Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất tại thành phố hồ chí minh

Hồ Chí Minh, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá quy định so với thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại tro

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CHÂU VĂN TÌNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Đồng Nai, 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CHÂU VĂN TÌNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT PHỤC VỤ XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

MÃ SỐ: 60.62.01.15

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN:

TS TRẦN THANH HÙNG

Đồng Nai, 2014

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là nhân tố sản xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại Chương II Điều 18 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì công tác quản lý giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa người sử dụng đất, chủ đầu

tư và nhà nước trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch được phê duyệt

Công tác quản lý giá đất được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành (các Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP, 69/2010/NĐ-CP) bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và phân vị trí đất để xác định giá, quy trình và phương pháp thực hiện

Tuy nhiên, công tác định giá đất của thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ một

số điểm bất cập như: giá của một số loại đất chưa phù hợp với thực tế, mất cân đối

về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Xuất phát từ thực tế nêu trên việc thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp

hoàn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt phục vụ xây dựng bảng giá đất tại thành phố Hồ Chí Minh” là thực sự cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá quy trình xây dựng bảng giá đất đai tại Tp Hồ Chí Minh, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá quy định so với thực tế thị trường, xác định được những bất cập tồn tại trong phương pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường đất đai tại Tp Hồ Chí Minh

3 Đối tượng nghiên cứu:

- Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng và phân cấp vị trí đất đai

- Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác

- Phương pháp và quy trình định giá đất đai

4 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn quận 6 thuộc thành phố Hồ Chí Minh Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tượng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng Trong nghiên cứu này chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở trên địa bàn quận 6 thành phố Hồ Chí Minh

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

- Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT

- Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh

Chương 1

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai

a) Khái niệm đất đai:

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai nói riêng hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ, như Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai chính thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể như:

“Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian

tự nhiên của thực thể vật chất đó”1

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần

bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”2

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thường không được phân biệt rõ

1 Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước, Tổng cục Địa chính, 2000

2 Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện Nghiên cứu và Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998, trang 1248

ràng và khi nói về đất đai thường hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn Nhưng trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng3 thì các khái niệm này được phân biệt như sau:

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất

Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai

b) Vai trò và đặc điểm đất đai:

Đất đai có vai trò hết quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con người.Hội nghị các Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của con người trên trái đất 4”

Dưới gốc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói “Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc Ta gọi Tổ Quốc là đất nước, có đất, có nước mới thành Tổ Quốc Có đất lại có nước thì dân giàu nước mạnh”

Dưới gốc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Để thấy rõ vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói “lao động

là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này”

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc

Đất đai trước tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình, Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội Là sự vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai

Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và chính trị của con người định cư trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai

Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con người thì xuất hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội quả đất đai Chất lượng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định Khái niệm vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng

và cường độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác,… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm không gian Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên

và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể

Các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì được xác định trong mối quan

hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn của con người “Yêu thương và ghét bỏ”, “Hấp dẫn và ghê sợ”, “Nể phục và đố kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”, xuất phát từ tình cảnh lưỡng nan của con người “Tự do và phụ thuộc” Lúc yêu thương thì cho là có chất lượng tốt, vị thế cao; còn lúc ghét bỏ thì lại cho là chất lượng xấu vị thế thấp Từ sự bất định của chất lượng và vị thế làm cho giá cả đất đai thay đổi lên xuống khó lường Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định được rõ ràng

Đất đai là một loại tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ không ngừng tốt hơn Về mặt không gian tự nhiên đất đai luôn luôn có vị trí cố định, không có khả năng dịch chuyển Là

vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia

và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, công dụng của đất Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hoá, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường

Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người Khó

mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà không có đất đai Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

(i) Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động

(ii) Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người

(iii) Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ

sở sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia

(iv) Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội

(v) Đất đai là tài sản bất động sản

1.1.2 Giá trị đất đai

a) Các quan điểm về giá trị đất đai:

Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị

Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn vị hàng hóa đất đai PT Hàng hóa đất đai không chỉ hiểu đơn giản là thửa đất được đem ra trao đổi trên thị trường, mà phải hiểu sâu hơn là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh.Theo quan điểm của lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai

là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai, U = f(VT, CL) Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;

- Quan điển kinh tế thị trường;

- Quan điểm của marketing hiện đại

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đó quan điểm này Các Mác khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai

P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa

tô và I là tỷ lệ chiết khấu

Sau này một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,

vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai

Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động

“kết tinh sức lao động” Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi của nó.Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của

nó Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại(Mã Khắc

Vỹ, 1995)

Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức

độ khái quát hơn,giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị

vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai

Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì, ), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu

hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai Như vậy, có thể khẳng định, hai quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi (Hình 1.1)

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

b) Các hình thái của giá trị đất đai:

Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường, v.v

Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa.Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 1.2)

Hình 1.2 Bản đồ giá trị Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”

Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường

Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt” Giá bán

và giá mua được định hình từ các thông tin trên thị trường, từ người hàng xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định

Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, là giá trung bình (PT) nằm giữa mức giá thấp nhất (P2) và mức giá cao nhất (P1) trong các phân khúc thị trường (Hình 1.3)

1.1.3 Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai

a) Quy luật phân vùng sử dụng đất đai:

Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các hoạt động kinh tế xã hội Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành

hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau

Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và

xã hội trong không gian được mô tả tính tập trung

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

Hình 1.3 Cung cầu và giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai (E L Glaeser, 2001)

Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư

và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Người có vị thế

xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau

Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của

sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp Mà từ đó hình thành các phân vùng

sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính từ vị trí trung tâm,

sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị thế (Hình 1.4)

Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan điểm của Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai

Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch

vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn

Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến phân vùng chức năng đất đai trong không gian Chi phí thời gian (T) được xác định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ

1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t)

Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn

vị thời giancao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được

T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức:

khoảng cách (s) Vì vậy, khi hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị thế đất đai

b) Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai:

Từ quan điểm lý thuyết phân vùng sử dụng đất đai nêu trên có thể đưa ra định nghĩa khái niệm khung giá và bảng giá đất đai như sau:

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế

xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do Ủy ban nhân dân các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm

1.2 Hệ thống quản lý giá đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành

Theo nghĩa rộng: Hệ thống quản lý giá đất bao gồm các hệ thống thành phần: (1) Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất; (2) Hệ thống tổ chức quản lý giá đất; (3) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (4) Hệ thống phương pháp định giá đất

Theo nghĩa hẹp, thì hệ thống quản lý giá đất chỉ bao gồm (1) Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất; (2) Hệ thống phương pháp định giá đất

Mục tiêu của quản lý giá đất đai là xây dựng khung giá và bảng giá đất đai

để làm căn cứ thực hiện các mục tiêu chính sách tài chính đất đai

1.2.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc

tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

1.2.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai

Đơn vị chủ trì:

- Cấp trung ương: Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp tỉnh thành: Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp huyện: Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Cấp xã: Cán bộ địa chính xã

Đơn vị phối hợp:

- Cấp trung ương: Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;

- Cấp tỉnh thành: Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;

- Cấp huyện: Phòng Tài chính Kế hoạch

1.2.3 Hệ thống tiêu thức phân cấp vị trí đất (vùng giá trị)

Để định giá đất đai trước tiên cần phải phân cấp vị trí đất tương ứng với vùng giá trị đất Vị trí đất là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau và có một mức giá thị trường nhất định

Theo quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì số lượng vị trí đối với các loại đất tại nông thôn ít nhất là 3 và tại đô thị ít nhất là 6

- Phân cấp vị trí đất căn cứ vào các tiêu thức sau:

+ Vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;

+ Khu vực thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp ranh; khu vực trung tâm, khu vực ngoại vi,…

+ Loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh doanh PNN, đất ở;

+ Loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã, đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao thông đường thủy;

+ Khoảng cách tới trung tâm thành phố, trung tâm khu dân cư nông thôn,… + Loại đô thị: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V;

+ Loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;

+ Loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1: mặt tiền, vị trí 2: hẻm cấp 1 và vị trí 3: hẻm cấp 2

+ Khả năng sinh lời của đất nông lâm nghiệp, của đất đô thị và khu dân cư nông thôn

1.2.4 Hệ thống phương pháp định giá đất đai riêng lẻ



Mức tiền điều chỉnh về giá hình hành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

b) Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương đương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

c) Phương pháp thu nhập:

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

d) Phương pháp thặng dư:

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định Công thức tính như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

1.2.5 Hệ thống phương pháp định giá đất đai hàng loạt

Quy trình định giá đất đai hàng loạt trong việc xây dựng bảng giá đất hàng năm theo hướng dẫn của Bộ TN&MT là một hệ thống các bước và phương pháp sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Nội dung của bước này gồm:

- Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

- Thu thập thông tin, tài liệu chung phục vụ việc xây dựng dự án

- Xác định số điểm điều tra khảo sát, loại đất điều tra khảo sát và nơi được chọn làm điểm điều tra khảo sát

Bước 2: Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất thị trường tại điểm điều tra

Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra, về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến ngày 10 tháng 8 hàng năm

Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo thông tư

Đối tượng điều tra khảo sát giá đất thị trường là những thửa đất thuộc điểm điều tra đã được chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản) hoặc những thửa đất đang cho thu nhập như: đất đang cho thuê hoặc đất sản xuất nông nghiệp, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, phải đối chiếu giữa hồ

sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hiện trạng sử dụng đất Không điều tra thu thập giá đất thị trường đối với các trường hợp đã chuyển nhượng sau: (1) Người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng; (2) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của Bộ Luật Dân sự; (3) Quyền sử dụng đất

là tài sản bị bán phát mại, bán đấu giá để thi hành án hoặc để thu hồi nợ; (4) Quyền

sử dụng đất do các chủ sử dụng đất có đồng quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau; (5) Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng có mức giá chênh lệch quá lớn

so với mức giá phổ biến trên thị trường của các thửa đất có đặc điểm tương tự trong khu vực

Nếu thửa đất thuộc đối tượng điều tra mà có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng một trong những phương pháp định giá đất để tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất ngay trong khi điều tra

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường

Đầu tiên, phiếu điều tra được phân loại, thống kê theo mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC Sau đó, kết quả điều

tra giá đất thị trường được tổng hợp theo các biểu mẫu còn lại ban hành kèm theo Thông tư đối với từng loại đất ở cả cấp huyện và cấp tỉnh

Bên cạnh tổng hợp, xử lý số liệu điều tra giá thị trường còn tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng cơ sở; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực hay các tuyến giao thông

Sau đó, xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại cấp huyện Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện

và gởi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường trước ngày 01 tháng 9 hàng năm

Bước 4: Xây dựng phương án giá các loại đất

Căn cứ nguyên tắc, các phương pháp xác định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối với từng loại đất trên địa bàn; bảng giá đất hiện hành; và khung giá các loại đất của Chính phủ để xây dựng phương án giá đất đối với từng loại đất

Bước 5: Trình thẩm định và phê duyệt bảng giá đất

Sở Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ thẩm định bảng giá đất đến Sở Tài chính trước ngày 05 tháng 10 hàng năm

Sở Tài chính tổ chức thẩm định bảng giá đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thẩm định (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch Hội đồng)

Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính (hoặc của Hội đồng thẩm định bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 31 tháng 10 hàng năm để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định và công bố bảng giá đất

Nhìn chung, quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành theo thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC là hợp lý Tuy nhiên, số liệu điều tra được tổng hợp

và xử lý theo biểu mẫu của thông tư này bộc lộ một số hạn chế ảnh hưởng đến kết quả xây dựng bảng giá Hạn chế này xuất phát từ không có quy định cụ thể về cách xác định vị trí, đoạn đường Việc xác định vị trí hay đoạn đường hoàn toàn mang tính chủ quan của người định giá

Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ

sở Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định 188 định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3 thửa đất đã được chuyển nhượng trong năm điều tra Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được, nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu giáp ranh Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn Để đảm bảo số lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó thực hiện Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này cũng theo khuyến cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng vị trí tương đồng, hay thông tin giá rao bán hay giá rao mua trong vùng Tuy nhiên, các vùng giá trị được xác định chỉ dựa vào sự đánh giá mang tính cảm quan định tính các đặc điểm về tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế - xã hội, mà không lượng hóa được các yếu tố đặc điểm này, do vậy, trong việc phân vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá cũng lại là mức giá chuyển nhượng trong vùng Như vậy khó có thể xác định được thế nào là điều kiện tương đồng của các vị trí đất

Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy xây dựng hàm giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan là vị thế và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%

Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy trong định giá đất được đề xuất căn

cứ vào kết quả các công trình nghiên cứu được thực hiện trong thời gian gần đây ở nước ngoài và ở Việt Nam

1.3 Tình hình nghiên cứu và giải quyết vấn đề nghiên cứu

1.3.1 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, như ở Anh, Mỹ, Australia, hay các nước tại khu vực châu Á, như ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia, Singapore, hoạt động định giá đất đều được quản lý bởi các cơ quan chuyên trách của Nhà nước Các cơ quan này ban hành các tiêu chuẩn định giá và xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin hỗ trợ công tác định giá đất làm cho giá đất ngày càng minh bạch rõ ràng

Giá đất được xác định bằng các phương pháp khác nhau (so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập và thặng dư) tùy theo mục đích định giá Nhưng chủ yếu là sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp căn cứ vào giá thị trường (mua bán) để xác định giá đất

Tại các nước này, để hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ và công khai giá đất đã phát triển các ứng dụng công nghệ thông tin WebGIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất

- bất động sản và công khai thông tin giá đất trên mạng Internet, cụ thể như tại các trang Web:

Tại các nước phát triển hiện nay hoạt động định giá đất đai - bất động sản có hai hình thức định giá cá biệt (riêng lẻ) và hàng loạt Định giá cá biệt là việc xác định giá của từng thửa đất - bất động sản riêng lẻ bằng các phương pháp định giá cụ thể nêu trên Định giá hàng loạt bao gồm các bước thu thập thông tin về giá trị thị

trường và các yếu tố thuộc tính của đất đai ảnh hưởng đến giá trị đất, phân vùng giá trị đất, xác định giá trị cơ sở của đơn vị đất đai - bất động sản tiêu chuẩn của từng vùng giá đất, tính toán các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố ảnh đến giá đất, xác định giá của từng thửa đất đai - bất động sản riêng lẻ căn cứ vào giá trị đất cơ sở và các

hệ số ảnh hưởng đến giá trị đất Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng và hệ số ảnh hưởng được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn dựa vào các hàm toán học có dạng tuyến tính hoặc phi tuyến tính (Olof Färnkvist, 2012)

Hàm hồi quy giá đất được thiết lập bao gồm các biến số độc lập phản ánh các thuộc tính của đất đai - bất động sản như vị trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà,

và giá đất là biến số phụ thuộc Mô hình định giá đất hàng loạt dựa vào các hàm hồi quy này được sử dụng có kết quả trong từng phân vùng giá trị đất để xác định giá đất đến từng thửa đất, nhưng lại thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể, có thể nói, là do ảnh hưởng từ quan điểm của Daniel McFadden về tính phi cấu trúc của đô thị, có liên quan tới hành vi lựa chọn rời rạc của người dân (Daniel McFadden, 1978) Như vậy, mô hình này khó có thể áp dụng rộng rãi trong khuôn khổ một phương pháp luận khúc triết

Một hướng tiếp cận khác trong định giá đất là xây dựng mô hình định giá đất

tự động (Automatic Valuation Models - AVMs) cũng bằng cách sử dụng các hàm hồi quy giá ẩn, nhưng căn cứ vào lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely và công bố tại Vương quốc Anh vào năm 2000 trên Tạp chí Đô thị học (Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng

và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về Vị trí dân cư đô thị”

Nội dung chính của lý thuyết là mô tả động học dân cư đô thị, tức sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị liên quan đến hành vi lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị, có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều: Vị thế nơi ở và Chất lượng nhà ở Lý thuyết này có nội dung khác biệt so với các lý thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào ý tưởng của Von Thunen (1826), lý giải động học

dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở Lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso có khoảng cách khá lớn so với thực tiễn, mô hình cấu trúc đô thị này không còn dự báo được chính xác xu thế phát triển các đô thị, đặc biệt là tại các quốc gia đang phát triển trong các điều kiện mới của thế kỷ XXI (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000; Kim Jeong Moon, 2010)

Theo đường hướng của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, thì hàm giá đất đai - bất động sản có các biến số được tổ chức thành hai nhóm liên quan đến các thuộc tính vị thế đất đai và chất lượng bất động sản, động thái của các thuộc tính này là cơ sở vi mô xác định cấu trúc các khu đô thị và bằng hình thức này có thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả của đất đai - bất động sản trên quy

mô toàn bộ thành phố (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000)

1.3.2 Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước

Tại Việt Nam các vấn đề về lý luận và phương pháp định giá, phân vùng giá trị đất phục vụxây dựng bảng giá đất đã được đề cập và nghiên cứu giải quyết trong các đề tài và công trình nghiên cứu trong thời gian gần đây

Về phương pháp định giá đất có thể nhắc đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu của 2 nhóm nghiên cứu sau:

(1) Đề tài “Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân (Bộ TN&MT), thực hiện năm 2004 Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

(2) Các công trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng trong phát triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hoàng Hữu Phê (Bộ XD) và Trần Thanh Hùng (Trường Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu được đăng trên các tạp chí chuyên ngành Hướng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng Kết quả nghiên cứu cho

thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu hình và giá trị

vô hình, có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Method) Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lượng các yếu tố phân cấp vị trí đất tương ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ

Về phân vùng giá trị đất (xác định vị trí đất) phục vụ việc xây dựng bảng giá đất cho đến thời điểm hiện tại thì có các công trình nghiên cứu sau:

(1) Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất,

Đề tài NCKH cấp Bộ, Trịnh Hữu Liên, năm hoàn thành 2009

Đề tài nghiên cứu đề xuất cơ sở khoa học và phương pháp phân vùng giá trị đất phù hợp với điều kiện cụ thể của Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso và kinh nghiệm định giá đất của Trung Quốc

(2) Thử nghiệm xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất trên địa bàn cấp tỉnh, Dự án SNKT, Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT, năm hoàn thành 2011

Công trình này nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất làm cơ sở cho việc phân vùng giá trị đất và xác định giá đất đến từng thửa đất có vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào thực tiễn Việt Nam tại các tỉnh Thanh Hóa, Hà Tĩnh

và Quảng Bình

(3) Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang, Đề tài NCKH cấp Cơ sở của Trường Đại học TN&MT Tp.HCM, Trần Thanh Hùng, năm hoàn thành 2012

Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm cấu thành giá trị đất và xây dựng mô hình định giá đất vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang

(4) Điều tra khảo sát thí điểm tính toán chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, Dự án SNKT, Hoàng Hữu Phê, Bộ Xây dựng, năm

2013

Đề tài thực hiện đánh giá tính khả thi của phương pháp định giá đất đai - bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng cho việc tính toán chỉ số giá bất động sản trong các phân vùng giá trị đất đai - bất động sản trên địa bàn thành phố

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, để thống nhất áp dụng cho tất cả các tỉnh thành trong các năm tiếp theo

Những đề tài và dự án nghiên cứu nêu trên đã góp phần rất quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận và quy trình xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh thành

Có thể nói, mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất và phân vùng giá trị đất được phát triển trong các công trình nghiên cứu nêu trên không có sự khác biệt về mặt hình thức trong quy trình các bước thực hiện và việc

sử dụng các công cụ toán học để phân tích tính toán xây dựng hàm hồi quy giá đất, nhưng có sự khác biệt căn bản về mặt chất trong việc vận dụng các lý thuyết Vị trí dân cư đô thị để xác định các yếu tố thuộc tính cấu thành giá trị đất, giải thích sự biến thiên giá cả và thành lập phương trình hồi quy giá đất

Như vậy, tại Việt Nam vào thời điểm hiện nay có 3 hướng tiếp cận trong nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất, xác định các yếu tố cấu thành vị trí đất

và phân vùng giá trị đất, xuất phát từ các quan điểm lý thuyết khác nhau như sau:

(1) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của William Alonso

(2) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất theo quan điểm đô thị phi cấu trúc của Daniel McFadden

(3) Mô hình định giá đất và phân vùng giá trị đất ứng dụng lý thuyết Vị trí dân cư đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely

Theo khuyến cáo của Tổng cục Quản lý đất đai, trong điều kiện cụ thể về con người, thị trường đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và hạ tầng quản lý đất đai như hiện nay thì vận dụng kinh nghiệm định giá đất của Thụy Điển vào định giá và phân vùng giá trị đất tại Việt Nam là lựa chọn phù hợp

Tuy nhiên, với những hạn chế về mặt phương pháp luận trong định giá đất của Thụy Điển mô hình định giá đất thường mang tính cục bộ, không gắn liền được với các thông số đặc trưng của cấu trúc các đô thị cụ thể Sẽ là hợp lý hơn khi vận dụng những mặt tích cực trong phương pháp định giá đất của Thụy Điển có tính đến yếu tố hành vi lựa chọn rời rạc của dân cư đô thị, đồng thời kết hợp với mô hình cấu trúc đô thị của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely vào việc nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất làm cơ sở cho việc xây dựng bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh

1.3.3 Xây dựng mô hình giá đất bằng phương pháp phân tích thống kê định lượng

Để khắc phục các hạn chế nêu trên trong quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN&MT, đề xuất sử dụng công cụ phân tích thống kê xác định các yếu tố cấu thành giá trị đất làm căn cứ cho việc lựa chọn các tiêu chí phân vùng, phân cấp vị trí đất đai và xây dựng mô hình giá đất trong công tác quản lý giá đất đai hàng năm

Phần mềm được sử dụng có thể là DTREG – chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (Target variable), giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến cho trước (biến

dự báo - Predictor variable) DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trước.DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây

Xây dựng mô hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sử dụng công cụ phân tích thông kê DTREG được tiến hành thông qua các bước như sau:

Bước 1 Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ

để xác định các biến:

Các biến của mô hình giá đất có thể thực hiện bằng 2 cách:

- Tổ chức khảo sát hiện trạng mua bán đất đai trong một khu vực nhất định

- Sử dụng số liệu lưu trữ về mua bán đất đai

Bước 2 Định nghĩa các yếu tố vị thế đất đai:

Việc định nghĩa này dựa vào các hiểu biết về tình hình kinh tế - xã hội của thành phố và của các chuyên gia

Bước 3 Phân tích các biến để thành lập mô hình hồi quy:

Khi thành lập các biến cần chọn các biến sao cho:

- Các biến đều có ý nghĩa (logic) về mặt định giá;

- Các biến có thể là các biến dạng số, hoặc là các biến dạng phạm trù

Bước 4 Chạy mô hình hồi quy cây quyết định bằng phần mềm DTREG với biến kết quả là giá đất và các biến dự báo phản ánh các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất đai

Chương 2 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm chung của thành phố Hồ Chí Minh và quận 6

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ địa lý khoảng 100 10’ – 100 38’ vĩ độ Bắc

và 1060 22' – 106054' kinh độ Đông; tổng diện tích tự nhiên 2.095,239 km2, bao gồm 24 đơn vị quận huyện (5 huyện, 19 quận); phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang

Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

Về kinh tế, thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Mặc dù bị tác động và ảnh hưởng xấu của tình hình kinh tế thế giới và những khó khăn trong nước, thành phố vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, góp phần kiềm chế lạm phát Tổng sản phẩm nội địa năm 2012 ước đạt 595.375,6 tỉ đồng, tăng 9,2%, duy trì mức cao gấp 1,77 lần so với cả nước

Trong những năm qua, sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố đã đi vào nề nếp theo quy định của pháp luật, việc quản lý sử dụng đất đai được thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất góp phần tích cực thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Bảng giá đất thành phố

Hồ Chí Minh được Ủy ban nhân dân Thành phố giao Sở Tài chính chủ trì xây dựng các năm trước đây, bắt đầu từ năm 2009 đến nay giao cho Sở Tài nguyên và Môi

trường chủ trì xây dựng Tuy nhiên, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành chưa chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất

Quận 6 là một quận nội thành nằm về phía Tây Nam của thành phố Hồ Chí Minh, phía Bắc giáp với quận Tân Phú và quận 11 có ranh giới dọc theo rạch Lò Gốm, đại lộ Hồng Bàng; phía Đông giáp với quận 5, có ranh giới dọc theo đường Nguyễn Thị Nhỏ, qua bến xe Chợ Lớn, đường Ngô Nhân Tịnh; phía Nam giáp với quận 8, có ranh giới kênh Bến Nghé (bến Trần Văn Kiểu cũ); phía Tây giáp với quận Bình Tân, có ranh giới là đường An Dương Vương

Quận 6 có tổng diện tích tự nhiên là 7,14 km2, chiếm 0,34% diện tích tự nhiên của toàn thành phố, được chia thành 14 phường (Phường 01 – Phường 14 với

74 khu phố và 1311 tổ dân phố) Trong đó đất phi nông nghiệp chiếm 100% diện tích của Quận

Đến năm 2006, quận 6 đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy cho 14/14 đơn vị hành chính ở các tỷ lệ 1/500, 1/1.000 và 1/2.000

Theo số liệu kiểm kê năm 2010, toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận đã giao và cho thuê để sử dụng, quản lý với diện tích 714,4553 ha, trong đó: giao và cho thuê để sử dụng là 524,57 ha, chiếm 73,42% diện tích đất tự nhiên; còn lại giao

để quản lý 189,89 ha, chiếm 26,58% diện tích đất tự nhiên

2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh

a) Về kinh tế:

Năm 2012, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng nhưng tốc độ tăng chậm hơn so với năm 2011 Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 9,2%; Giá tri ̣ tăng thêm khu vực nông lâm thủy sản tăng 5,1%; khu vực công nghiê ̣p và xây dựng tăng 8,3%; khu vực dịch vụ tăng 10,0%

Tốc độ phát triển sản xuất công nghiệp năm 2012 tăng 5,1% so với năm

2011, trong đó công nghiệp khai khoáng giảm 34,3%; công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,9%

Giá trị sản xuất xây dựng cả năm ước thực hiện 152.334 tỷ đồng, tăng 10,7%

so năm 2011

Từ đầu năm đến ngày 14/12, trên địa bàn thành phố đã có 401 dự án có vốn nước ngoài được cấp cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn đăng ký 541 triệu USD, bằng 21,7% so với năm 2011

Năm 2012, toàn thành phố có 23.708 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, giảm 2,5% so với cùng kỳ năm 2011 Tổng số doanh nghiệp ngưng nghỉ 11 tháng đầu năm là 21.746 doanh nghiệp, bằng 96,2% số doanh nghiệp được mới được cấp

mã số thuế; trong đó đã khóa mã số thuế và chờ khóa mã số thuế chiếm 41%, không

có tại địa chỉ kinh doanh chiếm 29,8%

Giá trị sản xuất nông lâm, thủy sản năm 2012 là 13.265 tỷ đồng tăng 6% so năm trước; trong đó Giá tri ̣ sản xuất nông nghiê ̣p đạt 10.138 tỷ đồng, tăng 4,1% so năm trước, giá trị ngành trồng trọt tăng 3,7%, giá tri ̣ chăn nuôi tăng 4,4%, dịch vụ tăng 4,8%; Giá trị sản xuất ngành thuỷ sản đạt 3.008,7 tỷ đồng tăng 10,5% so năm

2011, sản lượng đạt 49.472 tấn, tăng 9%; trong đó khai thác tăng 0,2%, nuôi trồng tăng 17,3%

Kết quả kinh doanh du lịch (bao gồm doanh thu khách sạn và dịch vụ du lịch

lữ hành) trong năm 2012 ước đạt 22.027 tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ năm trước Trong đó doanh thu khách sạn tăng 3,5%, di ̣ch vu ̣ du li ̣ch lữ hành tăng 18,9%

So với tháng 12/2011 chỉ số giá tiêu dùng tăng 4,07%, thấp hơn nhiều so với mức tăng của 2 năm trước liền kề, và cũng là năm có mức tăng thấp nhất tính từ năm 2004 đến nay Chỉ số giá tiêu dùng bình quân của cả năm 2012 so với giá bình quân 2011 tăng 7,74%

Tổng kim ngạnh xuất nhập khẩu hàng hoá của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố năm 2012 đạt 47.702,9 triệu USD; Trong đó, xuất khẩu đạt 21.567,2 triệu USD, tăng 6,3%, nhập khẩu đạt 26.135,8 triệu USD, giảm 4,6%

b) Về xã hội:

Dân số:

Dân số bình quân trên địa bàn thành phố năm 2012 ước hiện có 7.750,9 ngàn người, tăng 3,1% so với năm 2011; khu vực thành thị là 6.433,2 ngàn người,tăng 2,9% Tỷ lệ tăng cơ học 18,9‰; tỷ lệ tăng tự nhiên dân số 9,6‰

Giáo dục:

Tình hình giáo dục đầu năm học 2012 – 2013: Mẫu giáo: toàn thành phố có

800 trường mẫu giáo, 16.309 giáo viên, tăng 6%, 292.905 trẻ em đi nhà trẻ, mẫu giáo, tăng 2,3%; Phổ thông: toàn thành phố có 917 trường phổ thông, 45.115 giáo viên, tăng 2,8%; Giáo dục thường xuyên: Số học viên các lớp xoá mù chữ là 1.804 người, tăng 11,4%: trung học cơ sở là 4.132 người, giảm 23,4%; trung học phổ thông là 28.186 người, giảm 17,3%

Y tế:

Từ đầu năm đến 31/10, ngành chức năng của thành phố đã cấp 112,1 ngàn thẻ BHYT cho người nghèo-hộ nghèo, hỗ trợ 15,2 tỷ đồng cho 49,9 ngàn học sinh thuộc diện hộ nghèo trong năm học 2011-2012 Miễn giảm 3,4 tỷ đồng học phí cho 30,1 ngàn học sinh thuộc hộ nghèo Hỗ trợ học bổng 15,7 tỷ đồng cho 15,6 ngàn học sinh/sinh viên

Tình hình lao động, việc làm và tỷ lệ hộ nghèo:

Tính trong 11 tháng năm 2012, các khu vực kinh tế trên địa bàn thành phố đã thu hút lao động, giải quyết việc làm cho 289,4 ngàn lượt, giảm 0,9% so năm 2011

Số chỗ làm việc mới được tạo ra trong năm là 123 ngàn, giảm 4% Tỷ lệ số người thất nghiệp năm 2012 là 4,9%

Trên địa bàn thành phố có 112,9 ngàn người đã nhận quyết định hưởng trợ cấp thất nghiệp tính từ 03/01 đến 07/12/2012, tăng 29% so cùng kỳ, với tổng số tiền

là 857,5 tỷ đồng 64,6 ngàn người được tư vấn giới thiệu việc làm; 1,3 ngàn người được hỗ trợ học nghề, với số tiền hỗ trợ 130,5 triệu đồng

Tính đến 30/10, toàn thành phố còn 61,2 ngàn hộ nghèo với 278,1 ngàn nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 3,4% tổng số hộ dân Quỹ xóa đói giảm nghèo có 248,8 tỷ đồng, tăng 5,9 tỷ đồng so với đầu năm 2012 Quỹ đang trợ vốn cho 31 ngàn hộ nghèo với

số tiền 201,3 tỷ đồng và 183 cơ sở sản xuất kinh doanh thu nhận 1.888 lao động nghèo

2.1.3 Tiềm năng phát triển của thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước; đầu mối giao lưu quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á

Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước

và của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, do đó thành phố vừa có vai trò trung tâm rất quan trọng về nhiều mặt vừa có vai trò hỗ trợ, bổ sung với các địa phương khác để cùng phát triển Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương đầu tiên tập trung phát triển các ngành cơ khí gia dụng, sản xuất phương tiện vận tải, chế tạo máy, chế tạo thiết bị công nghệ, điện tử và các ngành công nghệ cao khác vừa theo chiều rộng, vừa theo chiều sâu, tạo tốc độ tăng giá trị sản lượng cao nhưng đồng thời cũng nâng dần tỷ lệ giá trị gia tăng trong xuất khẩu

Đầu tư vào thành phố Hồ Chí Minh sẽ hưởng được các lợi thế sẵn có như: nguồn lao động, cơ sở vật chất, dịch vụ phát triển và thị trường tiêu thụ rộng lớn, và sự thu hút vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất cả nước Hơn nữa sự phát triển nhanh của ngành dịch vụ không những chỉ phục vụ cho nhu cầu sản xuất và tiêu dùng tại Thành phố Hồ Chí Minh mà còn cho cả khu vực rộng lớn Với việc hình thành mạng lưới tiêu thụ hàng hoá cùng với sức mạnh về tài chính, thương nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh chi phối hầu hết hoạt động sản xuất kinh doanh của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

2.2 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Đánh giá công tác định giá đất đai hàng loạt, xây dựng bảng giá đất hàng năm tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2013 Công tác này được thực hiện theo quy định hiện nay tại thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC về xây dựng bảng giá đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính Kết quả của công tác định giá đất hàng loạt là bảng giá đất 2014 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận 6 nói riêng và được UBND thành phố ban hành kèm theo

Quyết định 60/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 Qua đánh giá công tác này tại địa bàn cụ thể sẽ thấy những hạn chế hiện nay của phương pháp này

Nội dung 2: Thử nghiệm xây dựng mô hình giá đất căn cứ vào lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sử dụng công cụ phân tích thông kê DTREG Xác định các yếu

tố vị thế cấu thành giá trị đất, tiêu chí phân cấp các yếu tố vị thế đất này tại một quận trực thuộc thành phố Xác định các yếu tố vị thế đất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất chính là căn cứ để lựa chọn các tiêu chí phân cấp vị trí đất và mức giá của từng vùng giá trị tương ứng với các vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất hàng năm Đây là một nội dung quan trọng, quyết định mức độ chính xác của bảng giá đất đai

Nội dung 3: Trên cơ sở đánh giá công tác định giá thực tiễn và khả năng ứng dụng phân tích hồi quy cho việc xác định các yếu tố vị thế cấu thành giá trị đất và các tiêu chí phân cấp vị trí đất, đề tài đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất đai hàng loạt hiện nay

2.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên đề tài đã sử dụng tổng hợp các phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu sau:

2.3.1 Phương pháp nghiên cứu

a) Phương pháp điều tra:

Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về hiện trạng sử dụng và biến động đất đai qua các năm, về tình hình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất các cấp, về tình hình quản lý giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh; thu thập các thông tin giá đất tại các vị trí đất, giá

cả chuyển nhượng đất đai trên thị trường thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Dùng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất đai đối với các thửa đất có phát sinh biến động chuyển nhượng trong giai đoạn từ năm 2012 đến hết năm 2013