Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính cho xã nhân chính huyện lý nhân tỉnh hà nam

Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quả

Bộ giáo dục và đào tạo Tr-ờng đại học mỏ - địa chất

LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Nguyễn Cẩm Võn

Hà nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được

ai công bố trong bất cứ một công trình nào khác

Hà Nội, ngày 02 tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

Đỗ Hồng Sơn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Nội dung nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 5

7 Cấu trúc của luận văn 5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam 6

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính 6

1.1.2 Các thành phần và nội dung của hệ thống hồ sơ địa chính 6

1.1.3 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai 14

1.2 Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới 19

1.2.1 Hồ sơ địa chính của Thụy Điển 20

1.2.2 Hồ sơ địa chính của Úc 21

1.3 Quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam 22

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BẰNG CÁC PHẦN MỀM TIN HỌC 30

2.1 Tình hình quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam và ở tỉnh Hà Nam 30

2.2.1 Tình hình quản lý hồ sơ địa chính của cả nước 30

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở tỉnh Hà Nam 31

2.2 Các thông tin cụ thể của hồ sơ địa chính 32

2.3 Tình hình ứng dụng công nghệ tin học vào công tác quản lý đất đai 37

2.3.1 Hiện trạng công tác tin học hóa ngành địa chính hiện nay – những

thuận lợi và khú khăn 37

2.3.2 Cỏc phần mềm đó được sử dụng trong cụng tỏc quản lý ngành địa chớnh 38

2.4 Giới thiệu một số phần mềm chuyờn ngành phục vụ quản lý hồ sơ địa chớnh 39 2.4.1 Mapping Office 40

2.4.1.1 MICROSTATION 40

2.4.1.2 I/ras B 40

2.4.1.3 I/ras C 40

2.4.1.4 GEOVEC 40

2.4.1.5 MSFC (Microstation Feature Collection) 41

2.4.1.6 MRFCLEAN 41

2.4.1.7 MRFFLAG 41

2.4.2 FAMIS (Field Work and Cadastral Mapping Integrated Software - Phần mềm tớch hợp cho đo vẽ bản đồ địa chớnh) 41

2.4.3 Phần mềm ViLIS 2.0 43

CHƯƠNG 3 : XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH XÃ NHÂN CHÍNH, HUYỆN Lí NHÂN, TỈNH HÀ NAM 49

3.1 Khỏi quỏt điều kiện tự nhiờn, kinh tế - xó hội huyện Lý Nhõn 49

3.1.1 Điều kiện tự nhiờn 49

3.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo ……… 49

3.1.3.Đặc điểm khí hậu, thời tiết 50

3.1.4.Đặc điểm kinh tế xó hội 50

3.2 Thực trạng quản lý đất đai trờn địa bàn xó Nhõn Chớnh, huyện Lý Nhõn 52

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 52

3.2.2 Tỡnh hỡnh quy hoạch, sử dụng đất 53

3.2.3 Tỡnh hỡnh chấp hành Luật Đất đai 53

3.2.4 Thực trạng cụng tỏc tổ chức kờ khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 54

3.2.5 Thực trạng cụng tỏc thành lập bản đồ địa chớnh trờn địa bàn xó Nhõn Chớnh 56

3.2.6 Thực trạng công tác lưu trữ các sổ của hồ sơ địa chính trên địa bàn xã

Nhân Chính 57

3.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính xã Nhân Chính 60

3.3.1.Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai……… .60

3.3.2 Lựa chọn phần mềm 61

3.4 Xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính 65

3.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 66

3.4.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 75

3.4.3 Quản trị và phân quyền người sử dụng 80

3.5 Khai thác cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính Vilis phục vụ quản lý đất đai 81

3.5.1 Kê khai đăng ký, lập hồ sơ chứng nhận quyền sử dụng đất 81

3.5.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82

3.5.3 Tạo và in bộ sổ hồ sơ địa chính 83

3.5.4 Các chức năng biến động bản đồ 87

3.6 Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được 88

3.6.1 Nhận xét và đánh giá 88

3.6.2 Những kết quả đạt được 88

3.6.3 Những thách thức khi sử dụng phần mềm Vilis 2.0 89

3.6.4 Đề xuất giải pháp thực hiện 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

QĐ-BTNMT Quyết định – Bộ Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

Hình 3.1: Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số 65

Hình 3.2: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số 66

Hình:3.3.Tiếp biên các mảnh bản đồ địa chính 68

Hình.3.4.Kiểm tra lỗi đồ hoạ 68

Hình 3.5: Chạy Modul MRFCLEAN và MRFFlAG để sửa lỗi 69

Hình 3.6: Tạo vùng thửa đất 69

Hình 3.7: Gán nhãn thông tin địa chính ban đầu 70

Hình 3.8.Chuyển đổi dữ liệu sang ViLIS 71

Hình 3.9: Kiểm tra loại đất, số hiệu thửa 72

Hình 3.10: Kiểm tra tiếp biên giữa các mảnh bản đồ 73

Hình 3.11: Kết nối cơ sở dữ liệu bản đồ SDE 74

Hình 3.12: Khởi tạo CSDL Không gian 74

Hình 3.13: Chuyển đổi dữ liệu bản đồ sang ViLIS2.0 74

Hình 3.14: BĐĐC xã Nhân Chính đã chuyển sang phần mềm ViLIS2.0 75

Hình 3.15: Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính 79

Hình 3.16: Giao diện chuyển dữ liệu thuộc tính từ bảng Excel 79

Hình 3.17: Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính xã Nhân Chính 80

Hình 3.18: Quản trị và phân quyền cho người dùng 80

Hình 3.19: Phân quyền người dùng các chức năng được thực hiện 81

Hình 3.20: Giao diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82

Hình 3.21: Giao diện tạo sổ địa chính 84

Hình 3.22: Giao diện tạo sổ mục kê 85

Hình 3.23: Giao diện tạo sổ cấp giấy chứng nhận 86

Hình 3.24: Giao diện tạo sổ biến động 87

Hình 3.25 : Chức năng tách thửa 87

Hình 3.26 : Chức năng gộp thửa 88

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 2.1: Bảng tổng hợp diện tích theo loại đất của xã Nhân Chính năm 2010 53 Bảng 2.2 Tình hình sổ sách hồ sơ địa chính của huyện Lý Nhân trước năm 2010 57 Bảng 3.1: Các trường dữ liệu thuộc tính của bảng dữ liệu excel 76

MỞ ĐẦU

1 Tớnh cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr-ờng sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, nh-ng có giới hạn về diện tích, tự nó không sinh ra, không hao mòn mà lại màu mỡ phì nhiêu hơn khi con ng-ời sử dụng tiết kiệm, hợp lý, khoa học trong quá trình tổ chức sắp xếp, phân bổ quỹ đất hiện có cho mục đích, các đối t-ợng sử dụng thì hiệu quả kinh tế đạt cao,

đúng nghĩa “tấc đất tất vàng”

Điều 17 ch-ơng II Hiến pháp nước Cộng Hoà xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm1992 đã ghi “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích , có hiệu quả”

Chớnh vỡ vậy, cụng tỏc quản lý nguồn thụng tin đất đai là một trong những lĩnh vực cú tầm quan trọng chiến lược của mỗi quốc gia

Để quản lý đất đai cú hiệu quả thỡ hệ thống hồ sơ địa chớnh cú một vai trũ hết sức quan trọng vỡ đõy là cơ sở phỏp lý để thực hiện cỏc cụng tỏc quản lý Nhà nước

về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết… Bờn cạnh đú, hồ sơ địa chớnh cũng gúp phần quan trọng giỳp quản lý thị trường bất động sản, cung cấp cỏc thụng tin thuộc tớnh và phỏp lý liờn quan đến bất động sản, tham gia giao dịch bất động sản, vớ dụ như bất động sản cú đủ điều kiện tham gia giao dịch hay khụng? bất động sản đú cú hạn chế

gỡ về quyền khi tham gia giao dịch v.v

Trờn thế giới, khả năng thiết lập cỏc hệ thống thụng tin của cỏc quốc gia dựa vào cụng nghệ riờng của mỗi quốc gia nờn rất đa dạng, phong phỳ mang những đặc điểm riờng của từng quốc gia Mỗi quốc gia đều xõy dựng cho mỡnh một hệ thống thụng tin đất đai riờng và đều thành cụng trờn những hệ thống đú như: Hệ thống GIS của Canada, Đức, hệ LMIS của Hàn Quốc, LDBS của Thụy Điển, hệ INFOCAM của hóng Wild Thụy Sĩ… Cỏc hệ thống này đều rất hiện đại nhưng do đặc thự của mỗi quốc gia nờn khụng thể ỏp dụng dễ dàng ở nước ta Vỡ vậy, Việt Nam đang cố gắng xõy dựng một phần mềm thống nhất để hỗ trợ trong cụng tỏc

quản lý đất đai và cũng có nhiều tính năng ưu việt

Trong sự phát triển của đất nước ta hiện nay hoạt động của con người trong việc sử dụng đất đai ngày càng phong phú và đa dạng, nguồn thông tin đất đai ngày càng phức tạp thì việc xây dựng một hệ thống thông tin quản lý đất đai riêng phù hợp với thực tế của nước ta là một đòi hỏi cần thiết và cấp bách Tại điều 6 Luật đất đai 2003 quy định: Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do vậy mà công tác quản lý Nhà nước về đất đai phải được đặt

ra và thực hiện một cách nghiêm túc từ Trung ương đến địa phương Điều này sẽ giúp Nhà nước và người sử dụng đất đều thực hiện được đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình Vấn đề quản lý cần phải có biện pháp nhanh gọn, chính xác, hiệu quả đáp ứng nhu cầu phát triển hiện nay Do đó mà việc xây dựng một hệ thống thông tin đất đai để áp dụng vào công tác quản lý ngành địa chính được xem là một biện pháp lâu dài, cần được thực thi một cách nhanh chóng ở tất cả các địa phương Ngoài khả năng khắc phục những hạn chế của công tác quản lý hiện nay thì việc tin học hoá còn tạo ra một hệ thống thông tin chuẩn, đồng bộ, thống nhất và có khả năng chuyển đổi thông tin dễ dàng giữa tất cả các địa phương Điều này hoàn toàn phù hợp với xu hướng phát triển của xã hội ngày nay Chính vì những lý do trên đây mà

dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS Nguyễn Cẩm Vân và sự tiếp nhận của Sở

Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Nam, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài sau:

“NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CHO XÃ NHÂN CHÍNH - HUYỆN LÝ NHÂN - TỈNH HÀ NAM”

- Đưa ra được cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính cho xã Nhân Chính

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Lý Nhân , tỉnh Hà Nam

- Do hạn chế về mặt thời gian và kinh nghiệm nên đề tài giới hạn nghiên cứu đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại xã Nhân Chính , huyện Lý Nhân

4 Nội dung nghiên cứu

4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Điều tra đánh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, khoáng sản

- Đặc điểm kinh tế - xã hội: dân số, lao động, việc làm, y tế, giáo dục và đào tạo, cơ cấu các ngành kinh tế

4.2 Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Nhân Chính, huyện Lý Nhân

- Hiện trạng sử dụng đất của xã Nhân Chính, huyện Lý Nhân

- Tình hình quy hoạch sử dụng đất của xã Nhân Chính, huyện Lý Nhân

- Tình hình chấp hành Luật đất đai của xã Nhân Chính, huyện Lý Nhân

- Thực trạng công tác tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

- Thực trạng công tác thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn xã Nhân Chính

- Thực trạng công tác lưu trữ các sổ của hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Nhân Chính

4.3 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính xã Nhân Chính

- Ứng dụng công nghệ GPS xây dựng hệ thống lưới địa chính theo hệ tọa độ VN-2000 phục vụ cho công tác đo đạc chỉnh lý biến động đất đai

- Ứng dụng công nghệ GIS với bộ phần mềm Microstation, famis chỉnh lý biến động bản đồ địa chính

- Ứng dụng phần mềm ViLIS 2.0 để quản lý số liệu địa chính trên địa bàn xã Nhân Chính , huyện Lý Nhân

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan

Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài Nguồn từ các cơ quan trung ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường đại học

Sử dụng các nguồn số liệu, thông tin từ các trang Web chuyên ngành quản lý đất đai trên Internet và các sách, báo có liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu nhằm rút ngắn thời gian và kế thừa kết quả nghiên cứu trước đó

5.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu

Các thông tin, số liệu về tình hình sử dụng đất thu thập được qua các năm Chúng được xử lý tính toán bằng phần mềm Excel, các phần mềm phân tích xử lý

số liệu phản ánh thông qua các bảng thống kê, đồ thị để so sánh, đánh giá và rút ra kết luận cần thiết

5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp

Điều tra, thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội, thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của xã Nhân Chính

Tổ chức họp dân theo các tổ dân phố để kê khai đăng ký đất đai

Đo đạc chỉnh lý các thửa đất có biến động

5.4 Phương pháp bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa dữ liệu

Các thửa đất biến động chưa được cập nhật trên bản đồ địa chính số chúng ta

tiến hành xác định đo đạc thực địa hoặc xác định trên tài liệu thống kê của xã từ đó trình bày theo quy phạm bản đồ trên phần mềm Microsation Sau khi chuẩn hóa dữ liệu bản đồ trên phần mềm Mirosation xuất sang dữ liệu sang phần mềm ViLIS 2.0

để quản lý hồ sơ địa chính

5.5 Phương pháp kiểm nghiệm thực tế

Được sử dụng để đánh giá hiệu quả sử dụng của cơ sở dữ liệu địa chính số khi đưa vào khai thác trong thực tế

5.6 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các cán bộ lão thành đã có kinh nghiệm lâu năm trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu và quản lý đất đai Nghiên cứu ứng dụng trong thực tiễn, xây dựng quy trình và phối hợp với đơn vị xây dựng phần mềm quản lý cơ sở dữ liệu để phần mềm được xây dựng phù hợp và hỗ trợ tốt nhất cho công tác quản lý đất đai

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu của đề tài góp một phần cơ sở khoa

học cho việc thành lập cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý hồ sơ địa chính của nước ta

- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp thúc đẩy nhanh việc

cập nhật, chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính ngày càng thuận tiện và nhanh chóng hơn nữa

7 Cấu trúc của luận văn

Luận văn gồm phần mở đầu, 3 chương, phần kết luận được trình bày trong 103trang với 31 hình, 4 bảng biểu minh họa

Qua đây tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn tới Bộ môn Bản đồ Trường Đại học Mỏ - Địa Chất, các thầy cô giảng dạy Cao học chuyên ngành Bản đồ, Viễn thám và Hệ thông tin địa lý, UBND huyện Lý Nhân, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Lý Nhân, UBND xã Nhân Chính cùng các bạn trong lớp học và đặc biệt là cô giáo

hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Cẩm Vân đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam

1.1.1 Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại

+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

1.1.2 Các thành phần và nội dung của hệ thống hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính tài liệu bao gồm các loại hồ sơ sổ sách trong đó chứa đựng đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất cũng như người sử dụng đất và được thiết lập trên cơ sở đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là tài liệu có căn cứ pháp lý nhằm giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách cụ thể và có hiệu quả cao trên

cơ sở lập, cập nhật, chỉnh lý, và lưu giữ ở tất cả các cấp từ Trung Ương đến các cấp ở

cơ sở Do đây là một tài liệu quan trọng chứa đựng nhiều thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý đất đai nên hồ sơ địa chính ngày càng có nhiều thay đổi về hình thức cũng như nội dung nhằm phù hợp với tình hình phát triển của đất nước

Để đưa ra các quy định cụ thể cho các nội dung có trong hồ sơ địa chính, Bộ Tài Nguyên và Môi trường đã dựa trên các căn cứ như sau:

- Căn cứ Luật Đất đai ngày 26/11/2003

Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

Căn cứ Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2002 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

Dựa vào các căn cứ như trên Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã ra thông tư 29/2004/TT-BTNMT và tiếp theo là Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý

hồ sơ địa chính Cụ thể như sau:

1.1.2.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết

định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Nó bao gồm các loại tài liệu sau:

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lập bản đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ trích thửa, các loại sổ, bảng biểu thống kê kèm theo

* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai ) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện…

Cụ thể gồm các loại sau:

Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/4/1975 cho

người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp: Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất

có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn, đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ) Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, hiện nay thuộc địa phận

thành phố Hồ Chí Minh Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà đã trước bạ

Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/4/1975: Quyết

định, Giấy phép hay Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành Phố, Ủy Ban Xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà Ðất thành phố, Kiến Trúc Sư Trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã

có giấy phép khởi công xây dựng Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/5/1995 của Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy ban nhân dân thành phố, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính) Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà tại khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu nội thị trấn tại các huyện, đã trước bạ Các loại giấy tờ nêu trên nếu có yêu cầu phải trước bạ mà chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy định của pháp luật

Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày

30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định như trên Tờ

di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại phòng Chưởng khế Sài Gòn, tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đã trước bạ Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật và đã trước bạ Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (nay thuộc Sở Tài Nguyên - Môi trường) hoặc Ủy ban nhân dân thành phố, huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện trước đây Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của Công chứng viên và bản

án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, Cơ quan thi hành án, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất trong trường hợp nhà mua qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án

Loại thứ tư: Trường hợp các chứng từ đã chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà

ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ:

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.2.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau:

* Bản đồ địa chính

Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất Bởi bản đồ địa chính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất, loại nhà v.v Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính chính quy

+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung thành bản

đồ địa chính

Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở thực địa Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ Bản đồ địa chính

cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn

vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê

+ Bản đồ địa chính chính quy là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ xung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng chủ

sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa

độ nhà nước Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính bản đồ địa chính

là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách

thường xuyên Căn cứ vào bản đồ địa chỉnh để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng

ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị nói riêng Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn) Làm cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai

+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:

Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất; Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối,

đê, đập… Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu; Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:

- Có thay đổi số hiệu thửa đất;

- Tạo thửa đất mới;

- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa;

- Thay đổi loại đất;

- Đường giao thông; công trình thuỷ lợi theo tuyến; sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới;

- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ;

- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình

* Sổ mục kê đất đai

+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

+ Sổ mục kê gồm các thông tin:

Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất Đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theo tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích trên tờ bản đồ Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai

+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin

* Sổ địa chính

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất

+ Sổ địa chính gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ người sử dụng đất

- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện,

số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:

- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất

- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất

- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Sổ theo dõi biến động đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn, sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động;

- Thời điểm đăng ký biến động;

- Số hiệu thửa đất có biến động;

Nội dung biến động về sử dụng đất

* Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ được lập để theo dõi các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và chủ sử dụng đất đã đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các thông tin:

- Họ tên người sử dụng đất

- Số phát hành giấy chứng nhận

- Ngày ký giấy chứng nhận

- Ngày giao giấy chứng nhận

- Chữ ký của người nhận giấy chứng nhận

1.1.2.3 Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số)

Do lượng thông tin cần lưu trữ cho mỗi thửa đất ngày càng tăng bởi vậy hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy tờ đã xuất hiện nhiều bất cập trong quá trình sử dụng như: khó khăn khi tra cứu thông tin, chỉnh lý biến động, khi thống kê, kiểm kê Những khó khăn này sẽ được khắc phục rất nhiều nếu như hệ thống hồ sơ địa chính được tin học hóa Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển hệ

thống hồ sơ địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường có quy định về hồ sơ địa chính dạng số như sau Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô

tả các yếu tố tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất

Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục

kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính

dù ở dạng giấy hay được tin học hóa đều nhằm mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất mà đối tượng trực tiếp là các thửa đất

1.1.2.4 Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:

- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành chính quy định tại chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai, thống nhất giữa bản gốc và các bản sao, thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và hiện trạng sử dụng đất

1.1.3 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai

và tổ chức thi hành các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên cơ sở

thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình động sử dụng đất của thành phố Hải Phòng trong giai đoạn 5 năm từ năm 2005 đến năm 2010 nhà quản lý nhận thấy

xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu

tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Hải Phòng bằng cách cho khấu trừ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất, khuyến công bằng hỗ trợ chuyển đổi công nghệ, cho vay với lãi suất thấp để đầu tư công nghệ sạch giảm ô nhiễm môi trường từ nguồn của Quỹ Bảo vệ Môi trường Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng

để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô Tuy nhiên, vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch

sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những

thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản

lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ

sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng

và thống nhất Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng

ý với phương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai

ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở

pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng Ví dụ: nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đã rồi”

Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp nhà quản lý thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai: ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; trợ giúp công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; giải quyết tranh chấp kiếu nại, tố cáo… Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, phát hiện sớm các trường hợp đầu cơ

Ý thức được tầm quan trọng của hệ thống hồ sơ Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã banh hành các văn bản pháp luật (Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT

và thông tư số 09/2007/TT-BTNMT) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính với mục tiêu hoàn thiện dần hệ thống hồ sơ Địa chính của Việt Nam: Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai Trong sổ địa chính ngoài những thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất thì thông

tư cũng quy định phải có thêm thông tin về các tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây… Tuy nhiên trong mẫu sổ địa chính ban hành kèm theo thông tư thì lại không có chỗ để ghi các thông tin về tài sản gắn liền với đất Đây chính là một điểm không thống nhất trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT Với mong muốn hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Bộ Tài

nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT-BTNMT Thông tư này quy định hồ sơ Địa chính gồm các loại tài liệu: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó thông tư cũng quy định về cơ sở dữ liệu địa chính như sau: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã Như vậy hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với hệ thống hồ sơ địa chính được quy định trong thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều hơn một loại tài liệu đó là: bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quan điểm của tôi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thật sự cần thiết cho công tác quản lý đất đai, sự xuất hiện của loại tài liệu này sẽ gây nên sự trùng lặp thông tin trong hệ thống hồ sơ Địa chính Thông tin về thửa đất và chủ sử dụng đất đối với những trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã được lưu trữ đầy

đủ trong sổ địa chính, bởi vậy không cần có thêm bản lưu giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Qua sự phân tích ở trên ta nhận thấy một thực tế: mặc dù Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nỗ lực trong việc ban hành các văn bản pháp luật để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tuy nhiên bản thân các quy định mới được ban hành vẫn tồn tại những điểm hạn chế nhất định Tuy nhiên thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với tư số 29/2004/TT-BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như: đã

có những quy định về cơ sở dữ liệu địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ sơ địa chính ở Việt Nam

Hệ thống hồ sơ địa chính chỉ thực sự phát huy được vai trò khi nó được xây dựng một cách đầy đủ và đảm bảo tính cập nhật Trong điều kiện hiện tại hệ thống

hồ sơ địa chính của Việt Nam nói chung và ở tỉnh Hà Nam nói riêng còn chưa đầy

đủ, đặc biệt là tính cập nhật kém Bởi vậy hệ thống hồ sơ hiện tại không phát huy được các vai trò vốn có của hệ thống, thậm chí trong nhiều trường hợp còn gây cản trở đối với quá trình quản lý đất đai và vận hành thị trường bất động sản Để giải

quyết vấn đề thì nhu cầu hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam là rất bức thiết Tuy nhiên xu hướng nào để hoàn thiện hệ thống? hoàn thiện hệ thống đến mức nào? lộ trình cụ thể ra sao? Cho phù hợp với điều kiện thực tế lại là vấn đề cần xem xét và cân nhắc

Trong thời gian trước mắt chúng ta cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính theo quy định mới nhất (thông tư số 09/2007/TT – BTNMT) và nội dung thông tin cần đa dạng và đầy đủ hơn so với quy định hiện hành nhằm mục tiêu phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và thị trường bất động sản ngày một tốt hơn Trong các loại tài liệu phục vụ thường xuyên cho quản lý cần đặc biệt đầu tư để sớm xây dựng được hệ thống bản đồ địa chính chính quy trên quy mô toàn quốc

Trong xu hướng điện tử hóa tất cả các hệ thống quản lý, tiến tới xây dựng chính phủ điện tử thì xu hướng điện tử hóa hệ thống hồ sơ địa chính là một điều tất yếu Tuy nhiên để điện tử hóa toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên quy mô toàn quốc sẽ đòi hỏi một khoản đầu tư rất lớn, bởi vậy sẽ ưu tiên xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số đối với các khu vực đất đai có giá trị cao và thường xuyên xảy ra biến động, tiếp đó sẽ đến các khu vực đã sẵn có bản đồ địa chính dạng số, tiến đến xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho toàn quốc

Song song với quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số chúng ta cần hướng đến xây dựng Hệ thống thông tin đất đai quốc gia Đây là mức độ phát triển cao của hệ thống quản lý đất đai bởi Hệ thống thông tin đất đai quốc gia không chỉ cung cấp thông tin quản lý đất đai mà còn cung cấp thông tin để quản lý nhiều lĩnh vực khác như môi trường, tai biến thiên nhiên, khoáng sản, khí hậu v.v

1.2 Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây

là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc gia phát triển trên nhiều lĩnh vực Quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có nền kinh

tế mới nổi như Thụy Điển, Úc, Trung Quốc đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu

điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay

1.2.1 Hồ sơ địa chính của Thụy Điển

Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau: Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu đất đai của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất) Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản

sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam

Bên cạnh đó luật cũng quy định đăng ký bất động sản là bắt buộc và người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Từ thời điểm đó người mua được toàn quyền sở hữu Quy định này sẽ giúp tránh được tình trạng có những giao dịch liên quan đến bất động sản mà nhà quản lý không nắm được, mặt khác cũng giúp đảm bảo được các quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu Vấn đề thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở của Việt Nam hiện nay chưa được quy định trong luật nên vô hình trung tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra một cách thoải mái Điều này dẫn đến thực trạng: người mua bất động sản cứ mua và cũng không mấy quan tâm đến việc đăng ký quyền sở hữu của mình Thuỵ Điển xây dựng được ngân hàng dữ liệu đất đai (LDBS) vào năm 1995, trong ngân hàng này mỗi đơn vị tài sản có các thông tin sau: Khu vực hành chính nơi có bất động sản, địa chỉ, vị trí trên trích lục bản đồ địa chính, toạ độ của bất động sản

và các công trình xây dựng; Diện tích của bất động sản; Giá trị tính thuế; Tên, địa chỉ và sổ đăng ký công dân của chủ sở hữu, thông tin về việc có bất động sản đó khi nào và như thế nào; Sơ đồ công trình xây dựng và các quy định được áp dụng cho trường hợp cụ thể đó; Số lượng thế chấp; Thông tin về quyền thông hành địa dịch; Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản đồ và các tài liệu lưu trữ khác Hơn thế nữa nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển

là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai) đều phải được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản mình

muốn mua

1.2.2 Hồ sơ địa chính của Úc

Hệ thống quản lý đất đai của Úc nhìn chung không có sự biến động nhiều trong suốt quá trình phát triển của đất nước, điều này tạo điều kiện thuận tiện cho việc kế thừa thành quả của thời kỳ trước và tiếp tục hoàn thiện vào thời kỳ sau

Hệ thống địa chính của Tây Úc có những ưu điểm sau: Công nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân và không tách biệt giữa nhà và đất, Không quy định hạn điền tạo điều kiện cho người sử dụng đất tích tụ đất đai để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng công nghiệp

Ngay từ năm 1958 trên toàn liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống kê khai đăng ký Torren Việc áp dụng sớm và thống nhất một hình thức kê khai đăng

ký đã giúp cho hệ thống hồ sơ địa chính của Úc đến thời điểm hiện tại đảm bảo tính thống nhất và hoàn thiện Khi đã được cấp giấy chứng nhận thì chủ sở hữu sẽ được nhà nước bảo hộ quyền sở hữu vĩnh viễn Tây Úc đã thiết lập được hệ thống thông tin đất đai tương đối hoàn chỉnh bằng hệ thống WALIS (West Australia Land Information System) – Hệ thống thông tin đất đai tây Úc Trung bình trong một ngày hệ thống này đã giúp xử lý khoảng 4500 trường hợp tra cứu giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất

Trên cơ sở nghiên cứu những ưu điểm của hệ thống quản lý đất đai, hệ thống

Hồ sơ địa chính tại Thụy Điển và Úc kết hợp với tình hình thực tế của Việt Nam tôi

đề xuất một số điểm đổi mới đối với hệ thống quản lý đất đai và hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam như sau:

- Chỉ cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu cho cả đất và các bất động sản gắn liền với đất

- Triển khai cấp giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất trên quy mô toàn quốc trong thời gian sớm nhất

- Dần dần tăng diện tích hạn điền để đi tới xóa bỏ hoàn toàn

- Nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên quy mô toàn quốc, trên cơ sở đó tiến đến xây dựng hệ thống thông tin đất đai

1.3 Quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam

1.3.1.1 Thời kỳ trước năm 1945

Do vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, các Nhà nước phong kiến Việt

Nam đã quan tâm đến công tác quản lý đất đai, mà trước hết là việc đưa ra các chính

sách, pháp luật điều tiết các quan hệ về đất đai Chính sách đất đai trước hết tập trung vào việc thu thuế điền và xác định các hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân,

sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước - "Đất vua, chùa làng"

Đây là thời kỳ lịch sử quan trọng đánh dấu bước ngoặt lớn trong công cuộc đấu tranh giải phóng dân tộc của nước ta mà đây còn là lần đầu tiên chúng ta đã đánh thắng kẻ thù xâm lược, giành độc lập tự do cho tổ quốc và lập nên nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Thành công lớn nhất của chúng ta ngoài đánh đuổi thực dân Pháp để giải phóng đất nước còn là đánh đổ giai cấp phong kiến mang lại ruộng đất cho dân cày Quan hệ đất đai được đánh dấu ở thời Lý và thời Trần với ba hình thức

sở hữu đất đai: sở hữu nhà vua, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân

Ngay sau khi cướp ngôi nhà Trần, năm 1397 Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất với nội dung quan trọng là đưa ra chế độ hạn điền (mỗi người không được quá 10 mẫu ruộng) nhằm thu hồi đất đai cho Nhà nước

Năm 1428, Lê Lợi lên ngôi vua sau 10 năm kháng chiến chống Minh thắng lợi và bắt đầu thời kỳ Hậu Lê Với chính sách phân phối lại ruộng đất công bỏ hoang cho binh lính và nông dân được thực hiện ngay sau phong đất cho các công thần

Thời kỳ Gia Long kéo dài suốt 31 năm (1805 – 1836) được đánh dấu từ khi Nguyễn Ánh lên ngôi vua Trong suốt thời kỳ này, nhà Nguyễn đã hoàn thành bộ địa bạ của 18000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau bao gồm tất cả 10044 tập

Sổ địa bạ đã được lập cho từng xã, phân biệt rõ đất công, đất tư và điền thổ trong đó ghi rõ đất đó của ai, diện tích tứ cận, đẳng hạng dung để tính thuế Sổ địa bạ được lập cho mỗi xã và gồm 3 bản theo quy định: tiểu tu, 5 năm đại tư một lần

Thời kỳ Minh Mạng (vua thứ hai triều Nguyễn): Chế độ hạn điền vẫn tiếp tục được thực hiện và cũng được lập đến từng làng, xã và có nhiều tiến bộ hơn thời

kỳ Gia Long Nó được thành lập trên cơ sở đạc điền (đo vẽ) và có sự chứng kiến

của nhiều chức sắc trong làng và điền chủ

Mỗi triều đại (Lý-Trần-Hồ-Lê-Nguyễn) đều lựa chọn cho mình phương pháp

xử lý các mối quan hệ về đất đai theo cách riêng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích cụ thể của giai cấp thống trị và yêu cầu xây dựng của nhà nước đương thời Tuy nhiên, các triều đại phong kiến Việt Nam phải mất 31

năm, từ năm Gia Long thứ 4 (1805) đến năm Minh Mạng thứ 17 (1836), khắp cõi

đất Việt Nam mới ghi chép đầy đủ từng mảnh ruộng, sở đất, con đường, khu rừng, núi sông vào sổ địa bạ của mỗi làng, từ thành thị đến vùng biên cương Công trình

đo đạc, thành lập địa bạ trên quy mô toàn quốc của Nhà Nguyễn là công trình to lớn

và có ý nghĩa nhất trong lịch sử quản lý đất đai thời kỳ phong kiến Việt Nam, đóng góp rất quan trọng trong việc hoạch định các chính sách về quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam ở thế kỷ thứ XIX Hiện nay, nước ta đang lưu giữ 11.000 quyển địa bạ của thời kỳ này và trở thành một tư liệu lịch sử quý giá của Quốc gia

Thời kỳ Pháp thuộc: Thực dân Pháp ngay sau khi đặt chân đến Việt Nam đã lập tức điều chỉnh mối quan hệ đất đai theo pháp luật của Pháp, công nhận quyền sở hữu tư nhân một cách tuyệt đối về đất đai Tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở Địa chính thuộc Thống sứ Bắc

Kỳ, Khâm sứ Trung Kỳ và Thống đốc Nam Kỳ, về sau trực thuộc Phủ Toàn quyền Đông Dương; Cơ quan cấp tỉnh là Ty Địa chính; cấp cơ sở làng xã có nhân viên địa chính là chưởng bạ ở Bắc Kỳ, Trung Kỳ và hương bộ ở Nam Kỳ Bản đồ địa chính được lập theo tọa độ cùng với sổ địa bạ nhằm mục đích thu thuế nông nghiệp, riêng thuế thổ canh thì rất cao còn thuế thổ cư thì thấp không đáng kể Chế độ quản lý đất đai được thiết lập phục vụ cho mục đích chia rẽ để cai trị của thực dân Pháp bao gồm các chế độ:

+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Chúng lập bản đồ giải thửa đo đạc chính xác, lập sổ điền thổ trong đó mỗi trang thực hiện trên một lô đất, ghi tên chủ sử dụng, các nội dung liên quan đến chủ sử dụng đất

+ Chế độ quản lý tại Trung Kỳ: Thực hiện đo đạc bản đồ giải thửa, lập sổ địa

bạ giống sổ mục kê, sổ điền chủ tương đối giống sổ địa chính

+ Tại Bắc Kỳ: Do điều kiện đất đai manh mún, phực tạp nên thực dân Pháp thực hiện theo 2 cách: đo đạc chính xác và lập các loại lược đồ đo đạc và lập sổ sách tạm thời quản lý Những nơi được đo đạc các loại bản đồ đo đạc, chúng lập sổ địa chính theo từng thửa đất (thứ tự, tên loại đất, tên chủ sử dụng đất và số liệu khai báo chuyển dịch đất đai) Những nơi đo bản đồ giải thửa chi tiết: lập bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, sổ mục lục các thửa đất, mục lục các điền chủ, sổ khai báo để ghi biến động

1.3.1.2 Thời kỳ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến nay

Ngay sau khi cách mạng tháng 8 thành công, mặc dù tình hình chính trị bị đảo lộn và diễn biến phức tạp song ngành địa chính từ trung ương đến địa phương vẫn được củng cố, duy trì và có nhiều bước phát triển mới Thắng lợi của Cách mạng Tháng Tám năm 1945 mở ra một kỷ nguyên mới của nước Việt Nam, kỷ nguyên dân tộc độc lập, dân quyền, dân chủ.Trải qua gần 68 năm, kể từ ngày 03/10/1945 cho đến nay, ngành Quản lý đất đai Việt Nam đã trưởng thành và phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau với cơ cấu tổ chức, tên gọi khác nhau

Có thể tóm tắt lịch sử quá trình hình thành và phát triển của Ngành theo các giai đoạn sau:

+ Giai đoạn 1945 – 1959

Sau khi giành được độc lập, cơ quan quản lý đất đai của Phủ Toàn quyền Đông Dương là Sở Trước bạ - Văn tự - Quản thủ điền thổ và Thuế Trực thu được

Bộ Tài chính tiếp nhận (Sắc lệnh số 41 ngày 03 tháng 10 năm 1945 của Chủ tịch

nước) Sau đó ngành Địa chính được thiết lập (Sắc lệnh số 75 ngày 29 tháng 5 năm

1946 của Chủ tịch nước) với tên gọi Nha Trước bạ - Công sản - Điền thổ Kèm theo

đó là hệ thống các đơn vị trực thuộc ở 03 cấp tỉnh, huyện, xã nhằm duy trì, bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất và thu thuế điền thổ Đến năm 1953 do yêu cầu của kháng chiến, các Ty Địa chính được sáp nhập vào Bộ Canh nông, rồi trở lại Bộ Tài chính

để phục vụ mục đích thu thuế nông nghiệp

Cải cách ruộng đất năm 1953 - 1958 đã mang lại sự khởi sắc cho ngành Địa chính Đứng đầu là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thống các cơ quan ngành

kiến quốc Sau thắng lợi của cuộc Cải cách ruộng đất ở miền Bắc (1953 - 1958),

ngành Địa chính đã thực hiện tốt các nhiệm vụ: tổ chức đo đạc, lập bản đồ giải thửa

và sổ sách địa chính để nắm diện tích ruộng đất, phục vụ việc kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng đất, xây dựng đô thị

+ Giai đoạn 1960 – 1978

Do sự phát triển quan hệ ruộng đất ở nông thôn và củng cố quan hệ sản xuất

Xã hội chủ nghĩa, ngành Quản lý ruộng đất được thiết lập (Nghị định số 70-CP ngày 09 tháng 12 năm 1960 và Nghị định số 71-CP ngày 09 tháng 12 năm 1960 của

Hội đồng Chính phủ), chuyển từ Bộ Tài chính sang Bộ Nông nghiệp với nhiệm vụ

quản lý mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong nông nghiệp Quản lý ruộng đất bao gồm 3 nội dung chủ yếu: Lập bản đồ, địa bạ về ruộng đất, thường xuyên chỉnh lý bản đồ và địa bạ cho phù hợp với sự thay đổi về hình thể ruộng đất, về quyền sở hữu, sử dụng ruộng đất, về tình hình canh tác và cải tạo ruộng đất; Thống

kê diện tích, phân loại chất đất; Nghiên cứu xây dựng các luật lệ, thể lệ về quản lý ruộng đất trong nông nghiệp và hướng dẫn, kiểm tra việc thi hành các luật lệ, thể lệ

ấy Hệ thống quản lý ruộng đất được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương là Vụ Quản

lý ruộng đất; cấp tỉnh là Phòng Quản lý ruộng đất; cấp huyện là Bộ phận Quản lý ruộng đất; cấp xã là Cán bộ quản lý ruộng đất

Tóm lại, trong giai đoạn 1960 - 1978, ngành Quản lý ruộng đất đã phát triển

hệ thống bộ máy và đội ngũ cán bộ từ Trung ương tới địa phương, mở rộng các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Cơ quan quản lý ruộng đất có nhiệm vụ chủ yếu

là giúp Bộ Nông nghiệp “quản lý việc mở mang, sử dụng và cải tạo ruộng đất trong

nông nghiệp” Ngành Quản lý ruộng đất đã có những đóng góp to lớn trong việc mở rộng và sử dụng có hiệu quả diện tích đất nông nghiệp, xây dựng kinh tế hợp tác xã

và phát triển nông thôn

+ Giai đoạn từ 1979 đến nay

Để tăng cường công tác quản lý đất đai, thống nhất các hoạt động quản lý đất đai vào một hệ thống cơ quan chuyên môn, năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập - "Tổng cục Quản lý ruộng đất là cơ quan trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng, thống nhất quản lý nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả cao đối với tất cả các loại đất" (Nghị quyết số 548/NQQH ngày 24 tháng 5 năm 1979 của Ủy Ban Thường

vụ Quốc hội) Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập theo 03 cấp:

