Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vụ bản tỉnh nam định giai đoạn từ 01 7 2014 đến 31 12 2018

+ Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất

kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu Các số liệu trong luận văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được công bố, các website

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi

Tác giả luận văn

Trần Văn Cường

LỜI CẢM ƠN

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó

Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý

Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy

bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập và làm đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của PGS TS Nguyễn Ngọc Nông, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện

đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Vụ Bản, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vụ Bản, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này

Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Thái Nguyên, ngày … tháng 6 năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Văn Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 5

1.1.3 Cơ sở thực tiễn 9

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 14

1.2.3 Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định 21

1.3 Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu 28

1.3.1 Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam 28

1.3.2 Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Nam Định 29

1.3.3 Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Vụ Bản 30

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 32

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 32

2.2.2 Thời gian nghiên cứu 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 33

2.3.1 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định 33

2.3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ Bản giai đoạn từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2018 33

2.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về chuyển quyền sử dụng đất 33

2.3.4 Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu 33

2.4 Phương pháp nghiên cứu 33

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 33

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 34

2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34

2.4.4 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 34

2.4.5 Phương pháp so sánh 35

2.4.6 Phương pháp chuyên gia 35

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định 36

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vụ Bản 36

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định 47

3.1.3 Những biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của huyện Vụ Bản năm 2018 so với các năm 2017, 2016, 2015 và 2014 50

3.1.4 Tình hình quản lý đất đai của huyện Vụ Bản 52 3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 57 3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 57 3.2.2.Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 58 3.2.3 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018; 59 3.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến năm 31/12/2018 61 3.2.5 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 63 3.2.6 Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 63 3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất 65 3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 66 3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 68 3.3.3 Tổng hợp, phân tích và đánh giá về sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDDĐ 77 3.4 Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản 79

3.4.1 Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển

QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản 79

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHIẾU ĐIỀU TRA 88

01/7/2014 đến 31/12/2018 60 Bảng 3.6 Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn

từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 61 Bảng 3.7 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân

huyện Vụ Bản về những quy định chung của chuyển quyền

sử dụng đất 66 Bảng 3.8 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về

hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất 68 Bảng 3.9 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về

hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 Bảng 3.10 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản

về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất 72 Bảng 3.11 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản

về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất 74 Bảng 3.12 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản

về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 76

nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDĐ 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi

mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có

đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh

tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu

sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng lên và hiệu quả vô cùng lớn

Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được

nhà nước công nhận từ năm 1993, trải qua hai lần sửa đổi và bổ sung đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn trong luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày

1/7/2014) để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là

việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 10 Điều 3 chương 1 Luật đất đai 2013) Điều này đã tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đến đất đai, thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh

tế xã hội Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai tạo đà thị trường bất động sản ngày một có giá trị về kinh tế và đảm bảo

về an sinh xã hội đối với người sử dụng đất Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội, người sử dụng đất được đảm bảo quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Nếu không có chuyển quyền sử dụng đất thì đất đai sẽ không có giá trị

Vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học, kinh nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển QSDĐ cũng như toàn bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai Hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn huyện

Vụ Bản vẫn còn diễn ra Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp giải quyết? Đó là những câu hỏi cần được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự

hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em đã đăng ký và

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đánh giá được thực trạng và kết quả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại

huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018 nhằm đánh giá những kết quả đã đạt được, những hạn chế tồn tại và từ đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện hơn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu;

Đánh giá được tình hình quản lý và hiện trạng sử đất đai của huyện Vụ Bản,

tỉnh Nam Định

Đánh giá được kết quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018

Đánh giá chung về những mặt tích cực, điểm hạn chế tồn tại và đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định

3 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

3.1 Ý nghĩa khoa học

Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân

đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn, những tồn tại hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương,

- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng

- Đề xuất ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, tồn tại ở địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Vụ Bản và đề xuất giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Vụ Bản; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền

này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai

1993 Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp

1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát

triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003

Tại Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Đến nay, khi Luật đất đai 2013 được thông qua, Nội dung chuyển quyền sử dụng đất được quy định đinh tại chương XI quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nội dung này tiếp tục được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh

tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình,

cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

1.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ qui định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi

bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của BCH Trung ương Đảng về Nông nghiệp, nông dân, nông thôn;

…

1.1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Nam Định

- Chỉ thị 07/ CT- TU ngày 19/09/2011 của Ban thường vụ Tỉnh uỷ Nam Định

về việc thực hiện dồn điền, đổi thửa trong sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Nghị quyết số 17/-NQ/TU ngày 17/7/2012 của ban chấp hành đảng bộ tỉnh

về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Nghị quyết số 49/2017/NQ-HĐND ngày 10/7/2017 của Hội đồng nhân dân tỉnh Nam Định quy định mức thu, chế độ thu, nộp quản lý và sử dụng phí thẩm định

hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định

- Quyết định số 644/QĐ-UBND ngày 14/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định

về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, thủy sản và muối tỉnh Nam Định giai đoạn 2010-2020 và tầm nhìn đến năm 2030;

- Quyết định số 672/QĐ-UBND ngày 17/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định

về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển công nghiệp tỉnh Nam Định giai đoạn

2011-2020 và tầm nhìn đến năm 2025;

- Quyết định số 738/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định

về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển thương mại tỉnh Nam Định giai đoạn

2011-2020 và tầm nhìn đến năm 2025;

- Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của UBND tỉnh Nam Định

về việc ủy quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng theo Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 43/2013/QĐ-UBND ngày 30/12/2013 của UBND tỉnh Nam định về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở áp dụng khi cấp GCN quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam định về việc ban hành quy định giá các loại đất giai đoạn 2015- 2020 trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 15/2015/QĐ-UBND ngày 05/6/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định

về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 2553/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định

- Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 của UBND tỉnh Nam Định về việc thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định

- Quyết định số 51/2016/QĐ-UBNd ngày 29/12/2016 của UBND tỉnh Nam Định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thêu đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 08/2017/QĐ-UBND ngày 10/04 năm 2017 của UBND tỉnh Nam Định quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của sở nội vụ;

- Quyết định số 17/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của UBND tỉnh Nam Định quy định giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính trong trường hợp cơ quan nhà nước có thảm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc cho phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ trên địa bàn tỉnh Nam định;

- Quyết định số 3043/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND tỉnh Nam Định về việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định đến năm 203, tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 2335/QĐ-UBND ngày 24/10/2018 của UBND tỉnh Nam Định phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000) khu vực Phủ Dầy, huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định;

- Quyết định số 26/2018/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 của UBND tỉnh Nam Định ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn tỉnh Nam Định;

…

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau, nuôi trồng Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác

sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày của con người Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Huyện Vụ Bản là huyện vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh

Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý

về chuyển quyền sử dụng đất Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện

Vụ Bản trong tương lai

1.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Mục 10, Điều 3 Chương I, Luật Đất đai năm 2013) cụ thể như sau;

1.2.1.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Hình thức này là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất Trong thực tế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục được tình trạng manh mún ruộng đất và thực hiện theo chủ trương của Nhà nước Vì vậy được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đồng bằng;

Trên thực tế hiện nay pháp Luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền

sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia

đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã Tại Luật đất đai năm 2013 hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi

1.2.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSDĐ mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã

bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:

Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định;

Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào mục đích khác)

1.2.1.3 Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền

sử dụng đất mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này thường xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác

và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận

Tuy nhiên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi sau việc góp vốn phải hình thành pháp nhân

mới Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể khác

Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn;

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung;

1.2.1.4 Thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người còn sống”, tức là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực Bộ luật Dân sự coi quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt; Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật dân sự về thừa kế Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết

mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào sự tự nguyện thống nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế;

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không

tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia hết theo di chúc, nếu di chúc có một phần hợp pháp, một phần không hợp pháp thì phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì phân chia tài sản theo quy định của pháp luật về

ba hàng thừa kế, nếu toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc có phần di chúc không hợp pháp thì phần tài sản trong phần di chúc không hợp pháp phải phân chia theo quy định của pháp luật về ba hàng thừa kế;

- Phân chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật là phân chia theo 3 hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (Điều 676, Bộ luật dân sự năm 2005);

+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội,

cụ ngoại

1.2.1.5 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan

hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

1.2.2.1 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

* Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau:

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn quyền sử dụng đất khi có GCN QSDĐ Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi

có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

+ Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013; Cụ thể như sau:

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự

án khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư theo tiến độ đã được phê duyệt

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Có đủ các điều kiện theo quy định Tại điều 188 (Luật đất đai 2013) quy định như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau đây;

Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 Có nghĩa là Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam quy định thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định sau:

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải

là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013; Có nghĩa là: Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ phúc lợi chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (tại điểm

c khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai); tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 1 Điều 186 Luật đất đai);

+ Tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền;

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

1.2.2.2 Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian SDĐ còn lại của thời hạn SDĐ trước khi chuyển QSDĐ

- Người nhận chuyển QSDĐ đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 128, Luật Đất đai 2013)

1.2.2.3 Điều kiện thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất

- Tại điều 188 (Luật đất đai 2013) quy định một số nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như sau:

+ Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện sau đây;

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 Có nghĩa là Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định sau:

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải

là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013; Có nghĩa là: Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ phúc lợi chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật (tại điểm

c khoản 2 Điều 174 của Luật đất đai); tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 1 Điều 186 Luật đất đai);

Ngoài các điều kiện cơ bản để thực hiện chuyển QSDĐ đã nêu ở trên, người SDĐ khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ

và góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải lưu ý một số điều sau:

* Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm:

Tại Điều 189 (Luật đất đai 2013) quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; + Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự

án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận

- Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó

- Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án

- Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

* Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Tại Điều 190 (Luật đất đai 2013) quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác

để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ

* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ quy

định tại Điều 191 (Luật đất đai 2013) cụ thể như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ

ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện được quy định tại Điều 192 (Luật đất đai 2013) cụ thể như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ;

* Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại Điều 193 (Luật đất đai năm 2013) cụ thể như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án;

+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Đối với đất chuyên trồng lúa: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ;

* Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có GCN Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống

hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự

án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

+ Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu

vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

+ Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt (Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013

1.2.3 Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định

1.2.3.1 Quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ:

a) Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp hồ sơ gồm:

- Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân (có xác nhận chứng thực của UBND cấp xã);

- GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điểm 1,

2, 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013 Cụ thể là:

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

+ Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Trích lục thửa đất hoặc trích đo thửa đất đối với những trường hợp chưa có

sơ đồ hình thể trên bản đồ địa chính hoặc cần tách, hợp một phần thửa đất

- Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất

- Các loại giấy tờ liên quan khác: CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, hồ sơ gồm: + Văn bản giao dịch về QSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng; Văn bản cam kết tặng cho (hợp

đồng tặng cho) theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho; Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; Văn bản từ chối nhận thừa kế đối với người được hưởng thừa kế theo di chúc hoặc phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2, 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013 nêu trên;

+ Trích lục thửa đất hoặc trích đo thửa đất đối với những trường hợp chưa có

sơ đồ hình thể trên bản đồ địa chính hoặc tách, hợp một phần thửa đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa; + Các loại giấy tờ liên quan khác: Tùy vào từng loại hồ sơ mà các bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền cần bổ sung một trong các loại giấy tờ như: CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), Giấy khai sinh, Giấy chứng tử, Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ gồm:

+ Văn bản giao dịch về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng; Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho; Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; Văn bản từ chối nhận thừa kế đối với người được hưởng thừa kế theo di chúc hoặc phân chia chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất

+ Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc GCN quyền sở hữu nhà ở hoặc GCN quyền

sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP);

+ Trường hợp bên chuyển nhượng, tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người SDĐ thì phải có văn bản của người SDĐ đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã, thị trấn, cấp huyện theo quy định của pháp luật

+ Các loại giấy tờ liên quan khác: Tùy vào từng loại hồ sơ mà các bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền cần bổ sung một trong các loại giấy tờ như: CMND và sổ hộ khẩu (bản sao), Giấy khai sinh, Giấy chứng tử, Giấy kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân

* Trình tự giải quyết:

- Đối với thời gian từ 01/07/2014 đến 31/12/2015

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, Thị trấn hoặc huyện Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và kiểm tra, xem xét hồ sơ, viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện

Riêng đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, phối hợp với các cơ quan chuyên môn thẩm định, đánh giá nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu cần), trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền

và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện lưu hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chỉnh lý GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại, cấp đổi Chuyển hồ sơ cấp lại, cấp đổi GCN cho Phòng tài nguyên và Môi trường huyện thẩm định

Bước 5: Phòng tài nguyên và Môi trường huyện thẩm định, kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi GCN QSDĐ

Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện

Bước 7: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

- Đối với thời gian từ 01/01/2016 đến 31/12/2018

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, Thị trấn hoặc huyện Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và kiểm tra, xem xét hồ sơ, viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện

Riêng đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra tính đồng

bộ hồ sơ sau đó đăng ký giấy giao việc vào bộ phận tiếp nhận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh

Bước 3: Sau khi nhận được giấy giao việc từ Sở tài nguyên thông qua bộ phận một cửa, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện thẩm tra

hồ sơ, phối hợp với các cơ quan chuyên môn đánh giá nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu cần), trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền

và gửi thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện lưu hồ sơ

Bước 5: Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện chỉnh lý GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại, cấp đổi Chuyển hồ sơ cấp lại, cấp đổi GCN cho Văn phòng Đăng ký QSD đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 6: Văn phòng Đăng ký QSD đất đai kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh (hoặc Phó giám đốc sở theo ủy quyền)

ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi GCN QSDĐ

Bước 7: Giám đốc (Phó giám đốc) sở Tài nguyên và Môi trường ký GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi và chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 8: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bàn giao lại GCN QSDĐ đã

ký cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện vào sổ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận

hồ sơ

Bước 9: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

* Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc theo quy định tại Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, không kể thời gian người sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

1.2.3.3 Trình tự thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 9 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT sửa đổi bởi khoản 2 điều 7 thông tư số 33/2017/TT-BTNMT: Cụ thể như sau:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, Thị trấn hoặc huyện Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và kiểm tra, xem xét hồ sơ, viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển

hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện, quận hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường; Hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai (Theo mẫu);

+ Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất

mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất;

+ Trích lục bản đồ địa chính;

Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra tính đồng

bộ hồ sơ sau đó đăng ký giấy giao việc vào bộ phận tiếp nhận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh

Bước 3: Sau khi nhận được giấy giao việc từ Sở tài nguyên thông qua bộ phận một cửa, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện thẩm tra

hồ sơ, phối hợp với các cơ quan chuyên môn đánh giá nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu cần), trích sao hồ sơ địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện góp vốn hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện lưu hồ sơ;

Bước 5: Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Bước 6: quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại, cấp đổi Chuyển hồ sơ cấp lại, cấp đổi GCN cho Văn phòng Đăng ký QSD đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định

Bước 7: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bàn giao lại GCN QSDĐ chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả;

1.3 Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu

1.3.1 Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng công nghệ, tiến bộ khoa học xã hội vào trong công tác quản lý đất đai Với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nhiều vấn đề nhạy cảm Đặc biệt ở các Tỉnh, Thành phố lớn công tác này cực kỳ sôi động vì vậy công tác quản lý đất đai còn gặp nhiều khó khăn Hiện nay, Việt Nam đã và đang áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai như phần mềm Vilis, Gcadas nên hiệu quả tốt hơn giải quyết được nhiều khó khăn trong công tác này Tuy nhiên việc áp dụng công nghệ này còn gặp nhiều khó khăn ở một số Tỉnh, Thành do Bản đồ địa chính đo vẽ từ những năm trước 2000 đến nay khi áp dụng phần mềm thì thửa đất đã biến động rất nhiều, việc thu thập dữ liệu để biên tập, số hóa không chính xác, không đảm bảo sự

thống nhất dẫn đến gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện ứng dụng vào phần mềm

Nhìn chung việc quản lý các hoạt động chuyển QSDĐ ở nước ta tuy đã có những bước tiến đáng kể song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng đến công tác quản lý, sử dụng đất đai, gây thất thoát về kinh

tế và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai cho Nhà nước và nhân dân

1.3.2 Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Nam Định

Nam Định là tỉnh nằm ở phía Nam đồng bằng Sông hồng có diện tích tự nhiên với 1.668 km² Dân số trung bình năm 2016: 1,85 triệu người; Mật độ dân số: 1.109 người/km2; Nam Định có 10 đơn vị hành chính, trong đó có 09 huyện và thành phố Nam Định (đô thị loại I) Tỉnh có nguồn nhân lực trẻ, dồi dào, có chất lượng: người trong độ tuổi lao động khoảng 1 triệu người, chiếm 60% dân số Tỉnh Nam Định tiếp giáp với tỉnh Thái Bình ở phía Bắc, tỉnh Ninh Bình ở phía Nam, tỉnh

Hà Nam ở phía Tây Bắc, giáp biển (vịnh Bắc Bộ) ở phía Đông Nam Định có địa hình tương đối bằng phẳng, có 2 vùng chính là vùng đồng bằng thấp trũng và vùng đồng bằng ven biển, ở phía Tây Bắc tỉnh có một số ít đồi núi thấp Địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam, chỗ cao nhất từ đỉnh núi Gôi cao 122m, chỗ thấp nhất -3m (so với mặt biển) ở vùng đồng bằng trũng huyện Ý Yên Vùng ven biển có

bờ biển dài, địa hình khá bằng phẳng Một số nơi có bãi cát thoải mịn thích hợp với phát triển lĩnh vực du lịch nghỉ mát tắm biển như Thịnh Long (Hải Hậu), Quất Lâm (Giao Thuỷ), Rạng Đông (Nghĩa Hưng) Nam Định có 3 sông lớn là sông Hồng, sông Đáy, sông Ninh Cơ Ngoài ra có sông Đào nối liền sông Hồng và sông Đáy cùng với nhiều sông nhỏ khác giúp cho giao thông đường thuỷ thuận lợi và bồi đắp phù sa, tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp