Mẫu Luận văn tốt nghiệp Mua bán Nhà ở xã hội

CHÚ Ý: LUẬN VĂN CHỈ MANG TÍNH CHẤT THAM KHẢO, KHÔNG SỬ DỤNG 100% VÀO MỤC ĐÍCH VIẾT LUẬN VĂN. MỌI SAI SÓT CHÚNG TÔI KHÔNG CHỊU TRÁCH NHIỆM -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong cuộc sống của chúng ta, để sở hữu một ngôi nhà là một mơ ước củabất kỳ ai Bởi vì, nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu sinh hoạthằng ngày của mỗi gia đình, cá nhân Đồng thời, đây cũng là yếu tố phản ánh sựphát triển kinh tế, xã hội của đất nước Cùng với sự tăng trưởng về dân số ở nước

ta thì nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng, đặc biệt là ở các thành phố, cáckhu đô thị lớn So với nhiều năm trước đây thì nhu cầu về nhà ở ngày càng đượcnâng lên cả về chất lượng và các điều kiện kèm theo

Là một nước đang phát triển với dân số đông, cho nên Việt Nam là mộttrong những nước phải đối mặt với nhiều thách thức to lớn nhằm đáp ứng nhu cầunhà ở cho người dân Trong những năm gần đây, ngày càng nhiều hộ gia đình, cánhân không đủ tiền mua nhà dù là căn nhà nhỏ nhất Đối với nhiều gia đình nghèo,người có hoàn cảnh khó khăn thì nhà ở là thứ xa xỉ Cho nên, việc chăm lo giảiquyết nhà ở cho Nhân dân luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và xác định lànhiệm vụ trong tâm để phát triển kinh tế - xã hội Trong đó chú trọng đẩy mạnhphát triển kinh tế - xã hội Trong đó, chú trọng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đểgiải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhất là người cócông với cách mạng, người nghèo khu vực nông thôn,…

Qua nhiều năm khai thác, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã đạt đượcnhiều kết quả tích cực, khẳng định chủ trương đúng đắn về vấn đề an sinh xã hội,nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân Cụ thể đã tạo được số lượnglớn nhà ở cung cấp ra thị trường, hình thành một thị trường kinh doanh nhà ở xãhội lành mạnh Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi thì trong quá trình triển khaithực hiện đã phát hiện một số tổ chức, cá nhân lợi dụng những kẻ hở của quy địnhpháp luật về nhà ở xã hội để trục lợi cá nhân, làm ảnh hưởng đến ngân sách Nhànước, quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ đầu tư, hội gia đình cá nhân tham giatrong giao dịch nhà ở xã hội

Để thị trường nhà ở xã hội phát triển một cách lành mạnh và công bằng, hạnchế tình trạng bất bình đẳng đối với người mua, đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngườidân, thì việc đặt ra một khung pháp lý đối với giao dịch mua bán nhà ở xã hội làmột nhu cầu hết sức cần thiết Cũng vì các lý do đó, những quy định pháp luật vềmua bán nhà ở xã hội đã ra đời

Với mong muốn tìm hiểu một cách cụ thể và có hệ thống các quy định củapháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở xã hội Vì vậy, người viết lựa chọn đề tài

“Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội” để làm đề tài nghiên cứu của mình Qua đó

trên cơ sở phát hiện những bất cập để đề xuất những giải pháp hiệu quả phù hợpvới quy định pháp luật và tình hình thực tế

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung và các quy định củapháp luật hiện hành về mua bán nhà ở xã hội, người viết sẽ làm rõ các khái niệm,đặc điểm cũng như các nguyên tắc giao kết, thực hiện mua bán và các vấn đề liênquan đến mua bán nhà ở xã hội một cách thấu đáo và cặn kẽ Ngoài ra, người viếtcòn nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở xãhội, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp Phân tích, đánhgiá và chỉ ra các rủi ro có thể xảy ra cho người tham gia mua bán nhà ở xã hội Qua

đó, đưa ra những điểm đạt và chưa đạt được, cũng như những điểm hợp lý haychưa hợp lý trong các quy định của pháp luật và trong phạm vi khả năng của bảnthân, người viết đưa ra những đề xuất, giải pháp nhằm khắc phục và thúc đẩy pháttriển hoạt động mua bán nhà ở xã hội một cách hoàn thiện và phổ biến hơn

3 Phạm vi nghiên cứu

Trong luận văn này người viết chủ yếu nghiên cứu các quy định của phápluật về mua bán nhà ở xã hội Trong đó, tập trung nghiên cứu tìm hiểu các quyđịnh pháp luật của Nhà nước về mua bán nhà ở xã hội chủ yếu ở hai giai đoạn:Giai đoạn từ chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người được phép mua nhà ở xã hộiđầu tiên và giai đoạn từ người mua đầu tiên bán chính căn nhà đó cho người mua

kế tiếp Với nội dung nghiên cứu trên, người viết sẽ nghiên cứu trong khuôn khổcác quy định của pháp luật hiện hành như: Pháp luật về Nhà ở và một số Luật,Nghị định của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, các văn bản hướngdẫn thi hành Ngoài ra, người viết còn phân tích các yếu tố ảnh hưởng mua bán nhà

ở xã hội về cả mặt lý luận và thực tiễn

4 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành luận văn, người viết nghiên cứu dựa trên cơ sở vận dụng cácphương pháp khác nhau như phương pháp đối chiếu, phương pháp tổng hợp,phương pháp so sánh, phương pháp phân tích,… và phương pháp phân tích luậtviết để tiến hành đánh giá, phân tích bình luận những quy định của pháp luật vềmua bán nhà ở xã hội

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung củaluận văn gồm 03 chương được trình bày theo trình tự từ cơ sở lý luận đến các quyđịnh của pháp luật có liên quan và sau cùng là thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Cụ thể:

Chương 1: Khái quát chung về mua bán nhà ở xã hội

Trong chương này, người viết sẽ nghiên cứu các quy định chung của phápluật về mua bán nhà ở xã hội từ khái niệm, đặc điểm, cũng như các đối tượng vàđiều kiện để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội Kế đến, phân tích về tìnhhình mua bán nhà ở xã hội, giới thiệu về điều kiện mua bán nhà ở xã hội, đặc điểm

và vai trò của các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội đối với đời sống xãhội Sau cùng, trên cơ sở các quy định có liên quan và kiến thức thực tiễn, ngườiviết tóm lược các quy định điều chỉnh về điều kiện mua bán nhà ở xã hội trong thờigian qua Qua đó, làm nền tảng lý luận để thực hiện chương 2.

Chương 2: Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

Trên cơ sở các quy định của pháp luật, người viết sẽ nghiên cứu, phân tích

và làm rõ những vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở xã hội Phân tích, đánh giánhững điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định của pháp luật trong điều kiệnmua bán nhà ở xã hội, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán nhà

ở Từ đó, làm cơ sở để so sánh, đôi chiếu giữa lý luận và thực tiễn, tìm ra hướnggiải quyết, hoàn thiện cho vấn đề nghiên cứu để thực hiện chương 3

Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về mua

bán nhà ở xã hội.

Nội dung chính của chương là phân tích, đánh giá và chỉ ra những thuận lợi

và khó khăn của quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cũng như trong thực

tế khi áp dụng pháp luật vào giao dịch mua bán nhà ở xã hội Qua đó, người viết đềxuất một số giải pháp để áp dụng đối với điều kiện mua bán nhà ở xã hội nhằmgiúp cho các đối tượng thuộc diện được mua bán nhà ở xã hội tham gia vào giaodịch mua bán nhà ở xã hội một cách dễ dàng, phát huy hiệu quả mục tiêu chínhsách về nhà ở xã hội mà Đảng và Nhà nước đã đề ra

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Lý luận chung về nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm và phân loại về nhà ở

1.1.1.1 Khái niệm nhà ở

Từ xa xưa, loài người đã biết sử dụng những hang động trong núi để trú thânnhằm chống lại những bất lợi của thiên nhiên, như: mưa, nắng, bão, gió, thú dữ,…Tuy không có tên gọi chính thức nhưng đó cũng được xem là những ngôi nhà đầutiên trong lịch sử loài người Từ mục đích ban đầu là để trú ẩn, dần dần nhà ở trởthành một phần quan trọng trong đời sống con người, tạo điều kiện cho con người

có nơi trú ngụ, nghỉ ngơi, sinh con,… tiến tới ổn định kinh tế, sản xuất phát triển.Theo thời gian, đời sống xã hội ngày càng phát triển, tiến bộ và văn minh thì nhucầu về nhà ở ngày càng trở nên thiết yếu và cần thiết Hơn thế nửa, nhà ở khôngchỉ đơn thuần và một kiến trúc thông thường đảm bảo nhu cầu của con người màcòn biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia Vì những lẻ

đó mà bất kỳ quốc gia nào trên thế giới cũng đều quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhàở

Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh củanhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía cạnh khácnhau Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại bất động sản và là đối tượngcủa một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, chothuê nhà ở, thế chấp nhà ở,… Còn theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu

là một loại công trình xây dựng, đó là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao độngcủa con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định

vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặtnước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng baogồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và pháttriển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác

Ngoài ra, theo quy định về pháp luật nhà ở thì nhà ở được hiểu là công trìnhxây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Từ khái niệm này có thể rút ra được một số vấn đề như sau:

Một là, mục đích chính của “nhà ở” là nhằm “để ở” và phục vụ nhu cầu sinh

hoạt hằng ngày của hộ gia đình, cá nhân1

Hai là, tuy là công trình xây dựng với kiến trúc là nhà ở nhưng chỉ khi nào

chủ thể sử dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích chính là ở, phục vụnhu cầu sinh hoạt hằng ngày của chính chủ sử dụng đó thì công trình xây dựng nàymới thỏa điều kiện là nhà ở Tùy vào từng trường hợp, mục đích xây dựng và mụcđích sử dụng là một, cũng có trường hợp, mục đích xây dựng và mục đích sử dụng

1 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

hoàn toàn khác nhau Trường hợp chủ đầu tư nhà ở thương mại xây dựng nhà đểbán cho hộ gia đình, cá nhân thì mục đích xây dựng ở đây là nhằm thu lợi nhuận.Tuy nhiên thì mục đích sử dụng là nhằm để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằngngày thì vẫn thỏa mãn điều kiện để gọi là nhà ở.

1.1.1.2 Phân loại nhà ở

Dựa vào các căn cứ khác nhau thì nhà ở sẽ được phân loại như sau:

Thứ nhất, căn cứ vào tính chất giao dịch về nhà ở thì nhà ở được phân thành

nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở phục vụ tái định cư

Thứ hai, căn cứ vào kết cấu công trình và hình thức sở hữu thì nhà ở được

phân thành nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư

Thứ ba, căn cứ vào mức độ hoàn thiện của công trình thì nhà ở được phân

thành nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai

Còn đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản thì phân chia nhà ở thành:Nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trongtương lai

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội

1.1.2.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Trên thế giới, khái niệm nhà ở xã hội xuất hiện khá sớm, từ các nước Anh,

Mỹ, Canada và những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác nhau nhưNhật Bản, Hàn Quốc Với sự xuất hiện của nhà ở xã hội, rất nhiều quốc gia đãthành công trong việc góp phần giải quyết nhu cầu của đại đa số bộ phận ngườidân về nhà ở, đặc biệt là đối với những người dân không có thu nhập hoặc thunhập thấp, những người không thể nào hoặc không bao giờ tự mình kiếm được chỗ

ở cho bản thân và gia đình Mỗi nước tuy sẽ có một mô hình nhà ở khác nhaunhưng đều có điểm chung là những ưu đã về đất, về tài chính và thuế đễ những đốitượng trên có thể có được nhà ở với giá rẻ

Có lẽ khi nghe đến cụm từ nhà ở xã hội một số người còn rất lạ lẫm có thể

lầm tưởng đến các dự án chất lượng thấp, xây dựng tạm bợ để giải quyết chỗ ở chomột số bộ phận người dân chưa có nhà trong chính sách được hưởng ưu đãi giốngnhư các dự án tái định cư Có thể ý nghĩ này là đúng với dự án trước đây, nhưng từnăm 2013 trở lại đây thì đã có những quy định rõ ràng về nhà ở xã hội theo Nghịquyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sảnxuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu; Nghị định số 188/2013/NĐ-

CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thì ýnghĩ này đã không còn chính xác nữa

Vậy nhà ở xã hội là gì? Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của

cơ quan Nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhàđược sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựngvới mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội

như công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp,… vàđược cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn so với thị trường2.

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổchức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượngđược quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thờigian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quychế do Nhà nước quy định Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn

Có thể thấy nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sáchphát triển kinh tế - xã hội mà còn là một chính sách xã hội của Nhà nước Pháttriển nhà ở xã hội hiện và đang là một nội dung được Nhà nước đặc biệt quan tâmnhằm thực hiện “quyền có nhà ở” của mỗi người dân mà Hiếp pháp nước ta đã quyđịnh Khái niệm nhà ở xã hội qua các năm ít nhiều có đôi phần thay đổi, tuy nhiênnhững thay đổi đó chủ yếu xoay quanh việc bổ sung thêm đối tượng thụ hưởngchính sách về nhà ở xã hội cũng như phương thức và điều kiện được sở hữu loạinhà ở này, còn nội dung quan điểm về khái niệm nhà ở xã hội vẫn không tha đổi

So sánh một số khái niệm nhà ở xã hội với một số khái niệm của các loại

nhà ở khác cùng được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014, thấy rằng: Nhà ở

thương mại là nhà được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường; Nhà công vụ là nhà được dùng để các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ; Nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc

diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ổ theo quy định

của pháp luật Trong khi đó Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho các đối tượng

được hưởng chính sách xã hội như đối tượng có công với cách mạng, đối tượng thunhập thấp (không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên), đối tượng không có nhà

ở, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của phápluật Ngoài ra, Nhà nước còn có những ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, được vayvốn và mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi,… Chủ thể cung cấp nhà ở xã hội có thể làNhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp hoặc hộ gia đình, cá nhân nhưng đều chịu sựquản lý của Chính phủ Chính phủ đừng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật

tự, vệ sinh môi trường và cũng tránh trường hợp bị lợi dụng

1.1.2.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội

Thứ nhất, đặc điểm về hình thức nhà ở xã hội Hình thức nhà ở xã hội được

quy định cụ thể như sau:

Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo

2 Thin Bui “Định nghĩa về nhà ở xã hội là gì?”, nhà ở xã hội Hồ Chí Minh,

https://www.nhaoxahoihcm.vn/2014/06/noxh-la-gi.html [Truy cập ngày 16/4/2021]

hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xâydựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua3.

Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định4

Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất

ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định5

Thứ hai, về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Luật Nhà ở

năm 2014 đã đặt ra các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất chi tiết như sau:6

- Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xâydựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phêduyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dâncùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu

tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê

- Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự

án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều nàythì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để chothuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội đểcho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở

xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩmquyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuêmua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở

Thứ ba, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Theo quy định tại

Điều 55 Luật Nhà ở năm 2014:

- Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xâydựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêuchuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

- Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theokiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở

xã hội

3 Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014.

4 Khoản 1 Điều 58 và Điều 59 Luật Nhà ở năm 2014.

5 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014.

6 Điều 54 Luật Nhà ở năm 2014.

Theo Quy định tại Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì:

a) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế,xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩndiện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợpvới quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu

tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyềnban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đượcđiều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10%

so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xâydựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở

xã hội trong dự án

b) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tíchđất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất khôngvượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủtịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tạicác đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo

và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

c) Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xâydựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tốithiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụthể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà

ở xã hội riêng lẻ

Theo Khoản 1 Điều 3 và Khoản 1 và 2 Điều 4 của Thông tư số BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở

20/2016/TT-xã hội Cụ thể như sau:

Tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở7:

Mỗi phòng ở của nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng đểbán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theoquy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây: Diện tích

sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2; chiều rộng thông thủy không dưới2,40m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,70m

7 Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở năm 2014.

Tiêu chuẩn tối thiểu đối với căn hộ, căn nhà :

- Mỗi căn hộ, căn nhà xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng

để bán, cho thuê, cho thuê mua phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theoquy định của pháp luật về xây dựng và các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

+ Đối với căn hộ nhà chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn của căn hộ khép kíntheo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở, có diện tích sửdụng tối thiểu là 25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh)

+ Đối với căn nhà (không phải căn hộ nhà chung cư) phải đáp ứng tiêuchuẩn về phòng ở quy định tại Điều 3 Thông tư này và phải được xây dựng khépkín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng), có diện tích sử dụng tối thiểu là25m2 (bao gồm cả khu vệ sinh); đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xâydựng từ cấp 4 trở lên theo pháp luật về xây dựng

+ Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nướcphải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành.Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơquan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận9

Thứ tư, đối với đất để xây dựng nhà ở xã hội Trên cơ sở đã phân tích về đặc

điểm của nhà ở thì nhà ở xã hội là một công trình xây dựng được tạo ra bởi sức laođộng của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lặp đặt của công trình và đặc biệthơn là phải được liên kết định vị với đất Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đainăm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, côngtrình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểmcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất” Các quy định pháp luật trên được đưa ra nhằm chứng minh mối liên

hệ mật thiết giữa đất và nhà, chính vì thế khi kể về đặc điểm của nhà ở xã hội thìđất đai là một yếu tố không thể bỏ qua Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạchxây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đàotạo, Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định

rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội10 Diện tích đất và các thông tin về khuvực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trênCổng thông tin điện tử của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấptình11

Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm12:

8 Điều 4 Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở năm 2014.

9 Khoản 2 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

10 Khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.

11 Khoản 2 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.

12 Khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014.

- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê, mua bán;

- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

- Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu

tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 LuậtNhà ở năm 2014;

- Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở

xã hội

Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạchxây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo thì Ủy ban Nhân dân có thẩmquyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựngnhà ở xã hội Theo quy định tại Khoản 4 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quỹ đất phát triểnnhà ở xã hội được xác định theo các nguyên tắc sau:

- Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 trong quá trình lập, thẩmđịnh và phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạchxây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, Ủy banNhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là Ủy ban Nhân dân cấptỉnh) có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn để bố trí quỹ đấtdành cho phát triển nhà ở xã hội; chỉ đạo cơ quan chức năng xác định cụ thể vị trí,địa điểm, quy mô diện tích đất của từng dự án xây dựng nhà ở xã hội đồng bộ về

hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phát triển nhà ở xã hội

Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở

xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban Nhândân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đấtđai và pháp luật về nhà ở

Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm phù hợp với quyhoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cưnông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ đúng Giấy phépxây dựng trong trường hợp phải có giấy phép do cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncấp theo quy định của pháp luật về xây dựng

Về chuyển mục đích sử dụng đất vườn liền kề, đất nông nghiệp khác để pháttriển nhà ở xã hội đối với tổ chức do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định; đối với

hộ gia đình, cá nhân do Ủy ban Nhân dân cấp huyện quyết định

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hộiđối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị thì:

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đôthị, không phân biệt quy mô diện tích (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theohình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh –

chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từloại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiếthoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệthống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đôthị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừtrường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằngnguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tưxây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnhnơi có dự án)

- Trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đôthị các quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lụa chọn hình thứchoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 5Nghị định 100/2015/NĐ-CP hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trịquỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tạithời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội hoặc nộp tiền tương đương giátrị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm

bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trênphạm vi địa bàn

- Đối với trường hợp bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội khôngphù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất20% để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định100/2015/NĐ-CP thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủxem xét, chấp thuận

- Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đãlựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định ngày có hiệu lực thi hành, nhưngchưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghịđịnh này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật đểgiao cho chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án đó có trách nhiệm tổ chức lập, điềuchỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quyđịnh tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP

- Trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hộibằng vốn ngân sách Nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự

án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạtầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khibàn giao quỹ đất này cho Nhà nước

- Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước thì chủđầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu

tư phải nộp ngân sách Nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt

bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợppháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất20% phải bàn giao Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) đượctính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư.

- Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo dự ánbằng nguồn vốn ngân sách Trung ương thì việc bố trí quỹ đất thực hiện theo quyđịnh như sau: Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn vốn ngânsách Trung ương từ 50% tổng mức đầu tư của dự án trở lên thì Ủy ban Nhân dâncấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét,quyết định việc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án; Đối với dự án xâydựng nhà ở xã hội được bố trí nguồn ngân sách Trung ương dưới 50% tổng mứcđầu tư của dự án thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, quyết địnhviệc lựa chọn quỹ đất để triển khai thực hiện dự án

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 củaChính phủ về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp nhưsau:

- Trường hợp khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành thì Ban quản

lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khucông nghiệp có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệthống hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việctại khu công nghiệp đó theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệtchuyển giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn theo quyđịnh tại Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đảm nhận việc triển khai thực hiện dự

án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khunhà ở xã hội được phân bổ một phần hoặc toàn bộ vào giá thành kinh doanh hạtầng khu công nghiệp đó

- Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng

đủ nhà ở cho công nhân, người lao động thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có tráchnhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch để bổ sungquỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọntheo quy định tại Điều 8 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đảm nhận việc triển khaithực hiện dự án Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn tiền

sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương

- Đối với các khu công nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệpthì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức điều chỉnh quy hoạch xâydựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩmquyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc điều chỉnh một

phần diện tích đất của khu công nghiệp đó để xây dựng nhà ở xã hội phục vụ côngnhân, người lao động tại khu công nghiệp.

- Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để xây dựng nhà ở xãhội phục vụ công nhân, người lao động tại khu công nghiệp thực hiện theo quyđịnh của pháp luật về đất đai

1.1.3 Đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.

Cùng với sự xuất hiện về định nghĩa nhà ở xã hội, các nhóm đối tượng cụthể được hưởng chính sách nhà ở xã hội đã được xác định trong Luật Nhà ở năm

2005 bao gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệpthuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khucông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy địnhcủa Chính phủ Các đối tượng này phải là người có thu nhập thấp và thuộc mộttrong các trường hợp có khó khăn về nhà Đây là nhóm đối tượng hẹp, vốn lànhững người nằm trong nhóm được ưu tiên trong việc tiếp cận nhà ở công trongthời gian trước Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2005 chưa hề đề cập đến điều kiện kinh

tế cho từng nhóm đối tượng nêu trên, mà chỉ tập trung về điều kiện nơi ở hiện tạicủa họ như chưa có nhà ở hoặc diện tích ở bình quân đầu người thập hơn so vớimức nhất định, chất lượng kém của nhà ở Chính vì vậy, sau văn bản Luật Nhà ởnăm 2005 đã có các văn bản quy phạm pháp luật ra đời nhằm hướng dẫn, điềuchỉnh các vấn đề về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.Các quy định được xây dựng theo hướng mở rộng các đối tượng được mua, thuê,thuê mua nhà ở xã hội cũng như quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chínhsách cho các đối tượng Một số thay đổi về đối tượng và điều kiện được hưởngchính sách về nhà ở xã hội thông qua bảng sau:

Luật Nhà ở

năm 2014

Theo quy định tại Điều 49 LuậtNhà ở năm 2014 thì đối tượngđược hưởng chính sách nhà ở

+ Hộ gia đình tại khu vực nôngthôn thuộc vùng thường xuyên

bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biếnđổi khí hậu;

+ Người thu nhập thấp, hộnghèo, cận nghèo tại khu vực

đô thị;

+ Người lao động đang làmviệc tại các doanh nghiệp trong

và ngoài khu công nghiệp;

+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ,

hạ sĩ quan chuyên môn kỹthuật, quân nhân chuyênnghiệp, công nhân trong cơquan, đơn vị thuộc công annhân dân và quân đội nhân dân;

+ Cán bộ, công chức, viên chứctheo quy định của pháp luật vềcán bộ, công chức, viên chức

+ Các đối tượng đã trả lại nhàcông vụ theo quy định;

+ Học sinh, sinh viên các họcviện, trường đại học, cao đẳng,dạy nghề; học sinh trường dântộc nội trú công lập được sửdụng nhà ở trong thời gian họctập;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc

Các đối tượng chỉ được hưởngchính sách nhà ở xã hội khi đápứng các điều kiện sau13:

+ Chưa có nhà ở thuộc sở hữucủa mình, chưa được mua, thuêhoặc thuê mua nhà ở xã hội,chưa được hưởng chính sách hỗtrợ nhà ở, đất ở dưới mọi hìnhthức tại nơi sinh sống, học tậphoặc có nhà ở thuộc sở hữu củamình nhưng diện tích nhà bìnhquân đầu người trong hộ giađình thấp hơn mức diện tíchnhà ở tối thiểu do Chính phủquy định theo từng thời kỳ vàtừng khu vực;

+ Phải đăng ký thường trú tạitỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương nơi có nhà ở xãhội; trường hợp không có đăng

ký thường trú thì phải có đăng

ký tạm trú từ 01 năm trở lên tạitỉnh, thành phố này, trừ họcsinh, sinh viên các học viêntrường đại học, cao đẳng, dạynghề; học sinh trường dân tộcnội trú công lập được sử dụngnhà ở trong thời gian học tập;+ Đối với đối tượng người thunhập thấp, hộ nghèo, cận nghèotại khu vực đô thị; người laođộng đang làm việc tại cácdoanh nghiệp trong và ngoàikhu cộng nghiệp; sĩ quan, hạ sĩquan nghiệp vụ, hạ sĩ quanchuyên môn kỹ thuật, quânnhân chuyên nghiệp, công nhântrong cơ quan, đơn vị thuộc

13 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014.

diện bị thu hồi đất và phải giảitỏa, phá dỡ nhà ở theo quy địnhcủa pháp luật mà chưa đượcNhà nước bồi thường bằng nhà

ở, đất ở

công an nhân dân, quân độinhân dân; cán bộ, công chức,viên chức thì phải thuộc diệnkhông phải nộp thuế thu nhậpthường xuyên theo quy địnhcủa pháp luật và thuế thu nhập

cá nhân; trường hợp là hộnghèo, cận nghèo thì phải thuộcdiện nghèo, cận nghèo theo quyđịnh của Thủ tướng Chính phủ.Đối với đối tượng người cócông với cách mạng; các đốitượng đã trả lại nhà ở công vụtheo quy định; học sih, sinhviên; hộ gia đình, cá nhân thuộcdiện bị thu hồi đất và phải giảitỏa, phá dở nhà theo quy địnhcủa pháp luật thì không yêu cầuphải đáp ứng điều kiện thunhập như trên

Luật Nhà ở năm 2014 tiếp tục được xây dựng theo hướng mở rộng đối tượngđược mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội So với Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày20/10/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội LuậtNhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm 03 nhóm đối tượng, bao gồm: Hộ gia đình nghèo

ở khu vực nông thôn; những hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thườngxuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện

bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dở nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thườngbằng nhà ở, đất ở Đây là thay đổi mang tính tích cực, không chỉ tạo cơ hội chonhững người có khó khăn về nhà ở mà còn góp phần hỗ trợ cho công tác giảiphóng mặt bằng; còn đối với những hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì quy địnhtrên đã tạo thêm một cơ hội tiếp cận nhà ở cho các hộ thực sự khó khăn thông quahình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Với việc mở rộng thêm các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà

ở xã hội, các quy định pháp luật về điều kiện để được hưởng chính sách dành chocác đối tượng trên cũng thay đổi theo, thông qua việc bổ sung, chỉnh sửa để làm rõhơn một số điều kiện Trong đó, chỉnh sửa, làm rõ hơn một số điều kiện về nhà ở,như: Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơisinh sống, học tập; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình

quân thấp hơn mức tối thiểu Đồng thời bổ sung nhóm đối tượng bắt buộc khôngthuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên ngoài các đối tượng thu nhập thấp(bao gồm: người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người laođộng đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan,

hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp,công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân, quân đội nhân dân; cán

bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viênchức)

1.2 Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm mua bán nhà ở xã hội

Theo cách hiểu thông thường thì “mua – bán” là “đổi tiền lấy vật”, là mộtphương thức trao đổi tài sản thông qua giá trị tiền tệ Mua – bán nhà ở xã hội làmột loại hàng hóa, cần tuân theo nguyên tắc cơ bản của thị trường, đó là quy luậtcung cầu Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất Do đất đai cố định về

vị trí địa lý và không thể duy chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị địa lý vàcũng không thể duy chuyển được Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà

ở và công trình xây dựng được pháp luật quan niệm là bất động sản Việc mua bánnhà ở chính là một loại hình kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bấtđộng sản nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà vàcông trình xây dựng hay mua bán nhà ở, mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanhbất động sản nói chung Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bấtđộng sản năm 2014 thì: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiệnhoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê,cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bấtđộng sản nhằm mục đích sinh lợi”

Việc mua bán nhà ở xã hội phải được thiết lập bằng hợp đồng, theo quy địnhtại Điều 430 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏathuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua vàbên mua trả tiền cho bên bán” Từ khái niệm có liên quan trên, có thể hiểu mộtcách đơn giản rằng: Mua – bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên Trong đó, bênbán chuyển quyền sở hữu cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Các bêntham gia giao dịch phải có nghĩa vụ thực hiện các quy định pháp luật về mua – bánnhà ở theo đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định

Theo nguyên tắc chung, mua bán nhà ở được thiết lập trên cơ sở tự do vày tỏ

ý chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” giữa các bên mua và bên bán nhà,không ai được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kếthợp đồng với mình hoặc với một chủ thể khác Đồng thời, mua bán nhà ở xã hộicũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, nhất là các quy định về điều kiện và

thủ tục hành chính Trên cơ sở lý luận về hợp đồng, căn cứ quy định của Luật Nhà

ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tác giả đưa ra định nghĩa về mua bán nhà ở xãhội dưới góc độ luật học như sau: Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền

sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuậncủa các bên trong hợp đồng Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đã thựchiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật14

1.2.2 Đặc điểm của mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác, chịu sự điềuchỉnh bởi nhiều luật liên quan nên mua bán nhà ở xã hội có một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở Đây là sản

phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như tổng công tykinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động tronglĩnh vực xây dựng Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở đượcxây dựng hoàn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hoànthiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai

Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận Giao dịch

được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua bán nhà

Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do

con người tạo ra Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thểkinh doanh phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà ở thông qua hai hình thức:Một là, tự mình tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; hai là, mua, thuê nhà ở dongười khác tạo ra, sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận Nhà ở do conngười tự tạo ra, bị mất đi sau một thời hạn sử dụng nhất định Việc sở hữu loại bấtđộng sản này có thể trọn vẹn, tuyệt đối Nhà ở có thể xác định được giá trị thực,định rõ giá cả và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú

và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng, trong khi đó thì đất đai lại không có đặc tínhnày

Về nguyên tắc mua bán nhà ở xã hội: Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở

năm 2014 quy định rằng: trong cùng một thời gian mỗi đối tượng chỉ được muamột nhà ở xã hội; việc ứng tiền trước của người mua nhà được các bên thỏa thuậntrong hợp đồng nhưng không được vượt quá 70% giá trị nhà đến trước khi bàn giaonhà và không được vượt quá 95% giá trị đến trước khi người mua nhà được cấpGiấy chứng nhận đối với nhà ở đó Trong thời hạn 05 năm đầu kể từ thời điểmthanh toán hết tiền mua nhà, bên mua chỉ được bán lại nhà cho đơn vị quản lý nhà

ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bántối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán Sau 05năm kể từ ngày thanh toán tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận thì bên

14 Ths Nguyễn Bá Thuận: “Bàn về khái niệm mua bán nhà ở xã hội”, tạp chí công thương,

http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-khai-niem-mua-ban-nha-o-xa-hoi-50187.htm

mua mới được tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thông thương nhưng phảinộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định Đối với hộ gia đình, cánhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lạinhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanhtoán hết tiền và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất vàthuế thu nhập cá nhân.

Nhà ở xã hội có giá tương đối rẻ so với các loại nhà ở khác vì nhà ở xã hội làmột trong những chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho những đối tượng đượchưởng chính sách về mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà Đối vớicác dự án xây dựng nhà ở xã hội ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước, chủ đầu tưxây dựng sẽ được nhiều ưu đãi, như: Tiền sử dụng đất; thuế thu nhập; được vayvốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội hay các tổ chức tín dụng tại Việt Nam;được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ kinh phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹthuật,… Cũng chính vì thế, cùng với những chính sách ưu đãi, Nhà nước đã banhành kèm theo những quy định ràng buộc trong mua – bán đối với loại nhà ở này

Chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người mua đầu tiên: Theo Khoản 1 Điều

21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về pháttriển và quản lý nhà ở xã hội thì giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác địnhtrên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếucó) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầutư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà

ở vào giá bán nhà ở xã hội

Người mua đầu tiên bán lại nhà ở xã hội cho người mua kế tiếp: Theo

Khoản 4 và Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 thì giá bán nhà ở xã hội trongtrường hợp này sẽ có sự chênh lệch tùy vào đối tượng người mua, cụ thể như sau:Nếu bên mua là đơn vị quản lý của nhà ở xã hội thì dùng giá bán tối đa bằng giábán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; nếu là đối tượng thuộcdiện được mua nhà ở xã hội thì bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùngloại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; nếu bên mua không phải là một trong hai đốitượng trên thì giá bán nhà ở xã hội sẽ do các bên tự thỏa thuận

Về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi thực hiện hoạt động mua bán nhà: Mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội là hỗ trợ người nghèo, người thu nhập

thấp, đối tượng cán bộ, công chức, người có công với cách mạng,… Cho nên, đốivới các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khôngbằng nguồn vốn quy định thì được miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế thu nhậpdoanh nghiệp Trường hợp nhà ở xã hội đủ điều kiện bán lại, nếu bán lại cho đơn

vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng khác cũng thuộc diện được mua nhà

ở xã hội theo quy định thì Nhà nước không phải điều tiết lại tiền sử dụng đất cũngnhư không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Còn đối với trường hợp còn nhu cầu sở hữu mà bán lại nhà ở xã hội đó theo

cơ chế thị trường cho các đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách hỗtrợ nhà ở xã hội thì Nhà nước cần phải điều tiết lại tiền sử dụng đất Theo đó, nếubán lại căn hộ nhà chung cư thì phải nộp lại 50% giá trị tiền sử dụng đất; trườnghợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theogiá Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở15

Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội: Việc mua bán nhà ở xã hội phải

tuân theo quy định pháp luật về trình tự thủ tục tại Điều 20 Nghị định100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản

lý nhà ở xã hội Cụ thể, đối với dự án xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sáchthì sau khi khởi công chủ đầu tư cung cấp thông tin liên quan đến dự án để công bốcông khai tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng; khi thực hiện việc bán phảibáo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ bán và thời điểm bán để công khai thôngtin tối thiểu 30 ngày kể từ ngày bắt đầu nhận hồ sơ; sau khi tập hợp đủ hồ sơ, chủđầu tư có trách nhiệm xét duyệt từng hồ sơ, đối chiếu với các quy định về điều kiện

và đối tượng nhằm lựa chọn ra người mua; sau đó lập danh sách gửi Sở Xây dựng

để kiểm tra, đồng thời công bố danh sách tại trụ sở làm việc hoặc sàn giao dịch bấtđộng sản và trang thông tin điện tử về nhà ở xã hội của chủ đầu tư (nếu có).Trường hợp, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì trình tự, thủ tục cũng gầntương đối với trình tự thủ tục như trên, tuy nhiên thay vì gửi báo cáo và danh sáchcho Sở Xây dựng, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm gửi đến Ủyban Nhân dân cấp xã, sau đó Ủy ban Nhân dân cấp xã có trách nhiệm sao hồ sơđăng ký và danh sách đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội gửi Sở Xâydựng để kiểm tra, loại trừ trường hợp đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hộiđược hỗ trợ nhiều lần

Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội thì trình tự thủ tục được thực hiệnnhư bán nhà ở giữa cá nhân và cá nhân, nhưng bên bán phải nộp lại tiền sử dụngđất và nộp thuế thu nhập cá nhân cho Nhà nước quy định16; Trường hợp bán lại chocác đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thì trình tự, thủ tụcbán lại nhà này được thực hiện như bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, nhưng bênmua phải có đầy đủ giấy tờ xác nhận về đối tượng và thực trạng nhà ở thuộc diệnđược hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ và phảiđược Sở Xây dựng xác nhận về đối tượng mua nhà chưa được hưởng chính sách hỗtrợ nhà ở xã hội

Mọi trường hợp mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định pháp luật thìhợp đồng mua bán không có giá trị pháp lý, bên mua phải bàn giao nhà cho đơn vịquản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban Nhân dân

15 Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

16 Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở, việc xử lý tiền muanhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự17.

1.3 Nội dung quy định và vai trò của pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội

1.3.1 Nội dung quy định của pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội

Nhà ở là một trong những loại tài sản có giá trị rất lớn, cho nên trước khitham gia vào các giao dịch đối với nhà ở các bên cần phải tìm hiểu về những điềukiện của giao dịch này

Đối với đối tượng của giao dịch, cụ thể là nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Đã có hồ sơ dự

án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấyphép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; đã hoàn thành việc xâydựng xong phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống cơ

sở hạ tầng; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà này, trừtrường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; đã có văn bảnthông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện đượcbán18

Điều kiện mua bán nhà ở xã hội có sẵn: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng

hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xâydựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thếchấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trườnghợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý; Đã có văn bản thôngbáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, chothuê, cho thuê mua19

Đối với các chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

Đối với bên bán: Khác với hình thức thuê nhà ở xã hội, bên bán nhà ở xã hội

được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở cósẵn nhưng chỉ sau khi đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý cho cấp tỉnh vềviệc nhà ở đủ điều kiện được bán

Đối với bên mua: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ đặc biệt của Nhà nước

do vậy bên mua nhà ở xã hội phải là các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xãhội được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 Các đối tượng này còn phảiđáp ứng thêm một số điều kiện riêng về mua bán nhà ở xã hội như điều kiện về nhà

ở, thu nhấp và điều kiện về cư trú theo quy định tại Khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ởnăm 2014 như sau:

17 Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

18 Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

19 Khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014.

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê muanhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thứctại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tíchnhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu

do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi cónhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú

từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này;

Đối với đối tượng là người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực

đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu côngnghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhânchuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quânđội nhân dân; cán bộ, công chức, viên chức thì phải thuộc diện không phải nộpthuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quyđịnh của Thủ tướng Chính phủ Đối với người có công với cách mạng; hộ gia đình,

cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định củapháp luật thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập như trên

Trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội sau khi đã thanh toánhết tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán lại thì căn cứ theo Khoản 5 Điều 19 Nghịđịnh 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán lại nhà ở xã hộitheo 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.

Thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm người mua đã trả hết tiền mua nhà

ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:

Một là, bán cho chính đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó;

Hai là, bán cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Nếu là đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ thì phải đáp ứng các điều kiệnđược mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở Giá bán nhà ở xã hộitrong trường hợp này do Nhà nước quy định Cụ thể, nếu bán cho đơn vị quản lýthì bán với giá bằng giá bán tối đa của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm,địa điểm bán; trường hợp đơn vị quản lý không mua với mức giá đó, người mua,thuê mua nhà ở xã hội được bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xãhội nhưng chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thờiđiểm, địa điểm và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 2: Sau 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà.

Sau thời hạn 05 năm, kể từ khi bên mua thanh toán hết tiền mua, thuê muanhà ở xã hội và được cấp giấy chứng nhận thì người mua, thuê mua nhà ở xã hộiđược bán theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu.

Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua chính sách về nhà ở xãhội thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địađiểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

1.3.2 Vai trò của nhà ở xã hội.

Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội là cơ sở để xác định đối tượng được Nhà nước hỗ trợ chính sách về nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội là một chính sách có ý nghĩa xã hội rất lớn của Nhà nước vớimục đích là cung cấp những căn nhà giá rẻ hơn so với thị trường cho các hộ giađình, cá nhân Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể mua được nhà ở xã hội, chỉnhững đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 đáp ứng cácđiều kiện về nhà ở, thu nhập, cư trú mới được hỗ trợ giải quyết mua bán nhà ở xãhội Đây được xem như là một chính sách an sinh xã hội mà Nhà nước dùng để hỗtrợ các đối tượng có thu nhập thấp, nhữn đối tượng có khó khăn về điều kiện sống

và chỗ ở Các quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội có ý nghĩa vô cùng quantrọng, làm cơ sở trong việc xác định cụ thể các đối tượng được hưởng các chínhsách ưu đãi và hỗ trợ của Nhà nước, nhằm đảm bảo chính sách về nhà ở xã hộiđược thực hiện đúng đắn, tạo điều kiện cho các đối tượng có thể có nhà ở, để antâm lao động sản xuất, phát triển kinh tế và đảm bảo chất lượng cuộc sống

Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội là công cụ thực hiện vai trò trong quản

lý xã hội.

Giống như các quy định pháp luật thông thường khác, đặt trong mối quan hệgiữa Nhà nước và pháp luật thì Nhà nước chính là chủ thể quản lý xã hội, còn quyđịnh chính là công cụ để Nhà nước thực thi pháp luật, thực hiện vai trò quản lý xãhội của mình Các quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội giúp Nhànước triển khai những chủ trương, chính sách một cách nhanh nhất, đồng bộ vàthực hiện hiệu quả mục tiêu quản lý xã hội, nhất là trong lĩnh vực nhà ở Cũng nhờcác quy định pháp luật, Nhà nước có cơ sở để thực thi pháp luật; phát huy vai trò,quyền lực của mình, đồng thời tạo sự bình đẳng, công bằng, bảo vệ quyền lợi chongười dân

Điều kiện về mua bán nhà ở xã hội, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch

Việc đặt ra các quy định pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội còn làmột hàng rào pháp lý nhằm bảo vệ các bên tham gia trong giao dịch về nhà ở xãhội, đặc biệt khi đối tượng của giao dịch lại là một loại tài sản có giá trị lớn Vìthực tế nếu mua bán nhà ở xã hội mà không đáp ứng các yêu cầu cơ bản về nhà ở

sẽ tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua Theo quy định của pháp luật về việc mua

bán nhà ở xã hội yêu cầu phải theo đúng trình tự, thủ tục để hạn chế trường hợp cótranh chấp xảy ra, trường hợp không may có tranh chấp thì pháp luật cũng có cơ sở

để bảo vệ quyền lợi công bằng cho người dân

Các quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về mua bán nhà ở.

Do đặc tính xã hội sâu sắc của loại hình nhà ở này nên việc thiếu sót các quyđịnh pháp luật về điều kiện mua bán nhà ở xã hội sẽ tạo nên khoảng trống pháp lýnếu không được bù đắp kịp thời Việc xây dựng khung pháp lý về điều kiện muabán nhà ở, ngoài bài ý nghĩa xã hội còn mang đến ý nghĩa bổ sung hoàn thiện choquy định của pháp luật Quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội tạo cơ sởpháp lý quan trọng để những giao dịch của các bên đối với loại hình nhà ở này cóthể thực hiện được thuận lợi, qua đó giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đồngthời cũng tạo được một phần nhỏ nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Có thể nóihoàn thiện quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội là nhu cầu là nhiệm vụ mà

xã hội đặt ra cho những nhà nghiên cứu, xây dựng pháp luật và ý nghĩa xã hội tolớn từ loại hình nhà ở xã hội đem lại cho người dân và nền kinh tế đất nước

CHƯƠNG 2 ĐIỀU KIỆN VỀ NHÀ Ở KHI THAM GIA GIAO DỊCH MUA BÁN

2 Giai đoạn chủ đầu tư bán nhà ở xã hội cho người mua đầu tiên

2.1 Điều kiện đối với dự án nhà ở có sẵn

Theo Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựngnhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trongtương lai hoặc bán nhà ở có sẵn

Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuânthủ các điều kiện sau đây:

Một là, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở

được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xâydựng

Hai là, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy

định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thốngđường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng củakhu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơthiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợpchủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua vàbên nhận thế chấp đồng ý

Ba là, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc

nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốnquy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở năm 2014

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở năm2014:

Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trongtương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy địnhtại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thứcmua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật

về kinh doanh bất động sản

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờchứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy địnhtại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự

án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phảigửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bênmua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và

được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thếchấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu tráchnhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư,

Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểmnày thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, chothuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải cóvăn bản nêu rõ lý do Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quyđịnh tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủđiều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng muabán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm

về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việcthông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuêmua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiệnđược bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiệnthế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ đượcthực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quyđịnh tại điểm này;

So sánh điều kiện mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trongLuật Nhà ở năm 2014 với điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh trongLuật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có thể nhận thấy, ngoài những điều kiện

cơ bản đối với dự án đã nêu ra và phân tích, Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 còn bắt buộc dự án phải có bảo lãnh để đảm bảo trách nhiệm thực hiện nghĩa

vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tươnglai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, cụ thể như sau: “Chủ đầu tư dự án bấtđộng sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đượcngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính củachủ đầu tư đối với khách hàng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sáchngân hàng thương mai có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sảnhình thành trong tương lai Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bênthỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh trongtrường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết vàbên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiềnứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuêmua nhà ở và hợp đồng bão lãnh đã ký kết Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản saohợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bênthuê mua” Có thể thấy bảo lãnh là biện pháp nhằm khắc phục hậu quả khi có rủi

ro nói chung và trong mua bán tài sản hình thành trong tương lai nói riêng Hiệnnay, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ buộc phải bảo lãnh khi muabán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Trong thực tế trên thị trường muabán bất động sản đã không có ít trường hợp người mua nhà ở hình thành trongtương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong công việcxây dựng hoặc đã hoàn thành xong nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu nhưthỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật dẫn đến không được nghiệm thu công trình,

vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, mặc dù người mua nhà đãthanh toán gần đủ, thậm chí toàn bộ số tiền cho bên bán Các rủi ro này xuất phát

từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến

dễ nhận thấy như: Bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xâydựng, bên bán không sử dụng tiền thanh toán trước từ người mua nhà ở để thựchiện nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà,…” Cácyếu tố mang tính khách quan, bao gồm: Sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàncảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiệnnghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phùhợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới”

Mua bán nhà ở xã hội là một trong những loại hình kinh doanh bất động sảnnhưng việc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai không yêu cầu chủđầu tư bảo lãnh dự án Trong khi đó quy định về kinh doanh bất động sản hiệnhành bắt buộc dự án phải có bảo lãnh để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư đốivới khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai Vậy trường hợp chủ đầu tưbán nhà ở xã hội khi hình thành trong tương lai nhưng không thực hiện việc bảolãnh ngân hàng thì có đúng với quy định của pháp luật? Trả lời về việc bảo lãnhviệc mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai Bộ Xây dựng có Công văn199/BXD-QLN ngày 17/7/2017 cho ý kiến như sau: “Vấn đề về bảo lãnh theo quyđịnh tại Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà

ở thương mại có trách nhiệm đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định củapháp luật về kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ởnăm 2014 quy định về điều kiện khi bán nhà ở xã hội hình thành trong tương laikhông có quy định về điều kiện chủ đầu tư phải có bảo lãnh khi bán, cho thuê muanhà ở xã hội” Từ những phân tích trong Công văn Bộ Xây dựng kết luận: “việcbán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai trong dự án phát triểnnhà ở xã hội, chủ đầu tư không phải thực hiện bảo lãnh đối với 20% tổng diện tíchtài sản nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án được bán, cho thuê mua theogiá kinh doanh thương mại (nếu có) theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CPngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thỉ chủ đầu

tư phải thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất độngsản” Giải quyết được thắc mắc về bảo lãnh đối với việc mua bán nhà ở xã hội hình

thành trong tương lai, nhưng từ đó lại dẫn đến thắc mắc rằng việc quy định khôngbảo lãnh đối với mua bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai có hợp lý haykhông? Bởi vì bảo lãnh là biện pháp nhằm khắc phục hậu quả khi có rủi ro chongười mua, nếu không có quy định về bảo lãnh thì quyền lợi của người mua khôngđược bảo đảm.

Theo Khoản 3 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc bán nhà ở xã hội cósẵn phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

Một là, khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc

đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạchchi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủđầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này,trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

Hai là, đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc

nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nướcđầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở năm 2014;

Ba là, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền

sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thờihạn;

Bốn là, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành

quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩmquyền;

2.1.2 Điều kiện đối với người mua đầu tiên

Theo điều 49 Luật Nhà ở năm 2014 thì những ưu đãi về chính sách hỗ trợ xãhội nói chung được dành cho 10 nhóm đối tượng Tuy nhiên, đối với hình thức hỗtrợ giải quyết về mua bán nhà ở xã hội thì Nhà nước chỉ dành riêng cho các đốitượng được quy định tại Khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 Luật Nhà ở năm

2014, cụ thể như sau20:

Một là, người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi

người có công với cách mạng;

Hai là, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

Ba là, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài

khu công nghiệp;

Bốn là, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân

nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân vàquân đội nhân dân;

Năm là, cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ,

công chức, viên chức;

20 Khoản 1 Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014.