Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc xây dựng và hoàn thiện các yêu cầu về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính theo lý thuyết vùng giá trị

Như vậy có thể thấy, quy định về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính hiện nay đang bộc lộ những hạn chế cần giải quyết, đó là: - Thực tiễn quan hệ đất đai đặt ra yêu cầu phải n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT

NGUYỄN PHI SƠN

NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN C C YÊU C U V

Đ CH NH X C TRONG THÀNH P BẢN ĐỒ ĐỊA CH NH THEO Ý THUYẾT VÙNG GI TRỊ

U N N TIẾN SĨ KỸ THU T

HÀ N I - 2015

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ ĐỊA CHẤT

NGUYỄN PHI SƠN

NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN C C YÊU C U V

Đ CH NH X C TRONG THÀNH P BẢN ĐỒ ĐỊA CH NH THEO Ý THUYẾT VÙNG GI TRỊ

ỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân tôi Toàn bộ quá trình nghiên cứu, các số liệu tính toán, báo cáo và kết quả nghiên cứu trình bày trong luận án là chính xác, trung thực và chưa từng được công bố trong công trình nào khác

Tác giả luận án

Nguyễn Phi Sơn

MỤC ỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các ký hiệu và chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các hình vẽ, đồ thị

MỞ ĐẦU ……… 1

TỔNG QUAN ……… 9

1 Tình hình nghiên cứu về quy định độ chính xác của bản đồ địa chính ở một số nước trên thế giới ……… 9

2 Tình hình nghiên cứu về độ chính xác của bản đồ địa chính ở nước ta……… 14

Chương 1- ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN TRONG XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH ……… 17

1.1 Tiêu chuẩn kỹ thuật trong thành lập bản đồ địa chính ……… 17

1.1.1 Các văn bản quy phạm trong thành lập bản đồ địa chính ở nước ta qua các thời kỳ ……… … … 17

1.1.2 Tiêu chuẩn đánh giá độ chính xác của bản đồ địa chính……… … 20

1.2 Nghiên cứu về độ chính xác của đối tượng thửa đất ……… … 25

1.2.1 Độ chính xác đo cạnh trên bản đồ địa chính ……… 25

1.2.2 Độ chính xác đo góc trên bản đồ địa chính ……… 26

1.2.3 Độ chính xác về diện tích trên bản đồ địa chính ……… 28

1.3 Nghiên cứu các ảnh hưởng đến độ chính xác diện tích của thửa đất… 29 1.3.1 Nghiên cứu ảnh hưởng của hình dạng, kích thước đến độ chính xác diện tích thửa đất ……… 29

1.3.2 Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố khu vực đến độ chính xác diện tích thửa đất ……… 34

1.4 Phương pháp tiếp cận trong xây dựng quy định độ chính xác vị trí của bản đồ địa chính ……… 40

1.4.1 Hiện trạng về quy định độ chính xác vị trí điểm trên bản đồ địa chính ……… 40

1.4.2 Lựa chọn phương pháp tiếp cận trong xây dựng chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm góc thửa trên bản đồ địa chính ……… 44

Chương 2- CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC VỊ TRÍ ĐIỂM TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH THEO LÝ THUYẾT VÙNG GIÁ TRỊ ……… 49

2.1 Xác lập quan hệ giữa yêu cầu độ chính xác vị trí điểm và giá trị đất 49

2.1.1 Yêu cầu thực tiễn đối với độ chính xác của bản đồ địa chính …… 49

2.1.2 Cơ sở lý thuyết của việc đề xuất độ chính xác vị trí trên bản đồ địa

chính theo cách tiếp cận từ giá trị đất ……… 51

2.2 Ứng dụng lý thuyết Hedonic, kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA) trong phân vùng giá trị đất ……….……… 55

2.2.1 Khái niệm vùng giá trị… ……… 55

2.2.2 Lý thuyết HEDONIC trong nghiên cứu về giá trị đất ………… 58

2.2.3 Ứng dụng kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA) để xác định vùng giá trị đất ……… 61

2.3 Xác lập quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ phân vùng giá trị…… ……… 69

2.3.1 Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ……….…… 69

2.3.2 Thu thập số liệu thống kê … ……….……….…… 74

2.3.3 Lập hàm giá đất và luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao ……….… 78

2.4 Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính theo các loại đất ……….…… 87

2.4.1 Số liệu điều tra phục vụ tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí …… 87

2.4.2 Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa……… 90

Chương 3- ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CƠ BẢN TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA ……….… 97

3.1 Yêu cầu cần hoàn thiện các quy định kỹ thuật ……… ……… 97

3.1.1 Quy định đo đạc địa chính theo loại đất ……….… …… 98

3.1.2 Cơ sở của việc đề xuất sử dụng thống nhất kinh tuyến trục múi chiếu 30 cho các tỉnh, thành phố ……… 106

3.1.3 Đề xuất lựa chọn tỷ lệ bản đồ địa chính khi in ra giấy ………… 111

3.2 Hoàn chỉnh các quy định về độ chính xác của bản đồ địa chính … 115

3.2.1 Đề xuất sử dụng sai số trung phương trong các quy định về sai số vị trí ……… 115

3.2.2 Hoàn thiện quy định về sai số vị trí điểm trên bản đồ địa chính … 117

3.2.3 Hoàn thiện quy định về sai số diện tích trong đo đạc biến động … 119 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ……… 123

DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC Đ CÔNG B ……… 125

TÀI LIỆU THAM KHẢO ……….……… 127

PHỤ LỤC ……….….… 131

DANH MỤC C C KÝ HIỆU VIẾT TẮT, KÝ HIỆU TIẾNG ANH

Luật đất đai 2003 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua

ngày 26/11/2003 Luật đất đai 2013 Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm

Quy phạm địa

chính 2008

Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200, 1/500, 1/1000, 1/2000, 1/5000, 1/10.000 ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BTNMT ngày 10/11/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thông tư 55/2013 Thông tư quy định về thành lập bản đồ địa chính ban hành theo

Quyết định số 55/2013/TT-BTNMT ngày 30/12/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thông tư 25/2014 Thông tư quy định về thành lập bản đồ địa chính ban hành theo

Quyết định số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC C C BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Kết quả lập hàm hồi quy giá đất với các yếu tố ảnh hưởng bằng

Bảng 2.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại

Bảng 2.7 Dữ liệu thống kê về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bảng 2.9 Dữ liệu thống kê về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bảng 2.10 Dữ liệu thống kê về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bảng 2.11 Dữ liệu thống kê về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bảng 2.12 Kết quả lập hàm hồi quy giá đất đô thị với các yếu tố ảnh hưởng 87 Bảng 2.13 Kết quả lập hàm hồi quy giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn

Bảng 2.14 Kết quả lập hàm hồi quy giá đất sản xuất nông nghiệp với các

Bảng 2.15 Kết quả lập hàm hồi quy giá đất lâm nghiệp với các yếu tố ảnh

Bảng 2.16 Số lượng phiếu điều tra phân theo loại đất, loại xã, vùng miền 96

Bảng 2.19 Tổng hợp số liệu điều tra đất phi nông nghiệp tại nông thôn có

Bảng 2.20 Tổng hợp số liệu điều tra đất phi nông nghiệp tại nông thôn có

Bảng 2.21 Tổng hợp số liệu điều tra đất sản xuất nông nghiệp có giá trị cao 100 Bảng 2.22 Tổng hợp số liệu điều tra đất sản xuất nông nghiệp có giá trị

Bảng 2.25 Tổng hợp SSTP vị trí điểm cho các loại ranh giới và giá trị đất 103 Bảng 3.1 Kết quả điều tra sai số trung phương ước tính giá đất theo loại

Bảng 3.3 Sai số trung phương tương đối biến dạng diện tích do phép

chiếu và múi chiếu gây ra của một số tỉnh nằm ở mép 2 múi chiếu

118

Bảng 3.7 SSTP tương đối của giá đất và Hệ số K đối với đất phi nông

Bảng 3.8 Mật độ thửa theo giá trị đất đối với đất phi nông nghiệp tại nông

Bảng 3.9 SSTP tương đối của giá đất và Hệ số K đối với đất sản xuất

Bảng 3.13 Căn cứ mật độ thửa để lựa chọn tỷ lệ bản đồ cần in ra trên giấy 125

DANH MỤC C C HÌNH VẼ

Hình 1.1 Phân vùng độ chính xác trong một tờ bản đồ ở Adelaider

(Accuracy zones)

12

Hình 2.2 Mức độ hồi quy của các từng tố đối với giá đất phi nông nghiệp tại

MỞ Đ U

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đo đạc thành lập bản đồ địa chính là công việc mà Nhà nước phải thực hiện trên toàn bộ lãnh thổ Quốc gia Bản đồ địa chính là công cụ quản lý quỹ đất của các đơn vị hành chính từ cấp xã, phường đến cấp tỉnh, thành phố Bản đồ địa chính là một tài liệu trong hồ sơ địa chính, đã được nói đến tại Điều 3 - Chương 1 - Luật đất đai 2013, là một tài liệu kỹ thuật được xây dựng theo các tiêu chuẩn kỹ thuật chung của ngành Quy phạm thành lập bản đồ địa chính trước đây và hiện nay là Quy định kỹ thuật được ban hành ở dạng Thông tư, là một trong những văn bản quy phạm dưới Luật, điều chỉnh toàn bộ công tác thành lập bản đồ địa chính Việc nghiên cứu và hoàn chỉnh các văn bản quy phạm pháp luật cho phù hợp với sự phát triển của thực tiễn là việc làm cần thiết Trách nhiệm của các nhà chuyên môn, nhà khoa học là nghiên cứu các luận

cứ để từng bước hoàn thiện các văn bản pháp quy nhà nước và đảm bảo nâng cao về chất lượng, đầy đủ về số lượng, phục vụ hiệu quả công tác quản lý đất đai và hoàn thiện các quy định về độ chính xác của bản đồ là một trong những nhiệm vụ đó

Những yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai, yêu cầu của xã hội, các tổ chức

và người dân đối với dữ liệu địa chính nói chung và độ chính xác của đo đạc thửa đất nói riêng là rất chặt chẽ Công tác đo đạc ngày càng được nâng cao độ chính xác với việc áp dụng công nghệ mới, thiết bị mới, bên cạnh đó hệ thống quy phạm, quy chuẩn

kỹ thuật cũng cần phải được đi trước một bước, phù hợp với tình hình mới, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và có tính khả thi đang là yêu cầu cần thiết hiện nay Công tác xây dựng và hoàn thiện các quy định về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính luôn

là nhiệm vụ trọng tâm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Quy định kỹ thuật nói chung và yêu cầu về độ chính xác của đo đạc địa chính nói riêng có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng bản đồ và hồ sơ địa chính của hơn 100 triệu thửa đất của cả nước, như vậy có thể thấy tầm quan trọng của việc xây dựng và ban hành các chỉ tiêu kỹ thuật chuyên ngành điều chỉnh các hoạt động đo đạc trong cả nước

Bản chất của công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính là biện pháp của Nhà nước nhằm quản lý quỹ đất Quốc gia và thực hiện các chính sách về đất đai thông qua quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất và thực thi các quyền

của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, việc sử dụng đất và thực hiện các quyền sử dụng đất lại có tính chất kinh tế - xã hội sâu sắc khi “đất đai là hàng hóa đặc biệt, có giá trị” Như vậy, để đáp ứng được các nhu cầu kinh tế - xã hội

và các chủ sử dụng đất đã đặt ra các yêu cầu cơ bản về độ chính xác đo đạc địa chính:

vị trí, kích thước, diện tích thửa đất được xác định phải phản ánh giá trị của thửa đất Trước đây, trong Quy phạm đo đạc địa chính 1999 chúng ta chưa chú ý đến giá trị của đất đai khi đưa ra quy định về độ chính xác của đo đạc địa chính Tư duy từ bản

đồ địa hình đã ảnh hưởng rất lớn đến việc quy định các tiêu chuẩn độ chính xác của đo đạc địa chính, thay cho việc xây dựng các tiêu chuẩn đo đạc địa chính dựa trên tính chất xã hội của đất đai, chúng ta lại quy định độ chính xác đo đạc địa chính gắn với tỷ

lệ bản đồ cần thành lập, quy định các kinh tuyến trục riêng cho các tỉnh làm phức tạp

dữ liệu địa chính Cùng với tư duy thành lập bản đồ địa hình với logic bản đồ tỷ lệ càng lớn thì độ chính xác đo đạc càng cao, chúng ta đã quy định thành lập bản đồ địa chính ở khu vực có giá trị kinh tế cao ở tỷ lệ 1/200, 1/500 cho đất đô thị và 1/1000, 1/2000 cho đất nông nghiệp, mà không tính đến thực tế đất nông nghiệp ở đồng bằng Bắc bộ các thửa đất có diện tích nhỏ từ 100 - 200 m2, trong khi đó ở đồng bằng sông Cửu Long nhiều thửa đất nông nghiệp lớn hơn 1 ha Do đó quy định thành lập bản đồ địa chính đất nông nghiệp ở tỷ lệ 1/2000, 1/5000 gây rất nhiều khó khăn cả về kinh tế lẫn về kỹ thuật Mặt khác, nhiều khu công nghiệp lớn với diện tích đến hàng chục hecta sẽ gây ra nhiều khó khăn khi thành lập bản đồ địa chính ở các tỷ lệ 1/200, 1/500…

Trong quá trình hiện đại hóa công nghệ thành lập bản đồ địa chính chúng ta cần tính đến ưu việt của công nghệ số đang được sử dụng rộng rãi hiện nay Các đại lượng đặc trưng cơ bản của thửa đất như kích thước, diện tích hoàn toàn được tính toán tự động trên máy tính điện tử dựa trên tọa độ các điểm góc thửa đất Độ chính xác của các đại lượng đặc trưng nêu trên chỉ phụ thuộc vào độ chính xác của vị trí điểm góc thửa, mà không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ Như vậy, nếu độ chính xác của vị trí điểm góc thửa được xác định dựa trên giá trị của thửa đất, thì đương nhiên diện tích và kích thước của thửa đất sẽ phản ánh giá trị của thửa đất Ngoài ra, chúng ta cũng cần tính đến một thực tế là với bản đồ số có thể in ra giấy ở tỷ lệ bất kỳ tùy theo nhu cầu của

người sử dụng Khi đó, việc lựa chọn tỷ lệ của bản đồ địa chính được in ra giấy chỉ còn phụ thuộc vào yêu cầu phân biệt được thửa đất có diện tích nhỏ nhất trong khu đo Trong quá trình nghiên cứu điều chỉnh và ban hành Quy phạm địa chính 2008,

Viện khoa học Đo đạc và Bản đồ đã có đề cập đến ảnh hưởng của giá trị đất khi xây

dựng yêu cầu độ chính xác vị trí trên bản đồ địa chính [1] Tuy nhiên việc tính đến giá trị đất chỉ khảo sát theo các thửa đất có giá trị cao nhất trong khu vực đô thị, mà chưa tính đến giá trị của các loại đất khác có giá trị thấp hơn hoặc chưa tính đến sự khác nhau giữa các nhóm đất cơ bản, tại các khu vực khác nhau, vùng miền khác nhau, phân hạng khác nhau v.v Tại một khu vực có cùng mật độ thửa, nhưng bao gồm nhiều loại đất, hiện nay đang đo vẽ cùng một tỷ lệ, bao gồm cả cả đất có giá trị thấp và đất có giá trị cao Khi độ chính xác đo đạc địa chính đáp ứng yêu cầu đối với các thửa đất có giá

trị cao, thì đối với những thửa đất có giá trị thấp lại “dư thừa” độ chính xác và ngược

lại Như vậy có thể thấy các quy định về độ chính xác của bản đồ địa chính hiện nay phần nào làm cho hiệu quả của công tác đo đạc địa chính chưa cao, chi phí đầu tư lớn Như vậy có thể thấy, quy định về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính hiện nay đang bộc lộ những hạn chế cần giải quyết, đó là:

- Thực tiễn quan hệ đất đai đặt ra yêu cầu phải nâng cao hiệu quả của đo đạc địa chính theo hướng độ chính xác đo đạc phải gắn với loại đất và giá trị đất

- Cơ sở xây dựng yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa trên bản đồ địa chính chưa phù hợp với bản chất của khoa học địa chính, chưa phù hợp với sự phát triển của công nghệ Quy định hiện nay về độ chính xác vị trí điểm góc thửa trên bản

đồ địa chính không phù hợp với yêu cầu thực tế, độ chính xác không phụ thuộc vào loại đất và giá trị đất

- Một số quy định cơ bản trong thành lập bản đồ địa chính như: quy định thống nhất về kinh tuyến trục, quy định đo đạc địa chính theo loại đất không phụ thuộc tỷ lệ bản đồ, xác định tỷ lệ in bản đồ trên giấy, quy định về độ chính xác của đo chỉnh lý … cần phải được nghiên cứu điều chỉnh, đảm bảo cho công tác quản lý, phù hợp với một

hệ thống địa chính hiện đại

Xuất phát từ những yêu cầu như trên, cần thiết phải đặt ra “Nghiên cứu cơ sở

khoa học của việc xây dựng và hoàn thiện các yêu cầu về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính theo lý thuyết vùng giá trị” nhằm bổ sung các luận cứ về khoa học và

thực tiễn cho việc xây dựng các chỉ tiêu kỹ thuật trong thành lập bản đồ địa chính ở nước ta và đó là tính cấp thiết của luận án Tiến sĩ kỹ thuật này

2 Mục đích nghiên cứu của luận án

Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong đo đạc địa chính theo giá trị đất và đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản trong đo đạc địa chính

3 Đối tượng nghiên cứu

- Thửa đất không gian;

5 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về đo đạc thửa đất và các chỉ tiêu liên quan đến phép đo

thửa đất: Nghiên cứu tổng quan các vấn đề về đo đạc địa chính ở nước ta; Phân tích,

đánh giá các văn bản quy phạm về công tác thành lập bản đồ địa chính; Các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của bản đồ địa chính; Quan hệ giữa các chỉ tiêu liên quan đến phép đo thửa đất;

- Nghiên cứu quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất với diện tích

thửa và giá trị đất: Nghiên cứu các phương pháp tiếp cận trong xây dựng các chỉ tiêu

độ chính xác của bản đồ địa chính; Xác lập mối quan hệ giữa yêu cầu độ chính xác của diện tích thửa đất và sai số ước tính giá đất trên cơ sở thực tiễn giao dịch đất đai;

- Xác định các khu vực đất có giá trị cao tương ứng yêu cầu đo vẽ với độ chính xác cao, khu vực đất có giá trị thấp tương ứng với độ chính xác phù hợp trên cơ sở ứng dụng lý thuyết vùng giá trị: Nghiên cứu tổng quan về lý thuyết vùng giá trị;

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị; Xác lập quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo lý thuyết Hedonic; Ứng dụng phân tích hồi quy đa biến để lập hàm giá đất, từ đó phân tích các yếu tố hình thành khu vực đất có giá trị cao

- Tính toán các chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất theo cách

tiếp cận từ giá trị đất: Sử dụng kết quả điều tra thông tin về thửa đất theo phân loại giá

trị đất; tính toán chỉ tiêu độ chính xác các loại đất cho 4 nhóm đất: đất phi nông nghiệp tại đô thị (đất đô thị); đất phi nông nghiệp tại nông thôn; đất sản xuất nông nghiệp; đất lâm nghiệp

- Đề xuất hoàn chỉnh một số quy định cơ bản trong thành lập bản đồ địa chính có

liên quan đến độ chính xác của bản đồ địa chính: Đề xuất đo đạc địa chính theo loại

ranh giới đất; Sử dụng thống nhất múi chiếu 3o; Sử dụng sai số trung phương trong quy định sai số vị trí điểm; Đề xuất công thức đánh giá độ chính xác trong đo đạc

chỉnh lý

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: sử dụng phép phân tích hồi quy, phân tích thống kê, phân tích kinh tế, phân tích không gian trong xác lập quan hệ giữa giá trị đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất

- Phương pháp toán học: Lý thuyết tương quan, đại số tuyến tính và toán hồi quy trong nghiên cứu hình thành hàm giá trị đất

- Phương pháp so sánh: Đánh giá lựa chọn các nhân tố, so sánh tương quan trong xây dựng vùng giá trị

- Phương pháp thực nghiệm: Điều tra số liệu; Kiểm chứng kết quả nghiên cứu đối với phân loại độ chính xác

- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn các chuyên gia trong xây dựng các tiêu chuẩn kỹ thuật trong đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản về bản đồ địa chính

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án

- Luận chứng được cơ sở khoa học của việc xây dựng chỉ tiêu độ chính xác đo đạc địa chính dựa trên giá trị đất, khi tính đến quan hệ giữa chất lượng đo vẽ bản đồ địa chính và các yêu cầu của xã hội, người dân cũng như yêu cầu của quản lý nhà nước Giá trị của đất và yêu cầu độ chính xác đo vẽ là quan hệ có tính then chốt trong việc xây dựng chỉ tiêu độ chính xác đo đạc địa chính chi tiết Đây là vấn đề vừa có tính khoa học vừa có tính xã hội của quan hệ đất đai

- Việc xác định độ chính xác đo đạc địa chính dựa trên giá trị đất sẽ góp phần vào việc tiết kiệm kinh phí của nhà nước đầu tư cho công tác đo đạc và thành lập bản đồ

địa chính, đặc biệt là những khu vực đất có giá trị thấp nhưng đang được đo vẽ độ chính xác cao (tỷ lệ lớn) gây tốn kém

- Hình thành cơ sở lý luận của việc xây dựng vùng giá trị làm cơ sở khoa học cho việc đẩy mạnh công tác định giá đất ở các địa phương và tạo tiền đề cho công tác thiết

kế đo đạc địa chính các loại đất dựa trên giá trị của chúng

- Luận chứng về cơ sở thực tiễn của việc thành lập bản đồ địa chính theo loại ranh giới đất, mà không theo mảnh bản đồ ở tỷ lệ cho trước, nhằm tạo thuận lợi cho công tác cập nhật biến động đất đai

- Luận chứng cho việc giảm số lượng các kinh tuyến trục cho các tỉnh, thành phố khi độ chính xác của bản đồ tính theo giá trị đất Điều này sẽ phù hợp với dữ liệu nền

cơ sở địa lý, bản đồ địa hình và CSDL đất đai của cả nước

- Góp phần hình thành các cơ sở lý luận của khoa học địa chính trong xây dựng các tiêu chuẩn độ chính xác đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và chủ sử dụng đất Chứng minh được sản phẩm địa chính vừa mang tính xã hội vừa mang tính khoa học

kỹ thuật, đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật mang tính nguyên tắc nhưng chịu sự chi phối và tác động của quan hệ xã hội

8 Các luận điểm bảo vệ

- Khoa học địa chính với đối tượng nghiên cứu là thửa đất, quan hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất là cơ sở cho việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác của bản đồ địa chính thay cho cách tiếp cận trước đây là kế thừa quy định độ chính xác của bản đồ địa hình

- Độ chính xác của bản đồ địa chính nói chung và độ chính xác vị trí của điểm góc thửa đất phải phụ thuộc vào giá trị đất và loại đất

- Vùng giá trị đất được xác lập từ lý thuyết Hedonic và kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA), sẽ là cơ sở cho việc phân biệt khu vực đất có giá trị cao cho mỗi nhóm đất

9 Các điểm mới của luận án

(1) Xác lập được đầy đủ quan hệ về độ chính xác giữa các yếu tố không gian của thửa đất

Đưa ra cơ sở về quan hệ không gian của thửa đất Các ảnh hưởng đến độ chính xác không gian của thửa đất Các quan hệ này là nền tảng để xây dựng các tiêu chuẩn

kỹ thuật liên quan đến độ chính xác của bản đồ địa chính

(2) Đề xuất được quy định về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính theo cách tiếp cận từ giá trị đất

Từ quan điểm đất đai có giá trị cao cần phải được đo vẽ với độ chính xác cao, làm

cơ sở cho việc lựa chọn phương pháp tiếp cận trong xây dựng chỉ tiêu độ chính xác của

đo đạc địa chính Ứng dụng lý thuyết Hedonic và phân tích hồi quy đa biến để hình thành vùng giá trị đất; Từ đó tính toán các yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa theo giá trị đất

(3) Đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản trong thành lập bản đồ địa chính

Đã đưa ra được lý luận và giải pháp khoa học - kỹ thuật của việc quy định đo vẽ địa chính theo loại đất với độ chính xác tương ứng với giá trị và theo tỷ lệ bản đồ; quy định sử dụng thống nhất kinh tuyến trục múi chiếu 30

; xác định tỷ lệ khi in bản đồ địa chính ra giấy; công thức đánh giá tiêu chuẩn độ chính xác trong đo đạc chỉnh lý

10 Kết cấu luận án

Cấu trúc luận án gồm 4 phần:

(1) Phần mở đầu: Giới thiệu tổng quan về luận án, tính cấp thiết, mục đích, ý nghĩa của đề tài Từ đó hình thành phương pháp và nội dung nghiên cứu, đưa ra những luận điểm bảo vệ và những điểm mới

(2) Phần tổng quan: Giới thiệu tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước về những vấn đề liên quan đến nội dung luận án Các vấn đề còn tồn tại cần nghiên cứu (3) Phần nội dung nghiên cứu được trình bày trong ba chương:

Chương 1: Độ chính xác của bản đồ địa chính và phương pháp tiếp cận trong xây

dựng quy định độ chính xác của bản đồ địa chính

Chương 2: Cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định độ chính xác vị trí điểm

trên bản đồ địa chính theo lý thuyết vùng giá trị

Chương 3: Đề xuất hoàn thiện các quy định cơ bản trong thành lập bản đồ địa

chính ở nước ta

(4) Phần kết luận và kiến nghị: Trình bày những kết luận mới của luận án và các kiến nghị để thực hiện

11 Cơ sở tài liệu

- Các tài liệu tham khảo về mô hình toán hồi quy, quan hệ tuyến tính; các tài liệu

về kinh tế đất và định giá đất, từ sách báo trong và ngoài nước

- Quy phạm và các tiêu chuẩn kỹ thuật về đo đạc địa chính của các nước, Luận chứng KT-KT đo đạc địa chính của các địa phương

- Bảng giá đất năm 2012 của các địa phương trên cả nước

- Dữ liệu điều tra thực địa thuộc đề tài khoa học cấp Bộ Tài nguyên và Môi trường “Nghiên cứu xác định độ chính xác đo vẽ bản đồ địa chính các loại đất để hoàn

thiện, bổ sung một số quy định trong thành lập bản đồ địa chính ở nước ta” – Viện

khoa học Đo đạc và Bản đồ Năm 2012)

12 ời cảm ơn

Luận án được hoàn thành tại Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám, Khoa Trắc địa, Trường đại học Mỏ - Địa chất thuộc Bộ Giáo dục và Đào tạo, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TSKH Hà Minh Hòa và PGS.TS Phạm Vọng Thành

Trong quá trình thực hiện luận án, tác giả luôn nhận được sự giúp đỡ của các thầy, cô giáo trong Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám, Phòng Đào tạo sau đại học, Khoa Trắc địa, Lãnh đạo Trường Đại học Mỏ - Địa chất, Viện Khoa học Đo đạc và Bản đồ,

Vụ Khoa học và công nghệ - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý Đất đai,

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Hải Phòng, Phú Thọ

Tác giả bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến tất cả các cơ quan, các thầy

cô giáo, đặc biệt là PGS.TSKH Hà Minh Hòa và PGS.TS Phạm Vọng Thành, các nhà khoa học, bạn đồng nghiệp và người thân đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành luận

án

Có 6 nhóm vấn đề mà hệ thống địa chính của các nước phát triển và đang phát triển cần phải giải quyết, đó là: Độ chính xác của đo đạc địa chính; Địa chính hướng đối tượng; Địa chính 3D/4D; Địa chính thời gian thực; Địa chính toàn cầu Trong các nhóm vấn đề trên, nhóm vấn đề về “độ chính xác của đo đạc địa chính” là nhóm vấn

đề được đề cập đến đầu tiên, điều đó cho thấy tầm quan trọng của các nghiên cứu về

tiêu chuẩn kỹ thuật trong đo đạc địa chính luôn được quan tâm đúng mức [45] và [42]

Hệ thống địa chính của các quốc gia trên thế giới có thể được phân chia theo 3 nhóm [24]: Nhóm các nước công nghiệp phát triển; nhóm các nước đang phát triển và nhóm các nước kinh tế lạc hậu Đối với các nước công nghiệp phát triển thì hệ thống bản đồ địa chính đã hoàn chỉnh, giai đoạn hiện nay hầu hết là đo đạc chỉnh lý biến động Đối với các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam đang trong quá trình xây dựng hệ thống địa chính hiện đại, bản đồ địa chính đang được đo đạc chính quy nhằm hoàn chỉnh cơ sở dữ liệu phủ kín lãnh thổ Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, dân số tăng, đất đai ngày càng có giá trị, tạo nên sự chênh lệch đáng kể giữa đất xa đường giao thông, xa đô thị với các thửa đất có giao thông thuận lợi, hạ tầng đầy đủ, gần đô thị Vị trí của thửa đất tạo ra giá trị gia tăng từ các hoạt động kinh tế Những điều này đã làm cho yêu cầu về độ chính xác của bản đồ địa chính những khu vực đất

có giá trị kinh tế cao càng phải chặt chẽ hơn Đối với các nước kém phát triển, áp lực

về phát triển kinh tế chưa cao, đất đai có giá trị thấp, hệ thống địa chính mới được quan tâm bước đầu, còn sơ khai, bản đồ địa chính chưa có yêu cầu cao về độ chính xác

và ngoài ra khả năng về tài chính và trình độ công nghệ chưa cho phép Vì vậy các nước này chưa có một hệ thống địa chính hiện đại Các quốc gia trên thế giới đều có quy định kỹ thuật về đo đạc địa chính khác nhau, trong đó yêu cầu độ chính xác của bản đồ địa chính phụ thuộc rất nhiều vào hạ tầng kỹ thuật công nghệ, yêu cầu của phát

triển kinh tế, loại đất và giá trị của đất [31, 32, 33, 35, 36, 39, 43] Có nhiều phương pháp tiếp cận khác nhau trong xây dựng các tiêu chuẩn kỹ thuật, một số nước đã đề cập đến giá trị đất trong tính toán các chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong

đo đạc địa chính Sau đây là các nghiên cứu tiêu biểu:

Trong nghiên cứu về "Tiêu chuẩn độ chính xác đo đạc địa chính" của Belle Craig

và Jerry L Wahl, [24] được công bố trong tạp chí Khoa học đo đạc và thông tin đất đai

Springfield, Boston, USA, đã đánh giá quá trình phát triển của việc nghiên cứu xây dựng và ban hành các tiêu chuẩn kỹ thuật về đo đạc địa chính của Mỹ và Canada từ năm 1885 đến 1973 đã qua 10 lần chỉnh lý, ban hành Từ năm 1947 sổ tay Hướng dẫn

đo đạc đã cải tiến tiêu chuẩn độ chính xác khi quy định "Phân loại đo đạc theo độ chính xác" Khi phân loại ranh giới đo đạc theo độ chính xác sẽ giải quyết các vấn đề như phân mức độ khó khăn của địa hình và đặc trưng của các phép đo trong mỗi loại đất khác nhau Vấn đề giá trị đất ngày càng quan trọng và ảnh hưởng nhiều đến chất lượng đo đạc Một trăm năm trước giá trị đất ở địa hình miền núi, nơi hoang dã có thể được coi là không đáng kể, nhiều người Mỹ cảm thấy rằng giá trị đất của họ ở các vùng hoang dã là không có giá Tuy nhiên sự phát triển của xã hội làm giá trị đất tăng lên và yêu cầu đo đường ranh giới không còn đơn giản như trước Việc xem xét đến giá trị đất và địa hình luôn luôn đóng một vai trò quan trong trong việc phát triển và áp dụng các tiêu chuẩn đo đạc địa chính mới vào thực tiễn sau này Sự khác biệt về giá trị đất ở khu vực đô thị và nông thôn đã được tính toán và đưa vào phân loại đo đạc địa chính ở Mỹ bằng việc quy định các sai số vị trí điểm góc thửa liên quan đến đo đạc theo loại ranh giới thửa đất

Trong tài liệu “Cadastral Survey Guidelines” Document No.QMM1001 Issue 3.1 - January 2008 [26], một quy định về độ chính xác khi đo vẽ bản đồ địa chính ở

thành phố Adelaide - Oxtraylia đã đưa ra yêu cầu về độ chính xác đối với các thửa đất

ở trung tâm thương mại cao hơn độ chính xác các khu vực xung quanh khi được đo

trên cùng một mảnh bản đồ (Accuracy zones) Sau khi lựa chọn các vấn đề liên quan

đến công nghệ đo đạc, giá trị kinh tế của đất, nhu cầu của chủ sử dụng đất và mức độ đảm bảo của mạng lưới khống chế, một số khu vực có yêu cầu đo đạc độ chính xác cao

đã được thiết kế trước khi đo vẽ toàn bộ Adelaide Core City

Hình 1.1: Phân vùng độ chính xác trong một tờ bản đồ ở Adelaider1

Nghiên cứu của Adam Doskocz (BaLan) năm 2006 đã đã chứng minh được ảnh

hưởng của số lượng điểm và kích thước thửa đất đến quy định độ chính xác thửa đất Năm 2011 trong một báo cáo khoa học Adam D đã đề xuất công thức tính sai số diện tích thửa đất thông qua độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong các trường hợp đo bằng phương pháp toàn đạc hay phương pháp GPS

Nghiên cứu của Beata Hejmanowska, Wojciech Woźniak (Ba Lan) năm 2009,

“Influence of the number of measured parcel boundary points on the accuracy of land parcel area calculation” đã chứng minh sai số diện tích phụ thuộc vào số lượng điểm trên ranh thửa Nghiên cứu đã sử dụng phép đo GPS đặt tần số thu tín hiệu khác nhau, tốc độ đo động khác nhau để đo trên cùng một lô đất Tính chính xác diện tích thửa giảm đi cùng với sự gia tăng số lượng điểm trên ranh giới thửa

Nghiên cứu của Брынь М.Я., (2007) [35] về quy định độ chính xác đo đạc đất

khu vực đô thị, đã đưa ra kết quả về ước tính sai số vị trí điểm trên ranh giới thửa đất

đối với các thửa đất có diện tích khác nhau, dựa trên quan hệ giữa giá đất và chênh lệch diện tích do đo đạc có thể chấp nhận được

Nghiên cứu của David Siriba (2009) về “Độ chính xác vị trí của đo đạc địa chính dựa trên đánh giá các quy trình thành lập” [46], một cách tiếp cận để xem xét độ chính xác vị trí của dữ liệu địa chính khi thành lập từ phương pháp đo ảnh hàng không

1 vùng gạch chéo được yêu cầu đo vẽ với độ chính xác vị trí điểm góc thửa cao hơn các vùng khác trên cùng tờ bản đồ

Phương pháp này dựa trên việc khảo sát các bước trong quy trình đo vẽ bản đồ địa chính với các nguồn sai số tích lũy có liên quan

Tác giả Kristin M Stock (2011) có một nghiên cứu về “Yêu cầu độ chính xác ranh giới của thửa đất nông thôn” [47] từ kết quả điều tra yêu cầu của những người quản lý và yêu cầu của các chủ sử hữu đất, các chủ đất yêu cầu ranh giới phải chính xác hơn ±0,2 m, trong khi người quản lý về ranh giới lại yêu cầu độ chính xác về cao hơn ±0,5m Nếu độ chính xác của ranh giới thửa đất là ±0,2 m được hoàn thành, thì nó

có thể cung cấp thông tin về ranh giới với độ chính xác ±0,5m cho người sử dụng thông tin là các tổ chức chính quyền địa phương Phương pháp phục hồi hiện nay ở khu vực nông thôn ở Queensland nói chung nhằm mục đích cho độ chính xác đó là lớn hơn nhiều so với yêu cầu chỉ định bởi cuộc điều tra này Tuy nhiên với trình độ công nghệ hiện nay các phép đo luôn đảm bảo độ chính xác đến cm và độ chính xác này chỉ phụ thuộc vào điều kiện địa hình, địa vật Nhưng yêu cầu của người quản lý, người sử dụng thông tin địa chính không cần thiết phải đo tất cả các khu vực với cùng độ chính xác vài cm ở nông thôn Queensland mà tùy thuộc vào yêu cầu trong khu vực có những đặc điểm tương tự như các khu vực nghiên cứu về mật độ, khoảng cách tới các khu dân cư, giá trị đất và các biến khác để quy định độ chính xác phù hợp Nisbet (1992)

đã đề xuất độ chính xác của 0.15m ở các khu vực nông thôn Tuy nhiên quy định một giá trị duy nhất về độ chính xác cho tất cả các khu vực vùng hẻo lánh xa xôi và cả khu vực rìa vùng ngoại ô là không phù hợp Một nghiên cứu được thực hiện bởi Hoogsteden, van Zyl và Kearsley (1990) lại đưa ra bao gồm cả ranh giới đô thị và nông thôn nhưng không đáp ứng sự mong đợi về độ chính xác của các chủ sở hữu đất đai Một nghiên cứu của Priebbenow (1994) trên một nhóm chủ sử dụng đất nông trang rộng lớn, kết quả khảo sát chỉ ra rằng ở các khu vực nông thôn, 66% người sử dụng yêu cầu độ chính xác của ít nhất 1 mét, trong khi 19% hài lòng với khoảng 10 mét Từ những khảo sát này cho thấy mối quan hệ giữa độ chính xác đo đạc địa chính phụ thuộc rất nhiều vào giá trị đất và vị trí của thửa đất

Đạo luật số 221-FZ ngày 24/7/2007 "Địa chính Bất động sản quốc gia" ở Liên bang Nga sửa đổi, bổ sung ngày 30/12/2008; 17/7/2009, quy định nguyên tắc đo đạc

và thành lập bản đồ địa chính, bất động sản của nhà nước Dưới đạo luật Liên bang này, các Bộ đã ban hành các tiêu chuẩn về khảo sát, đo đạc đất đai phục vụ các mục

đích chuyên ngành, như đối với ngành xây dựng có: “Yêu cầu về độ chính xác và phương pháp xác định tọa độ của điểm đặc trưng trên ranh giới đất liền, các điểm đặc trưng của đường viền các công trình cấu trúc, các cơ sở xây dựng trên đất“, “Tiêu

chuẩn đo đạc đất“ Theo đó, quy định độ chính xác vị trí các điểm đặc trưng trên ranh

giới thửa đất theo loại đất và có phân loại theo mật độ thửa đất đối với đất nông nghiệp; đất đô thị, đất thương mại được đo vẽ với độ chính xác cao nhất; đất ở ngoại ô, các thị trấn được đo vẽ với độ chính xác thấp hơn; đất nông nghiệp được đo vẽ thấp hơn hai loại trên; đất lâm nghiệp, đất dự trữ quốc gia đo vẽ với độ chính xác thấp

nhất [33, 37]

Tiêu chuẩn về đo đạc địa chính của NewZealand ban hành năm 2010 - LINZ65000 (Rules for Cadastral Servey 2010) [39] Ở NewZealand bản đồ địa chính

đã được hoàn chỉnh trên cả nước và được lưu ở dạng cơ sở dữ liệu (Cadastral Survey

Dataset - CSD), vì vậy tài liệu [39] được ban hành chủ yếu phục vụ cho việc đo đạc bổ

sung, chỉnh lý thửa đất, quy định độ chính xác được phân theo “Loại ranh giới đất” bao gồm Loại A, Loại B, Loại C và Loại D Đất đô thị, đất thương mại được đo vẽ với

độ chính xác cao nhất; đất ở ngoại ô, các thị trấn được đo vẽ với độ chính xác thấp hơn; đất nông nghiệp được đo vẽ thấp hơn hai loại trên; đất lâm nghiệp, đất dự trữ quốc gia đo vẽ với độ chính xác thấp nhất

Đo đạc địa chính ở các Bang của Mỹ đều phải tuân thủ theo U.S National Map Accuracy Standards (NMAS) Đây là quy định chung cho dữ liệu bản đồ không gian của Liên bang - Quốc gia Trong đo đạc thành lập bản đồ địa chính, các khu vực đất được phân loại để đạt được độ chính xác cần thiết phù hợp với mục đích sử dụng Sự phân loại này dựa trên cả mục đích sử dụng lẫn yêu cầu phát triển bởi nhu cầu của người dân và chính phủ Theo tiêu chuẩn này việc đưa ra tỷ lệ bản đồ tương ứng với

độ chính xác theo loại đất, mà không phải là điều kiện cho đo vẽ Độ chính xác quy định trực tiếp cho loại ranh giới, bao gồm: Loại A cho đất kinh doanh và trung tâm đô thị, Loại B cho đất đô thị nói chung, Loại C cho đất ngoại ô và Loại D cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp … Ranh giới loại A có độ chính cao nhất (±0,25 feet tương đương 7,5 cm), Ranh giới loại D có độ chính thấp nhất (±1,5 feet tương đương 45 cm) [43]

Qua các nghiên cứu có thể thấy rằng: i) Độ chính xác của đo đạc địa chính phải gắn liền với loại ranh giới đất; ii) Tiêu chuẩn độ chính xác trong đo đạc địa chính được

xây dựng có tính đến giá trị đất

2 Tình hình nghiên cứu về độ chính xác của bản đồ địa chính ở nước ta

Cùng với sự phát triển của công nghệ đo đạc, bản đồ địa chính ở nước ta đã trải qua nhiều thời kỳ phát triển Từ những năm 80, 90 của thế kỷ trước, bản đồ địa chính

đã được đo đạc trên phạm vi cả nước với công nghệ và thiết bị thô sơ Trong bối cảnh kinh tế xã hội phát triển chưa cao thì hệ thống bản đồ này đã góp phần tích cực vào công tác quản lý đất đai của các cấp địa phương, đúng với vai trò lịch sử Các quy định

về độ chính xác đo đạc bản đồ địa chính ở thời kỳ này dựa trên nguyên tắc kế thừa quy định của bản đồ địa hình tỷ lệ lớn Trong đó quy định về độ chính xác của điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính được kế thừa quy định độ chính xác vị trí điểm địa vật trên bản đồ địa hình Đến nay nhiều địa phương vẫn đang được sử dụng các bản đồ này trong công tác quản lý đất đai Đứng trước nhu cầu phát triển của kinh tế - xã hội,

hệ thống địa chính hiện đại đòi hỏi dữ liệu phải được liên tục cập nhật, chính xác phù hợp, đảm bảo điều kiện xây dựng CSDL địa chính Quốc gia Do vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện các văn bản quy phạm kỹ thuật, đáp ứng hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai là cần thiết

Từ trước năm 2004 các nghiên cứu về đo đạc địa chính thường rất ít, nhất là nghiên cứu về độ chính xác của đo đạc bản đồ địa chính Một phần do công nghệ chưa phát triển, một phần do yêu cầu của quản lý đất đai chưa cao, đòi hỏi về độ chính xác của bản đồ chưa bức thiết như hiện nay Từ sau 2004, các nghiên cứu về độ chính xác của bản đồ địa chính đã được một số tác giả cũng như các cơ quan nghiên cứu, cơ

quan quản lý đề cập đến nhiều hơn Tuy nhiên các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào

công nghệ thành lập bản đồ, ứng dụng thiết bị mới, phần mềm mới vào đo đạc địa chính, rất ít nghiên cứu về độ chính xác đo đạc theo loại đất, đặc biệt là chưa có nghiên cứu hoàn chỉnh về ảnh hưởng của giá trị đất trong yêu cầu độ chính xác đo đạc Một số nghiên cứu tiêu biểu về đo đạc bản đồ địa chính như sau:

1) Nghiên cứu của PGS.TSKH Hà Minh Hòa (1999) “Bàn về thiết kế đo đạc trắc địa trong việc thành lập bản đồ địa chính” đã đưa ra kết luận sau khi đánh giá độ chính xác xác định diện tích và đánh giá sai số trung phương vị trí đỉnh thửa dựa trên giá trị,

diện tích và cấu hình của thửa đất: “Một trong những cơ sở quan trọng nhất để thiết kế

đo đạc, thành lập bản đồ địa chính là xuất phát từ giá đất Điều này đòi hỏi phải đẩy nhanh công tác định giá đất và xác định một cách tin cậy sai số trung phương ước tính giá đất, đủ dữ liệu để tính toán các yêu cầu sai số trung bình cho các loại đất Đây cũng

là sự khác biệt giữa thiết kế đo đạc địa chính và thiết kế đo đạc địa hình” Nghiên cứu này đã đặt cơ sở cho việc quy định độ chính xác của bản đồ địa chính khi tính đến giá trị đất

2) Nghiên cứu của PGS.TSKH Hà Minh Hòa (2008) “Bàn về việc xây dựng một

số tiêu chuẩn kỹ thuật đo đạc địa chính bằng máy toàn đạc điện tử” [12], đã luận chứng cho yêu cầu độ chính xác xác định vị trí thửa đất và khoảng cách từ máy tới điểm đo chi tiết khi áp dụng các thiết bị toàn đạc điện tử trong đo đạc địa chính Trong nghiên cứu này đã tính toán được ảnh hưởng của cấu trúc đồ hình thửa đất đến độ chính xác xác định diện tích và đã nghiên cứu quan hệ giữa độ chính xác xác định diện tích và độ chính xác xác định giá đất Từ nghiên cứu đã kết luận rằng: Công tác đo đạc địa chính nhằm xác định ranh giới thửa đất của các loại đất khác nhau sao cho sai số diện tích của thửa đất làm cho sai số của giá đất tính ra được từ diện tích thửa đất nằm

ở mức nhỏ chấp nhận được Bài báo đã luận chứng cho yêu cầu độ chính xác xác định

vị trí đỉnh thửa đất đối với các loại đất khác nhau dựa trên cơ sở sai số của giá đất được gây ra bởi sai số diện tích nằm ở mức nhỏ chấp nhận được

3) Năm 2012, kết quả nghiên cứu của đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu xác định độ chính xác đo vẽ bản đồ địa chính các loại đất để hoàn thiện, bổ sung một số quy định

trong thành lập bản đồ địa chính ở nước ta”- ThS Nguyễn Phi Sơn, Viện khoa học Đo

đạc và Bản đồ đã thực hiện, với mục đích đưa ra cơ sở cho việc quy định độ chính xác của bản đồ địa chính khi thành lập tại các khu vực có giá trị đất cao phải được đo vẽ với độ chính xác cao hơn, đảm bảo nâng cao chất lượng sử dụng của bản đồ địa chính, phù hợp với yêu cầu của quản lý đất đai hiện đại

4) Các nghiên cứu của Phan Xuân Hậu (2007) “Ứng dụng công nghệ DGPS và bản đồ địa chính cơ sở bằng công nghệ ảnh số để thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/5.000, 1/10.000 khu vực miền núi”; của Vũ Tiến Quang (2003) “Nghiên cứu ứng dụng công nghệ DGPS trong đo vẽ hiện chỉnh bản đồ địa chính, bản đồ chuyên ngành địa chính” … đều là các nghiên cứu về phát triển công nghệ, xây dựng phương pháp

và quy trình thành lập bản đồ địa chính mà không đi sâu vào nghiên cứu tiêu chuẩn độ chính xác của bản đồ

Qua nghiên cứu tổng quan có thể rút ra được kết luận như sau:

Các nghiên cứu về quy định độ chính xác trong đo đạc địa chính cả trong và ngoài nước còn hạn chế Các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào kỹ thuật và công nghệ trong đo đạc địa chính, mà chưa có nghiên cứu sâu về cơ sở hình thành các tiêu chuẩn

độ chính xác quy định trong các quy phạm kỹ thuật

Khi xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật về độ chính xác của bản đồ địa chính có tính đến giá trị đất là yêu cầu kết sức quan trọng Đây là một sự khác biệt cơ bản giữa bản

đồ địa chính với bản đồ địa hình Đối với việc xây dựng quy định kỹ thuật địa chính ở nước ta và nhất là các tiêu chuẩn độ chính xác trên bản đồ địa chính trước đây đều kế thừa các quy định về độ chính xác của bản đồ địa hình, điều này đã không phản ánh đúng bản chất của khoa học địa chính nói chung và mục đích của bản đồ địa chính nói riêng và không phù hợp với sự phát triển của quan hệ đất đai và của công nghệ Vì vậy

sự cần thiết phải đặt ra đối với khoa học địa chính ở nước ta là phải nghiên cứu cơ sở cho việc xây dựng quy định về độ chính xác của đo đạc địa chính theo loại đất, trong

đó lấy giá trị đất là cơ sở tiếp cận khi xây dựng quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất Điều này phản ánh tính chất kinh tế - xã hội sâu sắc của bản đồ địa chính, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất khi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, đền

bù khi thu hồi đất và giải quyết tranh chấp đất đai

vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai Bản đồ địa chính không những là những tài liệu kỹ thuật mà còn là công cụ đáp ứng cho nhu cầu sử dụng của xã hội và người dân

Là một sản phẩm vừa mang tính khoa học kỹ thuật vừa mang tính xã hội Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, đây chính là mối quan hệ tạo nên tính chất riêng biệt của hệ thống địa chính nước ta Nhà nước cần có được một công cụ quản lý chính xác, đồng bộ và kịp thời, còn người dân cũng cần một công nhận pháp lý đầy đủ trên tài sản được giao sử dụng một cách chính xác nhất Vì vậy cùng với sự phát triển của xã hội, qua mỗi thời kỳ khác nhau, các tài liệu pháp lý nói chung phục

vụ các mục đích điều chỉnh các quan hệ xã hội trong đó có bản đồ địa chính, đòi hỏi phải nâng cao chất lượng, mức độ cung cấp thông tin phải chi tiết hơn, khắt khe hơn về

độ chính xác và đầy đủ hơn về mặt số lượng, đáp ứng các yêu cầu phát triển Hồ sơ địa chính nói chung và bản đồ địa chính nói riêng là một phần quan trọng của hành chính công và các giao dịch dân sự Sử dụng đất hợp lý là rất cần thiết vì đất đai không thể tăng về diện tích Cả lĩnh vực hành chính công và quan hệ dân sự về đất đai đều cần một hệ thống địa chính chính xác, được cập nhật kịp thời và đầy đủ thông tin, vì vậy

sự phát triển của công nghệ phải gắn liền với nhu cầu nâng cao chất lượng, độ chính xác, tính hiện thời và mức độ đầy đủ thông tin trên bản đồ địa chính Bản đồ địa chính hiện đại có thể cung cấp các thông tin hữu ích đối với xã hội đó là: xác lập được vị trí

của thửa đất trong thế giới thực; định danh rõ ràng về mỗi thửa đất (tính duy nhất); mô

tả phạm vi không gian (ranh giới), quan hệ không gian và các thuộc tính của thửa đất Trước 1975, công tác quản lý đất đai của Việt Nam thuộc chức năng của Ủy ban Nông nghiệp Trung ương, trong giai đoạn này đã ban hành “Quy phạm kỹ thuật đo vẽ bản đồ giải thửa” kèm theo bộ “Ký hiệu bản đồ giải thửa” Quy phạm này đã quy định nội dung, tỷ lệ, phương pháp thành lập bản đồ và công tác kiểm tra, nghiệm thu thành phẩm Tuy nhiên những năm sau đó do điều kiện kỹ thuật hạn chế nên có rất ít địa phương thành lập được bản đồ giải thửa Ngày 24/6/1977, Hội đồng Chính phủ đã ra Quyết định số 169-CP về công tác điều tra và thống kê tình hình cơ bản về ruộng đất trong cả nước Thực hiện quyết định này, chúng ta đã có những số liệu cơ bản về đất với mức độ tương đối đầy đủ và tin cậy hơn so với những tài liệu điều tra trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước đối với đất đai vì chúng ta chưa xác định chính xác diện tích đất đai của từng chủ sử dụng và chưa tổ chức việc đăng

ký phân hạng từng thửa ruộng đất [16]

Theo Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ, đồng thời

để xây dựng được những tài liệu cơ bản cho công tác quy hoạch của các ngành kinh tế, cũng như quyết định các chính sách quản lý cho công tác kế hoạch hóa, hoàn thiện quan hệ sản xuất ở miền Bắc và đẩy mạnh công cuộc cải tạo quan hệ sản xuất trong nông nghiệp ở miền Nam Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các ngành, các cấp tiến hành công tác đo đạc, lập bản đồ phân loại đất, phân hạng đất canh tác và đăng ký, thống kê tình hình sử dụng ruộng đất trong cả nước Thủ tướng chính phủ ra chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước thì công tác thành lập bản đồ giải thửa mới được triển khai đồng bộ trên cả nước Trong những năm đầu thập kỷ 80 của thế kỷ trước, bằng nhiều phương tiện khác nhau, từ thô

sơ đến hiện đại, đã có hơn 80% số xã trên cả nước thành lập được bản đồ giải thửa Trong suốt giai đoạn sau đó bản đồ giải thửa 299 đã phục vụ cho công tác quản lý đất đai, đăng ký, cấp GCNQSD đất trên phần lớn đất nông nghiệp và đất ở khu vực nông thôn Tuy nhiên do bản đồ giải thửa có nhiều nhược điểm, đặc biệt là độ chính xác thấp ảnh hưởng nhiều đến công tác quản lý Mặt khác do không được cập nhật nên bản

đồ nhanh chóng bị lạc hậu do sự biến động của đất đai như chuyển mục đích, chia tách, sát nhập… Sau khi ban hành Luật đất đai 1988, công tác quản lý đất đai nảy sinh

nhiều vấn đề mới Bản đồ giải thửa không còn đáp ứng được yêu cầu về độ chính xác, tính thời sự, tính hệ thống và cả một số nội dung khác Tuy nhiên, đến nay bản đồ giải thửa vẫn có giá trị lịch sử trong giải quyết các quan hệ đất đai

Năm 1991, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành “Quy phạm đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/1000, 1/2000 và 1/5000” Nội dung của bản đồ địa chính được quy định trong quy phạm này đã được mở rộng hơn như: đường ranh giới các loại đất, các thửa đất, hệ thống giao thông, hệ thống thủy văn, ranh giới các điểm dân cư, ranh giới hành chính, các điểm địa vật độc lập và đặc biệt, đường đồng mức địa hình hoặc ghi chú điểm độ cao Bản đồ địa chính sử dụng hệ thống tọa độ nhà nước HN-72, phép chiếu phẳng Gauss-Kruger Bản đồ được đánh số, chia mảnh tương tự bản đồ địa hình

tỷ lệ lớn Đối với các khu vực đô thị, từ năm 1992 bắt đầu thử nghiệm đo vẽ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200 và 1/500

Năm 1996, Tổng cục Địa chính đã ban hành “Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200; 1/500; 1/1000 khu vực đô thị” (tạm thời) Nội dung của bản đồ địa chính đô thị tương tự như nội dung bản đồ địa chính ở khu vực nông thôn, chỉ có điểm khác nhau là trên bản đồ địa chính đô thị không thể hiện độ cao Về độ chính xác thì bản đồ này có yêu cầu cao hơn nhiều, tương ứng với yêu cầu độ chính xác cao thì các giải pháp kỹ thuật và công nghệ đã đặt ra đòi hỏi cao hơn mới đáp ứng được yêu cầu Tháng 12/1999, Tổng cục Địa chính đã ban hành “Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500; 1/1000; 1/2000; 1/5000; 1/10.000 và 1/25.000” Quy phạm này quy định sử dụng hệ quy chiếu và hệ tọa độ nhà nước để thành lập bản đồ địa chính và được thành lập ở dạng bản đồ giấy và bản đồ số Các phương pháp thành lập bản đồ bao gồm: phương pháp đo đạc trực tiếp, phương pháp đo trên ảnh hàng không và phương pháp biên vẽ để thành lập bản đồ gốc Đến năm 2001 tất cả các bản đồ địa chính được thành lập đều phải thống nhất sử dụng hệ tọa độ nhà nước VN-2000 Đối với bản đồ số, ngoài chuẩn về cơ sở toán học thì quy phạm đã quy định các chuẩn về khuôn dạng dữ liệu đồ họa và chuẩn biên tập bản đồ địa chính số trên cơ sở sử dụng định dạng file *.dgn Trong quy phạm này lần đầu tiên có quy định về “Bản đồ địa chính cơ sở” đây là loại bản đồ được thành lập cho các tỉnh thành có diện tích đồi núi lớn ở các tỷ lệ 1/2000, 1/5000 và 1/10.000 do các cơ quan thuộc bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập trên đó thể hiện các ô thửa lớn, các lô đất có ranh giới rõ ràng Đây là

hệ thống bản đồ được thành lập bằng phương pháp đo ảnh hàng không, nhằm cung cấp cho địa phương dữ liệu địa chính nền để từ đó đo vẽ bổ sung ra bản đồ địa chính gốc Tháng 8/2008, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành “Quy phạm thành lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1/200; 1/500; 1/1000; 1/2000; 1/5000 và 1/10.000” và quy phạm này đã được sử dụng trong tất cả các hoạt động đo đạc địa chính trên cả nước cho đến 30/12/2013 Quy phạm này đã giải quyết được những vướng mắc trong triển khai đo đạc cả về công nghệ thành lập và sản phẩm cuối cùng Độ chính xác của bản đồ địa chính tại quy phạm này đã nâng cao lên rất nhiều Từ việc quy định sai số vị trí điểm

góc thửa chung cho các tỷ lệ bản đồ là 0,4mm trên bản đồ, thì tại quy phạm này đã đưa

ra yêu cầu đối với từng loại tỷ lệ tương ứng với mỗi nhóm đất chính Độ chính xác của các cấp hạng lưới và số lượng cấp hạng cũng được điều chỉnh theo hướng phù hợp và đảm bảo cho việc nâng cao độ chính xác của bản đồ, nhất là ở tỷ lệ 1/200 và 1/500 Tại quy phạm này, khi quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa trên bản đồ đã có tính đến giá trị đất tuy nhiên mới đề cập đến giá trị đất khi đo ở đô thị, đối với các loại đất khác, ở các vùng khác chưa được tính đến

Tháng 12/2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 55/2013/TT-BTNMT ngày 30/12/2013 về “Quy định về thành lập bản đồ địa chính” Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về “Quy định về bản đồ địa chính”

có hiệu lực từ ngày 05/7/3014, thay thế Thông tư 55/2013, điều chỉnh các hoạt động

đo đạc thành lập, chỉnh lý, quản lý, sử dụng bản đồ địa chính và trích đo địa chính thửa đất áp dụng trên cả nước

1.1.2 Tiêu chuẩn đánh giá độ chính xác của bản đồ địa chính

Đối tượng nghiên cứu của khoa học địa chính đó là thửa đất, thửa đất không gian được đại diện bởi: vị trí, kích thước, diện tích Độ chính xác của thửa đất không gian phụ thuộc vào độ chính xác kết quả đo, độ chính xác tính toán và độ chính xác thể hiện bản đồ Khi sử dụng công nghệ bản đồ số thì giảm hẳn được ảnh hưởng của sai số đồ hoạ và sai số tính diện tích Độ chính xác số liệu không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ mà phụ thuộc trực tiếp vào sai số đo Các thửa đất được biểu diễn trên cơ sở tập hợp các điểm được định vị tại vị trí hợp lý nhất của các thửa đất sau khi có sự thỏa hiệp giữa các bên chủ sử dụng đất và sự chứng nhận của chính quyền cơ sở Thửa đất được phân

định bởi đường nối các điểm góc thửa nói trên, các thửa đất được phân bố duy nhất trên một mảnh bản đồ, là đối tượng thực sự tương ứng trên thực địa Đối với bản đồ địa chính người ta phải nghiên cứu quy định những hạn sai cơ bản của các yếu tố trên

để từ các hạn sai này sẽ thiết kế các sai số đo và vẽ bản đồ phù hợp với từng bước của công nghệ thành lập bản đồ Nói đến độ chính xác của bản đồ địa chính là nói đến độ chính xác các nội dung sau

1) Độ chính xác điểm khống chế đo vẽ

Khi đo vẽ bản đồ địa chính theo phương pháp đo vẽ trực tiếp phải xây dựng lưới khống chế đo vẽ ở thực địa, còn khi sử dụng ảnh hàng không cần phải tăng dày khống chế ảnh Trong quy định kỹ thuật hiện nay: “Sai số trung bình vị trí mặt phẳng của điểm khống chế đo vẽ sau bình sai so với điểm khống chế toạ độ từ điểm địa chính trở lên gần nhất không quá 0,10 mm tính theo tỷ lệ bản đồ thành lập Đối với khu vực đất

ở đô thị sai số nói trên không vượt quá 6cm cho tỷ lệ 1/500; 1/1000 và 4cm cho 1/200“ [2]

Sai số trung bình về độ cao của điểm khống chế đo vẽ (nếu có yêu cầu thể hiện địa hình) sau bình sai so với điểm độ cao kỹ thuật gần nhất không quá 1/10 khoảng cao đều đường bình độ cơ bản

Trong trường hợp thành lập bản đồ bằng các phương pháp đo vẽ ảnh hàng không thì độ chính xác xác định toạ độ mặt phẳng và độ cao của điểm khống chế ảnh ngoại nghiệp phục vụ cho công tác tăng dày đo vẽ ảnh phải tương đương với độ chính xác xác định toạ độ của điểm khống chế đo vẽ nêu trên Trong trường hợp bay chụp ảnh có xác định tọa độ tâm chiếu hình thì độ chính xác xác định toạ độ tâm chiếu hình phải tương đương với độ chính xác xác định điểm khống chế đo vẽ“

Như chúng ta đã biết độ chính xác của các điểm trạm đo là sai số trung phương

vị trí điểm sau bình sai được xác định theo công thức [15]:

yy xx xy

Ở đây: - m xy là sai số trung phương vị trí điểm,

- m 0 là sai số trung phương trọng số đơn vị,

- Q xx , Q yy là các hệ số của ma trận trọng số đảo nằm trên đường chéo chính tương ứng với điểm

Trong các quy phạm hiện nay [1, 2] coi sai số số liệu gốc có ảnh hưởng rất nhỏ đến sai số vị trí điểm chi tiết và không xem xét đến nguồn sai số này Tuy nhiên trong một số trường hợp đòi hỏi độ chính xác vị trí điểm chi tiết - điểm góc thửa với độ chính xác cao, đặc biệt ở tỷ lệ 1/200 việc xem xét làm giảm sai số số liệu gốc là cần thiết Từ Quy phạm địa chính 2008 đã bỏ một cấp lưới khống chế đo vẽ (DC1,2) Ngoài ra, sự phổ biến của công nghệ GPS, đặc biệt là công nghệ RTK, chúng ta có thể phát triển các điểm khống chế đo vẽ trực tiếp từ các điểm tọa độ Nhà nước I, II, III Do

đó, trong thực tế chúng ta có thể bỏ qua một số hạng, cấp lưới chêm dày khi xây dựng các điểm khống chế đo vẽ Những điều này đã làm giảm sự tích lũy sai số số liệu gốc

từ điểm tọa độ hạng I đến điểm khống chế đo vẽ Như vậy, các quy định về yêu cầu độ chính điểm khống chế đo vẽ hiện nay đã đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, thõa mãn chức năng khống chế đo vẽ của các công nghệ khác nhau, độ chính xác điểm khống chế đo vẽ không đặt ra nghiên cứu trong Luận án này

2) Độ chính xác vị trí điểm chi tiết

Quy định về độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất từ trước Quy phạm địa chính 2008 đều yêu cầu "Sai số trung bình vị trí mặt phẳng của các điểm trên ranh giới thửa đất biểu thị trên bản đồ địa chính so với điểm khống chế đo vẽ gần nhất không được lớn hơn 0,4mm trên bản đồ, đối với các địa vật còn lại không vượt quá 0,6mm", "Sai số tương hỗ giữa các ranh giới thửa đất, giữa các điểm trên cùng ranh giới thửa đất, sai số độ dài cạnh thửa đất không vượt quá 0,4mm trên bản đồ địa chính" Từ 2008 đến nay yêu cầu về độ chính xác vị trí điểm trên bản đồ địa chính đã được quy định chặt chẽ hơn theo loại đất (khoản 4, điều 7 - Thông tư 25/2014) [2] quy

định “Sai số vị trí của điểm bất kỳ trên ranh giới thửa đất biểu thị trên bản đồ địa chính

số so với vị trí của điểm khống chế đo vẽ gần nhất không được vượt quá:

5 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200;

7 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500;

15 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1000;

30 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2000;

150 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5000;

300 cm đối với bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000

Mặc dù đã quy định cụ thể độ chính xác cho các tỷ lệ bản đồ và tỷ lệ được quy định cho các loại đất nhưng chưa phản ánh trực tiếp độ chính xác theo loại đất và giá trị của chúng, trong một mảnh bản đồ có nhiều loại đất khác nhau với giá trị đất khác nhau nhưng được đo cùng độ chính xác Sự chênh lệch về giá đất ở Việt Nam là rất lớn [3], trong cùng một đơn vị hành chính và cùng một loại đất, giá đất có thể cách biệt nhau vài lần, thậm chí hàng chục lần, dẫn đến cùng đo vẽ nhưng các thửa đất có giá trị cao sẽ có sai số lớn về giá trị thanh toán, ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng đất đai hay giao nhận diện tích khi đo đạc, kê khai đăng ký đất đai v.v các chủ sử dụng đất của các thửa đất có giá cao sẽ có đòi hỏi cao về độ chính xác xác định diện tích v.v Điều đó đòi hỏi các quy định kỹ thuật về đo đạc thành lập bản đồ phải được nghiên cứu hoàn chỉnh các hạn sai theo hướng mỗi loại đất, khu vực đất có giá trị không cao sẽ được đo với độ chính xác đảm bảo “vừa đủ”, khu vực đất, loại đất có giá trị cao sẽ được đo vẽ với độ chính xác cao hơn phù hợp với yêu cầu của thực tiễn Thực tế hiện nay quy định này chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý cũng như yêu cầu của xã hội trong các quan hệ và giao dịch đất đai Nhất là độ chính xác về diện tích thửa đối với đất đai có giá trị cao, bên cạnh đó độ chính xác không phản ánh bản chất của đất đai đó là giá trị đất và mục đích sử dụng đất, đất có giá trị cao đang được đo vẽ cùng độ chính xác với đất có giá trị thấp Quy định kèm theo Thông tư 25/2014 hiện nay đang gắn yêu cầu độ chính xác với tỷ lệ bản đồ, độ chính xác không phân biệt theo loại đất và giá trị đất, yêu cầu độ chính xác đưa ra chưa thể hiện đúng bản chất của địa chính, mà thuần túy là độ chính xác theo tỷ lệ bản đồ, tỷ lệ bản đồ lại dựa trên mật độ thửa, như vậy về cơ bản độ chính xác đang quy định nhằm thỏa mãn quan hệ “tỷ lệ bản

đồ - kích thước thửa đất“ Vấn đề đặt ra đối với việc xây dựng quy định độ chính xác

vị trí điểm góc thửa đất, đó là phải phản ảnh đúng yêu cầu của mục đích sử dụng đất,

kích thước thửa đất và giá trị đất Đây chính là nội dung nghiên cứu của Luận án này,

nhằm đề xuất được quy định mới về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất, thỏa mãn các yêu của của khoa học địa chính, đòi hỏi của quan hệ đất đai và phản ánh đúng các yêu cầu trên

3) Độ chính xác tương hỗ vị trí

Đánh giá chất lượng của bản đồ địa chính thông qua tiêu chí tương hỗ về vị trí giữa các điểm trên cùng một thửa đất là một tiêu chí rất quan trọng Đôi khi chỉ với

kiểm tra sai số tương hỗ giữa đỉnh thửa thửa đất chúng ta có thể đánh giá chất lượng của bản đồ Trong quy định hiện nay, sai số tương hỗ đang được quy định bằng

0,2mm*M, trong đó M là tỷ lệ bản đồ (Quy phạm địa chính 2008 quy định bằng 1,5 lần

sai số vị trí điểm với tỷ lệ tương ứng) Tuy nhiên theo mặt bằng công nghệ hiện nay với các phương pháp đo bằng GPS hay bằng toàn đạc điện tử thì chỉ tiêu quy định này tương đối “rộng“, chưa chặt chẽ Vấn đề này cũng cần phải xem xét hoàn chỉnh trong Chương 3 của Luận án này

4) Độ chính xác thể hiện độ cao

Quy định độ chính xác về thể hiện độ cao trên bản đồ địa chính bao gồm sai số trung bình độ cao đường bình độ, độ cao điểm đặc trưng địa hình, độ cao của điểm ghi chú độ cao so với điểm khống chế độ cao ngoại nghiệp gần nhất không vượt quá 1/3 khoảng cao đường bình độ cơ bản ở vùng đồng bằng và 1/2 khoảng cao đều đối với vùng núi và vùng ẩn khuất Yếu tố độ cao trên bản đồ địa chính không phải là yếu tố chính, việc khai thác sử dụng thông tin này không hiệu quả Yêu cầu thể hiện độ cao trên bản đồ chỉ quy định đối với các tỷ lệ 1/2000, 1/5000 và 1/10.000 đây là các tỷ lệ bản đồ được thành lập cho các khu vực nông thôn, vùng núi và vùng đất nông nghiệp, lâm nghiệp rộng lớn và cũng chỉ với mục đích để biết dáng đất trong quá trình giao đất Chính vì vậy yêu cầu về độ cao trên bản đồ địa chính không đặt ra yêu cầu nghiên cứu hoàn thiện trong luận án này

5) Độ chính xác tính diện tích

Diện tích thửa đất được tính từ tọa độ các đỉnh thửa Độ chính xác của diện tích phụ thuộc vào đo cạnh, đo hướng các điểm góc ranh giới thửa đất Diện tích được tính chính xác đến mét vuông, khu vực đô thị cần tính chính xác đến 0,l m2 Đến nay chưa

có quy phạm hay quy định nào đặt ra quy định về độ chính xác xác định diện tích thửa đất mà chỉ quy định độ chính xác giữa hai lần tính diện tích đối với bản đồ in trên giấy: P 0 , 0004 M. P Trong đó: M là mẫu số tỷ lệ bản đồ; P là diện tích thửa đất tính bằng m 2 Như vậy độ chính xác diện tích thửa đất phụ thuộc trực tiếp vào độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất

Tóm lại, nói đến độ chính xác của bản đồ địa chính chúng ta thường quan tâm

đến chất lượng của 4 thành phần chủ yếu ở trên, trong đó sự quan tâm chính mà các quy phạm đều đặt ra cho mỗi giai đoạn phát triển của hệ thống địa chính nói chung và

của bản đồ địa chính nói riêng đó là độ chính xác về vị trí điểm góc thửa đất và độ chính xác tương hỗ vị trí trên bản đồ địa chính Trong thực tế diện tích của thửa đất lại

là thông tin mà các chủ sử dụng đất và nhà nước quan tâm nhất vì vậy mối quan hệ giữa chúng sẽ được nghiên cứu đầy đủ trong quan hệ không gian của thửa đất và tập trung vào nghiên cứu cơ sở của việc xây dựng quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trong đo đạc địa chính trong phần dưới đây

1.2 NGHIÊN CỨU Đ CH NH X C CỦA ĐỐI TƯỢNG THỬA ĐẤT

Đối với địa chính đối tượng nghiên cứu là thửa đất không gian, việc đề xuất chỉ tiêu độ chính xác phải được xây dựng từ cơ sở quan hệ không gian của thửa đất

1.2.1 Độ chính xác đo cạnh trên bản đồ địa chính

Sai số vị trí được xác lập từ sai số trên 2 chiều tọa độ x,y của một điểm, công

thức biểu diễn như sau:

2 2

y x

) (

)

Lấy đạo hàm của 2 vế ta có:

2S.ds = -2(x 2 - x 1 ).dx 1 + 2(x 2 - x 1 ).dx 2 - 2(y 2 - y 1 ).dy 1 + 2(y 2 - y 1 ).dy 2

Viết lại công thức trên theo quan hệ sai số ta có :

2 2 1 2 2 2 1 2 2 2 1 2 2 2 1 2 2 2

2 1

)(

)(

)(

)(

2

m m

2

1 k k

) (xy1 2.m k1

) (xy 2 2.m k2

Hay 2

) ( 2

1 1

2 2

) ( 2

2

1 xy xy

1.2.2 Độ chính xác đo góc trên bản đồ địa chính

Độ chính xác của hướng, đặc trưng bởi góc phương vị giữa 2 điểm trên bản đồ,

giữa 2 điểm x 1 , y 1 và x 2 , y 2 có hướng được xác định là:

1 2

1 2

x x

y y tg

1 2 1

2 1 2

1 2 2

11

)(

)(

)(

)(

cos

1

dy x x

dy x x

dx x x

y y dx

x x

y y d

2 2 1 2

2 4 1 2

2 1 2 2 4 1 2

2 1 2 2

)(

1)

(

1)

(

)(

)(

)(

cos

1

y y

x

x x

m x x

m x x

y y m x x

y y m

1 2

2 1 2 2 1 2 2 4

1 2

2 1 2 2 1 2 2

)(

)(

)(

)(

)(

)(

y y x

x m x

x

y y x

x m

2 2

) ( 4 1 2

2 2

)(

2)

(2cos

1

xy

x x

D m

x x

D m

2

) ( 2 ) ( 2 2

2

1 xy

xy m m

Từ (1.5) nếu thay D = 50mm trên bản đồ và m xy = 0,4mm thì m α = 27’

T m m

2 3

2 1

2 1 23

21

x x

y y arctg x

x

y y arctg

2 3 2 1 4

23

2 2 3

4 21

2 2 1 2

23 2 21

2 3 2 1 4

23

2 2 3 4

21

2 2 1

2 4

23

2 2 3 2 2 3 2 4

21

2 2 1 2 2 1 2

3

2 1

))(

(2)(

)(

))(

(2)(

)(

k

k k

m D

D

x x x x D

x x

D

x x D

D

y y y y D

y y D

y y

m D

x x y

y m D

x x y

y m

2 ) ( 2 23

2 ) ( 2 21

2

3 2

1

cos2112

12

12

1

xy xy

S S S S

m S

m S

2

S S S S m

S m

m  xy

1.2.3 Độ chính xác về diện tích trên bản đồ địa chính

Xét thửa đất có n điểm góc thửa sau:

Hình 1.3: Các yếu tố xác định diện tích thửa

Thửa đất được giới hạn bởi các đường nối các điểm góc thửa tạo thành một đa giác khép kín Các thuật toán trong các phần mềm đều sử dụng công thức của Gauss

để tính diện tích Có 2 kiểu, công thức hình thanh (1.9) và công thức tam giác (1.10):

))(

())(

(

2P y i1y i x ix i1  x i1x i y iy i1 (1.9)

)(

)(

2Py i x i1x i1 x i y i1y i1 (1.10)

Trong đó: P là diện tích thửa đất

i y y x

i i i i

n i

i

y dP

1 1 1

1 1

1 1

i i i

n i

i i i

x

1 1

i i i i

i

y dP

1 1 1

y i i x

i i

m

2 2 1 1 2

2 1 1 2

i i

8 1

(1.12)

Từ hình 1.3 ta gọi các khoảng cách n – 2, 1 – 3, 2 – 4 … là S i-1,i+1 chính là đoạn

nối giữa điểm i-1 đến i+1 trên ranh giới thửa đất Như vậy từ hình 1.3 ta sẽ có:

1 1 1

2 2 1 2 1 1 2 1

m

1

2 1

2 2 1 2

cos 2

2 1 2 2 1 2

2 2 2 1 2

1 2

1 2

1 4

8

1

xy xy

Từ (1.14) chúng ta có thể thấy sai số xác định diện tích thửa, phụ thuộc vào

SSTP vị trí điểm góc thửa đất, độ lớn của diện tích thửa và hình dạng (hệ số K) của

Ở đây D là khoảng cách từ máy đến điểm

góc thửa, P là diện tích thửa

Đối với thửa đất hình chữ nhật với chiều rộng bằng a và chiều dài bằng b, khi đó

thành phần

1 2

m P

Tức SSTP tương đối của diện tích thửa đất bằng SSTP tương đối của cạnh đo

Từ (1.15) đã khảo sát hệ số K ở các mức độ khác nhau, khi cố định SSTP tương

đối của diện tích thửa đất, nếu chiều rộng của thửa đất càng nhỏ hơn chiều dài thì yêu cầu độ chính xác tương đối đo cạnh càng cao Điều này sẽ gây khó khăn cho công tác

đo đạc địa chính do không thể lựa chọn các công nghệ khác nhau để đo các thửa đất

hình chữ nhật có hệ số K khác nhau

Trường hợp khi cố định SSTP tương đối đo các cạnh của thửa đất, nếu chiều rộng của thửa đất càng nhỏ hơn chiều dài thì yêu cầu độ chính xác tương đối xác định diện tích của thửa đất càng thấp (SSTP tương đối xác định diện tích của thửa đất càng lớn) Điều này có nghĩa là khi áp dụng một công nghệ xác định để đo đạc địa chính, đồ hình của thửa đất hình chữ nhật ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác xác định diện tích của thửa đất, trong khi đó diện tích hình vuông được xác định chính xác nhất

Sau đây chúng ta sẽ xem xét ảnh hưởng của kích thước thửa đất đến sai số vị trí điểm góc thửa trên bản đồ địa chính

Tính toán diện tích các thửa đất hiện nay đều đã được tự động hóa dựa trên tọa

độ các điểm góc của ranh giới thửa đất Thuật toán tính diện tích bề mặt phẳng là nhiệm vụ cơ bản trong phân tích hình học Từ quan điểm thống kê thì tọa độ là những giá trị ngẫu nhiên Các phép đo xác định tọa độ luôn luôn chịu tác động của các ảnh hưởng ngẫu nhiên Do đó, hai phép đo của cùng đối tượng sẽ cho 2 số liệu khác nhau nếu chúng được thực hiện độc lập với nhau Một cách lý thuyết thì mỗi phép đo có một giá trị “thực“, các trị đo chịu tác động của ảnh hưởng ngẫu nhiên và khác với giá trị thực Do đó, chúng ta không thể xác định được giá trị thực và chúng ta chỉ có thể xác

định được giá trị xấp xỉ Với một số lượng lớn các trị đo sẽ cho phép tính toán một giá trị trung bình Giá trị trung bình sẽ là giá trị gần nhất với giá trị thực nếu số lượng các trị đo là đủ lớn và nếu không có những ảnh hưởng hệ thống tác động lên các trị đo Những ảnh hưởng có hệ thống có tác động lên toàn bộ các trị đo với cùng một cách dẫn đến sự dịch chuyển so với giá trị thực (khoảng cách giữa giá trị thực và giá trị

trung bình là độ chính xác – accuracy) Sau đây sẽ phân tích ảnh hưởng của kích thước

thửa đất đến việc tính toán diện tích thửa

Các trị đo và các giá trị thu được từ các phép đo trong thống kê được gọi là các

giá trị ngẫu nhiên x i, một phép đo là một phép thử, theo lý thuyết nó có thể lặp đi lặp lại theo ý muốn, thậm chí là với số lần không xác định (vô hạn) Một tập hợp các giá trị sẽ giới hạn các kết quả có thể của phép thử Khi phép thử là các số liệu đo vị trí thì tất cả được thể hiện trên màn hình Phép thử có phân phối chuẩn nếu nó chỉ chịu ảnh hưởng của các tác động ngẫu nhiên Phân phối chuẩn được xác định bởi giá trị trung

bình µ và độ lệch chuẩn σ hay phương sai σ 2 Độ lệch chuẩn và phương sai là các đại lượng đo độ chính xác Độ chính xác thường được bỏ qua khi sử dụng hàm với các giá trị ngẫu nhiên Hàm này chỉ được áp dụng cho các giá trị trung bình Kết quả vẫn là một giá trị ngẫu nhiên và khi sử dụng giá trị trung bình sẽ cho giá trị trung bình Chúng ta phải sử dụng quy luật phân bố sai số chuẩn để tính toán độ lệch chuẩn Quy

luật phân bố sai số chuẩn bắt đầu với hàm P và các thông số L 1 , L 2 , L n với độ lệch

chuẩn là σ 1 , σ 2 , σ 3 , σ n và xác định độ lệch chuẩn của hàm P như sau:

P = P(L 1 , L 2 , L 3 , L n )

2 2

2 2

2 1 1

L

P L

P L

Việc tính toán diện tích thửa đất bắt đầu từ công thức (1.9) hoặc (1.10) Đạo hàm từng phần của hàm số trên, các thông số trong trường hợp này là tọa độ các điểm ranh thửa, chúng ta phân biệt công thức (1.9; 1.10) với các trị đo sử dụng công thức (1.17) Các đạo hàm từng phần gồm: