Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị an phú sinh thành phố quảng ngãi

Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trong các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế ở Việt Nam và đi sâu áp dụng vào thẩm định giá q

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH -

THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2013

NGUYỄN ĐỨC TOÀN

NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH -

THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

Ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TSKH Nguyễn Hữu Hà

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn của tôi với đề tài “Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi” là công trình nghiên cứu khoa học của riêng cá nhân tôi Các số liệu có nguồn gốc rõ ràng, kết quả trong luận văn là trung thực

và kết luận khoa học của luận văn chưa từng công bố bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào trước đây

Hà Nội, ngày 13 tháng 10 năm 2013

Tác giả

Nguyễn Đức Toàn

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH Nguyễn Hữu Hà, người đã giành rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ trong suốt quá trình hướng dẫn tác giả làm bản luận văn thạc sĩ kinh tế này

Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong Khoa Kinh tế và Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Mỏ - Địa chất - Hà Nội, gia đình và các bạn đồng nghiệp đã giúp đỡ tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế của mình Do hiểu biết và trình độ còn hạn chế, nên chắc chắn trong luận văn sẽ còn

có những thiếu sót, rất mong nhận được nhiều sự đóng góp ý kiến của các thầy, cô

và các bạn đồng nghiệp để cho bản luận văn được hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Lời cảm ơn

Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 5

1.1 Tổng quan lý luận về thẩm định giá bất động sản 5

1.1.1 Bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá 6

1.1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản 7

1.1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 8

1.1.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 27

1.2 Tổng quan thực tiễn về thẩm định giá bất động sản trên thế giới 30

1.2.1 Hoạt động thẩm định giá ở Thái Lan 31

1.2.2 Hoạt động thẩm định giá ở Singapore 33

1.2.3 Hoạt động thẩm định giá ở Malaysia 35

1.2.4 Hoạt động thẩm định giá ở Thụy Điển 36

1.2.5 Hoạt động thẩm định giá ở Australia 37

1.2.6 Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và những bài học kinh nghiệm 38

1.3 Các công trình đã nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản 40

Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VIỆC VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 42

2.1 Tình hình thẩm định giá ở nước ta hiện nay và các nhân tố ảnh hưởng đến

thẩm định giá bất động sản 42

2.1.1 Tình hình phát triển hoạt động thẩm định giá ở nước ta hiện nay 42

2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thẩm định giá bất động sản ở nước ta hiện nay 44

2.2 Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay 48

2.2.1 Thực trạng công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá 48

2.2.2 Khái quát chung quá trình vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 49

2.2.3 Tình hình thẩm định giá bất động sản của ngân hàng thương mại 51

2.3 Đánh giá chung các phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 53 2.3.1 Những kết quả đạt được 53

2.3.2 Những tồn tại của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 56

2.4 Lựa chọn phương pháp thẩm định giá để áp dụng cho dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi 59

Chương 3: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ AN PHÚ SINH - THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 61

3.1 Định hướng phát triển thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 61

3.2 Quan điểm của tác giả về lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay 62

3.2.1 Bất động sản là đất đai 62

3.2.2 Bất động sản là nhà ở 62

3.2.3 Bất động sản là công trình xây dựng 63

3.3 Các giải pháp để áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam 63

3.3.1 Giải pháp về xây dựng và tổ chức hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá 63

3.3.2 Giải pháp về tổ chức Hiệp hội thẩm định giá 683.3.3 Giải pháp về thị trường 693.4 Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm định giá dự

án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi 743.4.1 Giới thiệu sơ lược về dự án khu đô thị An Phú Sinh 743.4.2 Kết quả thẩm định giá đối với dự án khu đô thị An Phú Sinh 773.5 Kết luận và kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản

ở Việt Nam hiện nay 1023.5.1 Kết luận 1023.5.2 Kiến nghị việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay 103KẾT LUẬN 108DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Bảng quy hoạch sử dụng đất 75

Bảng 3.2 Bảng diện tích nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất 77

Bảng 3.3 Bảng thông tin các bất động sản so sánh 78

Bảng 3.4 Bảng điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá 81

Bảng 3.5 Bảng đơn giá đối với các loại đường thuộc dự án 83

Bảng 3.6 Bảng đơn giá thị trường của các loại đường tương ứng 83

Bảng 3.7 Bảng giá trị thị trường của lô đất 84

Bảng 3.8 Bảng thông tin các bất động sản so sánh 85

Bảng 3.9 Bảng điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản thẩm định giá 87

Bảng 3.10 Bảng tỷ lệ tăng giá đất bình quân hàng năm 91

Bảng 3.11 Bảng tính toán chi tiết đơn giá đất tăng hàng năm 92

Bảng 3.12 Bảng hệ số tăng giá đất hàng năm 93

Bảng 3.13 Bảng tỷ lệ dự kiến bán đất hàng năm 93

Bảng 3.14 Bảng hệ số chiết khấu 93

Bảng 3.15 Bảng tổng hợp doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng 93

Bảng 3.16 Bảng chi tiết doanh thu hàng năm theo tiến độ bán hàng 94

Bảng 3.17 Bảng tổng doanh thu hàng năm đã quy về hiện tại 96

Bảng 3.18 Bảng chiết khấu doanh thu hàng năm về giá trị hiện tại 97

Bảng 3.19 Bảng chi phí lãi vay 99

Bảng 3.20 Bảng chiết khấu lãi vay hàng năm về hiện tại 99

Bảng 3.21 Bảng tính dự phòng yếu tố trượt giá 101

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, thẩm định giá bất động sản không những đã trở thành một dịch vụ quan trọng, cần thiết và đã được quan tâm phát triển, hoàn thiện mà còn là một nghiệp vụ không thể thiếu trong các hoạt động của thị trường bất động sản Muốn phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, bất kỳ một quốc gia nào đều sử dụng một công cụ hữu hiệu trong hoạt động quản lý của nhà nước đối với thị trường này,

đó chính là việc thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản chính xác, phù hợp sẽ tạo căn cứ, cở sở, và điều kiện thuận lợi cho việc gia nhập, huy động vốn vào thị trường bất động sản cũng như trong hoạt động cổ phần hóa doanh nghiệp

Trên thế giới, có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản khác nhau, mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm và phù hợp với từng điều kiện cụ thể của tài sản, của môi trường vi mô và vĩ mô trong mỗi thời kỳ Đồng thời mỗi phương pháp đòi hỏi các yêu cầu về thông tin đầu vào là khác nhau Trong đó, các nước trên thế giới có thị trường bất động sản rất phát triển như Mỹ, Anh, Đức chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Tuy nhiên, với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam thì thẩm định giá bất động sản mới chỉ bắt đầu được phát triển trong một số năm gần đây, do đó vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần quan tâm và giải quyết thỏa đáng Cụ thể, vào năm

2006, thị trường bất động sản Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch Đến năm 2009, tuy đã tăng lên vài bậc trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của Jones Lang LaSalle - một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới nhưng nhìn chung chỉ số minh bạch ở nước ta vẫn rất thấp, làm phát sinh nhiều bức xúc và nan giải trong thị trường bất động sản Một trong những nguyên nhân của thực trạng trên là chúng ta rất thiếu và yếu kém các dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có dịch vụ thẩm định giá Thêm vào đó là nội dung của các phương pháp thẩm định giá về mặt lý thuyết được quy định trong các văn bản pháp lý của Việt Nam hướng dẫn thực hiện còn nhiều điểm bất hợp lý dẫn đến việc vận dụng

các phương pháp một cách tùy tiện, nặng về đánh giá chủ quan khiến kết quả thẩm định giá chưa phản ánh được giá trị thật của bất động sản, cản trở việc gia nhập vào thị trường cũng như khả năng huy động vốn của bất động sản

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, vấn đề đặt ra là nên áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản nào để đảm bảo tính chính xác, minh bạch và phù hợp với từng đối tượng cụ thể Vì vậy, cần phải nghiên cứu một cách thỏa đáng các phương pháp thẩm định giá và đưa ra các điều kiện áp dụng một cách phù hợp để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá, tiến đến một thị trường bất động sản phát triển đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp, tổ chức cũng như xã hội

Xuất phát từ những băn khoăn trăn trở đó đã thôi thúc tôi viết đề tài này làm luận văn tốt nghiệp; Đề tài “Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản

phù hợp với điều kiện của dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi”

nhằm nghiên cứu một cách thỏa đáng những ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng của từng phương pháp thẩm định giá bất động sản để vận dụng phù hợp vào điều kiện nước ta nói chung và dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi nói riêng

2 Mục đích nghiên cứu

Đề tài sẽ lựa chọn và vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản một cách khoa học, phù hợp với hoàn cảnh của Việt Nam vào việc thẩm định giá bất động sản nói chung và dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi nói riêng nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, hoàn thiện nghiệp

vụ thẩm định giá, tiến đến một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản và quá trình thẩm định giá bất động sản trong điều kiện cụ thể tại địa bàn nghiên cứu là Việt Nam và dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các phương pháp thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trong các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế ở Việt Nam và đi sâu áp dụng vào thẩm định giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi

Các thông tin, tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài được thu thập trong thời gian từ năm 2008 đến 2013, đối với số liệu của dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi được thu thập từ khi dự án được cấp phép đầu tư

và giải pháp được áp dụng tại thời điểm nghiên cứu

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

Nhằm nghiên cứu chuyên sâu, phát triển lý thuyết trên cơ sở phân tích tình hình thực tiễn về kinh tế - xã hội của Việt Nam, đề tài tập trung vào các vấn đề:

- Hệ thống hóa các cơ sở khoa học của các phương pháp thẩm định giá bất động sản;

- Đánh giá thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm: phương pháp thống kê, phân tích, chuyên gia, tổng hợp để thu thập và hệ thống hóa tài liệu, phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, tham vấn chuyên gia để vận dụng vào giải quyết vấn đề trong thực tế

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa khoa học

Đề tài hệ thống hóa các phương pháp thẩm định giá bất động sản của các nước khác nhau trên thế giới đang sử dụng, góp phần làm rõ về mặt lý luận công tác thẩm định giá bất động sản

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Đề tài đi sâu phân tích vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản và đưa ra một số giải pháp để đảm bảo vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản đạt hiệu quả cao nhất

- Tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đề tài này

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và 3 chương, luận văn được kết cấu trong 109 trang, 21 bảng

Chương 1 - Tổng quan lý luận và thực tiễn về thẩm định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Chương 2 - Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản và việc vận dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Chương 3 - Áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư để thẩm định giá dự án khu đô thị An Phú Sinh - Thành phố Quảng Ngãi

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.1 Tổng quan lý luận về thẩm định giá bất động sản

1.1.1 Bất động sản

Theo điều 172 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: “tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản Trong đó, quyền về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”

Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là những tài sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): Tài sản (Asset) bao gồm bất động sản (Real Estate) và động sản (Movable Personal Estate)

+ Bất động sản: là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì do con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất

+ Động sản (Movable Personal Estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản không phải là bất động sản Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc vô hình Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được

Gắn với nó có thuật ngữ Real Property, để chỉ tất cả các quyền và lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản (quyền làm chủ bất động sản)

Như vậy, Real Property về thực chất là các quyền năng của con người đối với bất động sản Và vì vậy, thẩm định giá bất động sản không phải là định giá cái thực tế vật chất - cái bất động sản, mà là định giá những quyền năng của chủ thể đối với cái thực thể vật chất đó

IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản - quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình

Việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận rõ những nét đặc thù của bất động sản, mà theo những cách phân loại khác người ta không thể nhận biết hoặc không nhận rõ được Những nhận biết

bổ sung đó là cơ sở quan trọng để nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư đưa ra những cách quản lý, đầu tư và sử dụng tài sản một cách tốt nhất

Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy rằng bất động sản là loại tài sản mang những đặc điểm chung là giá trị rất lớn, có tính chất đơn lẻ, duy nhất và đặc biệt là không thể di dời được Thị trường về loại tài sản này có cung rất hạn chế, cầu thì rất cao và ngày càng tăng lên, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy, nhưng có quy mô giao dịch rất lớn Ảnh hưởng mạnh mẽ của nó tới sự ổn định và phát triển kinh tế là điều không thể phủ nhận Nó giúp nhà nước nhận dạng được một loại thị trường có quy luật vận động đặc biệt, đòi hỏi phải có chính sách quản lý riêng, thích hợp nhằm đảm bảo sự phát triển lành mạnh của nền kinh tế

Không giống như các loại tài sản khác, khi định giá, giá trị của bất động sản chịu ảnh hưởng lớn và trực tiếp của nhiều yếu tố có tính chất rất đặc thù về mặt xã hội và tâm lý như: quyền sở hữu, quy hoạch và quản lý đô thị, tâm lý, tập quán dân

cư, phong thủy … Nó giúp cho các nhà đầu tư nhận rõ được những ưu thế và những bất lợi của một đối tượng đầu tư mới, để từ đó biết đưa ra những quyết định phù hợp trong kinh doanh cũng như trong đời sống của mỗi cá nhân

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”

Theo giáo sư W.Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo ông Fred Peter Marrone Giám đốc Marketing của AVO Úc: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là

áp dụng các dữ liệu của thị trường mà các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan Trường Xây dựng và Bất động sản Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo Luật Giá ngày 20/6/2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định

Bộ Luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”

Từ các khái niệm nêu trên có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, những thông lệ quốc tế được công nhận”

1.1.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển

cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và Nhà nước ta Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hóa trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù

hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc thẩm định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận được và người mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; thẩm định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế đây còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân

Nói tóm lại, vai trò quan trọng của công tác thẩm định giá bất động sản có thể đúc kết như sau:

- Thứ nhất: Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hóa trên thị trường Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất

sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng

sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

- Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch

về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan

- Thứ ba: Thông qua hoạt động này, nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp thuế theo quy định của pháp luật

1.1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để thẩm định giá tài sản Tuy nhiên, một phương pháp thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động

sản nói riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ,

có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm định giá đã nêu

Mỗi phương pháp thẩm định giá bất động sản đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để thẩm định giá một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản sau:

- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá

Trong thẩm định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp

cơ bản sau đây:

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp thu nhập

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

Khi thẩm định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất Một phương pháp thẩm định giá bất động sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ

1.1.4.1 Phương pháp so sánh

- Khái niệm:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp so sánh được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ các nguyên tắc sau:

+ Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có đầy đủ thông tin và khôn ngoan sẽ

không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để tạo lập một bất động sản có cùng một sự hữu ích như nhau

Theo nguyên tắc này giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình tính toán, mà đơn giản chỉ cần tập hợp các bằng chứng

đã được thừa nhận về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường

+ Nguyên tắc sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia

đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của bất động sản đối với tổng giá trị thị trường

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:

Trên thực tế không có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trị của bất động sản lại thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản hoặc tương đối giống so với bất động sản mục tiêu Sau đó tiến hành phân

tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu Về trình tự, có thể chia thành các bước cụ thể sau:

+ Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Tình trạng vật chất của bất động sản: là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất của bất động sản Đó là những công dụng hữu ích mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện thuộc tính vật chất và công dụng hữu ích của bất động sản Các đặc tính về mặt bằng, gồm: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý, như: độ cao, độ dốc, độ lún, cửa sông, biển, đồi, núi…

Đặc điểm các công trình xây dựng có liên quan: Bao gồm chất lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây và phong cảnh tổng thể

Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của bất động sản; là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến bất động sản, như phong tục tập quán, văn hóa, lối sống của những người hàng xóm, tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ và đặc điểm của các công viên, khu vườn liền kề bất động sản…

Tình trạng pháp lý: Để xác định bất động sản có được coi là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế và mặt pháp lý của bất động sản

Thời gian giao dịch: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá giao dịch trên thị trường bất động sản Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động, thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cứ thị trường gần với thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu

Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Các điều khoản của giao dịch có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, các điều kiện về thế chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí môi giới, các điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản và các giấy tờ xác định chủ quyền đối với chúng, như giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng …

+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Nguồn gốc các giao dịch thị trường: Để khẳng định nguồn gốc các giao dịch chứng cớ, đòi hỏi phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời việc mua bán và cho thuê bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc so sánh Thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch bất động sản, bao gồm: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu, ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán và những thông tin khác

Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch trên thị trường: Tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản cần được phân tích và lưu trữ máy tính để sử dụng trong tương lai Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị trường nhằm tìm

ra những giao dịch thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá càng tốt Để đánh giá về các động thái thị trường, thẩm định viên cần phải trả lời đầy đủ

+ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

- Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh:

Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được khách hàng, các cơ quan quản lý công nhận với các thông tin đều dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác, thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá bất động sản

Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất động sản cần định giá dựa trên giá trị của bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường

Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác

+ Nhược điểm:

Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

Yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối toàn diện, thị trường thường xuyên được giao dịch, ngược lại không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế

Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp so sánh

Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

Người thẩm định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh, tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo thẩm định giá

- Điều kiện áp dụng:

Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, tin cậy và kiểm tra được

Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt

Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các bất động sản dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp

Các bất động sản có tính đồng nhất, như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu

Các mảnh đất trống

Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác xuất và máy tính, điều đó cho phép thẩm định viên rút ra kết luận từ tập hợp các dữ liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đúng hơn

1.1.4.2 Phương pháp chi phí

- Khái niệm:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

- Mục đích:

Phương pháp này là quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua một bất động sản hoặc xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương đương

Phương pháp này chủ yếu dựa trên “nguyên tắc thay thế” với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể đo được bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế

Trong một số trường hợp khác, giá trị cần cho bất động sản không có sẵn trên thị trường, ví dụ như tòa nhà công cộng như thư viện, chợ, trường học trong trường hợp này, có thể xem xét chi phí thay thế một công trình hiện đại tương đương như là cơ sở cho xác định giá trị hiện tại của nó

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó

là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Chi phí xây dựng công trình bao gồm:

+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác

+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác

+ Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng

- Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng:

+ Phương pháp so sánh theo đơn vị;

+ Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình;

+ Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…);

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế)

* Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng

- Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách:

+ Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ

+ Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình

Công thức tính như sau:

% khấu hao = Tuổi đời hiệu quả x 100 (1.1)

Tuổi đời kinh tế + Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình

n

i

ki ki

T

xT H

1

1

(1.2)

Trong đó:

H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %;

Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %;

Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình;

n: Số kết cấu chính trong công trình

* Hao mòn do lỗi thời chức năng là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị…) dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất

- Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí

để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó

so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu

* Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải…), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế

- Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau:

+ Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường…của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên

về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá

+ Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

- Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí:

+ Nhược điểm:

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị Hơn nữa tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ Trong việc áp dụng phương pháp chi phí, giả định rằng chi phí bằng với giá trị, trên thực tế giả định này có thể không đúng

Giống như phương pháp so sánh do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường, nên nó có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp

Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên chủ quan của người định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy này

Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự bán phù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.

1.1.4.3 Phương pháp thu nhập

- Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

+ Nguyên tắc cung cầu

+ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm của bất động sản mang lại, mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn thích hợp

Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa )

Bước 3: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 4: Dùng công thức vốn hóa trực tiếp để ước tính giá trị của bất động sản

* Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

- Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập:

+ Ưu điểm:

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cở sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung phương pháp này khá đơn giản dễ thực hiện

Phương pháp này được xây dựng trên cơ sở phân tích lợi ích - chi phí, nó tỏ

ra là phương pháp khoa học vì tính chất toán học của nó Tuy nhiên bất động sản rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu và cổ phiếu, nên nó cần phải được hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác, đáng tin cậy

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về thị trường có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Phương pháp này mang những thông tin hạn chế của những giả định về dòng tiền trong tương lai

Trong quá trình tính toán, áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định

- Điều kiện áp dụng:

Phù hợp cho việc thẩm định giá bất động sản có khả năng tạo ra được các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý

Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương

tự là dòng tiền chiết khấu (DCF)

Trong trường hợp sử dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu để thẩm định giá mà tạo ra giá trị khác nhau quá lớn so với giá trị có bởi chứng cứ mua bán trên thị trường, nhà thẩm định giá nên sử dụng phương pháp khác bổ sung phù hợp với đặc tính của bất động sản Độ tin tưởng vào kết quả thẩm định giá khi dùng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu trong kết luận cuối cùng phụ thuộc vào giá trị, độ tin cậy của các giả thuyết và các dự kiến đã sử dụng Do vậy không nên sử dụng dòng

tiền chiết khấu khi không có các số liệu tài chính hoặc các số liệu ước tính không đáng tin cậy

Không nên coi dòng tiền chiết khấu là phương pháp duy nhất có khả năng sử dụng đối với nhà thẩm định giá, mà thông thường nên thực hiện kiểm tra thẩm định giá dòng tiền chiết khấu bằng các phương pháp khác

1.1.4.4 Phương pháp thặng dư

- Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

Công thức tính như sau:

Trong đó:

V: là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT: là tổng doanh thu của dự án,

CP: là tổng chi phí đầu tư dự án

* Doanh thu được tính như sau:

Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

r

DT DT

Trong đó:

DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án

DTt: là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t

n: là thời gian hay dòng đời của dự án

r: là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)

* Chi phí được tính như sau:

Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

r

CP CP

Trong đó:

CP: là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt: là chi phí ước tính năm t

n: là thời gian hay dòng đời của dự án

r: là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3

Khi áp dụng phương pháp này cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm; ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và

số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng

- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp

- Ưu nhược điểm của phương pháp:

+ Ưu điểm:

Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu, đấu giá bất động sản

Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và doanh thu tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản

+ Nhược điểm:

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản

Những ước tính về chi phí bán và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường

Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí, hệ số chiết khấu, giá bán

Phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tại một thời điểm

độ tin cậy cao

Người làm công tác thẩm định giá phải có chuyên môn nghiệp vụ tốt trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản

Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản

1.1.4.5 Phương pháp lợi nhuận

Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của Tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất

- Cơ sở lý luận:

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là lợi nhuận thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp thu nhập

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu dựa vào giả thuyết: tự bản thân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng của phương pháp lợi nhuận

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận:

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất

cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: Xác định tổng chi phí:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm

cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

- Ưu nhược điểm của phương pháp:

+ Ưu điểm: Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cở sở lý luận tương đối chặt chẽ, dễ tiếp cận

+ Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định phương pháp tốt nhất và có hiệu quả nhất, xác định lãi suất vốn hóa Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận, lợi nhuận này có thể không phản ánh được mức

độ thu nhập thực tế Đòi hỏi nhà thẩm định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này

1.1.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp chuyên viên, thẩm định viên về giá hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá Quy trình thẩm định giá bất động sản bao gồm 6 bước sau:

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

+ Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá bất động sản, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:

+ Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá

+ Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kỹ thuật, kinh tế, môi trường

+ Chọn cơ sở giá trị của thẩm định giá và phương pháp thẩm định giá

+ Thiết lập ngày có hiệu lực

+ Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

+ Nhận biết các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền của bất động sản và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến bất động sản cần định giá

+ Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá + Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được

+ Lập kế hoạch thời biểu cho từng bước công việc và toàn bộ quá trình + Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

- Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

+ Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản

+ Khảo sát các bất động sản so sánh

+ Các tài liệu cung cấp thông tin về bất động sản mục tiêu

+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

+ Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng…

+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội…

- Bước 4: Phân tích thông tin

+ Dựa trên những tài liệu đã thu thập được các thẩm định viên sẽ tiến hành phân tích tài liệu theo các phương pháp như: phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

+ Qua kết quả của các phân tích trên các thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho bất động sản, xác định phương pháp thẩm định giá nào

là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

+ Đưa ra kết quả thẩm định giá của từng phương pháp

+ Đưa ra giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá

+ Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá

+ Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá

+ Bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thuyết, số liệu về các giả thuyết, các phân tích, kết quả

và kết luận

- Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

* Báo cáo kết quả thẩm định giá

+ Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh

về mức giá của tài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự logic, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

thống tưới và tiêu nước

+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…

+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính

+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất

+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không

+ Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm hạn chế của các giả thuyết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận, hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế…

+ Đưa ra một số lưu ý như: Sử dụng báo cáo thẩm định giá trong những trường hợp nào, trách nhiệm và quyền hạn của mỗi bên

* Chứng thư thẩm định giá

+ Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản

1.2 Tổng quan thực tiễn về thẩm định giá bất động sản trên thế giới

Hoạt động thẩm định giá bất động sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm Một số nước

khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia…cũng có những bước dài

về kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Hoạt động thẩm định giá ở Thái Lan

Ở Thái Lan, Văn phòng định giá tài sản (Property Valuation Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục địa chính thuộc Bộ Nội vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987 Tên gọi khi mới thành lập là Văn phòng định giá Trung ương Văn phòng có khoảng 200 viên chức nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời) Các hoạt động có liên quan trực tiếp tới thẩm định giá bất động sản như sau:

+ Đăng ký và quản lý đất đai: Theo luật đất đai Thái Lan, có 2 loại đất: đất

sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân Đất sở hữu nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc Chính phủ Có nhiều cơ quan liên quan đến quản lý đất đai như: Cục Lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đô thị, Cục địa chính… mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo qui định của pháp luật Các cán bộ trong mỗi cơ quan lại phụ trách một bước công việc khác nhau Do được trao quyền kiểm tra tất cả các vấn đề này theo quy định tại các điều khoản trong Luật đất đai nên trách nhiệm của các cán bộ làm công tác này là rất lớn

+ Định giá đất đai và bất động sản: Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai thuộc Cục địa chính Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai

+ Các cơ quan có chức năng thẩm định giá bất động sản: Đơn vị đứng đầu là Văn phòng thẩm định giá bất động sản của Chính phủ, bên cạnh đó là Tổng Cục địa chính Bộ Nội vụ Thái Lan, trong đó công việc chủ yếu được giao cho phòng định giá Năm 1998, Phòng định giá đất được chuyển sang thuộc quyền quản lý của Vụ