NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI 5 PHÓNG MẶT BẰNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Đất đai, giải phóng mặt bằng và quá trình đô thị hoá, phát triển kinh tế - 5 xã hội 1.1.1 Đất đai 5 1.1.2 Giải phóng mặt bằng 6 1.1.3 Quá trình đô thị hoá, phát triển kinh tế - xã hội 9 1.2- Đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng 10 1.2.1 Mục đích và ý nghĩa của việc đánh giá 10
Phương pháp đánh giá chung kết định lượng tình hình giải phóng mặt 11 bằng 1.3- Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giải phóng mặt bằng 13 1.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giải phóng mặt bằng 13 1.3.2 Đánh giá thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình giải phóng mặt 21 bằng 1.4 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trong nước và nước ngoài 23 1.4.1 Kinh nghiệm trong nước 23 1.4.2 Kinh nghiệm nước ngoài 31 Tiểu kết ch ươ ng 1 34
Luận án đề xuất một phương pháp đánh giá định lượng tình hình giải phóng mặt bằng (GPMB) dựa trên lý luận về phương pháp đánh giá tình hình, bao gồm bốn nội dung cơ bản: xây dựng bộ tiêu chí phản ánh tình hình GPMB, xác định bộ dữ liệu để tính toán các tiêu chí, thiết lập chuẩn so sánh cho việc đánh giá, và quy trình định lượng để đánh giá chung kết tình hình GPMB.
1.2.2.1 Bộ tiêu chí phản ánh tình hình GPMB
Để đánh giá tình hình GPMB một cách toàn diện, cần xây dựng bộ tiêu chí đủ bao quát và xác định tầm quan trọng của từng tiêu chí Mỗi tiêu chí phản ánh một khía cạnh riêng, và không phải tiêu chí nào cũng có mức độ quan trọng như nhau, do đó việc phân biệt và liên kết giữa các tiêu chí là cần thiết Sự thực hiện kém của một tiêu chí có thể ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ tình hình GPMB.
Luận án đề xuất bộ tiêu chí đánh giá tình hình GPMB với 5 tiêu chí chính: (1) Mức độ hoàn thành diện tích đất thu hồi đúng hạn; (2) Mức độ hoàn thành bố trí TĐC; (3) Mức độ hoàn thành chi trả tiền GPMB; (4) Mức độ số lượng dự án hoàn thành GPMB để triển khai thi công; (5) Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB Trong đó, tiêu chí về mức độ hoàn thành diện tích đất thu hồi đúng hạn được coi là quan trọng nhất.
Mức độ hoàn thành diện tích đất thu hồi đúng hạn là tiêu chí quan trọng nhất, phản ánh hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) của các dự án Đây chính là mục tiêu cốt lõi của các dự án liên quan đến GPMB.
Mức độ hoàn thành về bố trí tái định cư (TĐC) phản ánh khả năng đáp ứng nhu cầu quỹ đất và nhà ở cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất trong quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) Tiêu chí này đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án.
Mức độ hoàn thành chi trả tiền GPMB là yếu tố quan trọng, phản ánh khả năng đáp ứng nguồn vốn của chủ đầu tư và sự hợp tác từ người sử dụng đất bị thu hồi trong quá trình thực hiện GPMB Tiêu chí này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của các dự án mà còn tác động đến chi phí GPMB trong tổng mức đầu tư của dự án.
Mức độ hoàn thành GPMB của dự án là yếu tố quan trọng phản ánh khả năng triển khai thi công theo kế hoạch Dù dự án đã gần như hoàn tất GPMB, nếu vẫn còn một phần diện tích nhỏ chưa được giải phóng hoặc có hộ gia đình, cá nhân chưa di chuyển do khiếu nại, thì dự án vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai thi công.
Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB phản ánh khả năng của CSGPMB cùng với năng lực tổ chức thực hiện công tác GPMB của chủ đầu tư và chính quyền địa phương trong thực tiễn.
1.2.2.2 Bộ dữ liệu dùng để tính toán các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB
Luận án sử dụng số liệu thống kê về kết quả thực hiện công tác GPMB hàng năm từ 2001 đến 2009, thu thập từ các cơ quan liên quan tại Hà Nội và một số tỉnh, thành phố trong nước, nhằm tính toán các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB.
1.2.2.3 Chuẩn so sánh dùng để đánh giá tình hình GPMB
Để đánh giá tình hình GPMB một cách khách quan, cần phải có một chuẩn chấp nhận được để so sánh Mỗi tiêu chí phản ánh tình hình GPMB sau khi tính toán cần được đối chiếu với chuẩn này Luận án sẽ sử dụng giá trị trung bình kết quả thực hiện GPMB của các địa phương có tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm gần đây, đồng thời được xã hội đánh giá cao về công tác GPMB.
1.2.2.4 Cách định lượng, đánh giá chung kết tình hình GPMB
Để đánh giá thực trạng tình hình GPMB tại các địa phương, cần có cái nhìn tổng thể thay vì chỉ dựa vào từng tiêu chí riêng lẻ Tác giả đã tiến hành khảo sát và phỏng vấn các chuyên gia trong các lĩnh vực liên quan như GPMB, quản lý đất đai, quy hoạch và xây dựng Qua các buổi tọa đàm và hội thảo do Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố Hà Nội tổ chức, cùng với kinh nghiệm thực tiễn nhiều năm, tác giả đã đề xuất cơ cấu điểm cho các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB, làm cơ sở cho việc đánh giá thực trạng GPMB tại Thành phố Hà Nội.
Để xác định trọng số của mỗi tiêu chí trong bộ tiêu chí, ta coi mỗi tiêu chí là một phần giá trị trong tổng giá trị 100% Mỗi tiêu chí sẽ nhận một giá trị từ 0 đến 100% dựa trên tầm quan trọng của nó, với tổng trọng số của các tiêu chí là 100 Điểm thực tế đạt được của các tiêu chí được tính bằng cách nhân trọng số với số điểm thực tế và cộng các kết quả lại Kết quả ý kiến chuyên gia về cơ cấu điểm các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB được thể hiện trong Biểu 1.1.
Tổng giá trị điểm thực tế đạt được của các tiêu chí so với tổng trọng số của các tiêu chí phản ánh kết quả đánh giá định lượng tình hình GPMB, được phân loại theo các mức: Tốt, Khá, Trung bình, và Xấu (chưa tốt).
- Tình hình GPMB tốt : Đạt trên 80 điểm
- Tình hình GPMB khá : Đạt từ 65 – 79 điểm
- Tình hình GPMB trung bình : Đạt từ 50 – 64 điểm
- Tình hình GPMB xấu (chưa tốt) : Đạt dưới 50 điểm
Biểu 1.1 Cơ cấu điểm các tiêu chí phản ánh tình hình GPMB
TT Tiêu chí đánh giá
Chuẩn so sánh Điểm tối đa
Mức độ hoàn thành về mặt diện tích đất thu hồi đúng hạn.
Giá trị trung bình của nhóm địa phương làm tốt công tác GPMB.
2 Mức độ hoàn thành về bố trí TĐC Như trên 20
3 Mức độ hoàn thành chi trả tiền GPMB Như trên 15
Mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để triển khai thi công.
Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB.
- Cách xác định các tiêu chí
1 Mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng hạn (%)
2 Mức độ hoàn thành về bố trí TĐC
Diện tích đất bàn giao đúng hạn
Tổng diện tích đất thu hồi
Số hộ đã được bố trí TĐC
Tổng số hộ yêu cầu bố trí TĐC
2 Biện pháp tổ chức thực thi CSGPMB.
3 Quỹ TĐC phục vụ công tác GPMB.
4 Công tác QLNN về QHSDĐ.
5 Công tác QLNN về đất đai.
6 Trình độ phát triển, ổn định TT BĐS. Ảnh hưởng đến
3 Mức độ hoàn thành chi trả tiền
4 Mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm GPMB để triển khai thi công
5 Mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB (%)
Chi phí GPMB thực tế chi trả
= x 100% Tổng dự toán chi phí GPMB
Số dự án xong GPMB
Số trường hợp đã giải quyết
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB
1.3.1 ác yếu tố ảnh hưởng đến tình hình GPMB
Tình hình GPMB (Giải phóng mặt bằng) phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có 6 yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp Các yếu tố này bao gồm: (1) CSGPMB (Chính sách giải phóng mặt bằng); (2) Biện pháp tổ chức thực thi CSGPMB; (3) Quỹ TĐC (Tái định cư) phục vụ GPMB; (4) Công tác quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất; (5) Công tác quản lý nhà nước về đất đai; và (6) Trình độ phát triển, ổn định thị trường bất động sản Trong số này, CSGPMB là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp và lớn nhất đến tình hình GPMB, vì nó liên quan đến mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất bị thu hồi và nhà đầu tư Hình 1.1 mô tả rõ ràng các yếu tố này.
TÌNH HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Hình 1.1 Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến tình hình GPMB (nguồn: [Tác giả]) 1.3.1.1 Chính sách GPMB
CSGPMB là một phần của chính sách công, thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc đại diện cho quyền lực nhân dân nhằm mang lại lợi ích cho xã hội Chính sách này không chỉ ảnh hưởng đến một khu vực hay nhóm dân cư cụ thể, mà còn tác động toàn diện đến mọi đối tượng trong quốc gia Các tác động của Nhà nước có thể mang tính chính trị, hành chính, kinh tế hoặc kỹ thuật, được tích hợp vào các cơ chế quản lý điều hành thống nhất.