Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai trường hợp điển hình quận 2 tp hồ chí minh

LỜI CẢM ƠN Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, được hoàn thành với sự hướng

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH

VĂN PHƯƠNG

NGHIÊN CỨU ÁP LỰC CỦA QUÁ TRÌNH

ĐÔ THỊ HÓA LÊN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT

ĐAI - TRƯỜNG HỢP ĐIỂN HÌNH QUẬN 2 –

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP Hồ Chí Minh

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đinh Đại Gái

Nguời phản biện 1: PGS.TS Tôn Thất Lãng

Người phản biện 2: TS Thái Vũ Bình

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 07 năm 2019

Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:

1 PGS.TS Trương Thanh Cảnh - Chủ tịch Hội đồng

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ

Họ và tên học viên: VĂN PHƯƠNG MSHV: 15001941

Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên và môi trường Mã số: 60.85.01.01

I TÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp

điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh

II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG

1 Điều tra, thu thập số liệu nhằm đánh giá quá trình ĐTH và xem xét về biến động

sử dụng đất trên địa bàn Quận 2 từ năm 2005 – 2016

2 Đánh giá các tác động từ quá trình đô thị hóa đến công tác quản lý đất đai, tình hình sử dụng đất và áp lực từ quá trình đô thị hóa đến khu vực dân cư trên địa bàn Quận 2

3 Phân tích những điểm yếu, điểm mạnh, cơ hội và thách thức của công tác quản lý đất đai dưới áp lực của quá trình đô thị hóa

4 Đề xuất các giải pháp về chính sách, pháp luật, giải pháp quy hoạch; giải pháp về kinh tế và giải pháp bổ trợ khác

III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: Thực hiện Quyết định số 450/QĐ-ĐHCN ngày

22/01/2018 của Trường Đại học Công nghiệp TP.HCM về việc giao đề tài và cử người hướng dẫn luận văn thạc sĩ

IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: Ngày 10 tháng 04 năm 2019

V CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Đinh Đại Gái

Tp.HCM, ngày 10 tháng 04 năm 2019

NGƯỜI HƯỚNG DẪN

PGS TS Đinh Đại Gái

CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO

Trần Thị Thu Thủy

VIỆN TRƯỞNG VIỆN KHCN & QLMT

LỜI CẢM ƠN

Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, được hoàn thành với sự hướng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của PGS.TS Đinh Đại Gái, người thầy đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện

đề tài

Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Khoa học Công nghệ và Quản lý Môi trường và Bộ môn Quản lý Môi trường đã quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này

Xin cảm ơn ban lãnh đạo phòng Đất đai Quận 2 và UBND Quận 2 đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, cung cấp thông tin, đóng góp các ý kiến quý báu

Xin chân thành cảm ơn toàn bộ học viên lớp CHQLMT5A (2015 – 2017) đã động viên, góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Sau cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân và bạn bè đã quan tâm, chia sẻ khó khăn và động viên tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Học viên

Văn Phương

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, với mục tiêu là đánh giá áp lực quản lý đất đai trong của quá trình đô thị hóa lên con người và công tác quản lý đất đai Từ đó đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả về công tác sử dụng, quản lý đất đai đồng thời giải tỏa tất cả các áp lực đến khu vực dân cư tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu này, có rất nhiều phương pháp phân tích được đưa ra nhằm tìm ra phương án hợp lý để giải quyết vấn đề quản lý sử dụng đất một cách hợp lý như: Thu thập và điều tra; Thống kê, phân tích và so sánh; Phương pháp chuyên gia

Kết quả của quá trình nghiên cứu đã đưa ra được nhiều giải pháp quản lý đất đai một cách đơn giản nhờ thông qua các Nghị định, Thông tư và Luật đất đai được Nhà nước đưa ra áp dụng cho địa bàn Quận 2, tạo quá trình quản lý thống kê đất đai một cách thuận lợi giảm tải nhều áp lực, khó khăn trong công tác quản lý đất đai, giải quyết được nhiều các vấn đề khó khăn còn tồn tại trong việc quản lý đất đai khi quá trình Đô Thị Hóa của Quận 2 được đẩy mạnh trong tương lai

Việc giải quyết các xung đột trong quá trình sử dụng tài nguyên đất và tăng cường công tác quản lý về đất đai là hết sức cần thiết, mà trước tiên là cần nghiên cứu một cách khoa học và toàn diện về các xung đột đang xảy ra không những góp phần quản lý, khai thác đất đai có hiệu quả mà còn góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội

In the process of carrying out this research, there are many analytical methods that are proposed to find a reasonable solution to solve the problem of land use management in a reasonable way such as: Collecting and investigating; Statistics, analysis and comparison; Professional solution

The results of the research process have brought many simple land management solutions through the adoption of Decrees, Circulars and Land Laws that are applied for the District 2, creating too much The process of land statistics management conveniently reduces the load of pressures and difficulties in land management, resolving many of the remaining difficult problems in land management when the process of Urban District 2's chemistry was promoted in the future

The resolution of conflicts in the process of using land resources and strengthening land management is essential, first of all need to study scientifically and comprehensively about ongoing conflicts It not only contributes to effective land management and exploitation but also contributes to stabilizing social order and safety

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Văn Phương, là học viên thực hiện Luận văn “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh”, xin cam đoan như sau:

Luận văn này là đề tài nghiên cứu của học viên được sự hướng dẫn khoa học của thầy Đinh Đại Gái cùng với sự giúp đỡ của lãnh đạo Viện khoa học Công nghệ và Quản lý Môi trường, bạn bè, đồng nghiệp và các đơn vị có liên quan Các tư liệu được tham khảo, tổng hợp và trích dẫn có nguồn gốc đáng tin cậy

Tôi xin cam đoan các nội dung ghi trên là đúng sự thật và tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về toàn bộ nội dung nghiên cứu và kết quả của Luận văn

Tp.HCM, ngày 10 tháng 04 năm 2019

Học viên

Văn Phương

MỤC LỤC

MỤC LỤC v

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU x

DANH MỤC VIẾT TẮT xi

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 3

4.1 Cách tiếp cận 3

4.2 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

5.1 Ý nghĩa khoa học của luận văn 4

5.2 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan về đô thị hóa 5

1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa 5

1.1.2 Phân loại đô thị hóa 6

1.1.3 Đặc điểm của đô thị hóa 7

1.1.6 Tổng quan về quản lý đất đai 12

1.2 Các công trình nghiên cứu về đô thị hóa có liên quan 16

1.2.1 Trên thế giới 16

1.2.2 Tại Việt Nam 17

1.3 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu 18

1.3.1 Vị trí địa lý 18

1.3.2 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội 19

1.3.3 Dân số 23

1.3.4 Giáo dục 23

1.3.5 Công tác quản lý đất đai ở Quận 2 hiện nay 24

1.3.6 Các vấn đề khiếu nại đất đai trong thẩm quyền Quận 2016 26

CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Nội dung nghiên cứu 27

2.1.1 Điều tra, thu thập số liệu nhằm đánh giá quá trình ĐTH và xem xét về biến động sử dụng đất trên địa bàn Quận 2 từ năm 2005 – 2016 27

