Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở phục vụ công tác quả lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố hồ chí minh

Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài t

-

VŨ HOÀI PHƯƠNG

HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

-

VŨ HOÀI PHƯƠNG

HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Kinh tế Công nghiệp

Mã số : 603109

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Nguyễn Hồng Thái

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện Tất cả những tham khảo từ các nghiên cứu liên quan đều được ghi rõ nguồn gốc.Những đóng góp của đề tài nghiên cứu chưa từng được công bố ở bất kỳ công trình khoa học nào của các tác giả khác trong và ngoài nước

Hà nội, ngày 15 tháng 3 năm 2013

Tác giả

Vũ Hoài Phương

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài, Tôi đã nhận được sự giúp đỡ vô cùng to lớn của quý thầy cô giáo trường Đại học Mỏ Địa chất, cơ quan, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

PGS.TS Phạm Hồng Thái đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này;

UBND quận 2, UBND phường Bình Khánh, sở Tài nguyên – Môi trường Tp HCM, phòng Kinh tế đất sở Tài nguyên – Môi trường Tp HCM, văn phòng Đăng

ký đất đai quận 2 Tp HCM đã động viên và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho Tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn;

Đặc biệt, gia đình chỗ dựa vững chắc cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tác giả

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 6

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất đai ở nước ta 6

1.1.1 Giá đất 7

1.1.1.1 Đất đai – Đặc điểm đất đai 7

1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai 8

1.1.1.3 Giá đất đai 12

1.1.2 Các chính sách có liên quan đến giá đất đai 16

1.1.3 Định giá đất đai 22

1.2 Phương pháp xác định giá đất ở một số nước trên thế giới 29

1.2.1 Cách tiếp cận theo phương pháp truyền thống 29

1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 29

1.2.1.2 Phương pháp thu nhập 33

1.2.1.3 Phương pháp chiết trừ 35

1.2.1.4 Phương pháp thặng dư 37

1.2.2 Cách tiếp cận theo phương pháp mới (dựa trên mô hình toán học và kỹ thuật máy tính) 38

1.2.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới 43

1.3 Phương pháp định giá đất ở Việt Nam và những vấn đề cần hoàn thiện 46

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐỊA BÀN TP HCM 51

2.1 Đặc điểm thành phố Hồ Chí Minh liên quan đến định giá đất đô thị 51

2.1.1 Vị trí địa lý 51

2.1.2 Diện tích tự nhiên 52

2.1.3 Tài nguyên nhân văn 54

2.1.4 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 55

2.1.5 Dân số, lao động, việc làm và mức sống dân cư 57

2.1.6 Thực trạng phát triển đô thị, các khu dân cư nông thôn 59

2.2 Bảng giá đất ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 61

2.2.1 Bảng giá các loại đất được áp dụng trên địa bàn Tp.HCM 61

2.2.2 Những quy định của bảng giá đất ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 62

2.2.2.1 Phạm vi áp dụng 62

2.2.2.2 Giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh 64

2.2.3 Phương pháp và quy trình định giá đất đô thị 70

2.2.3.1 Phân loại đô thị 70

2.2.3.2 Phân loại vị trí 71

2.2.3.3 Quy trình định giá đất đô thị 72

2.2.4 Thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn Tp.HCM 75

2.2.5 Chênh lệch giá đất chuyển nhượng với giá đất quy định trong bảng giá đất.80 2.3 Những hạn chế và nguyên nhân của bảng giá đất ở địa bàn Tp.HCM 81

2.3.1 Những hạn chế và nguyên nhân chung 81

2.3.2 Về phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp.HCM 84

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 86

3.1 Phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp HCM 86

3.1.1 Phương pháp chung 86

3.1.2 Quy trình định giá đất đô thị 87

3.1.3 Cấu trúc bảng giá đất ở địa bàn Tp HCM 90

3.2 Những đề xuất và giải pháp khắc phục những hạn chế của bảng giá đất 99

3.2.1 Về đổi mới chính sách, pháp luật đất đai 99

3.2.2 Về khung giá đất của Chính phủ 100

3.2.3 Về phạm vi áp dụng của bảng giá đất 101

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CAMA (Computer-assisted mass appraisal):

Đánh giá dựa trên kỹ thuật máy tính

GIS (Geographical Information System):

Hệ thống thông tin địa lý

TIAVSC (The International Assets Valuation Standards Committee):

Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế

WTO (World Trade Organization):

Tổ chức thương mại thế giới

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất các quận, huyện năm 2010 53

Bảng 2.2: Tỷ lệ giá trị gia tăng/giá trị sản xuất các ngành kinh tế (giá thực tế) 57

Bảng 2.3: Dân số các khu vực chức năng thuộc Tp.HCM 59

Bảng 2.4: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng tại Tp HCM 61

Bảng 2.5: Giá đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh năm 2012 64

Bảng 2.6: Các khoản thu ngân sách từ đất đai của Tp.HCM 76

Bảng 2.7: Các khoản thu từ đấu giá quyền sử dụng đất của Tp.HCM 76

Bảng 2.8: Thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách và GDP 77

Bảng 2.9: Thu thuế CQSDĐ qua các năm so với tổng thu ngân sách và GDP 79

Bảng 2.10: So sánh giá đất quy định và giá đất chuyển nhượng thị trường 80

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Sự phân bố giá đất đô thị cao nhất – thấp nhất tại Tp.HCM 65

Hình 2.2: Chênh lệch giá đất đô thị cao nhất – thấp nhất tại Tp.HCM 67

Hình 2.3: Biến động giá đất đô thị tại các quận nội thành (cũ) Tp.HCM 67

Hình 2.4: Biến động giá đất đô thị các quận nội thành (mới) Tp.HCM 68

Hình 2.5: Biến động giá đất đô thị cao nhất tại các huyện ngoại thành Tp.HCM 69

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.Vì vậy,đất đai là của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân

Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài trên nguyên tắc (1) hài hòa quyền lợi của các chủ thể sử dụng đất đai, (2) công bằng trong điều hành tài chính về đất đai, (3) điều tiết lợi ích kinh tế từ đất một cách bình đẳng khi có sự thay đổi các chủ thể sử dụng đất thông qua giá trị đất đai

Có thể nói, Luật Đất đai năm 2003 đã thể hiện đường lối đổi mới rất cơ bản về phương thức quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, đó là quy định một loạt các nguyên

tắc về định giá đất đai “giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc sát với

giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.Nhằm cụ thể hóa những đổi mới về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành

Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm

2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường và Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Việc xây dựng, công bố công khai bảng giá đất hàng năm phục vụ cho vai trò quản lý Nhà nước về đất đai, giúp UBND các cấp triển khai các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, tạo nguồn thu từ đất, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương là căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính

tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ và khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Thực tế hiện nay, giá đất Nhà nước ban hành đã phát sinh nhiều bất cập trong

quá trình thực hiện có thể đề cập như: thứ nhất, việc xác định giá đất sát với giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là như thế nào khi chưa có tiêu chí cụ thể để xác định khoảng chênh (sát) với giá đất thị trường

trong điều kiện bình thường; thứ hai, bảng giá đất của các tỉnh thành được điều chỉnh

và ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm nhưng không được vượt khung giá đất của Chính phủ ban hành từ năm 1994 đến nay gần 20 năm chỉ mới điều chỉnh 3 lần;

thứ ba, giá đất Nhà nước ban hành được áp dụng chung cho nhiều mục đích mà quyền

lợi và nghĩa vụ của các đối tượng bị tác động và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của

địa phương mâu thuẫn với nhau; thứ 4, phương pháp xây dựng bảng giá đất của các địa

phương được thực hiện theo hướng dẫn của Chính phủ, tuy nhiên thực tế mỗi địa phương thực hiện một kiểu do phương pháp xây dựng bảng giá đất theo hướng dẫn của Nghị định số 123/2007/NĐ-CPngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 còn quá nhiều hạn chế

Thời gian qua, phương thức đổi mới trong quản lý đất đai ở nước ta là thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp tài chính kết hợp với biện pháp hành chính Tuy giá đất được hình thành nhưng còn mang nặng tính quy định chưa phù hợp với nền kinh tế thị trường, hoạt động của thị trường bất động sản còn mang tính tự phát,thiếuvai trò định hướng, quản lý và giám giám sát của Nhà nước khiến cho giá đất luôn “đỏng đảnh” biến động khó lường

Những bất cập nêu trên càng thể hiện rõ hơn tại những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,… và ảnh hưởng của nó là rất lớn đến quyền lợi của các chủ thể sử dụng đất, sự công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai, mâu thuẫn về quyền lợigiữa người sử dụng đất – nhà đầu tư – Nhà nước trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là mầm mống cho những bất ổn xã hội, sử dụng đất kém hiệu quả và thiếu tính bền vững Giá đất còn là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai, là công cụ giám sát và điều tiết thị trường theo mục tiêu ổn định, phát triển bền vững Như thế nào để định giá đất đai khoa học và hợp lý trên tinh thần tuân thủ những nguyên tắc chung về định giá nhưng bảo đảm giải quyết

được những bất cập hiện nay là mục tiêu hướng tới của đề tài “Nghiên cứuhoàn

thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đưa ra các giải pháp hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở nhằm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Phân tích những vấn đề bất cập về cấu trúc, phương pháp xác định giá đất, và phạm vi áp dụng của bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua;

Hoàn thiện quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh làm mô hình nhân rộng cho các tỉnh thành trong cả nước;

Đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vấn đề chưa phù hợp trong phạm vi áp dụng bảng giá đất; những vấn đề mâu thuẫn, tồn tại trong công tác định giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế chính sách tài chính đất đai

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: phương pháp biện chứng duy vật của Chủ nghĩa Mác –

Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh; phương pháp hệ thống hóa các quan điểm, đường lối chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về lĩnh vực kinh tế đất đai

ưu và hạn chế của cấu trúc và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở trên địa bàn thành phố HCM;

- Phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia: dựa trên việc tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các lĩnh vực kinh tế đất, quản lý Nhà nước đối với đất đai, định giá đất đai và bất động sản… để kết quả nghiên cứu mang tính khoa học và thực tiễn cao

5 Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu

Các vấn đề thuộc về phương pháp, quy trình xây dựng bảng giá đất

Đề tài được triển khai thực hiện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Kiểm chứng quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bànThành phố Hồ Chí Minh

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của nghiên cứu

Ý nghĩa khoa học: hoàn thiện cơ sở khoa học, phương pháp và quy trình định giá đấtđai hàng loạt

Ý nghĩa thực tiễn: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là mô hình mẫu về quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất ở cho các tỉnh thành trên cả nước; giải quyết những bất cập trong cơ chế chính sách tài chính đất đai hiện nay; là tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

NỘI DUNG LUẬN VĂN BAO GỒM 3 CHƯƠNG:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phương pháp xác định giá đất

Chương 2: Thực trạng phương pháp và quy trình xây dựng bảng giá đất ởđịa bàn Tp HCM

Chương 3: Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất ở địa bàn Tp HCM.

Tác giả xin chân thành cảm ơn Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Hồng Thái đã trược tiếp hướng dẫn viết luận văn này;

Tác giả gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc sở Tài nguyên – Môi trường Tp HCM, phòng Kinh tế đất sở Tài nguyên – Môi trường Tp HCM, văn phòng Đăng

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất đai ở nước ta

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng không thể thiếu trong các hoạt động kinh tế của bất kỳ xã hội nào Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Theo luật đất đai 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Các quyền cơ bản của người sử dụng đất bao gồm: quyền sử dụng, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất v.v…

Để thực hiện các quyền trên, yêu cầu đặt ra phải làm rõ bản chất của giá đất, giá thị trương của đất, xác định được giá của quyền sử dụng đất theo đúng các quan

hệ thị trường Việc làm rõ bản chất của giá đất, giá thị trường của đất, xác định

đúng giá của quyền sử dụng đất (giá đất) và các vấn đề có liên quan có ý nghĩa rất

quan trọng làm cơ sở giúp cho Nhà nước có những chính sách thích hợp trong việc xác định tiền cho thuê đất, mức đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá giá trị của doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp Nhà nước, trong thế chấp đất đai v.v…

Chỉ khi làm rõ bản chất của giá đất, giá thị trường đất làm cơ sở để xác định giá đất sát với giá đất thị trường thì mới thúc đẩy người sử dụng đất khai thác hợp lý nguồn tài nguyên này Đất đai là có hạn, do vậy, việc làm rõ bản chất của giá đất và những vấn đề có liên quan đến giá đất là một vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong tình hình hiện nay, để đảm bảo các quan hệ kinh tế về đất được phản ánh chính xác hơn và điều quan trọng là quản lý tốt nguồn lực rất quý báu này

Trọng tâm của vấn đề là trả lời những câu hỏi: bản chất của giá đất, giá thị trường đất là gì,giá đất được xác định bằng cách nào trong điều kiện đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vấn đề cơ sở khoa học của các nội dung đó ở Việt Nam hiện nay vẫn đang là một đề tài cần được nghiên cứu và làm rõ

để phục vụ cho việc xây dựng chính sách Vì vậy, việc nghiên cứu giá đất, các vấn

đề có liên quan và khả năng vận dụng các nội dung này trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là một vấn đề rất cần thiết

1.1.1 Giá đất

1.1.1.1 Đất đai – Đặc điểm đất đai

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra và là thành phần rất

cơ bản của thị trường bất động sản Theo quan điểm kinh tế học, đất đai bao gồm tất

cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên chẳng hạn như vị trí địa lý của toàn khu đất, không khí, các tài nguyên khoáng sản có trong đất, nước…Tức là, tất cả những

gì do thiên nhiên, chứ không phải do con người tạo nên đều được gọi là đất

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không tái tạo được hay còn gọi là nguồn tài nguyên có thể bị cạn kiệt, đồng thời là nguồn sống vô cùng quý giá của con người Bất cứ con người ở mọi thời kỳ lịch sử, đều cần sử dụng tới nguồn tài nguyên thiên nhiên này Đất đai không chỉ là nguồn đầu vào không thể thiếu cho quá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ, đất đai còn là nơi cư trú, sinh hoạt văn hóa,

xã hội của con người Cùng với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, đất đai góp phần duy trì sự sống và làm cho cuộc sống của con người thêm thịnh vượng Bởi vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu quả và bền vững là một yêu cầu hết sức cần thiết trong mọi thời đại

Nói tới đất đai, người ta thường nhắc tới hai đặc tính rất cơ bản của nó, bao gồm tính độc nhất vô nhị và tính không thể di dời được

- Tính độc nhất vô nhị của đất đai thể hiện ở chỗ đất đai không thể được

ai đó sản sinh thêm ra và do vậy, nguồn cung đất đai chỉ có giới hạn Trong quá trình sử dụng, đất đai được chia thành các lô, thửa đất hay các khu đất Tuy nhiên,

dù có được phân chia theo cách nào thì mỗi thửa đất và lô đất đều có ranh giới, không giống nhau về hình thể, kích thước, vị trí và mục đích sử dụng Tính độc nhất

vô nhị của đất đai tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc cơ bản tạo nên “địa tô chênh lệch” – yếu tố quan trọng quyết định tới giá đất Đặc thù này của đất đai cần được đặc biệt quan tâm xem xét trong việc xác định giá đất

- Tính chất không thể di dời của đất đai chính là đặc điểm để phân biệt sự

khác biệt cơ bản giữa bất động sản – trong đó đất đai là một bộ phận chính – và các tài sản thông thường khác Lưu ý rằng, trong khi các loại bất động sản khác chỉ có đặc tính không thể di dời khi chúng được gắn liền với đất đai thì ngược lại, đất đai trong mọi trường hợp luôn có đặc tính này Chính vì đặc tính không thể di dời đã làm cho thị trường đất đai không giống với các thị trường thông thường khác

1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai

Trong nền kinh tế thị trường, giống như các loại tài sản, hàng hóa khác, đất đai cũng có thể được đem ra để mua – bán, tạo nên các giao dịch trên thị trường, được gọi là thị trường đất đai Thị trường đất đai được hiểu là nơi người mua và người bán đất đai có thể trao đổi, giao dịch với nhau Thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường bất động sản, được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển các thị trường hàng hóa trong nền kinh tế thị trường Cũng giống như các loại thị trường hàng hóa, dịch vụ thông thường, thị trường đất đai cũng bao gồm các

bộ phận cấu thành như: các chủ thể thị trường, khách thể thị trường và giới trung gian – môi giới thị trường

- Chủ thể tham gia thị trường đất đai, được hiểu là người mua (bên cầu) và người bán (bên cung) trên thị trường Đây là những pháp nhân (có thể là cá nhân hay tổ chức) có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh đất đai, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ kinh tế và dân sự theo quy định của pháp luật

- Khách thể trên thị trường đất đai ám chỉ các sản phẩm (hữu hình hoặc vô hình) có thể được trao đổi trên thị trường Do đất đai không thể di dời, nên rõ ràng

nó không thể được trực tiếp đưa ra thị trường để trao đổi như các loại hàng hóa thông thường khác mà thay vào đó, cái được người ta đưa ra trao đổi trên thị trường

là quyền đối với đất đai Theo quan niệm chung trên thế giới, quyền đối với đất đai bao gồm: quyền đối với đất, quyền cho, tặng, thừa kế, nhận hoặc chối bỏ bất cứ quyền nào nói trên Theo đó, người sở hữu đất có đầy đủ tất cả các quyền trên, trong khi đó, quyền sử dụng đối với đất đai có phạm vi và quyền hạn hẹp hơn

Đối với những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai thì các giao dịch trên thị trường đất đai diễn ra giống như các giao dịch mua bán hàng hóa thông thường Lúc đó, quyền sở hữu đối với đất đai được thương phẩm hóa để thực hiện trao đổi trên thị trường thông qua chuyển giao toàn bộ, hay một phần các quyền đối với đất đai như bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v…

Đối với một số nước như Việt Nam, Trung Quốc, và một số quốc gia khác, đất đai được Hiến pháp quy định thuộc sở hữu toàn dân Trong trường hợp này, không có việc chuyển giao quyền sở hữu đất và thị trường đất đai không mang hết ý nghĩa của nó Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là Nhà nước của các quốc gia này thâu tóm hết tất cả các quyền năng thuộc sở hữu đất đai Trong trường hợp cụ thể của Việt Nam, Nhà nước đã trao gần hết mọi quyền năng về sở hữu đất đai cho người dân Trong ba quyền năng đối với đất đai là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt, Nhà nước chỉ can thiệp một phần vào quyền định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể Nói một cách khác, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân,quyền năng đối với đất đai mà người dân có được và được pháp luật bảo vệ là khá lớn Người dân có quyền sử dụng và chiếm hữu đất đai hợp pháp Pháp luật hiện hành của Việt Nam cũng quy định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất và có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, có thể nói rằng thị trường quyền sử dụng đất tồn tại và được công nhận ở Việt Nam, cùng các lý do như trên trình bày, thị trường này về mặt bản chất không khác nhiều với “ thị trường đất đai” ở các nước có sở hữu tư nhân về đất đai

Bên cạnh những điểm tương đồng với các loại thị trường khác, thị trường đất đai có vô số những đặc điểm riêng biệt, gắn liền với những đặc thù của đất đai Cụ thể là:

- Một là, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS

mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.Đặc điểm trên

có là do đặc tính đất đai không bị hao mòn và mất đi (trừ khi có thiên nhiên tác động: lũ lụt, sạt lở, động đất, núi lửa…), con người có quyền sở hữu đất không sử

dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ quan tâm là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại

- Hai là,thị trường BĐS không có thị trường trung tâm, mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Xuất phát từ đặc tính cố định, không di dời và gắn liền với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, phong tục tập quán của từng địa phương

mà hàng hóa bất động sản mang tính thị hiếu, tập quán và tính vùng rõ rệt (mỗi vùng là một thị trường nhỏ) Mỗi thị trường nhu cầu về BĐS cũng rất khác nhau, khác cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng từ đó dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS

- Ba là, thị trường đất đai là một dạng thị trường không hoàn hảo, do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trường này Chẳng hạn:

• Nếu như tại thị trường cạnh tranh hoàn hảo, trên thị trường sẽ gồm các sản phẩm giống nhau (đồng nhất) và có thể thay thế cho nhau thì tại thị trường đất đai, mỗi thửa đất, mảnh đất, khu đất có một vị trí độc nhất vô nhị Một mảnh đất có vị trí

ở một khu phố cổ sẽ không thể giống với một mảnh đất tại vùng ven đô, cho dù chúng ta có thể có cùng diện tích

• Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, số người bán và người mua rất lớn, khiến họ không thể có tác động làm thay đối giá thị trường Tuy nhiên, trong thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua hoặc người bán có thể có tác động tới giá đất, do tính chất độc nhất vô nhị của đất đai Ví dụ, người mua rất ưng và muốn mua một mảnh đất nào đó, do vậy anh ta có thể chấp nhận mua với giá cao

mà người bán đòi, cho dù giá này cao hơn giá thị trường Ngược lại, có khi do người bán rất cần phải bán mảnh đất của mình nên anh ta buộc phải bán nó cho người mua với giá thấp hơn giá thị trường

• Trên thị trường cạnh tranh hoản hảo, người mua và bán thường được thông tin đầy đủ về sản phẩm và các điều kiện của thị trường Nhưng trên thị trường đất đai, cả người bán và người mua không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin về thị trường Nhìn chung, họ thường ít có kiến thức và thông tin về giá đất, về các thủ tục mua bán trên thị trường Chính vì vậy, dịch vụ trung gian về đất đai đóng vài trò rất

quan trọng trong thị trường, góp phần hỗ trợ người mua và người bán trong các giao dịch của mình

- Bốn là, tuy là một trong các nguồn đầu vào của sản xuất, nhưng đất đai không thể tự do di chuyển như đối với các nguồn đầu vào khác như nguyên vật liệu, vốn, lao động Đối với các nguồn đầu vào khác, người sản xuất có thể tự do lựa chọn hàng hóa, nguồn lao động và mua nguồn đầu vào với giá rẻ nhất, thậm chí có thể “nhập khẩu” các nguồn nguyên liệu với giá rẻ hơn giá trong nước Song, với đất đai thì khác Do không thể di dời được nên người sản xuất không có điều kiện lựa chọn, không thể chuyển mảnh đất từ nơi có giá rẻ tới nơi mà nhà sản xuất mong muốn được Trong trường hợp này, thị trường đất đai có tính độc quyền rất cao

- Năm là, thị trường bất động sản đặc biệt là cầu về đất đai nói riêng và về bất động sản nói chung rất nhạy cảm với những quy định và chính sách của Nhà nước, chính quyền địa phương có liên quan như: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tổng thể phát triển các ngành nghề khác có liên quan tới đất đai (như giao thông, phát triển đô thị, khu công nghiệp,…) các loại thuế liên quan tới quyền đối với đất đai, các luật lệ về đất v.v… Chẳng hạn, việc Nhà nước cho ra đời quy hoạch một khu đô thị trên mảnh đất vùng ven đô có thể làm cho thị trường đất đai tại khu vực này trở nên sôi động, giá đất có thể tăng lên rất nhanh Rồi việc chính quyền địa phương quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của một khu vực từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp cũng làm thay đổi thị trường đất đai Theo đó, nguồn cung của thị trường đất công nghiệp tăng lên, giá đất của khu vực này cũng sẽ tăng lên, trong khi đó nguồn cung đất nông nghiệp thì giảm đi tương ứng

- Sáu là, cần nhấn mạnh một đặc điểm khác về cầu của đất đai, đó là có sự chênh lệch khá lớn giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà đất Nhu cầu thực tế về nhà đất thường lớn hơn nhiều khả năng thanh toán của người tiêu dùng, mà đây mới chính là “cầu” của thị trường về đất đai Điều này đôi khi hay xảy ra nhầm lẫn trong thực tế, chẳng hạn nói rằng nhu cầu về nhà đất đang ở mức cao và cầu trên thị trường nhà đất ở mức cao là khác hẳn nhau Do tổng cung về đất đai là có giới hạn, giá cả đất đai nói chung phụ thuốc chủ yếu vào yếu tố cầu

- Bảy là, tương tự như cung về đất đai được phân tích ở trên, khi nói cầu về đất đai thực chất phải nói về cầu của một loại đất đai cụ thể mới mang đầy đủ ý nghĩa của nó Ví dụ: cầu với đất ở, cầu về đất đai làm mặt bằng SXKD, cầu về sản xuất nông nghiệp, cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông vận tải, về các công trình phúc lợi công cộng v.v…

1.1.1.3 Giá đất đai

Đất đai là yếu tố cần thiết cho sự sinh tồn, là một trong các nhân tố cơ bản nhất mà con người dùng để sáng tạo ra hàng hóa Vì vậy, đất đai làm thỏa mãn nhu cầu của con người trong quá trình sử dụng, đó chính là “giá trị” của đất đai Đất đai tồn tại tự nhiên trước khi con người sinh ra, là sản phẩm do thiên nhiên ban tặng (không phải do lao động của con người kết tinh) Khác với mọi hàng hóa khác, đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác và sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh

tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn đến đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất Trong nền kinh tế thị trường đất đai, giá đất được coi là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện hiện mối quan hệ giữa chủ thể khi giao dịch trong thị trường

Các yếu tố cấu thành nên giá đất, đó là:

- Nhóm quyền năng: giá đất phụ thuộc rất nhiều vào các quyền sở hữu và sử dụng đất đai Ví dụ: sự khác nhau về mục đích sử dụng đất,mật độ xây dựng, hệ số

sử dụng đất, kiểu dáng kiến trúc, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ của người sử dụng đất

sẽ cấu thành các mức giá khác nhau

- Nhóm xã hội: Sự tác động của các yếu tố xã hội cũng làm thay đổi giá trị như: hệ thống chính sách pháp luật, sức tăng trưởng, tỷ lệ làm phát, lãi suất ngân hàng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản, tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên, cơ học, trình độ dân trí, đời sống xã hội và quan niệm của xã

hội, phong tục tập quán, đời sống tâm linh, an ninh quốc phòng, trật tự an toàn xã hội,…

- Nhóm tự nhiên: địa chất, thủy văn, : thủy triều, nắng, gió, mưa, bão, động đất, sóng thần và các công trình phụ cận, vệ sinh môi trường Cũng làm ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến giá trị quyền sử dụng đất,

Đặc trưng của giá cả đất đai:

Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả đất đai được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả đất đai có một số đặc trưng riêng so với giá cả của các hàng hóa thông thường khác:

- Tính song trùng: giá cả đất đai bao gồm giá đất và các tài sản gắn liền với đất Khi xác định giá đất đai phải tính cả giá đất và giá tài sản

- Tính khu vực: Mỗi loại đất đai gắn liền với một địa điểm nhất định, không thể di dời được Do đó, giá đất đai phản ảnh rất rõ nét sự khác biệt về vị trí địa lý Cùng một diện tích đất như nhau nhưng ở các vi trí khác nhau thì giá cả có thể chênh lệch nhau rất lớn

- Tính đa dạng của giá cả đất đai: Có nhiều loại giá khác nhau phụ thuộc vào mục đích giao dịch đất đai: giá thị trường (dùng trong giao dịch mua bán); giá thuê (dùng trong giao dịch cho thuê); giá thế chấp (dùng để thế chấp khi vay tiền); giá đền bù (dùng trong giải phóng mặt bằng); giá khởi điểm đấu giá (dùng trong đấu giá); giá tính thuế (dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước)

- Giá cả đất đai được hình thành trong từng lần giao dịch riêng lẻ: Giao dịch đất đai là giao dịch quyền lợi mà đất đai đó mang lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau Do đó, giá cả đất đai phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và người bán trong từng lần giao dịch cụ thể

- Trong dài hạn, giá cả đất đai luôn xu hướng tăng lên vì đất đai là tài nguyên có hạn

Trước Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính, mọi quan hệ về đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin, cho, thu,

hồi; vì lúc này chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thừa nhận đất có giá Vào những năm cuối thập kỷ tám mươi, nền kinh tế nước ta chuyển sang

cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nướctheo định hướng Xã hội chủ nghĩa, thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường Với Luật Đất đai năm

1993, Luật sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một công cụ không thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai

Trong lý thuyết kinh tế thị trường giá trị của hàng hóa, dịch vụ hoặc của tài sản được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: Tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và có thể chuyển giao

- Tính hữu ích của đất đai thể hiện ở giá trị của sử dụng của nó, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người Tính hữu ích là nền tảng cơ bản của giá trị đất đai Nếu đất đai, chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan hiếm và không thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại

- Tính khan hiếm của đất đai được thể hiện ở khả năng cung ứng có hạn nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời điểm hay một thời kì nào đó Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của đất đai và có tính tương đối Trên thị trường sự khan hiếm của đất đai sẽ có giá cạnh tranh cao hơn

- Có nhu cầu nghĩa là đất đai đó cần thiết cho đối tượng sử dụng Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thanh toán nhằm thỏa mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị trường

- Có thể chuyển giao là yêu cầu pháp lý,đây không phải là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai

Trong nền kinh tế thị trường,giá cả của đất đailà hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị,là những lợi ích kinh tế của đất đai mang lại cho chủ thể sở hưu hay

sử dụng tại một thời điểm nhất định

Theo Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The International Assets Valuation Standards Committee – TIAVSC), thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá dự tính của người mua, người bán đất tại một thời điểm nhất định Giá trị của đất đai được thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch Biểu hiện của giá trị trong nền kinh tế thị trường, đó

là số tiền ước tính của đất đai tại một thời điểm trên một thị trường nhất định

Từ khái niệm “giá trị” của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị của đất đai có những đặc trưng cơ bản sau:

- Giá trị của đất đai được đo bằng tiền

- Giá trị của đất đai có tính thời điểm, luôn thay đổi theo thời điểm hoặc thời kỳ

- Giá trị của đất đai có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau, tùy theo mục đích sử dụng

- Giá trị của một loại đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào công dụng hữu ích vốn có của loại đất đó và khả năng khai thác của chủ thể đối với các công dụng của loại đất đó

- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của đất đai là khoản thu nhập bằng tiền mà đất đai đó mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định

Giá trị của đất đai mang tính chủ quan và khách quan Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một đất đai nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tùy thuộc vào mục đích sử dụng, khả năng, sở thích của đối tượng sử dụng, đất đai đó có thể được sử dụng cho những mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau Do vậy, giá trị của một loại đất đai có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng Chính vì thế, để đo lường và phản ảnh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá trị: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm Như vậy, ý nghĩa chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị đất đai cho mỗi mục đích

Tính khách quan của giá trị đất đai được thể hiện ở 4 yếu tố cầu thành nên đất đai và là cơ sở để xác định giá cả của đất đai Trong nền kinh tế thị trường, để

phản ảnh và đo lường giá trị mang tính khách quan này thông qua các khái niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng hay hợp lý Ý nghĩa quan trọng trong tính khách quan của giá trị đất đai đối với nền kinh tế thị trường là sự thừa nhận giá trị thị trường đất đai

Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc định giá trị đất đai Theo tính chủ quan, cơ sở để định giá giá trị đất đai về cơ bản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị ngoài thị trường) Còn theo tính khách quan cơ sở định giá giá trị đất đai dựa vào giá trị thị trường

Về logic chỉ có một loại giá trị có khả năng đo sự biểu thị kinh tế gắn liền

đối với một hàng hóa hoặc một dịch vụ trong một thị trường đã cho đó là giá trị thị trường, là mức giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một tài sản trên một thị

trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, trong đó cả người mua và người bán đều hành xử thận trọng và hiểu biết

1.1.2 Các chính sách có liên quan đến giá đất đai

Chính sách về quản lý đất đai nói chung và các chính sách liên quan đến giá đất ở Việt Nam chia làm 2 giai đoạn Giai đoạn 1 từ năm 1993 đến năm 2003 gắn liền với việc Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (năm 1998 và năm 2001) Giai đoạn 2 từ năm 2003 đến nay với việc Nhà nước ta ban hành Luật đất đai năm 2003 thay thế cho Luật đất đai năm 2003

Giai đoạn 1, Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia và là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo đó, Nhà nước xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình

và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài Ngoài ra, Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ

gia đình và cá nhân trong và ngoài nước được thuê đất gọi chung là người sử dụng đất (Điều 1) Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình và

cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định

Để có căn cứ xác định giá các loại đất để tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993 Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước,

tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được thuê đất Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chưa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc

dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v… để xác định giá đất

Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong

đó có một số điều liên quan đến giá đất Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất và các địa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất của Chính phủ quy định giá đất của địa phương Đây là điểm mới so với Luật đất đai năm 1993

Để cụ thể hóa các quy định trong Luật đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 về quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại đất khi bị thu hồi Theo điều 2 của Nghị định giá chuẩn các loại đất được tính theo từng hạng đất, và chia theo từng vùng đồng bằng, trung du, và miền núi

Căn cứ vào các tiêu chí trên, Chính phủ ban hành khung giá chuẩn tối thiểu cho 4 loại đất:

 Đất nông nghiệp, lâm nghiệp;

 Đất dân cư ở nông thôn;

 Đất dân cư ở vùng ven đô thị, thị trấn;

 Đất đô thị và mỗi loại đất lại chia theo các hạng khác nhau tùy thuộc vị trí, địa hình của loại đất

Để khung giá đất sát với điều kiện thực tế của địa phương, Nghị định quy định cho các UBND tỉnh/ thành phố căn cứ vào khung giá tối thiểu được quy định trong Nghị định để ban hành giá đất theo từng loại đất, hạng đất theo điều kiện của từng địa phương theo nguyên tắc không được thấp hơn mức khung giá tối thiểu này Trong trường hợp giá đất có biến đổi lớn hơn (hoặc thấp hơn) 20% so với mức giá chuẩn ban hành thì các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ điều chỉnh lại mức khung giá chuẩn

Việc ban hành khung giá chuẩn các loại đất, bước đầu Nhà nước đã tiền tệ hóa đất đai, coi đất đai là một loại hàng hóa và tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai và bất động sản Tuy nhiên, những tiêu chí để xác định giá đất được quy định trong Nghị định này vẫn mang tính hành chính (ban hành khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất) Chưa có căn cứ khoa học để tính giá đất, Nghị định vẫn chưa đưa ra cách tính giá đất để có thể đưa ra bảng giá chuẩn Do vậy, khi áp dụng vào thực tế như tính giá đất để đền bù đất đối với các công trình công cộng như đường

xá vẫn còn quá thấp so với giá thị trường dẫn đến khiếu kiện của người dân khi tính giá đất bồi thường

Nhằm đưa ra khung giá sát với thị trường, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất, thay thế cho Nghị định 80/NĐ-CP của Chính phủ Theo đó, Nghị định đã bổ sung tiêu chí vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng và giá đất ở địa phương vào căn cứ tính giá đất đô thị hoặc ở khu thương mại, khu du lịch, v.v… và các tiêu chí khác để chia nhiều hạng đất khác nhau để tính giá đất Một điểm đáng chú ý khác là Nghị định 87/NĐ-CP đã đưa hệ

số điều chỉnh khung giá (K) từ 0,8-1, 2 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất để địa phương vận dụng làm căn cứ tính giá đất ở đô thị

Tiếp theo, ngày 21 tháng 3 năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung khoản 2, điều 4 của Nghị định 87/NĐ-CP Theo đó, mức điều chỉnh tăng hoặc giảm hệ số K không được vượt quá 50% theo như quy định tại Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ

Ngoài ra, đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, hoặc đất sử dụng có liên quan đến yếu tố nước ngoài, đền bù đất thì lại chịu sự điều chỉnh của các Luật khác như Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v…Nhìn chung, các văn bản pháp quy quy định đến giá đất tương đối phức tạp, chồng chéo nhiều loại đất với nhau, cụ thể:

- Đối với loại đất nông nghiệp, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm

1993 quy định 2 loại đất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng và loại không thuộc diện nộp thuế Đối với nhà đầu tư nước ngoài, khi nhà đầu tư sử dụng đất nông

nghiệp thuộc diện chịu thuế lại theo quy định nộp thuế của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, căn cứ để xác định giá đất để tính thuế là: (1) diện tích; (2) hạng đất; và (3) định suất thuế Nhìn chung, việc quy định trong Luật khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là khá phức tạp, gây khó khăn cho cơ quan thuế xác định giá trị nộp thuế của người sử dụng đất

- Đối với đối tượng thuộc diện nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994) và Luật sửa đổi năm 1999 thì căn cứ tính thuế dựa vào: diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế được quyền sử dụng đất; giá đất tính thuế là giá do UBND tỉnh/thành phố quy định theo khung giá của Chính phủ, phù hợp với giá đất thực tế tại địa phương

- Đối với quy định về tiền thuê đất chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp quy như : Quyết định số 1417/TC/TCĐN ngày 13/12/1994 của Bộ Tài chính ban hành bản quy định về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Quyết định số 179/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về sửa đổi Quyết định 1417; Thông tư số 81/TT-BTC ngày 30/6/1999 và Quyết định số 189/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định khung giá cho thuê đất đối với tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất

Ngoài ra, các văn bản nêu trên còn quy định các nguyên tắc xác định mức tiền thuê đất, quy định thời điểm tính tiền thuê đất, phương pháp tính tiền thuê đất, miễn giảm thuê đất v.v…

Về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được quy định trong các văn bản như Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định 22/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định 90/NĐ-CP Theo đó, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố quyết định cho từng dự án Việc xác định giá đất đền bù được xây dựng trên cơ

sở giá đất của địa phương theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số (K) để đảm

bảo giá đất đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

Như vậy, Luật đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 1998 và 2001, và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai là những văn bản pháp lý quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta Những kết qủa đạt được trong việc thực hiện Luật đất đai là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế-

xã hội, pháp luật đất đai hiện hành bộc lộ một số điều bất cập, đặc biệt trong vấn đề

sở hữu và xác định giá đất, cụ thể như sau:

- Luật đất đai quy định tương tối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính nhưng vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được điều chỉnh còn hạn chế Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất;

- Tình trạng vi phạm pháp luật, tranh chấp khiếu nại về đất đai, đặc biệt trong việc đền bù giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc trong khi các quy định và chế tài giải quyết còn thiếu hoặc chưa có tính khả thi;

- Luật đất đai năm 1993 phân loại đất ra thành 6 loại Việc phân loại đất vừa theo tiêu chí mục đích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý, tính giá đất Ngoài ra, Luật lại quy định riêng đối với việc sử dụng, thuê đất đối với người sử dụng có yếu tố nước ngoài

Giai đoạn 2, để khắc phục những thiếu sót của Luật đất đai năm 1993, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới năm 2003, thay thế cho Luật đất đai năm

1993 Một số điểm mới của Luật đất đai năm 2003 liên quan đến xác định giá đất như sau:

- Luật đất đai mới tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu;

- Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai thông qua thực hiện những quyền: quyết định mục đích sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất;

- Nhà nước có quyền hương lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không cho đầu tư của người sử dụng đất mang lại;

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;

- Luật đất đai mới cũng đã đưa ra các khái niệm định nghĩa về giá quyền sử dụng đất hay còn gọi là giá đất và giá trị quyền sử dụng đất để có căn cứ xác định giá đất (Điều 4)

- Để tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2003 phân chia

đất thành 3 loại nhóm Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng;Nhóm đất chưa sử dụng

bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất

1.1.3 Định giá đất đai

Định giá đất là gì, khi nghiên cứu về khái niệm này, giới nghiên cứu và các chuyên gia thực hành trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau Trường phái của Hoa Kỳ dùng từ“appraisal”, còn trường phái của Anh Quốc (UK) thì dùng từ“valuation”, cả 2 từ này đều có cùng một nghĩa là “đánh giá giá trị” hay “định giá giá trị” hoặc “xác định giá trị” và có ý nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị nhất định Nguồn gốc của cả 2 thuật ngữ này là xuất phát từ tiếng Pháp Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có trước

đó, vào thế kỷ XV

Theo cách hiểu này, định giá đất là một dạng đặc biệt của việc xác định giá, bởi công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh

nghiệm và tính trung thực nghề nghiệp thực hiện Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về định giá đất

Theo từ điển Oxford : “Định giá đất là sự ước tính giá trị của các quyền năng của đất bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Định giá đất không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học,phần lớn quá trình định giá đất phụ thuộc vào việc hình thành những quan điểm của người định giá Người định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải cố gắng dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để định giá

Trên thực tế có nhiều định nghĩa về “định giá đất” Có thể đưa ra một định

nghĩa ‘’định giá đất”được nhiều nhà định giá thống nhất : “Định giá là nghệ thuật

hay một khoa học ước lượng giá trị đất đai xác định tại một thời điểm cụ thể nhằm phục vụ cho một mục đích được yêu cầu, có tính đến các đặc tính của đất và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường bao gồm các biện pháp đầu tư thay thế” Ngoài

ra còn có nhiều định nghĩa khác, tuy nhiên có thể thấy mặc dù dài nhưng đây là định nghĩa tương đối bao quát và đầy đủ nhất

Đôi khi định giá đất được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính nghệ thuật Trong thực thế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp khác định giá đất lại gần như là một nghệ thuật Tính chất khoa học của định giá đất được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông qua các luận cứ lý luận

và thực tiễn, các phép tính toán học Còn tính chất nghệ thuật của định giá đất nằm

ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình định giá, quá trình định giá và quá trình hình thành các quan điểm Cho dù định giá có mang tính khoa học hay nghệ thuật thì nó cũng không bao giờ rơi vào tình trạng đơn giản đến mức sáo mòn

Và cho dù định giá có trở nên đơn giản thì đó cũng là nhờ kinh nghiệm của người định giá tích lũy được qua quá trình đào tạo và thực hành nghề nghiệp trở nên quen với công việc chuyên môn này

Trong hầu hết các phương pháp định giá có sử dụng toán học đơn giản Định giá còn được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá trị nhất định của một loại đất tại một thời điểm cụ thể” Định giá đất có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học thể hiện các vấn đề tìm kiếm các thông tin liên quan đến lợi tức đất và khu vực của loại đất đó, xem xét các thông tin này để định giá

Như vậy, hầu hết các khái niệm của các nhà định giá đất đều thống nhất và

đều đề cập đến nội dung cốt lõi nhất của định giá đất đó là xác định hoặc ước tính

giá trị của loại đất đó về quyền năng loại đất đó bằng hình thái tiền tệ Trong nền

sản xuất hàng hóa, khi tiền tệ xuất hiện, mọi hoạt động trao đổi phải thông qua giá

cả và việc trao đổi phải dựa trên cơ sở giá trị của đất (sản phẩm hàng hóa) Như vậy, khi trao đổi phải định giá được giá trị của vật đem trao đổi

Luật kinh doanh bất động sản, tại điều 4 khoản 9: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại một thời điểm xác định”

Tuy mỗi khái niệm về định giá đất có diễn đạt khác nhau, theo các nhà định giá quốc tế hiểu về định giá đất một cách đầy đủ, toàn diện và đúng bản chất của nó

mà hiện nay được các tổ chức định giá quốc tế và các khu vực thừa nhận và chỉ ra,

đó là “Định giá đất là sự ước tính giá trị của các quyền năng của đất bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”

Từ cách hiểu bản chất của định giá đất như trên, chúng ta có thể thấy những đặc trưng cơ bản của định giá đất trong nền kinh tế thị trường, đó là :

Một là,sự ước tính giá trị của đất tại thời điểm định giá Giá của đất được xác

định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường (giá trị ngoài thị trường)

“ước tính” giá trị của một loại đất

ước tính này có những kết quả khác nhau

Hai là, Định giá đất được tính bằng hình thái tiền tệ hoặc vật ngang giá

(vàng, hoặc một vật ngang giá nào đó )

Ba là,việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định

với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu, ) vào thời điểm cụ thế

Bốn là,định giá đất phải theo yêu cầu, mục đích nhất định của đối tượng

Định giá đất trong nền kinh tế thị trường là một vấn đề mới ở nước ta, sự tiếp cận của chúng ta trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh nghiệm thực tế Hiện nay, về từ ngữ dùng còn có ý kiến về tên gọi khác nhau: Đánh giá giá trị đất, Định giá đất; Xác định giá trị đất; Kiểm định giá đất hay Thẩm định giá đất?

Pháp lệnh Giá được công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2002 Trong Pháp lệnh giá gọi định giá trị tài sản là

Thẩm định giá vàđược giải thích ở điều 4 khoản 3 là :

“Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp

với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”

Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản, thực chất đó

làđịnh giá giá trị tài sản, tên giao dịch quốc tế cũng dùng là Valuation Tại sao lại

không dùng từ “định giá”, mà lại dùng từ “thẩm định giá”? Xuất phát từ thực tế lúc

đó, khi chuyển qua mô hình kinh tế thị trường, công việc của Ban Vật giá Chính

phủ còn rất ít, Nhà nướcdùng từ định giá giá trị tài sản thì thuộc chức năng của Bộ Tài chính, bởi vì ở các nước hoạt động theo mô hình kinh tế thị trường, việc định giá giá trị tài sản hầu hết giao cho Bộ Tài chính Còn nếu dùng từ định giá tài sản sợ cho rằng lại quay về cơ chế quản lý giá của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung là Nhà nước định giá Do vậy, đã đưa ra một thuật ngữ mới để Chính phủ có thể chấp nhận, đó là Thẩm định giá

Nếu hiểu theo đúng nghĩa của tiếng Việt, thì thẩm định giá là một cụm từ Hán Việt, với nghĩa là xem xét lại việc định giá hoặc có thể định giá lại hoặc tái định giá

Sau khi Pháp lệnh giá đã được ban hành và thực thi, không thể sửa đổi lại từ ngữ do vậy thực tế của cuộc sống và luật pháp đã buộc chúng ta cứ phải thừa nhận

Sau một số năm thực thi Pháp lệnh giá đã bộc lộ nhiều bất cập và có nhiều nội dung cần phải được xem xét, sửa đổi và hoàn thiện với môi trường cơ chế kinh

tế thị trường để những nội dung của Pháp lệnh giá đi vào cuộc sống và phù hợp với thông lệ quốc tế Do vậy, lãnh đạo Bộ Tài chính đã chỉ đạo Cục Quản lý giá nghiên cứu, tổ chức các buổi trao đổi, tọa đàm để bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện những nội dung của Pháp lệnh giá Hiện nay Bộ Tài chính đang xây dựng Luật Quản lý giá thay thế cho Pháp lệnh giá Điều chắc chắn là thuật ngữ Thẩm định giá sẽ được trả lại đúng tên gọi của nó là: Định giá hay đánh giá hoặc xác định giá

Trên thực tế hiện nay tất cả các văn bản pháp quy của Nhà nước đều dùng thuật ngữ : Định giá tài sản, định giá bất động sản, v.v…ví dụ, như Luật đất đai

2003 và Nghị định hướng dẫn Luật đất đai đều dùng từ ngữ: Định giá đất đai; Nghị định số 187/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 v/v chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần đều dùng Định giá trị Doanh nghiệp, hoặc trong Luật kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 9, khóa XI cũng sử dụng từ ngữ ‘’Định giá Bất động sản”

Như vậy, hiện nay tuy có nhiều tên gọi khác nhau : Thẩm định giá; Đánh giá; Định giá; Kiểm định giá hay xác định giá trị, nhưng tất cả đều có chung một bản chất:

“Là sự ước tính giá trị của các quyền năng của đất đai bằng hình thái tiền tệ phù hợp

với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Hiện nay, trên thực tế thường dùng từ ngữ : Định giá hoặc Thẩm định giá

Định giá thường được nhắc tới là một “khoa học không chính xác”, không chính xác bởi vì kết quả định giá chỉ được xem như một ý kiến tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một thực tế được chứng minh

Từ những điều phân tích trên, có thể rút ra bản chất của định giá đất trong nền kinh tế thị trường, đó là:

- Định giá là một môn khoa học, một nghệ thuật

- Định giá là một hoạt động tư vấn, nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình

- Quá trình định giá đất đai phải thể hiện những đặc trưng cơ bản của quá trình định giá

- Sản phẩm của một cuộc định giá đất bao gồm: Báo cáo định giá, hồ sơ và chứng thư định giá

Như đã nêu trên, định giá đất đai phải tuân thủ những tiêu chuẩn định giá đã được các cơ quan chức năng xây dựng và ban hành Do vậy, người định giá đất đai cần phải nắm vững và hiểu biết một cách đầy đủ nhất về tiêu chuẩn định giá

Hệ thống tiêu chuẩn định giá không những là những quy định tác nghiệp và

kỹ thuật mà còn là những hướng dẫn cụ thể cho công tác định giá cho các chuyên gia định giá tài sản nói chung và chuyên gia định giá đất nói riêng

Nguyên tắc thiết lập các tiêu chuẩn định giá đất đai phải đơn giản, hoàn chỉnh, rõ ràng, quan hệ của chúng phải hợp lý, logic Đồng thời phù hợp với tiêu chuẩn kế toán và kiểm toán

Tiêu chuẩn định giá là cơ sở pháp lý rất quan trọng cho hoạt động định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường Coi đây là một trong những thước đo, chuẩn mực quan trọng vào loại bậc nhất cho hoạt động định giá tài sản trong bất cứ một nền kinh tế thị trường

Việc xây dựng và ban hành hệ thống Tiêu chuẩn định giá của Việt Nam có ý nghĩa cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn đối với hoạt động định giá đất đai:

- Nhằm thiết lập khuôn khổ pháp lý về tiêu chuẩn quản lý Nhà nước thống nhất cho cả nước và chuẩn mực hóa cho các chuyên gia định giá giá trị đất đai của các cơ quan chức năng

- Xây dựng các quy định làm mực thước, là cơ sở cho người định giá chuyên nghiệp và doanh nghiệp định giá sử dụng trong công tác định giá đất đai một cách trung thực khoa học, khách quan

- Xác định và làm rõ trách nhiệm của các chuyên gia định giá, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đất đai Đồng thời, làm rõ trách nhiệm nghề nghiệp cụ thể của các chuyên gia định giá

- Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn định giá của Việt Nam phù hợp với các tiêu chuẩn định giá quốc tế, giúp cho việc quốc tế hóa khuôn khổ hoạt động định giá nước ta

- Thúc đẩy công tác nghiên cứu lý luận, công tác đào tạo, huấn luyện và thi tuyển nhà định giá đất đai, cũng như việc hiện đại hóa ngành định giá nước ta

- Giúp cho việc tiêu chuẩn hóa thị trường định giá nước ta

Căn cứ vào nội dung của Pháp lệnh Giá, Điều 4 khoản 2 đã quy định thẩm định giá phải dựa vào tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Hiện nay, Nhà nước đang giao cho Bộ Tài chính khẩn trương xây dựng và ban hành hoàn chỉnh các tiêu chuẩn định giá giá trị tài sản nói chung Dựa vào các tiêu chuẩn đã xây dựng, đã được thể chế hóa bằng các văn bản có tính pháp quy của Nhà nước; các cơ quan chức năng, tổ chức quản lý Nhà nước kiểm tra, giám sát việc thực hiện của các doanh nghiệp định giá giá trị tài sản

Trên thế giới, tiêu chuẩn định giá giá trị tài sản nhìn chung giống nhau về cơ bản Song, về kết cấu của tiêu chuẩn định giá giá trị tài sản quốc tế và của từng khu vực, cũng như của từng nước, có khác nhau

Với chức năng quản lý Nhà nước về giá, Bộ Tài chính được Chính phủ giao cho việc xây dựng Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đã và đang được xây dựng bao gồm 20 tiêu chuẩn Trong

đó, TĐGVN 01: Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá, TĐGVN 02: Những

nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản, TĐGVN 03: Báo cáo, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản, TĐGVN 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản, TĐGVN 05: Trình tự thẩm định giá tài sản, TĐGVN 06: Hợp đồng thẩm định giá, TĐGVN 07: Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, TĐGVN 08: Những phương pháp thẩm định giá, TĐGVN 09: Phân loại tài sản, TĐGVN 10: Thẩm định giá tài sản vô hình (tài sản sở hữu trí tuệ, logo, trade, mark, ), TĐGVN11: Thẩm định giá doanh nghiệp, TĐGVN 12: Thẩm định giá nhà và công trình kiến trúc độc lập, TĐGVN 13: Thẩm định giá căn hộ chung

cư, TĐGVN 14: Thẩm định giá đất đô thị, TĐGVN 15: Thẩm định giá đất nông nghiệp, TĐGVN 16: Thẩm định giá đất lâm nghiệp, TĐGVN 17: Thẩm định giá đất ngập nước, TĐGVN 18: Thẩm định giá khoảng không gian trên đất, TĐGVN 19: Thẩm định giá đất ô nhiễm, TĐGVN 20: Thẩm định giá máy móc thiết bị

1.2 Phương pháp xác định giá đất ở một số nước trên thế giới

Trên thế giới có nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất Đất nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất, nên việc xác định giá trị đất không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này Có những phương pháp định giá có thể

áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai, song có phương pháp chỉ áp dụng cho một

số loại đất đai nhất định

Tổng quan có thể phân loại các phương pháp định giá giá trị đất đai theo hai cách tiếp cận chủ yếu : Cách tiếp cận theo phương pháp truyền thống và cách tiếp cận theo phương pháp mới

1.2.1 Cách tiếp cận theo phương pháp truyền thống

Theo cách tiếp cận truyền thống, có 05 phương pháp định giá đất thường được

áp dụng :

1.2.1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trược tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế có nghĩa

là giá trị thị trường của thửa đất cần định giá có mối quan hệ mật thiết với giá thị trường của các thửa đất tương tự với nó đã được giao dịch trên thị trường

Xét về mặt kỹ thuật phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán mà đơn giản chỉ cần tìm kiếm các bằng chứng

đã được thừa nhận về giá trị tài sản tương đương có thể so sánh trên thị trường

Do đặc tính “độc nhất vô nhị” của bất động sản, không tồn tại 2 bất động sản giống nhau hoàn toàn, cùng với giá bất động sản thay đổi theo thời gian

Vì vậy, phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với bất động sản mục tiêu, sau đó tiến hành so sánh phân tích các đặc điểm cấu thành trong giá bán/giá thuê của bất động sản tương tự và làm các điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để tìm ra giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu

Phương pháp so sánh được thực hiện theo trình tự các bước như sau:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

• Vị trí;

• Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

• Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

• Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

• Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi

có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa

vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

• Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

• Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá