Tài liệu HỘI THÀO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÍCH NGHI ĐỂ PHÁT TRIỂN pptx

Khách Hàng Của Các Dự Án Trên Là Ai?ƒ Những người lần đầu tiên mua nhà: • Những cặp vợ chồng mới cưới.. ƒ Giá giảm và điều kiện thanh toán ưu đãiƒ Thời điểm , điều kiện và phí sang nhượn

HỘI THÀO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÍCH NGHI ĐỂ

PHÁT TRIỂN

Hội thảo thị trường nhà ở

Thích Nghi Để Phát Triển

Trình bày: Nguyễn Nguyên Thái

Phó Giám Đốc, CB Richard Ellis Vietnam

Tháng 7/2008

Tổng Quan Về Kinh Tế - Biến Động

Lãi suất Lạm phát Tiền tệ Thâm hụt thương mại

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tăng trưởng Giá vàng Giá xây dựng Chứng khoán Tổng thu nhập Giá dầu

Tổng Quan Về Kinh Tế Việt Nam

18.880.000 đồng/lượng(6/08 )

16.100.000 đồng/lượng (12/08 )

12.240.000 đồng/lượng(12/08 ) Giá vàng

16.049 - 16.800 15.948 - 16.026

Thâm hụt mậu dịch 4,8 tỷ USD 14,1 tỷ USD 14,7 tỷ USD

Vốn đầu tư nước 10,2 tỷ USD 20,3 tỷ USD 31,6 tỷ USD

Tổng Quan Về Kinh Tế - Tín Hiệu Khả Quan

Lãi suất Lạm phát Tiền tệ Thâm hụt thương mại Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tăng trưởng Giá vàng Giá xây dựng Chứng khoán Tổng thu nhập Giá dầu

2004 2005 2006 2007 Q1/08 July/08

Giá bán căn hộ không giảm nhiều tại các dự án đã/chuẩn bị bàn giao nhà

như các dự án khác có thể đến 40%

Dự Án Căn Hộ Đưa Ra Bán Từ Năm 2001

Bán 100%

Bán 30%

Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 - 2008

Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua

9,415 6,336

6 tháng đầu

‘08 2007

2006 2005

Số Lượng Căn Hộ Dự Kiến Bán 2008 - 2012

Số lượng căn hộ (2008 - 2012)

0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

2008F 2nd half

2009F 2010F 2011F 2012F

22.500 20.000

18.500 10.000

7.000

2012 2011

2010 2009

6 tháng cuối năm 2008

Bản Đồ Các Dự Án Căn Hộ TP.HCM đến tháng 6/2008

Một Số Dự Án Điển Hình

Ba Dự Án Đã Khởi Công Trong Năm 2008

ƒ Chủ đầu tư: Công Ty Nam Long

ƒ Dự kiến hoàn thành: Quý 3/2009

ƒ Tiện ích: 6 thang máy, gas trung tâm,

AN VIÊN Tân Thuận Đông, Q.7, TP.HCM

Dự Án Điển Hình

E HOME Dương Đình Hội, Phước Long B, Q.9, TP.HCM

ƒ Chủ đầu tư: Nam Long ADC

ƒ Tổng diện tích: 2 héc ta, 3 tòa nhà

PHÚ LỢI 1 Nguyễn Văn Linh, Q.8, TP.HCM

ƒ Chủ đầu tư : Sacomreal & Hai Thành

ƒ Dự kiến hoàn thành: cuối năm 2009

ƒ Tiện ích: 12 thang máy, điện thoại,

truyền hình cáp, internet, bảo vệ.

Dự Án Điển Hình

Yếu Tố Nào Mang Lại Kết Quả?

ƒGiá bán phù hợp từ 10 triệu đồng/m 2 - 18 triệu đồng/m 2 Giá trị căn hộ từ

600 triệu đồng - 1,5 tỷ đồng.

ƒDiện tích tốt từ 50m 2 - 70m 2

ƒPhương thức thanh toán hợp lý nhiều gia đình có thể trả tiền mặt.

ƒTiến độ xây dựng tốt ít nhất hoàn thành móng, khách hàng muốn nhận nhà vào ngày chính xác.

ƒGiao thông thuận tiện

ƒNhu cầu thật từ các gia đình cần căn hộ để ở nhưng không thể mua nổi với giá trên 2.000 USD/m 2 hoặc diện tích lớn (trên100m 2)

Hạ tầng ngày càng hoàn thiện làm vị trí

Vị Trí Có Còn Độc Tôn?

ƒ Vị trí chiến lược phải trả giá rất đắt

ƒ Không ở trung tâm nhưng đi lại dễ dàng

ƒ Cơ sở hạ tầng sẽ được hoàn thành

ƒ Xu hướng xa trung tâm của các khách thuê văn phòng

Vị trí của các tòa nhà văn phòng ngoài trung tâm

Tại Sao Khách Hàng Nên Mua Nhà Lúc Này?

ƒ Mua được giá tốt hơn năm ngoái

ƒ Nhiều lựa chọn hơn

ƒ Có thể theo dõi tiến độ thi công và kiểm chứng chính xácngày nhận căn hộ

ƒ Dự đoán giá bán sẽ tăng nhanh khi thị trường hồi phục

Loại Khách Hàng nào chiếm đa số?

Khách Hàng Của Các Dự Án Trên Là Ai?

ƒ Những người lần đầu tiên mua nhà:

• Những cặp vợ chồng mới cưới.

• Những gia đình có 1 hoặc 2 con.

• Những gia đình đã tích lũy tiền mặt trong nhiều năm.

ƒ Những cặp vợ chồng về hưu

ƒ Mua nhà để ở sẽ chiếm tỷ lệ lớn

Nhà Đầu Cơ - Mua Để Bán Lại

ƒ Những năm trước, thị trường có đến 80% - 90% giao dịchvới mục đích đầu cơ - không bình thường

ƒ Tín dụng siết chặt, lãi vay cao đến 21%

ƒ Rủi ro cao, giá bán tăng không nhiều

⇒ Đa số nhà đầu cơ đã rời thị trường

Người Mua Để Cho Thuê

ƒ Số tiền bỏ ra lớn

ƒ Lợi nhuận cho thuê thấp, lạm phát cao

• HV Plaza-Q5, 27F, 130m2: giá mua 270.000 USD, chothuê được 1.500 USD, lợi nhuận cho thuê 8%

• Villa Riviera-Q2, giá mua 1.500.000 USD, cho thuê được4.300 USD, lợi nhuận cho thuê 3.5%

⇒ Hiện nay hầu như không có nhiều giao dịch dạng này.

Việt Kiều Và Người Nước Ngoài

ƒ Tính đến tháng 1/2008, chỉ có khoảng 130 Việt Kiều muanhà tại Việt Nam theo nghị định 90-Luật Nhà Ở, chủ yếu ởTP.HCM

ƒ Nghị định 90 đang được sửa đổi để mở rộng đối tượng

Việt Kiều mua nhà

ƒ Nghị quyết thí điểm cho người mua căn hộ tại Việt Nam

đã được quốc hội thông qua ngày 22/5/2008

ƒ Có khoảng 10.000 trong 80.000 người nước ngoài đủ

điều kiện mua nhà

ƒ Đến nay số lượng giao dịch cho 2 đối tượng này rất khiêmtốn và sẽ không có thay đổi lớn trong ngắn hạn

Người Mua Để ở Nhóm Khách Hàng Trung Cấp - Họ Muốn Gì?

ƒ Giá giảm và điều kiện thanh toán ưu đãi

ƒ Thời điểm , điều kiện và phí sang nhượng

ƒ Chính sách giá theo thời gian

ƒ Mãi lực của thị trường trong ngắn hạn

ƒTiện ích của dự án và bên trong căn hộ

ƒQuy trình và năng lực quản lý (an ninh)

Retail Investor

ƒMức giá thị trường trong tương lai (dài hạn)

ƒTiến độ xây dựng

ƒThời điểm bàn giao căn hộ

ƒChất lượng xây dựng (nội thất)

ƒHoàn thiện và thiết bị bao gồm trong giá bán

ƒ Các dịch vụ đi kèm: giặt ủi, thay drap …

Khánh Hàng Muốn Gì?

Những quan tâm của khách mua nhà để ở

ƒ Giá bán

ƒ Diện tích

ƒ Phương thức thanh toán và hỗ trợ vay vốn

ƒ Tiến độ xây dựng và ngày bàn giao nhà

ƒ Điều khoản trong hợp đồng giao dịch

ƒ Đơn vị quản lý

ƒ Phí dịch vụ

Hình chụp ngày 10/7/2008

Cũ Brochure ấn tượng

Mới Xây dựng thực tế

ƒ Rất ít dự án giao nhà đúng thời hạn

ƒ Khách hàng không còn tin vào những lời hứa, hãy chứng minh

Tiến Độ Xây Dựng

Xác Định Giá Bán

ƒ 1 nhiệm vụ quan trọng

ƒ Vấn đề cốt lõi của 1 chiến dịch tiếp thị

ƒ Không thể thấp hoặc cao, chỉ có thể đúng

ƒ Dựa trên chi phí, dựa vào đối thủ hoặc phản ứng của thị trường

ƒ Hoặc Bạn Cần 1 Nhà Tư Vấn

Phương Thức Thanh Toán

ƒ Dựa trên:

•Dòng tiền kỳ vọng của chủ đầu tư

•Khả năng của người mua

•Quy định của luật pháp

•Thời gian/ Tiến trình hoàn thành dự án

ƒ Thông thường:

•Thanh toán theo thời gian

•Thanh toán theo tiến độ xây dựng

•Phương thức thanh toán tổng hợp

Phương Thức Thanh Toán – Cũ và Mới

Đặt cọc : 20.000.000 đồng

Đợt 1 : 30% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 20% 4 tháng sau đợt 1

Đợt 3 : 20% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 10% 20 tháng sau đợt 1 Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1 Đợt 6 : 5% khi bàn giao nhà

Đặt cọc : 20,000,000 đồng

Đợt 1 : 10% ngay khi ký hợp đồng Đợt 2 : 15% 4 tháng sau đợt 1

Đợt 3 : 15% 15 tháng sau đợt 1 Đợt 4 : 15% 20 tháng sau đợt 1 Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1

Mới Cũ

Đợt 1 : 20% ngay khi ký hợp đồng

Đợt 2 : 10% hoàn thành phần móng

Đợt 3 : 10% hoàn thành phần khung bê tông cốt thép

Đợt 4 : 5% hoàn thành phần tường bao

Đợt 5 : 5% hoàn thành phần trần căn hộ

Đợt 6 : 5% hoàn thành lắp đặt khung cửa chính & cửa sổ, hệ

thống cáp điện, hệ thống ống nước & trần thạch cao Đợt 7 : 5% hoàn thành khu vực bãi đậu xe, đường nội bộ và

hệ thống cống rãnh Đợt 8 : 25% hoàn thành Giấy Chứng Nhận Hoàn Thành tạm thời Đợt 9 : 15% bàn giao căn hộ

Phương Thức Thanh Toán Khi Mua Căn Hộ

Tại Singapore

Đợt 3 : 70% khi nhận bàn giao căn hộ

Thời gian để xây dựng 1 tòa nhà 24 tầng ở Bangkok là 24 - 30 tháng

Tại Bangkok – Thái Lan

Phương Thức Thanh Toán Khi Mua Căn Hộ

Đặt cọc : 5%

Đợt 1 : 10% 14 ngày sau khi đặt cọc (trừ lại tiền đặt cọc) Đợt 2 : 20% 1 tháng sau đợt 1

Đợt 3 : 70% khi nhận bàn giao căn hộ

Phương Thức Thanh Toán Khi Mua Căn Hộ

Tại HongKong

Vấn Đề Tín Dụng

ƒ Hạn chế cho vay

ƒ Lãi suất cao (21%)

ƒ Không hỗ trợ người mua nhà

ƒ Các tổ chức tín dụng cần đưa ra sản phẩm tín dụng tốt (hạnmức vay, lãi suất, hình thức trả vốn và lãi vay…) để trở

thành người dẫn đầu trong lĩnh vực bất động sản

Khó hơn nhiều 60% trị giá căn hộ

21%

Ngắn hơn

Dễ dàng 80% trị giá căn hộ

15%

Tối đa 20 năm

Khả năng vay ngân hàng

Hạn mức vay

Lãi suất cho vay

Thời gian cho vay

20082007

Tiện Ích Và Dịch Vụ Cơ Bản

ƒ Chỗ đậu xe máy là chủ yếu

ƒ Siêu thị (không cần trung tâm thương mai hay kinh doanh)

ƒ ADSL, điện thoại, truyền hình cáp

Có Thể Giảm Chi Phí Đầu Tư?

ƒ Tối thiểu tầng cao căn hộ

ƒ Vật liệu hoàn thiện tối thiểu

ƒ Tối đa diện tích hiệu quả

ƒ Cung cấp căn hộ thô

Sự Tăng Cường Của Luật Pháp

ƒ Hoàn thành móng trước khi giao dịch và nhận tiền cọc

ƒ Tổng số tiền ứng trước không vượt quá 70% trước khi bàngiao nhà

ƒ Báo giá sản phẩm bằng tiền Đồng hay USD

ƒ TIỀN ĐẶT CỌC hay TIỀN ỨNG TRƯỚC?

ƒ "Từ tầng 6 trở lên không được thiết kế ban công, chỉ đượcthiết kế lô gia”

ƒ Luật thuế TNCN có hiệu lực vào ngày 1/1/2009

ƒ Nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề

ƒ Căn hộ cao cấp hay loại mấy?

ƒ Giao dịch thông qua sàn (minh bạch hóa)

Luật Đã Ban Hành, Đã/Sẽ Siết Chặt…

Sàn Giao Dịch BĐS

ƒ Sàn giao dịch là pháp nhân có chức năng kinh doanh bấtđộng sản, chủ đầu tư có thể thành lập sàn

ƒ Diện tích tối thiểu 50m2, mỗi dịch vụ khác cần thêm 20m2

ƒ Cần ít nhất 2 nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề

ƒ Giám đốc sàn có chứng chỉ đào tạo quản lý sàn

ƒ Kiểm tra dự án đủ điều kiện để bán (pháp lý, tiến độ xâydựng)

Phân Hạng Chung Cư

-

-Đồng bộ trong bán kính 500m

Đồng bộ chất lượng cao trong bán kính

500m

Hạ tầng

xã hội

-

-Mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe

Mỗi căn hộ có tối thiểu

hộ

Mỗi thang phục vụ không quá 50 căn

hộ

Mỗi thang phục vụ không quá 40 căn hộ

-tối thiểu 2 khu vệ sinh, PN chính có khu VS riêng

tối thiểu 2 khu vệ sinh,

Hạng 2Hạng 1

Vai Trò Và Trách Nhiệm Của Đơn Vị Tiếp Thị

Công Ty Tư Vấn Nên Như Thế Nào?

ƒ Tư vấn cho chủ đầu tư khả năng tốt nhất có thể: pháttriển dự án, tiếp thị và bán hàng

ƒ Công bằng giữa người mua và người bán

ƒ Tuân thủ pháp luật

ƒ Có kiến thức, nghiêm túc và siêng năng

ƒ Một đối tác tin cậy

ƒ Có đội ngũ nhân viên bán hàng và tiếp thị có năng lực

Dịch vụ Thẩm Định Bất Động Sản

Tại Sao Cần Phải Thẩm Định Giá?

ƒ Phục vụ cho mục đích tìm nguồn tài trợ, hợp tác đầu tư

Ngân hàng và các nhà đầu tư thường xuyên yêu cầu báocáo thẩm định giá trước khi tìm kiếm cơ hội hợp tác

ƒ Báo cáo tài chính: các cổ đông thường cần đến những

thông số về giá trị thật của thị trường hơn là giá trị kế toán

ƒ Nghiên cứu và đưa ra mức giá hợp lý phục vụ cho mục

đích mua và bán bất động sản

ƒ Tư vấn về mức độ khả thi của dự án

ƒ Dự đoán xu hướng thị trường bất động sản trong tương lai

Có Thể Thẩm Định Dự Án Nào?

ƒ Khu đất phát triển

ƒ Tòa nhà văn phòng hiện hữu

ƒ Khu công nghiệp

ƒ Khu nghỉ dưỡng và khách sạn

ƒ Khu dân cư và nhà phố

ƒ Các công trình xây dựng dở dang

Xu Hướng Tiếp Thị Bất Động Sản

Ngân sách tiếp thị cần lập kế hoạch và chi tiêu tốt hơn

Công Cụ Tiếp Thị - Đã Thực Hiện

CŨ Brochure

Tờ rơi Postcard Quảng cáo Nhà mẫu Họp báo Hội nghị khách hàng

MỚI Brochure trực tuyến e.flyers / e.shots Báo cuối tuần, Tập san địa ốc miễn phí, xe Buýt / Taxi Websitesite ấn tượng hơn với

Webcam, bản tin

Nhà mẫu hướng đến gia đình

Thư điện tử

Dữ liệu khách hàng chọn lọc

ƒ Tăng cường quảng cáo trên truyền hình

ƒ Radio: hiệu quả tăng do nhiều người sử dụng xe hơi vàtình trạng kẹt xe ngày càng nhiều

ƒ Đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến (khách hàng mục tiêu

là những người trẻ, nhân viên văn phòng…)

ƒ Bảng quảng cáo lớn, ấn tượng đặt ở những vị trí có

nhu cầu cao: phòng công chứng…

ƒ Định vị rõ ràng và thông điệp dễ nhớ

Công Cụ Tiếp Thị - Xu Hướng

Công Cụ Tiếp Thị - Website

Công Cụ Tiếp Thị - Webcam, Bản Tin

Công Cụ Tiếp Thị - Email

Công Cụ Tiếp Thị - Theo cấp số nhân

Xin Cám Ơn www.cbrevietnam.com