2.1.2 Đánh giá các tác động từ quá trình đô thị hóa đến công tác quản lý đất đai, tình hình sử dụng đất và áp lực từ quá trình đô thị hóa đến khu vực dân cư 27 2.2 Phương pháp nghiên cứu 28

2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 28

2.2.2 Phương pháp điều tra phiếu 29

2.2.3 Phương pháp thống kê 30

2.2.4 Phương pháp phân tích 30

2.2.5 Phương pháp so sánh 30

2.2.6 Phương pháp chuyên gia 30

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Thực trạng kinh tế - xã hội trong quá trình đô thị hóa Quận 2 31

3.2 Hiện trạng sử dụng tài nguyên đất trong quá trình đô thị hóa Quận 2 35

3.2.1 Phân tích biến động sử dụng các loại đất 35

3.2.2 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất 39

3.2.3 Kết quả Thống kê đất đai năm 2017 theo cơ cấu loại đất 40

3.2.4 Kết quả Thống kê đất đai năm 2017 theo đối tượng sử dụng đất 41

3.2.5 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc sử dụng đất 42

3.3 Đánh giá nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất 51

3.4 Đánh giá quá trình ĐTH lên công tác quản lý đất đai 52

3.4.1 Đánh giá tình hình quản lý đất đai tại Quận 2 52

3.4.2 Triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

54

3.4.3 Xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính 55

3.4.4 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 57

3.4.5 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 57

3.4.6 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 59

3.4.7 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 61

3.4.8 Thống kê, kiểm kê đất đai 62

3.4.9 Quản lý tài chính về đất đai 64

3.4.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 64 3.4.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 65

3.4.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai 66

3.4.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 67

3.5 Đánh giá các yếu tố phát sinh xung đột trong sử dụng tài nguyên đất từ quá trình đô thị hoá 67

3.5.1 Xung đột giữa nhu cầu phát triển đô thị và giới hạn quỹ đất 67

3.5.2 Xung đột giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu 69

3.5.3 Xung đột về chính sách sử dụng đất với những chính sách khác 71

3.5.4 Xung đột trong công tác quản lý đất đai 74

3.5.5 Xung đột giữa người dân với thực tiễn quản lý của chính quyền địa phương 75 3.5.6 Xung đột giữa các hình thức sử dụng đất theo các mục đích khác nhau (kinh tế, phúc lợi xã hội và môi trường) 78

3.5.7 Xung đột phát sinh giữa những người sử dụng đất 80

3.5.8 Xung đột giữa các nhóm lợi ích và cộng đồng 82

3.6 Các giải pháp hạn chế, giảm nhẹ xung đột trong sử dụng tài nguyên đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất 83

3.6.1 Nhóm giải pháp về chính sách 84

3.6.2 Nhóm giải pháp tăng cường công tác quy hoạch 94

3.6.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý của chính quyền địa phương 96

3.6.4 Giải pháp tăng cường giám sát, kiểm soát việc sử dụng đất 98

3.6.5 Nhóm giải pháp về giáo dục nhận thức và truyền thông vận động 99

3.6.5 Giải pháp về bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99

1 Kết luận 101

2 Kiến nghị 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

PHẦN PHỤ LỤC 107

LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN 118

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Hình thức nhận quyền sử dụng đât 15

Hình 1.2 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận 2, TP.HCM 19

Hình 3.2 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 32

Hình 3.3 Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2017 32

Hình 3.4 Bản đồ ranh giới hành chính các Phường của Quận 2 56

Hình 3.5 Biểu đồ tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 62

Hình 3.6 Khu đô thị SALA ( Đô thị mới thủ Thiêm) 68

Hình 3.7 Các tuyến đường chính khu đô thị mới Thủ Thiêm kết nối trung tâm TP.HCM 69

Hình 3.8 Biểu đồ thái độ cuả người dân về chính sách quy hoạch đất 71

Hình 3.9 Tỷ lệ hiểu biết cuả người dân đối với chính sách quy hoạch đất 76

Hình 3.10 Biểu đồ đánh giá chính sách đất đai của Nhà nước 77

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Giao đất và cho thuê đất 14

Bảng 1.2 Giá đất 14

Bảng 1.3 Chuyển nhượng sử dụng đất 15

Bảng 1.4 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế (Theo giá cố định 1994) 22

Bảng 1.5 Dân số của các phường thuộc Quận 2 dưới tác động của đô thị hóa 23

Bảng 1.6 Diện tích cây gieo trồng hằng năm 25

Bảng 3.1 Tình hình thu và chi ngân sách giai đoạn 2013 – 2017 31

Bảng 3.2 Cơ cấu chuyển dịch lao động qua các năm 33

Bảng 3.3 Biến động sử dụng đất năm 2000 - 2005 36

Bảng 3.4 Biến động sử dụng đất năm 2005 – 2017 37

Bảng 3.5 Biến động về sử dụng đất năm 2015 – 2016 – 2017 38

Bảng 3.6 Cơ cấu sử dụng đất cấu Quận 2 và Thành phố năm 2017 44

Bảng 3.7 Đánh giá chính sách QLĐĐ của Nhà nước 54

Bảng 3.8 Mức độ hiểu biết của người dân đối với chính sách Qui hoạch SDĐ của Nhà nước 55

Bảng 3.9 Mức độ đồng thuận của người dân về chính sách qui hoạch SDĐ 55

Bảng 3.10 Diện tích theo đơn vị hành chính cấp phường 56

Bảng 3.11 Đánh giá việc thực hiện thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai 77

Bảng 3.12 Nguyên nhân tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất 81

DANH MỤC VIẾT TẮT

BDKH Biến đổi khí hậu

CNH Công nghiệp hóa

PT các ngành, KT - XH, MT và cuộc sống của các thế hệ tương lai, mà còn tác động đến công tác quản lý đất đai (QLĐĐ) Điều này đã gây áp lực không nhỏ đối với việc quản lý và sử dụng đất (SDĐ) ở vùng ĐTH

Hiện tại do quá trình ĐTH ở Quận 2 rất nhanh gây sức ép rất lớn về (QLĐĐ) Bên cạnh đó, bản thân người dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo để đáp ứng với sự nghiệp CNH, HĐH đất nước Không nằm ngoài những vấn đề chung đó, Quận 2 cũng gặp những vấn đề khó khăn trong công tác giải quyết việc làm và ổn định đời sống cho người dân sau khi bị thu hồi đất

Quá trình công nghiệp hóa (CNH), ĐTH gây áp lực lên công tác quản lý SDĐ Quy hoạch SDĐ thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán Việc người dân không đồng tình với các chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư quỹ đất của Quận làm cho việc ĐTH trở nên khó khăn nhất là trong công tác QLĐĐ ngày càng trở nên phức tạp

Trong quá trình SDĐ đai của Quận nhằm mục đích chính đưa Quận phát triển mạnh

mẽ là một quá trình diễn ra tương đối phức tạp Quận 2 là một trong những Quận ngoại thành có nhiều vấn đề phức tạp trong việc bảo vệ môi trường xanh, sạch, đẹp, việc ô nhiễm môi trường, đất, nước, không khí diễn ra ngày một trầm trọng đã làm đẩy lên tranh chấp về nhà ở, đất đai của cá nhân ngày càng trở nên nhiều và phức

tạp Với việc phát triển tối đa diện tích đất ở cho người dân ngày càng cao nên Quận xây dựng các tòa nhà chung cư để cho người dân ở ngày càng nhiều Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án chung cư diễn ra hết sức khó khăn bởi việc áp giá bồi thường chưa được thỏa đáng cho người dân

Đứng trước những bất cập, khó khăn về công tác QLĐĐ phục vụ cho quá trình CNH, hiện đại hóa nhằm PT đô thị, Quận 2 đang tìm những giải pháp để thể chế hóa, có những cơ chế QLĐĐ đúng theo lộ trình PT chung của Thành phố, việc công tác QLĐĐ đã có nhiều đề tài nghiên cứu từ các tỉnh thành khác nhau trên cả nước, song Quận 2 không thể ứng dụng được, do quá trình PT - KT - XH cũng như điều kiện tại Quận 2 khác với các khu vực khác, cho nên tác giả đi sâu vào nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu áp lực của quá trình đô thị hóa lên công tác quản lý đất đai, trường hợp điển hình Quận 2 – Thành phố Hồ Chí Minh” Để đề tài nghiên cứu có kết quả tốt, tác giả phải tận dụng được tất cả các nguồn lực, hội tụ được nhiều yếu tố lên quan đến QLĐĐ phục vụ cho quá trình ĐTH, đề tài sẽ giải quyết được các áp lực phát triển đô thị lên công tác QLĐĐ

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá áp lực quản lý đất đai trong của quá trình đô thị hóa lên con người và công tác quản lý đất đai

Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả về công tác sử dụng, quản lý đất đai đồng thời giải tỏa tất cả các áp lực đến khu vực dân cư tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Việc quản lý và SDĐĐ của Quận 2

Sự biến động đất đai trên địa bàn Quận 2 trong giai đoạn 2005 – 2017

Quá trình ĐTH tại Quận 2: Trong phạm vi của luận văn với thời gian hạn hẹp nên tác giả tập trung nghiên cứu về những vấn đề về sự bùng phát nhu cầu nhà ở của

người dân ngày càng trở nên khó khăn trong khi có một số nhà đầu tư áp dụng chính sách đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao, các khu dịch vụ ngày trở nên phát triển nhộn nhịp, trong khi đó cơ quan nhà nước chưa có chế tài để áp dụng nhằm kìm chế khả năng đầu tư bất hợp pháp, nêu lên sự khó khăn trong công tác QLĐĐ của Quận 2 nói riêng cũng như các Quận, Quận khác trên địa bàn TP.HCM nói chung, trong quá trình ĐTH mạnh mẽ như hiện nay

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn Quận 2, TP Hồ Chí Minh

là một trong những Quận có tốc độ phát triển về KT của Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2017

Phạm vi nội dung: Nghiên cứu tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở Quận 2 dưới tác động của ĐTH Trong đó:

 Đối với tình hình quản lý, đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu vào công tác lập và quản lý quy hoạch; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN); công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo; công tác bồi thường, tái định cư

 Đối với việc SDĐ, đề tài tập trung nghiên cứu các hoạt động SDĐ của người dân

bị tác động trực tiếp và gián tiếp của ĐTH

Khiếu nại về đất đai đặc biệt khiếu nại về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất các tài liệu có từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 2 và Phòng Tài nguyên Môi trường Quận 2, TP Hồ Chí Minh

4 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

4.1 Cách tiếp cận

Điều tra và thu thập thông tin về công tác quản lý đất đai trong quá trình đô thi hoá

ở quận 2, từ đó đánh giá được những áp lực đối với công tác quản lý đất đai trong của quá trình đô thị hóa lên con người và công tác quản lý đất đai

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện nghiên cứu này, trong luận văn tác giả đã sử dụng kết hợp các phương pháp: Thu thập và điều tra; Thống kê và phân tích; So sánh và phương pháp chuyên gia

5 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

5.1 Ý nghĩa khoa học của luận văn

Cung cấp tổng quát cơ sở lý luận về tác động của ĐTH đến thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý và SDĐ, bằng công cụ, phương pháp khoa học dựa trên thực tiễn, nên Luận văn có ý nghĩa khoa học nhất định cung cấp nguồn thông tin làm cơ sở dữ liệu cho các nghiên cứu tiếp theo, có thể sử dụng làm tài liệu để tiếp tục các nghiên cứu liên quan đến đất đai, đặc biệt để tạo cơ sở quản lý quỹ đất của Quận 2 ngày một tốt hơn

5.2 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Giúp cho các nhà lãnh đạo, các cơ quan chức năng liên quan của Quận có tư liệu hữu ích về các vấn đề ĐTH dẫn đến áp lực nặng nề trong công tác quản lý đất đai Làm cơ sở cho quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, trong quá trình ĐTH

Là cơ sở để lựa chọn các loại hình sử dụng đất hiệu quả cao về kinh tế, đồng thời đảm bảo phát triển bền vững về môi trường và xã hội

Là một tài liệu hữu ích giúp cơ quan chuyên môn trong quá trình thực thi việc thi hành pháp luật về quản lý sử dụng đất có hiệu quả hơn

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về đô thị hóa

1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa

Theo nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của chính phủ về phân loại đô thị quy định rằng [1]: Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập Đô thị nước ta là một điểm dân cư tập trung với các tiêu chí cụ thể sau:

 Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp Quận hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định

 Qui mô dân số toàn đô thị tối thiểu đạt 4 nghìn người trở lên

 Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn

 Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% tổng số lao động

 Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình kĩ thuật

 Kiến trúc, cảnh quan đô thị việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị được duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của dân

cư đô thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu và phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên

Đô thị hoá là một quá trình tập trung dân cư đô thị Đồng thời đó là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất phi nông nghiệp tăng Bộ mặt đô thị ngày càng hiện đại, không gian đô thị mở rộng Trong đó, dân cư đô thị là một điểm dân cư tập trung phần lớn những người dân lao

động phi nông nghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị

Nói một cách đầy đủ hơn thì ĐTH là một quá trình biến chuyển KT - XH - VH và không gian, gắn liền với những tiến bộ về khoa học kỹ thuật của xã hội loài người, trong đó diễn ra sự phát triển nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự chuyển đổi lối sống ngày càng văn minh hơn cùng với sự mở rộng không gian thành

hệ thống đô thị, song song với việc tổ chức ranh giới hành chính lãnh thổ và quân

sự

Quá trình ĐTH diễn ra cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ Nhịp độ ĐTH phụ thuộc vào trình độ phát triển KT - XH, nhưng đồng thời quá trình ĐTH có tác động trở lại quá trình tăng trưởng, phát triển kinh tế Ở những nước có trình độ PT -

KT - XH càng cao thì tỷ lệ ĐTH càng cao

Khái niệm đô thị hóa của các quốc gia có sự khác nhau và thay đổi về thời gian tùy thuộc vào trình độ phát triển kinh tế-xã hội và dân cư khu vực

1.1.2 Phân loại đô thị hóa

Đô thị hóa ở Việt Nam được chia thành 6 loại [1]:

 Loại đặc biệt: Là thành phố trực thuộc Trung Ương có các Quận nội thành, Quận ngoại thành và các đô thị trực thuộc Đô thị đặc biệt đa chức năng, với quy mô dân số 5 triệu người trở lên, mật độ dân số khu vực nội thành 15000 người/km2

và tỉ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% tổng số lao động

 Đô thị loại I: Là thành phố trực thuộc Trung Ương có các quận nội thành, Quận nội thành, có thể có các đô thị trực thuộc với quy mô dân số từ 1 triệu người trở lên, mật độ dân số tối thiểu là 12000 người/km2 Đô thị loại 1 là đô thị thuộc tỉnh

có các phường nội thành, các xã ngoại thành với quy mô dân số từ 500000 người trở lên, mật độ dân số từ 10000 người/km2 Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp trên

đô thị loại I phải trên 85%

 Đô thị loại II: Có tỉ lệ lao động phi nông nghiệp phải từ 80% trở lên Nếu là đô thị trực thuộc Trung Ương thì quy mô dân số từ 800000 người trở lên, mật độ

dân số trên 10000 người/ km2 Đô thị loại 2 thuộc tỉnh có quy mô dân số trên

300000 người với mật độ dân số từ 800 người/km2

 Đô thị loại III: Là thành phố, thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành, nội thị, các xã ngoại thành, ngoại thị Qui mô dân số trên 150000 người, mật độ dân số từ

6000 người/km2

trở lên và tỉ lệ dân số phi nông nghiệp từ 75% trở lên

 Đô thị loại IV: Là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thị Qui

mô dân số từ 50000 người trở lên với mật độ dấn số trên 4000 người/km2 và tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 70%

 Đô thị loại V: Là thị trấn thuộc Quận có các khu phố xây dựng tập trung và có thể có các điểm dân cư nông thôn Qui mô dân số phải từ 4000 trở lên, mật độ dân số trên 2000 người/km2

và tỉ lệ lao động phi nông nghiệp từ 65% trở lên Dựa trên sự phân loại này, Tp Hồ Chí Minh được xếp vào loại đô thị đặc biệt với quy mô dân số trên 6.6 triệu người, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp trên 96% và mật

độ dân số nội thành đạt 31104,6 người/km2

 Nội thành là nơi đã hoàn thành quá trình đô thị hóa, không còn các hoạt động nông nghiệp và đang từng bước nâng quá trình đô thị hóa lên chất lượng ngày càng cao

 Ngoại thành là khu vực mà quá trình đô thị hóa có thể đã hình thành phần nào đó nhưng về cơ bản, xã hội vẫn còn đậm chất nông thôn

1.1.3 Đặc điểm của đô thị hóa

Quá trình ĐTH thể hiện ở các đặc điểm chính:

 Xu hướng tăng nhanh dân số thành thị: Đô thị hóa làm thay đổi sự phân bố dân

cư, từ dạng phân tán ở các vùng nông thôn sang dạng tập trung ở các đô thị, gắn với các hoạt động sản xuất phi nông nghiệp Từ đó, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp và vai trò các ngành dịch vụ tăng lên

 Dân cư tập trung vào các thành phố lớn và cực lớn: Nhờ cuộc cách mạng công nghiệp và cách mạng khoa học kĩ thuật, tỉ lệ dân cư sống trong các đô thị ngày càng tăng lên Nhịp độ đô thị hóa cũng diễn nha nhanh chóng: dân nhập cư tăng

nhanh, cơ sở hạ tầng vật chất kĩ thuật phát triển và tăng diện tích đất phi nông nghiệp

 Số lượng các thành phố có số dân trên 1 triệu người ngày càng nhiều Hiện nay, toàn thế giới có hơn 270 thành phố từ 1 triệu dân trở lên, 50 thành phố có số dân vượt quá 5 triệu người

 Lối sống thành thị phổ biến rộng rãi: Đô thị hóa không ngừng làm thay đổi cách ứng xử và thái độ của con người đối với thiên nhiên, đồng thời làm thay đổi cách sống, cách sinh hoạt của cong người trong đô thị, có ảnh hưởng sâu sắc đến lối sống của dân cư nông thôn về nhiều mặt

 Lối sống bao gồm những điều kiện và hình thức hoạt động sống của con người, đặc trưng của xã hội, giai cấp, tầng lớp nhất định Đó là quá trình có chuyển đổi lối sống nông thôn sang lối sống đô thị

 Lối sống đô thị là lối sống hợp cư, dễ biến động và ít có sự liên kết về huyết thống…người dân đô thị hiểu và có ý thức tôn trọng những chuẩn mực có tính pháp lý cao

 Đô thị hóa không chỉ gắn với sự phát triển công nghiệp mà còn gắn với sự phát triển các ngành dịch vụ khác như giao thông vận tải, thông tin liên lạc, tài chính-ngân hàng, khoa học-giáo dục Nhờ quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng , những khu vực ven đô dễ dàng tiếp cận các nhóm ngành dịch vụ Từ đó, lối sống của người dân có sự thay đổi và chất lượng cuộc sống của người dân được nâng

cao

 Trong những năm gần đây, dân số đô thị tại các nước đang phát triển tăng nhanh hơn các nước phát triển, làm cho sự cách biệt dân số giữa 2 nhóm nước có sự thay đổi rõ rệt: dân số đô thị tại các nước đang và kém phát triển chiếm hơn 75% dân số toàn thế giới

 Hiện nay đô thị hóa ngày càng phát triển các tuyến đường giao thông, các khu công nghiệp, khu dân cư, khu thương mại, khu giải trí ….nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất và sinh hoạt ngày càng cao của người dân Nhu cầu mở rộng diện tích đất ở, đất khu công nghiệp, đất công trình công cộng tăng cao Do đó, diện tích đất đô thị không ngừng mở rộng, đô thị phát triển phình to ra ngoài ranh giới hiện

có để đáp ứng sự gia tăng dân số và sản xuất đô thị

Thực tế, khi các đô thị phát triển , khả năng thu hút các điểm dân cư nông nghiệp và các đô thị nhỏ xung quanh ngày càng cao Tập hợp các vùng ảnh hưởng này làm cho đô thị có vùng ngoại ô ngày càng lớn thêm Quá trình mở rộng lãnh thổ đô thị cũng chính là quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị

Hiện nay nhu cầu sử dụng đất của dân cư thành thị những năm gần đây đã tăng lên hai lần so với đầu thế kỉ XX Đó là nhu cầu về diện tích nhà ở, cây xanh, công viên, câu lạc bộ ngày càng phát triển, chất lượng người dân đô thị ngày càng tăng cao Như vậy, chỉ tiêu sử dụng đất và gia tăng diện tích đất ở đô thị là chỉ tiêu gián tiếp, biểu hiện nét đặc trưng của quá trình đô thị hóa Diện tích đất đô thị sẽ còn tiếp tục tăng nhanh trong nhiêù năm tới Đi kèm với đó, sự lấn chiếm đất đai mới của các đô thị cũng gây ra nhiều hậu quả tiêu cực, giảm diện tích gieo trồng, làm suy thoái môi trường

Mật độ đô thị ở TP Hồ Chí Minh cao hơn gấp 10 lần so với mật độ đô thị cả nước, chứng tỏ mức độ đô thị của thành phố cao hơn nhiều so với cả nước Tuy nhiên, mật

độ dân số đô thị chưa phản ánh đầy đủ mọi mặt của quá trình đô thị hóa, nhất là các nước đang phát triển Tình trạng dân số đông do đô thị hóa tự phát khiến ở các nước này mật độ dân số đô thị rất cao và tăng nhanh, trong khi các điều kiện về kinh tế,

cơ sở hạ tầng chưa phát triển gây ra những vấn đề về việc làm và nhà ở dấn đến khó nâng cao chất lượng cuộc sống người dân

Nhịp độ đô thị hóa: Được tính bằng công thức:

TDTH = √

(1.1)

Trong đó : n là số năm tính toán

:D dtI là dân số đô thị năm I :D dtg Là dân số đô thị năm gốc tính toán

Độ tuổi kết hôn: Độ tuổi kết hôn của người dân đô thị tăng lên đáng kể do sức ép công việc và do nhận thức của người dân được nâng cao Tác động này tạo điều kiện thuận lợi để giảm tỉ lệ sinh và nâng cao trình độ văn hóa, chất lượng sống của dân cư

Tăng cường hiệu quả sử dụng đất: Đất đô thị có giá trị rất lớn do chức năng và tính chất sử dụng cao độ của nó Vì thế, quá tình đô thị hóa luôn gắn liền với quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất: giảm diện tích đất nông nghiệp, tăng diện tích đất

đô thị làm giá đất có sự biến động mạnh mẽ

Quá trình đô thị hóa có tác động rất mạnh mẽ đến sự tăng trưởng kinh tế, giúp tăng thu nhập bình quân đầu người, mà thu nhập bình quân đầu người lại là cơ sở nâng cao chất lượng người dân

Tăng tỉ lệ lao động phi nông nghiệp: Gia tăng tỉ lệ lao động phi nông nghiệp là chỉ tiêu quan trọng xác định mức độ đô thị hóa Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tăng do sản xuất công nghiệp-dịch vụ phát triển mạnh, làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế: giảm

tỉ trọng nông nghiệp, tăng tỉ trọng ngành công nghiệp-dịch vụ Như vậy, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp ngày càng tăng thể hiện quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh

Đô thị hóa góp phần thu hút vốn đầu tư, xây dựng trên địa bàn quận, trong đó:

 Đầu tư-xây dựng cơ bản từ ngân sách nhà nước tăng trong giai đoạn 2011 – 2012

từ 806240 triệu đồng tăng lên 1.221.360 (năm 2012), tuy nhiên sau đó đầu tư –xây dựng giai đoạn 2013 – 2015 lại giảm tương đối nhiều: 502.070 triệu đồng ( năm 2013) -> 373900 ( năm 2014 ) -> 499830 ( năm 2015 ) Điều này cho thấy đầu tư – xây dựng dần dần mang tính tư nhân hóa, không phụ thuộc nhiều vào ngân sách nhà nước

 Vốn đầu tư ngành điện: Tăng khá nhanh và tương đối mạnh, giai đoạn 2011 –

2014, tăng từ 52290 triệu đồng (năm 2011) -> 85000 triệu đồng (năm 2014).Điều này cho thấy đô thị hóa phát triển kéo theo nhu cầu điện của các xí nghiệp, nhà máy ngày càng nhiều, nên vốn đầu tư cho việc phát triển ngành điện của tăng

lên đáng kể Tuy nhiên từ 2014 – 2015, giá trị vốn đầu tư ngành điện giảm 30

000 triệu đồng

 Vốn đầu tư ngành nước: có chiều hướng phát triển khá giống với hướng đầu tư ngành điện Giai đoạn 2011 – 2014, giá trị vốn đầu tư tăng từ 20000 (năm 2011) lên tới 25000 triệu đồng (năm 2014 ) Tuy nhiên, năm 2015 vốn đầu tư cho ngành điện giảm khá lớn gần 23.000 triệu đồng Năm 2015, vốn đầu tư cho ngành điện chỉ đạt 2.200 triệu đồng, rất thấp so với các năm trước

 Tổng thu ngân sách quận tăng: Đô thị hóa phát triển nên nền kinh tế cũng phát triển, các hoạt động góp phần tăng ngân sách quận cũng tăng lên, so với năm

2011 ngân sách năm 2015 tăng 200.000 triệu đồng Năm 2015, ngân sách của Quận đạt 591.123 triệu đồng

 Đô thị hóa phát triển nên chất lượng cuộc sống của người dân càng được nâng lên cả về vật chất lẫn tinh thần

 Số lượng căn nhà tình nghĩa được quận xây cho những người có hoàn cảnh khó khăn trên địa bàn cũng tăng lên, một tín hiệu rất tiến bộ, cụ thể năm 2011 không

có căn hộ nào được xây, năm 2013 được 5 căn hộ, năm 2014 được 7 căn, các năm 2016 – 2016-2017 đều được 8 căn Điều đó cho thấy ngân sách quận cũng tăng lên và việc làm thiết thực cũng tăng lên góp phần gắn kết nhân dân và những người đứng đầu thêm gần nhau hơn

 Số người được giải quyết việc làm cũng tăng đáng kể tính đến năm 2017 hơn 6.169 người được giải quyết việc làm, góp phần ổn định đời sống, cải thiện chất lượng cuộc sống của các hộ gia đình trên địa bàn Quận

 Tỷ lệ hộ nghèo tính đến năm 2017 là 0%: đô thị hóa ngày càng phát triển nên công ăn việc làm cũng nhiều hơn tạo điều kiện cho người dân thoát nghèo Nếu năm 2011 tỉ lệ hộ nghèo chiếm 4% thì đến năm 2015, trên địa bàn Quận đã không còn hộ nghèo

 Tỉ lệ người tập luyện thể dục, thể thao thường xuyên cũng như số lượt người khám chữa bệnh ngày càng tăng Điều đó cho thấy chất lượng cuộc sống của người dân đang ngày càng được nâng cao nên nhu cầu về chăm sóc sức khỏe càng được quan tâm hơn

 Tỉ lệ dân số tăng tự nhiên giảm không đáng kể: Khi mà quá trình đô thị hóa ngày càng phát triển thì nhận thức người dân cũng tăng lên, do đó tỉ lệ sinh nở cũng được người dân cân nhắc nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống cho các thế hệ sau này

1.1.4 Tổng quan về quản lý đất đai

1.1.4.1 Quy định tại Luật đất đai 2003

Phê duyệt quy hoạch KHSDĐ cấp xã trực thuộc không thuộc khu vực đô thị, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp Quận, Quận, bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp Quận và các phường thuộc khu vực đô thị

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư; Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam

Cấp giấy CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và SDĐ đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

1.1.4.2 Quy định tại Luật đất đai 2013

Quy hoạch tổng thể phát triển KT - XH của cấp tỉnh, cấp Quận

Định hướng sử dụng đất 10 năm

Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức phát triển, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa các số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Sự khác biệt giữa luật đất đai 2003 và 2013:

 Luật đất đai 2013 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được đứng tên trên Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Thời gian giải quyết hồ sơ cấp mới Giấy chứng nhận ngắn ngày còn 55 ngày hơn

so với Luật đất đai 2003

 Cho phép diện tích tách thửa phù hợp cho các Quận, Quận hơn

So sánh sự khác biệt giữa luật đất đai 2003 và 2013:

 Về giao đất và cho thuê đất

Bảng 1.1 Giao đất và cho thuê đất

Luật Đất Đai 2003 Luật Đất Đai 2013

Điều kiện thu hồi đất:

- Vì mục đích quốc phòng an ninh

- Vì lợi ích quốc gia công cộng

- Vì mục đích phát triển kinh tế

Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai:

- Không sử dụng đất trong 12 tháng liên

tục; hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24

tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu

tư;

- Nhà nước có thể bồi thường một phần

chi phí phát triển trên khu đất dự án (ví

dụ: tài sản, tiền thu đất, tiền sử dụng

đất)

Điều kiện thu hồi đất:

- Vì lợi ích quốc phòng an ninh

- Để phát triển – kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng

- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư 100% nước ngoài không được hưởng lợi từ việc thu hồi đất

Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai

- Giữ nguyên định nghĩa về các dự án trể tiến

độ

- Chủ đầu tư có thể được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất/ tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện

dự án

- Sau 24 tháng gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất

 Về giá đất

Bảng 1.2 Giá đất

Luật Đất Đai 2003 Luật Đất Đai 2013

Được xây dựng hàng năm: Được sử

dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất và bồi thường, điều chỉnh cho các

dự án cụ thể nếu giá đất chênh lệch với

Bảng 1.3 Chuyển nhượng sử dụng đất

Luật Đất Đai 2003 Luật Đất Đai 2013

- Được cho phép chuyển nhượng quyền sử

dụng đất khi hoàn thành cơ sở hạ tầng

- Dự án phát triển khu vực nội thành, khu đô

thị mới không được phép chuyển nhượng

quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô

- Đối với các dự án thuộc khu vục khác; có

thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới

hình thức phân lô nếu chủ đầu tư có thể

hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và cơ sở

hạ tầng

- Có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần hoặc toàn bộ dự

án khi đã hoàn thành cơ sở hạ tầng

- Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng đất nền trong dự án khi; hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, kết cấu hạ tầng và không nằm trong các Quận nằm trong trung tâm thành phố và tỉnh

 Về hình thức nhận quyền sử dụng đất

Hình 1.1 Hình thức nhận quyền sử dụng đât

1.2 Các công trình nghiên cứu về đô thị hóa có liên quan

1.2.1 Trên thế giới

Quá trình ĐTH ở Trung Quốc được nói lên cụ thể: “ĐTH là một động lực mạnh cho tăng trưởng bền vững và lành mạnh của Trung Quốc”, theo Bộ trưởng Tài chính Trung Quốc Lou Jiwei “Cần đặt con người vào trọng tâm quá trình ĐTH, với những cải tiến thể chế và hệ thống, và giải phóng tiềm năng phát triển của ĐTH qua việc cải cách Chúng ta cần cải cách nhanh hệ thống tài khóa và thuế, thúc đẩy việc

áp dụng mô hình Đối tác Công – Tư (PPP), để xây dựng cơ chế tài chính đô thị đa dạng và bền vững Chúng ta cần giải quyết dần những vấn đề dịch vụ cơ bản cho người nhập cư, và tạo cơ chế để liên kết hệ thống thanh toán tài chính cho những người nhập cư từ nông thôn vào đô thị, để có thể đạt được mục tiêu ĐTH vì con người”

Quá trình ĐTH ở các nước phát triển: đặc trưng cho sự phát triển này là nhân tố chiều sâu và sự tận dụng tối đa những lợi ích, hạn chế những ảnh hưởng xấu của quá trình ĐTH ĐTH diễn ra do nhu cầu công nghiệp phát triển mang tính tự nhiên Quá trình ĐTH ở các nước đang phát triển: có đặc trưng là ĐTH không đi đôi với công nghiệp hóa (trừ một số nước công nghiệp mới – NIC) Sự bùng nổ dân số đô thị quá tải không mang tính tự nhiên mà do sức hấp dẫn từ sự cách biệt sâu sắc về chất lượng cuộc sống giữa đô thị và nông thôn.)

Một nghiên cứu từ năm 2010 đến nay của ILC mang tên The Global Commercial Pressures on Land Research Project đã đề cập đến rất nhiều bất cập trong những thỏa thuận giao dịch đất giữa các nhà đầu tư nước ngoài và chính phủ các nước đứng ra giao dịch, điều đó ảnh hưởng đến cộng đồng nghèo Theo nhận định của các tác giả trong nghiên cứu trên thì “Các QSDĐ và tài nguyên và sinh kế của các cộng đồng ở nông thôn đang bị đe dọa bởi các mô hình mua đất quy mô lớn hiện tại” (Ward Anseeuw et al, 2012) Nghiên cứu khẳng định chính phủ đóng vai trò chính trong các giao dịch lớn về đất đai với nhà đầu tư nước ngoài

Thông qua khảo sát nghiên cứu cho thấy mục đích chính của các giao dịch đất đai lớn không phải là sản xuất lương thực Trong số 71 triệu ha đất giao dịch có 27% dành cho khai thác mỏ, du lịch, công nghiệp, lâm nghiệp, 40% dành cho sản xuất nhiên liệu sinh học và chỉ có 33% cho sản xuất nông nghiệp (UNECA, 2008) Những hợp đồng này đem lại cơ hội phát triển nhưng lại gây nên một số vấn đề cho những cộng đồng nghèo nhất của xã hội, những người thường bị tước quyền tiếp cận đất đai và các nguồn tài nguyên thiết yếu phục vụ sinh kế

Có rất nhiều công trình nghiên cứu về đất, đi đầu trong lĩnh vực khoa học đất là Vasily Vasilievich Dokuchaev nhà khoa học người Nga làm việc trong lĩnh vực khoa học đất và đã phát triển sơ đồ phân loại đất trong đó miêu tả 5 yếu tố hình thành đất, với công trình nổi tiếng nhất là Đất đen Nga năm 1883 Các nền tảng khoa học của khoa học đất đã được thiết lập bởi các công trình cổ điển của Dokuchaev

Nhiều nhà khoa học trên thế giới đã công bố nhiều công trình nghiên cứu về ô nhiễm đất, suy thoái tài nguyên đất Điều đó cho thấy sự quan tâm của con người về

sự suy thoái khi chuyển đổi mục đích sử dụng cung như ĐTH ngày càng tăng trưởng cao

1.2.2 Tại Việt Nam

Riêng đối với vấn đề xung đột trong sử dụng đất, trong nước đã có một số công trình nghiên cứu chuyên sâu như Luận văn tiến sỹ của Phan Văn Tân năm 2009 về

“Xung đột xã hội về đất đai ở nông thôn thời kỳ đổi mới nghiên cứu trường hợp ở tỉnh Hà Tây Nội dung đi tìm những phương pháp mới hiệu quả trong cách giải quyết xung đột đất đai để nhằm tạo điều kiên thuận lợi cho con người)

Luận văn thạc sỹ của Võ Văn Sơn đề tài “Đánh giá các xung đột phát sinh trong quá trình sử dụng tài nguyên đất cho mục tiêu phát triển kinh tế của Quận Chơn Thành” Tuy nhiên bài viết chỉ mới dừng lại ở việc phân tích những tác động mà chưa đi sâu phân tích nguyên nhân dẫn đến những xung đột trong chuyển dịch sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, chưa nêu được những bất cập giữa cơ chế

quản lý nhà nước và thực tiễn quá trình sử dụng đất

Luận văn thạc sỹ của Văn Thành: “Nghiên cứu các giải pháp quản lý xung đột về tài nguyên đất đai trên địa bàn Quận Phú Nhuận - TP.HCM” trong đó bài viết chưa phân tích được nguyên nhân xuất hiện và biện pháp giải quyết triệt để các vấn đề nêu trên quá trình xung đột đất về quyền lợi nhu cầu nhà đất ngày càng phát triển và sốt giá đất

Nhìn chung, các nghiên cứu trên chưa thực sự phác họa một bức tranh tổng thể về những tác động tích cực và tiêu cực của ĐTH đối với sử dụng và QLĐĐ ở vùng ĐTH Hiện nay, với hệ thống pháp LĐĐ mới được ban hành, mặc dù đã có những quy định cụ thể cho từng loại đất, nhưng khi thực hiện trong thực tế tại từng địa phương lại nảy sinh những vấn đề mà cơ chế quản lý đã được luật định chưa thể đáp ứng được Bên cạnh đó, các đề tài trên chỉ tập trung nghiên cứu tác động của ĐTH lên chính phạm vi địa bàn nghiên cứu mà không tính đến những tác động vùng lân cận Chính vì vậy mà đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích những ảnh hưởng của quá trình phát triển đô thị đối với việc quản lý và sử dụng đất tại Quận 2 để tìm ra nguyên nhân của những bất cập giữa cơ chế quản lý và thực tế sử dụng đất tại địa phương, đề xuất phương án sử dụng và quản lý đất đai trong khu vực ĐTH một cách hiệu quả, phù hợp với quá trình phát triển của Quận Để giải quyết các vấn đề nêu trên đề tài dựa trên các căn cứ khoa học và pháp lý được trình bày sau đây

1.3 Tổng quan về địa bàn nghiên cứu

1.3.1 Vị trí địa lý

Quận 2 nằm ở phía Đông Bắc của thành phố Hồ Chí Minh, Quận có tổng diện tích

tự nhiên là 5.018,06 ha, được bao bọc bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cách trung tâm Thành phố (Quận 1) khoảng 0,3 km hướng qua sông Sài Gòn Ranh với hành chính của Quận được xác định như sau:

 Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức

 Phía Nam giáp Quận 7

 Phía Đông Bắc giáp Quận 9; Đông Nam giáp Tỉnh Đồng Nai

 Phía Tây giáp Quận 1

 Phía Tây Nam giáp Quận 2; Tây Bắc giáp Quận Bình Thạnh

Trên địa bàn Quận hiện có 11 đơn vị hành chính cấp phường Giao thông đường bộ

có 38 trục đường giao thông chính chạy qua như: Mai Chí Thọ (Đại lộ Đông Tây),

Xa lộ Hà Nội, Trần Não, Lương Định Của, Đồng Văn Cống (Tỉnh lộ 25B), Nguyễn Thị Định Đây là những điều kiện thuận lợi để phấn đấu phát triển Quận 2 trong tương lai trở thành một đô thị mới với chức năng và động lực phát triển chủ yếu là

“Trung tâm dịch vụ - thương mại - công nghiệp - văn hóa - thể dục thể thao”

Hình 1.2 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận 2, TP.HCM

1.3.2 Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội

1.3.2.1 Điều kiện tự nhiên

Địa hình, địa mạo:

 Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp có nhiều sông, kênh, rạch của thành phố

Hồ Chí Minh (TP.HCM), mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp

dần theo hướng từ Bắc xuống Nam; có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5 - 1,1m

 Tại các khu gò có địa hình cao, thổ nhưỡng phần lớn là đất phù sa cổ thành phần chủ yếu là đất cát pha, sét pha cát, sạn sỏi ở trạng thái đặc đến cứng nên có sức chịu tải từ 1,0 kg/cm2 đến 1,5 kg/cm2 Đối với những khu vực có địa hình thấp dưới 2m, đất đai chủ yếu là phù sa mới có thành phần gồm cát, bùn sét trộn lẫn với xác thực vật có sức chịu tải nhỏ hơn 0,7 kg/cm2

Khí hậu: Quận 2 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo (nóng, ẩm, nhiệt độ cao và mưa nhiều), tuy nhiên lãnh thổ của quận được bao bọc và chia cắt bởi phần lớn sông Sài Gòn, Đồng Nai và hệ thống kênh rạch nên khí hậu tương đối mát mẻ và dễ chịu do có hơi nước Trong năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Thủy văn: Trên địa bàn Quận có hai sông lớn là sông Đồng Nai và sông Sài Gòn với chế độ thủy văn bán nhật triều Sông Đồng Nai là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn, lòng rộng 400 - 600 m, có độ sâu trung bình 12 - 15 m, tốc độ chảy trung bình 500 m3/s Sông Sài Gòn có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa do vậy thuỷ triều truyền vào sâu và mạnh vào diện tích đất liền

Tài nguyên đất: Theo các nghiên cứu thổ nhưỡng của Thành phố trước đây, có thể phân loại các loại đất trên địa bàn Quận 2 thành các nhóm đất chính như sau: Nhóm đất xám (chiếm 7%); Nhóm đất phù sa (chiếm 13%); Nhóm đất phèn phát triển (chiếm 16%); Nhóm đất phèn tiềm tàng (chiếm 64%)

còn 3,5 tỷ đồng năm 2010, giảm 26,16%/năm;

 Các cơ sở kinh doanh cá thể tăng gấp 2 lần từ 4.175 cơ sở (năm 2005) lên 7.850

cơ sở (tháng 4/2010) Số doanh nghiệp mới thành lập tăng gấp 3 lần: từ 1.315 doanh nghiệp (năm 2005) lên 3.677 doanh nghiệp (tháng 4/2010);

 Sản xuất nông nghiệp bị thu hẹp, giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thấp dần theo quá trình ĐTH Do diện tích giảm nhanh nên các hộ nông dân đã chủ động

ìm hướng đi phù hợp bằng việc chuyển đổi cây trồng vật nuôi có giá trị kinh tế cao hơn như hoa lan, cây cảnh, cá kiểng

 Kinh tế tập thể phát triển đa dạng về quy mô, hình thức tổ chức và hoạt động, có

11 hợp tác xã với tổng vốn đầu tư trên 15 tỷ đồng, góp phần phát triển kinh tế

trên địa bàn

Bảng 1.4 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế (theo giá cố định 1994)

(Đơn vị tính: tỷ đồng)

Chỉ tiêu

Theo các năm Tăng

trưởng 2005-

mại 1.081,85 1.791,48 2.770,98 3.544,04 4.288,47 5.038,24 6.590,21 36,03 + Nông

 Nguồn niên giám thống kê Quận 2, năm 2011

 Số liệu theo NGTK có chênh lệch nhỏ so với số liệu NQ do Nghị quyết thực hiện vào tháng 8/2010 nên kết quả được ước tính cho cả năm 2010

1.3.3 Dân số

Theo niên giám thống kê Quận 2 tính đến 31/12/2011 dân số của Quận 2 là 132.874người(trong đó: 65.827 nam và 67.047 nữ; có 91.863 người thường trú và 41.009tạm trú), dân số phân bố tập trung chủ yếu ở các phường: An Phú (21.859 người), Bình Trưng Tây (20.641 người), Thảo Điền (19.216 người) và Bình An (17.846 người) Mật độ dân số bình quân 2.687 người/km2 và có sự phân bố chênh lệch khá lớn giữa các phường, cao nhất là phường Bình An 9.920 người/km2, thấp nhất là phường An Lợi Đông 250 người /km2, chênh lệch khoảng 40 lần Trong những năm qua do sự phân bố dân cư không đồng đều đã nảy sinh những bất cập trong việc sử dụng đất cũng như quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Quận

Bảng 1.5 Dân số của các phường thuộc Quận 2 dưới tác động của đô thị hóa

lệ chung của Thành phố Số học sinh mầm non ra lớp đạt 73,1%, trẻ trong độ tuổi mẫu giáo đạt tỷ lệ 92,9%, trẻ 5 tuổi ra lớp đạt tỷ lệ 99,6%; 100% trẻ 6 tuổi vào học lớp 1; 100% học sinh tốt nghiệp tiểu học vào lớp 6; 100% học sinh tốt nghiệp trung học cơ sở; 100% học sinh tốt nghiệp trung học phổ thông ở các hệ công lập, bán công, dân lập và tư thục, số còn lại học ở các trường chuyên nghiệp dạy nghề và trung học giáo dục thường xuyên; sau lớp 12 có khoảng 50% vào đại học, một số còn lại học nghề tại các trường trung học chuyên nghiệp và dạy nghề

1.3.5 Công tác quản lý đất đai ở Quận 2 hiện nay

Việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện trong thời gian từ năm Luật Đất Đai năm 2003 đến khi Luật Đất đai năm 2013 UBND Quận 2 đã quản lý đất đai theo đúng quy định của Pháp luật về đất đai và theo đúng các văn bản của các cơ quan có thẩm quyền Đã thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn Quận, hạn chế những tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của Thành phố đề ra, từng bước đưa công tác QLĐĐ đi dần vào

nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài góp phần ổn định và thúc đẩy PT - KT - XH

Với cơ cấu phân chia sử dụng đất cho các đối tượng, diện tích đất ở so với mức bình quân đầu người theo hiện trạng còn thiếu Mật độ dân số cao so với tiêu chuẩn quy hoạch ở một vài khu vực có mật độ xây dựng cao

11 Phường thuộc Quận có tỷ lệ đất đã đưa vào khai thác sử dụng cho các mục đích

KT - XH đạt 100% diện tích tự nhiên, phản ánh mức độ sử dụng đất hợp lý và hiệu quả trong điều kiện đất đai ngày càng có giá trị, quỹ đất có hạn mà nhu cầu của con người ngày càng lớn đặc biệt là đất ở và đất sản xuất kinh doanh

Quận 2 đã đo đạc thành lập bản đồ địa chính chính quy trên phạm vi ranh giới hành chính của Quận thông qua phương pháp đo đạc trực tiếp ngoài thực địa Bản đồ địa chính Quận và các phường đã được xây dựng, lưu trữ và quản lý sử dụng theo đúng quy định của pháp luật

Quận 2 đã và đang thực hiện nhiều hoạt động điều tra, khảo sát, đánh giá đất để làm

cơ sở đề ra và thực thu nhiều chương

Hiện trạng sử dụng đất đai ở quận 2 năm 2015: Diện tích cây gieo trồng hằng năm được thể hiện cụ thể trong bảng 1.6

Bảng 1.6 Diện tích cây gieo trồng hằng năm

Năm Tổng số Cây lương thực Cây rau đậu Cây hằng năm khác

Nhìn chung từ 2011-2015, tổng diện tích gieo trồng tăng, khoảng 16.00 ha Trong

đó cây lương thực tăng là chủ yếu Cây rau đậu và cây hằng năm khác giảm Trong suốt 5 năm diện tích cây lương thực có nhiều biến động khi tăng giảm thất thường nhưng tính tới thời điểm 2015 thì diện tích cây gieo trồng tăng khoảng 28.00 ha Diện tích cây rau đậu cũng có nhiều biến động nhưng tính đến thời điểm năm 2015 thì diện tích cây rau đậu đạt 4.8 ha, giảm khoảng 0.6ha Diện tích cây hằng năm giảm khá nhiều, từ năm 2011 diện tích cây hằng năm đạt 12.3 ha đến năm 2015 đạt 1.72 ha, giảm 10.58 ha

 Đất nông nghiệp: Chiếm 15.49% tổng diện tích đất tương đương 771.22 ha (2015) ( 200%) được sử dụng cho các mục đích: đất sản xuất nông nghiệp chiếm 79.57%, đất trồng cây hàng năm chiếm 87.39%, đất trồng cây lâu năm chiếm 12.61%, đất nuôi trồng thủy sản chiếm 20.37%, đất nông nghiệp khác chiếm 0.09%

 Đất phi nông nghiệp: Chiếm 84.51% tương đương 4208.18 ha ( năm 2015 ) được

sử dụng cho các mục đích (300% ) : đất ở chiếm 32.47%, đất ở đô thị 100%, đất chuyên dùng 41.44%, đất trụ sở cơ quan-công trình sự nghiệp chiếm 18.27%, đất quốc phòng an nình chiếm 5.35%, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 20.73%, đất có mục đích công cộng chiếm 55.64%, đất tôn giáo-tín

ngưỡng chiếm 0.58%, đất nghĩa trang-nghĩa địa chiếm 0.36%, đất sông suối-mặt nước chuyên dụng chiếm 24.68%, đất phi nông nghiệp khác chiếm 0.477%

1.3.6 Các vấn đề khiếu nại đất đai trong thẩm quyền Quận 2016

Nội dung khiếu nại: Chủ yếu liên quan đến giải quyết tranh chấp đất, tranh chấp về thừa kế di sản ; Liên quan đến các vấn đề bồi thường trong dự án; yêu cầu tư vấn

ủy, Trụ sở cơ quan tiếp công dân của thành phố để tụ tập đông người yêu cầu lãnh đạo thành phố tiếp xúc , đối thoại

Đánh giá công tác giải quyết công tác khiếu nại, tố cáo của quận tỏng thời gian qua:

 Công tác xác minh nguồn gốc nhà, đất gặp nhiều khó khan trong việc bổ sung các chứng cứ chứng minh do việc quản lí đất đai chưa cập nhật đầy đủ, công tác quản lí nhân khẩu còn nhiều bất cập , trách nhiệm xác minh của một vài phường còn chưa đầy đủ nên mất nhiều thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định

 Công tác tham mưu trong giải quyết khiếu nại có một số trường hợp còn hạn chế nên dẫn đến việc điều chỉnh, thu hồi hủy bỏ các quyết định giải quyết khiếu nại