- Cấp tỉnh, có Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Sau Luật Đất đai năm 1987 cho tới năm 1993 hầu hết các Ban Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã chuyển thành Chi cục Quản lý đất đai hoặc Chi cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Sở Nông - Lâm nghiệp;

- Cấp huyện, có Phòng Quản lý ruộng đất trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, một số địa phương khu vực đô thị thành lập Phòng Quản lý nhà đất hoặc Phòng Nhà đất; từ năm 1988 - 1994, Phòng Quản lý ruộng đất sáp nhập vào các Phòng Nông Lâm nghiệp hoặc Phòng Kinh tế;

- Cấp xã, có Cán bộ quản lý ruộng đất chuyên trách Trước yêu cầu về tổ chức lại các cơ quan quản lý Nhà nước và tăng cường công tác quản lý đất đai, năm

1994 Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước được hợp

nhất và tổ chức lại thành Tổng cục Địa chính (Nghị định số 12/CP ngày 22 tháng 02

năm 1994 của Chính phủ) Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy của Tổng cục Địa chính được quy định tại Nghị định số 34/CP ngày 23 tháng 4 năm

1994 của Chính phủ, theo đó Tổng cục Địa chính là cơ quan thuộc Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đạc - bản đồ trên phạm vi cả nước Ngay sau khi thành lập Tổng cục Địa chính, ở địa phương các Sở Địa chính được thành lập trên cơ sở Ban Quản lý ruộng đất và trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh, Chi cục Quản lý ruộng đất hoặc Chi cục Quản lý đất đai Một số thành phố lớn thành lập Sở Địa chính - Nhà đất Tại cấp huyện, từ năm 1995 cơ quan quản lý đất đai là Phòng Địa chính (hoặc Phòng Địa chính - Nhà đất) trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện Tại cấp xã, có Cán bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng

Theo định hướng thành lập các Bộ đa ngành, năm 2002 Bộ Tài nguyên và

Môi trường được thành lập (Nghị quyết số 02/2002/QH11 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ nhất ngày 05 tháng 8 năm 2002

và và Nghị định số 91/2002/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2002 của Chính phủ) Trong cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và môi trường có 2 đơn vị chuyên trách quản lý nhà nước về đất đai là Vụ Đất đai và Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai Ngay sau đó, tại địa phương các Sở Tài nguyên và Môi trường được thành lập trên

cơ sở sáp nhập Sở Địa chính với các đơn vị quản lý nhà nước về môi trường, địa chất khoáng sản, tài nguyên nước Chức năng quản lý nhà nước về đất đai ở cấp tỉnh

do một số đơn vị cấp phòng trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện Tại cấp xã, có Cán bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường

Để đổi mới hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường, năm

2008, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định cụ thể hơn - Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ; quản

lý tổng hợp và thống nhất về biển và hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công trong các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của Bộ (Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và tổ chức bộ máy của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Theo Quyết định số 134/2008/QĐ-TTg ngày 02 tháng 10 năm 2008 của Thủ

tướng Chính phủ, Tổng cục Quản lý đất đai được thành lập, là cơ quan trực thuộc

Bộ Tài nguyên và Môi trường, để tập trung các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai ở cấp Trung ương về một đầu mối chuyên trách Tổng cục Quản lý đất đai có chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước; thực hiện các dịch vụ công theo quy định của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ chủ yếu:

- Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế, chính sách, chiến lược, chương trình quốc gia, quy hoạch, kế hoạch, đề án, dự án về quản lý và sử dụng đất đai để ban hành, phê duyệt theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, phê duyệt: quyết định, chỉ thị, thông tư, tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, định mức kinh tế - kỹ thuật và định mức sử dụng đất Chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế, chính sách, chiến lược, chương trình quốc gia, quy hoạch, kế hoạch, đề

án, dự án về quản lý và sử dụng đất đai sau khi được phê duyệt

- Tổ chức triển khai thực hiện trên phạm vi toàn quốc đối với các nhiệm vụ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký và thống kê đất đai; giá đất; về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; về phát triển quỹ đất, quản lý

và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; lưu trữ và thông tin đất đai; về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; hợp tác quốc tế và nhiều nhiệm vụ chuyên môn khác

Về cơ cấu tổ chức bộ máy, đến nay Tổng cục Quản lý đất đai có 14 đơn vị trực thuộc, trong đó có 9 đơn vị quản lý nhà nước, 5 đơn vị sự nghiệp (bao gồm 2 đơn vị sự nghiệp mới được bổ sung là: Trung tâm Đào tạo và Truyền thông đất đai; Trung tâm Kiểm định chất lượng sản phẩm địa chính)

Tại cấp tỉnh: Một số địa phương tiến hành thành lập Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai vào một cơ quan chuyên trách Đến nay, tổ chức của Ngành ở cấp tỉnh có cơ cấu hoàn chỉnh nhất gồm 63 Sở Tài nguyên và Môi trường với đầy đủ các phòng, ban chức năng về quản lý đất đai và các đơn vị sự nghiệp Ngoài ra còn có: Trung tâm Phát triển quỹ đất, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (hiện tại trong cả nước có 63

Văn phòng cấp tỉnh và 55 tổ chức Phát triển quỹ đất cấp tỉnh); Quỹ phát triển đất

Tại cấp huyện: Cơ quan quản lý đất đai là Phòng Tài nguyên và Môi trường Ngoài ra, các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đến

nay cả nước có 528 Văn phòng cấp huyện) trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi

trường để thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp huyện

Tại cấp xã: Có Cán bộ Địa chính xã (hoặc phường, thị trấn) và thường kiêm nhiệm thêm nhiệm vụ quản lý về xây dựng và một số chức năng quản lý nhà nước khác thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường

Tóm lại, trong giai đoạn từ 1979 đến nay, ngành Quản lý đất đai đã phát triển theo hướng hiện đại, mở rộng phạm vi quản lý đối với tất cả các loại đất Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được mở rộng ra nhiều lĩnh vực (từ 07 nhóm nội dung

đã phát triển thành 13 nhóm nội dung) Hệ thống cơ quan và đội ngũ cán bộ đã từng bước được hoàn thiện, năng lực quản lý, chuyên môn và công nghệ được nâng cao, đáp ứng các yêu cầu của hệ thống quản lý đất đai hiện đại Hoạt động của Ngành đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước; đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; tăng thu cho ngân sách nhà nước; chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế theo cơ chế thị trường, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; bảo vệ môi trường Chưa bao giờ ngành Quản lý đất đai lại có cơ cấu tổ chức 04 cấp từ Trung ương đến địa phương hoàn chỉnh và hùng mạnh nhất về mọi mặt, ngang tầm với nhiệm vụ được Đảng

và Nhà nước giao và là Ngành có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của xã hội về tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội; quốc phòng - an ninh…

CHƯƠNG 2:

PHƯƠNG PHÁP QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH BẰNG

CÁC PHẦN MỀM TIN HỌC 2.1 Tình hình quản lý hồ sơ địa chính ở Việt Nam và ở tỉnh Hà Nam

2.2.1 Tình hình quản lý hồ sơ địa chính của cả nước

Theo số liệu thông kê năm 2010 của Tổng cục địa chính thì nước ta có tổng diện tích đất tự nhiên là 33.121.159 ha, đứng thứ 60 trong 160 nước trên thế giới và đứng thứ 4 trong số 10 nước ASEAN Tổng diện tích đất tự nhiên được phân bố theo 61 đơn vị hành chính cấp tỉnh Trong đó các tỉnh có diện tích đất tự nhiên lớn nhất là Đắc Lắc với 1.960.000 ha, Lai Châu 1.692.00 ha, Nghệ An 1.649.000 ha, Gia Lai là 1.550.000 ha Các tỉnh có diện tích đất tự nhiên nhỏ nhất phải kể đến là Bắc Ninh với 80.000 ha, Hà Nam 85.000 ha, Hà Nội 92.000 ha, Hưng Yên 92.000 ha

Diện tích đất tự nhiên của cả nước phân theo mục đích sử dụng đất như sau:

- Đất nông nghiệp: 24.822.560 ha, chiếm 74,94%

- Đất phi nông nghiệp: 3.232.715 ha chiếm 9,76%

- Đất chưa sử dụng: 5.065.884 ha, chiếm 15,3%

Trong những năm gần đây, mặc dù đất đai ngày càng chiếm một vị trí quan trọng tại các địa phương nhưng việc sử dụng đất một cách có hiệu quả, theo đúng quy hoạch sử dụng đất lại không được thực hiện một cách nghiêm túc Đất đai được đưa vào sử dụng trái mục đích cho phép, không theo quy hoạch, kế hoạch đã làm giảm rõ rệt hiệu quả sử dụng đất đặc biệt là ở đất đô thị Tình trạng đi kèm hiện nay

là việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai không tuân thủ quy định của Nhà nước, việc tranh chấp, lấn chiếm đất đai thường xuyên xảy ra

Đến ngày 31/12/2000 cả nước đã cấp được trên 8.340.000 hộ, đạt 80,5% tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp với diện tích đất đã cấp là 3.973.000 ha đạt 78,20% tổng diện tích đất nông nghiệp Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn chậm, chỉ có khoảng 546.000 hộ trên tổng số 3.245.000 hộ sử dụng đất tại đô thị, đạt 14%

Hiện nay bên cạnh các hồ sơ dạng giấy truyền thống cả nước đã triển khai

công tác ứng dụng các phần mềm tin học để quản lý hồ sơ

Các mẫu hồ sơ cũng như nội dung hồ sơ, cách thức lập, quản lý, lưu giữ hồ

sơ được thay đổi cho phù hợp với tình hình hiện tại và những điều kiện phát triển mới Tuy nhiên, có một thực tế là hiện nay do công tác đo vẽ, thành lập, chỉnh lý các loại bản đồ đặc biệt là bản đồ địa chính ở một số các địa phương đặc biệt là các tỉnh, huyện miền núi còn gặp phải rất nhiều khó khăn trong khi biến động hồ sơ diễn ra một cách liên tục Điều này gây ra tình trạng bất cập, không đồng bộ và rõ ràng là vấn đề quản lý còn chưa được thắt chặt Thêm vào đó công nghệ thành lập bản đồ sử dụng từ trước đến nay cũng không giống nhau và hầu hết đều sử dụng các công nghệ đo vẽ, thành lập đã cũ Do đó đây cũng là một khó khăn trong vấn đề đầu vào của các phần mềm ứng dụng trong công tác quản lý hồ sơ địa chính

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất ở tỉnh Hà Nam

Trong thời gian qua, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn toàn tỉnh đã có tiến bộ, từng bước đi vào nề nếp và đã đạt được một số kết quả Song vẫn còn một số cơ quan, doanh nghiệp để đất hoang hoá, sử dụng đất không hiệu quả, sai mục đích, tình trạng lấm chiếm đất công chưa được ngăn chặn kịp thời Những năm gần đây tình hình sử dụng đất càng trở nên phức tạp Ranh giới sử dụng đất luôn biến động, các thửa đất luôn bị chia nhỏ Việc mua bán chuyển nhượng diễn ra thường xuyên không theo quy định của Nhà nước gây không ít khó khăn cho công tác quản lý đất đai Đến năm 2010 các xã đã xây dựng xong bản đồ hiện trạng sử dụng đất Tuy nhiên qua công tác khảo sát thực địa cho thấy hiện trạng sử dụng đất

đã có nhiều thay đổi so với bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Theo kết quả kiểm kê ngày 1-1-2010 tổng diện tích tự nhiên thuộc 3 huyện Duy Tiên, Bình Lục và Lý Nhân là 181996 ha, trong đó:

Đất sản xuất nông nghiệp: 27709 ha, chiếm 15,2 %

Đất khu công nghiệp và dịch vụ : 105725 ha, chiếm 58,1 %

Đất phi nông nghiệp: 3240 ha, chiếm 1,8 %

Đất chưa sử dụng: 45322 ha, chiếm 24,9%

Từ số liệu trên cho thấy đất sản xuất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp

Tình hình trên gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, về quy hoạch phát triển đô thị, gây mất ổn định trong đời sống của nhân dân, ảnh hưởng xấu đến sản xuất, gây bức xúc trong công luận Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, ngăn chặn tình trạng mua bán nhà ở; chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật và xây dựng các công trình trái phép trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp không đúng quy hoạch và chưa được phép chuyển đổi Đồng thời nhanh chóng khắc phục tình trạng để đất đai hoang hoá, sử dụng không hiệu quả, sai mục đích, UBND tỉnh Hà Nam đã có nhiều chỉ thị cho các ngành, các cấp thực hiện một số giải pháp để quản lý đất đai

Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong tình hình hiện nay là một trong những nhiệm vụ trọng tâm và cấp bách của toàn tỉnh, nhằm tiếp tục tăng cường kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực quản lý và sử dụng quỹ đất có hiệu qủa

2.2 Các thông tin cụ thể của hồ sơ địa chính

* Bản đồ địa chính

a Nội dung bản đồ địa chính

- Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

- Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất mà thay đổi thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường phải chỉnh sữa bản

đồ địa chính thống nhất với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trường hợp lập bản đồ điạ chính sau khi đã tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất thì ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng, của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa