Ngoài 2 căn nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ những năm 70 thì từ năm 2016, thành phố Thái Nguyên đã có sự xuất hiện nhiều tòa nhà chung cư hơn, với nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác nhau là
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Các dự án nhà chung cư tại thành phố Thái Nguyên
- Người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
- Địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Thời gian địa điểm nghiên cứu
- Thời gian nghiên cứu: từ ngày 28/5/2018 đến hết ngày 28/9/2018
- Địa điểm thực tập: Sàn giao dịch Bất Động sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên
Nội dung nghiên cứu
*Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái
*Nội dung 2: Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái
Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018
*Nội dung 3: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên
*Nội dung 4: Đề xuất các giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại
Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Phương pháp nhiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan tại Sàn giao dịch Bất Dộng Sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên
- Các báo cáo thống kê điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên tại văn phòng UBND thành phố Thái Nguyên
- Thông tin quản lý của Ban quản lý các khu chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
- Các thông tin, số liệu thứ cấp được thu thập từ các bài báo, bài viết, sách, các báo cáo và các văn bản đã được công bố
3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn ra 5 dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Những dự án này được phân loại dựa trên các tiện ích, cơ sở hạ tầng Chúng phản ánh được sự khác biệt về các mức giá của nhà ở chung cư tại địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
3.4.3 Phương pháp điều tra phỏng vấn
- Điều tra , phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn (phụ lục) Đối tượng điều tra là những người dân cả nam và nữ ở nhiều độ tuổi khác nhau, sinh sống và làm việc trên địa bàn thành phố Thái Nguyên Phỏng vấn người dân nhằm xác định nhu cầu, cảm nhận, đánh giá về giá cả của các loại hình nhà ở chung cư
- Điều tra phỏng vấn ngẫu nhiên 30 hộ gia đình sinh sống và có căn hộ tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Trong đó có 13 hộ đang sinh sống tại tòa nhà Tecco Tower nằm trên đường Phủ Liễn, 17 hộ gia đình sinh sống tại các tòa nhà A1, A2A, A2B, A4 TBCo tại phường Quang Vinh và đường Bắc Kan
- Tìm hiểu nhu cầu của người dân về diện tích, các tiện ích, yêu cầu về nhà ở chung cư Các khó khăn, thuận lợi mà người dân gặp phải trong quá trình sinh sống tại các tòa nhà chung cư, từ đó tìm ra các giải pháp khắc phục hay tiếp tục phát huy cũng như để tìm ra các giải pháp phục vụ công tác quản lý
3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Số liệu, thông tin thứ cấp: Được phân tích, tổng hợp sao cho phù hợp với các mục tiêu của đề tài
- Số liệu sơ cấp: Được xử lý trên bảng tính Excel
Từ số liệu về diện tích, giá tiền của các loại hình nhà ở chung cư đã thống kê và điều tra được trong phạm vi thành phố Thái Nguyên so sánh các dự án với nhau.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Tỉnh Thái Nguyên phía Bắc tiếp giáp với Tỉnh Bắc Kạn, phía tây giáp với Tỉnh Vĩnh Phúc và Tỉnh Tuyên Quang, phía đông giáp với các Tỉnh Lạng Sơn và Bắc Giang và phía nam tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc bộ
Cùng với vị trí trung tâm của Việt Bắc, Thái Nguyên còn là nơi hội tụ nền văn hóa của các dân tộc miền núi phía Bắc, là đầu mối các hoạt động văn hóa, giáo dục của cả vùng núi phía Bắc rộng lớn
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên (trước kia thuộc tỉnh Bắc Thái), trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng trung du miền núi phía Bắc; trung tâm vùng trung du, miền núi Bắc Bộ, cách thủ đô Hà Nội 80 km.Tổng diện tích tự nhiên 222,93 km², phía bắc giáp huyện Đồng Hỷ và huyện Phú Lương, phía đông giáp thành phố Sông Công, phía tây giáp huyện Đại Từ, phía Nam giáp huyện Phú Bình
Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng đông bắc Việt Nam, thuộc miền khí hậu cận nhiệt đới ẩm, có mùa đông lạnh giá, ít mưa, mùa hè nóng ẩm mưa nhiều Khí hậu của thành phố Thái Nguyên chia làm 4 mùa: xuân, hạ, thu, đông và nằm trong vùng ấm của tỉnh, có lượng mưa trung bình khá lớn
Thái Nguyên có nhiều dãy núi cao chạy theo hướng Bắc Nam và thấp dần xuống phía Nam Cấu trúc vùng núi phía Bắc chủ yếu là đa phong hóa mạnh, tạo thành nhiều hang động và thung lũng nhỏ
Phía Tây Nam có dãy Tam Đảo với đỉnh cao nhất 1.590m, các vách núi dựng đứng và kéo dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam
Ngoài dãy núi trên còn có dãy Ngân sơn bắt đầu từ Bắc Kạn chạy theo hướng Đông Bắc, Tây Nam đến Võ Nhai và dãy núi Bắc Sơn chạy theo hướng Tây Bắc, Đông Nam Cả ba dãy núi Tam Đảo, Ngân Sơn, Bắc Sơn đều là những dãy núi cao che chắn gió mùa đông bắc
Thái Nguyên là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình lại không phức tạp lắm so với các tỉnh trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du miền núi khác Khác với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Nam Định hay các thành phố khác thuộc vùng đồng bằng, thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc vùng trung du miền núi phía Bắc với những quả đồi thấp, và dòng sông Cầu, sông Công chảy qua Nhiều công trình mang tính lịch sử có những đặc trưng riêng như: Bảo tàng văn hóa các dân tộc Việt Nam, Đài tưởng niệm các anh hùng liệt sĩ, Ngân hàng Nhà nước Thái Nguyên, Cùng với đó là các công trình mới liên tục được xây dựng như: Nhà hát ca múa nhạc dân gian Việt Bắc, tháp tài chính FCC, tòa nhà Kim Thái, trung tâm thương mại Vincom, các khu chung cư cao tầng TBCO, TECCO, Tất cả đã tạo nên một thành phố Thái Nguyên với một bộ mặt mới ngày càng hiện đại hơn Trong tương lai, thành phố Thái Nguyên sẽ tiếp tục phát triển đô thị khang trang hơn với các dự án và công trình đã và đang triển khai như: Dự án đô thị hai bên bờ sông Cầu kết hợp chỉnh lũ sông Cầu, khu đô thị Picenza 1 và 2, khu nhà ở HUDS Đồng Bẩm, 4.1.1.1.2 Tài nguyên đất đai
Tỉnh Thái Nguyên có tổng diện tích là 356.282 ha Cơ cấu đất đai gồm các loại sau: Đất núi chiếm 48,4% diện tích tự nhiên, có độ cao trên 200 m, hình thành do sự phong hóa trên các đá Macma, đá biến chất và trầm tích Đất núi thích hợp cho việc phát triển lâm nghiệp, trồng rừng đầu nguồn, rừng phòng hộ, rừng kinh doanh nhưng cũng thích hợp để trồng cây ăn quả, một phần cây lương thực cho nhân dân vùng cao Đất đồi chiếm 31,4% diện tích tự nhiên chủ yếu hình thành trên cát kết, bột kết phiến sét và một phần phù sa cổ kiến tạo Đây là vùng đất xen giữa nông và lâm nghiệp Đất đồi tại một số vùng như Đại Từ, Phú Lương ở từ độ cao 150 m đến 200 m có độ dốc từ 50 đến 200 phù hợp đối với cây công nghiệp và cây ăn quả lâu năm, đặc biệt là cây chè (trà) (một đặc sản của Thái Nguyên) Đất ruộng chiếm 12,4% diện tích đất tự nhiên, trong đó một phần phân bố dọc theo các con suối, rải rác, không tập trung, chịu sự tác động lớn của chế độ thủy văn khắc nghiệt (lũ đột ngột, hạn hán ) khó khăn cho việc canh tác
Trong tổng quỹ đất 356.282 ha, đất đã sử dụng là 246.513 ha (chiếm 69,22% diện tích đất tự nhiên) và đất chưa sử dụng là 109.669 ha (chiếm
