Ứng dụng công nghệ gis trong xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ cho công tác định giá bất động sản thực nghiệm tại phường ba đình, thành phố thanh hoá

Để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thì giá đất công bố phải sát với giá thị trường, do đó cần có các nghiên cứu về phương pháp định giá đất phù hợp nhằm có được kết

LÊ THỊ ANH TÚ

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS TRONG XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THỰC NGHIỆM TẠI PHƯỜNG BA ĐÌNH,

THÀNH PHỐ THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

HÀ NỘI - NĂM 2012

LÊ THỊ ANH TÚ

ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ GIS TRONG XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THỰC NGHIỆM TẠI PHƯỜNG BA ĐÌNH,

Chuyên ngành: Kỹ thuật trắc địa

Mã số: 60.52.85

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Đoàn Thị Xuân Hương

HÀ NỘI - NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các kết quả, luận điểm trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Lê Thị Anh Tú

MỤC LỤC

Lời cam đoan 1

Danh mục các thuật ngữ, các chữ viết tắt 5

Danh mục các bảng biểu 6

Danh mục các hình vẽ, đồ thị 7

Mở đầu 8

1 Tính cấp thiết của đề tài 8

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 9

3 Mục tiêu nghiên cứu 9

4 Nhiệm vụ của đề tài 9

5 Phương pháp nghiên cứu 10

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 10

7 Cấu trúc của đề tài 10

Chương 1 : Tổng quan về giá đất và các phương pháp định giá đất 12

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 12

1.1.1 Lí luận về sở hữu 12

1.1.2 Lí luận về địa tô - nhân tố cơ bản hình thành giá đất 12

1.1.3 Lí luận về giá trị, giá trị sử dụng và giá cả của đất đai 13

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.2 Định giá đất 16

1.2.1 Khái niệm định giá đất và các đặc trưng cơ bản 16

1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất 16

1.3 Các phương pháp định giá đất 20

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh thị trường) 21

1.3.2 Phương pháp chi phí 22

1.3.3 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 25

1.3.4 Phương pháp thặng dư 26

1.3.5 Phương pháp lợi nhuận 27

1.4 Những vấn đề cần lưu ý khi xác định giá đất 28

Chương 2 Tổng quan về GIS và Cơ sở dữ liệu địa lý 29

2.1 Tổng quan về GIS 29

2.1.1 Khái niệm về GIS 29

2.1.2 Thành phần của GIS 30

2.1.3 Các chức năng của GIS 33

2.1.4 Các mô hình dữ liệu của GIS 34

2.1.5 Các ngành khoa học công nghệ liên quan tới GIS 38

2.2 Cơ sở dữ liệu địa lý 40

2.2.1 Khái niệm chung về cơ sở dữ liệu 40

2.2.2 Quản trị cơ sở dữ liệu 41

2.2.3 Cơ sở dữ liệu địa lý (Geodatabase) 42

2.3 Giới thiệu về công nghệ ArcGIS 44

2.3.1 ArcMap 45

2.3.2 ArcCatalog 45

2.3.3 ArcToolbox 46

Chương 3 Ứng dụng công nghệ GIS trong xây dựng bản đồ vùng giá trị đất 47

3.1 Khái niệm và mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất 47

3.2 Yêu cầu kỹ thuật của bản đồ vùng giá trị đất 47

3.2.1 Bản đồ nền 48

3.2.2 Trình bày bản đồ vùng giá trị đất 48

3.3 Định giá đất phục vụ lập cơ sở dữ liệu bản đồ vùng giá trị đất 50

3.3.1 Xây dựng mô hình định giá đất 50

3.3.2 Thu thập, phân tích thông tin và khảo sát giá đất 53

3.3.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56

3.3.4 Khoanh các đơn vị đất 60

3.3.5 Phân vùng giá trị đất 62

3.3.6 Xác định giá đất chuẩn của vùng giá trị 63

3.3.7 Tính giá từng thửa đất trong vùng giá trị 63

3.4 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất dựa trên công nghệ ArcGIS 69

3.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu Geodatabase 69

3.4.2 Xây dựng bản đồ nền 72

3.4.3 Nhập thông tin thửa đất và tính toán giá trị thửa đất 72

3.4.4 Biên tập và trình bày bản đồ 73

Chương 4 Thực nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phường Ba Đình, Thành phố Thanh Hóa 74

4.1 Mục đích và yêu cầu thực nghiệm 74

4.1.1 Mục đích thực nghiệm 74

4.1.2 Yêu cầu thực nghiệm 74

4.2 Khu vực thực nghiệm 74

4.2.1 Vị trí địa lý của khu vực thực nghiệm 74

4.2.2 Đặc điểm địa hình - địa mạo 75

4.2.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết 75

4.2.4 Tình hình phát triển kinh tế 76

4.2.5 Cơ sở hạ tầng 76

4.2.6 Tình hình quản lý sử dụng đất 77

4.3 Kết quả thực nghiệm 79

4.3.1 Các tài liệu đã thu thập được 79

4.3.2 Kết quả đánh giá các yếu tố ảnh hưởng vùng giá trị đất 79

4.3.3 Kết quả tính điểm số đơn vị đất 81

4.3.4 Kết quả phân vùng giá trị đất 81

4.3.5 Kết quả xác định giá đất chuẩn của vùng giá trị đất 83

4.3.6 Xây dựng hệ số điều chỉnh của các thửa đất trong đơn vị đất 85

4.3.7 Xác định giá đất đến từng thửa đất 88

4.3.8 Biên tập và trình bày bản đồ 89

4.3.9 Lưu trữ và in bản đồ 95

4.4 Đánh giá kết quả thực nghiệm 95

Kết luận và kiến nghị 97

Tài liệu tham khảo 99

Phụ lục 100

DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ArcGIS Phần mềm thông tin dữ liệu địa lý

của hãng ERSI

GDP Gross Domestic Product Tổng sản phẩm nội địa

GIS Geographical Information System Hệ thống thông tin dữ liệu địa lý IRR Internal Rate of Return Suất lợi tức nội hoàn

NPV Net Present Value Giá trị ròng hiện tại

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

1 Bảng 3.1 – Bảng màu sắc đối với vùng giá trị đất ở 51

2 Bảng 3.2 – Bảng màu sắc đối với vùng giá trị đất nông nghiệp 52

3 Bảng 3.3 – Bảng các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở 61

4 Bảng 3.4 – Bảng các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp 61

5 Bảng 3.5 – Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của đơn vị đất 63

6 Bảng 3.6 – Bảng tính số điểm của mỗi đơn vị đất 63

7 Bảng 3.7 – Bảng thống kê điểm số của các đơn vị đất 64

8 Bảng 3.8 – Bảng danh mục các đối tượng quản lý trong CSDL 72

9 Bảng 4.1 – Tổng hợp quỹ đất phường Ba Đình 81

10 Bảng 4.2 – Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất phường Ba Đình 82

11 Bảng 4.3 – Bảng tổng hợp điểm số đơn vị đất 83

12 Bảng 4.4 – Bảng tổng hợp kết quả phân vùng giá trị đất 84

13 Bảng 4.5 – Bảng tổng hợp mức giá của các đơn vị đất 85

14 Bảng 4.6 – Bảng tống hợp giá chuẩn của các vùng giá trị đất 86

15 Bảng 4.7 – Bảng tổng hợp hệ số về vị trí (KVT) 87

16 Bảng 4.8 – Bảng tổng hợp hệ số về kích thước mặt tiền (KMT) 88

17 Bảng 4.9 – Bảng tổng hợp hệ số về quy mô diện tích (KDT) 89

18 Bảng 4.10 – Bảng màu các vùng giá trị đất phường Ba Đình 91

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

1 Hình 2.1 – Các thành phần cơ bản của GIS 32

2 Hình 2.2 – Các chức năng của GIS 35

3 Hình 2.3 – Tọa độ của điểm, đường, đa giác 36

4 Hình 2.4 – Điểm, đường, đa giác 37

5 Hình 2.5 – Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase 46

6 Hình 3.1 – Mô hình định giá đất 53

7 Hình 4.1 – Cơ sở dữ liệu điểm số đơn vị đất 82

8 Hình 4.2 – Phân vùng giá trị đất 83

9 Hình 4.3 – Kết quả tính toán giá đơn vị đất 85

10 Hình 4.4 – Kết quả tính toán các hệ số của thửa đất 88

11 Hình 4.5- Tính giá của thửa đất 89

12 Hình 4.6 – Bản đồ nền trong ArcGIS 91

13 Hình 4.7 – Dữ liệu tạo bản đồ trong ArcGIS 92

14 Hình 4.8 – Chông xếp các lớp dữ liệu lên nền địa chính 93

15 Hình 4.9 – Hiển thị màu sắc theo loại đất 94

16 Hình 4.10 – Bản đồ thực nghiệm vùng giá trị đất 94

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản và là nguồn tư liệu chính của đầu vào sản xuất, do đó đất đai là vấn đề được quan tâm hàng đầu Luật đất đai đã chỉ rõ “Đất đai là tài nguyên

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hoá, an ninh, quốc phòng” Do đó, công tác quản lý đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về các vấn đề xã hội Việc sử dụng và quản lý đất đai ở nước ta đã được đưa vào hiến pháp và nhiều văn bản của Chính phủ để đảm bảo đất đai được sử dụng một cách khoa học và hiệu quả nhất

Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, kể

cả với nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Thị trường bất động sản là một mắt xích quan trọng trong hệ thống các thị trường ở Việt Nam, đặc biệt trong những năm gần đây, khi nhu cầu nhà ở tăng cao tại các thành phố lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường và đời sống của người dân Do đó, nhu cầu thông tin về đất đai, đặc biệt là giá đất luôn luôn được người dân quan tâm

Định giá bất động sản là một lĩnh vực phức tạp, hiện nay nhiều khi giá đất công bố tại địa phương không phản ánh được đúng giá trị thị trường Để thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh thì giá đất công bố phải sát với giá thị trường, do đó cần có các nghiên cứu về phương pháp định giá đất phù hợp nhằm có được kết quả định giá tương ứng với giá trị thửa đất Mặt khác, các thông tin đất đai phải rõ ràng, đầy đủ và người quản lý phải nắm chắc được quỹ đất trong phạm vi quản lý của mình, hệ thống bản đồ vùng giá trị đất sẽ đáp ứng được yêu cầu đó Dựa vào bản đồ này người ta có thể thống kê được tổng giá trị quỹ đất trong từng khu vực hay trên toàn lãnh thổ để người quản lý có cái nhìn tổng quát, từ đó lựa chọn những chính sách đúng đắn nhằm quản lý đất đai một cách hiệu quả Đồng thời bản

đồ vùng giá trị đất còn giúp những người tham gia thị trường bất động sản nắm được những thông tin phục vụ mục đích của mình

Hiện nay, sự hỗ trợ của công nghệ thông tin trong công tác quản lý rất đa dạng và gần như có mặt trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và đời sống con người, công nghệ thông tin đối với quản lý Nhà nước về đất đai cũng vậy Trong đó, công nghệ GIS với khả năng quản lý và thành lập bản đồ vùng giá trị đất và khả năng liên kết với các hệ thông tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng có thể tra cứu các thông tin cần thiết về tổng quỹ đất, giá đất và các yếu tố khác liên quan đến đất đai một cách tiện lợi, tin cậy và đầy đủ, giúp cán bộ quản lý đất đai dễ dàng cập nhật, chỉnh lý bản đồ hàng năm, góp phần xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản trở thành một hệ thông tin hiện đại và thống nhất

Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên tôi đã chọn đề tài “Ứng dụng

công nghệ GIS trong xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ cho công tác định giá bất động sản Thực nghiệm tại phường Ba Đình, thành phố Thanh Hóa”

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là mô hình định giá đất, quy trình áp dụng mô hình

để định giá đất trong điều kiện thực tiễn Các đặc trưng của phần mềm ArcGIS và phương pháp thành lập bản đồ vùng giá trị đất bằng công nghệ GIS

Phạm vi nghiên cứu là diện tích đất đai thuộc địa giới hành chính phường

Ba Đình, thành phố Thanh Hóa, nơi lấy làm khu vực nghiên cứu thực địa, phục vụ cho việc xây dựng bản đồ vùng giá trị đất

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu cơ sở khoa học lý luận trong mô hình định giá đất và phương pháp thành lập, quản lý bản đồ vùng giá trị đất bằng công nghệ GIS, trên cơ sở đó thử nghiệm thành lập bản đồ vùng giá trị đất tại phường Ba Đình, thành phố Thanh Hóa

4 Nhiệm vụ của đề tài

Để đạt được mục tiêu trên cần đặt ra một số nhiệm vụ cụ thể sau :

- Tìm hiểu bản chất của giá đất, xác định được các nhân tố tạo thành và ảnh hưởng tới giá đất, hệ thống các phương pháp định giá đất;

- Ứng dụng mô hình định giá đất trong công tác định giá đất;

- Tìm hiểu các khái niệm cơ bản của bản đồ vùng giá trị đất;

- Tổng hợp các kiến thức cơ bản về hệ thống thông tin địa lý (GIS) và ứng dụng GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất;

- Thử nghiệm xây dựng bản đồ vùng giá trị đất khu vực phường Ba Đình, thành phố Thanh Hóa;

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp phân tích tổng hợp;

- Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát thực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu;

- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường;

- Phương pháp phân tích không gian;

- Phương pháp bản đồ và GIS;

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đề tài là bản đồ vùng giá trị đất phù hợp với giá trị thị trường và có cơ sở dữ liệu đồng bộ với hệ thống thông tin địa lý của toàn ngành Tài nguyên môi trường Các kết quả thu nhận được có thể áp dụng trong việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai của các địa phương, cũng có thể làm công

cụ tham khảo cho các lĩnh vực khác có liên quan đến đất đai và thông tin đất đai

Bản đồ vùng giá trị đất cung cấp thông tin cho người dân thông tin về giá trị thửa đất tại khu vực mình sinh sống, cung cấp thông tin cho những nhà đầu tư bất động sản về giá đất thực tế trên thị trường để từ đó đưa ra hướng đầu tư hợp lý Bản

đồ cũng là tài liệu giúp cán bộ địa chính quản lý giá đất trên địa bàn một cách nhanh chóng và kịp thời, trên cơ sở đó tính thuế đất và các khoản thu khác từ đất

7 Cấu trúc của đề tài

Luận văn được trình bày trong 100 trang bao gồm: Phần mở đầu, 04 chương, kết luận và kiến nghị với 16 hình minh họa và 18 bảng

8 Lời cảm ơn

Đề tài luận văn là một lĩnh vực mới và phức tạp, thời gian nghiên cứu

không nhiều, trình độ kiến thức cũng như kinh nghiệm của bản thân còn có hạn, do vậy luận văn không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các chuyên gia, các nhà khoa học, các thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp để kết quả của luận văn hoàn thiện và có tính ứng dụng cao hơn, hiệu quả hơn

Qua đây, tác giả xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Đoàn Thị Xuân Hương đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn

CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định

đoạt Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền

sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,

quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất Sự thống nhất và

tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng

hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán quyền sử dụng

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu, vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường

bất động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất Đây là điểm khác biệt về

thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất nói riêng

Nghiên cứu về giá đất dựa trên cơ sở lí luận về địa tô của Marx Nói đơn

giản, địa tô là sự chi trả cho việc sử dụng bản thân đất đai, thể hiện khả năng sinh

lợi của đất Khả năng sinh lợi càng cao thì giá đất càng cao Căn cứ vào nguyên

nhân và điều kiện sản sinh ra địa tô, Marx chia địa tô ra thành hai loại: địa tô chênh

lệch và địa tô tuyệt đối Đây là hai hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa

1.1.2.1 Địa tô chênh lệch:

Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa

giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên

ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung

bình và tốt Có hai loại địa tô chênh lệch:

Địa tô chênh lệch 1, tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu và sự khác

nhau về vị trí giữa các thửa đất nên hình thành giá đất khác nhau Ví dụ như ở vùng

đồng bằng giá đất thường cao hơn so với khu vực miền núi

Địa tô chênh lệch 2, tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu nhân tạo

mà người sử dụng đầu tư trên việc kinh doanh sử dụng đất Đất càng được đầu tư nhiều thì giá càng cao

1.1.2.2 Địa tô tuyệt đối:

Địa tô tuyệt đối tạo thành do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt các sản phẩm có liên quan đến đất với giá cả thị trường Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung - cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội

Trong các loại địa tô trên thì sự tồn tại của hình thức địa tô chênh lệch chính là nhân tố quyết định giá cả đất đai cao hay thấp

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được công nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, là sản phẩm của lao động, thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở, nguồn dinh dưỡng) thông qua trao đổi, mua bán Hàng hoá đất đai cũng có hai thuộc tính

là giá trị sử dụng và giá trị Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai tự nhiên phải có một quá trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao động

1.1.3.1 Lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng

Giá trị sử dụng là công dụng của hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu của con người (nơi ở và nguồn dinh dưỡng) Cơ sở của giá trị sử dụng là do những thuộc tính tự nhiên của thực thể hàng hoá đó quyết định nên giá trị sử dụng là phạm trù vĩnh viễn vì nó tồn tại trong mọi phương thức sản suất

Những thuộc tính tự nhiên vốn có của đất đai: vị trí cố định, có hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, không hao mòn và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (theo nghĩa rộng), có khả năng cùng với cây xanh và các yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản phẩm cây trồng khác nhau đáp ứng nhu cầu của cuộc sống con người nói riêng và động vật nói chung

1.1.3.2 Lao động trừu tượng tạo ra giá trị

Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất kết tinh trong hàng hoá Cái gì không có lao động kết tinh thì không có giá trị Như vậy chỉ có đất đai kinh tế mới

có giá trị và là hàng hoá được trao đổi trên thị trường Giá cả là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị Theo Marx thì giá đất bằng tỷ lệ giữa địa tô và lãi suất ngân hàng Công thức này phản ánh rằng giữa người mua và người bán sẽ có một khoản lợi nhuận Người mua đất sẽ thu được một khoản lợi tô cao hơn lợi tức ngân hàng nếu biết khai thác và sử dụng hiệu quả Người bán ở đây mất quyền sở hữu đất đai nhưng lại có một khoản lợi tức ngân hàng tương đương với số lợi tô thu được khi còn là chủ sở hữu đất Đây là công thức được tính trên lí thuyết, tuy nhiên giá cả đất đai bị chi phối bởi nhiều yếu tố và mức độ chi phối giữa các yếu tố là khác nhau nên việc xác định giá đất phức tạp hơn nhiều

Bản chất của giá đất là giá trị đất đai Theo nghĩa rộng, đất là vô giá vì đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên Do đó, giá đất là một

“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó

có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó

Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội - pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn Có thể khái quát về một số yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất, bao gồm:

1.1.4.1 Các yếu tố tự nhiên

Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên Bao gồm hai loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận) Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng (vị trí tuyệt đối) và theo sự phân

bố của các tuyến đường, càng xa trung tâm càng rẻ và theo điểm, càng xa mặt đường giá càng rẻ (vị trí tương đối)

Yếu tố kích thước, hình thể của đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình hành đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất

Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh cũng ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước ) và

cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá ) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất

1.1.4.3 Các yếu tố tâm lý, xã hội

Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên cao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống Thửa đất nằm ở nơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất ở nơi tình trạng trị an kém

Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ ở những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất cao hơn Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi cũng ảnh hưởng đến giá đất Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần Ví dụ như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác

1.1.4.4 Các yếu tố pháp lý

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị: quy hoạch là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai Yếu tố này làm biến động giá đất rất lớn Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố đi qua thì khi đó trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt

Nguồn gốc của thửa đất: được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền

sử dụng đất hay đất lấn chiếm Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn

Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không

Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất

1.2 Định giá đất

Về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản khác Nhưng đất đai lại là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ là một sự ước tính về mặt giá trị

Định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sở hữu trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ giữa các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với những mục đích xác định cụ thể

Định giá đất mang tính khoa học vì nó có cơ sở khoa học và cở sở thực tiễn Xuất phát từ cơ sở hình thành giá đất như trình bày ở trên nên có thể định giá được

Định giá đất mang tính nghệ thuật vì còn phải phụ thuộc nhiều vào sự cảm nhận về lĩnh vực thị trường của người định giá đất, có thể nói là sự nhạy cảm, nhạy bén và phân tích tình hình thị trường

Bản chất của định giá đất là xác định giá trị các yếu tố tự nhiên cấu thành

và các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai Định giá đất được thực hiện dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là

dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường Trong quá trình xác định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất có thể Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng Đề tài xin trình bày những nguyên tắc quan trọng sau đây:

1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện sau:

- Sử dụng hợp pháp: Ví dụ như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ

- Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất

- Khả thi về mặt kinh tế: Ví dụ như khả năng tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất đai

Một "sử dụng" sau khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất"

1.2.2.2 Nguyên tắc cung - cầu

Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ

sở tương tác giữa cung và cầu trên thị trường Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định

Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên

mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm

mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai

1.2.2.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn biến động và chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó Như vậy, khi xem xét giá trị của đất đai cần đặt đất đai trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố

đó Đó là nội dung chính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai

Các điều kiện tự nhiên của đất đai có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như: mưa, nắng, bão, lụt hoặc do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai: việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định

1.2.2.4 Nguyên tắc các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực

Các yếu tố tham gia quá trình thu nhập thực là các yếu tố trực tiếp để có quyền sử dụng đất và khai thác theo mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị thực của đất đai cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất Việc đánh giá được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá về giá trị của từng yếu tố

Để đảm bảo tính đồng nhất khi đánh giá người ta thường đưa giá trị của các yếu tố

về cùng một mốc thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo nên thu nhập thực từ đất đai bao gồm: lao động, vốn đầu tư, quỹ đất đai, công tác quản lý Khi tiến hành định giá đất phải căn cứ vào các yếu tố này để đánh giá nhằm đưa giá đất gần với giá trị thực của nó

1.2.2.5 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có

sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai

1.2.2.6 Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hoá khác, khi có một số lượng đủ lớn đất đai nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường của hàng hoá Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hoá thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau

Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có thể thay thế nhau ở một mức độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý, cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, cạnh tranh giữa cung và cầu

1.2.2.7 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản

mà nó tham gia hợp thành

1.2.2.8 Nguyên tắc dự báo trước

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản là giá trị quy về hiện tại của tất cả lợi nhuận trong tương lai có thể thu được do bất động sản

đó mang lại

1.2.2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời

Nguyên tắc này chỉ ra rằng khi có sự tăng giảm liên tục của một nhân tố (x) trong sản xuất khi các nhân tố khác được cố định thì thu nhập thực (thu nhập ròng)

sẽ tăng tới một giới hạn nhất định Sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị của thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

1.2.2.11 Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất

Khả năng sinh lợi của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do

nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí khác Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm bốn nhóm: lao động, đất đai, vốn và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lợi từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất đai lại có thể thay đổi mạnh mẽ theo vị trí

Khi định giá đất ngoài việc hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng một cách tổng hợp, từ đó có thể xác định được giá trị chính xác của đất đai

1.3 Các phương pháp định giá đất

Dựa trên các nguyên tắc định giá đất, người ta đã xây dựng ra các phương pháp định giá đất Hiện nay, để định giá cho một khu đất có thể sử dụng năm phương pháp định giá phổ biến như sau :

- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Những đặc trưng cơ bản của các phương pháp này được trình bày dưới đây

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:

- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng

- Các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu

- Phân tích bất động sản định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế- kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm

tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi, khó khăn của bất động sản định giá so với các bất động sản so sánh

- Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản: pháp lý, quy mô diện tích, kích thước hình dáng, điều kiện hạ tầng, điều kiện kinh tế, môi trường sống, quy hoạch, lợi ích tương lai Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh

Bước 4: Ước tính giá thị trường của bất động sản định giá:

Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của bất động sản

Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý

sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

1.3.2.2 Các trường hợp áp dụng

- Định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu

là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường

- Định giá cho các mục đích bảo hiểm

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng làm phương pháp kiểm tra các phương pháp định giá khác

1.3.2.3 Phương pháp luận

Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện…

mà thị trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch,

chuyển nhượng, do đó không thể tìm được tài sản tương đồng đã giao dịch để so sánh Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường

Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản theo phương pháp khấu trừ

1.3.2.5 Phân loại chi phí

Trong phương pháp này có hai cách xác định chi phí

a Chi phí tái tạo

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó

b Chi phí thay thế

Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời

1.3.2.6 Các phương pháp xác định chi phí

a Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

Phương pháp này thường được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết xây dựng

b Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp này đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp vừa nêu, nó được các nhà kiến trúc sử dụng trong việc ước tính chi phí các kết cấu nhà ở

c Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp này được các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá sử dụng khi việc ước tính cần có kết quả nhanh chóng Theo phương pháp này các chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu công trình được quy đơn giản theo m2 hoặc m3 1.3.2.7 Những thuật ngữ khấu hao

a Khái niệm về khấu hao

Sự khấu hao vì bất cứ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại mới một tài sản so với giá trị thị trường của tài sản đó tại thời điểm định giá được gọi là khấu hao tích luỹ

b Các dạng khấu hao tích lũy:

- Hao mòn vật chất: Hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém

- Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị lạc mốt hay thiết kế công trình có điểm chưa phù hợp hoặc sự lỗi thời về thiết

bị dẫn đến sử dụng kém hiệu quả

- Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài như sự sử dụng đất không phù hợp hoặc sự suy thoái kinh tế

c Cách xác định mức khấu hao tích luỹ

Đối với hao mòn vật chất: Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính hao mòn từ đó tính được mức độ giảm giá của công trình Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình

Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng của công trình Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì xem xét mức độ giảm sút này để tính giảm giá

Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc do suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính giảm giá

1.3.2.8 Những hạn chế

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng và phải có kinh nghiệm mới có thể áp dụng được phương pháp này

1.3.3.1 Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn, do đó thường áp dụng đối với tài sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí trực tiếp trong hiện tại 1.3.3.3 Phương pháp luận

Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó Nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được coi là quá trình vốn hoá

1.3.3.4 Các bước tiếp cận

Bước 1: Ước tính doanh thu của bất động sản

Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa ) Bước 3: Tính thu nhập ròng

Bước 4: Xác định lãi suất vốn hoá

Bước 5: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của bất động sản

1.3.3.5 Các hạn chế

- Phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết về nghiệp vụ tài chính

- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu

- Khi có nhiều dạng đầu tư thì phải biết sắp xếp các dạng đầu tư

1.3.3.6 Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền cần chú ý rằng số tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn số tiền như vậy nhận được trong tương lai, vì vậy cần tính chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai

Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

a Phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV- Net Present Value):

Giá trị ròng hiện tại (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn Phương pháp này

có thể sử dụng để xác định giá trị hiện tại của một tài sản có tiềm năng phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua của một tài sản

b Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR - Internal Rate of Return)

Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu riêng bằng giá trị hiện tại của lợi nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu Đây là tỷ suất chiết khấu mà với nó giá trị dòng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng không Một công trình

có thể đứng vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn

- Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó

1.3.4.3 Phương pháp luận

Phương pháp thặng dư được áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể cho kết quả ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó, do đó phương pháp này được sử dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềm năng phát triển

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc: giá trị hiện tại của một bất động sản

là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

1.3.4.4 Các bước tiếp cận của phương pháp thặng dư

Bước 1 Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

Bước 2 Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến)

Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng

Bước 4 Ước tính giá trị: Giá trị của bất động sản bằng giá trị phát triển dự kiến trừ đi chi phí phát triển dự kiến bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư

1.3.4.5 Những hạn chế của phương pháp

- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Các ước tính về chi phí và thu nhập có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

1.3.5.1 Cách tiếp cận

Phương pháp này dựa trên lý luận là giá trị của bất động sản có quan hệ với lợi nhuận từ việc sử dụng chúng tạo ra Trong thực tế, hầu hết các bất động sản không có giá trị lớn nếu chúng không được sử dụng vào các mục đích sinh lợi và không phải mọi bất động sản đều có thể được sử dụng và tạo ra lợi nhuận có thể tính được bằng tiền Mặt khác, không phải trong mọi trường hợp, lợi nhuận do đất đai hay bất động sản tạo ra đều phản ánh được giá trị của bất động sản

1.3.5.2 Ưu điểm của phương pháp:

- Áp dụng tốt với việc xác định giá trị lợi tức (địa tô) của các loại đất đai/bất động sản có khả năng tạo ra lợi nhuận

- Thích hợp với các loại tài sản có một mức độ độc quyền nhất định, khó có khả năng áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

1.3.5.3 Hạn chế và các yêu cầu sử dụng phương pháp:

- Chỉ áp dụng được với đất đai/bất động sản có tạo ra lợi nhuận

- Giá trị của lợi nhuận phụ thuộc vào trình độ quản lý của người điều hành nên nhiều khi không đại diện cho giá trị của bản thân bất động sản

Mặc dù có những nét đặc thù áp dụng cho việc định giá một số loại tài sản nhất định, về bản chất phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận có thể được coi là những dạng đặc biệt của phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)

1.4 Những vấn đề cần lưu ý khi xác định giá đất

Khi xác định giá đất, các thông tin, số liệu cần thiết đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng nhiều phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

Trong các trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định để kiểm tra, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung-cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ GIS VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA LÝ

2.1 Tổng quan về GIS

GIS được viết tắt từ ba khái niệm “địa lý, thông tin, hệ thống” Ý nghĩa của chúng được diễn giải như sau:

Tại Mỹ: Geographic Information Systems

Tại Anh, Australia và Canada: Geographical Information Systems

Khái niệm GIS được phát triển từ những năm 1960, từ đó tới nay có nhiều định nghĩa GIS đã ra đời, mặc dù có sự khác nhau về mặt tiếp cận, nhưng nhìn chung các định nghĩa về GIS đều có các đặc điểm giống nhau như: Bao hàm khái niệm dữ liệu không gian (spatial data), phân biệt giữa hệ thông tin quản lý (Management Information System – MIS) và GIS Về khía cạnh bản đồ học thì GIS

là kết hợp của lập bản đồ trợ giúp máy tính và công nghệ cơ sở dữ liệu So với bản

đồ thì GIS có lợi thế là lưu trữ dữ liệu và biểu diễn chúng là hai công việc tách biệt nhau Do vậy, GIS cho khả năng quan sát từ các góc độ khác nhau trên cùng một tập cơ sở dữ liệu

Cho đến nay các quan điểm về GIS đã thống nhất chung như sau: “GIS là

một hệ thống kết hợp giữa con người và hệ thống máy tính cùng các thiết bị ngoại

vi để lưu trữ, xử lý, phân tích, hiển thị các thông tin địa lý để phục vụ một mục đích nghiên cứu nhất định” Hệ thống phần mềm trong GIS có thể kết nối thông tin về vị

trí địa lý của sự vật với những thông tin của bản thân sự vật GIS có thể tổ hợp nhiều lớp thông tin, mỗi loại thông tin trên bản đồ có thể tổ hợp nhiều lớp thông tin riêng, người sử dụng có thể bật hoặc tắt các lớp thông tin theo nhu cầu của mình

Điểm mạnh của GIS so với các bản đồ giấy chính là khả năng cập nhật dữ liệu nhanh và cho phép chọn những thông tin cần theo mục đích sử dụng GIS có vai trò quan trọng trong quy hoạch và quản lý môi trường vì nó giúp cho những người ra quyết định có một cách nhìn bao quát những khu vực có vấn đề và có thể dùng GIS để theo dõi nguồn gây ô nhiễm

Máy in (Printer): Là bộ phận dùng để in ấn các thông tin, bản đồ, dưới nhiều kích thước khác nhau tuỳ theo yêu cầu của người sử dụng, thông thường máy

Bàn số hoá bản đồ bao gồm một hàng giống như chiếc bàn viết, mà bản đồ được trải rộng ra và một con chuột (cursor) được dùng để đưa các đường thẳng và các điểm trên bản đồ đã được định vị vào thành dạng số

Máy quét ảnh sẽ chuyển thông tin trên bản đồ một cách tự động thành dạng file Raster Bản đồ có thể được trải rộng ra trên bàn trong khi đầu quét (scanning) di chuyển trong một loạt đường thẳng song song nhau

Bộ lưu trữ ngoài (diskette, harddisk, CD-ROM, DVD-ROM): Các đĩa cứng

có khả năng lưu trữ dữ liệu rất lớn Công nghệ phát triển cũng tạo ra thêm nhiều loại thiết bị có thể lưu trữ và truyền số liệu qua cổng USB của máy vi tính Các đĩa DVD ngày nay có thể lưu trữ dữ liệu tới 50 Gigabite và rất thuận tiện để sao lưu số liệu 2.1.2.2 Phần mềm (Software)

Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm GIS có thể là một tổ hợp các phần mềm máy tính Phần mềm sử dụng trong GIS bao gồm các tính năng cơ bản sau:

- Nhập và kiểm tra dữ liệu (Data input): Bao gồm việc chuyển tất cả các dữ liệu đã ở dạng bản đồ hay ảnh vào một dạng số tương thích Việc nhập và chỉnh sửa dữ liệu đòi hỏi phải xây dựng một cơ sở dữ liệu Đây là giai đoạn rất quan trọng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý

- Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu (Geographic database): Lưu trữ và quản lý

cơ sở dữ liệu là phương pháp kết nối thông tin vị trí (topology) và thông tin thuộc tính (attributes) của các đối tượng địa lý (điểm, đường) đại diện cho các đối tượng trên bề mặt Trái đất Hai thông tin này được tổ chức và liên

hệ qua các thao tác trên máy tính sao cho chúng có thể lĩnh hội được bởi người sử dụng hệ thống

- Xuất dữ liệu (Display and reporting): Dữ liệu đưa ra là các báo cáo kết quả phân tích tới người sử dụng, dữ liệu có thể bao gồm các dạng: Bản đồ, bảng biểu, biểu đồ, lưu đồ được thể hiện trên máy tính, máy in, máy vẽ…

- Biến đổi dữ liệu (Data transformation): Biến đổi dữ liệu gồm hai lớp điều hành nhằm mục đích khắc phục lỗi dữ liệu và cập nhật chúng Biến đổi dữ

liệu có thể được thực hiện trên dữ liệu không gian và thông tin thuộc tính một cách tách biệt hoặc tổng hợp cả hai

- Tương tác với người dùng (Querry input): Giao tiếp với người dùng là yếu

tố quan trọng nhất của bất kỳ hệ thống thông tin nào Các giao diện người dùng được thiết kế phụ thuộc vào mục đích của ứng dụng

2.1.2.3 Chuyên viên (Expertise)

Đây là một trong những hợp phần quan trọng của GIS, đòi hỏi những chuyên viên sử dụng hệ thống để thực hiện các chức năng phân tích và xử lý các số liệu phải thông thạo về việc lựa chọn các công cụ GIS để sử dụng, có kiến thức về các số liệu đang được sử dụng và thông hiểu các tiến trình đang và sẽ thực hiện 2.1.2.4 Dữ liệu địa lý (Geographic data)

Dữ liệu sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý riêng lẻ mà phải được thiết kế trong một cơ sở dữ liệu Những thông tin địa lý bao gồm các dữ liệu về vị trí địa lý, thuộc tính của thông tin, mối liên hệ không gian và thời gian của các thông tin Có hai dạng số liệu được sử dụng trong GIS là:

- Cơ sở dữ liệu bản đồ: Là những hình ảnh bản đồ được số hoá theo một định dạng nhất định mà máy tính hiểu được GIS dùng cơ sở dữ liệu này để xuất

ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ Trong đó, số liệu vector là các số liệu được trình bày dưới dạng điểm, đường, diện tích, mỗi dạng có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu Số liệu raster là số liệu được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay lưới chữ nhật đều nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ chỉ định giá trị của thuộc tính Số liệu của ảnh vệ tinh và các loại ảnh quét bản đồ là số liệu raster

- Số liệu thuộc tính: Được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu để mô tả các thuộc tính của các thông tin địa lý

Trong các dạng số liệu trên, số liệu vector là dạng thường được sử dụng nhất Tuy nhiên, số liệu raster rất hữu ích để mô tả các dãy số liệu có tính liên tục như nhiệt độ, cao độ và thực hiện các phân tích không gian, còn số liệu thuộc tính

được dùng để mô tả cơ sở dữ liệu Có nhiều cách để nhập số liệu, nhưng cách thông thường hiện nay là số hoá bằng bàn số hoá hoặc thông qua máy quét ảnh

2.1.2.5 Chính sách và quản lý (Policy and Management)

Trong 5 hợp phần của GIS, hợp phần chính sách và quản lý đóng vai trò rất quan trọng, nó tác động đến toàn bộ các hợp phần khác đồng thời là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển công nghệ GIS Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ chức phù hợp và có những hướng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lưu trữ và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển được theo yêu cầu Hệ thống GIS cần được điều hành bởi một bộ phận quản lý, bộ phận này cần được tổ chức để vận hành hệ thống GIS một cách có hiệu quả nhằm phục vụ người sử dụng thông tin

Hệ thống thông tin địa lý bao gồm 5 chức năng cơ bản sau:

- Thu thập dữ liệu

- Xử lý sơ bộ dữ liệu

- Lưu trữ và truy cập dữ liệu

- Tìm kiếm và phân tích không gian

- Hiển thị đồ hoạ và tương tác

Vai trò và sức mạnh của các chức năng của các hệ thống GIS khác nhau là khác nhau và kỹ thuật xây dựng các chức năng đó cũng rất khác nhau Hình 2.2 mô

tả mối quan hệ giữa các chức năng và cách biểu diễn thông tin khác nhau của GIS

Hình 2.2 - Các chức năng của GIS

2.1.4 Các mô hình dữ liệu của GIS

Mô hình dữ liệu của GIS là tổng hợp các khái niệm mô hình dữ liệu và các nguyên lý GIS sử dụng mô hình dữ liệu linh hoạt, mềm dẻo gọi là mô hình địa quan hệ (georelational model) để biểu diễn các đặc trưng địa lý:

- Dữ liệu về vị trí được lưu trong cấu trúc dữ liệu vector hoặc raster Dữ liệu thuộc tính được lưu trong các bảng Các đặc trưng địa lý được tổ chức phân loại trong cơ sở dữ liệu

- Coverage là phương pháp chính dùng để biểu diễn dữ liệu vector Region được dùng để tạo các đặc trưng địa lý là một tập hợp các polygon, Route dùng để tạo các đặc trưng địa lý là một tập hợp các cung (arc) Grid là phương pháp chính dùng để biểu diễn dữ liệu raster Các bề mặt liên tục có thể được biểu diễn bằng TIN, grid hoặc lattice

- Coverage lưu giữ thông tin tôpô của line và polygon

- Các loại ảnh có thể quản lý trong GIS thông qua mô hình dữ liệu raster 2.1.4.1 Mô hình dữ liệu vector

Mô hình dữ liệu vector biểu diễn các đối tượng địa lý tương tự như cách

biểu diễn của bản đồ Điểm dùng để biểu diễn các đối tượng địa lý rất nhỏ; đường dùng để biểu diễn các đối tượng địa lý dài và hẹp; vùng biểu diễn các đối tượng địa

lý đồng nhất Hệ tọa độ x,y (Cartesian) tham chiếu đến các vị trí của thế giới thực

Hình 2.3 - Toạ độ của điểm, đường, đa giác

Trong mô hình dữ liệu vector, thông tin vị trí được lưu dưới dạng một cặp tọa độ x,y Điểm được lưu trữ bằng một cặp tọa độ (x,y) đơn Đường được lưu trữ

dưới dạng một tập hợp các cặp tọa độ (x,y) Vùng được lưu giữ dưới dạng một dãy các cặp tọa độ (x,y) thể hiện các đoạn bao quanh một vùng khép kín, còn gọi là polygon

Mô hình dữ liệu vector biểu diễn lớp bề mặt dưới dạng các đường đồng mức Tuy nhiên mô hình lại không hỗ trợ việc tính toán những tính chất khác của lớp bề mặt như độ dốc của địa hình ở vị trí bất kỳ, hay hướng của mặt đất Trong khi đó, cả hai tính chất trên đều rất quan trọng trong phân tích lớp bề mặt

2.1.4.2 Mô hình dữ liệu Raster

Raster là một ma trận của những ô vuông bằng nhau dùng để thể hiện chủ

đề, phổ ánh sáng hoặc dữ liệu hình ảnh Dữ liệu raster có thể dùng để biểu diễn mọi thứ từ độ cao của mặt đất, loại cây cỏ cho tới ảnh vệ tinh, ảnh quét bản đồ Mỗi ô ảnh raster có một giá trị đại diện cho hệ số phản xạ ánh sáng hoặc một đặc tính ở tại

vị trí đó, ví dụ như loại đất, loại thực phủ Những giá trị bổ sung của ô ảnh có thể được cất giữ trong một bảng thuộc tính

Kích thước được chọn cho một ô lưới của một vùng nghiên cứu phụ thuộc vào độ phân giải dữ liệu yêu cầu cho phân tích chi tiết Ô phải đủ nhỏ để nắm bắt chi tiết được yêu cầu, nhưng đủ lớn để bộ nhớ máy tính và phép toán phân tích có thể thực hiện hiệu quả

Hình 2.4- Điểm, đường, đa giác

Thuộc tính gán cho ô sẽ định nghĩa phân lớp, nhóm, chủ đề hoặc giá trị đo được ở tại vị trí của ô Ô có thể có giá trị là số nguyên hoặc số thập phân Khi một giá trị số nguyên được sử dụng cho ô ảnh, nó có thể được dùng làm mã nhận dạng Giá trị ô ảnh có thể biểu diễn cho một trong bốn kiểu dữ liệu sau đây:

- Kiểu dữ liệu định danh (Nominal data): Một giá trị kiểu dữ liệu định danh giúp nhận dạng thực thể này với thực thể khác Đây là những giá trị định tính, không phải là giá trị định lượng

- Kiểu dữ liệu thứ tự (Ordinary data): Một giá trị kiểu dữ liệu thứ tự xác định hạng của một thực thể so với những thực thể khác Những phép đo này cho thấy vị trí, như thứ tự thứ nhất, thứ hai hoặc thứ ba, nhưng chúng không thiết lập tỷ lệ tương đối hoặc biên độ

- Kiểu khoảng dữ liệu: Một giá trị kiểu khoảng dữ liệu đại diện cho một phép

đo theo một thang chia độ nào đấy như thời gian trong ngày, nhiệt độ Fahrenheit và giá trị độ pH

- Kiểu dữ liệu tỷ lệ: Một giá trị kiểu dữ liệu tỷ lệ đại diện một giá trị đo trên một thang chia độ với điểm gốc 0 cố định và có ý nghĩa Các toán tử có thể

sử dụng được những giá trị này để dự đoán kết quả

2.1.4.3 Mô hình dữ liệu TIN

Thuật ngữ mạng các tam giác bất thường (Triangulated Irregular Network - TIN) là một mô tả ngắn gọn về những đặc tính của TIN

“Triangulated” tức là hình thành một bộ tối ưu hóa những tam giác từ một tập hợp các điểm Các tam giác là một cách biểu diễn tốt nhất cho một bề mặt

“Irregular” chính là lợi thế chính của TIN trong việc lập mô hình Các điểm

có thể được lấy mẫu với một mật độ biến đổi để mô hình hóa cho những nơi có sự thay đổi đột ngột về địa hình

“Network” cho thấy rằng cấu trúc tôpô là một yêu cầu của TIN Cấu trúc này cho phép thực hiện mọi phân tích bề mặt phức tạp cũng như hiển thị chính xác lớp bề mặt

Cấu trúc dữ liệu TIN cho phép biểu diễn một cách gần như chính xác bất kỳ kiểu bề mặt nào Không những độ cao có thể được gán cho bất kỳ vị trí nào bên trong TIN, mà cả những đặc trưng tự nhiên như đường sống núi, sông suối cũng được cất giữ trong TIN

Có thể tạo ra TIN cho lớp đặc trưng bề mặt từ điểm độ cao, đường sống núi, sông suối và đường gãy địa hình Điểm độ cao là đầu vào quan trọng của TIN Chúng có thể được nhập từ những đường đồng mức hoặc sử dụng các điểm tập hợp

từ các thiết bị đo vẽ Sông suối, đỉnh núi và những đặc trưng khác của địa hình có thể được thêm vào để mô tả bề mặt chính xác hơn Một tính chất đáng lưu ý của TIN là nó biểu diễn điểm trong không gian ba chiều, nhưng mạng tôpô của những mặt tam giác lại bị khống chế trong không gian hai chiều Vì lý do này mà TIN không thể dùng để mô hình hóa cho những biến cố như các dốc âm, hang động 2.1.4.4 Mô hình dữ liệu phi không gian

Là những tính chất, đặc điểm riêng mà thực thể không gian cần đến để thể hiện trong GIS Một trong các chức năng đặc biệt của công nghệ GIS là khả năng của nó trong việc liên kết và xử lý đồng thời giữa dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính Dữ liệu thuộc tính thường được lưu trữ dưới dạng bảng và những bảng này được liên kết với dữ liệu không gian thông qua những mã xác định

Mô hình cấu trúc dữ liệu thuộc tính có thể là mô hình mạng, mô hình phân cấp, mô hình quan hệ hoặc một số dạng khác Trong đó mô hình dữ liệu quan hệ là mô hình được hình thức hoá toán học chặt chẽ, giảm bớt các thông tin trùng lặp, thao tác với dữ liệu dễ dàng, mềm dẻo trong xử lý nên được dùng khá phổ biến Cơ sở dữ liệu quan hệ bao gồm các bảng, mỗi bảng bao gồm các cột Mỗi hàng bao gồm nhiều loại thông tin về một đối tượng nào đó Mỗi loại thông tin khác nhau này được gọi là một trường, mỗi trường được sắp xếp tương ứng với một cột Việc sắp xếp dữ liệu phi không gian thành bảng và cột trên rất thuận lợi cho quá trình tìm kiếm, cập nhật và sắp

xếp dữ liệu phi không gian Thêm nữa dữ liệu phi không gian còn bao gồm các hình thức bày chuẩn các yếu tố đồ hoạ như: Màu sắc, lực nét, kiểu đường, Điều này đặc biết có lợi để biểu thị và thao tác với các dữ liệu đồ hoạ của cơ sở dữ liệu không gian

Dữ liệu thuộc tính có thể được xây dựng trực tiếp từ các bảng dữ liệu, từ các tệp văn bản hoặc liên kết thu nhận từ các phần mềm khác nhau Một trong các chức năng đặc biệt của GIS là khả năng của nó trong việc liên kết và xử lý đồng thời giữa dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính Sự liên kết giữa hình ảnh bản đồ và các bảng ghi thuộc tính được thực hiện thông qua mã xác định ID gán cho cả hai loại dữ liệu Quan hệ giữa hai loại dữ liệu là quan hệ một - một Dữ liệu thuộc tính phi không gian được các hệ quản trị cơ sở dữ liệu quản lý

GIS được xác định trên các tri thức của nhiều ngành khoa học khác nhau,

đó là sự hội tụ các lĩnh vực công nghệ và các ngành truyền thống để tạo ra các ngành khoa học mới Trong đó:

2.1.5.1 Ngành địa lý:

Là ngành khoa học liên quan mật thiết đến việc hiểu thế giới và vị trí của con người trong thế giới Nó có truyền thống lâu đời về phân tích không gian và cung cấp các kỹ thuật phân tích không gian khi nghiên cứu

2.1.5.2 Ngành bản đồ (Cartography)

Là ngành khoa học có liên quan đến việc hiển thị thông tin không gian là các đối tượng địa lý trên bề mặt Trái đất Ngày nay, nguồn dữ liệu đầu vào chính cho GIS là các bản đồ Ngành bản đồ có truyền thống lâu đời trong việc thiết kế bản

đồ, cùng với sự phát triển của ngành bản đồ sẽ giúp cho GIS hoàn thiện các chức năng xử lý dữ liệu không gian

2.1.5.3 Công nghệ viễn thám (Remote Sensing)

Các ảnh vệ tinh và ảnh máy bay là nguồn dữ liệu địa lý quan trọng cho hệ GIS Viễn thám bao gồm cả kỹ thuật thu thập và xử lý dữ liệu mọi vị trí trên quả địa cầu với giá thành thấp nhất Các dữ liệu đầu ra của hệ thống ảnh vệ tinh có thể được trộn với các lớp dữ liệu của GIS