Luận văn tốt nghiệp công tác kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại xã biên sơn

Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [4]:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác

NGUYỄN THỊ THƯ

Tên đề tài:

“CÔNG TÁC KÊ KHAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 3 THÔN TẠI XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC

NGẠN, TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019

NGUYỄN THỊ THƯ

Tên đề tài:

“CÔNG TÁC KÊ KHAI CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN 3 THÔN TẠI XÃ BIÊN SƠN, HUYỆN LỤC

NGẠN, TỈNH BẮC GIANG NĂM 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thùy Linh

Thái Nguyên, năm 2019

LỜI CẢM ƠN

Qua quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và các thầy các cô trong Khoa Quản lý Tài Nguyên nói riêng, em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho mình hành trang vững chắc cho công tác sau này

Trước tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên nói riêng đã tận tình giảng dạy dỗ em trong thời gian qua

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến cô ThS Nguyễn Thùy Linh, cô đã

tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện

đề tài Trong thời gian làm việc với thầy, em không ngừng tiếp thu thêm nhiều kiến thức bổ ích mà còn học tập được tinh thần làm việc, thái độ nghiên cứu khoa học nghiêm túc, hiệu quả, đây là nền tảng cho tương lai của em

Đồng thời em xin chân thành cảm ơn các cô, các chú, các anh, các chị trong Công ty Cổ phần TNMT Phương Bắc Đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến việc nghiên cứu, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp của mình

Do thời gian cũng như kiến thức của bản thân có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế nên trong quá trình làm khóa luận còn nhiều thiếu sót Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Sinh viên

Nguyễn Thị Thư

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của xã Biên Sơn năm 2018 39 Bảng 4.2 Bảng tổng hợp số liệu các hộ gia đình, cá nhân tham gia kê khai cấp GCNQSDĐ ở 3 thôn thuộc xã Biên Sơn năm 2018 42 Bảng 4.3 Tổng hợp số hộ đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 44 Bảng 4.4 Kết quả số diện tích được cấp GCNQSD theo hồ sơ của xã Biên Sơn năm 2018 45 Bảng 4.5 Tổng hợp số hộ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 47 Bảng 4.6 Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ 49

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1 Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 36

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu, các từ viết tắt Nghĩa đầy đủ

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 3

1.3 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.1 Những vấn đề về đất đai 4

2.1.2 Đăng kí đất đai 5

2.1.3 Quyền sử dụng đất 7

2.1.4 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

2.1.5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

2.1.6 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

2.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

2.3 Cơ sở thực tiễn 11

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới 11

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam 12

2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 14

2.4 Những quy định chung về giấy chứng nhận 22

2.4.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất 22

2.4.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

2.4.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23

2.4.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 25

2.4.5 Các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 29

2.4.6 Mẫu GCN 30

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32

3.1.1 Đối tượng 32

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

3.2 Thời gian nghiên cứu 32

3.3 Nội dung nghiên cứu 32

3.4 Phương pháp thực hiện 32

3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32

3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 33

3.4.3 Phương pháp thống kê 33

3.4.4 Phương pháp so sánh 33

3.4.5 Phương pháp phân tích, đánh giá 33

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang [3] 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

4.2 Tình hình sử dụng đất đai tại xã Biên Sơn 38

4.3 Công tác kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018 41

4.3.1 Tổng hợp kết quả quá trình kê khai cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 41

4.3.2 Tổng hợp các trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 43

4.3.3 Tổng hợp các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại 3 thôn trên địa bàn xã Biên sơn năm 2018 46

4.4 Những thuận lợi, khó khăn và Giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất tại xã Biên Sơn 50

4.4.1 Những thuận lợi 50

4.4.2 Những khó khăn 51

4.4.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại xã Biên Sơn 51

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

5.1 Kết luận 55

5.2 Kiến nghị 55

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là cơ sở để phát triển kinh tế - văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng

Để quản lý và sử dụng tài nguyên đất tiết kiệm và có hiệu quả Nhà nước ta đã ban hành Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Trong hệ thống pháp luật về đất đai đã quy định công tác đo vẽ bản đồ, lập hồ sơ địa chính là hết sức quan trọng, là nền tảng của công tác quản lý nhà nước về đất đai Đây là nhiệm vụ quan trọng nhằm giúp các cấp chính quyền nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai,

là cơ sở thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, gắn với việc bảo vệ môi trường Tạo cơ sở pháp lý, khoa học để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật

Trong những năm qua, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của xã Biên Sơn luôn được coi trọng và đã dần đi vào nề nếp Ngay từ khi Luật Đất đai

2013 có hiệu lực thi hành, cùng với các văn bản hướng dẫn của Bộ và của tỉnh, UBND xã đã triển khai, tổ chức thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, giải quyết các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai theo đúng quy định Tạo điều kiện cho việc phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn xã

Đến nay, xã đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở, góp phần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai và đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn trước

mắt Trong những năm qua được sự quan tâm của Đảng và nhà nước, đời sống kinh tế của người dân đã từng bước được cải thiện Đất đai cơ bản đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng hiệu quả

Tuy nhiên tình trạng hồ sơ địa chính vẫn còn nhiều bất cập, không đồng

bộ dẫn đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai gặp nhiều khó khăn

Hệ thống hồ sơ địa chính của xã được xây dựng chủ yếu dựa trên các loại tài liệu bản đồ khác nhau, như bản đồ giải thửa 299, trích đo thửa đất bằng thước dây và cả trường hợp người sử dụng đất tự kê khai Việc đo đạc, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính không được thực hiện thường xuyên tại ba cấp, dẫn tới tình trạng công tác chỉnh lý biến động tồn đọng ngày càng lớn Tình trạng hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính thiếu đồng

bộ, không thống nhất, không đảm bảo tính chính xác về mặt số liệu và tính pháp lý; nên gây ra rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác thống kê, kiểm kê đất đai hàng năm, bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác giải quyết đơn, thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai của người sử dụng đất

Vì vậy, việc đo đạc bản đồ địa chính, xây dựng một hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ, thống nhất cho xã là việc làm cần thiết và cấp bách để đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, tiết kiệm và có hiệu quả

Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính chính là tiền đề cho việc quản lý, khai thác,

sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, thuận tiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Công tác đăng ký thống kê đất đai, lập và lưu trữ sổ bộ địa chính (sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai), cấp GCN thực hiện bằng phương pháp thủ công, chưa đáp ứng được theo quy định hiện hành giai đoạn hiện nay do vậy rất cần thiết phải đo đạc mới bản đồ địa chính và cấp GCN

Được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của: Th.S Nguyễn Thùy Linh Em tiến hành thực

hiện đề tài " Công tác kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn 3 thôn tại xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang năm 2018"

1.2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được tình hình cơ bản của xã Biên Sơn, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực

- Điều tra tình hình sử dụng đất tại xã Biên Sơn năm 2018

- Tìm hiểu công tác kê khai cấp GCNQSDĐ cụ thể tại 3 thôn thuộc xã Biên Sơn, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang

- Đánh giá tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ Từ đó đưa ra những đề xuất, các giải pháp có tính khả thi khi thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã

1.3 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân Đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất đai trong thực tế Nắm vững những quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa

phương về cấp GCNQSDĐ

* Ý nghĩa trong thực tiễn

Qua quá trình nghiên cứu cấp GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về

đất đai nói chung được tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Những vấn đề về đất đai

* Khái niệm về đất đai:

- VV.Docutraiep (1846 - 1903) [7]: Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của

5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương

- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt nó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bè mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong quá khứ

và hiện tại để lại

* Phân loại đất đai:

Theo Điều 10, Luật Đất đai 2013 [4], căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

Thứ nhất là nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Thứ hai là nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa,

xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người

sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

Thứ ba là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

2.1.2 Đăng kí đất đai

* Khái niệm đăng kí đất đai (Nguyễn Thị Lợi, 2017) [6]:

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản

lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội

* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở:

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

* Vai trò của công tác đăng ký đất đai:

Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Nhà nước biết được cách để quản lý chung qua việc dùng công cụ đăng

ký đất đai để quản lý Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo

vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư

cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện

- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương

đã hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập

2.1.3 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng

"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự)

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng

và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

2.1.4 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở

để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,

đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

2.1.5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Khái niệm

Theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 [4]:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

* Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận

- Đối với Nhà nước: Giúp thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trong phạm vi từng xã, phường, thị trấn trong cả nước Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, nó vừa là phương thức, vừa là công cụ

để Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Cấp GCN là điều kiện để Nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất hiện nay

- Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản đã được đăng ký, cấp GCN Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản yên tâm chủ động khai thác tốt mọi tiềm năng của khu đất được giao, hiểu và chấp hành tốt pháp luật về đất đai

- Việc cấp GCN là công việc hết sức quan trọng, nó phải được tiến hành lần lượt từng bước vững chắc, phải chủ động tạo điều kiện để mọi

người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đều được cấp GCN

2.1.6 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 95 Luật Đất đai năm 2013[4] quy định: “Đăng ký đất đai là một yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” trong các trường hợp như: thửa đất được giao, cho

thuê để sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao

để quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện việc đăng

vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai

- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

2.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Công tác cấp GCN là một công tác không thể thiếu trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Do đó việc ban hành các văn bản pháp lý phục vụ công tác cấp GCN là điều cần thiết:

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính -Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về Thống

kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 405/QĐ-UBND ngày 14/7/2017 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc ban hành bộ đơn giá đo đạc bản đồ, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và số hóa chuyển hệ bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;

2.3 Cơ sở thực tiễn

2.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới

Trong quá trình phát triển của lịch sử xã hội loài người, quan hệ sở hữu đất đai và hình thức sở hữu đất đai tuỳ thuộc vào bản chất Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị, nên quan hệ sở hữu đất đai và các biện pháp để quản lý đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau [8]

- Tại Mỹ:

Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Đến nay, họ đã hoàn thành việc GCN Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin và biến động đất đai một cách nhanh

chóng và đầy đủ đến từng thửa đất Công tác cấp GCN tại Mỹ sớm hoàn thiện,

đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển

ổn định

- Tại Thái Lan:

Thái Lan đã tiến hành cấp GCN và GCN ở Thái Lan được chia thành 3 loại: Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ

Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng, cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh

Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ gì thì được cấp GCN là bìa vàng

Tuy nhiên sau đó, họ sẽ xem tất cả các trường hợp sổ xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng thì họ chuyển sang cấp bìa đỏ cho trường hợp

đó Và trường hợp sổ bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét đưa ra các quyết định

xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ

2.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận là hết sức quan trọng

Nó chỉ thực hiện đạt kết quả khi tiến hành trong những điều kiện nhất định Khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt quỹ đất trong cả nước [8]

Chính Phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để công khai công tác quản lý nhà nước về đất đai Các văn bản luật luôn thay đổi để phù hợp với tình hình của đất nước Cùng với những quy định của Luật Đất đai

2013 các văn bản luật chi tiết hướng dẫn Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận Đồng thời việc cấp gíấy chứng nhận là một trong nhiệm vụ mà các địa phương sẽ nỗ lực thực hiện và hoàn thành Xã hội càng phát triển thì vai trò của đất đai càng to lớn,

đất đai càng phát huy giá trị của nó Nó thực sự là động lực cho phát triển kinh tế xã hội Vì vậy, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ không chỉ của riêng ai mà là của tất cả chúng ta

Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Quản lý đất đai về tiến độ cấp giấy chứng nhận thì công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đất trong phạm vi cả nước đã đạt kết quả như sau:

Cả nước đã cấp được 42,3 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp) của cả nước

đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất

để đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; một số tỉnh, huyện đã

cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã)

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp GCN lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP.Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương

2.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang Vũ Văn Tưởng cho biết, từ nay đến năm 2020, tỉnh phấn đấu hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính cho 100% số đơn vị hành chính cấp xã; hoàn thành việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất đạt trên 90% số lượng thửa đất phải kê khai [10]

Để đạt kế hoạch, Sở tổ chức rà soát, làm rõ khối lượng; tập trung huy động mọi nguồn lực, đẩy nhanh tiến độ đo đạc bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trên địa bàn Sở Tài nguyên và Môi trường và các huyện, thành phố tăng cường công tác quản lý, giám sát, thanh tra, kiểm tra công tác đo đạc bản đồ địa chính gắn với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý đất đai trên địa bàn; tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền các cấp trong công tác đo đạc bản đồ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang, từ năm 1997 đến nay diện tích đã được đo đạc bản đồ địa chính của 220/230 xã, phường, thị trấn ở tỉnh đạt trên 322.600 ha, chiếm 83% diện tích tự nhiên toàn tỉnh

Đến tháng 8/2018, toàn tỉnh cấp được trên 844.700 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân với diện tích trên 219.000

ha, cho trên 2,7 triệu thửa đất (trong đó đất ở trên 402.000 giấy, đất lâm nghiệp trên 74.000 giấy, đất sản xuất nông nghiệp trên 359.000 giấy); khối lượng còn lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trên 108.000 thửa đất với tổng diện tích trên 25.000 (chủ yếu là đất có nguồn gốc

từ các lâm trường)

Đến ngày 30/8/2018, toàn tỉnh đã cấp được gần 6.400 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đạt tỷ lệ trên 99% diện tích cần cấp Đến nay, toàn tỉnh đã cấp đổi trên 274.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với

diện tích trên 34.000 ha cho trên 519.000 thửa đất, tương đương hơn 32% số lượng thửa đất cần kê khai

Tuy nhiên, công tác đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang còn nhiều tồn tại, hạn chế Đó

là bản đồ địa chính được đo đạc với diện tích lớn nhưng chất lượng, hiệu quả

sử dụng chưa cao Việc chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động không được thực hiện thường xuyên Một số huyện, thành phố chưa thực sự quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ địa chính; có nhiều trường hợp cấp trùng thửa, sai diện tích, giấy chứng nhận đã in nhưng không trao cho người sử dụng đất

+ Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất;

+ Phiếu kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất;

+ Toàn bộ hồ sơ đăng ký cấp lần đầu, cấp đổi của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

- Chuẩn bị nhân lực, trang thiết bị phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và trong quá trình xét duyệt

- Thống nhất với địa phương (cấp huyện và xã) về các vấn đề sau: Kế hoạch tổ chức thẩm định và xét duyệt hồ sơ (Thời gian, địa điểm, thẩm định

và xét duyệt của Tổ tư vấn, UBND xã và của Văn phòng Đăng ký QSDĐ; trách nhiệm của từng đơn vị)

- Phối hợp với cán bộ địa chính xã, trưởng thôn, khu phố thông báo cho

người sử dụng đất nếu trong quá trình đo đạc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất chưa giao nộp (hoặc nộp thiếu) bản photo copy các loại giấy tờ phục

vụ công tác đăng ký đất đai, xét cấp mới, cấp đổi GCN thì trong quá trình kê khai đăng ký phải nộp (hoặc bổ sung) các loại giấy tờ cần thiết như: Giấy CMND, sổ Hộ khẩu, các giấy tờ liên quan đến QSD (Một trong các loại giấy

tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất), GCN đã được cấp (nếu có)

b UBND xã

- Tổ chức tuyên truyền sâu rộng đến toàn thể nhân dân đề người dân nắm được các chủ trương, chính sách về công tác lập hồ sơ địa chính cấp GCNQSDĐ để người dân chấp hành thực hiện;

- Thành lập tổ đăng ký kê khai, thành phần gồm: Cán bộ địa chính – Tổ trưởng, thành viên là các trưởng thôn, khu phố và đơn vị tư vấn;

- Chỉ đạo các cơ quan liên quan, các thôn, phố phối hợp với đơn vị tư vấn trong công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ; cung cấp các tài liệu, hồ sơ (Quy hoạch, hành lang bảo vệ các công trình, các

hồ sơ liên quan đến thửa đất đã cấp GCN, các hồ sơ địa chính lưu tại xã …) cho đơn vị tư vấn;

- Phối hợp với đơn vị tư vấn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng TN&MT cấp huyện để lập kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký của xã Lập lịch kê khai đăng

ký cho từng thôn, phố;

- Trên cơ sở kế hoạch xét duyệt, chuẩn bị địa điểm và các điều kiện phục

vụ cho công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ

BƯỚC 2: CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ XÉT DUYỆT

a Công tác đăng ký

- Đối với khu vực đất khu dân cư

+ Thực hiện cấp đổi GCN đối với các thửa đất đã được cấp GCN + Thực hiện cấp mới GCN đối với các thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận

+ Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với khu vực đất nông nghiệp

+ Thực hiện cấp đổi theo bản đồ địa chính đối với các thửa đất đã được cấp GCN

+ Cấp mới GCN đối với các thửa đất chưa được cấp GCN

 Người sử dụng đất

- Kê khai đúng theo hướng dẫn trong đơn đề nghị cấp mới, cấp đổi GCN (Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

- Người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký là chủ sử dụng đất (cá nhân); chủ hộ gia đình (vợ hoặc chồng) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân; người đứng đầu của tổ chức sử dụng đất Trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền có chứng thực của UBND xã hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước

- Người kê khai đăng ký phải nộp bản sao giấy tờ, đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực, gồm:

+ CMND, sổ hộ khẩu; văn bản ủy quyền (nếu có);

+ GCNQSDĐ bản sao (đối với trường hợp cấp đổi); giấy tờ về chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho cùng với GCNQSDĐ… (đối với các trường hợp biến động); các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (đối với trường hợp cấp lần đầu)

- Người kê khai đăng ký phải nộp bản gốc GCN bị ố, nhòe, rách, hư hỏng để làm thủ tục cấp lại GCN

 Tổ đăng ký

- Hướng dẫn người sử dụng đất kê khai đăng ký cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ theo quy định Đối với các trường hợp chuyển đổi, dồn điền đổi thửa mà không xác định được tên chủ sử dụng đất, diện tích, số tờ, số thửa cũ thì hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai

- Tổ chức tiếp nhận hồ sơ đăng ký; kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, thống nhất của nội dung hồ sơ để phát hiện kịp thời những thiếu sót, hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ; kiểm tra đối chiếu nội dung hồ sơ về thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản với giấy tờ pháp nhân (hoặc nhân thân), kiểm tra giấy tờ liên quan nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất (nếu nộp bản sao)

- Giải quyết những vướng mắc trong quá trình kê khai đăng ký (nếu có)

- Hướng dẫn người sử dụng đất nhận biết vị trí thửa đất trên bản đồ, nhận diện tích, mục đích sử dụng…

- Sau khi kê khai xong, tiến hành phân loại hồ sơ:

+ Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu (cấp mới);

+ Hồ sơ đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Hồ sơ phải chỉnh lý thêm, hồ sơ chưa đủ giấy tờ thủ tục

- Lập danh sách các thửa đất đã kê khai đăng ký, chưa kê khai đăng ký

- Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp GCN lần đầu (cấp mới)

- Lập danh sách các thửa đất đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận kèm theo nguyên nhân xin cấp lại, cấp đổi

- Lập danh sách các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

- Lập lại bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đối với thửa đất ở có thay đổi (theo yêu cầu của Thiết kế kỹ thuật - dự toán)

- Chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định cấp

mới, cấp đổi hoặc chỉnh lý GCNQSDĐ (đối với tổ chức); Giao hồ sơ và các danh sách cấp GCNQSDĐ lần đầu cho Tổ tư vấn; chuyển hồ sơ cấp đổi gửi UBND xã để chuyển đếnVăn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện thẩm định (đối với hộ gia đình, cá nhân)

b Công tác xét duyệt

 Tổ tư vấn

- Tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai từ tổ đăng ký chuyển sang (đối với các trường hợp cấp lần đầu)

- Xây dựng kế hoạch xét duyệt hồ sơ theo đơn vị thôn, xóm

- Căn cứ hồ sơ đăng ký do Tổ đăng ký chuyển đến, Tổ tư vấn thực hiện các nhiệm vụ sau:

+ Tổ chức hội nghị xác định nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, thời gian tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ các công trình (Lập biên bản ghi ý kiến của từng trường hợp)

+ Niêm yết công khai (15 ngày) tại các điểm sinh hoạt tập chung của thôn, khu dân cư, UBND xã kết quả xét cấp GCNQSDĐ

+ Giải quyết những thắc mắc, khiếu nại về kết quả xét duyệt, tổng hợp

ý kiến phải hồi của người dân; lập biên bản kết thúc công khai hồ sơ; lập danh sách các trường hợp phải hoàn thiện, chỉnh sửa, bổ sung hồ sơ để chuyển cho

Tổ đăng ký và đơn vị tư vấn hoàn thiện (nếu có)

+ Lập danh sách và chuyển hồ sơ đăng ký đối với những trường hợp đủ điều kiện cho UBND xã để xác nhận vào đơn và lập thủ tục trình cấp GCNQSDĐ theo quy định

 UBND xã

- Trường hợp cấp lần đầu:

Căn cứ kết quả xét duyệt của Tổ tư vấn, tiến hành kiểm tra, ký xác nhận vào đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp đủ điều kiện và lập

tờ trình trình UBND huyện cấp GCNQSDĐ

- Trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ:

Căn cứ kết quả lập hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ do tổ công tác lập và chuyển đến trình Văn phòng Đăng ký đất đai thẩm định theo quy định

 Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)

- Văn phòng đăng ký đất đai (thực hiện đối với đất của các tổ chức):

+ Tiếp nhận hồ sơ đăng ký cấp mới, cấp đổi, chỉnh lý do đơn vị tư vấn chuyển đến, tổ chức thẩm định, in GCNQSDĐ (nếu đủ điều kiện) và chuyển cho Chi cục Quản lý đất đai trình Lãnh đạo Sở ký giấy chứng nhận theo quy định (đối với trường hợp công nhận phải trình UBND tỉnh ban hành Quyết định công nhận quyền sử dụng đất trước khi in, ký giấy chứng nhận); lập thủ tục thu hồi GCNQSDĐ cũ đối với trường hợp cấp đổi GCNQSDĐ; thực hiện chỉnh lý biến động đối với trường hợp không phải cấp đổi

+ Thực hiện trao GCNQSDĐ theo quy định

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai:

+ Kiểm tra toàn bộ hồ sơ đăng ký của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư do UBND xã chuyển đến về mức độ đầy đủ của tài liệu, sự thống nhất nội dung giữa các tài liệu của hồ sơ; nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã;

+ Xác nhận chính thức vào đơn đăng ký đối với từng trường hợp được cấp lần đầu hoặc cấp đổi giấy chứng nhận, theo đúng quy định của pháp Luật Đất đai;

+ Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất đang thế chấp, tín chấp giấy chứng nhận tại tổ chức tín dụng thì thẩm tra, xác nhận giấy chứng nhận đang thế chấp, tín chấp vào đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, đồng thời sao bản lưu giấy chứng nhận đã cấp (nếu có) hoặc trích sao sổ

địa chính để bổ sung hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận thay cho việc nộp bản chính giấy chứng nhận đã cấp; đồng thời gửi thông báo cho tổ chức tín dụng nhận thế chấp, tín chấp (đang giữ giấy chứng nhận) biết về các trường hợp đang làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận;

+ Chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính đến cơ quan thuế đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; xác định trường hợp được ghi

nợ tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính (nếu có); chuyển hồ sơ đủ điều kiện cho cho đơn vị tư vấn để in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đơn vị tư vấn in trước khi chuyển hồ

sơ dăng ký và GCNQSDĐ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ

 Phòng Tài nguyên Môi trường

- Tiếp nhận hồ sơ cấp GCNQSDĐ, cấp đổi GCNQSDĐ do Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển đến thực hiện các công việc

- Đối với các trường hợp cấp mới: Trình UBND huyện ký GCNQSDĐ

- Đối với trường hợp cấp đổi: Trình UBND huyện thu hồi GCNQSDĐ

- In các loại sổ địa chính, sổ mục kê và sổ cấp Giấy chứng nhận để

chuyển cho UBND xã

- Chỉnh sửa bản đồ theo kết quả cấp GCN, In bản đồ địa chính và các tài liệu khác có liên quan (số lượng như trong TKKT-DT ngày), trình các cơ quan có thẩm quyền xác nhận, giao nộp sản phẩm

b.UBND xã

- Tổ chức thông báo cho người sử dụng đất đến nhận GCNQSDĐ và ký nhận vào sổ địa chính, số cấp GCNQSDĐ; thu hồi GCNQSDĐ cũ trước khi phát GCNQSDĐ mới (đối với trường hợp cấp đổi)

- Thu phí, lệ phí địa chính theo uỷ quyền của VPĐKQSDĐ

2.4 Những quy định chung về giấy chứng nhận

2.4.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 16, điều 3, Luật Đất đai 2013 [4]: " Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử

Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là quá trính xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan

đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành

Cấp giấy chứng nhận nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với quyền sở hữu Nhà nước về đất đai; giúp nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn, biết được chính xác thửa đất, diện tích, họ tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, loại đất, mục đích sử dụng đất GCN cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

2.4.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 và Điều 37 của Nghị định thi hành Luật Đất đai 2013

Theo điều 105 Luật Đất đai 2013, quy định như sau: [4]

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

2.4.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau: [4]

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử đất, người sở hữu chung nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đôi sang Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

2.4.4 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

2 Chính Phủ quy định chi tiết Điều này

2.5.4.2 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của

Luật Đất đai, cụ thể như sau: [5]

1 Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời

kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo