THUYẾT MINH TÓM TẮT ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TỶ LỆ 1/500 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỤM 08 CHUNG CƯ LÔ SỐ - CƯ XÁ THANH ĐA

Hiện trạng công trình kiến trúc Các căn hộ trong khu vực lập dự án đã xuống cấp nghiêm trọng trong đó : - Chung cư lô IV-VI diện tích khoảng 16.254m2 đã được bồi thường giải tỏa.. CHƯƠ

Trang 1

_

THUYẾT MINH TÓM TẮT

ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ TỶ LỆ 1/500

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỤM

08 CHUNG CƯ LÔ SỐ - CƯ XÁ THANH ĐA

ĐỊA ĐIỂM: PHƯỜNG 27, QUẬN BÌNH THẠNH, TP.HCM

TP Hồ Chí Minh, tháng 04 năm 2020

Trang 2

CHƯƠNG I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

I VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

1 Phạm vi ranh giới: Theo bản đồ hiện trạng vị trí số 122591/ĐĐBĐ do trung tâm đo đạc bản đồ, Sở Tài Nguyên & Môi Trường lập ngày 11/11/2016

2 Vị trí khu đất: tại phường 27, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh

3 Ranh giới khu đất tiếp giáp như sau:

- Phía Bắc : giáp đường số 7, Đoạn 2;

- Phía Nam : giáp khu dân cư hiện hữu, trường mầm non phường 27 và đường số 3

- Phía Đông: giáp đường số 2, đường Thanh Đa và khu dân cư hiện hữu

- Phía Tây : giáp đường số 7

4 Diện tích nghiên cứu quy hoạch: 73.211 m2

II ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN KHU VỰC XÂY DỰNG

1 Đặc điểm địa hình:

Đây là vùng trũng thấp nhất giữa hai vùng gò cao Thủ Đức phía Bắc-Đông Bắc và nội thành TP.Hồ Chí Minh phía Nam-Tây Nam Khu vực Thanh Đa có cao độ địa hình thoải về phía Đông Nam, được hình thành do một đoạn sông uốn khúc ngoặc từ Cầu Bình triệu đến cầu Sài Gòn Địa hình khu vực này thuộc kiểu địa hình sau tích tụ đồng bằng bãi bồi thấp, được cấu tạo bởi các trầm tích bùn sét hữu cơ nguồn gốc sông biển, đầm lầy tuổi Holocene (ambIV), được hình thành do quá trình bồi tụ của hệ thống sông Đồng Nai và sông Sài Gòn Thành phần gồm: bùn sét xám xanh, xám đen, trong đó thực vật đầm lầy phát triển mạnh

2 Đặc điểm khí hậu, thủy văn:

Khu vực nghiên cứu nằm hoàn toàn trong khu vực khí hậu nhiệt đới, gió mùa cận xích đạo, trong năm có 2 mùa tương phản nhau rõ rệt

 Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11

 Mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

- Có tính ổn định cao, diễn biến thay đổi khí hậu năm này qua năm khác nhỏ

- Không có thiên tai do khí hậu, không gặp thời tiết quá lạnh (thấp nhất không quá

Trang 3

13ºC), hoặt quá nóng (cao nhất không quá 40ºC), không có gió Tây khô nóng, ít trường hợp mưa quá lớn (lượng mưa cực đại không quá 200mm), hầu như không có bão

- Nhiệt độ không khí trung bình năm 27ºC

- Mưa từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm 90% lượng mưa cả năm

- Độ ẩm không khí trung bình 82%

- Có 2 hướng gió chính:

 Từ tháng 01 đến tháng 06 là gió Đông Nam với tần số 20% - 40%, gió Đông (20%) và gió Nam (37%)

 Từ tháng 07 đến tháng 12, hướng gió thịnh hành là gió Tây Nam Đây

là thời kỳ có tốc độ gió mạnh nhất trong năm Tốc độ gió trung bình

2-3 m/s, lớn nhất được ghi nhận là 2-36 m/s (năm 1972)

III ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG

1 Hiện trạng dân cư

- Trong khu vực nghiên cứu của dự án là nơi cư trú của khoảng 1.427 hộ dân

2 Hiện trạng công trình kiến trúc

Các căn hộ trong khu vực lập dự án đã xuống cấp nghiêm trọng trong đó :

- Chung cư lô IV-VI diện tích khoảng 16.254m2 đã được bồi thường giải tỏa

- 06 chung cư lô số còn lại (lô I, II, III, IX, X, XI) diện tích khoảng 56.957m2

- 12 căn nhà ở riêng lẻ với tổng diện tích khoảng 1.505m2

- Hiện trạng bao gồm các công trình nhà ở, đất cây xanh, đất trống – cây bụi, đất giáo dục hiện hữu (trường THCS Cù Chính Lan) và đất giao thông

b Cấp nước: sử dụng nguồn cấp nước của thành phố hiện có trong khu vực

c Thoát nước: đã có đầy đủ hệ thống thoát nước thuộc mạng lưới chung của thành phố

Trang 4

d Cấp điện: sử dụng nguồn điện của thành phố chạy qua dự án

IV ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP

1 Thuận lợi:

- Tiếp giáp với các đường nội bộ trong khu vực thuận tiện cho việc kết nối giao thông

- Vị trí xây dựng nằm trong mạng lưới liên kết các khu dân cư theo quy hoạch của Quận Bình Thạnh và được kết nối với Trung tâm TP.HCM theo các tuyến đường

2 Khó khăn:

- Khó khăn trong công việc đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hiện trạng

- Địa chất khu vực là nơi thấp trũng cũng là yếu tố bất lợi cho việc xây dựng

Trang 5

CHƯƠNG II

MÔ TẢ Ý TƯỞNG THIẾT KẾ

- Dự án được thiết kế với ý tưởng là: Hình thành nên một khu nhà ở hiện đại, bên dưới các khối nhà chung cư là khu thương mại dịch vụ cao 3 tầng, với đầy đủ các tiện ích phục vụ cho nhu cầu của người dân

- Chiều cao của các khối nhà được bố trí thấp dần về phía sông, nhằm tận dụng tầm nhìn cảnh quan sông nước tuyệt đẹp của dự án

- Dự án bao gồm 2 khu nhà chung cư cao tầng thuộc lô đất I-8 và I-9, và khu nhà ở thấp tầng I-6

- Điểm nhấn chính của dự án sẽ là tháp T5 (thuộc lô đất I-9): có hình khối thiết kế đặc biệt và có vị trí đẹp nhất dự án: đối diện với mảng xanh công viên góc đường, và có tầm nhìn ra ngã 3 sông rất đẹp

- Các khối nhà chung cư có chiều cao từ 38 đến 45 tầng, sẽ được thiết kế với mật độ xây dựng thấp (khối tháp mật độ chỉ 30%, khối đế mật độ 40%) 60% diện tích đất còn lại sẽ dùng làm công viên, cây xanh cảnh quan, lối đi dạo, sân tập thể thao… phục vụ cho nhu cầu của người dân

- Tại lô đất có ký hiệu I-9, ngay vị trí 2 lô IV-VI đã được bồi thường giải tỏa: sẽ tiến hành xây dựng giai đoạn 1 của dự án (bao gồm 2 tháp có ký hiệu T4 và T7) nhằm để phục vụ cho nhu cầu tái định cư tại chỗ của người dân trong dự án

+ Diện tích đất của giai đoạn 1 = 16.254m2

+ Mật độ xây dựng của giai đoạn 1 = 40%

+ 60% diện tích còn lại sẽ bố trí các công viên cây xanh phục vụ cho cư dân

+ Tháp T4 cao 40 tầng, tháp T7 cao 45 tầng

+ Khối đế của 2 tháp T4 và T7 sẽ là khu thương mại dịch vụ cao 3 tầng, với đầy đủ các tiện ích phục vụ cho nhu cầu của người dân: phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, siêu thị, nhà thuốc, nhà hàng…

+ Xung quanh khối đế có các tiện ích phục vụ cho cư dân như bể bơi, phòng GYM, nhà trẻ, cây xanh sân vườn…

+ Nhà để xe được bố trí dưới tầng hầm

Trang 6

+ Các căn hộ tái định cư sẽ được thiết kế với diện tích từ 30m2 đến 75m2, tùy thuộc vào nhu cầu của người dân

Trang 7

CHƯƠNG III

ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH

I CƠ CẤU QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT:

Dự án bao gồm các chức năng chính như sau: Đất ở hỗn hợp (ở kết hợp thương mại- dịch vụ), đất công trình giáo dục cấp đơn vị ở, đất cây xanh khu ở và đất giao thông

Các thông số quy hoạch sử dụng đất được thể hiện trong bảng tính sau:

(M2)

TỈ LỆ (%)

CHỈ TIÊU (m2/ người)

Tổng diện tích đất giao thông toàn khu: 23.406 m2

Tỷ lệ % đất giao thông toàn khu: 32,0 %

Tổng diện tích đất cây xanh toàn khu: 20.951 m2

Tỷ lệ diện tích đất cây xanh / người: 2,6 (m2/người)

Trang 8

II CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT

1 Các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc toàn khu:

A CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT TOÀN KHU QUY HOẠCH m2 / người 9,21

+ ĐẤT Ở HỖN HỢP (Ở KẾT HỢP THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ) m2 / người 6,15

* CHUNG CƯ CAO TẦNG KẾT HỢP THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ m2 / người 5,8

* NHÀ Ở THẤP TẦNG KẾT HỢP THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ m2 / người 41,6

2 ĐẤT CÔNG TRÌNH GIÁO DỤC CẤP ĐƠN VỊ Ở (TRƯỜNG THCS) m2 / người 1,0

km / km2 11,2

D CÁC CHỈ TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT QUY HOẠCH ĐÔ THỊ TOÀN KHU

2 Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch:

2.1 Đất ở hỗn hợp (ở kết hợp thương mại - dịch vụ):

a Cụm công trình I-9:

- Chức năng: là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ

- Bao gồm 5 khối tháp chung cư có ký hiệu là: T3, T4, T5, T6, T7 và công trình nhà câu lạc bộ (Club House) ở giữa lô đất

- Khoảng lùi công trình: tối thiểu 6m

Trang 9

- Mô tả về kiến trúc: Các khối chung cư có chiều cao thấp dần ra phía sông, nhằm để đón gió và mở rộng hướng nhìn ra bờ sông

- Chiều cao tầng của các tháp như sau:

+ Tháp T3, T4 và T5: cao 40 tầng (khối đế 3 tầng – khối tháp 37 tầng)

+ Tháp T6 và T7: cao 45 tầng (khối đế 3 tầng – khối tháp 42 tầng)

+ Nhà câu lạc bộ: cao 2 tầng

- Khối đế của các tháp chung cư có chức năng là thương mại dịch vụ và các công trình tiện ích công cộng: nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng

- Mật độ xây dựng toàn khu = 40%

- Hệ số sử dụng đất toàn khu = 11,7 lần, trong đó:

+ Hệ số sử dụng đất ở = 10,5 lần

+ Hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ = 1,2 lần

- Diện tích đất cây xanh nhóm ở = 12.750,0 m2

- Thông số thiết kế chi tiết được thể hiện qua bảng tính sau:

ST

1 DIỆN TÍCH KHU ĐẤT PHÙ HỢP QUY HOẠCH m2 34.547,7

7 TẦNG CAO XÂY DỰNG (theo QCVN 03:2012/BXD) tầng 45

8 CHIỀU CAO XÂY DỰNG TỐI ĐA (Tính từ cốt vỉa hè đến đỉnh mái) m 150

Trang 10

9 Diện tích giao thông nội khu m2 7.979,0

GIAI ĐOẠN 1 - (Gồm 2 tháp T4 & T7)

2 DIỆN TÍCH ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH m2 5.600,8

3 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (Không bao gồm tầng hầm) m2 172.257,5 Chức năng Thương mại, dịch vụ, văn phòng, công cộng m2 16.084,7

6 CHIỀU CAO TỐI ĐA CÔNG TRÌNH (Tính từ cốt vỉa hè đến đỉnh mái) m 150

GIAI ĐOẠN 2 - (Gồm các tháp T3, T5, T6 và Câu lạc bộ)

3 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (Không bao gồm tầng hầm) m2 231.949,8 Chức năng Thương mại, dịch vụ, văn phòng, công cộng m2 25.371,3

b Cụm công trình I-8:

- Chức năng: là khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ

- Bao gồm 2 khối tháp chung cư có ký hiệu là: T1 và T2

- Khoảng lùi công trình: tối thiểu 6m

Trang 11

- Mô tả về kiến trúc: Các khối chung cư có chiều cao thấp dần ra phía sông, nhằm để đón gió và mở rộng hướng nhìn ra bờ sông

- Chiều cao tầng của các tháp như sau:

+ Tháp T1: cao 45 tầng (khối đế 3 tầng – khối tháp 42 tầng)

+ Tháp T2: cao 38 tầng (khối đế 3 tầng – khối tháp 35 tầng)

- Khối đế của các tháp chung cư có chức năng là thương mại dịch vụ và các công trình tiện ích công cộng: nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng

- Mật độ xây dựng toàn khu = 40%

- Hệ số sử dụng đất toàn khu = 11,7 lần, trong đó:

+ Hệ số sử dụng đất ở = 10,5 lần

+ Hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ = 1,2 lần

- Diện tích đất cây xanh nhóm ở = 3.261,4 m2

Trang 12

10 Diện tích đất cây xanh nhóm ở m2 3.261,4

c Cụm công trình I-6:

- Chức năng: là khu nhà ở thấp tầng kết hợp thương mại - dịch vụ

- Bao gồm 17 căn nhà liên kế dạng Shophouse (chức năng ở kết hợp kinh doanh tại tầng 1-2)

- Số tầng cao: 6 tầng

- Chiều cao xây dựng tối đa = 22m

- Kích thước lô đất điển hình khoảng 8x19m.s

- Khoảng lùi công trình:

+ Khoảng lùi trước ≥ 3,0m + Khoảng lùi sau ≥ 2,0m

BẢNG THÔNG SỐ QUY HOẠCH KHU I-6

5 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (Không bao gồm tầng hầm) m2 11.378,4

2.2 Đất cây xanh khu ở:

- Đất cây xanh khu ở có tổng diện tích 4.382,2 m2, bao gồm 3 khu như sau:

+ 1 phần khu cây xanh I-22, có diện tích = 2,654.6 m2

+ khu cây xanh I-7, có diện tích = 246 m2

+ 1 phần khu cây xanh I-20, có diện tích = 1.481,6 m2

Trang 13

- Chức năng: bố trí các công trình tiện ích: chòi nghỉ, lối đi dạo, sân tập thể thao, khu vui chơi trẻ em Phục vụ cho nhu cầu của cư dân

5 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (Không bao gồm tầng hầm) m2 219,1

7 CHIỀU CAO XÂY DỰNG TỐI ĐA (Tính từ cốt vỉa hè đến đỉnh mái) m 10,0

2.3 Đất công trình giáo dục cấp đơn vị ở (trường THCS):

- Thuộc lô đất có ký hiệu I-1 Mở rộng trường THCS Cù Chính Lan hiện hữu đạt chuẩn quốc gia với diện tích là: 7.965,6 m2

- Khoảng lùi công trình:

+ So với ranh lộ giới: ≥ 3m

+ So với ranh đất: ≥ 3m

5 TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (Không bao gồm tầng hầm) m2 14.338,1

Trang 14

III TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC

1 Quy hoạch tổng mặt bằng

Dự án bao gồm các chức năng chính sau:

- Đất ở hỗn hợp (ở kết hợp thương mại-dịch vụ): bao gồm 3 khu đất có ký hiệu I-6, I-8 và I-9 Trong đó:

+ I-8 và I-9 là đất ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ

+ I-6 là đất ở thấp tầng kết hợp thương mại, dịch vụ (nhà liên kế kết hợp thương mại, dịch vụ)

- Đất cây xanh khu ở: bao gồm 3 khu cây xanh: có ký hiệu I-22, I-7 và I-20

- Đất công trình giáo dục cấp đơn vị ở: trường THCS Cù Chính Lan

- Đất giao thông: gồm đất giao thông cấp phân khu vực, đường nội khu, sân bãi đậu xe

2 Giải pháp thiết kế kiến trúc

- Các hình thức tổ chức nhà ở, công viên cây xanh, mạng lưới giao thông, được nghiên cứu phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực, bên cạnh đó phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật: cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, vệ sinh môi trường,… đảm bảo một điều kiện sống văn minh, hiện đại

- Khoảng không gian giữa các lô chung cư bố trí công viên, cây xanh, sân chơi và lối đi

bộ, tạo cảnh quan, đảm bảo an toàn và nối kết cộng đồng dân cư

- Dựa trên nguyên tắc tổ chức không gian của một mô hình ở hiện đại nhằm tạo ra một môi trường sống tối ưu cho người sử dụng

- Tuân thủ chặt chẽ các quy chuẩn, quy phạm của nhà nước cũng như chủ trương phát triển quy hoạch tổng thể Quận Bình Thạnh

3 Định hướng không gian kiến trúc cảnh quan:

- Tận dụng cảnh quan thiên nhiên sông nước tuyệt đẹp với một mặt giáp sông Sài Gòn và một mặt giáp kênh Thanh Đa

- Khu công viên cây xanh được bố trí theo 2 dạng: công viên trung tâm vui chơi giải trí của toàn khu, và công viên nội bộ, bố trí trong từng nhóm ở

- Đường giao thông nội bộ thiết kế thuận lợi cho việc tiếp cận và đảm bảo an toàn giao thông, quản lý an ninh

Trang 15

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng…) được thiết kế xây dựng đồng bộ, phù hợp với quy mô công trình kiến trúc và dân số tại khu vực

4 Định hướng thiết kế căn hộ chung cư:

Được tổ chức theo nguyên tắc:

- Đảm bảo các không gian sinh hoạt cho người dân sử dụng, các không gian được tổ chức hợp lý về diện tích, dây chuyền sử dụng Chú ý thiết kế không gian phơi quần áo đảm bảo các vấn đề y tế cộng đồng và mỹ quan đô thị

- Các không gian sinh hoạt chính của căn hộ (phòng khách, phòng ngủ) phải tiếp xúc trực tiếp với môi trường bên ngoài, khai thác triệt để các yếu tố vi khí hậu

- Đảm bảo tính riêng tư cho các không gian sinh hoạt tĩnh (phòng ngủ) và tính gia đình cho các không gian sinh hoạt động (phòng khách, phòng ăn).s

5 Phân kỳ giai đoạn đầu tư:

Dự án được chia làm 2 giai đoạn tương ứng với các lô chung cư như sau:

- Giai đoạn 1: là 1 phần của lô I-9, có diện tích = 16.254m2, tại vị trí của 2 lô chung cư hiện hữu (lô IV và lô VI đã di dời) Sẽ triển khai thi công trước 2 tháp T4 và T7, trong đó

1 phần căn hộ phục vụ cho nhu cầu tái định cư của dự án

- Giai đoạn 2: sẽ tiến hành xây dựng phần còn lại của dự án, bao gồm: phần còn lại của lô I-9, lô I-8, lô I-6, các lô công viên I-22, I-7 và I-20, khu đất giáo dục (lô I-1) và đường giao thông

Định dạng
Số trang	30
Dung lượng	877,32 KB