Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội

Vì vậy song song với việc định hướng phát triển thị trường Bất động sản trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, kiểm điểm, đánh giá lại quá trình thực hiện các dự án, tìm ra nh

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học mỏ - địa chất

************

Bùi thành trung

Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả

đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản

tại tổng công ty xây dựng hà nội

luận văn thạc Sĩ kinh tế

Hà nội - 2011

Bộ giáo dục và đào tạo Trường đại học mỏ - địa chất

Bùi thành trung

Nghiên cứu một số giải pháp nâng cao hiệu quả

đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại

Lời cam đoan Tác giả xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tác giả Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực Các

đánh giá, kết luận khoa học chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác trước đó

Hà Nội, ngày 10 tháng 9 năm 2011

Tác giả

Bùi Thành Trung

mục lục

Trang Trang phụ bỡa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục cỏc chữ viết tắt

Danh mục cỏc bảng

Danh mục cỏc hỡnh vẽ, đồ thị

mở đầu 1

chương 1: một số vấn đề chung về đầu tư, dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 5

1.1 Cơ sở lý luận chung về đầu tư, dự án đầu tư trong kinh doanh Bất động sản 5

1.1.1 Cơ sở lý luận về đầu tư 5

1.1.2 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư 6

1.1.3 Đầu tư kinh doanh Bất động sản 9

1.2 Hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản 16

1.2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư 16

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản 16

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả các dự án đầu tư 20

1.3.1 Tính tổng mức đầu tư của dự án 20

1.3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án 22

1.3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án 22

Chương 2: Phân tích thực trạng hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội 28

2.1 Giới thiệu Tổng công ty xây dựng Hà Nội 28

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 28

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Tổng công ty xây dựng Hà Nội 29

2.2 Tổng quan thị trường bất động sản của Việt Nam trong năm 2009- 2010 và hoạt động kinh doanh Bất động sản của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội 36

2.2.2 Tổng quan thị trường bất động sản của Việt Nam trong năm 2009 - 2010 36

2.2.2 Hoạt động kinh doanh BĐS của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội 43

2.3 Phân tích hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại Tổng công ty xây dựng Hà Nội 47

2.3.1 Giới thiệu chung về các dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty xây dựng Hà Nội đY và đang triển khai 47

2.3.2 Phân tích hiệu quả đầu tư của các dự án 48

2.3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính 54

2.4 Nhận xét chung về hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư xây dựng đang triển khai của Tổng công ty xây dựng Hà Nội 59

Chương 3: một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội 61

3.1 Tiềm năng của thị trường Bất động sản của Việt nam và định hướng chiến lược kinh doanh của Tổng Công ty 61

3.1.1 Tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam những năm tới 61

3.1.2 Định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội giai đoạn 2010 - 2015 67

3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư bất động sản ở Tổng Công ty xây dựng Hà nội 76

3.2.1 Nhóm giải pháp theo các giai đoạn thực hiện dự án 76

3.2.2 Nhóm giải pháp có tính chất quản trị 83

Kết luận 91 Tài liệu tham khảo

danh mục các bảng biểu, hình

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty Xây dựng Hà nội hiện tại 29Bảng 2.1 Bảng cân đối kế toán của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội năm

2010 (Phần nguồn vốn) 34Bảng 2.2 Một số chỉ tiêu tài chính từ năm 2008 đến 2010 của Tổng Công ty xây dựng Hà nội 35Bảng 2.3 Các dự án tiêu biểu gần đây Tổng Công ty đY và đang tiến hành triển khai đầu t− 43Bảng 2.4 Chi phí đầu t− xây dựng các công trình (vốn cố định) 48Bảng 2.5 Nguồn vốn của các dự án 49

Danh mục các chữ viết tắt

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

DPP Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu

mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hơn bất cứ thành phố nào trong cả nước, Thủ đô Hà Nội là một trong những nơi tập trung dân cư cao nhất trong cả nước, hàng năm có thêm hàng ngàn người dân từ các vùng miền khác chuyển đến sinh sống và làm việc ở thủ

đô Do đó, Hà Nội là Thành phố có nhu cầu cao nhất về nhà ở và văn phòng cho thuê cần được thoả mYn Trong những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đY không ngừng triển khai chủ chương phát triển nhà theo dự án để đảm bảo vừa

đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân thủ đô, của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước và vừa bảo tồn được nét kiến trúc riêng vốn có của mình

Thủ đô Hà Nội hiện nay nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở có tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi Như vậy, hiện nay Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất 7 triệu m2 nhà

ở tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Theo dự tính của một số chuyên gia nghiên cứu hơn 30 dự án có kế hoạch thi công hoặc đY xác định Trong tương lai ước tính khoảng 19.000 căn hộ và khoảng 120 dự án mới khác cũng được dự đoán là sẽ ra nhập thị trường sơ cấp với số lượng căn hộ khoảng 24.000 căn

Về văn phòng cho thuê, Việt nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế, kéo theo là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam ngày càng lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngoài, cùng làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho thuê cũng tăng vọt Nhu cầu văn phòng cho thuê không chỉ có ở những công ty nước ngoài, hiện nay doanh nghiệp trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào toà nhà

thay vì thuê nhà dân làm văn phòng Càng ngày, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, mới thành lập càng có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng Trong năm 2010 giá thuê trung bình khoảng 26USD/m2/tháng và trong

4 năm tới sẽ có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng

125 dự án có thể sẽ ra nhập thị trường

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, thị trường Bất động sản tại Hà Nội trong năm 2011 sẽ chuyển biến tích cực hơn so với năm 2010 Nhu cầu căn hộ trung bình và bình dân vẫn ở mức cao do đó thị trường ở phân khúc này được dự báo

sẽ sôi động, ngoài ra GDP tăng trưởng khả quan, nhân tố góp phần gia tăng

đầu tư bất động sản

Tổng công ty xây dựng Hà Nội là Tổng công ty có kinh nghiệm và năng lực trong lĩnh vực làm chủ đầu tư các dự án tại Hà Nội cũng như các dự án khác trên toàn quốc Mặc dù Tổng Công ty đY đạt được một số thành tựu trong

đầu tư dự án kinh doanh Bất động sản, nhưng vẫn còn là con số khiêm tốn so với các Tổng Công ty khác Vì vậy song song với việc định hướng phát triển thị trường Bất động sản trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, kiểm điểm, đánh giá lại quá trình thực hiện các dự án, tìm ra những thiếu sót, những vấn đề bất cập có thể giải quyết được, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Tổng Công ty trong thời gian tới

Chính vì những lý do trên tác giả đY lựa chọn đề tài “Nghiên cứu một

số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản

tại Tổng công ty xây dựng Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt

nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu của luận văn

- Mục đích nghiên cứu của đề tài là xây dựng căn cứ khoa học cho những giải pháp góp phần hoàn thiện các vấn đề tồn tại trong hoạt động đầu tư, các

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự

án kinh doanh bất động sản tại các doanh nghiệp xây dựng nói chung và của Tổng công ty xây dựng Hà Nội nói riêng, nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh

đầu tư của Tổng công ty

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Nghiên cứu hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về dự án đầu tư và hiệu quả đầu tư kinh doanh Bất động sản Thực trạng hiệu quả đầu tư trong kinh doanh Bất động sản ở Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Giai đoạn 5 năm

từ 2006 đến 2010 và các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh Bất

động sản Tổng công ty Xây dựng Hà Nội

Do điều kiện thời gian và khuôn khổ của luận văn thạc sỹ nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu phân tích phần hiệu quả kinh tế trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh Bất động sản của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, trên cơ sở đó

đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh Bất động sản cho Tổng công ty

4 Nhiệm vụ và nội dung nghiên cứu của luận văn

- Tổng quan về đầu tư dự án và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Phân tích thực trạng hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh Bất

động sản tại Tổng công ty xây dựng Hà Nội

- Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án

5 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

- Để thực hiện mục tiêu và nhiệm vụ nêu trên, trong quá trình nghiên cứu tác giả tiến hành khảo sát, thu thập các dữ liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài Sử dụng các phương pháp phân tích thống kê và

mô hình hoá để xử lý thông tin nhằm giải quyết và hoàn thành mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đY nêu trên

6 ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

-ý nghĩa khoa học : Kết quả nghiên cứu của luận văn trên cơ sở nghiên cứu vận dụng lý thuyết về đầu tư, dự án đầu tư và đầu tư kinh doanh bất động sản để hoàn thiện công tác đầu tư dự án trong kinh doanh bất động sản và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư

-ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu cũng góp phần hoàn thiện thêm công tác đầu tư dự án và đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung trên thị trường Việt Nam Là tài liệu tham khảo cho công tác đầu tư dự án và đầu tư kinh doanh bất động sản

7 Nội dung nghiên cứu và cấu trúc của luận văn

- Chương 1 : Một số vấn đề chung về đầu tư, dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản

- Chương 2 : Phân tích thực trạng hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản ở Tổng công ty xây dựng Hà Nội

- Chương 3 : Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án kinh doanh bất động sản ở Tổng công ty xây dựng Hà Nội

Luận văn được hoàn thiện tại khoa Kinh tế - Quản trị Kinh doanh

trường Đại học Mỏ Địa chất, tác giả đY nhận được sự giúp đỡ chỉ bảo tận tình của thầy hướng dẫn PGS.TS Đinh Đăng Quang và các thầy, cô giáo trong khoa Kinh tế - Quản trị Kinh doanh, các nhà khoa học trong và ngoài trường

Xin chân thành cảm ơn !

chương 1 một số vấn đề chung về đầu tư, dự án đầu tư trong

kinh doanh bất động sản

1.1 Cơ sở lý luận chung về đầu tư, dự án đầu tư trong kinh doanh Bất

- ‘‘ Đầu tư là việc sử dụng vốn vào một hoạt động nhất định nhằm thu lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế xY hội”

- “ Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đY bỏ ra để đạt được các kết quả đó Nguồn lực đó có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, sức lao

động trí tuệ”

1.1.1.2 Mục đích của đầu tư

Mục đích chủ yếu của đầu tư đối với các doanh nghiệp là sinh lợi có nghĩa là mang lại lợi nhuận để cho doanh nghiệp để tiếp tục duy trì hoạt động

và phát triển hoặc mang lại lợi ích kinh tế cho xY hội Khả năng sinh lợi là

điều kiện tiên quyết để đầu tư, người ta không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh lợi Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi đY bỏ vốn, đầu tư phát triển phải tiến hành một cách có hệ thống, có phương pháp, theo một tiến trình gồm nhiều bước

Bộ xây dựng năm 2008 thì “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan

đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong một thời gian nhất định”

Theo Giáo trình đầu tư và quản lý dự án của trường Đại học HUBM thì: “

Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xY hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu xác định trong tương lai lâu dài”

1.1.2.2 Nội dung của dự án đầu tư xây dựng

Theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/2/2009 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì nội dung của dự án đầu tư xây dựng gồm 2 phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở:

- Nội dung phần thuyết minh dự án bao gồm :

* Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác

* Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

* Các giải pháp thực hiện bao gồm:

a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;

b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;

d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án;

* Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ

và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng;

* Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xY hội của dự án;

- Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án bao gồm :

* Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ;

* Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng;

b) Phương án công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ

đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng đối với các công trình có yêu cầu công nghệ;

c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc

d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình;

e) danh mục các quy chuẩn , tiêu chuẩn chu yếu được áp dụng;

* Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến;

b) Sơ đồ công nghệ, bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình

có yêu cầu công nghệ;

c) Bản vẽ kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;

d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;

* Thuyết minh xây dựng:

Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận;

ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xY hội tại khu vực xây dựng;

Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương

án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng

kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình

Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là

09 bộ

1.1.3 Đầu tư kinh doanh Bất động sản

1.1.3.1 Định nghĩa hoạt động kinh doanh Bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội nước Cộng hoà xY hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì kinh doanh Bất động sản được hiểu như sau:

Hoạt động kinh doanh Bất động sản bao gồm kinh doanh Bất động sản

và kinh doanh dịch vụ Bất động sản

Kinh doanh Bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua Bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Phạm vi của hoạt động kinh doanh Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại,

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đY có hạ tầng

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đY có hạ tầng để cho thuê lại Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất

động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản,

đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

Phạm vi của kinh doanh dịch vụ Bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước gồm các hoạt động sau:

Dịch vụ môi giới bất động sản;

Dịch vụ định giá bất động sản;

Dịch vụ sàn giao dich bất động sản;

Dịch vụ tư vấn bất động sản;

Dịch vụ đấu giá bất động sản;

Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

Dịch vụ quản lý bất động sản;

1.1.3.2 Đặc điểm hoạt dộng kinh doanh bất động sản

1.1.3.2.1 Đặc điểm hàng hoá bất động sản

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển

được

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm

và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu

tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xY hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản Thứ hai, Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền

Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do

đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

Thứ ba, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa

đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xY hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối

và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác

Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xF hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xY hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn

giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản

Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau và tác

động của môi trường tự nhiên và môi trường xF hội

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xY hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến

1.1.3.2.2 Đặc điểm về thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trường bất động sản cũng dần được hình thành và ngày càng được phát triển Thị trường bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có

được từ việc sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đai Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người sử dụng đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái

mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản

Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:

Quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định cơ bản: chất lượng, số lượng

và giá cả

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí Nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương là khác nhau, do vậy, hoạt

động của thị trường bất động sản cũng mang tính địa phương Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xY hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mY, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản Thực

tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thì thị trường bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt

động sôi động hơn các đô thị khác

Thứ tư, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nước và pháp luật

Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất

động sản

Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên

thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường Việc tạo ra hàng hóa bất

động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do

đó đòi hỏi vốn đầu tư lớn

Thứ sáu, giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Thông tin trên thị trường bất động sản lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đY qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm

được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mYn nhu cầu đặt

ra Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển

Thứ bẩy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về

vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản

được huy động trên thị trường vốn Đồng thời, một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản - một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số

đặc điểm như; lâu bền, không thể di dời, nên thường đóng vai trò là tài sản

đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn

định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít với nhau Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia Khủng hoảng tài chính

- tiền tệ châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất

động sản Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn

Thứ tám, thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế thị trường

Thị trường bất động sản hiểu theo nghĩa hẹp là các hoạt động liên quan

đến giao dịch như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ liên quan đến giao dịch bất động sản

mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến tạo lập bất động sản

Thứ chín, thị trường bất động sản có tính rủi ro cao

Thị trường bất động sản bị chi phối bởi chính sách của nhà nước, tình hình cung cầu về bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế vì thế hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản trên thị trường Bất động sản luôn có rủi ro cao

1.2 Hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản

1.2.1 Khái niệm hiệu quả đầu tư

Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xY hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ

ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định

Hiệu quả đầu tư của dự án bao gồm hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế

- xY hội Trong giới hạn của bài luận văn này, tác giả chỉ tập trung đề cập đến phần hiệu quả tài chính của dự án

Hiệu quả tài chính của dự án là sự so sánh giữa tổng nguồn thu của dự án

so với tổng chi phí bỏ ra ban đầu của dự án trong một thời gian nhất định 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh Bất động sản

Muốn nâng cao hiệu quả đầu tư của các dự án kinh doanh Bất động sản thì cần phải xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế đầu tư của

dự án ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án có thể là nhân tố chủ quan hay khách quan Các nhân tố chủ quan là trình độ lập và thực hiện dự án kể từ khi xác định đường lối chiến lược đầu tư cho đến khâu khai thác sử dụng các công trình đY được xây dựng Các nhân tố khách quan như tình hình tài nguyên, điều kiện khí hậu và dân số, trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật của

đất nước, khả năng cung cấp vốn, các nhân tố kinh tế đối ngoại, các nhân tố phi kinh tế và ngẫu nhiên khác

Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư cũng có thể trực tiếp hay gián tiếp Các nhân tố trực tiếp như giải pháp thiết kế công trình đY được đầu tư và xây dựng, mức giá cả để tính toán vốn đầu tư cơ bản và giá thành sản phẩm của công trình, cơ cấu đầu tư xây dựng cơ bản, năng suất lao động xY hội được biểu hiện thông qua giá cả để xác định vốn đầu tư xây dựng cơ bản

và giá thành sản phẩm của công trình Các nhân tố gián tiếp như cơ chế quản

lý kinh tế tác động lên quá trình xây dựng và sử dụng công trình sau khi xây dựng xong, cơ chế đầu tư tác động lên quá trình đầu tư

Tóm lại, các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư có thể xét đến ba nhóm nhân tố sau:

1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản

a Nhóm các yếu tố tự nhiên

Vị trí bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà

đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm(vị trí tương đối).Những bất động sản nằm tại các ngY 4 hay ngY 3, trên các trục giao lộ giao thông quan trọng lại

có trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mYn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10-15m

Địa hình Bất động sản tọa lạc: Địa hình nơi Bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động sản ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của

nó sẽ cao hơn

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với bất động sản

là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai Bất động sản có giá xây

dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên lòng đất và dưới lòng đất(độ dày của lớp bề mặt,tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý.): Mức dộ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của Bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu

mỡ của đất có thể quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trong khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những Bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bYo lũ, động đát, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: Nếu Bất động sản nằm ở khu vực trung tâm của thành phố, nơi thuận tiện cho việc kinh doanh, buôn bán thì khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản là rất lớn Mức thu nhập hàng năm từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Tính hữu dụng của Bất động sản

Nhu cầu loại Bất động sản trên thị trường

1.2.2.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan Bất động sản

a) Tình trạng pháp lý của Bất động sản: Các giấy tờ chứng thư pháp lý

về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

b) Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất

động sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (Ví dụ: xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống máy bay không được quá 3 tầng) 1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài

a) Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến kích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thẻ làm cho giá Bất động sản gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao

đất, cho thuê đất

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

b) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

Tình hình cung cầu Bất động sản trong khu vực;

Đặc điểm của những người tham gia thị trường Bất động sản trong khu vực;

Các điểm của những người tham gia thị trường Bất động sản trong khu vực;

Hiện trạng vùng lân cận(cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên ,lạc)

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng;

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng(thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác;

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

Số lượng các lô thửa đất trống trong vùng;

Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

c) Các yếu tố xE hội: Các yếu tố xY hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh , tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xY hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả các dự án đầu tư

1.3.1 Tính tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình: là tổng chi phí của toàn bộ dự án được xác định trong giai đoạn lập dự án, gồm chi phí xây dựng; chi phí mua sắm vật tư thiết bị; chi phí thuê đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí khác bao gồm cả vốn lưu động đối với các dự án sản xuất kinh doanh, lYi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng phí

Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng công trình gồm :

Chi phí xây dựng gồm: chi phí xây dựng công trình; chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng và phụ trợ bên ngoài; chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường

và nhà điều hành thi công

Chi phí thiết bị gồm: Thang máy; Thiết bị PCCC; Thiết bị điều hòa không khí và thông gió; Bơm nước sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy; Thiết bị trạm biến áp ( máy biến áp và máy phát điện dự phòng); Thiết bị hạ tầng kỹ thuật và

điện nhẹ

Chi phí sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái kinh doanh: trả tiền đY đầu tư hạ tầng cho khu vực theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền tương ứng với diện tích khu đất dự án; Chi nộp tiền sử dụng đất và nộp tiền thuê đất theo từng chức năng sử dụng; Chi phí giải phóng mặt bằng

Chi phí quản lý dự án: Chi phí là tài nguyên được hy sinh hay tính trước

để đạt được mục tiêu rõ ràng hay để trao đổi cái gì đó (chi phí thường được đo bằng đơn vị tiền tệ) Quản lý chi phí dự án bao gồm những quy trình yêu cầu

đảm bảo cho dự án được hoàn tất trong sự cho phép của ngân sách dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Bao gồm chi phí lập dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật; chi phí thiết kế xây dựng công trình; chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình; lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; chi phí giám sát thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị

Chi phí khác: Căn cứ Thông tư 05/TT-BXD ngày 25/7/2009 của Bộ xây dựng về hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình, khoản mục chi phí gồm có: Chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác

Chi phí dự phòng: Theo quy định Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng

về việc lập và chi phí đầu tư xây dựng (thông tư số 05/TT –BXD) dự phòng phí trong tổng mức đầu tư tính cho dự án dự kiến dự phòng phí =10% *(chi phí xây lắp + chi phí thiết bị + chi phí khác)

1.3.2 Tổng doanh thu trong thời gian vận hành của dự án

Doanh thu hàng năm của dự án trong thời gian vận hành được xác định theo công thức:

DTi = Si Gi Trong đó ;

Si: diện tích kinh doanh (bán/ cho thuê) loại i trong năm vận hành

Gi : Giá kinh doanh (bán/ cho thuê) loại i

1.3.3 Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

1.3.3.1 Phân tích chỉ tiêu thu nhập hiện tại thuần (NPV)

Thu nhập thuần của dự án tại một thời điểm (đầu thời kỳ phân tích - NPV hay cuối thời kỳ phân tích - NFV) là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi phí của cả đời dự án sau khi đY được đưa về cùng một thời điểm đầu hoặc cuối thời kỳ phân tích với tỷ suất chiết khấu r

Trong nội dung luận văn này, tác giả chỉ đề cập đến nội dung hiệu quả tài chính của dự án được phân tích theo chỉ tiêu, Thu nhập thuần hiện tại nghĩa

là hiệu số thu chi của dự án được tính chuyển về mặt bằng hiện tại (đầu thời

t t N

o t

t t

r

C r

B NPV

) 1 ( ) 1 (

Trong đó:

Bi: Khoản thu của năm i Nó có thể là doanh thu thuần năm I, giá trị thanh lý tài sản cố định ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản hết tuổi thọ theo quy định) và ở cuối đời dự án, v.v.v

Ci: Khoản chi phí vận hành của năm I (không bao gồm khấu hao và lYi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án v.v

N: Số năm hoạt động của đời dự án ( số năm của thời kỳ phân tích )

r: Tỷ suất chiết khấu được chọn

Chỉ tiêu NPV cho biết mức chênh lệch giữa thu nhập của dự án so với thu nhập mong đợi của dự án (thể hiện qua tỷ lệ sinh lời kỳ vọng – expected rate of return)

Giá trị NPV càng lớn thì dự án càng có hiệu quả Chỉ tiêu này thỏa mYn yêu cầu tối đa hóa lợi nhuận, phù hợp quan điểm nguồn của cải ròng

được tạo ra phải là lớn nhất

Vận dụng NPV trong phân tích đánh giá:

Nếu NPV ≥ 0 thì dự án được chấp nhận, khi đó tổng các khoản thu của

dự án ≥ tổng các khoản chi phí sau khi đY đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích)

Nếu NPV < 0 thì dự án bị loại bỏ, khi đó tổng các khoản thu của dự án

< tổng các khoản chi phí sau khi đY đưa về cùng một thời điểm ở hiện tại (đầu thời kỳ phân tích)

Ưu điểm của chỉ tiêu NPV:

Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự án

Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh Bt, Ct, và r Kết hợp được hai mặt cơ bản của kinh doanh là: lợi nhuận và an toàn tài chính

Nhược điểm của chỉ tiêu NPV:

Không chính xác trong một số trường hợp khi cần phải so sánh lựa chọn dự án

Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian nhất là khi tuổi thọ của dự án dài

Chỉ tiêu NPV không chỉ rõ suất lợi nhuận của một đồng vốn cụ thể là bao nhiêu như chỉ tiêu IRR, mà chỉ cho biết dự án đY hiệu quả hay chưa

1.3.3.2 Phân tích chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lYi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng tại thời

điểm hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi nghĩa là NPV = 0

Công thức tính IRR:

t t N

t t t N

C IRR

B

) 1 ( )

Ci: Khoản chi phí vận hành của năm i (không bao gồm khấu hao và lYi vay): có thể là chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra tài sản cố định và tài sản lưu động ở thời điểm đầu và tạo ra tài sản cố định ở các thời điểm trung gian, chi phí vận hành hàng năm của dự án …

Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:

Có tính đến sự biến động theo thời gian của các chỉ tiêu và tính toán cho cả đời dự án

Có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Là chỉ tiêu hiệu quả theo số tương đối và chỉ ra rõ một đồng vốn cho bao nhiêu lợi nhuận

Có thể tính đến trượt giá và lạm phát

Nhược điểm của chỉ tiêu IRR:

Đôi khi khó xác định chính xác IRR (trường hợp dự án có những dòng thu nhập và đầu tư đan xen nhau, làm cho ngân lưu liên tục đổi dấu Khi đó phương trình sẽ cho kết quả với nhiều nghiệm số khác nhau, thậm chí trái ngược nhau)

ĐY dựa trên một giả thuyết chưa thật hợp lý là: các kết số đầu tư được tái đầu tư ngay vào dự án với lYi suất đang cần tìm

Tính toán chỉ tiêu IRR rất phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần (nếu dùng suất thu lợi ngoại lai r để đổi cho dòng tiền chỉ còn đổi dấu một lần thì làm giảm tính chất nội tại của phương pháp)

Đây là chỉ tiêu kết hợp, bổ trợ cho chỉ tiêu NPV Chỉ tiêu IRR trong một

số trường hợp không thể giải thích được tính hiệu quả của dự án, nhất là khi phải so sánh để lựa chọn các dự án hoặc khi đưa lạm phát vào các ngân lưu 1.3.3.3 Phân tích chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (DPP)

Là thời gian cần thiết (năm, tháng) để hiện giá trị dòng tiền thu nhập hàng năm vừa đủ bù đắp cho hiện giá của dòng tiền chi ra đầu tư trong thời gian hoạt động của dự án

Cụng thức xác định:

0 ) 1 (

0

= +

r

C B

Trong đó:

Bi: Thu nhập hàng năm của dự án

Ci: Chi phí hàng năm của dự án

r: suất chiết khấu của dự án(%)

i=1, 2, 3,n - các năm của dự án

T = DPP : Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu

Cũng giống như thời gian hoàn vốn đơn giản (simple PP), thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án càng ngắn càng giúp các chủ dự án tránh

được những biến động rủi ro, hiệu quả của dự án càng cao

Trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án, thu nhập của dự án

đủ để bù đắp toàn bộ vốn đầu tư bỏ ra đồng thời đem lại một lượng lYi với lYi suất tối thiểu như chủ đầu tư mong đợi

Ưu điểm, nhược điểm của chỉ tiêu DPP

Chỉ tiêu này khắc phục được nhược điểm cơ bản của chỉ tiêu thời gian hoàn vốn đơn giản với việc tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian tuy nhiên không khắc phục được những nhược điểm khác(như không quan tâm đến điều gì xảy ra sau thời gian hoàn vốn)

Chỉ tiêu được tính toán trên cơ sở chiết khấu các dòng tiền về cùng một mặt bằng hiện tại, vì thế giá trị thời gian hoàn vốn tính theo phương pháp này thường chính xác hơn và thường dài hơn

1.3.3.4 Phân tích chỉ số doanh lợi (PI)

Là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các dòng thu nhập và giá trị hiện tại của các dòng vốn đầu tư của dự án

Công thức:

Thực chất chỉ tiêu này là một chỉ tiêu mở rộng của NPV

Khi PI >1 tức NPV>0: dự án đáng giá về mặt tài chính

Khi tỷ số PI <1: dự án không đáng giá về mặt tài chính

i i

n

i

i i

r C

r TR

PI

) 1 ( 1

) 1 ( 1

Trong đó:

Hbt: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống bình thường;

Hx: Chỉ tiêu hiệu quả tính ra ở tình huống xấu

Do đó nếu ta cho các chỉ tiêu tính toán biến đổi về phía bất lợi một số phần trăm nào đó (5%, 10%, 20% ) và ta tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả theo các phương pháp đY trình bày ở trên mà phương án đang xét vẫn đáng giá (hiệu quả) thì phương án đang xét được an toàn về độ nhạy Nếu dự án không còn đáng giá (hiệu quả) nữa thì dự án không an toàn về độ nhạy

Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào, hay nói một cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án Các phương pháp phân tích độ nhạy thường được sử dụng hiện nay gồm có:

Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét Trong trường hợp này, phương pháp phân tích gồm các bước như sau:

Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỷ lệ % nào đó

Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các yếu tố đó

Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để

đánh giá độ an toàn của dự án

Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư chấp nhận được Mỗi một sự thay đổi ta có một phương án Căn cứ vào điều kiện cụ thể của thị trường, người đầu tư chọn phương án có lợi nhất

Chương 2 Phân tích thực trạng hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại tổng công ty xây dựng hà nội

2.1 Giới thiệu Tổng công ty xây dựng Hà Nội

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty

2.1.1.1 Thông tin chung về Công ty

Tên Công ty: tổng công ty xây dựng hà nội

Tên tiếng anh: hanoi CONSTRUCTION corporation

có định hướng phát triển hiệu quả

Ngày nay, Tổng công ty xây dựng Hà Nội với bề dày kinh nghiệm thực tế

sự hiểu biết va kỹ năng tích lũy được trong hơn 60 năm qua đang dẫn đầu trong công cuộc tôn tạo cảnh quan tự nhiên của môi trường chúng ta đang sống hôm nay và mai sau Tạo lập cơ sở cho tương lai để ngành xây dựng phát triển

Chương trình tân tạo đất nước ta không chỉ đòi hỏi sâu sắc tri thức kỹ thuật xây dựng hoặc giàu kỹ năng thiết kế, kiến trúc mà còn cả một hệ thống những quan điểm mới về cuộc sống

Kiên trì với ý tưởng trên, Tổng công ty xây dựng Hà Nội luôn mong muốn được đem vốn kiến thức và kinh nghiệm của mình để mở một hướng mới trong việc tạo lập cơ sở kết cấu hạ tầng hiện đại, xây dựng những tâm thương mại, trung tâm công nghiệp và các các khu đô thị mới, góp phần thúc

đẩy nhịp độ tăng trưởng nền kinh tế nước nhà, nhằm đuổi kịp và vượt sự phát triển của các nước trong khu vực và trên thế giới

Để duy trì vị trí hàng đầu trong lĩnh vực xây dựng và đáp ứng kịp thờinhững đòi hỏi của thời kỳ mới, chúng tôi không ngừng nâng cao trình độ,

đồng thời áp dụng những công nghệ tiên tiến nhất trong lĩnh vực hoạt động của mình

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Tổng công ty xây dựng Hà Nội

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của Tổng Công ty Xây dựng Hà nội hiện tại

2.1.2.1 Chức năng nhiệm vụ của bộ máy trong Tổng Công ty

Hội đồng thành viên

Hội đồng thành viên là cơ quan đại diện trực tiếp chủ sở hữu nhà nước tại Hancorp, thực hiện các quyền nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với các doanh nghiệp do Hancorp đầu tư toàn bộ vốn điều lệ và của chu sở hữu đối với phần vốn góp của Hancorp tại các doanh nghiệp khác

Hội đồng thành viên có quyền nhân danh Hancorp để quyết định mọi vấn

đề liên quan đến việc xác định và thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ, quyền lợi của công ty mẹ, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền, trách nhiệm chủ sở hữu Hội đồng thành viên Hancorp chịu trách nhiệm trực tiếp trước đại diện chủ sở hữu và trước pháp luật về mọi hoạt động của Hancorp

Nhận sử dụng có hiệu quả vốn, đất đai, tài nguyên và các nguồn lực khác

do hội đồng thành viên công ty mẹ giao lại từ Bộ Xây dựng

Xây dựng, báo cáo Hội đồng thành viên công ty mẹ để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án tổ chức lại, giải thể, chuyển đổi sở hữu Hancorp và tổ chức thực hiện theo phương án đY được phê duyệt

Xây dựng và trình hội đồng thành viên HUD phê duyệt điều lệ, sửa đổi,

bổ sung Điều lệ; Quyết định phê duyệt Quy chế quản lý tài chính; chiến lược,

kế hoạch dài hạn, kế hoạch sản xuất, kinh doanh và kế hoạch đầu tư phát triển

05 năm; ngành nghề kinh doanh của Hancorp

Tổng giám đốc

Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật của Hancorp, điều hành hoạt động hàng ngày của Hancorp theo mục tiêu, kế hoạch và các nghị quyết, quyết định của hội đồng thành viên phù hợp với Điều lệ Hancorp; chịu trách nhiệm trước Hội đồng thành viên và trước pháp luật về việc thực hiện các quyền và nhiệm vụ được giao

Tổ chức xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch phát triển các dự án thuộc nghành nghề kinh doanh của Hancorp và tổ hợp công ty Mẹ - công ty Con; kế hoạch dài hạn, kế hoạch hàng năm của Hancorp; các phương án huy

động và sử dụng vốn; chuẩn bị các dự án đầu tư, phân bổ các nguồn lực, chuẩn

bị các đề án tổ chức, quản lý; dự thảo Điều lệ, sửa đổi Điều lệ, dự thảo Quy chế tài chính, các quy chế, quy định quản lý nội bộ của Hancorp, xây dựng kế hoạch phát triển nguồn nhân lực; xây dựng và kiểm tra việc thực hiện hệ thống chỉ tiêu, tiêu chuẩn, định mức kinh tế - kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, đơn giá tiền lương, đơn giá sản phẩm; chuẩn bị các hợp đồng kinh tế, hợp đông dân sự; chuẩn bị các báo cáo định kỳ, báo cáo thóng kê, báo cáo tài chính của Hancorp, báo cáo tài chính hợp nhất của tổ hợp công ty Mẹ - công ty Con và các đề án, dự án khác

Kiểm soát viên

Nhiệm vụ, quyền hạn của Kiểm soát viên: Đại diện chủ sở hữu bổ nhiệm

03 Kiểm soát viên trong đó cử một người phụ trách chung gọi là Kiểm soát viên trưởng

Kiểm soát viên trưởng có nhiệm vụ lập kế hoạch công tác, phân công, điều phối công việc của các Kiểm soát viên Kiểm soát viên không đồng thời giữ chức vụ quản lý, điều hành doanh nghiệp

Kiểm soát viên có nhiệm vụ sau: Kiểm tra giám sát tính hợp pháp, trung thực, cẩn trọng của Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc trong tổ chức thực hiện quyền đại diện trực tiếp chủ sở hữu, trong quản lý điều hành công việc kinh doanh của Hancorp Thẩm định báo cáo tài chính , báo cáo tình hình kinh doanh, báo cáo dánh giá công tác quản lývà các báo cáo khác trước khi trình chủ sở hữu hoặc cơ quan nhà nước có liên quan; trình chủ sở hữu báo cáo thẩm định của kiểm soát viên Kiến nghị chủ sở hữu Hancorp các giải pháp sửa đổi, bổ sung, cơ cấu tổ chức quản lý Thực hiện nhiệm vụ do hội đồng thành viên giao, báo cáo Hội đồng thành viên định kỳ hàng tháng, quý, năm

và theo vụ việc về kết quả kiểm tra giám sát của mình; kịp thời phát hiện báo cáo Hội đồng thành viên những hoạt động không bình thường, trái với quy

định về quản trị doanh nghiệp hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong Hancorp và các doanh nghiệp do Hancorp đầu tư toàn bộ vốn điêu lệ

Kiểm soát viên có quyền và trách nhiệm sau: xem xét bất kỳ hồ sơ, tài liệu nào của Hancorp tại trụ sở chính hoặc chi nhánh, văn phòng đại diện Thành viên hội đồng thành viên, Tổng giám đốc và người quản lý khác có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, kịp thời các thông tin về quyền thực hiện quyền chủ

sở hữu, về quản lý, điều hành và hoạt động kinh doanh của Hancorp theo yêu cầu của Kiểm soát viên

Phó tổng giám đốc, kế toán trưởng

Hancorp có các Phó tổng giám đốc và Kế toán trưởng do hội đồng thành viên tuyển chọn, bổ nhiệm, bổ nhiệm lại, miễn nhiệm, cách chức, khen thưởng, kỷ luật hoặc ký hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng theo đề nghị của Tổng giám đốc

Các phó tổng giám đốc giúp tổng giám đốc trong việc điều hành, thực hiện nhiệm vụ và quyền hạn do Tổng giám đốc giao; chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc và trước pháp luật về nhiệm vụ và quyền hạn được giao Việc uỷ quyền có liên quan đến việc ký kết hợp đồng kinh tế, hợp đồng dân sự hoặc liên quan đếnviệc sử dụng con dấu của Hancorp đều phải thực hiện bằng văn bản

Kế toán trưởng có nhiệm vụ tổ chức thực hiện công tác kế toán của Hancorp ; giúp Tổng giám đốc giám sát tài chinh tại Hancorp theo pháp luật

về tài chính, kế toán; chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc, trước hội đồng thành viên và trước pháp luậtvề nhiệm vụ được phân công hoặc uỷ quyền; Thời hạn bổ nhiệm hoặc ký hợp đồng với Phó tổng giám đốc, Kế toán trưởng do hội đồng thành viên quyết định, nhưng không quá 5 năm Phó tổng giám đốc, Kế toán trưởng có thể được bổ nhiệm lại hoặc ký tiếp hợp đồng

Bộ máy giúp việc

Bộ máy giúp việc gồm các phòng ban chuyên môn, nghiệp vụ có chức năng tham mưu, giúp việc hội đồng thành viên, Tổng giám đốc trong quản lý,

điều hành Hancorp và tổ hợp công ty Mẹ - công ty Con;

Chức năng nhiệm vụ cụ thể của các phòng ban chuyên môn, nghiệp vụ

đượcquy định tại quy định về chức năng nhiệm vụ của các phòng ban ( hoặc quy chế quản lý nội bộ) của Hancorp do Tổng giám đốc quyết định sau khi

được Hội đồng thành viên chấp thuận

2.1.2.2 Lĩnh vực hoạt động của Tổng Công ty Hancorp

Nhận thi công xây lắp và hoàn thiện các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông thủy lợi, bưu điện, thuỷ điện, đường dây và trạm biến thế

điện (đến 500 KV)

Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng trong các đô thị và khu công nghiệp

Tổng thầu tư vấn và quản lý các dự án xây dựng

Tư vấn xây dựng các khu chung cư, khu đô thị, khu công nghiệp và các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, bưu điện, thủy

điện, đường dây và trạm biến thế điện và các công trình hạ tầng bao gồm: lập

dự án đầu tư, tư vấ đấu thầu, khảo sát xây dựng, thí nghiệm thiết kế Thẩm

định dự án đầu tư, thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, kiểm định chất lượng, quản

lý dự án, giám sát thi công, chuyển giao công nghệ, xây dựng thực nghiệm, trang trí nội, ngoại thất và các dịch vụ tư vấn khác

Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng trong các khu đô thị và khu công nghiệp

Đầu tư kinh doanh, phát triển nhà và hạ tầng

Đầu tư kinh doanh bất động sản với quyền sở hữu hoặc đi thuê Môi giới, đấu giá bất động sản (không bao gồm dịch vụ tư vấn giá đất)