Pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản

Trải qua gần 10 năm hoạt động, có thể thấy rằng, hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá nói chung, và hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nói riêng, đã góp phần quan t

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HOÀNG ÂN

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NIÊN KHOÁ: 2009 - 2011

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN HOÀNG ÂN

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Thương Mại

Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM VĂN VÕ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong Luận văn là trung thực Những tư liệu được sử dụng trong Luận văn có nguồn gốc và trích dẫn rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hoàng Ân

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Định giá bất động sản : ĐGBĐS

MỤC LỤC Trang bìa

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Danh mục từ viết tắt

Mục lục

Phần mở đầu

Phần nội dung Trang

CHƯƠNG I:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

1.1 Khái niệm 04

1.1.1 Khái niệm về định giá tài sản 04

1.1.2 Khái niệm về định giá bất động sản 05

1.1.3 Khái niệm về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 06

1.2 Mục đích, vai trò của định giá bất động sản trong thị trường bất động sản 08

1.2.1 Mục đích của định giá bất động sản 08

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản 09

1.3 Kinh nghiệm của một số nước về định giá bất động sản 11

1.3.1 Hoạt động định giá ở Thái Lan 11

1.3.2 Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore 14

1.3.3 Hoạt động định giá ở Malaysia 16

CHƯƠNG II:

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

2.1 Chủ thể kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 22

2.2 Nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản 34

2.2.1 Nguyên tắc định giá bất động sản 34

2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản 36

2.3 Trách nhiệm của chủ thể kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 42

2.3.1 Trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp 43

2.3.2 Trách nhiệm về đạo đức nghề nghiệp 44

2.4 Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 48

2.4.1 Hợp đồng cung cấp dịch vụ định giá bất động sản 48

2.4.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng 51

2.5 Xử lý vi phạm hành chính đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 53

2.6 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 59 Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Phụ lục

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng ngày càng phát triển và tăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế Sự cần thiết này không chỉ riêng đối với những nước

có nền kinh tế phát triển mạnh mà nó còn quan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó

Thẩm định giá tài sản đã xuất hiện ở Việt Nam từ sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, trong đó có hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản chỉ thật sự phát triển từ năm 2002 (năm ban hành pháp lệnh giá)

Trải qua gần 10 năm hoạt động, có thể thấy rằng, hoạt động kinh doanh dịch

vụ thẩm định giá nói chung, và hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản nói riêng, đã góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai, tài nguyên, tài sản làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá mua bán tài sản, các tổ chức cá nhân ra các quyết định liên quan đến việc quản lý, mua bán, bảo hiểm, cầm

cố và kinh doanh tài sản, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, góp phần tiết kiệm chi tiêu trong đầu tư, mua sắm tài sản, chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đã đạt được, hiện nay hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản vẫn còn nhiều bất cập như:

- Hiện nay đang có hai hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản (Pháp lệnh giá 2002, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành);

- Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản có hai cơ quan quản lý Doanh nghiệp đăng ký hoạt động theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP sẽ do

Bộ Tài chính quản lý, doanh nghiệp, hợp tác xã đăng ký hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ do Bộ Xây dựng quản lý;

- Vẫn còn xuất hiện tình trạng vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động định giá bất động sản;

- Việc đào tạo thẩm định viên, định giá viên chưa phù hợp Đặc biệt là việc đào tạo định giá viên theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản;

- Luật Kinh doanh bất động sản chỉ đơn thuần quy định về việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản chứ chưa có những quy định điều chỉnh hoạt động kinh doanh này;

- Hội thẩm định giá Việt Nam chưa phát huy hết vai trò của một tổ chức nghề nghiệp;

- Bên cạnh đó còn một số quy định chưa phù hợp

Chính vì những lý do trên đã thôi thúc tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu này nhằm góp một phần công sức vào việc hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản

2 Tình hình nghiên cứu

Liên quan đến hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, trong thời gian qua cũng đã có đề tài nghiên cứu, sách chuyên ngành nhưng chủ yếu tập trung vào khía cạnh kinh tế và nghiệp vụ như:

- Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam – Tạ Như Thế;

- Thẩm định giá trị bất động sản – TS Nguyễn Ngọc Vinh, TS Nguyễn Quỳnh Hoa;

- Thẩm định giá bất động sản – TS Nguyễn Ngọc Tuấn

3 Mục đích của việc nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản và thực tiễn hoạt động của các doanh nghiệp, hợp tác xã, qua đó đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ này

4 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Luận văn nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy phạm pháp luật và thực tiễn

về hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản của các doanh nghiệp và hợp tác xã ở Việt Nam

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác-Lênin và Tư tưởng Hồ Chí Minh làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp phổ biến sau: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp giải thích, phương pháp thống kê

6 Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Dưới góc độ khoa học:

Luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề bất cập trong hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản, đặc biệt là sự không thống nhất của các quy định pháp luật

Dưới góc độ thực tiễn

Các kết quả nghiên cứu và một số kiến nghị của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo, đồng thời có thể có giá trị tham khảo đối với các doanh nghiệp và hợp tác xã kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản

Chương I: Những vấn đề lý luận chung

Chương II: Quy định pháp luật và thực tiễn hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản ở Việt Nam

7- Kết Luận

8- Danh mục tài liệu tham khảo

9- Phụ lục

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG

1.1 Khái niệm

1.1.1 Khái niệm về định giá tài sản

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới Nó được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường

Cho đến hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá tài sản Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau: “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Theo giáo sư W.Seabrooke, viện Đại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Mặc dù có nhiều định nghĩa, nhưng đặc điểm cơ bản của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là:

- Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;

- Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;

- Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu);

- Thời điểm cụ thể;

- Theo yêu cầu, mục đích nhất định;

- Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định

Ở nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ năm 2002 (năm ban hành Pháp lệnh giá) Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm TĐG thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ Tài chính Lúc đó, từ “định giá” không được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá được gọi là “TĐG” Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “TĐG” trong hoạt động cung cấp dịch vụ

tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản Trên thực tế, từ định giá tài sản

và TĐG tài sản đang được sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật đều có cùng nội hàm và ý nghĩa kinh tế như nhau

Theo khoản 2 điều 4 Pháp lệnh giá: “TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” Tuy tên gọi là TĐG, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản hay nói cách khác việc đánh giá hoặc đánh giá lại cũng là việc xác định giá trị của một tài sản

Như vậy, định giá tài sản hay TĐG đều là việc xác định giá trị của một tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.1.2 Khái niệm về định giá bất động sản

BĐS là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia Không những chiếm giá trị lớn mà BĐS còn được xem là yếu tố đầu vào quan trọng của tất cả các ngành nghề kinh doanh Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại

có một cách định nghĩa riêng về BĐS

Do các quan điểm và góc nhìn khác nhau nên có nhiều ý kiến về khái niệm BĐS Tuy nhiên, có một điểm thống nhất chung đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được Tại Việt Nam, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự thì BĐS bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với Nhà ở, các công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Vì vậy, nên BĐS bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng, khách sạn v.v Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi v.v

ĐGBĐS thực chất là việc định giá: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với Nhà ở, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Hoạt động ĐGBĐS chỉ là một trong những nội dung của TĐG vì BĐS chỉ là một trong các loại tài sản Thuật ngữ ĐGBĐS chỉ thực sự xuất hiện vào năm 2006 và được nêu ra đầu tiên tại Luật Kinh doanh BĐS (được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007)

Do đó ĐGBĐS là việc ước tính giá trị các “tài sản” theo quy định tại Điều

174 Bộ Luật dân sự bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trong một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp

Theo khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS: “ĐGBĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định” Việc ĐGBĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá Việc ĐGBĐS phải độc lập, khách quan, trung thực

và tuân thủ pháp luật

Như vậy, nội dung của ĐGBĐS bao gồm:

- ĐGBĐS là việc ước tính giá của BĐS cụ thể;

- Tại một thời điểm nhất định;

- Tại một thị trường nhất định;

- Cho mục đích xác định;

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS;

- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất định

Ở đây, cần lưu ý là hoạt động ĐGBĐS là việc “ước tính” giá cả của BĐS Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS Tuy nhiên, mức giá này không phải là giá cả thị trường, giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của BĐS Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc rất nhiều vào trình độ của người định giá và các điều kiện kinh tế xã hội khác

1.1.3 Khái niệm về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản

Trong những năm qua việc đẩy mạnh các loại hình dịch vụ trong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế Điều này thể hiện rõ trong mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2011-2020: tỉ trọng các ngành công nghiệp và dịch vụ chiếm khoảng 85% trong GDP

Đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm,

có tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịnh vụ

về BĐS lại càng trở nên cần thiết BĐS là tài sản có giá trị lớn, là yếu tố quan trọng

không thể thiếu với nhà đầu từ và là tư liệu sản xuất quan trọng Doanh nghiệp cần đất để có địa bàn đầu tư, sản xuất Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế

- xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia Nhu cầu cải thiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay đang rất lớn Nhà và văn phòng cho thuê cũng ngày càng có xu hướng tăng cao do đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ Trước nhu cầu đó người dân mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các giao dịch BĐS trên thị trường; bởi khi giá trị tài sản BĐS càng lớn thì người mua càng cần có những thông tin xác thực1 Trong các dịch vụ về BĐS thì dịch vụ ĐGBĐS là rất quan trọng vì các tổ chức, cá nhân rất cần những thông tin chính xác về giá cả của BĐS khi tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS trên thị trường Vì vậy việc cung cấp các dịch vụ ĐGBĐS của các doanh nghiệp, hợp tác xã sẽ giúp cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia thị trường BĐS có niềm tin trong việc đưa ra các quyết định của mình

Xuất phát từ tính chất, đặc điểm và nhu cầu của các tổ chức, cá nhân đối với mỗi lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội thì nhu cầu về việc được đáp ứng các dịch vụ hỗ trợ là khác nhau Tuy nhiên, dù hoạt động dưới hình thức nào, thì tính chất, đặc điểm của các loại hình dịch vụ nói chung và dịch vụ ĐGBĐS nói riêng cũng mang tính chất phục vụ, nhằm thỏa mãn một hoặc một số nhu cầu cần thiết đối với các tổ chức, cá nhân, nếu họ có nhu cầu Theo từ điển Tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học thì: “Dịch vụ là công việc phục vụ trực tiếp cho những nhu cầu nhất định của số đông, có tổ chức và được trả công”2 Vì vậy, có thể hiểu dịch vụ ĐGBĐS là tổng hợp những công việc có tổ chức (được thực hiện theo từng bước, theo các tiêu chuẩn, phương pháp nhất định), phục vụ trực tiếp cho nhu cầu nhất định của các cá nhân, tổ chức trong quá trình quản lý, sử dụng và khai thác BĐS trên cơ sở có thu phí hoặc nhận các khoản thù lao từ việc cung ứng các dịch vụ ĐGBĐS

Hoạt động cung cấp dịch vụ có thể được thực hiện bởi hai loại hình: dịch vụ công và dịch vụ tư Tuy nhiên, đối với việc cung cấp dịch vụ ĐGBĐS thì hiện nay chỉ có một loại hình cung cấp duy nhất là loại hình dịch vụ tư, hay nói cách khác là việc cung cấp dịch vụ ĐGBĐS chỉ được thực hiện bởi các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS

Đứng về góc độ pháp lý thì việc cung cấp dịch vụ được hiểu: “là hoạt động thương mại, theo đó một bên (sau đây gọi là bên cung ứng dịch vụ) có nghĩa vụ

thực hiện dịch vụ cho một bên khác và nhận thanh toán; bên sử dụng dịch vụ (sau đây gọi là khách hàng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên cung ứng dịch vụ và sử dụng dịch vụ theo thoả thuận”3

Qua các trình bày trên có thể định nghĩa khái niệm kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS là: “hoạt động kinh doanh của các loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã trong việc tư vấn, xác định giá của một BĐS theo yêu cầu của khách hàng tại một thời điểm xác định nhằm hướng tới mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đó”

1.2 Mục đích, vai trò của định giá bất động sản trong thị trường bất động sản

1.2.1 Mục đích của định giá bất động sản

Hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS là hoạt động kinh doanh dựa trên hợp đồng cung cấp dịch vụ, theo đó bên cung cấp dịch vụ mong muốn thực hiện hợp đồng để được hưởng thù lao, bên yêu cầu cung cấp dịch vụ mong muốn nhận được

sự cung cấp dịch vụ mà cụ thể ở đây là giá trị thực của BĐS và việc xác định giá trị thực ra là nhằm các mục đích sau:

- Mục đích bảo toàn BĐS được thực hiện nhằm phục vụ cho khấu hao tài sản, làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản

- Mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS

ĐGBĐS làm cơ sở để người có BĐS đưa ra mức giá chuyển nhượng khi đưa vào thị trường để giao dịch Người mua BĐS cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn cung cấp dịch vụ để làm cơ sở cho việc quyết định nhận chuyển nhượng với giá phù hợp

- Mục đích chuyển quyền tài sản được thực hiện khi có nhu cầu về: Cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước; doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh; hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể; bán doanh nghiệp; cho thuê BĐS

- Mục đích làm cơ sở cho việc bồi thường được thực hiện khi: Đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng; bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra

- Mục đích vay vốn

Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong

3

Khoản 9 Điều 3 Luật Thương Mại 2005

trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ Do đó việc định giá tài sản, BĐS

là cần thiết

- Mục đích bảo hiểm

Các công ty bảo hiểm cần định giá các tài sản, BĐS bảo hiểm, trên cơ sở đó

để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với BĐS khi rủi ro xảy ra

- Mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán

Trong báo cáo tài chính và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải

kê khai giá trị tài sản nên cần phải định giá tài sản trong đó có BĐS

- Mục đích thanh lý, xử lý BĐS

Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản Vì vậy, trước khi thanh

lý cũng cần định giá làm cơ sở đưa ra mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản

- Mục đích xử lý BĐS để thi hành án

Theo quy định của pháp luật về thi hành án thì trước khi bán đấu giá BĐS để thi hành án thì phải tiến hành định giá để xác định giá sàn Đây là một trong những quy định bắt buộc trong quá trình xử lý BĐS để thi hành án

1.2.2 Vai trò của định giá bất động sản

- Vai trò của định giá bất động sản đối với tổ chức, cá nhân tham gia thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của BĐS nói riêng được hình thành và vận động theo quy luật cung cầu và chịu sự tác động của nhiều nhân tố BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt do không thể xác định được giá trị tạo thành như các loại tài sản khác Vì vậy cùng một loại BĐS nhưng ở mỗi thời điểm khác nhau sẽ có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng một loại BĐS nhưng ở những vị trí khác nhau thì cũng có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các BĐS

có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi

đó, giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Do đó, các chủ thể khi tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp hoặc các giao dịch khác liên quan đến BĐS không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng

và cấu trúc của BĐS, bên cạnh đó việc tham gia vào các giao dịch liên quan đến BĐS của các chủ thể thường không mang tính thường xuyên nên rất khó để các chủ thể đánh giá đúng giá trị thị trường Điều này, có thể gây thiệt hại cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị BĐS

Các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS rất cần sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá để các chủ thể biết được giá ước lượng của BĐS nhằm tránh bị thiệt thòi trong các giao dịch liên quan đến BĐS Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS

- Vai trò của định giá bất động sản đối với Nhà nước

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại BĐS, sẽ bị ảnh hưởng nếu định giá không đúng các loại BĐS mà Nhà nước sở hữu Trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp ĐGBĐS với giá thấp khi cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước để chuộc lợi, việc định giá này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nước Do đó việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS

là điều tất yếu trong tương lai Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với Nhà nước Các trường hợp cần phải định giá để phục vụ công tác quản lý của Nhà nước như:

+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước;

+ ĐGBĐS cho các hoạt động đấu giá;

+ ĐGBĐS của các doanh nghiệp Nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất;

bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các

nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy các cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo Nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị BĐS trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa thống nhất và đội ngũ cán bộ ĐGBĐS còn thiếu kinh nghiệm và chuyên nghiệp

1.3 Kinh nghiệm của một số nước về định giá bất động sản

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ TĐG phát triển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và có sự chênh lệch nhau khá lớn

về thời gian ra đời Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm ĐGBĐS Nhìn chung, để tạo điều kiện cho hoạt động định giá phát triển, Chính phủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật TĐG luôn được xem

là một trong những nội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng

1.3.1 Hoạt động định giá ở Thái Lan

Ở Thái lan, Văn phòng Định giá tài sản (Property Valuation Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội vụ, thành lập ngày

03 tháng 02 năm 1984 và phát triển mạnh từ năm 1987 Tên gọi khi mới thành lập

là Văn phòng Định giá Trung ương Văn phòng có khoảng 200 viên chức Nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời) Ngoài chức năng đăng ký và quản lý đất đai thì Tổng cục địa chính còn có chức năng ĐGBĐS

Chức năng ĐGBĐS được thực hiện nhằm mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ Chính vì thế, kết quả xác minh giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của BĐS

Kinh tế Thái lan tăng trưởng nhanh trong giai đoạn 1987-1991 dẫn đến giá BĐS tăng nhanh Kết quả là Nhà nước gặp khó khăn đối với các dự án thu hồi BĐS phục vụ cho lợi ích quốc gia Bộ Nội vụ đã thành lập Văn phòng xử lý những vấn

đề liên quan đến thu hồi đất, đồng thời ban hành quy chế tính toán giá trị đất đai

trước và sau khi thu hồi nhằm bồi thường cho người bị thiệt hại Nhờ đó mà chủ sở hữu đất bị thu hồi đã được bồi thường công bằng

Năm 1998, Văn phòng Định giá tài sản được chuyển sang thuộc quyền quản

lý của Vụ Ngân khố thuộc Bộ Tài chính Thái lan nhằm mục tiêu đáp ứng tốt hơn nhu cầu TĐG của người dân

Hoạt động ĐGBĐS có sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm xử lý được kết nối từ trung tâm tới các chi nhánh ở các địa phương cũng như từ trung tâm tới các Bộ, ngành có liên quan đến quản lý đất đai

Hiện tại ở Thai lan đang tồn tại hai hiệp hội liên quan đến hoạt động ĐGBĐS, bao gồm:

Một là, Hiệp hội Định giá Thái lan (The Valuers Association of Thailand)

được thành lập năm 1985, là một tổ chức độc lập với hơn 1.000 chuyên gia là hội viên Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình

độ của các nhà định giá, xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng nhà định giá Hội viên của hiệp hội bao gồm các nhà TĐG của Văn phòng Định giá tài sản,

Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, các tổ chức định giá tư nhân Các hội viên chịu sự quản lý và chế tài của Hiệp hội, được quyền ký kết hợp đồng làm việc với khách hàng và phải đóng hội phí Nhằm mục đích nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động ĐGBĐS, năm 1997 Hiệp hội Định giá Thái lan đã ban hành quy tắc đạo đức nghề nghiệp và các tiêu chuẩn thực hành thẩm định chuyên nghiệp (Codes of professional ethics and standards of professional appraisal practice) Các quy tắc này bao gồm:

1 Tiêu chuẩn hành nghề phải tuân theo tiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận;

2 Bảo mật, trung lập, và đóng góp vào sự phát triển của nghề nghiệp là một trong những quy tắc đạo đức nghề nghiệp của tổ chức định giá;

3 Tiểu ban về Tiêu chuẩn thẩm định giá và Đạo Đức được thành lập để thi hành nghiêm chỉnh vấn đề này Nó sẽ tiến hành một cuộc kiểm tra khi có trường hợp để xem xét;

4 Các thành viên vi phạm sẽ bị cảnh cáo, mất thành viên tạm thời hoặc vĩnh viễn;

5 Khiếu nại có thể được đệ trình lên Ban chấp hành của Hiệp hội Định giá Thái Lan 4

4

www.thaiappraisal.org/english/practices/practices1.htm

Hai là, Quỹ Thẩm định Thái (Thai Appraisal Foundation), đây là một tổ

chức phi lợi nhuận hoạt động theo quy định của pháp luật Thái lan dưới sự quản lý của Bộ Nội địa và Giáo dục (The Ministries of interior and education) Quỹ được dành riêng cho chi phí xây dựng các tiêu chuẩn hành nghề trong các lĩnh vực xác định giá trị tài sản, các nghiên cứu đất đô thị và các khu vực liên quan Đồng thời Quỹ Thẩm định Thái còn là diễn đàn để thảo luận tự do các vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến thẩm định tài sản ở Thái Lan

Chức năng quan trọng của Quỹ Thẩm định Thái bao gồm:

1 Nghiên cứu: Quỹ Thẩm định Thái tham gia vào các nghiên cứu các khía cạnh của thẩm định tài sản đầu tư và phát triển;

2 Giáo dục: Tổ chức thường xuyên các khóa học ngắn hạn nhằm cung cấp các quan điểm mới nhất về thị trường BĐS và thực hành chuyên nghiệp (professional practice) từ các chuyên gia quốc tế của Thái lan, Úc, Mỹ và nhiều nước khác;

3 Kết nối: Thông qua các cuộc họp, trang Web của Quỹ Thẩm định Thái sẽ

mở ra cánh cửa (opens doors) cho nhiều tổ chức trên toàn thế giới Điều này cũng cho phép Quỹ Thẩm định Thái nhận thức được những phát triển mới nhất trong lĩnh vực này (aware of the latest developments in this field);

4 Thông tin khác: Quỹ Thẩm định Thái duy trì một cơ sở dữ liệu tự nhiên rộng lớn (extensive natural database) bao gồm sự phong phú của dữ liệu tài sản 5

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật bản, Trung quốc, Hồng kông Các nhà định giá của Thái lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Uỷ ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái lan Cho đến nay, định giá đất ở Thái lan đang ở trong giai đoạn chuẩn hoá cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế

Ở Thái lan, bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống

kê nhằm nghiên cứu kỹ chu kỳ tài sản của Thái lan trong những năm 1970-1988 của

Cơ quan Bất động sản Thái lan Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc Năm 1998, cơ quan này lại tiếp tục phát triển hệ thống thông tin đại lý (GIS) Các

5

www.thaiappraisal.org/

bản đồ quy hoạch 1:5000; 1:10000; 1:50000 của Băng cốc, các khu vực đô thị lớn

và trên toàn quốc Cơ sở dữ liệu về các dự án BĐS với thông tin về người và đất được lưu trữ trong hệ thống này Trong thời gian tới, Thái lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm thiểu chi phí định giá

Mặc dù đã được quy định rất cụ thể về phương pháp, quy trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong việc ĐGBĐS, tuy nhiên trên thực tế nhiều sai phạm

đã xảy ra Đặc biệt, trong thời gian Thái lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai phạm về định giá tài sản (trong đó có ĐGBĐS) liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện Hầu hết những trường hợp tai tiếng trong định giá ở Thái lan không liên quan đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác như: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với nhau để lừa tổ chức tài chính

1.3.2 Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore

Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963 Viện là tổ chức chuyên nghiệp duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản Tiền thân của Viện

là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội viên danh dự

Viện định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp Hàng năm Hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các khoá đào tạo thẩm định viên về giá Cơ cấu tổ chức của Viện định giá như sau:

+ Hội đồng thường niên (đại hội) có Hội đồng chung, Chủ tịch Hội đồng chung phải chịu trách nhiệm về những vấn đề lớn;

+ Hội đồng chung có 3 Hội đồng bộ phận: có Chủ tịch, Thư ký, Uỷ viên hội đồng chịu trách nhiệm về chuyên môn, kỹ thuật và đương nhiên họ là thành viên của Hội đồng chung;

+ Chủ tịch Hội đồng bộ phận đề cử 01 Chủ tịch Hội đồng chung;

+ Chủ tịch hiệp hội, các Phó chủ tịch được các thành viên, hội viên bầu ra có nhiệm kỳ 02 năm;

+ Thư ký hiệp hội;

+ Thành viên, hội viên, thẩm định viên tập sự, kỹ thuật viên thẩm định giá Hiện nay chỉ có 03 đơn vị trực thuộc Viện định giá có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ, bao gồm:

+ Phòng định giá đất

+ Phòng giám sát chất lượng

+ Hội đồng định giá

Viện định giá có các chức năng như sau:

+ Kiểm soát hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá (trước đây do Chính phủ kiểm soát);

+ Xử lý các tranh chấp về kết quả thẩm định giá khi khách hàng khiếu kiện; + Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá;

+ Tổ chức các cuộc họp thường niên của viện, các buổi hội thảo với sự tham gia của các thành viên, hội viên;

+ Ngoài ra Viện cũng là chiếc cầu nối hoạt động thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, giữa các thẩm định viên về giá và cũng là cơ quan tham mưu, cung cấp thông tin có liên quan đến hoạt động thẩm định giá của các công ty thẩm định giá

Điều kiện thành lập doanh nghiệp định giá tại Singapore bao gồm:

+ Chỉ cần một người có thẻ định giá;

+ Là hội viên Viện định giá

Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá (7000 người dân có 01 người có thẻ định giá), số

vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ một năm

Ở Singapore định giá là một nghề, các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các

Bộ quản lý Nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức khác như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính, Cục Thuế

Các nhà định giá hoạt động theo Luật BĐS và Luật định giá ban hành năm

1906 Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý BĐS phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính) Giấy phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì không được cấp giấy phép hành nghề TĐG Họ được phép định giá nhưng không được phép thu phí dịch

vụ định giá của mình

Tất cả các hội viên của Viện định giá đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Viện, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi Viện

Các phương pháp TĐG tại Singapore: có 3 phương pháp TĐG phổ biến là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí; ngoài 3 phương pháp này còn áp dụng 2 phương pháp khác là: Phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ (residual approach)

Các môn học cơ bản đào tạo thẩm định viên về giá, bao gồm: đầu tư và tài chính; TĐG tài sản; Các phương pháp TĐG; Phát triển và quy hoạch đô thị; Luật; Kinh tế học và quản lý; Công nghệ; Các tiêu chuẩn TĐG; Báo cáo TĐG

Tổ chức duy nhất cấp phép hành nghề định giá tại Singapore là Cục thuế, thuộc Bộ Tài chính Chức năng, nhiệm vụ của Cục là:

+ Thu thuế BĐS và cung cấp các dịch vụ ĐGBĐS;

+ Cấp giấy phép hành nghề định giá;

+ Cấp giấy phép kinh doanh nhà ở;

+ Đánh giá, giám sát hoạt động định giá

1.3.3 Hoạt động định giá ở Malaysia

Hệ thống các cơ quan hoạt động trong lĩnh vực định giá ở Malaysia bao gồm: + Cơ quan quản lý Nhà nước là Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài sản Malaysia (Valuation and Property Services Department), trực thuộc Bộ Tài chính Cơ cấu bao gồm Tổng cục trưởng và hai Phó Tổng cục trưởng Biên chế của Tổng cục có 190 nhà định giá và 240 người phụ tá cho các nhà định giá, 430 nhân viên tập sự nghề định giá Trụ sở chính đặt tại Kuala lumpur và các văn phòng đại diện tại 15 bang (mỗi bang có ít nhất từ 1-4 văn phòng đại diện)

Viện quốc gia về TĐG (The National Institute of valuation) Mục tiêu của việc thành lập Viện là nhằm nâng cao kiến thức và chuyên môn của nguồn nhân lực trong các tổ chức và các ngành công nghiệp BĐS thông qua nghiên cứu, đào tạo và giáo dục có liên quan đến định giá và dịch vụ BĐS theo quan điểm cung cấp dịch

vụ đáng tin cậy, kịp thời và chuyên nghiệp Theo bà Faridah bt Mohammed – Giám đốc Viện quốc gia về TĐG – thì hiện nay Viện quốc gia về TĐG đang kết hợp ba chiến lược chính trong việc phát triển nguồn nhân lực bao gồm:

1 Tăng cường năng lực, quyền làm chủ kiến thức và kỹ năng;

2 Tăng cường khả năng vốn, con người trong nghiên cứu, phát triển và đổi mới;

3 Nuôi dưỡng một xã hội văn hóa (nurturing a cultured society) sở hữu các giá trị đạo đức mạnh mẽ 6

Bên cạnh các cơ quan trên thì ở Malaysia còn có các vụ chuyên môn và Trung tâm thông tin tài sản quốc gia (đây là nơi cung cấp các thông tin trong lĩnh vực định giá tài sản lớn nhất Malaysia)

+ Ủy ban các Nhà định giá và Đại lý BĐS Malaysia (The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia) Ủy ban được thành lập năm 1981 dưới sự quản lý của Bộ Tài Chính, việc thành lập và hoạt động được thực hiện theo quy định của luật tổ chức tư vấn định giá, định giá và đại lý BĐS năm 1981 Thành phần của Ủy ban bao gồm 16 thành viên do Tổng cục trưởng Tổng cục dịch vụ định giá tài sản Malaysia làm Chủ tịch

Chức năng hoạt động của Ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau: tổ chức thi và xét cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩn mực đạo đức của các nhà định giá, quy định các giới hạn của các nhà định giá đã đăng ký (được hành nghề và giới hạn trong việc định giá), quy định về quảng cáo của công ty định giá và các nhà định giá, quy định mức phí định giá, hoạt động thanh tra, giải quyết các tranh chấp

+ Hiệp hội các tổ chức tư vấn định giá, quản lý tài sản, đại lý BĐS và tư vấn BĐS ở khu vực tư nhân Malaysia (PEPS – Persatuan Penilai, Pengurus Harta, Ejen Harta Perunding Harta Swasta Malaysia) PEPS được thành lập năm 1984, thông qua việc hợp tác và cam kết chuyên nghiệp bởi các công ty tư nhân PEPS đã cố gắng phát huy vai trò của các tổ chức tư vấn định giá, quản lý tài sản, đại lý BĐS và

tư vấn BĐS ở khu vực tư nhân tại Malaysia Điều này cũng phù hợp với sứ mệnh của PEPS là thúc đẩy tính chuyên nghiệp, thúc đẩy tính tương trợ giữa các tổ chức

tư vấn định giá, quản lý tài sản, đại lý BĐS, tư vấn BĐS và cung cấp các hỗ trợ cho các thành viên

