Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản

Tuy nhiên, xét một cách tổng quan, thực trạng về sử dụng đất kinh doanh bất động sản BĐS của tổ chức kinh tế trong nước hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp như giao đất, cho thuê

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

LỜI CAM ĐOAN



Tôi tên là Nguyễn Thị Kim Phụng, sinh viên lớp Thương Mại 32B, trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, MSSV: 3220151 Tôi xin cam đoan bài khóa luận

“Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản”

dưới đây là hoàn toàn do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS Lưu Quốc Thái – giảng viên Khoa Luật Thương mại, trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Tôi xin chịu trách nhiệm về mọi vấn đề có liên quan đến khóa luận này

TP HCM, ngày 29 tháng 07 năm 2011 NGUYỄN THỊ KIM PHỤNG

UBND: Ủy ban nhân dân

TN&MT: Tài nguyên và Môi trường

KH&ĐT: Kế hoạch và Đầu tư

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1.Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS 5

1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ KDBĐS 5

1.1.1 Tổ chức kinh tế SDĐ 5

1.1.2 Tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS 8

1.2 Khái niệm chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 11

1 3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của các qui định về SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế 13

1.3.1 Giai đoạn LĐĐ 1987 có hiệu lực đến trước ngày 15/10/1993 13

1.3.2 Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trước ngày 01/07/2004 15

1.3.3 Giai đoạn LĐĐ 2003 có hiệu lực đến nay 19

1.4 Ý nghĩa của việc ban hành các qui định về sử dụng đất của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 23

CHƯƠNG 2 Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế 26

2.1 Xác lập QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 26

2.1.1 Nhận QSDĐ từ nhà nước 27

2.1.1 1 Được nhà nước giao đất, cho thuê đất 27

2.1.1.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất 30

2.1.2 Nhận chuyển QSDĐ 32

2.2 Hình thức SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 34

2.2.1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất 35

2.2.2 Lựa chọn giữa giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 37

2.3 Quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 38

2.3.1 Khái niệm, điều kiện chung về giao dịch QSDĐ 38

2.3.2 Các loại quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 42

2.3.2.1 Chuyển nhượng QSDĐ 43

2.3.2.2 Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 44

2.3.2.3 Quyền góp vốn liên doanh bằng QSDĐ 46

2.3.2.4 Thế chấp bằng QSDĐ 48

2.4 Nghĩa vụ tài chính về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS 52

2.4.1 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện để có QSDĐ 53

2.4.1.1 Tiền sử dụng đất 54

2.4.1.2 Tiền thuê đất 57

2.4.2 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi thực hiện QSDĐ 60

2.4.2.1 Thuế sử dụng đất 60

2.4.2.2 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 61

2.4.3 Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi làm thủ tục hành chính đất đai 62

2.4.3.1 Lệ phí trước bạ 62

2.4.3.2 Lệ phí địa chính 64

KẾT LUẬN 66

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường đã từng bước được hình thành Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, trong đó có thành phần tổ chức kinh tế trong nước và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Theo đó, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã trở nên phổ biến, chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng trong thực tế Hơn nữa, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã xác

định: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây

dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản” Tuy nhiên, xét

một cách tổng quan, thực trạng về sử dụng đất kinh doanh bất động sản (BĐS) của tổ chức kinh tế trong nước hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp như giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, thu tiền sử dụng đất sai quy định, hạn chế quyền giao dịch QSDĐ Trong khi đó, pháp luật liên quan đến vấn đề tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh lại chưa được hoàn toàn hoàn thiện, một số quy định chưa phù hợp với thực

tế, nhiều vấn đề chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn thống nhất Việc nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề

sử dụng đất, tìm ra những nguyên nhân hạn chế, yếu kém trong công tác quản lý nhà nước liên quan đến lĩnh vực này, đồng thời có biện pháp cụ thể, thích hợp để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho tổ chức sử dụng đất trong tình hình hiện nay là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng

Trước thực trạng trên, tác giả đã chọn “Chế độ pháp lý về sử dụng đất của tổ

chức kinh tế kinh doanh bất động sản” làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp Nghiên

cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn về sử dụng đất của tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm góp phần khắc phục những diễn biến tiêu cực trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm, trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi

phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động sử dụng đất của tổ chức kinh tế vào khuôn khổ của pháp luật.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai nên vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn được mọi người thuộc mọi thành phần trong xã hội đặc biệt quan tâm Do đó, một số lượng lớn công trình nghiên cứu liên quan đến tổ chức, quản

lý, sử dụng đất đai lần lượt được ra đời Song, thị trường BĐS tuy đã được hình thành nhưng vẫn còn rất sơ khai nên chưa có nhiều công trình khoa học nghiên cứu đến lĩnh vực kinh doanh đất đai (QSDĐ) trong thị trường này Nếu có thì cũng chỉ là những công trình nghiên cứu chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, hay điều kiện để đất đai, công trình xây dựng tham gia thị trường bất động sản…Vì vậy, đến nay tác giả vẫn chưa tìm thấy một công trình khoa học nào liên quan đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu Tuy nhiên, với thực trạng pháp luật đất đai nước ta hay thay đổi lại có nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, do không thích ứng kịp với thực tế dễ biến động nên việc cập nhật và nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai đòi hỏi phải thường xuyên và cần thiết, đảm bảo việc áp dụng pháp luật là phù hợp với pháp luật hiện hành

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề

sử dụng đất kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế như việc xác lập QSDĐ, hình thức sử dụng đất cho tổ chức kinh tế hay một số vấn đề cụ thể về điều kiện, phạm vi, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến sử dụng đất Đề tài sẽ phân tích vài nét về thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế theo pháp luật hiện hành Từ đó, đưa ra một số kiến nghị về một số vấn đề có liên quan cần được nghiên cứu, giải quyết trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan

4 Mục đích nghiên cứu

Đề tài nhằm tìm hiểu quy định pháp luật cũng như phân tích thực trạng áp dụng quy định pháp luật về sử dụng đất kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế trong nước, đặc biệt là các quyền giao dịch QSDĐ của tổ chức kinh tế Từ đó, công trình cũng nhằm chỉ

ra những kết quả đã đạt được và những hạn chế đang tồn tại của quy định pháp luật hiện hành về vấn đề này tạo cơ sở đưa ra một vài kiến nghị cần thiết nhằm hoàn thiện pháp luật trong quan hệ pháp luật về quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản của chủ thể này

5 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin, luận văn chú trọng sử dụng các phương pháp truyền thống như kết hợp logic với lịch sử, phương pháp mô hình hóa, thống kê – tổng hợp Ngoài ra, để thực hiện công trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng thêm một số phương pháp như phương pháp liệt kê, phân tích, so sánh, chứng minh, bác bỏ Mặt khác, tác giả cũng sử dụng kết hợp một số phương pháp để thu thập thông tin, thu thập tài liệu từ các nguồn như các văn bản pháp luật có liên quan, giáo trình, các bài luận văn, khóa luận, tạp chí chuyên ngành, báo chí…

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho các tác giả khác khi thực hiện các công trình nghiên cứu những đề tài có liên quan hay những ai mong muốn tìm hiểu về vấn đề này

Đề tài này cũng là một mắt xích trong chuỗi quá trình nghiên cứu và phát triển chế độ pháp lý về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế Bên cạnh đó, công trình nghiên cứu sẽ góp một phần nhỏ tạo nên cái nhìn khái quát và toàn diện về vấn đề

tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản Từ đó, đề tài có thể rút ra được quy luật phát triển cũng như đưa ra các giải pháp kịp thời, đúng đắn nhằm hoàn thiện pháp luật và đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ pháp luật này

7 Bố cục của khóa luận:

Khóa luận bao gồm:

- Phần mở đầu

- Phần nội dung: gồm hai chương

 Chương 1: Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản

 Chương 2: Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế

- Kết luận

Với trình độ còn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng nhưng bài luận văn vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì vậy, tác giả rất mong nhận được sự góp ý chân thành từ thầy, cô và các bạn để bài luận văn được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lưu Quốc Thái – giảng viên Tổ bộ môn Luật Đất đai – Môi trường – Khoa Luật Thương Mại – Trường Đại học Luật TP.HCM đã tận tình

hướng dẫn tôi hoàn thành bài luận văn

Chương 1 Các vấn đề chung về tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản

Phát triển thị trường BĐS, đặc biệt thị trường QSDĐ là một đòi hỏi cấp thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nước ta Song với chủ trương mở rộng phát triển thị trường QSDĐ cho mọi thành phần kinh tế tham gia hiện nay (đặc biệt là thành phần kinh tế nước ngoài) thì việc tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi là một yếu tố rất quan trọng giúp cho thành phần kinh tế trong nước kinh doanh BĐS đứng vững trước mọi sức

ép cạnh tranh từ bên ngoài Do đó, việc tìm hiểu khái quát những quy định của pháp luật hiện hành cũng như lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh có ý rất quan trọng trong việc hoàn thiện môi trường pháp lý về vấn

đề này

1.1 Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất kinh doanh bất động sản

Để nhận thức đầy đủ, rõ ràng hơn về khái niệm tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS, đề tài sẽ hướng đến tập trung tìm hiểu hai vấn đề cơ bản Một, nhận thức của pháp luật đất đai về tổ chức kinh tế SDĐ Hai, quy định của pháp luật hiện hành về tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh BĐS

1.1.1 Tổ chức kinh tế sử dụng đất

Thuật ngữ “tổ chức kinh tế” hiện chưa được định nghĩa chính thức trong một văn bản pháp pháp lý nào Dưới góc độ Luật doanh nghiệp, khái niệm “tổ chức kinh tế” đồng nghĩa với khái niệm “chủ thể kinh doanh”, là đơn vị kinh tế phải đăng ký kinh

doanh hoặc phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư (nếu tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài) trước khi tiến hành kinh doanh và có chức năng chủ yếu là hoạt động kinh doanh;

ví dụ như các doanh nghiệp, hợp tác xã….[1] Trong lĩnh vực đất đai, thuật ngữ “tổ chức

kinh tế” xuất hiện lần đầu tiên với tư cách là chủ thể SDĐ trong Luật Đất đai (LĐĐ)

năm 1993

Ở các nước khác, chế độ sở hữu Nhà nước tồn tại song song với chế độ sở hữu khác (sở hữu tư nhân, doanh nghiệp…) Tuy nhiên, ở Việt Nam chỉ có duy nhất một hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước đối với đất đai [2] Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai, quyết định số phận pháp lý của đất đai Do đó, muốn có được

QSDĐ, tổ chức phải thực hiện thủ tục xin giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước theo quy định của pháp luật

Trong quá trình SDĐ, tổ chức kinh tế được trực tiếp nắm giữ, quản lý cũng như

có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất mà Nhà nước trao cho Song những quyền này ít nhiều bị giới hạn ở một số khía cạnh như về mặt diện tích đất được chiếm hữu, thời gian chiếm hữu (phụ thuộc vào thời gian SDĐ, đa số tổ chức kinh

tế SDĐ để kinh doanh chỉ được trao QSDĐ theo một thời hạn nhất định chứ không được SDĐ ổn định, lâu dài)…[3]

Về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy rằng, quyền của tổ chức khi sử dụng đất gần như là quyền của một chủ sở hữu hạn chế Bởi lẽ, nội dung của QSDĐ mà

tổ chức xác lập được hiểu không chỉ là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai phục

vụ cho lợi ích của mình mà còn được hiểu ở khía cạnh thứ hai Đó là tổ chức còn có quyền chuyển đổi; chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để lấy tiền; quyền thế chấp hay góp vốn liên doanh với chủ thể khác Nói cách khác tuy không phải là chủ sở hữu nhưng tổ chức SDĐ vẫn có quyền chuyển quyền hay quyền định đoạt đối với đất đai Tính hạn chế của tổ chức liên quan đến QSDĐ thể hiện ở những điểm chủ yếu sau Nhà nước dành lấy quyền thu hồi bất kỳ diện tích đất nào khi thấy thật cần thiết và bồi thường theo giá do Nhà nước ấn định; quy định điều kiện, trình tự thực hiện các quyền giao dịch QSDĐ Nhà nước mới là người có quyền chuyển đổi mục đích SDĐ, chủ yếu thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ.Nhà nước dành lấy quyền định giá đất; thực hiện đánh thuế đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ [4]

Theo quy định của pháp luật, bên cạnh tổ chức kinh tế thì các tổ chức khác như tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp cũng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đều gọi chung là tổ chức SDĐ [5] Song, chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế hoàn toàn khác biệt với chế độ pháp lý về SDĐ của các loại hình tổ chức còn lại Sự khác biệt này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng quan trọng hơn hết là ở mục đích SDĐ

Tổ chức được hình thành bao giờ cũng vì những mục tiêu nhất định.Đối với tổ chức kinh tế, đây là một dạng tổ chức được hình thành trong đời sống xã hội với mục tiêu chính là tiến hành các hoạt động kinh doanh để sinh lời Mục tiêu lợi nhuận trong việc SDĐ là đặc trưng của tổ chức kinh tế Trong khi đó, các tổ chức còn lại ra đời với nhiều mục đích khác nhau (tương ứng với từng loại hình tổ chức) như nhằm thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, từ thiện, nhân đạo, các mục đích phát triển cộng đồng…

3

Khoản 3 Điều 67 Luật Đất đai năm 2003

4 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003

5

Điều 9 Luật Đất đai năm 2003

nhưng đa phần là không vì lợi nhuận Tức các tổ chức này SDĐ không phải để tìm kiếm lợi nhuận hoặc không phải chỉ vì lợi nhuận

Do đó, pháp luật đất đai có phần khắt khe và dành ít ưu đãi hơn trong quản lý và SDĐ đối với tổ chức kinh tế Đa phần các tổ chức kinh tế được Nhà nước trao QSDĐ thông qua hai hình thức là giao đất có thu tiền SDĐ và cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm trong khi đó lại giao đất không thu tiền SDĐ hoặc thực hiện miễn, giảm tiền SDĐ cho các tổ chức khác SDĐ không vì mục đích kinh doanh Về thời hạn SDĐ, Nhà nước trao QSDĐ ổn định lâu dài cho các tổ chức khác nhưng đối với tổ chức kinh tế thì đa phần lại giao đất để SDĐ trong một thời hạn nhất định Thủ tục hành chính về quản lý, SDĐ mà pháp luật áp dụng đối với tổ chức kinh tế thường phức tạp hơn đồng thời Nhà nước cũng chủ trương điều tiết hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế (thông qua các loại nghĩa vụ tài chính) với mức cao hơn so với tổ chức còn lại Chẳng hạn, như đối với các

tổ chức SDĐ vào các mục đích công cộng, không vì lợi nhuận thì Nhà nước có chính sách miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế nhà đất hay không quy định nghĩa vụ nộp

lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu…Những ưu đãi này không áp dụng cho tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh.[6]

Khi nghiên cứu về vấn đề SDĐ của tổ chức kinh tế, chúng ta nên phân biệt thuật

ngữ “tổ chức kinh tế” quy định trong LĐĐ với quy định trong lĩnh vực thương mại, đầu

tư về tư cách pháp lý (quốc tịch) của tổ chức kinh tế

Theo quy định tại Điều 9 LĐĐ năm 2003, khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất trong LĐĐ chỉ đề cập đến những tổ chức kinh tế trong nước mà không bao gồm các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Bởi lẽ mấu chốt để xác định tư cách chủ thể SDĐ là trong nước hay ngoài nước theo LĐĐ là căn cứ vào nguồn gốc vốn hình thành

tổ chức đó Với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam (còn gọi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) tuy được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam nhưng LĐĐ vẫn xếp các tổ chức này vào nhóm các tổ chức nước ngoài Và Nhà nước sử dụng những quy định pháp luật áp dụng tương ứng với tổ chức nước ngoài để điều chỉnh hoạt động SDĐ của chủ thể này

Theo quy định tại Điều 21 Luật Đầu tư năm 2005, có hai hình thức đầu tư trực tiếp có thành lập tổ chức kinh tế là thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài và thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Điều 7, Điều 8 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi

6

Điều 12, Điều 13 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004, về thu tiền SDĐ; Điều 14, Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

hành một số điều của Luật đầu tư (Nghị định 108/2006/NĐ-CP) cũng quy định tương tự Nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư theo hình thức 100% vốn để thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan Doanh

nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam,

được thành lập và hoạt động kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư Hay, nhà đầu tư nước ngoài được liên doanh với nhà đầu tư trong nước để đầu tư thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty cổ phần, công ty hợp danh theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật có liên quan Doanh nghiệp thực hiện đầu tư theo

hình thức liên doanh có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, được thành lập và

hoạt động kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư

Như vậy, yếu tố quyết định tư cách pháp lý của tổ chức kinh tế theo Luật thương mại, Luật Đầu tư là tổ chức đó thành lập và hoạt động theo pháp luật nước nào Do chế

độ pháp lý về quản lý và SDĐ giữa tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức nước ngoài đa phần khác biệt nhau nên các nhà đầu tư cần lưu ý để quyết định đầu tư theo loại hình nào cho phù hợp

1.1.2 Tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và tài sản gắn liền với đất bởi đây

là loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất Việc các BĐS có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hóa đến mức độ nào Phổ biến trên thế giới có hai loại quy định Loại thứ nhất, là những nước quy định đất đai thuộc sử hữu tư nhân, là hàng hóa và do đó được phép mua bán trao đổi theo nguyên tắc thỏa thuận Loại thứ hai, là những quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó, việc mua bán đất đai là trái phép.Việt Nam hiện nay quy định theo loại thứ hai nên quyền kinh doanh của tổ chức kinh tế chỉ được thiết lập trên QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai Như vậy tùy thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hóa được phép trao đổi trên thị trường BĐS là khác nhau Hơn nữa, theo lý luận về quyền tài sản và quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), QSDĐ là một loại quyền tài sản, là một loại tài sản và là đối tượng của quyền sở hữu Nếu vậy, người SDĐ về mặt lý thuyết chỉ có thể là chủ sở hữu đối với QSDĐ chứ không phải với đất đai, đối tượng lưu thông trên thị trường là QSDĐ chứ không phải là đất đai [7]

Kinh doanh là việc dùng công sức và tiền của để tổ chức các hoạt động nhằm mục đích kiếm lời của các chủ thể kinh doanh trên thị trường Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Trong khuôn khổ có hạn,

7

Tập bài giảng Luật Đất đai, trang 37

đề tài chỉ đề cập đến kinh doanh BĐS mà không đề cập đến kinh doanh dịch vụ BĐS của tổ chức kinh tế Kinh doanh BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn ra tạo dựng tài sản là QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật để mua bán, khai thác

và cho thuê nhằm mục đích sinh lời Đầu tư BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hóa Song đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu

tư, mặt khác lợi nhuận này phải dựa trên nhu cầu của xã hội Vì vậy, các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia

Trong các bước chuẩn bị để tiến hành kinh doanh BĐS, yếu tố được tổ chức quan tâm hàng đầu là làm thế nào để tạo lập được QSDĐ Vấn đề này liên quan mật thiết đến quyền tiếp cận thông tin của tổ chức SDĐ cũng như việc công khai hóa thông tin trên thị trường BĐS hiện nay Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, một trong những quy định tác động mạnh mẽ, tích cực đến thị trường BĐS là việc quy định về công khai hóa thông tin Để bảo đảm tính công khai, LĐĐ quy định chủ thể kinh doanh BĐS phải đăng ký kinh doanh về BĐS Hay, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định công khai hóa thông tin về bất động sản tại Sàn giao dịch là nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS Quy định như vậy sẽ xóa bỏ được tình trạng “mù” thông tin cho các tổ chức mong muốn tham gia thị trường BĐS lâu nay Mặc dù pháp luật đã có những tác động tích cực nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường QSDĐ, song dường như là chưa đủ Pháp luật còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống

cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy định về trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập

dự án đầu tư cũng như gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về đầu tư kinh doanh BĐS Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý

để thúc đẩy việc công khai hoá, minh bạch hoá các hoạt động của Nhà nước, góp phần tạo nền tảng quan trọng cho xã hội dân sự mà chúng ta đang hướng tới Bảo đảm quyền tiếp cận thông tin trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch liên quan đến QSDĐ, cần giải quyết một số vấn đề cơ bản:

Cần hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin và công khai hóa cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không

Cần xây dựng Luật tiếp cận thông tin theo hướng quy định rõ những thông tin nào Nhà nước phải công khai; các hình thức cung cấp thông tin; quy trình cung cấp thông tin, tiếp cận và khai thác thông tin, quy định về thời hạn, chi phí do việc khai thác thông tin Quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc cung cấp thông tin; các chế tài đối với người có trách nhiệm cung cấp thông tin vi phạm các quy định

của pháp luật về cung cấp thông tin Đặc biệt, cần quy định quyền khởi kiện, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại của cá nhân, tổ chức đối với người có trách nhiệm nếu người đó không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ, không kịp thời gây thiệt hại cho người yêu cầu

Bên cạnh đó, cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên quan đến QSDĐ, cụ thể là:

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS theo hướng tập trung đầu mối đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà; bảo đảm mọi biến động về quyền sở hữu nhà, QSDĐ phải được đăng ký và quản lý kịp thời; cụ thể hoá, minh bạch hoá quy định trách nhiệm cung cấp thông tin của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đăng ký Đặc biệt, hiện nay, khi công nghệ thông tin được ứng dụng trong hầu hết các lĩnh vực quản lý nhà nước, thì việc xây dựng hệ thống dữ liệu về nhà, đất trên mạng internet để mọi chủ thể có thể truy cập dễ dàng là cần thiết.Việc truy cập này tùy vấn đề mà được thực hiện miễn phí hoặc chỉ phải trả một số tiền lệ phí rất nhỏ

- Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó phải bảo đảm sự thuận lợi tối đa để khuyến khích các chủ thể chủ động, tự giác thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm Đồng thời, có chế tài cụ thể đối với những người vi phạm nghĩa vụ đăng ký đối với những giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký

Nếu thực hiện tốt những vấn đề về công khai, minh bạch các thông tin về BĐS chắc chắn thị trường ngầm về giao dịch QSDĐ sẽ bị xóa bỏ, khắc phục được tình trạng đầu cơ BĐS phổ biến như hiện nay

1.2 Khái niệm chế độ pháp lý về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS

Chế độ pháp lý về tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS là tổng hợp những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế

Chế định về hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế là một nội dung quan trọng của pháp luật về đất đai và do đó, nguồn pháp luật chính và chủ yếu điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế trước hết là các quy phạm pháp luật

về đất đai Đồng thời hoạt động kinh doanh QSDĐ còn liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác nhau như đầu tư, xây dựng… nên các quy phạm điều chỉnh quan hệ này còn có nguồn pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật đầu tư, xây dựng

Theo đó, LĐĐ và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành sẽ điều chỉnh những nội dung, những quan hệ phát sinh trực tiếp liên quan đến hoạt động SDĐ của tổ chức kinh tế Trước hết là những vấn đề liên quan đến xác lập QSDĐ cho tổ chức kinh

tế dưới các hình thức khác nhau như giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ hợp pháp từ chủ thể SDĐ khác; quy định về những hình thức SDĐ mà tổ chức kinh tế được áp dụng

để kinh doanh BĐS Hay, các vấn đề pháp lý về điều kiện, phạm vi, trình tự thủ tục thực hiện các quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn hay thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Ngoài

ra, pháp luật đất đai còn điều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ, trong việc xác lập và thực hiện những nghĩa vụ tài chính có liên quan mà tổ chức kinh tế SDĐ kinh doanh BĐS phải thực hiện với Nhà nước Những nội dung này

sẽ được đề cập chi tiết và phân tích cụ thể trong chương 2 dưới đây Do đó, trong phạm

vi mục này, tác giả chỉ xin trình bày sơ lược về điều kiện để tổ chức kinh tế tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS cũng như phạm vi những hình thức đầu tư, kinh doanh

mà tổ chức kinh tế có thể tiến hành theo pháp luật kinh doanh BĐS

Theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS, tổ chức kinh tế tham gia hoạt động kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải có vốn pháp định và phải đăng ký kinh doanh bất động sản [8] Theo đó, để tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS, trước tiên tổ chức phải gia nhập thị trường thông qua khâu đăng ký kinh doanh Việc làm này được thực hiện thông qua những thủ tục hành chính về đăng ký kinh doanh nhất định Tuy nhiên, thủ tục hành chính phức tạp, chi phí gia nhập thị trường lớn hiện nay là một rào cản cho doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh BĐS Vốn pháp định hiện nay tổ chức phải đáp ứng khi đăng ký kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng Tổ chức kinh tế có thể chứng minh nguồn vốn này thông qua một số hồ sơ như biên bản góp vốn (bản đăng ký vốn); xác nhận của ngân hàng về số tiền ký quỹ đối với vốn góp bằng tiền; chứng thư định giá còn hiệu lực của tổ chức định giá nếu góp vốn bằng tài sản

Để tiến hành quyền kinh doanh (quyền giao dịch) QSDĐ, tổ chức kinh tế phải thỏa mãn hai nhóm điều kiện Thứ nhất, QSDĐ phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, là loại đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của LĐĐ Tức QSDĐ phải có Giấy chứng nhận hợp pháp, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn SDĐ Thứ hai, tổ chức phải SDĐ dưới một trong những hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm Đối với đất thuê, trên đất phải có tài sản (công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng) phù hợp [9]

Về hình thức đầu tư, theo quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế có thể đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng thông qua đầu tư cải tạo đất hoặc xây dựng công trình hạ tầng trên đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ và đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ đã có hạ tầng Ngoài ra, tổ chức cũng có thể thuê đất và đầu tư hạ tầng trên đất để cho thuê đất đã có hạ tầng Tổ chức kinh tế SDĐ để kinh doanh BĐS có những quyền đề xuất dự án dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh, tham gia đấu giá QSDĐ, đấu thầu thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Việc đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan

Về hình thức kinh doanh, tổ chức có thể thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đấu giá QSDĐ

Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý

về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán

1 3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của các qui định về SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế

Pháp luật đất đai nói chung cũng như các quy định về việc SDĐ của các tổ chức cần thiết phải có sự thay đổi để hoàn thiện hơn nữa Việc tìm hiểu quá trình hình thành

và phát triển của các quy định pháp luật về sẽ giúp chúng ta tìm ra được những bước đi thích hợp trong việc hoàn thiện pháp luật

1.3.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực đến trước ngày 15/10/1993

Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công; nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời đặt nền móng cho chính sách ruộng đất của Nhà nước ta hiện nay mà điển hình là Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Sau khi Luật này ra đời, chế độ sở hữu tập thể về ruộng đất đã được thiết lập và ruộng đất đã được tập thể hóa triệt để; được sử dụng, quản lý một cách tập trung thống nhất Hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước cũng bước đầu được hình thành thông qua chủ trương giao đất, giao rừng cho hộ nông dân, Hợp tác xã để tổ chức kinh doanh theo phương thức nông lâm kết hợp Song cơ sở pháp lý góp phần tạo nền tảng vững chắc cho quan hệ đất đai thời kỳ đầu sau khi đất nước thống nhất chính là Luật Đất đai năm 1987

Hiến pháp năm 1980 đã “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối bằng việc khẳng

định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Do đó, pháp luật

thời kỳ này cũng chủ trương “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước

cấp đất (không thu tiền SDĐ) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử

dụng Theo đó, pháp luật có quy định, Nhà nước đẩy mạnh “giao đất” cho các nông

trường, lâm trường; hợp tác xã; tập đoàn sản xuất nông nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời [10] Như vậy, giai đoạn này thuật ngữ “tổ chức kinh tế” chưa

xuất hiện trong luật nên tổ chức kinh tế chưa phải là một trong những chủ thể có quyền SDĐ theo quy định của LĐĐ năm 1987 Điểm đáng lưu ý nữa là về hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước, do yếu tố chính trị, lịch sử mà pháp luật thời kỳ này chỉ quy định một hình duy nhất là giao đất (giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài; có thời hạn hoặc tạm thời) Hình thức thuê đất chưa được pháp luật đề cập đến với vai trò là một hình thức điều phối đất đai

Do chịu ảnh hưởng từ quan điểm không thừa nhận nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần của Hiến pháp năm 1980 nên LĐĐ năm 1987 không thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa mà đơn thuần xem nó là một tài nguyên quan trọng, một tư liệu sản xuất đặc biệc Kết quả là các giao dịch về đất đai (giao dịch chuyển QSDĐ) đã

bị pháp luật hạn chế (nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai dưới mọi hình

thức) [11] và cho đến trước LĐĐ năm 1993, quan hệ đất đai vẫn hoàn toàn được đặt trên cơ sở hiện vật Bên cạnh đó, luật vẫn cho phép trong một số trường hợp đặc biệt, người được giao đất vẫn có thể chuyển giao QSDĐ, nhưng việc chuyển QSDĐ này chỉ quy định cho cá nhân, hộ nông dân, HTX còn tổ chức kinh tế không có quyền này.[12]

LĐĐ năm 1987 tuy có quy định bảo đảm cho người SDĐ được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn SDĐ và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh [13] Song những quyền này chủ yếu chỉ là quyền được những hưởng thành quả từ việc đầu tư, cải tạo, sản xuất trên đất còn các quyền giao dịch liên quan đến QSDĐ đều bị hạn chế tối đa

Về nghĩa vụ tài chính, pháp luật chỉ mới quy định người SDĐ phải nộp thuế SDĐ

mà chưa quy định ràng buộc thêm nghĩa vụ tài chính nào khác [14] Lý giải vấn đề này cũng không có gì khó Nhà nước không bắt buộc chủ thể SDĐ phải nộp tiền thuê đất hay tiền thuê đất bởi lẽ Nhà nước chỉ sử dụng một hình thức điều phối đất đai là giao đất

10 Điều 1 Luật Đất đai năm 1987

11 Điều 5 Luật Đất đai năm 1987

12

Điều 16 Luật Đất đai năm 1987

13 Điều 3 Luật Đất đai năm 1987

14

Điều 4 Luật Đất đai năm 1987

không thu tiền SDĐ Còn việc thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ không được điều tiết là

do Nhà nước nghiêm cấm các giao dịch liên quan đến QSDĐ dưới mọi hình thức

Thời kỳ này nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa; tập trung, quan liêu, bao cấp Nhà nước trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội Vì lẽ đó, doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh Phương thức điều hành theo lối hành chính này

đã phát sinh nhiều tiêu cực như yếu tố độc đoán, chuyên quyền, mệnh lệnh, vi phạm nguyên tắc dân chủ Người SDĐ vì thế không quan tâm đến hiệu quả SDĐ; dẫn đến sản xuất trì trệ, kinh tế đất nước tiếp tục gặp nhiều khó khăn

Tóm lại, việc LĐĐ năm 1987 chỉ quy định một hình thức phân phối đất đai là giao đất không thu tiền SDĐ; quy định nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai cùng sự sơ sài, thiếu sót của Luật đã cho thấy pháp luật thời kỳ này còn chịu ảnh hưởng nặng nề của tư tưởng bảo thủ Các nhà làm luật đã không dự báo được những hướng đi của nền kinh tế hàng hóa do không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của thời đại Điều này tạo ra một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch QSDĐ trên thị trường cũng như kìm hãm chính sách mở cửa, đổi mới kinh tế của đất nước trong thời kỳ mới

1.3.2 Giai đoạn LĐĐ 1993 có hiệu lực đến trước ngày 01/07/2004

Năm 1986, trước áp lực mở cửa thị trường, cơ chế quản lý kinh tế của nước ta buộc phải chuyển từ kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN LĐĐ năm

1993 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới này của Đảng và Nhà nước ta Hiến pháp năm 1992, LĐĐ năm 1993 ra đời với những quy định mới, chặt chẽ, tiến bộ đã đánh dấu một bước quan trọng trong việc quy định quyền của người SDĐ cũng như lần đầu tiên ghi nhận vấn đề Nhà nước cho thuê đất

Thứ nhất, về tư cách chủ thể; Điều 1 LĐĐ năm 1993 quy định người SDĐ bao gồm các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân Có thể nói, xuất phát từ chính sách

mở cửa thị trường của Nhà nước cũng như tầm quan trọng của tổ chức kinh tế trong phát triển nền kinh tế thị trường mà quan điểm của các nhà làm luật về vai trò của các chủ thể sản xuất trong xã hội đã thay đổi mạnh mẽ Một trong những biểu hiện dễ thấy nhất của

sự thay đổi trên chính là pháp luật đưa “tổ chức kinh tế” từ chỗ không có gì lên vị trí

hàng đầu trong danh sách những đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Như vậy, so với LĐĐ năm 1987, LĐĐ năm 1993 đã mở rộng thành phần chủ thể SDĐ, trong

đó có tổ chức kinh tế và đây được xem là văn bản pháp lý đầu tiên ghi nhận tư cách SDĐ cho tổ chức kinh tế

Thứ hai, LĐĐ năm 1993 có hiệu lực đã mở rộng hình thức phân phối đất đai từ

Nhà nước thông qua việc ghi nhận quyền “cho thuê” đất Tổ chức kinh tế được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ từ người khác trong một số trường hợp; với các điều kiện nhất định được quy định tại Điều 1 LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 1998; Điều 21; Điều 22 Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 Trước đây, việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước (trong đó có tổ chức kinh tế) được LĐĐ năm 1993 giao cho Chính phủ trình Ủy Ban thường vụ Quốc hội quy định và sau đó Pháp lệnh 1994, Pháp lệnh 1996 ra đời Điều 1 Pháp lệnh năm 1994 quy định tất cả các tổ chức trong nước nếu không phải sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng đều phải thuê đất Nói cách khác, tổ chức kinh tế nếu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì không được Nhà nước giao đất mà chỉ sử dụng đất dưới một hình thức duy nhất là đất thuê của Nhà nước Song lúc này pháp luật vẫn chưa ghi nhận rõ là tổ chức kinh tế được thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả một lần và hình thức nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ người khác vẫn chưa được nhắc đến Tuy nhiên sau đó hai năm, quan điểm của các nhà làm luật lại tiếp tục thay đổi theo hướng mở rộng hơn nữa khả năng tiếp cận đất đai cho tổ chức kinh tế sử dụng đất vì mục đích kinh doanh Cụ thể là ngoài việc xác lập QSDĐ bằng cách thuê đất của Nhà nước (theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) thì tổ chức kinh tế cũng có thể làm thủ tục xin Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Luật cũng quy định rõ hai trường hợp thuê đất khác nhau là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê một lần cùng với việc ghi nhận quyền nhận QSDĐ hợp pháp từ người khác của tổ chức kinh tế Mặc dù tổ chức kinh tế có quyền xin giao đất để sản xuất, kinh doanh nhưng khả năng này chỉ hạn hữu trong một số trường hợp nhất định như để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc chho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó hay được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định

Một quy định mới thể hiện sự thay đổi quan trọng của Hiến Pháp 1992 cũng như của pháp luật đất đai trong giai đoạn này là quyền “Chuyển QSDĐ” LĐĐ năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Tùy vào hình thức SDĐ

là được giao đất có thu tiền SDĐ; thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hay thuê đất trả

tiền thuê đất một lần mà phạm vi, điều kiện chuyển quyền của tổ chức kinh tế tương ứng

là khác nhau Nhìn chung, nếu tổ chức kinh tế sử dụng đất dưới hình thức được giao đất

có thu tiền SDĐ; thuê đất trả tiền thuê một lần hay tổ chức được Nhà nước cho thuê đất,

đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì họ sẽ có quyền chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; thế chấp giá trị QSDĐ tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.[15] Riêng trường hợp tổ chức SDĐ thuê trả tiền thuê hàng năm thì đa số các quyền giao dịch của họ đều là giao dịch về tài sản thuộc sở hữu của tổ chức gắn liền với đất thuê chứ không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến QSDĐ thuê

Về quyền thế chấp giá trị QSDĐ của tổ chức kinh tế tuy trước đây đã được pháp lệnh ghi nhận nhưng quyền này bị hạn chế về chủ thể nhận thế chấp (Ngân hàng Việt Nam) và mục đích sử dụng vốn vay (vay vốn sản xuất, kinh doanh).Hiện nay, theo LĐĐ sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì tổ chức SDĐ có quyền thế chấp giá trị QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh hoặc để bảo lãnh cho người khác theo qui định của pháp luật tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam [16] Như vậy, so với pháp lệnh, phạm

vi chủ thể nhận thế chấp đã được mở rộng; ngoài Ngân hàng Việt Nam thì tổ chức còn được thế chấp QSDĐ tại những tổ chức tín dụng có quyền hoạt động tín dụng theo pháp luật Việt Nam

Riêng quyền “góp vốn bằng QSDĐ” tuy đã được pháp lệnh năm 1994 nhắc đến nhưng khá hạn chế về chủ thể và hình thức SDĐ được quyền góp vốn Quyền này chỉ thuộc về những chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối Tổ chức SDĐ sản xuất phi nông nghiệp chỉ

có quyền này sau khi Pháp lệnh năm 1996 sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh 1994 ra đời, song quyền này lại chỉ mở rộng cho những tổ chức kinh tế sử dụng đất giao có trả tiền SDĐ,

tổ chức sử dụng đất thuê không có quyền này Hơn nữa, quy định về góp vốn rất sơ sài

và có sự phân biệt đáng kể giữa doanh nghiệp nhà nước và tư nhân Có thể nói, những quy định mới tiến bộ của LĐĐ sửa đổi, bổ sung đã tiếp tục nới rộng hơn nữa quyền góp vốn cho tổ chức kinh tế, giải quyết một phần hạn chế của quy định pháp luật trong Pháp lệnh trước đó

Với việc phân hóa lại hình thức phân phối đất đai, Nhà nước cũng đồng thời bổ sung thêm những nghĩa vụ tương ứng như tiền SDĐ khi được giao đất có thu tiền SDĐ; tiền thuê đất; thuế chuyển QSDĐ; nghĩa vụ tài chính bên cạnh thuế SDĐ [17] Việc Nhà nước áp đặt thêm nghĩa vụ tài chính cho người SDĐ (trong đó có tổ chức kinh tế) như trên là hợp lý và có cơ sở Tương tự như trong quan hệ dân sự; Nhà nước là chủ sở hữu QSDĐ, do đó nếu tổ chức SDĐ được Nhà nước nhường quyền khai thác, sử dụng để sản xuất kinh doanh thì họ cũng phải trả một khoản tiền nhất định như được đối tượng khác chuyển nhượng hay cho thuê đất

Qua mười năm thực hiện LĐĐ năm 1993, pháp luật về đất đai đã trở thành một trong những động lực chủ yếu để đưa QSDĐ trở thành nguồn vốn lớn đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.Việc cho phép chuyển QSDĐ đã đặt nền tảng cho việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta, tuy còn sơ khai; công tác quản lý nhà nước về đất đai

đã đạt được những tiến bộ rõ rệt LĐĐ năm 1993 cùng hai lần sửa đổi, bổ sung đã cho thấy hành lang pháp lý về đất đai đã rõ ràng hơn; pháp luật thật sự quan tâm đến quyền

và lợi ích của người SDĐ nói chung trong đó có tổ chức kinh tế

Song, nhìn tổng quan nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng lại ở mức

độ nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên việc hiểu pháp luật

và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp Nhà đầu tư luôn bị bắt chẹt thường xuyên vì sự không rõ ràng của luật cũng như sự sách nhiễu của cơ quan thực thi pháp luật Pháp luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập điều chỉnh còn ít Luật chưa có đủ các chế định cần thiết (định giá đất; điều tiết lợi nhuận qua chuyển QSDĐ; đấu thầu, đấu giá QSDĐ…) Do đó, nếu chúng ta không sớm sửa đổi thì pháp luật sẽ không đủ tầm để giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề

về đất đai, đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong thời kỳ mới

1.3.3 Giai đoạn LĐĐ 2003 có hiệu lực đến nay

Trước tình hình phát triển nhanh chóng của cơ chế thị trường, pháp luật về đất đai năm 1993 đã bộc lộ rõ những hạn chế và trở nên thiếu phù hợp với đời sống kinh tế -

xã hội của đất nước Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu

17

Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ sung năm 2001

quả Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội Khoá XI đã thông qua LĐĐ mới - LĐĐ năm 2003 thay thế LĐĐ năm 1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 LĐĐ năm 2003 quy định rõ ràng hơn, phù hợp hơn với yêu cầu thực tiễn và yêu cầu của thời kỳ hội nhập kinh tế hiện nay khi mà nước

ta đã gia nhập vào tổ chức kinh tế WTO

Giống như hình thức phân phối đất đai quy định trong LĐĐ năm 1993, hiện nay

tổ chức kinh tế có thể xác lập QSDĐ cho mình thông qua các kênh sau, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ người khác [18] Song, LĐĐ năm 2003 có ba điểm khác biệt cơ bản so với LĐĐ năm 1993 Thứ nhất, đối với hình thức thuê đất, LĐĐ 2003 quy định tổ chức kinh tế chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần như đã từng quy định trong LĐĐ năm 1993 Quy định này tuy được đổi mới so với LĐĐ năm 1993 nhưng thực tế áp dụng đã mang lại thiệt thòi không nhỏ cho tổ chức kinh tế trong nước

vì vô tình pháp luật đặt ra tình trạng phân biệt đối xử rất lớn theo hướng bất lợi giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước Thứ hai, pháp luật cho phép tổ chức kinh tế có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền SDĐ và thuê đất [19] Đây là quy định mới so với LĐĐ năm 1993, góp phần giúp tổ chức kinh tế có điều kiện chủ động hơn trong quá trình SDĐ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển Tuy nhiên, phạm vi được lựa chọn cũng như điều kiện lựa chọn được quy định khá nghiêm ngặt Thứ ba, nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế xin – cho QSDĐ và tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước Điều 58 LĐĐ năm 2003 còn bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất Với bản chất xem trọng tính công khai, minh bạch, đây là quy định hoàn toàn mới và phù hợp với cơ chế thị trường hiện nay

Với mục tiêu nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc quản lý, sử dụng đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thu hút các dự án đầu tư đồng thời giảm bớt những công việc có tính chất sự vụ của Chính phủ; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được Luật sửa đổi, bổ sung theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương

và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai Nếu như trước đây, thẩm quyền giao đất, cho thuê đối với tổ chức kinh tế xin giao đất, thuê đất để kinh doanh được Luật quy định cho Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh thì hiện nay thẩm quyền này trao cho

UBND cấp tỉnh hoặc Ban Quản lý (đối với đất nằm trong các khu công nghiệp, khu kinh tế…) [20]

Sự thay đổi được đánh giá là tích cực hơn cả của LĐĐ năm 2003 là sự giản tiện

về mặt thủ tục Với qui trình, thủ tục cấp phép cũ, các doanh nghiệp phải “gõ rất nhiều cửa và phải “chi” rất nhiều cho những cửa đó, vì thế gây ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp Giải quyết bất cập này, LĐĐ năm 2003 quy định việc giao đất, cấp QSDĐ thực hiện theo trình tự một cửa, một dấu; xóa bỏ thủ tục không cần thiết, vốn rất rườm rà và mất nhiều thời gian cho tổ chức SDĐ LĐĐ năm 2003 còn cho phép nhà đầu

tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức khác mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất; tức không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu dự án sản xuất – kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt [21] Nhà đầu tư không thể làm việc này với LĐĐ năm 1993 nhưng họ được làm với LĐĐ năm 2003 Quy định như vậy cho thấy Nhà nước tự nguyện giảm sự can thiệp bằng biện pháp hành chính và khuyến khích sự thoả thuận giữa người có nhu cầu SDĐ và người có QSDĐ Về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, LĐĐ năm 2003 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất thì cấp

đó có thẩm quyền cấp QSDĐ Tuy vậy, để phù hợp với tiến trình cải cách hành chính, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ Về đăng ký đất đai, LĐĐ năm 1993 quy định việc đăng ký QSDĐ thực hiện tại UBND xã, phường, thị trấn, còn Điều 46 LĐĐ năm 2003 quy định việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại “văn phòng đăng ký QSDĐ” Văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng quan lý hồ sợ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ [22] Với những quy định này, LĐĐ năm 2003 đã từng bước thể chế hóa cụ thể quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”

Giải quyết một phần thiếu sót của LĐĐ năm 1993 trong việc quy định về các quyền của người SDĐ, LĐĐ 2003 quy định cụ thể các quyền chung và quy định chi tiết

“9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Những quyền này không thể bị phủ nhận hay

từ chối đáp ứng của bất kỳ cơ quan chủ quản nào, dù là Chính phủ

20

Điều 37, Điều 90, Điều 91, Điều 92 Luật Đất đai năm 2003

21 Điều 40.2 Luật Đất đai năm 2003

22

Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Kế thừa LĐĐ năm 1993 và nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, LĐĐ năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ NSNN thì có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ Tuy nhiên, điều kiện, phạm vi để tổ chức kinh tế thực hiện các quyền giao dịch trên cũng như quy trình thủ tục thực hiện các giao dịch được LĐĐ

2003 quy định rất chi tiết, rõ ràng [23] Điểm tiến bộ này phần nào đã khắc phục được sự lúng túng trong việc thực thi pháp luật với những quy định không rõ ràng, của cơ quan

có thẩm quyền đồng thời bảo đảm lợi ích của người SDĐ trước tình trạng sách nhiễu, cửa quyền không đáng có

Khác với LĐĐ năm 1993, theo quy định của LĐĐ năm 2003 thì tổ chức kinh tế

sử dụng đất thuê sẽ không được thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ nữa mà chỉ được thực hiện một số giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất thuê Nếu muốn

có các quyền giao dịch QSDĐ thuê phải chuyển sang giao đất có thu tiền SDĐ Sự thay đổi này của pháp luật bắt nguồn từ việc xóa bỏ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần của tổ chức kinh tế đã từng được LĐĐ năm 1993 thừa nhận Với quy định hiện hành, nếu nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước thuê đất thì chỉ được trả tiền thuê hàng năm, do vậy, quyền giao dịch QSDĐ của họ tương ứng cũng bị hạn chế theo

Tuy pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của LĐĐ năm 1993 với những quy định rất mới về chuyển QSDĐ song LĐĐ năm 2003 mới được xem là công cụ đặt nền móng vững chắc cho việc quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, trong đó có QSDĐ Lần đầu tiên, Luật quy định cụ thể những đất được tham gia thị trường BĐS, các điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS; cũng như quy định cụ thể các biện pháp Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường BĐS [24] Ngoài

ra so với LĐĐ năm 1993, nhiều nội dung mới về định giá đất, nghĩa vụ tài chính cũng được luật hóa tương đối chi tiết Liên quan đến định giá đất, bên cạnh giá do cơ quan hành chính ban hành thì giá đất còn được xác định chính thức thông qua đơn giá trúng đấu giá (trường hợp đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ); giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ Pháp luật cũng ghi nhận rõ nguyên tắc định giá đất là phải bảo đảm sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho

phù hợp [25] Việc công nhận giá đất dưới các hình thức khác nhau và ghi nhận nguyên tắc định giá đất đã cho thấy Nhà nước có chủ trương đưa QSDĐ vào thị trường bất động sản Về các khoản thu từ đất, Luật quy định rõ có 7 nguồn thu từ đất; trong đó thuế chuyển QSDĐ được thay thế bằng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ Đến nay, Nhà nước

đã thật sự quan tâm xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường một cách tốt nhất

Theo đánh giá của IFC, LĐĐ 2003 và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành

là một bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, quy định đầy

đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ trong đó có tổ chức kinh tế SDĐ Ngoài ra, tính minh bạch trong việc thực thi pháp luật cũng là một bước đột phá quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam Từ sau khi được ban hành và có hiệu lực, LĐĐ đã thực sự đi vào cuộc sống, được người dân đặc biệt quan tâm và bước đầu đạt được những kết quả tích cực Tuy nhiên, trong thực tế thi hành, LĐĐ còn một số tồn tại, vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của tổ chức SDĐ cần sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn Nội dung này sẽ được đề cập chi tiết trong chương 2 dưới đây

1.4 Ý nghĩa của việc ban hành các quy định về SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS

Bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại, vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp và thị trường bất động sản cũng không phải là ngoại

lệ Theo đó, môi trường pháp lý với những quy định tiến bộ, phù hợp không những góp phần quan trọng vào việc nâng cao hiệu lực quản lý đất đai; khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai; phát triển kinh tế xã hội mà còn có ý nghĩa đặc biệt trong việc bảo vệ các quyền của người sử dụng đất Như vậy, hoạt động xây dựng các quy phạm pháp luật về đất đai ngoài ý nghĩa về mặt quản lý nhà nước còn có ý nghĩa quan trọng đối với tổ chức sử dụng đất

Về mặt quản lý nhà nước, pháp luật về đất đai giúp cho Nhà nước có cơ sở pháp

lý để quản lý hữu hiệu hoạt động sử dụng đất của tổ chức kinh tế Từ xưa đến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình trước hết bằng pháp luật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí, điều chỉnh hành vi của con người và bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế của Nhà nước Do đó, pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước trên tấc cả mọi lĩnh vực chứ không riêng gì lĩnh

25

Khoản 23 Điều 4; Điều 55 Luật Đất đai năm 2003

vực đất đai Nhà nước XHCN Việt Nam khẳng định QSDĐ thuộc sở hữu của Nhà nước

và Nhà nước là người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai Cho nên, chỉ có thể trên cơ sở một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu lực cao thì Nhà nước mới quản lý toàn bộ đất đai một cách hiệu quả, đưa hoạt động của các chủ thể SDĐ vào một trật tự nhất định

Đảng và Nhà nước ta rất chú trọng công tác xây dựng chủ trương, chính sách để điều hành xã hội, trong đó có quan hệ xã hội liên quan đến đất đai Tuy nhiên, Nhà nước không thể dựa vào những chủ trương, chính sách để thực hiện chức năng quản lý đất đai của mình Bởi lẽ, bản chất của những yếu tố này là chỉ dừng lại ở mức độ tư tưởng chỉ đạo chung chung Nếu muốn đưa những chủ trương này vào thực tiễn thì Nhà nước phải ban hành pháp luật đất đai để thể chế hóa nó Vì pháp luật là những quy tắc xử sự do Nhà nước đặt ra áp dụng cho toàn xã hội, mang tính cưỡng chế cao Chỉ khi những nội dung này được luật hóa, được quy định cụ thể, chi tiết thì hiệu quả quản lý đất đai mới đạt được Điển hình như “quy hoạch, kế hoạch SDĐ” hay hệ thống nghĩa vụ tài chính Đây cũng là những công cụ hữu hiệu mà Nhà nước sử dụng để quản lý, điều chỉnh quan

hệ đất đai Song, những công cụ này sẽ không phát huy hết vai trò của nó nếu không được luật hóa

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một nội dung quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất, nó đảm bảo cho sự lãnh đạo, chỉ đạo một cách thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai Cũng như quy định nghĩa vụ đăng ký QSDĐ, thông qua quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, việc sử dụng các loại đất không những được bố trí, sắp xếp một cách hợp lý, mà Nhà nước còn kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình đất đai; buộc các đối tượng SDĐ chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình Từ

đó, ngăn chặn được việc sử dụng đất đai sai mục đích, gây lãng phí đất Song để đảm bảo hiệu lực áp dụng trên thực tế, tránh sự tùy tiện của các chủ thể có thẩm quyền trong lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ, Nhà nước phải đưa nó trở thành luật

Hay thông qua những quy định về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai mà tổ chức SDĐ phải thực hiện như thuế, lệ phí, tiền SDĐ…Nhà nước một mặt cho chủ thể SDĐ thấy được nghĩa vụ, trách nhiệm của mình trong việc SDĐ Mặt khác, chính sách tài chính về đất đai còn giúp Nhà nước có cơ sở thực hiện quyền kinh tế của chủ sở hữu,

đó là quyền điều tiết lợi ích từ tổ chức sử dụng đất để tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước Đất đai vì thế sẽ được quản lý chặt chẽ, phù hợp hơn

Để tạo điều kiện khai thác, phát huy hết tiềm năng kinh tế của đất đai, một mặt Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, mặt khác, cũng đặc biệt quan tâm đến quyền lợi của người SDĐ Bởi lẽ, đất đai không chỉ là tài sản của Nhà nước, của cộng đồng mà còn là

tư liệu sản xuất và cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của bản thân người SDĐ Vì vậy, bên cạnh việc định hướng tốt cho hoạt động khai thác, sử dụng đất thông qua quy hoạch,

kế hoạch SDĐ; xây dựng hệ thống pháp luật đất đai ngày càng phù hợp, mang tính khả thi cao, tạo điều kiện cho người SDĐ được sử dụng đất ổn định, lâu dài…Nhà nước còn đảm bảo cho lợi ích chính đáng của người SDĐ bằng những quy định về các quyền cụ thể mà họ được hưởng

Trong một Nhà nước pháp quyền, công dân phải được biết những gì Nhà nước làm, những quy tắc Nhà nước đưa ra cho xã hội, cho công dân Do vậy, cần thiết phải có khuôn khổ pháp lý quy định rõ quyền lợi cũng như trách nhiệm pháp lý của tổ chức sử dụng đất, để nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền và lợi ích của tổ chức kinh tế sử dụng đất

Bên cạnh mục đích ban hành pháp luật để quản lý hoạt động sử dụng đất của các

tổ chức kinh tế thì Nhà nước còn mong muốn xây dựng một khuôn khổ, một hành lang pháp lý an toàn cho họ khi thực hiện quyền của mình Mục tiêu này thể hiện rõ nét bằng việc Nhà nước dành hẳn một chương để quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của họ trong quá trình SDĐ Dựa vào đây, tổ chức SDĐ sẽ xác định được phạm vi quyền của mình đến đâu, đáp ứng những điều kiện nào mới có thể thực hiện những quyền này và nghĩa vụ của mình là những nghĩa vụ gì, trình tự thực hiện ra sao…Từ đó, tổ chức sẽ có

cơ sở định ra cho mình một chính sách kinh doanh QSDĐ thích hợp cũng như lựa chọn hình thức đầu tư như thế nào là có hiệu quả tốt nhất, đem lại lợi nhuận nhiều nhất nhưng không quy pháp pháp luật

Mặt khác, dựa vào pháp luật, tổ chức có cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ mình trước sự sách nhiễu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệc sách nhiễu liên quan đến thủ tục hành chính cũng như có căn cứ để ngăn chặn, đối phó lại những hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể khác trên thị trường gây thiệt hại cho mình Pháp luật càng quy định cụ thể, rõ ràng thì quyền của tổ chức SDĐ sẽ càng khó bị xâm phạm

Thị trường QSDĐ là một bộ phận của thị trường BĐS, thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai hay công trình Như vậy, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ với mục đích để kinh doanh bất động sản được hiểu là việc tổ chức dùng QSDĐ cũng như tài sản gắn liền với đất (được xác lập một cách hợp pháp) đem vào giao dịch trên thị trường nhằm hướng đến một khoản lợi nhuận nhất định Song do QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt, giao dịch QSDĐ là giao dịch có điều kiện nên tổ chức kinh tế phải thực hiện hoạt động kinh doanh của mình trong khuôn khổ pháp luật Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế nước ta đang tích cực hội nhập với kinh tế khu vực và thế giới, việc tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi thông qua hoạt động lập pháp, để các tổ chức kinh tế trong nước huy động các nguồn lực cho phát triển kinh tế đất nước là rất quan trọng Theo đó, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, mục tiêu đầu tiên là phải làm cho thị trường QSDĐ trở thành một thị

trường chính thức, công khai, năng động, lành mạnh; có sự giám sát và điều tiết của Nhà nước Trong hoạt động quản lý và sử dụng đất, các cơ quan quản lý nhà nước và tổ chức SDĐ phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật như một yêu cầu sơ đẳng và tối thượng theo nguyên tắc pháp chế

Chương 2 Thực trạng pháp luật về sử dụng đất kinh doanh BĐS của tổ chức kinh

tế

Muốn xây dựng và phát triển một hành lang pháp lý đủ sức hấp dẫn các nhà đầu

tư BĐS (trong đó có tổ chức kinh tế) thì tất yếu cần loại trừ những trở ngại đang và sẽ gây ra cho tổ chức kinh tế liên quan đến quyền gia nhập, hoạt động trên thị trường BĐS

Do đó, tìm hiểu thực trạng pháp luật về SDĐ kinh doanh BĐS của tổ chức kinh tế là một công việc rất cần thiết

2.1 Xác lập QSDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS

Tổ chức kinh tế cũng như bất kỳ chủ thể nào muốn thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thì trước hết họ phải có trong tay QSDĐ Tuy nhiên, vấn đề làm thế nào để có được QSDĐ là tùy thuộc vào tư cách chủ thể của họ Tổ chức kinh tế có thể xác lập QSDĐ cho mình bằng rất nhiều cách như nhận QSDĐ từ Nhà nước thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận QSDĐ từ người khác thông qua nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ; nhận chuyển nhượng QSDĐ trong một số trường hợp nhất định, nếu tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng QSDĐ còn được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn Ngoài ra, tổ chức kinh tế còn có thể có được QSDĐ trong những trường hợp khác như theo kết quả hòa giải thành

về tranh trấp đất đai, theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ hay văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật [26] Tuy nhiên, trong khuôn khổ bài viết này chỉ tập trung nghiên cứu những trường hợp xác lập QSDĐ cơ bản và phổ biến nhất đối với tổ chức kinh tế Căn cứ vào nguồn gốc xác lập QSDĐ, người viết chia thành hai trường hợp là xác lập QSDĐ từ nhà nước và xác lập QSDĐ từ người khác (nhận chuyển QSDĐ)

2.1.1 Nhận QSDĐ từ nhà nước

Tuy đây là hình thức xác lập QSDĐ mang nặng tính hành chính nhà nước và khắt khe về điều kiện; trình tự, thủ tục thực hiện nhưng đối với tổ chức kinh tế nó lại là kênh xác lập phổ biến hơn so với các kênh khác Theo quy định của pháp luật đất đai, Nhà nước trao QSDĐ cho tổ chức kinh tế thông qua hai hình thức là giao đất và cho thuê đất

26 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

[27] Trong đó, bán đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ là một trong những phương thức mà Nhà nước ta hiện nay quan tâm sử dụng để thực hiện hoạt động giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất của mình Vì vậy, người viết chia mục này thành hai nội dung nhỏ là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ để phân tích

2.1.1 1 Được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Giao đất là việc Nhà nước trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ bằng quyết định hành chính, còn cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu SDĐ bằng một hợp đồng [28] Tuy đây là hai hình thức khác nhau nhưng giữa chúng có một số điểm tương đồng về căn cứ, thẩm quyền cũng như quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất

Với tư cách là chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức bằng các quyết định hành chính để thực hiện các dự án, công trình phát triển kinh tế- xã hội Không thể phủ nhận, công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về cơ bản phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ được xét duyệt, đạt được kết quả đáng kể, góp phần tích cực vào việc phân bổ và sử dụng ngày càng hợp lý, có hiệu quả nguồn lực đất đai Về cơ bản chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ ngoài quy hoạch, kế hoạch SDĐ Song thực tế, vấn đề giao đất, cho thuê đất tại một số địa phương đã bộc lộ một số hạn chế, vướng mắc cần được tháo gỡ

Thứ nhất, cơ chế, chính sách và trình tự, thủ tục lập, phê duyệt đề án đầu tư còn phức tạp, chồng chéo dẫn đến việc kéo dài thủ tục giao đất, cho thuê đất trong thực tế Thêm vào đó, chất lượng quy hoạch chưa cao, nhiều trường hợp không sát thực tế, thiếu

sự thống nhất với các quy hoạch khác (về xây dựng và đô thị), tính khả thi thấp Quy hoạch đất đai, theo báo cáo của IFC hiện vẫn là một vấn đề nóng, thậm chí có ý kiến cho rằng công tác quy hoạch SDĐ hiện là khâu kém nhất trong toàn bộ các khâu chính sách

sử dụng đất đai Tình trạng quy hoạch "treo", dự án "treo", vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đang gây bức xúc trong dư luận xã hội, ảnh hưởng xấu đến ổn định sản xuất, đặc biệt làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư và gây lãng phí đất đai Lý giải vấn đề này, có một số lý do như quy hoạch đất đai hiện tại chưa thực sự xây dựng trên nhu cầu thực tế sản xuất của doanh nghiệp mà dựa trên nhu cầu lợi ích riêng tư Trong khi đó, các doanh nghiệp thiếu thông tin quy hoạch lại không có

cơ chế gì để tham gia đóng góp vào các thảo luận, xây dựng quy hoạch Cơ quan chức

năng cần sớm rà soát các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng để thống nhất sửa đổi, bổ sung theo hướng làm rõ phạm vi của từng loại quy hoạch và mối quan hệ giữa các loại quy hoạch, khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các loại quy hoạch Luật hóa các biện pháp (hình thức, nội dung tham vấn) để tiếp thu sự đóng góp của các doanh nghiệp, chuyên gia, nhà khoa học cho việc xây dựng quy hoạch cũng như các biện pháp nhằm bảo đảm thông tin tốt hơn

về đất đai Mặt khác, để tránh khó khăn trong việc áp dụng Điều 31 LĐĐ năm 2003, cần xác định rõ việc giao đất, cho thuê đất chỉ căn cứ vào quy hoạch SDĐ; các loại quy hoạch khác chỉ được xem xét trong trường hợp không có quy hoạch SDĐ mà thôi

Thứ hai, việc thẩm định nhu cầu SDĐ của một số dự án chưa được cân nhắc, điều tra, xem xét kỹ cũng như chưa đánh giá đúng năng lực tài chính và năng lực thực hiện

dự án của chủ đầu tư, dẫn đến nhiều dự án thi công chậm tiến độ, giao đất nhưng không triển khai thi công hoặc giao đất, cho thuê đất vượt khả năng sử dụng của các nhà đầu

tư Bên cạnh đó, việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên Nhiều diện tích đất còn bỏ hoang, gây lãng phí, bất bình trong dư luận, nhất là những người có đất bị thu hồi Vì vậy, cần thiết bổ sung những quy định về điều kiện, hình thức giao đất, cho thuê đất phù hợp với năng lực chủ đầu tư, tránh lãng phí tài nguyên đất và gây bất ổn trong xã hội Rà soát, kiên quyết xử

lý các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với

tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư Trong nội bộ, cần chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, đặc biệt phải xem xét kỹ nhu cầu SDĐ, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất

Đăng ký quyền QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ [29] Đây là một thủ tục bắt buộc mà bất kỳ chủ thể nào cũng phải thực hiện khi hoặc sau khi xác lập QSDĐ Song do trình tự, thủ tục đăng ký QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất lại được quy định ở hai đạo luật khác nhau là LĐĐ năm 2003 và Luật về Nhà ở năm 2005, với hai hệ thống trình tự, thủ tục có nhiều điểm khác biệt Hệ quả là làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi

bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa LĐĐ, Luật nhà ở

và các văn bản pháp luật có liên quan, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật Về thẩm quyền đăng ký, không nên quy định đăng ký BĐS tại nhiều cơ quan khác nhau, nên tập trung vào một hệ thống cơ quan nhất định

29

Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

Trong công tác giao đất, cho thuê đất, theo Điều 122 LĐĐ năm 2003, yêu cầu hồ

sơ xin giao đất của nhà đầu tư phải có đơn xin giao đất, dự án đầu tư được duyệt mới được giao đất Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng thì nhà đầu tư lại phải có các văn bản như thông tin giải trình về dự án (tác động về kinh tế, xã hội, môi trường ), thiết kế

cơ bản cho các công trình, nên nhà đầu tư không thể xin phê duyệt và cấp phép đầu tư nếu không có đất cho dự án Mặt khác, do việc xin giao đất và thuê đất từ nhà nước luôn gắn với một dự án đầu tư cụ thể nên thủ tục xin cấp đất luôn có sự liên hệ với nhiều thủ tục pháp luật phức tạp khác có liên quan đến cả quá trình đầu tư Thực tế cho thấy để hoàn tất mọi thủ tục liên quan, doanh nghiệp phải trải qua một quá trình rất phức tạp, kéo dài (có thể từ 2 đến 3 năm), và có thể phải đối mặt với những mâu thuẫn, chồng chéo, không tương thích có thể xảy ra giữa các quy định pháp luật khác nhau LĐĐ cần xác định rõ mối quan hệ giữa trình tự, thủ tục tiếp cận đất đai với các quy trình thủ tục khác khi thực hiện các luật liên quan

Về quy định của LĐĐ đối với thời hạn SDĐ, thời hạn SDĐ do Nhà nước giao, cho thuê đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với một số trường hợp đặc biệt thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm [30] Trên thực tế quy định về thời hạn SDĐ của pháp luật hiện hành vì một số lý do dường như không đạt được ý nghĩa điều chỉnh Thứ nhất, hầu hết các tổ chức SDĐ là để sản xuất, kinh doanh nên việc chuyển giao QSDĐ lại cho người khác trong khi chưa hết thời hạn SDĐ thực tế rất phổ biến Thứ hai, rất ít trường hợp khi thời hạn SDĐ đã hết mà các chủ thể cầm GCNQSDĐ đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn SDĐ Thứ ba, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất khi thấy cần thiết.Do đó, nên chăng cần xóa bỏ thời hạn SDĐ khi cấp GCNQSDĐ và chỉ quy định hai hình thức (giao đất ổn định, lâu dài cho các loại đất và cho thuê đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê đất) nhằm tạo sự an tâm cho người SDĐ đầu tư, khai thác đất lâu dài, hiệu quả Vả lại, điều này còn giúp giảm chi phí tốn kém mang lại cho Nhà nước, người SDĐ khi phải làm thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ mới

2.1.1.2 Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 58 LĐĐ năm 2003, đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ là một hình thức thực hiện của hoạt động giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất từ Nhà nước Đấu giá QSDĐ thực chất còn là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên trong giao dịch bất động sản Điểm khác biệt cơ bản giữa hình thức đấu giá với chuyển

30

Điều 67 Luật Đất đai năm 2003

nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán Hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ được thực hiện trong một số trường hợp như tổ chức xin giao đất, thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê hoặc đấu giá cho việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Ngoài ra, đấu giá QSDĐ còn được áp dụng cho xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ [31

] Việc đưa QSDĐ vào đấu giá là một bước tiến trong quản lý đất đai bởi lẽ ưu điểm lớn nhất của đấu giá QSDĐ là bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư; đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế xin – cho trước đây Đặc biệt, sau ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực, với việc quy định rất rõ về cơ chế đấu giá QSDĐ, các trường hợp được Nhà nước thu hồi đất bị hẹp lại, tình trạng “dự án ma”,

dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể, nạn đầu cơ đất đai theo đó giảm rõ rệt Theo Bộ TN&MT, từ khi chuyển sang cơ chế đấu giá, nguồn thu từ đất tăng gấp 5 lần, lên khoảng 30.000 tỷ đồng mỗi năm [32] Rõ ràng, đấu giá QSDĐ là một kênh khai thác, huy động nguồn vốn một cách công khai, hiệu quả cho quá trình phát triển của địa phương

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đã gặp một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Thứ nhất, trong thực tế cơ chế này ít được các địa phương áp dụng mà phổ biến lại áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án và giao trực tiếp cho chủ đầu tư; một số địa phương chưa thực hiện nghiêm đấu giá QSDĐ khi giao đất, cho thuê đất mà chỉ định chủ đầu tư dự án để trục lợi, tham nhũng Một cán bộ khảo sát tình hình đất đai ở một số địa phương cho biết đa số các dự án được Nhà nước thu hồi đất vẫn hay chỉ định một nhà đầu tư, thậm chí có trường hợp mới có một nhà đầu tư đến, chính quyền địa phương

đã giao đất, không tiến hành đánh giá, công khai chọn thầu [33] Một trong những nguyên nhân là do việc giới thiệu dự án, địa điểm đầu tư vẫn chưa được công khai đầy

đủ Khi xây dựng LĐĐ năm 2003, từng bước công khai hóa thông tin về quy hoạch SDĐ, dự án đầu tư là một nội dung quan trọng Dự án đầu tư; địa điểm đầu tư phải được công khai nhằm kêu gọi nhiều nhà thầu tham gia, tạo điều kiện khách quan để lựa chọn

chính xác nhà thầu đủ điều kiện Lúc đó, nhà đầu tư không phải vất vả để tiếp cận thông tin, các nhà đầu tư cũng được bình đẳng và đối xử công bằng hơn.Vì vậy, pháp luật cần quy định rõ khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì cơ quan chức năng cần sớm thông báo rộng rãi thông tin về các dự án sắp tiến hành đấu giá

Thứ hai, điểm e Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm

2009, quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định 69/2009/NĐ-CP) có quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ thì Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ theo quy định của pháp luật Song khoản 4 Điều 58 Luật Đất đai lại quy định việc đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá Theo đó, Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được UBND cấp có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá QSDĐ phải ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ Như vậy, quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP mâu thuẫn với quy định của pháp luật đất đai, pháp luật bán đấu giá tài sản gây nhiều khó khăn khi áp dụng , do đó quy định không phù hợp này cần sớm được bãi bỏ nhằm nâng cao hiệu lực quản lý đất đai và bảo vệ quyền lợi của người SDĐ

Thứ ba, các cơ chế, chính sách về đấu giá, đấu thầu tuy từng bước đã được luật hóa nhưng quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cơ bản là chưa đủ gây nhiều lúng túng trong quá trình áp dụng Do đó, Luật cần cụ thể hóa việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu chọn chủ đầu tư thực hiện dự án có SDĐ, đấu giá QSDĐ theo hướng cụ thể hóa nội dung, phạm vi cũng như quy định chặt chẽ trách nhiệm của các ngành, các cấp Ngoài ra, theo một số chuyên gia, thị trường BĐS của Việt Nam hiện vẫn lên xuống thất thường, không tuân theo quy luật nào nên pháp luật cũng cần đưa ra những chế định chặt chẽ để ràng buộc trách nhiệm của người tham dự đấu giá, không để họ tạo ra những cơn sốt ảo về giá

Tổ chức kinh tế có nhu cầu SDĐ để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác; được cấp

GCNQSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký kinh doanh.Thời hạn SDĐ là thời hạn còn lại của thời hạn SDĐ trước khi nhận chuyển nhượng [34]

Hồ sơ, trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định rất chi tiết tại Điều 127 LĐĐ năm 2003 và Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT Riêng trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ kèm theo chuyển mục đích SDĐ mà phải xin phép chuyển mục đích SDĐ để thực hiện dự án đầu tư thì trước khi nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh Một trong những nguyên tắc xét cấp GCNQSDĐ cho doanh nghiệp, tổ chức; đặc biệt đối với doanh nghiệp liên quan đến nghĩa vụ tài chính quy định rõ trong luật, là chỉ xét cấp khi doanh nghiệp hoàn tất các thủ tục liên quan trong đó có thủ tục tài chính Song thực tế, việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức nhận chuyển QSDĐ từ chủ thể khác lại gặp nhiều vướng mắc do có rất nhiều “lỗi” về thủ tục tài chính mà doanh nghiệp, tổ chức gặp phải trong quá trình nhận chuyển nhượng QSDĐ Điển hình như vụ Công ty Lilama nhận chuyển nhượng đất của Công ty Cung ứng lao động (Bộ Lao động-Thương binh-Xã hội) tại phường Hùng Vương (quận Hồng Bàng) bằng nguồn vốn của doanh nghiệp Nhưng sau 2 năm, Công ty Lilama vẫn chưa hoàn tất các thủ tục cấp GCNQSDĐ Nguyên do, Công ty Lilama không trình được phiếu chuyển tiền qua ngân hàng cho bên bán là Công ty Cung ứng lao động Vì theo quy định, phiếu chuyển tiền là căn cứ quan trọng, chứng tỏ hoàn tất các thủ tục tài chính trong quá trình QSDĐ Hay trường hợp của Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Hải Viên phường Đông Khê (quận Ngô Quyền) cũng bị chậm Nguyên do, công ty chưa có giấy tờ chứng tỏ hoàn tất thủ tục tài chính với bên bán, chưa có biên bản bàn giao tài sản Mặc dù, trên thực tế, cả 2 doanh nghiệp sử dụng lô đất trên nhiều năm, nhưng các thủ tục chuyển nhượng tài chính có sự giám định, chứng thực của các cơ quan chức năng vẫn chưa hoàn tất Lại có doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất từ những doanh nghiệp đang “trục trặc” về vấn đề tài chính như vụ Công ty Thanh Sơn nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất của Công ty Xây dựng số 10, phường Lãm Hà (quận Kiến An) Song, thời điểm chuyển nhượng, GCNQSDĐ của bên bán đang thế chấp ở ngân hàng [35]

Tình trạng này xuất phát từ việc các doanh nghiệp, tổ chức do thấy thủ tục rắc rối tại các cơ quan công quyền nên đã thỏa thuận “làm tắt” các thủ tục chuyển QSDĐ; nhận

chuyển nhượng trước rồi hợp thức hóa sau Tuy nhiên, có không ít trường hợp bên chuyển nhượng, sau khi bán xong lại gây khó dễ với người mua, không giúp làm thủ tục chuyển nhượng Với kiểu chuyển nhượng này, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bị thiệt thòi, bởi lẽ, việc mua bán trao tay khiến quá trình hợp thức hóa rất khó khăn Từ thực tế trên cho thấy, khi nhận chuyển nhượng QSDĐ ngoài những hồ sơ theo quy định, doanh nghiệp, cá nhận không nên bỏ qua các thủ tục tài chính với sự chứng thực của các

cơ quan chức năng; đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập tại cơ quan công chứng

Theo Điều 40 LĐĐ năm 2003, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án lớn theo quy định của Chính phủ Đối với dự án sản xuất - kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất Quy định này về lý thuyết có vẻ làm giản tiện đáng kể các thủ tục hành chính cho nhà đầu tư trong việc nhanh chóng xác lập QSDĐ Tuy nhiên khi thực thi trên thực tế, vấn đề này gặp không ít khó khăn; do quá trình thương lượng giá bồi thường với người SDĐ bị kéo dài bởi họ yêu cầu về giá bồi thường, giá chuyển nhượng quá cao khiến doanh nghiệp không đáp ứng nổi Lúc đó, các doanh nghiệp lại phải đi “gõ cửa” các cơ quan công quyền để xin được giao đất, thuê đất và lại vướng vào những thủ tục rắc rối, kéo dài hàng năm mới nhận được QSDĐ

2.2 Hình thức SDĐ của tổ chức kinh tế kinh doanh BĐS

Hiện nay, Nhà nước chuyển giao QSDĐ của mình cho người SDĐ, tức xác lập QSDĐ cho người SDĐ thông qua hai hình thức phân phối là giao đất và cho thuê đất Tương ứng với hai hình thức phân phối đất đai nói trên, việc SDĐ của người SDĐ cũng tồn tại dưới hai hình thức là hình thức giao và hình thức thuê Trong đó, giao đất gồm hai hình thức là giao đất có thu tiền SDĐ và giao đất không thu tiền SDĐ; còn thuê đất cũng có hai hình thức là thuê đất trả tiền thuê hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần Tuy nhiên, việc xác định xem chủ thể này được sử dụng những hình thức nào còn tùy thuộc vào tư cách pháp lý cũng như mục đích SDĐ của họ Theo đó, tổ chức kinh tế trong nước SDĐ để kinh doanh BĐS, căn cứ vào mục đích SDĐ là gì, pháp luật cho phép họ được SDĐ dưới một trong hai hình thức, giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc có quyền lựa chọn một hình thức SDĐ trong hai hình thức trên Ngoài ra, nhận QSDĐ cũng là một kênh xác lập QSDĐ khá quan trọng cho tổ chức