểm căn hộ liên quan đến chức năng chính mà căn hộ đó mong đợi Ông nói rằng một ngôi nhà được thiết kế để đáp ứng nhu cầu liên quan đến cuộc sống hàng ngày như ngủ, ăn uống, sống Tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những quốc gia khác nhau, nền văn hoá khác nhau sẽ ảnh hưởng đến từng đặc điểm căn hộ và quyết định mua của người dân

Nghiên cứu của Ariyawansa (2007) thì giải thích các đặc điểm căn hộ là: Thiết kế, diện tích, ch t lượng xây dựng, trang thiết bị và tính pháp lý

Từ những lý do trên việc đưa iến Đặc điểm căn hộ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Thiết kế căn hộ hợp phong thuỷ của tôi

 Căn hộ có nhiều diện tích để tôi lựa chọn

 Ch t lượng xây dựng căn hộ này tốt

 Mật độ xây dựng căn hộ phù hợp

 Tính pháp lý của căn hộ đảm bảo

Do đó tác giả đề xu t giả thuyết H1

H1: Đặc điểm căn hộ có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua căn hộ chung

cư

Vị trí căn hộ

Vị trí địa lý đóng vai trò gần như là thứ yếu đối với việc xây nhà hay chọn mua căn

hộ chung cư Nếu sở hữu một vị trí đẹp, chủ hộ sẽ thuận lợi cho việc đi lại khu vực trung tâm, vì thế mà tiết kiệm được nhiều chi phí cho mua sắm, giải trí, học tập Những năm gần đây, những căn hộ chung cư view sông càng ngày càng được ưa chuộng nhiều hơn Một phần vì tầm nhìn ên sông r t đẹp, thoáng đãng một phần vì kinh tế ven sông thường nhanh phát triển nên đều thích hợp cho việc ở hoặc đầu tư

Gabriel and Rosenthal (1989) nói rằng tình hình lân cận khu chung cư là một trong những yếu tố quyết định đến sự lựa chọn nơi để sống của hộ gia đình

Haddad và cộng sự (2011) cho rằng các yếu tố đo lường cho vị trí địa lý là tình hình trong khu vực và yếu tố thuận tiên trong công việc bao gồm: Thuận tiện cho công việc , thuận tiện cho sinh hoạt, gần trung tâm thành phố, nằm trong khu dân cư mới, thuận tiện cho việc đi lại và (Haddad và cộng sự 2011; Adair et al, 1996; Goh, 2007)

Từ những lý do trên việc đưa iến Vị trí căn hộ ảnh hưởng đến quyết định mua căn

hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Vị trí căn hộ thuận tiện cho công việc của tôi

 Vị trí căn hộ thuận tiện cho sinh hoạt hằng ngày

 Vị trí căn hộ gần trung tâm thành phố

 Vị trí căn hộ thuộc tổng thể các cao ốc, khu dân cư mới và giá đ t có thể tăng

 Vị trí căn hộ thận tiện cho việc đi lại

Trên cơ sở đó tác giả đề xu t giả thuyết H2

H2: Vị trí căn hộ có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua căn hộ chung cư

Môi trường sống xung quanh

Một khi khách hàng đã quyết định mua căn hộ thì chắc chắn yếu tố môi trường sống phải được cân nhắc kỹ càng Môi trường sống có tầm nhìn rộng, trong lành sẽ giúp cho chủ hộ có sức khoẻ tốt, tránh được bệnh tật đau ốm

Các thành phố lớn thường gặp những v n đề ô nhiễm như nguồn nước bẩn,…Đặc biệt ở Tp.HCM khi tia UV đã lên đến mức áo động thì sở hữu một căn hộ có môi trường sống lý tưởng dần trở thành xu hướng Bên cạnh đó yếu tố an ninh cũng được lưu tâm đến khi quyết định mua căn hộ

Nghiên cứu của (Yusuf & Resosudarmo, 2009) về v n đề của không khí sạch hơn

đã rõ ràng chứng minh tầm quan trọng của ch t lượng không khí đối với sự lựa

chọn của các hộ gia đình ở Indonesia (Tan Teck Hong, 2012) An ninh, hàng xóm, ô nhiễm, cảnh quan và môi trường xanh - sạch đẹp

Từ những lý do trên việc đưa iến Môi trường sống xung quanh ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Môi trường sống an ninh đảm bảo

 Môi trường sống xanh, sạch đẹp

 Môi trường sống có cảnh quan xung quanh đẹp

 Môi trường sống không ị ồn ào

 Môi trường sống văn minh

Trên cơ sở đó tác giả đã đề xu t giả thuyết H3

H3: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua căn

hộ chung cư

Tiện nghi

Tiêu chuẩn cuộc sống đề cập đến mức độ giàu có, tiện nghi, vật ch t và nhu cầu có sẵn cho một lớp kinh tế xã hội nh t định trong một khu vực nh t định Tiêu chuẩn cuộc sống là khái niệm liên quan đến sự phát triển và thoả mãn nhu cầu của xã hội nói chung và nhu cầu của con người nói riêng (Wikipedia)

Tejinderpal Singh (2013) cho rằng tiện nghi là yếu tố quan trọng nh t khi quyết định mua căn hộ chung cư, tiếp theo là các yếu tố tài chính, kết nối khu vực, thiết

kế, khu vực xung quanh và cuối cùng là tiện ích giải trí

Từ những lý do trên việc đưa iến Tiện nghi ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Khu căn hộ có hệ thống nước sạc, c p thoát nước

 Khu căn hộ có hệ thống thiết bị phòng cháy

 Căn hộ có trang ị máy phát điện dự phòng

 Căn hộ có trang ị hệ thống thông tin

 Căn hộ có hệ thống đèn chiếu sáng

 Căn hộ có hệ thống thang máy đáp ứng nhu cầu của người dân

Trên cơ sở đó tác giả đề xu t giả thuyết H4

H4: Tiện nghi có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua căn hộ chung cư

và Yongzhou (2009) Giá cả là một trong những công cụ quan trọng để thu hút khách hàng đến mua sản phẩm (Armstrong & Kotler, 2003)

Từ những lý do trên việc đưa iến Tài chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Giá cả căn hộ phù hợp với khả năng tài chính của tôi

 Thu nhập của tôi cao và ổn định

 Phương thức thanh toán chia làm nhiều đợt

 Có chương trình hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng

 Các chi phí sử dụng căn hộ hợp lý

Trên cơ sở đó tác giả đã đề xu t giả thuyết H5

H5: Tài chính có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua căn hộ chung cư

Marketing

Hoạt động marketing sẽ giúp cho doanh nghiệp quảng á sản phẩm rộng rãi hơn đến với người mua, thường người mua bị thu hút ởi một số nội dung quảng cáo

Benefield (2009) cho rằng thương hiệu r t quan trọng, đặc biệt là ở các thị trường

đô thị Thương hiệu làm gia tăng tính khác iệt, h p dẫn của các t động sản

Đo lường các yếu tố Marketing bao gồm: Chương trình quảng cáo n tượng, chương trình khuyến mãi h p dẫn (Haddad và cộng sự, 2011)

Từ những lý do trên việc đưa iến Marketing ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của người dân tại Tp HCM là phù hợp

 Có chương trình cho khách hàng xem căn hộ mẫu

 Có chương trình quảng cáo h p dẫn, thu hút người mua

 Có chương trình khuyến mãi h p dẫn

 Danh tiếng chủ đầu tư là nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua

 Tôi tin tưởng vào chuyên gia tư v n