30,78% diện tích tự nhiên) Trong đất chưa sử dụng có 1 Được thiên nhiên ưu đãi về khí hậu và đất đai, Thái Nguyên có nhiều khả năng để phát triển nông lâm, công nghiệp, du lịch và các loại hình dịch vụ khác Diện tích rừng tự nhiên của tỉnh là 102.190 ha, diện tích rừng trồng khoảng 44.450 ha Đây là một lợi thế to lớn cho việc phát triển rừng nguyên liệu phục vụ chế biến gỗ nhân tạo, chế biến làm nguyên liệu giấy Diện tích đất nông nghiệp toàn tỉnh chiếm 23% diện tích tự nhiên, cây hàng năm chủ yếu là cây chè Ngoài sản xuất lương thực, tỉnh còn có diện tích tương đối lớn để quy hoạch các đồng cỏ, phát triển mạnh chăn nuôi đại gia súc, chăn nuôi bò sữa
714 ha đất có khả năng sản xuất nông nghiệp và 41.250 ha đất có khả năng sản xuất lâm nghiệp
Thái Nguyên là vùng đất thích hợp để phát triển cây chè Chè Thái Nguyên, đặc biệt là chè Tân Cương là đặc sản từ lâu nổi tiếng trong và ngoài nước Toàn tỉnh hiện có 15.000 ha chè (đứng thứ 2 cả nước sau Lâm Đồng), trong đó có trên 12.000 ha chè kinh doanh, hàng năm cho sản lượng khoảng trên 70.000 tấn chè búp tươi Tỉnh đã có quy hoạch phát triển cây chè lên 15.000 đến 20.000 ha với sản lượng khoảng 105.000 tấn chè búp tươi/năm Cây ăn quả của tỉnh hiện có trên 10.000 ha, đến năm 2010 đưa lên 15.000 ha, có thể phát triển các loại cây như vải, mơ, nhãn, cam, quýt…
-Thành phố Thái Nguyên có nguồn tài nguyên thiên nhiên đa dạng và phong phú
*Tài nguyên đất: so với diện tích đất tự nhiên thì tổng diện tích đất phù sa không được bồi hàng năm với độ trung tính ít chua là 3.125,35ha, chiếm 17,65% so với tổng diện tích tự nhiên; đất phù sa không được bồi hàng năm, chua, glây yếu có 100,19ha, chiếm 0,75% tổng diện tích đất tự nhiên được phân bổ chủ yếu ở phường Phú Xá; đất phù sa ít được bồi hàng năm trung tính ít chua có 379,84ha, chiếm 2,35% tổng diện tích đất tự nhiên; đất (Pcb1) bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nhẹ có 271,3ha, chiếm 1,53%; đất (Pcb2) bạc màu phát triển trên phù sa cũ có sản lượng feralit trên nền cơ giới nặng có 545,6ha, chiếm 3,08%
Tài nguyên rừng: rừng ở Thái Nguyên chủ yếu là rừng nhân tạo và rừng trồng theo chương trình 327, rừng trồng theo chương trình PAM, vùng chè Tân Cương cùng với các loại cây trồng của nhân dân như cây nhãn, vải, quýt, chanh Cây lương thực chủ yếu là cây lúa nước, ngô, đậu thích hợp và phát triển ở những vùng đất bằng trên các loại đất phù sa, đất mới phát triển, đất glây trung tính ít chua
Tài nguyên khoáng sản: 2 tuyến sông lớn chảy qua (sông Cầu và sông Công), do đó cung cấp cho thành phố một lượng cát, sỏi phục vụ xây dựng khá lớn, đủ đáp ứng nhu cầu xây dựng cho toàn thành phố Thành phố nằm trong vùng sinh khoáng đông bắc Việt Nam, thuộc vành đai sinh khoáng Thái Bình Dương Mỏ than nội địa Khánh Hoà thuộc xã Phúc Hà có trữ lượng than rất lớn
Nguồn nước: hai bên bờ sông của khu vực Đồng Bẩm, Túc Duyên có lượng nước ngầm phong phú
4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội
4.1.2.1 Dân số và lao động
- Tỉnh Thái Nguyên là một tỉnh thành có dân số khá cao, dân số trung bình tỉnh Thái Nguyên năm 2018 có 1.268 nghìn người, tăng 1,1% so năm
2017 Trong đó dân số nam 625 nghìn người, nữ 643 nghìn người; Dân số Thành thị khoảng 447,4 nghìn người tăng 1,6% so năm 2017 Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên ước đạt 769 nghìn người, trong đó lực lượng lao động ở nông thôn đạt 540,6 nghìn người Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc hàng năm là 766,2 nghìn người, trong đó khối nông lâm nghiệp và thủy sản ước đạt 311 nghìn người, giảm 6,3% so với năm 2017; khối công nghiệp và xây dựng ước đạt 250 nghìn người
Theo thống kê của UBND thành phố Thái Nguyên thì tính đến năm 2018 thành phố Thái Nguyên có 367134 người , trong đó số dân đang trong độ tuổi lao động là 238637 người Ta thấy rằng nguồn lao động của thành phố Thái Nguyên là rất lớn chiếm tới hai phần ba dân số của cả tỉnh
Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018
4.2.1 Giá chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Nhà ở chung cư là một loại hình nhà ở mới xuất hiện gần đây tại thành phố Thái Nguyên những năm gần đây, giá cả cũng có nhiều mức khác nhau tuy nhiên giá của các căn hộ chung cư không có sự chênh lệch nhiều như giá đất nền Giá của các căn hộ chung cư có sự chênh lệch, thay đổi bởi vị trí, tiện ích của dự án, tuy nhiên nó chỉ dao động trong khoảng từ 10 triệu đồng đến 16 triệu đồng trên một mét vuông
Bảng 4.1: Các dự án nhà chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên STT Tên dự án Chủ đầu tư Địa chỉ Chú thích
Cty CP Tập đoàn Tecco Đường Phủ Liễn, phường Hoàng Văn Thụ Đã đưa vào sử dụng
Cty CP Tập đoàn Tecco
10, phường Thịnh Đán Đang xây dựng
3 Tiến Bộ Riverside Tập đoàn
Tổ 14, phường Quang Vinh Đã đưa vào sử dụng 1 tòa
Công Ty CP Đầu tư và xây dựng Đại Nam
Khu Hồ điều hòa Xương
Rồng, phường Phan Đình Phùng Đang hoàn thiện
Liên doanh Công ty CP đầu tư và xây dựng công trình 578 và VNF1
Phường Trưng Vương, thành phố Thái
Cty CP đầu tư vad thương mại TNG đường Minh Cầu, phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái
Ngõ 1, đường Bắc Kạn, thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Đã đưa vào sử dụng
Tổ 14, phường Quang Vinh, Tp Thái Nguyên Đã đưa vào sử dụng
Chung cư CT2 khu đô thị Xương
Công ty CP Sông Đà 2
Lô đất CT2 – Khu đô thị Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng
Công ty CP Tập đoàn Khách sạn Đông Á
Phường Đồng Quang, thành phố Thái
(Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Tecco chi nhánh Thái Nguyên, 2018)
Từ bảng số liệu trên, ta nhận tháy rằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đang có 10 dự án nhà chung cư lớn, nhỏ, đã được xây dựng đưa và sử dụng và cả các dự án đang xây dựng và chuẩn bị xây dựng Có thể thấy thị trường nhà ở chung cư tại đây đang được các chủ đầu tư chú ý và đầu tư mạnh, đã và đang chuẩn bị đưa ra thị trường một lượng lớn sản phẩm ra thị trường Đa dạng về sản phẩm để người dân lựa chọn vậy nên việc giá cả được các chủ đầu tư đưa ra cho mỗi sản phẩm nhà chung cư cũng rất cạnh tranh
Bảng 4.2: Tổng hợp giá nhà ở chung cư tại Thái Nguyên
STT Tên tòa nhà chung cư
Giá căn hộ (đ/m2) Căn góc hai mặt thoáng
Căn thường một mặt thoáng
Không nội thất 13.200.000 13.000.000 Đầy đủ nội thất 13.800.000 13.500.000
6 Thái Nguyên Tower (dự kiện) 16.000.000 16.000.000
(Nguồn: Sàn giao dịch BĐS Tecco chi nhánh Thái Nguyên, 2018)
- Tại dự án nhà ở tổng hợp Tecco Tower nằm trên dường Phủ Liễn của Cty CP Tập đoàn Tecco giá của các căn hộ có giá trong khoảng từ 14tr đến 15tr trên một mét vuông tùy thuộc vào vị trí của căn hộ là căn góc hay không.Đây là một dự án có vị trí nằm giữ trung tâm Thành phố, cách đường tròn trung tâm chỉ 300m, thuận tiện với các lợi ích ngoại khu và được hứa hẹn với tện ích nội khu hấp dẫn từ phía chủ đầu tư như là đường đi bộ, cây xanh, siêu thị, Tại đây giá của các căn hộ 1 phòng ngủ, là căn góc thì giá là 14.500.000 đồng trên 1 mét vuông Các căn 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ là căn lỗi thì có giá là 14.000.000 đồng trên một mét vuông Các căn 3 phòng ngủ là căn góc có
2 mặt thoáng sẽ có giá là 15.000.000 đồng trên một mét vuông Các căn hộ tại đây cũng rất đa dạng về diện tích, căn nhỏ nhất là 38m2, và căn lớn nhất là 82 m2 phù hợp các cả người già và trẻ, gia đình đông người nhiều thế hệ hay cả với những bạn trẻ độc thân
- Cũng là một dự án của Cty Cp tập đoàn Tecco, dự án Tecco Camelia Complex tại khu dân cư số 10 phường Thịnh Đán có sự liên kết vùng thuận tiện như bệnh viện, đường cao tốc, trường học Đặc biệt đây là một dự án được chủ đầu tư hứa hẹn với tiện ích nội khu sang trọng, tiện ích bậc nhất là một “ siêu dự án” với bể bơi, trung tâm mua sắm, nhà trẻ, rạp phim,
Tuy nhiên giá tại dự án này lại thấp hơn dự án đầu tiên của mình, chỉ giao động từ 11.900.000 đến 14.300.000 đồng trên một mét vuông tùy thuộc vào vị trí căn hộ và vị trí của tòa nhà Các căn hộ tại đây có diện tích từ 62 mét vuông đến 82 mét vuông, có các căn hộ 2 phòng ngủ và căn hộ 3 phòng ngủ cho người dân lựa chọn
- Dự án căn hộ chung cư Green pearl nằm tại khu dân cư hồ điều hòa Xương Rồng, phường Phan Đình Phùng TPTN có diện tích căn hộ từ 52 đến
98 mét vuông , với hai loại hình là căn hộ 2 phòng ngủ và căn hộ có 3 phòng ngủ Đây là một khu chung cư cách đảo tròn thành phố khoảng 1,5 km, gần các trường tiểu học và trung học cơ sở, gần bệnh viện đa khoa TW Thái Nguyên
Tiện ích nội khu được hứa hẹn là trung tâm thương mại, nhà hang, nhà trẻ, spa Các căn hộ tại đây có giá từ 11.700.000 đến 11.900.000 trên 1 mét vuông
- Tại tập đoàn TBCo, Tổ hợp khu đô thị Riveside Thái Nguyên nằm tại tổ
18, phường quang Vinh có hai tòa nhà nổi bật là tòa A4 Seoul Sky và tòa Dream Home cũng có mức giá trong khoảng từ 12.000.000 đến 13.000.000 đồng trên một mét vuông Cụ thể tại toàn A4, tất cả các căn hộ đều có giá là 12.000.000 đồng trên một mét vuông, không phân biệt vị trí căn hộ Còn tại tòa A7 Dream Home thì các căn hộ được bán với giá 12.000.000 đồng trên một mét vuông với các căn hộ không nội thất, còn các căn hộ có đầy đủ nội thất sẽ được bán với giá là 13.000.000 đồng trên một mét vuông
- Dự án nhà ở xã hội TNG tại tổ 18, đường Minh Cầu có giá từ 11.500.000 đồng đối với căn hộ có một mặt thoáng, còn căn góc có hai mặt thoáng thì giá là 12.500.000 đồng trên một mét vuông Tuy là nhà ở xã hội, không được húa hẹn nhiều tiện ích nội khu như các dự án khác, tuy nhiên ta có thể thấy giá của các căn hộ tại đây cũng cao ngang với các dự án nhà ở chung cư khác
- Dự án tòa nhà tổ hợp Thái Nguyên Tower nằm tại phường Trung Vương, là một dự án được hứa hẹn với nhiều tiện ích nội ngoại khu nhất từ trước tới nay, Bể bơi vô cực, trung tâm thương mai, nhà để xe thông minh, các căn hộ shophouse ,siêu thị, nhà hang,trung tâm tài chính… là những tiện ích tòa nhà đem lại Vị trí gần chợ trung tâm, các khối hành chính, đường tròn có lẽ vậy nên giá của các căn hộ tại đây khá cao, và cao nhất trong tất cả các tòa nhà chung cư trên địa bàn khoảng 16.000.000đ/m2
Bảng 4.3: So sánh mức giá nhà chung cư tại Tỉnh Thái Nguyên với
Thành phố Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ( triệu/m2) Phân loại Thái Nguyên Hà Nội Hồ Chí Minh
Cao cấp, siêu cao cấp
(Nguồn: Hiệp hội BĐS Việt Nam, 2018)
Từ bảng số liệu ta nhận xét rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP
Hồ Chí Minh thì nhà chung cư được phân hạng khá rõ ràng và có mức giá khác nhưng Giá tại hai thành phố này cũng khá cao, giao động từ 17.000.000 đ/m2 đến 45.000.000đ/m2 tùy thuộc vào loại hình, phân khúc nhà chung cư Còn tại địa bàn Tp Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giá nhà chung cư chỉ dừng ở mức từ 11.000.000đ/m2 đến 16.000.000đ/m2 Chủ yếu các căn hộ tại đây là ở phân khúc bình dân, chưa có sản phẩm chung cư ở phân khúc trung cấp hay cao cấp, giá tại đây rẻ hơn nhiều so với hai thành phố lớn kia
4.2.2.Tình hình quản lý nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Hai giải pháp quản lý chung cư phổ biến nhất hiện nay có thể kể đến đó chính là: chủ đầu tư tự thành lập ban quản lý và thuê/giao cho một bên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp
Tại Thái Nguyên thì việc quản lý nhà chung cư cũng được thực hiện theo các quy định mà nhà nước đề ra Các tòa nhà chung cư sẽ lập ra một văn phòng chuyên quản lý tòa nhà gọi là Ban quản lý tòa nhà Ban đầu văn phòng này sẽ ro một bộ phận nhân viên do chủ đầu tư cắt cử để thực hiện việc quản lý cũng như hướng dẫn các cư dân sống tại tòa chung cư cách sử dụng, bảo vệ các tài sản chung của tòa nhà Đồng thời sẽ là những người nhận và truyền lại các thông tin từ tổ dân phố ,các hoạt động cần và phải làm tại nơi sinh sống tới các cư dân Sau khoảng 2 năm, các cư dân tại đây sẽ tự tiến của lên những người mình tin tưởng, có thực lực để đảm nhận vai trò trong Ban quản lý nhà chung cư thay cho những người cũ Tuy nhiên việc quản lý này còn nhiều bất cập, do không phải tòa nhà chung cư nào cũng thực hiện được như vậy, ví dụ như tại tòa nhà A1 của tập đoàn TBCO, việc quản lý nhân khẩu là một vấn đề nan giải tại đây Theo như ông Lê Nhật Chung tổ trưởng tổ dân phố số 2 thì tại tòa nhà A1 của Tập đoàn TBCO có tới 420 hộ dân đang thường trú và tạm trú trong TB.CO,ngoài số dân tại đây thì hiện tại tổ dân phố có trên 500 hộ dân đang sinh sống Do đó, công tác quản lý nhân khẩu ở tổ đang là vấn đề nan giải và có hiện tượng quá tải Mặc dù tổ dân phố thường xuyên phối hợp với Công an phường, Ban quản lý TB.CO, nhưng cũng không quản lý xuể Bởi vậy, tình hình an ninh, trật tự nhiều lúc trở nên phức tạp, khó kiểm soát Do số dân quá đông lại hội tụ nhiều thành phần xã hội đến tạm trú nên TB.CO vô tình trở thành điểm tá túc, tụ tập của một số thành phần bất hảo, tiềm ẩn và phát sinh các loại tệ nạn xã hội Thống kê sơ bộ của Công an phường Hoàng Văn Thụ năm 2016 cho thấy, lực lượng chức năng đã vây bắt thành công một vụ đánh bạc, xử lý một vụ tàng trữ, buôn bán trái phép ma túy đá, bắt giữ 2 trường hợp sử dụng ma túy đá, gây náo loạn tại TB.CO Đấy là chưa kể các trường hợp cãi vã, xô xát nhau như cơm bữa do va quệt xe cộ vì đường ra vào Khu chung cư quá hẹp, ít có sự nhường nhịn Không chỉ vậy, việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư chưa được hiện một cách dứt khoát và rõ ràng, quyền lợi của các cư dân bị xem nhẹ Cũng tại tòa nhà A1 của tập đoàn TBCO, người dân sinh sống tại đây phản ánh rằng từ năm 2012 cho tới nay hộ chưa có giấy tờ pháp lý về việc chứng thực nhà ở hay đất đai ngoài bản hợp đồng mua bán nhà ở do chủ đầu tư cung cấp Bà Nông Tố Hoàn, Tổ phó Tổ dân phố số 2 cũng khẳng định rằng không phải một vài hộ dân mà tất cả số hộ đang sinh sống trong TBCO đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Mà theo Điều 8 Luật nhà ở năm 2014: quy định nhà ở, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn) Điều 9 quy định: “Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.” Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Bên cạnh đó, theo điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên
4.3.1 Ảnh hưởng của dân cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên là thành phố đứng đầu của tỉnh Thái Nguyên về sự phát triển kinh tế, xã hội, y tế giáo dục Tại đây thì dân cư tập trung rất đông đúc, tổng dân theo thống kê năn 2018 của phòng thống kê UBND thành phố Thái Nguyên dân số tại đây là 367.134 người chiếm tới một phần tư dân số của cả tỉnh Có thể thấy với dân số đông như vậy thì nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao Để đảm bảo cho công việc cũng như thuận tiện trong việc sinh sống thì việc chọn nhà ở làm nơi “ An cư Lạc nghiệp” là điều tất yếu.Trong đó số lao động tại đây lên đến 238.637 người, chiếm hai phần ba dân số của thành phố vậy nên tài chính của dân tại đây cũng được đảm bảo.Lượng lao động ở đây cũng phần lớn là công nhân, kỹ sư tại các khu công nghiệp và các cán bộ công nhân viên chức vậy nên tài chính tuy đảm bảo nhưng không cao như người dân kinh doanh Khi đất nền tại các vị trí trung tâm thành phố quá đắt, ngoài ra cần có đủ tài chính để xây dựng một căn nhà hoàn chỉnh thì việc các căn hộ chung cư tại giữ lòng thành phố sẽ là một lựa chọn không tồi của nhiều người dân, đặc biệt là với những người trẻ tuổi Khi dân cư càng đông, nhu cầu về nhà chung cư càng cao thì giá nhà chung cư sẽ tăng, ngược lại khi dân cư ít, lượng nhu cầu về nhà ở chung cư không cao thì giá nhà chung sẽ giảm
- Thái Nguyên là một tỉnh thành trong những năm gần đây có sự phát triển mạnh cả về kinh tế lẫn văn hóa, tuy nhiên tính chất văn hóa vùng miền vẫn còn ăn sâu vào tiềm thức của người dân Tại đây dân nông thôn chiếm tới 78,2%, chỉ có 21,85 là dân thành thì, vậy nên đa số người dân chưa quen với loại hình nhà ở chung cư, còn nhiều nhận thức chưa đúng về loại hình nhà ở mới này Ví dụ như việc phòng cháy nổ tại các tòa nhà chung cư thường được cho là khó khăn hơn việc ở nhà đất
- Đa số người dân tại đây sống theo các gia đình nhiều thế hệ vậy nên việc lựa chọn một căn nhà mặt đất sẽ có nhiều diện tích để lựa chọn, thuận lợi cho gia đình sinh hoạt hơn
- Quỹ đất tại Thái Nguyên hiện nay còn nhiều, tuy có thu hút nhiều lao động từ các vùng miền nhưng vẫn đủ để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân
4.3.2 Ảnh hưởng của vị trí địa lý thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
Vị trí địa lý là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng tới việc định giá đất, nhà ở Các thửa đất, các tòa nhà có vị trí khác nhau thì quyết định đến các yếu tố về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội của nó Các thửa đất, tòa nhà có vị trí khác nhau thì có khả năng sinh lời và lợi ích khác nhau Các tòa nhà chung cư cũng vậy, giá của các căn hộ sẽ khác nhau dựa theo vị trí của các tòa nhà chung cư Thành phố Thái Nguyên là một thành phố có vị trí thuận lợi về giao thông, giao với các thành phố lớn, dễ dang di chuyển với các tuyến cao tốc Hà Nội- Thái Nguyên, Thái Nguyên _ Lào Cai… Nằm trong một tỉnh thành có điều kiện tự nhiên khá thuận lợi, ít bị chịu ảnh hưởng của các thiên tai, có nguồn tài nguyên khoáng sản giàu có,nhiều khu du lịch sinh thái nổi tiếng, thành phố Thái Nguyên là một nơi thu hút sự đầu tư của các doanh nghiệp, nhà đầu tư Không chỉ vậy Thành phố Thái Nguyên là một cái nôi đào tạo nhân lực với khoảng 30 trường đại học cao đẳng các loại, vậy nên nơi đây thu hút rất nhiều người dân sinh sống và làm việc Khi dân cư đông đúc, nhu cầu về nhà ở chung cư tăng cao thì giá nhà chung cư cũng sẽ tăng Vậy nên vị trí của thành phố Thái Nguyên quyết định nhiều tới giá nhà ở chung cư
4.3.3.Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Yếu tố kinh tế là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sự phát triển của thành phố Là một nước đang phát triển nên đây là một yếu tố được nước ta quan tâm lớn, vậy nên yếu tố này quyết định khá lớn đến giá đất, cũng như nhà ở Khi kinh tế càng phát triển thì thu nhập của người dân càng tăng, đời sống được cải thiện và nâng cao Khi giải quyết được vấn đề về cơm ăn áo mặc, người ta sẽ quan tâm đến việc ăn ngon mặc đẹp,biểu hiện là nhu cầu về nhà ở ngày càng to đẹp, hiện đại, vậy nên nhu cầu về nhà ở chung cư càng cao thì giá nhà chung cư tại thành phố Thái Nguyên cũng ngày càng tăng
- Yếu tố anh ninh xã hội:
Yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, cờ bạc, ma túy… Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư cư, một tòa nhà chung cư là việc rất được chú ý đối với các khu chung cư Tại nước ta hiện nay thì yếu tố này cũng được quan tâm nhiều đến giá chung nhà chung cư, tại thành phố Thái Nguyên yếu tố này cũng ảnh hưởng trực tiếp Tại các nhà chung cư có hệ thống an ninh chắc chắc, an ninh khu vực được đảm bảo thì giá cũng sẽ cao hõn các tòa nhà chung cư không có hệ thống an ninh chắc chắn Tuy nhiên yếu tố này không ảnh hường nhiều lắm đến giá của nhà chung cư
Yếu tố văn hóa cũng là một yếu tố quan trọng để đánh giá sự phát triển của thành phố Yếu tố này thường được quan tâm như ý thức, trình độ văn hóa của người dân Các yếu tố này tuy được người dân quan tâm nhưng nó không ảnh hưởng đến giá nhà chung cư tại đây cũng như các thành phố khác
4.3.4 Ảnh hưởng của vị trí tòa nhà chung cư tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định tới 50% giá căn hộ Những căn hộ nằm tại tòa nhà có vị trí trung tâm, gần mặt đường chính, thuận tiện cho việc tham gia giao thông, gần các trường học, các trụ sở hành chính, có vị trí “ thiên trời địa lợi” thì chắc chắn sẽ có giá cao hơn Bởi tại những vị trí này thì người dân sẽ thuận tiện cho việc sinh hoạt, cũng như dễ dàng đầu tư sinh lời Còn tại các tòa nhà chung cư nằm tại các ngõ hẻm, giao thông kém thuận lợi, khó để kinh doanh, đầu tư sinh lời thì giá của các căn hộ sẽ thấp hơn
4.3.5 Ảnh hưởng của các yếu tố khác tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện nay cũng như các nước đang phát triển hiện nay thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, chính vì vậy mà yếu tố này ít ảnh hường đến giá nhà ở nói chung và nhà ở chung cư nói riêng Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố môi trường là một trong những yếu tố quan trọng đối với việc chọn vị trí để ở Các yếu tố môi trường thường được quan tâm là không khí, nước, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt… Tại địa bàn thành phố Thái Nguyên vấn đề nay cũng chưa ảnh hưởng nhiều đến giá nhà ở chung cư
- Yếu tố phong thủy: Để có thể mua được một căn nhà để ở hay đầu tư, ngoài việc phù hợp với tiêu chí nhu cầu của bản thân thì yếu tố phong thủy cũng là một yếu tố dược nhiều người quan tâm Các căn hộ chung cư tại các tầng có số được quan niệm là đẹp như số 6, 8 9… sẽ được lựa chọn và ưa chuộng nhiều hơn Còn các căn hộ tại các vị trí có số 4, 7,13 được quan niệm là các số xấu sẽ ít được lựa chọn hơn.Tuy nhiên đây là một yếu tố chủ quan, nằm trong suy nghĩ và nhận thức của mỗi người là khác nhau, không phải ai cũng quan niệm và suy nghĩ như vậy nên yếu tố này không ảnh hưởng đến giá của các căn hộ chung cư.
Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
Từ những khó khăn và bất cập của việc quản lý nhà chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, trong điều kiện thị trường còn nhiều biến động cần phải có các giải pháp để dễ dàng quản lý loại hình nhà ở này :
- Các văn bản pháp luật, quy định, chính sách phục vụ công tác quản lý nhà ở chung cư cần được cập nhập và bổ sung kịp thời để việc quản lý nhà chung cư được triển khai thực hiện tốt hơn, chính xác và phù hợp với quy định của pháp luật
- Các chủ đầu tư cần phải thực hiện việc quản lý tòa nhà chung cư một cách chặt chẽ hơn, thực hiện đúng với các quyền và nghĩa vụ của người dân cũng như các ban ngành
- Tổ chức các buổi sinh hoạt cộng đồng tại tòa nhà chung cư, tuyên truền, vận động người dân thực hiện đúng với những yêu cầu, nội quy của việc quản lý tòa nhà theo quy định của pháp luật
- Các cấp lãnh đạo của địa phương, cũng như ban quản lý tòa nhà cần phải lắng nghe ý kiến của người dân sinh sống tại tòa nhà chung cư, từ đó thấu hiểu những vướng mắc, những khó khăn và thuận lợi trong việc sinh sống tại đây từ đó đưa ra được phương pháp quản lý hợp lý.