+ Các công ty định giá tài sản tư nhân: Hoạt động định giá có thể do Tổng cục hoặc các công ty định giá thực hiện Tổng cục chủ yếu thực hiện tất cả các trường hợp định giá tài sản theo yêu cầu của Chính phủ; Các công ty TĐG theo nhu cầu của thị trường Việc định giá BĐS tại Malaysia được thực hiện cho các mục đích:

1 Những phương tiện tài chính và tín dụng (Financing and credit facilities);

2 Thu nhận và thanh lý (Acquisition and disposal);

6

www.inspen.gov.my/english/

3 Thuế hoặc các mục đích khác theo luật định (Taxation or other statutory purposes);

4 Đầu tư hoặc các hoạt động quản lý khác của công ty (Investment or other corporate management activities);

5 Thế chấp và mục đích định giá tài sản khác (Securitisation and other asset valuation purposes);

6 Nghiên cứu thị trường và tính khả thi (Market and feasibility studies) 7

Ở Malaysia, các tiêu chuẩn định giá đất cũng được hình thành vào năm 1998, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế

Tiêu chuẩn định giá của Malaysia bao gồm:

1 Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá Khái niệm giá trị thị trường được chấp thuận trên tất cả các nước thành viên của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế Đó là giá trị thị trường của tài sản ở thời điểm đánh giá là giá trị của giao dịch mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán sau khi cả hai bên đã có những nỗ lực về tìm hiểu và quảng bá thông tin thị trường và không có sự bắt buộc trong giao dịch mua bán này Giá trị thị trường phải được sử dụng làm cơ sở trong mọi trường hợp định giá;

2 Tiêu chuẩn giá trị phi thị trường Tiêu chuẩn này đưa ra các trường hợp khi giá trị thị trường không được sử dụng làm cơ sở định giá Trong trường hợp đó, người định giá phải chỉ rõ lý do tại sao;

3 Tiêu chuẩn điều kiện đối với người định giá Người định giá phải có trình

độ và kinh nghiệm cần thiết, năng lực và chuyên môn trong lĩnh vực định giá;

4 Tiêu chuẩn xác định giá trị tài sản đối với tài sản thế chấp tại các tổ chức tài chính Khi định giá cho vay dự án, các tổ chức tư vấn định giá được khuyến khích kết hợp các khuyến nghị rằng các tổ chức cho vay phải thực hiện nghiên cứu khả thi của tổ chức tư vấn định giá trước khi phê duyệt;

5 Tiêu chuẩn về báo cáo định giá Báo cáo định giá phải có đầy đủ thông tin

để cho phép những người sử dụng báo cáo hiểu đầy đủ các dữ liệu, lý do, phân tích

và kết luận Báo cáo phải nêu rõ bất kỳ giả định và điều kiện hạn chế giả định;

7

www.lppeh.gov.my/

6 Tiêu chuẩn về các phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận;

7 Tiêu chuẩn về các giả định trong định giá Những giả định này phải được đưa vào trong nội dung báo cáo, phần về ý kiến về giá trị tài sản;

8 Tiêu chuẩn về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá Những hạn chế này phải được khách hàng đồng ý và giải thích rõ ràng trong báo cáo;

9 Tiêu chuẩn về việc tôn trọng việc thực hiện các tiêu chuẩn của Ủy Ban chứng khoán;

10 Tiêu chuẩn về việc tôn trọng thực hiện bộ hướng dẫn xác định giá trị tài sản được ban hành bởi Tổng giám đốc Bảo hiểm, Ngân hàng trung ương;

11 Tiêu chuẩn về mục đích định giá và những cơ sở định giá cho mỗi loại mục tiêu đó Mục đích phổ biến là cho vay, bảo hiểm hỏa hoạn, báo cáo tài chính v.v.;

12 Tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết cho định giá Việc định giá phải bảo đảm tiêu chuẩn cho một kiểm tra thích hợp và tham khảo giá trị của tài sản khác Tiêu chuẩn này cũng bao gồm việc quản lý dữ liệu xác định giá trị có thể được thực hiện;

13 Tiêu chuẩn phác thảo các tiêu chuẩn dự kiến khi chuẩn bị báo cáo xác định giá trị;

14 Tiêu chuẩn thảo luận về các điều kiện của việc tổ chức tư vấn định giá Các điều kiện thảo luận bao gồm: yêu cầu về mục đích xác định giá trị và mục đích

sử dụng kết quả định giá, ngày định giá, cơ sở xác định giá, lệ phí và các giới hạn hoặc loại trừ trách nhiệm cho các bên;

15 Tiêu chuẩn đưa ra các tiêu chuẩn để chuẩn bị báo cáo đánh giá lại đối với tài sản đã được định giá trước đó (trong khoản thời gian 05 năm) được thực hiện bởi cùng một công ty;

16 Tiêu chuẩn giải thích các tiêu chuẩn liên quan đến một số trường hợp hạn chế mà báo cáo chi tiết không áp dụng Trường hợp này bao gồm các tình huống mà một định giá trước đó đã được thực hiện bởi các Công ty và Tổ chức tài chính cho vay vốn thực hiện, tuy nhiên mục đích bảo đảm tài sản thế chấp đòi hỏi phải có một bản cập nhật giá trị nhằm đánh giá tính an toàn của tài sản thế chấp;

17 Tiêu chuẩn xác định giá trị của nhà máy và máy móc Trong mọi trường hợp cơ sở xác định giá trị là giá trị thị trường 8

8

www.inspen.gov.my/english/

- Làm nổi bật được mục đích và vai trò của hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS Hoạt động này có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó giúp cho các chủ thể đưa ra các quyết định đúng đắn khi tham gia vào thị trường BĐS, đưa ra các quyết định trong quản lý và giúp cho Nhà nước trong một số hoạt động như: cổ phần hóa, thi hành án, bồi thường giải phóng mặt bằng v v từ đó cũng đã góp phần làm minh bạch thị trường BĐS;

- Mặt dù ở mỗi nước có những đặt thù riêng về hoạt động định giá như tên gọi của các cơ quan quản lý, chức năng, nhiệm vụ của các Hiệp hội, Viện v.v Nhưng vẫn có một số điểm chung như:

* Hoạt động định giá thường chịu sự quản lý của một cơ quan Nhà nước và thường thẩm quyền này được giao cho Bộ Tài chính;

* Hiệp hội nghề nghiệp (như Hiệp hội định giá của Thái lan, Viện định giá của Singapore) của các nước hoạt động rất hiệu quả và các Hiệp hội này đều là những trung tâm đào tạo định giá viên của cả nước Thậm chí Hiệp hội nghề nghiệp

có thể đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi viện khi hội viên vi phạm các quy tắc đạo đức nghề nghiệp (Viện định giá của Singapore), từ đó cho thấy mức độ xã hội hoá đối với hoạt động định giá là rất cao;

* Hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá được thực hiện rất tốt (đặc biệt là ở Thái lan);

* Các tiêu chuẩn định giá được quy định cụ thể và tương đồng với các tiêu chuẩn định giá của quốc tế;

CHƯƠNG II QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM

2.1 Chủ thể kinh doanh dịch vụ định giá Bất động sản

Từ khi giải phóng hoàn toàn miền Bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hoàn toàn miền Nam và thống nhất đất nước, thì tư tưởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực hiện và quản lý giá ở nước ta trên cơ sở xây dựng “nền kinh tế phi thị trường” và một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là BĐS không được xem là hàng hoá nên vấn đề về giá cả và dịch vụ định giá chưa phát triển Chỉ đến Đại hội lần thứ VI năm

1986 đã mở đường cho công cuộc đổi mới ở Việt Nam thì các hoạt động của kinh tế thị trường mới có điều kiện hình thành và phát triển, trong đó có hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG

Chính sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn cơ cấu kinh tế và quản

lý kinh tế ở nước ta đã có tác động tích cực, tạo điều kiện tiền đề vững chắc cho sự hình thành hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS nói riêng Điều này được đánh dấu bằng việc ra đời của Pháp lệnh giá năm 2002

Cho đến thời điểm hiện nay, các chủ thể hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá BĐS bao gồm:

* Các doanh nghiệp Thẩm định giá

Kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS chỉ là một trong các dịch vụ mà doanh nghiệp TĐG cung cấp cho thị trường Ngoài việc cung cấp dịch vụ này thì doanh nghiệp TĐG còn cung cấp các dịch vụ khác như: định giá đối với máy móc, thiết bị, hàng hóa v.v

Hoạt động cung cấp dịch vụ ĐGBĐS là nhằm xác định giá trị đối với đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định theo yêu cầu của các cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, tổ chức xã hội, lực lượng vũ trang và cá nhân nhằm phục vụ cho mục đích: cổ phần hóa; liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp; mua, bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng; hoạch toán kế toán; bảo hiểm; xử lý tài sản trong thi hành án v.v

Các doanh nghiệp này được thành lập trên cơ sở Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về TĐG và các văn bản hướng dẫn thi hành Các loại hình doanh nghiệp được phép thành lập bao gồm: Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn (một thành viên, hai thành viên trở lên), Công ty hợp doanh và doanh nghiệp tư nhân

Để được thành lập doanh nghiệp TĐG cung cấp dịch vụ ĐGBĐS các tổ chức, cá nhân bên cạnh phải tuân thủ các quy định về thành lập doanh nghiệp được quy định tại Luật Doanh nghiệp thì phải có đủ các điều kiện: “có từ 03 thẩm định viên về giá trở lên Đối với công ty hợp doanh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp là thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá”9

Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS mà chỉ những tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh và đáp ứng đủ điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề TĐG (thẩm định viên) là 03 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh doanh Như vậy, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp TĐG là hoạt động kinh doanh có điều kiện vì theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định: “Đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định

Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh ngành nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác”

Tại Điều 5 Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 05 tháng 9 năm 2007 hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật doanh nghiệp năm 2005 thì ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo các quy định của các Luật, Pháp lệnh, Nghị định chuyên ngành hoặc Quyết định có liên quan của Thủ tướng Chính phủ Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức sau đây: Giấy phép kinh doanh; giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh; chứng chỉ hành nghề; chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; xác nhận vốn pháp định; chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được quyền kinh doanh ngành nghề đó mà

9

Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá

không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất kỳ hình thức nào của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Như vậy một ngành nghề được coi là ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì chủ thể phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, giấy phép, điều kiện về chứng chỉ hành nghề hoặc tất cả các điều kiện ấy

Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc Hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước uỷ quyền cấp cho cá nhân có

đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành nghề nhất định; Ngành, nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề và điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề tương ứng áp dụng theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan10

Do đó từ những quy định của Luật doanh nghiệp năm 2005 đối với ngành, nghề kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS cần phải tuân theo quy định của Luật chuyên ngành, trong trường hợp này là Pháp lệnh giá 2002 và Nghị định số 101/2005/NĐ-

CP và các văn bản hướng dẫn thi hành Hay nói cách khác là các tổ chức, cá nhân khi muốn thành lập doanh nghiệp phải có từ 03 người trở lên có chứng chỉ thẩm định viên

Muốn được công nhận là thẩm định viên về giá nói chung và về BĐS nói riêng đòi hỏi phải có đủ các tiêu chuẩn sau đây:

- Là công dân Việt Nam;

- Có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ TĐG;

- Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về TĐG do trường đại học, cao đẳng hoặc cơ sở có chức năng đào tạo chuyên ngành TĐG cấp Học viên sẽ được học các môn học pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá và TĐG tài sản; những nguyên lý hình thành giá cả thị trường; nguyên lý căn bản về TĐG; TĐG BĐS; TĐG máy móc, thiết bị; thẩm định giá trị doanh nghiệp; tin học ứng dụng trong hoạt động TĐG11 Người đã có bằng tốt nghiệp đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành TĐG thì không cần phải có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về TĐG;

- Có thời gian làm việc liên tục ba năm trở lên theo chuyên ngành được đào tạo tại cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp

- Pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá và TĐG tài sản;

- Nguyên lý hình thành giá cả thị trường;

- Những nguyên lý căn bản về TĐG;

- TĐG BĐS;

- TĐG máy móc, thiết bị;

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp

Và hai môn điều kiện là tin học và ngoại ngữ Môn thi đạt yêu cầu là những môn thi có điểm thi đạt từ 5 điểm trở lên chấm theo thang điểm 10 Trường hợp tính theo thang điểm khác, môn thi đạt yêu cầu có điểm thi từ 50% số điểm trở lên, trong đó tổng điểm thi 6 môn chuyên ngành phải đạt từ 38 điểm trở lên.13

Mỗi năm Bộ Tài chính sẽ tổ chức ít nhất một kỳ thi cấp Thẻ thẩm định viên

về giá, trước ngày thi ít nhất 3 tháng, Hội đồng thi thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng về điều kiện, tiêu chuẩn, thời gian, địa điểm và các thông tin cần thiết khác liên quan đến kỳ thi14 Hội đồng thi sẽ do Bộ trưởng Bộ Tài chính thành lập cho từng kỳ thi theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá và Vụ trưởng Vụ Tổ chức cán bộ và tự giải thể sau khi hoàn thành nhiệm vụ

Tổ chức TĐG nước ngoài được thành lập chi nhánh tại Việt Nam để hoạt động TĐG Việc thành lập chi nhánh TĐG tại Việt Nam phải được Bộ Tài chính chấp thuận Tuy nhiên, bên cạnh đó các tổ chức TĐG nước ngoài chưa thành lập chi nhánh tại Việt Nam cũng có thể được thực hiện TĐG tại Việt Nam trong các trường hợp sau đây:

- Sau khi kết nạp một doanh nghiệp TĐG được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam làm thành viên thì thực hiện TĐG dưới tên của tổ chức nước ngoài và tổ chức thành viên;

Khoản 1 Điều 6 Quyết định số 55/2008/QĐ-BTC ngày 15 tháng 7 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

về việc ban hành quy chế thi, cấp, sử dung và quản lý thẻ thẩm định viên về giá

- Hợp tác với một doanh nghiệp TĐG được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam đối với cuộc TĐG riêng lẻ thì trong báo cáo kết quả phải có chữ ký của doanh nghiệp Việt Nam;

- Trường hợp thực hiện độc lập một cuộc TĐG ở Việt Nam và lưu hành báo cáo kết quả ở Việt Nam thì phải được Bộ Tài chính chấp thuận cho từng cuộc TĐG

Để quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên đang hành nghề và danh sách doanh nghiệp TĐG thì hàng năm, trước ngày 15 tháng 01 bắt buộc các doanh nghiệp phải thông báo với Bộ Tài chính các thông tin, tài liệu có liên quan như: tên doanh nghiệp TĐG, người đại diện theo pháp luật, trụ sở, số điện thoại, kèm theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và danh sách thẩm định viên về giá đã đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp kèm theo bản sao có xác nhận của giám đốc doanh nghiệp hồ sơ đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp của thẩm định viên về giá

Trước ngày 31 tháng 01 hàng năm Bộ Tài chính thông báo trong phạm vi cả nước danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách các doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động TĐG Những thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp có tên trong danh sách do Bộ Tài chính thông báo mới được phép hoạt động TĐG15

Các doanh nghiệp thực hiện đăng ký mới hoặc bổ sung hoạt động kinh doanh dịch vụ TĐG trong năm, sau khi có thông báo của Bộ Tài chính, sẽ được Bộ Tài chính xem xét, bổ sung vào danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách doanh nghiệp có đủ điều kiện hoạt động TĐG trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của doanh nghiệp

Theo thông báo số 58/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính

về việc công bố danh sách các doanh nghiệp TĐG đủ điều kiện hoạt động TĐG năm

2012 và thông báo số 59/TB-BTC ngày 20 tháng 01 năm 2012 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề TĐG tài sản năm 2012 (xem phụ lục I) thì cả nước có 79 công ty TĐG đủ điều kiện hoạt động TĐG năm 2012 (tăng 27 công ty so với năm 2011- tương đương tăng 51,9%) với

359 thẩm định viên về giá (tăng 121 thẩm định viên so với năm 2011 – tương đương tăng 50,8%) Số lượng công ty có 03 thẩm định viên về giá (vừa đủ tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật) là 42 công ty, có 04 thẩm định viên về giá là 17 công ty, có 05 thẩm định viên về giá là 08 công ty, có 06 thẩm định viên về giá là

06 công ty, có 08 thẩm định viên về giá là 01 công ty, có 09 thẩm định viên về giá

là 01 công ty, có 11 thẩm định viên về giá là 01 công ty, có 12 thẩm định viên về

15

Điểm 1 mục VI phần B Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá

giá là 01 công ty, có 20 thẩm định viên về giá là 01 công ty, có 29 thẩm định viên

về giá là 01 công ty Qua đó cho thấy các doanh nghiệp TĐG của Việt Nam đa phần

là các công ty nhỏ

Ngay sau hoàn tất các hồ sơ, thủ tục về đăng ký kinh doanh và được Bộ Tài chính đưa vào danh sách các doanh nghiệp có chức năng TĐG đủ điều kiện hoạt động thì các doanh nghiệp có chức năng TĐG (kể cả doanh nghiệp TĐG 100% vốn nước ngoài) có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thì các doanh nghiệp TĐG được thực hiện một số quyền sau:

- Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng TĐG, cơ quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản TĐG cung cấp hồ sơ của tài sản cần TĐG, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản TĐG

Việc quy định quyền này là nhằm phục vụ cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá nói chung và ĐGBĐS nói riêng Theo quy định này thì đồng nghĩa với việc các cá nhân, tổ chức khi ký hợp đồng TĐG phải có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ liên quan đến tài sản TĐG Các tài liệu này có thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ sơ đồ hiện trạng, Biên bản kê biên tài sản (nếu định giá tài sản để thi hành án) v.v

Bên cạnh đó luật cũng cho phép doanh nghiệp TĐG yêu cầu các cơ quan, tổ chức (không ký hợp đồng TĐG với doanh nghiệp TĐG) nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản TĐG cung cấp hồ sơ của tài sản cần TĐG, tài liệu, số liệu (trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật) Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện quyền này của doanh nghiệp trên thực tế là không thể thực hiện Theo tác giả quy định này lúc ban hành chỉ nhằm phục vụ cho các Trung tâm TĐG của Nhà nước (vì trước kia hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS chủ yếu do các Trung tâm TĐG của Nhà nước thực hiện, rất ít các doanh nghiệp TĐG của tư nhân)

- Các doanh nghiệp TĐG có quyền từ chối thực hiện dịch vụ TĐG đối với tài sản của tố chức, cá nhân có nhu cầu TĐG khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý

hình thức đấu thầu cung cấp dịch vụ16 (hay nói cách khác là phí dịch vụ trong trường hợp này được xác định trên cơ sở giá đấu thầu của các doanh nghiệp)

- Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về TĐG

Việc quy định này là nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp TĐG có điều kiện được tiếp xúc với nhau, trao đổi và học hỏi những kinh nghiệm của nhau để nâng cao chất lượng cung cấp dịch vụ ĐGBĐS Việc tham gia này không chỉ bó hẹp trong việc tham gia các tổ chức nghề nghiệp về TĐG của Việt Nam, mà các doanh nghiệp có thể tham gia các tổ chức nghề nghiệp về TĐG của nước ngoài

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Bên cạnh việc quy định các quyền của doanh nghiệp TĐG thì các nhà làm luật cũng quy định về trách nhiệm của các doanh nghiệp khi cung cấp dịch vụ TĐG Theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP thì các doanh nghiệp

có các trách nhiệm sau:

- Tuân thủ các tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Trường hợp Việt Nam chưa quy định tiêu chuẩn TĐG có thể vận dụng các tiêu chuẩn TĐG quốc tế hoặc khu vực nếu được Bộ Tài chính thừa nhận;

- Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả TĐG của mình Trường hợp kết quả TĐG không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức,

cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;

- Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động TĐG hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp;

- Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý của mình; đăng ký số lượng, tên các thẩm định viên về giá cho

Bộ Tài chính, trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên phải báo cáo kịp thời về sự thay đổi đó Có trách nhiệm báo cáo kịp thời cho Bộ Tài chính những thẩm định viên về giá vi phạm quy định của pháp luật về TĐG;

- Cung cấp hồ sơ, tài liệu TĐG theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản

lý Nhà nước có thẩm quyền;

- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu TĐG do doanh nghiệp thực hiện;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

* Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS

Các doanh nghiệp, hợp tác xã này được thành lập và hoạt động trên cơ sở Luật kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp (bao gồm các loại hình: Công ty cổ phần, Công ty tín nhiệm hữu hạn,

16

Điều 7 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá

Công ty hợp doanh, Doanh nghiệp tư nhân) hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật Khi kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ ĐGBĐS

Bên cạnh đó, luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định việc “kết hợp” kinh doanh cùng một lúc nhiều dịch vụ BĐS Tổ chức, cá nhân khi thành lập sàn giao dịch BĐS (dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã) để cung cấp các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới BĐS thì có thể thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch

Khoản 4 Điều 23 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp thu hồi chứng chỉ ĐGBĐS; Điểm 5 Phần I của Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, ĐGBĐS, và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS quy định cơ quan cấp chứng chỉ ĐGBĐS là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên – Môi trường và Nhà đất theo sự phân công của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh Theo Điểm 1.1 Phần V của Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP thì: người xin cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới, ĐGBĐS nộp đơn tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi người nộp đơn sinh sống; Điểm 1.4 Phần V thông tư số 13/2008/TT-BXD quy định: Giám đốc Sở Xây dựng quyết định danh sách những người được cấp chứng chỉ và ký quyết định cấp chứng chỉ cho từng cá nhân

Như vậy cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ ĐGBĐS là Sở Xây dựng Chứng chỉ ĐGBĐS có giá trị trong phạm vi cả nước17 Một trong những điều kiện quan trọng để được cấp chứng chỉ ĐGBĐS là phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về ĐGBĐS18 Theo quy định tại Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD thì người học sẽ được đào tạo về kiến thức cơ sở (bao gồm chuyên đề pháp luật về kinh doanh BĐS; chuyên đề thị trường BĐS; chuyên

đề đầu tư kinh doanh BĐS) và kiến thức chuyên môn về ĐGBĐS (bao gồm chuyên

đề tổng quan về dịch vụ ĐGBĐS; chuyên đề về quy trình và phương pháp ĐGBĐS; chuyên đề ĐGBĐS) Bên cạnh đó, pháp luật về kinh doanh BĐS vẫn thừa nhận chứng chỉ định giá được cấp ở nước ngoài, nếu cá nhân có chứng chỉ định giá ở nước ngoài còn giá trị thì được công nhận tại Việt Nam Nhưng chứng chỉ đó phải được dịch ra tiếng việt có công chứng hoặc chứng thực và gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương19 Như đã phân tích ở trên thì cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại địa phương là Sở Xây dựng

Ngoài điều kiện phải có giấy chứng nhận để hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng về kiến thức ĐGBĐS thì cá nhân được cấp chứng chỉ định giá phải có thêm những điều kiện như: không phải là cán bộ công chức, việc quy định này đồng nghĩa với việc pháp luật không cho họ tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS; có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; có bằng tốt nghiệp Cao đẳng, hoặc Đại học; có

hồ sơ xin cấp chứng chỉ ĐGBĐS20 Tuy nhiên người được cấp chứng chỉ ĐGBĐS

có thể bị thu hồi chứng chỉ trong trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; chứng chỉ bị tẩy xóa; sửa chữa; cho người khác mượn thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm nguyên tắc hành nghề như không đăng ký kinh doanh, không độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động ĐGBĐS; vi phạm đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp

luật21 Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ22

Cũng giống như các doanh nghiệp TĐG, các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS cũng có các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật bắt buộc phải tuân theo khi hoạt động Theo quy định tại Điều 53 Luật Kinh doanh BĐS thì các doanh nghiệp, hợp tác xã có các quyền sau:

- Thực hiện dịch vụ ĐGBĐS theo quy định của luật kinh doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BĐS làm

cơ sở cho việc định giá

Quyền này so với doanh nghiệp TĐG có phần hạn chế hơn vì không có quy định “yêu cầu cơ quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản TĐG cung cấp hồ sơ của tài sản cần TĐG, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản TĐG” Tuy nhiên, theo tác giả đây là quy định phù hợp với thực tế hiện nay Vì trên thực tế các doanh nghiệp có yêu cầu cung cấp cũng không được đáp ứng (điều này là do luật không quy định chế tài đối với các cơ quan, tổ chức nên buộc họ cung cấp là việc

“không thể”)

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS

Để thực hiện được quyền này đỏi hỏi các cơ quan Nhà nước phải có cơ chế phù hợp để các doanh nghiệp dể dàng trong việc tiếp cận thông tin

- Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thoả thuận trong hợp đồng

- Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc ĐGBĐS trong phạm vi hợp đồng ĐGBĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng

về kết quả định giá

- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng ĐGBĐS khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Bên cạnh các quyền thì các doanh nghiệp, hợp tác xã phải thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 54 Luật kinh doanh BĐS Các nghĩa vụ này bao gồm:

- Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng ĐGBĐS với khách hàng;

- Giao chứng thư ĐGBĐS cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó;

- Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp ĐGBĐS;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về ĐGBĐS;

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật;

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Theo ông Chử Văn Hải, Phó giám đốc trung tâm nghiên cứu nhà ở và thị trường BĐS, Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng thì hiện nay cả nước

có gần 1.000 sàn giao dịch BĐS trong đó có khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, ĐGBĐS23

Qua phần trình bày trên có thể thấy rằng hiện nay việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS có sự không thống nhất nhau giữa các quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

Doanh nghiệp TĐG (có kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS)

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS (thường được thành lập dưới tên gọi Sàn giao dịch BĐS)

1 Cơ sở pháp lý

để thành lập doanh

nghiệp

Thành lập theo quy định của pháp lệnh giá 2002, Nghị định 101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành

Thành lập và đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành

2 Về loại hình

doanh nghiệp

Được thành lập dưới các loại hình: Công ty cổ phần, Công ty TNHH (một hoặc hai thành viên trở lên), Công ty Hợp doanh và Doanh nghiệp tư nhân

Được thành lập dưới các loại hình: Công ty cổ phần, Công ty TNHH (một hoặc hai thành viên trở lên), Công ty Hợp doanh, Doanh nghiệp tư nhân và Hợp tác xã

Chỉ cần có 02 người có chứng chỉ ĐGBĐS

23

Phát biểu tại buổi tọa đàm “Thị trường BĐS Việt Nam – khó khăn và cơ hội” được tổ chức ngày 08 tháng

10 năm 2011

Nếu hoạt động dưới dạng Sàn giao dịch BĐS thì người quản lý điều hành chỉ cần có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành Sàn giao dịch BĐS

5 Cơ quan quản

tổ chức

Chỉ cần qua lớp đào tạo nghiệp vụ ĐGBĐS thì có thể được Sở Xây dựng xem xét cấp chứng chỉ hành nghề (không cần qua kỳ thi)

8 Chương trình

đào tạo

Áp dụng chương trình đào tạo theo Quyết định số 87/2008/QĐ-BTC ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Áp dụng chương trình đào tạo theo Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày

31 tháng 12 năm 2007 của Bộ trưởng

cơ bản mà pháp luật quy định

Bên cạnh những nguyên tắc mang tính pháp lý như:

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh;

- Việc ĐGBĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy

mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá;

- Việc ĐGBĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật Pháp luật về TĐG tài sản còn quy định việc áp dụng các nguyên tắc kinh tế khi TĐG Các nguyên tắc này bao gồm: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc tuân thủ, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai24 Tuy nhiên theo tác giả trong lĩnh vực ĐGBĐS thì các nguyên tắc sau là quan trọng nhất:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều BĐS có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với BĐS khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó

Đối với BĐS, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất

Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

- Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường BĐS vào thời điểm TĐG Do đó trong TĐG BĐS cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh BĐS, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS

Với nguyên tắc này trong TĐG BĐS, người mua thường không trả cho một BĐS nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro

- Nguyên tắc đóng góp

Giá trị mỗi bộ phận của BĐS sẽ đóng góp vào tổng giá trị của BĐS Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các BĐS so sánh để ước tính giá trị của BĐS TĐG

- Nguyên tắc tuân thủ

BĐS cần phải phù hợp với môi trường của nó và các BĐS lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu BĐS đó có phù hợp với môi trường, với các BĐS lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị thị trường của BĐS được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của BĐS, đặc biệt là đối với BĐS đầu tư Vì vậy trong TĐG cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của BĐS

Về vấn đề nguyên tắc định giá BĐS thì hiện nay Luật kinh doanh BĐS chỉ quy định những nguyên tắc mang tình pháp lý mà chưa có quy định về các nguyên tắc mang tính kinh tế như theo tiêu chuẩn số 06 Do đó, trong hoạt động kinh doanh dịch vụ ĐGBĐS các doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo quy định của Luật kinh doanh BĐS chỉ cần tuân thủ các nguyên tắc mang tính pháp lý mà không cần phải tuân thủ các nguyên tắc kinh tế Trong khi đó các doanh nghiệp thành lập và hoạt động theo Nghị định 101/2005/NĐ-CP phải tuân thủ cả các nguyên tắc pháp lý

và cả nguyên tắc kinh tế Sự khác nhau này có thể biểu thị bằng bảng so sánh sau:

Theo Quy định tại

101/2005/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành

Theo quy định của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành

1 Các nguyên tắc

mang tính pháp lý

Quy định và có hướng dẫn cụ thể

Quy định nhưng không

có hướng dẫn cụ thể

2 Các nguyên tắc

mang tính kinh tế

Quy định và có hướng dẫn cụ thể (Tiêu chuẩn số

Không có quy định