Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa côn
ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hóa của thành phố Thái Nguyên diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2015 - 2017 Thành phố Thái Nguyên là một thành phố trẻ năng động, thành phố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội của đất nước
Phường Tân Thịnh là một đơn vị hành chính cấp phường thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên và có diện tích là 3,06 km², dân số trên 16.600 nhân khẩu, cư trú ở 20 tổ dân phố, với 8 dân tộc anh em: Kinh, Tày, Nùng, Mường, Sán Chí, Hoa, Cao Lan, Cống Đảng bộ phường với 872 đảng viên sinh hoạt ở 28 chi bộ Quá trình đô thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tƣợng sử dụng đất Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay vào đó là các khu đô thị tăng lên Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động phức tạp Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lƣợng lao động lớn từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội nhƣ: giải quyết việc làm, nhu cầu đất ở, ô nhiễm môi trường…
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Đặng, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017 Phân tích đƣợc một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn phường
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Tân Thịnh
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017
- Phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn phường
- Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất
Ý nghĩa khoa học của đề tài
Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Xác định một số yếu tố chủ yếu tác động đến chuyển đổi mục đích đất Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình sử dụng đất đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới.
QUAN TÀI LIỆU
Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận Đề tài đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong lực lƣợng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”
Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội nhƣ vậy nên theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trò kinh tế và chính trị to lớn trong quá trình phát triển của xã hội
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta Luật Đất đai năm 2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 4) [5]
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn đề đất đai Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa
X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này đƣợc quản lý, sử dụng có hiệu quả” [2]
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011) đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc gia” [2]
Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên và bảo vệ môi trường Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường Thực hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường Hoàn thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [2]
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên nước Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định:
Nhà nước nghiêm cấm các hành vi sau:
1 Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai
2 Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc công bố
3 Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích
4 Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất
5 Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này
6 Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
7 Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
8 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai
9 Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật
10 Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài
Thiên nhiên chứa đầy những bí ẩn, rất khắt khe nhƣng cũng rất hào phóng Từ bao đời nay, trong sử dụng đất, ông cha ta đã tích luỹ đƣợc nhiều kinh nghiệm, đúc kết lại thành những câu ngụ ngôn, truyền từ đời này qua đời khác nhƣ: "đất nào cây ấy", "khoai đất lạ, mạ đất quen" Hiện nay, những kinh nghiệm này đã đƣợc ánh sáng của khoa học và công nghệ làm sáng tỏ Sự hoà quyện giữa những kinh nghiệm truyền thống với khoa học công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới trong sử dụng đất Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với bảo vệ và bồi dƣỡng đất, xong muốn bảo vệ đất một cách cơ bản không thể chỉ áp dụng một biện pháp duy nhất Nếu chỉ áp dụng biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng hợp thì biện pháp đó sẽ mang lại hiệu quả thấp và không ít trường hợp một số mặt yếu của biện pháp đó sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc bị các mục tiêu chung phủ định
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu kinh tế nhằm đạt đƣợc lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định nhƣ xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn… Bên cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang phát triển đô thị và khu dân cƣ nông thôn…
Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trƣợt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị yếu đi Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả Việc sử dụng đất nhƣ một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết đƣợc sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng môi trường Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường
Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ đƣợc tầm quan trọng của tài nguyên đất Từ đó, đề ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, để phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhƣng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến lƣợc quan trọng có tính toàn cầu Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ
Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá Bất kỳ quốc gia nào, đất đều là tƣ liệu sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế quốc dân Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập, người Mỹ đều có cách ngôn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu” Người
Mỹ còn nhấn mạnh “ đất không phải là tài sản thừa kế của tổ tiên” Người Ét-xtô- ni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất còn quý hơn có vàng” Người Hà Lan coi “mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản” Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất toàn cầu, UNEP (Chương trình môi trường Liên Hiệp Quốc) khẳng định “Mặc cho những tiến bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào đất” Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất càng đặc biệt quý giá
Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam
2.2.1 Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai Mô hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai Bên cạnh đó là mô hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất
Mô hình đầu đƣợc áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có khác nhau Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của
Nữ hoàng nhƣng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa Ngày nay ở Anh, 69% đất đai đƣợc sở hữu bởi 158.000 gia đình Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của Nữ hoàng Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai” Và theo GS Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã” Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai [19]
Ngƣợc lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng nhƣ tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu
2.2.1.1 Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 đƣợc ban hành Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Đất nông thôn thuộc Sở hữu tập thể[19] Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào đƣợc phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” - còn gọi là “chợ đen” nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền bù
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m 2 với thời hạn
50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhƣợng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá Nhƣ vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất
Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước có trả tiền, khuyến khích đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản Một hệ thống các biện pháp mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cường quản lý tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn của thị trường Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên điều chỉnh giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên Luật Đầu tư nước ngoài của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tƣ của phía Trung Quốc đƣợc thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí về việc sử dụng đất” Bên cạnh đó, Quy định về việc thực hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích đất đƣợc sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể đƣợc chuyển giao thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng
Nhƣ vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho việc sử dụng đất Năm 1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai (mới) của Trung Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài” [19]
2.2.1.2 Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh đƣợc các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai, các quyền này đƣợc pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ nhƣ là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội
Tuy công nhận quyền sở hữu tƣ nhân, nhƣng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tƣ nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam
Nhƣ vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ đƣợc ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia
2.2.2 Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất quốc gia Nhà nước thực hiện các quyền của người sở hữu nhƣ sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất
Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước
2.3.1 Tình hình sử dụng đất trên Thế giới
Tổng diện tích đất trên thế giới là 14.777 triệu ha, với 1.526 triệu ha đất đóng băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng Trong đó, 12% tổng diện tích là đất canh tác, 24% là đồng cỏ, 32% là đất rừng và 32% là đất cƣ trú, đầm lầy Diện tích đất có khả năng canh tác là 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác hơn 1.500 triệu ha Tỷ lệ đất có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là 36% Trong đó, những loại đất tốt, thích hợp cho sản xuất nông nghiệp nhƣ đất phù sa, đất đen, đất rừng nâu chỉ chiếm 12,6%; những loại đất quá xấu nhƣ đất vùng tuyết, băng, hoang mạc, đất núi, đất đài nguyên chiếm đến 40,5%; còn lại là các loại đất không phù hợp với việc trồng trọt nhƣ đất dốc, tầng đất mỏng, vv
Hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở nên khó khăn hơn Hoang mạc hoá hiện đang đe dọa 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn không canh tác đƣợc một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số
2.3.2 Tình hình sử dụng đất trong nước
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả thống kê đất đai năm 2015, thì: tổng diện tích các loại đất của cả nước là 33.123.077 ha bao gồm: nhóm đất nông nghiệp: 27.302.206 ha; nhóm đất phi nông nghiệp: 3.697.829 ha; nhóm đất chƣa sử dụng: 2.123.042 ha Diện tích, cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính nhƣ bảng 2.1
Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2015
TT Chỉ tiêu Diện tích (ha)
Tổng diện tích các loại đất 33.123.077
I Diện tích đất nông nghiệp 27.302.206
1 Đất sản xuất nông nghiệp 11.530.160
3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 797.759
II Đất phi nông nghiệp 3.697.829
3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 261.452
4 Đất có mục đích công cộng 1.187.029
5 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng 18.342
8 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ 103.578
9 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 986.969
10 Đất phi nông nghiệp khác 51.169
III Đất chƣa sử dụng 2.123.042
1 Đất bằng chƣa sử dụng 219.743
2 Đất đồi núi chƣa sử dụng 1.887.500
3 Núi đá không có rừng cây 15.799
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường - Kết quả thống kê đất đai toàn quốc năm 2015)
Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới và ở Việt Nam
2.4.1 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km 2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km 2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km 2 (chiếm 29%) Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới đƣợc phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6% Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000m 2 Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp nhƣ vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhƣng chƣa đƣợc khai thác Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), đƣợc đánh giá là: Đất có năng suất cao : 14% Đất có năng suất TB : 28% Đất có năng suất thấp : 28%
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 – 85 triệu người Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 – 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng nhƣ tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng nhƣ diện tích đất đƣợc chuyển mục đích hàng năm Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua Để đạt đƣợc những thành tựu đó thì công tác quản lý đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt Một trong những nước điển hình về công tác quản lý nhà nước về đất đai đó là nước Pháp Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia tƣ bản chủ nghĩa, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhƣng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trƣng sau:
Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng) Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị đƣợc quan tâm chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tƣ nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau nhƣ bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của Pháp đƣợc thực hiện rất chặt chẽ Điều đó đƣợc thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh đƣợc các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai, các quyền này đƣợc pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ nhƣ là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tƣ để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội
Tuy công nhận quyền sở hữu tƣ nhân, nhƣng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…) Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tƣ nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nhƣ vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tƣ giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia
2.4.2 Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam
Việt Nam có tổng diện tích tự nhiên là 33.123.077 ha, trong đó đất nông nghiệp là 27.302.206 ha (chiếm 81.04 % tổng diện tích tự nhiên) Diện tích đất bình quân trên đầu người ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới Ngày nay với áp lực về dân số và tốc độ đô thị hóa kèm theo là những quá trình xói mòn, rửa trôi bạc màu do mất rừng, mƣa lớn, canh tác không hợp lý, chăn thả quá mức, quá trình chua hóa, mặn hóa, hoang mạc hóa, cát bay, đá lộ đầu, mất cân bằng dinh dƣỡng… cùng với chế độ chăm bón chƣa phù hợp, tỷ lệ bón phân N : P : K trên thế giới là
100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100: 29:7 thiếu lân và kali nghiêm trọng dẫn đến diện tích đất đai nước ta nói chung ngày càng giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp Tính theo bình quân đầu người thì diện tích đất tự nhiên giảm 26,7%, đất nông nghiệp giảm 21,5% Vì vậy, để đảm bảo an ninh lương thực, thực phẩm trong khi diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm đang là một áp lực rất lớn Do đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất nông nghiệp càng trở nên quan trọng đối với nước ta
Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình phát triển chung Trong những năm gần đây đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 1987 thì tình hình quản lý về đất đai đã đƣợc cải thiện Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài Theo tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nông hộ đã đƣợc khôi phục và phát triển Các hộ nông dân đã đƣợc giao ruộng đất để sử dụng lâu dài, khuyến khích kinh tế tƣ nhân trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 đƣợc soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trong quá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công lại lao động trong nông thôn; chính sách tài chính đối với đất đai chƣa rõ nét, đặc biệt là giá đất; chƣa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong những chính sách cũ vv…
Nhƣ vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương Tuy nhiên, đất nông nghiệp đã giao cho nông dân sử dụng lâu dài nhưng công tác quản lý chƣa đƣợc chặt chẽ
Sau giai đoạn đổi mới (từ năm 1986 – 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chƣa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời đã khắc phục đƣợc những hạn chế của Luật Đất đai 1987 và trên cơ sở của Hiến pháp 1992 thì ngày 14 tháng 7 năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 đã đƣợc Quốc hội khóa IX thông qua
Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng và hoàn thiện hơn
Trong quá trình chúng ta thực hiện Luật Đất đai 1993 đã đạt đƣợc khá nhiều thành tựu đáng kể nhƣng cùng với sự phát triển thì một số nội dung của Luật cần Ngày được thay đổi và bổ sung thêm để đáp ứng kịp thời nhu cầu của đất nước đặt ra 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai mới – Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 Và trong số các nội dung đổi mới mà Luật đề cập có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nói riêng Nhƣ vậy, Đảng và Nhà nước đã quan tâm tới việc sử dụng đất đúng theo mục đích cũng như hạn chế việc tự ý chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Và cho đến nay chúng ta đang thực hiện theo Luật Đất đai 2013 cùng với những văn bản dưới Luật để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách tốt nhất