Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp cầu nghìn thị trấn an bài huyện quỳnh phụ tỉnh thái bình

Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Việc hoàn hiện chính sách pháp luật quản lý đất đai nói chung, trong đó có chính sách

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ HIỀN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP CẦU NGHÌN - THỊ TRẤN

AN BÀI - HUYỆN QUỲNH PHỤ - TỈNH THÁI BÌNH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính - Môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010-2014

Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THỊ HIỀN

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP CẦU NGHÌN - THỊ TRẤN

AN BÀI - HUYỆN QUỲNH PHỤ - TỈNH THÁI BÌNH”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thị Lợi

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính - Môi trường

Khóa học : 2010-2014

Thái Nguyên, năm 2014

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên – trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Trung tâm Phát triển Qũy đất huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình đã nhiệt tình giúp đỡ trong thời gian tôi thực tập và thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt để tôi hoàn thành tốt đề tài tốt ngiệp này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Sinh viên

Vũ Thị Hiền

MỤC LỤC

PHẦN I MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Bản chất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4

2.1.1 Các khái niệm 4

2.1.2 Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 5

2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai 7

2.2.2 Giá đất và định giá đất 10

2.2.3 Thị trường Bất động sản 11

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 11

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới và các tổ chức tài trợ (WB và ADB) 11

2.3.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam 18

2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam 19

2.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988 19

2.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 19

2.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 20

2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 21

2.5 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam 25 2.5.1 Chính sách bồi thường 25

2.5.2 Chính sách hỗ trợ 26

2.5.3 Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường 27

2.5.4 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư 28

2.5.5 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng 28

2.6 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên địa bàn tỉnh Thái Bình 29

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 31

3.2.1 Địa điểm 31

3.2.2 Thời gian tiến hành 31

3.3 Nội dung nghiên cứu 31

3.3.1 Khái quát về ĐKTN, KTXH thị trấn An Bài – huyện Quỳnh Phụ31 3.3.2 Đánh giá công tác GPMB tại Khu công nghiệp Cầu Nghìn 31

3.3.3 Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân 31

3.3.4 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cho địa phương 32

3.4 Phương pháp nghiên cứu 32

3.4.1 Phương pháp nghiên cứu điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32

3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, bao gồm 32

3.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh 32

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực GPMB 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34 4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn An Bài 38 4.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại khu công nghiệp Cầu Nghìn – thị trấn An Bài – huyện Quỳnh Phụ 43 4.2.1 Kết quả đánh giá sơ lược về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình 43 4.2.2 Sơ lược về dự án và các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án GPMB khu công nghiệp Cầu Nghìn - thị trấn An Bài - huyện Quỳnh Phụ 46 4.2.3 Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ 49 4.2.4 Căn cứ xác định giá bồi thường 49 4.2.5 Đánh giá công tác bồi thường về đất tại khu công nghiệp Cầu Nghìn - thị trấn An Bài – huyện Quỳnh Phụ 51 4.2.6 Kết quả bồi thường về tài sản, vật khác và cây cối hoa màu 53 4.2.7 Chính sách hỗ trợ 55 4.2.8 Kết quả điều tra, đánh giá thông qua ý kiến của người dân chịu ảnh hưởng của dự án 58 4.2.9 Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu công nghiệp Cầu Nghìn - thị trấn An Bài - huyện Quỳnh Phụ 63 4.2.10 Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 66

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Thực trạng dân số và lao động ở khu vực GPMB 35

Bảng 4.2: Dân số theo độ tuổi của khu vực GPMB 35

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn An Bài năm 2013 42

Bảng 4.4 Kết quả bồi thường GPMB các dự án tại huyện Quỳnh Phụ 44

Bảng 4.5: Quy mô và diện tích các dự án trong KCN Cầu Nghìn 48

Bảng 4.6: Kết quả thống kê các đối tượng bị thu hồi đất và được bồi thường của dự án 49

Bảng 4.7 Đơn giá bồi thường đất phi nông nghiệp 50

Bảng 4.8 Đơn giá bồi thường về đất nông nghiệp tại các dự án của khu công nghiệp Cầu Nghìn 50

Bảng 4.9: Kết quả bồi thường về đất nông nghiệp 52

Bảng 4.10 Kết quả bồi thường cây trồng, vật kiến trúc 54

Bảng 4.11: Phương án hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cho các hộ gia đình 56 Bảng 4.12: Tổng hợp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 56

Bảng 4.13 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 57

Bảng 4.14: Tổng hợp nhận xét về giá bồi thường, hỗ trợ 58

Bảng 4.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân 59

Bảng 4.16: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 60

Bảng 4.17: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 61

DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1 Biểu đồ thể hiện thu nhập của các hộ dân trước và sau thu hồi đất 60Hình 4.2 Tình hình lao động, việc làm của các hộ bị thu hồi đất dự án KCN

Cầu Nghìn 62

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

1 ADB : Ngân hàng phát triển Châu Á

2 BĐS : Bất động sản

3 BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường

4 CNH – HĐH : Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

5 ĐKTN : Điều kiện tự nhiên

6 GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7 GPMB : Giảỉ phóng mặt bằng

8 HĐND : Hội đồng nhân dân

9 KCN : Khu công nghiệp

PHẦN I

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Để có được sự toàn vẹn lãnh thổ nhân dân ta đã đổ biết bao công sức, xương máu tạo lập và bảo vệ vốn đất đai như ngày nay Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai là tài sản

vô cùng quý giá do Nhà nước thống nhất quản lý

Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của nó như

cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn tăng lên

Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất ngày càng cao, nhịp

độ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn cả trong lĩnh vực chính trị - xã hội trên phạm vi quốc gia Vấn đề bồi thường giá đất, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự phát triển kinh tế - xã hội, đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để

Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự

án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có quỹ đất Việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước Việc bồi thường, tái định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của Chính phủ như: Căn cứ vào điều 42 Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số: 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo – TS Nguyễn Thị Lợi, tôi tiến hành

thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Khu công nghiệp Cầu Nghìn – Thị trấn An Bài - huyện Quỳnh Phụ- tỉnh Thái Bình”

1.2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá được kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp Cầu Nghìn

- Trên cở sở đánh giá những thuận lợi khó khăn còn tồn tại của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đưa ra các biện pháp để góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB, tiến độ thực hiện các dự án

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lí luận của chính sách bồi thường

- Tìm hiểu công tác bồi thường GPMB trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất phương án giải quyết trên cơ sở các nghị định, quy định, những kinh nghiệm đã làm

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:

+ Nắm vững những quyết định, nghị định về bồi thường thiệt hại

+ Giúp sinh viên củng cố và hoàn thiện các kiến thức về pháp luật đất đai

- Ý nghĩa trong thực tiễn:

Qua quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, chúng tôi đã tìm ra nguyên nhân và giải pháp để khắc phục và thực hiện công tác bồi thường GPMB được tốt hơn

PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bản chất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Điều 4 Luật Đất đai 2003) [16]

2.1.1.3 Tái định cư

- Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là “ hai lần hoặc lần thứ hai, lại một lần nữa”

- Định cư: Là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn

Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa điểm khác

Các hình thức TĐC:

+ Tái định cư tập trung;

+ Tái định cư tại chỗ;

+ Tái định cư xen ghép (phân tán)

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền

sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật (Điều 4 Luật Đất đai 2003) [16]

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giá giao dịch về quyền sử dụng đất (Điều 4 Luật Đất đai 2003) [16]

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định (Điều 4 Luật Đất đai 2003) [16]

2.1.2 Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

Việc hoàn hiện chính sách pháp luật quản lý đất đai nói chung, trong đó

có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất , trong Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng Cộng sản Việt Nam đã nêu rõ Đảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách pháp luật về đất đai lấy mốc giới từ thời điểm năm 1987

Tháng 9 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉ đạo về “ Đổi mới chính sách pháp luật đất đai” có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính sách đất đai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về chủ trương sửa đổi Luật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương Trên cơ

sở đó, trong Nghị quyết về “ Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước” được thông qua tại Hội nghị lần thứ 7 (phần 2), Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khẳng định đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đã từng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai, những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nguyên nhân của những hạn chế này là do một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hóa hoặc văn bản pháp luật thể chế ban hành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ

Đến năm 2003, Luật Đất đai mới được Quốc Hội thông qua thay thế Luật Đất đai năm 1993, trong Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế của đất nước và quản lý quỹ đất thu hồi chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất còn lại và giá trị tài sản trên đất… Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất Tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách phục vụ nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất nước Trong Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng tại Kỳ họp thứ 10 Quốc Hội khóa IX ngày 17/10/2006 tại phần nhiệm vụ và giải pháp để tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực đầu tư phát triển, đã nêu rõ chủ trương chỉ đạo của

Chính Phủ: “ Chú trọng đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho người dân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất

để sớm ổn định cuộc sống; kiểm tra chặt chẽ các dự án tái định cư bảo đảm

cuộc sống của dân khi quyết định thu hồi đất” (Chính phủ, 2006) [6]

Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ

về đổi mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, TĐC Tại các Nghị định này đã sửa đổi bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, quy định

bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường đất, giá đất tính bồi thường, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất và cải cách trình tự thực hiện thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC ngày càng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

2.2.1.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính

ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính Phủ đã hai lần trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,2001) và Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội đất nước Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực

tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu

về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,

sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB

Các văn bản ban hành liên tục thay đổi, không sát với giá cả thực tế tác động lên tâm lý của người bị thu hồi đất khiến cho công tác bồi thường GPMB không đảm bảo tiến độ đề ra

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản

lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc truyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đầy đủ, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) [3]

2.2.1.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho trị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ,

văn minh trong bồi thường GPMB (Nguyễn Đăng Sơn, 2006) [15]

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Khi Nhà nước quản lý đất đai theo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , nơi nào có quy hoạch thì trong thực tế giá đất hình thành cao hơn, trong khi công tác GPMB áp giá theo khung giá Nhà nước là thấp như vậy sẽ có sự so sánh đối với người bị thu hồi đất ảnh hưởng không nhỏ tới công tác bồi thường GPMB

2.2.1.3 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình với những mảnh đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng

ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt

công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyển thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều

trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì

có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70.64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới hơn 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) [3]

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường) đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường

- Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) [2]

2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới và các tổ chức tài trợ (WB và ADB)

Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người

bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng Để thực hiện được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiện chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái định cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB Theo ADB và

WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp cụ thể (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 2001) [1]

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa

giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 2001) [1]

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được

- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó

có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh

Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập về tái định cư Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế

2.3.1.1 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng

bị thu hồi đất

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình

Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái định

cư được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh Trong quá trình đền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được thống nhất Khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố Thượng Hải được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng

thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường, giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002) [17]

2.3.1.2 Inđônêxia

Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng Các chương trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu TĐC

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày nay được xem là chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC, cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối

với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án

- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng Chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt

- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TĐC, người bị ảnh hưởng được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân cư địa phương

- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ Đồng thời, có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của Ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một số chính sách bồi thường TĐC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức Ngân hàng khi tham gia đầu tư vào các công trình TĐC (Nguyễn Ánh Tuyết, 2002) [17]

2.3.1.3 Thái Lan

Không có chính sách đền bù tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữu đất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ:

Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều

dự án đền bù TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án

2.3.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất để bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cả nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích quốc gia

- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với Nhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất

2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam

2.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất Quy định như sau:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trung thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp

1980 ra đời

2.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất (Hội đồng bộ trưởng, 1990) [12]

2.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định

cụ thể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng Đặc biệt người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tạo do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên

cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với

hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc áp dụng hệ số

K và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải

di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây

ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng

2.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết và kèm theo nhiều văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa

đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai

và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công

ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ ban hành Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Về cơ bản, chính sách bồi thường, GPMB theo Luật Đất đai năm 2003

đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện nay

* Về việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng:

Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ; đối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ

lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được

nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi đất Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ và TĐC; khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận

với người có đất

Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư

cụ thể, nay Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công

bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố

mà chưa có dự án đầu tư

* Về giá đất bồi thường: giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo

nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị

trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định theo các nguyên tắc trên đã tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị Đối với trường hợp giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi Khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Đây là một trong những quy định của pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường

* Về đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: so với trước đây, trong

thời kỳ này đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã mở rộng hơn Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

* Về chính sách hỗ trợ: một trong những mối quan tâm của Nhà nước

ta hiện nay đó là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư không được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các hộ bị mất đất nông nghiệp có đất phi nông nghiệp để có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp Chẳng hạn như các hộ nghèo bị thu hồi đất thì được hỗ trợ để vượt nghèo từ 3 năm tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì được giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, trường hợp không có đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo

chuyển đổi nghề nghiệp

* Về TĐC: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực

hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất Khu TĐC phải có điều kiện phát

triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở

thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở

đối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải TĐC thì việc bố trí TĐC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển đổi nghề nghiệp

* Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC: một điểm

mới đó là người sử dụng đất được thông báo trước về việc thu hồi đất và phương án tổng thể về bồi thường, GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC có sự tham gia của người dân có đất bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2.5 Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

2.5.1 Chính sách bồi thường

Về bồi thường đất, chính sách về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi quy định rõ người bị thu hồi đất đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Thực tế hiện nay ở các địa phương việc bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất được thực hiện chi trả bằng tiền Nguyên nhân của việc này là Nhà nước đã có quy định chi tiết, cụ thể về giá bồi thường đối với từng loại đất như đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp các địa phương căn

cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình đã ban hành bảng giá đất hàng năm (công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm) để tính giá bồi thường cho người bị thu hồi đất Mặt khác, do công tác lập quy hoạch chưa tốt, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các địa phương chưa có định hướng tạo lập quỹ đất dự phòng dẫn đến không có đất để bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng theo quy định, đặc biệt là đất nông nghiệp Đối với phương thức giao đất mới có cùng mục đích sử dụng khi Nhà nước thu hồi thì các địa

phương chỉ áp dụng được đối với những nơi có quỹ đất lớn hoặc được áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất ở

Về bồi thường tài sản trên đất, theo quy định của chính sách về bồi thường tài sản trên đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá xây dựng công trình, của cây trồng, vật nuôi trên đất Việc bồi thường tài sản trên đất cho người bị thu hồi đất đã được các địa phương quan tâm sâu sát hơn Ủy ban nhân dân các địa phương đã ban hành bảng giá công trình xây dựng, vật kiến trúc và giá cây trồng trên đất để áp dụng trên địa bàn tỉnh Công tác bồi thường về tài sản trên đất được các địa phương áp dụng thực hiện chi trả bằng tiền để hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi có khả năng xây dựng mới tài sản (đối với nhà, công trình) đó Đối với cây trồng hàng năm trên đất bị thu hồi, được giá bồi thường bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cao nhất của cây trồng chính tại địa phương trong 3 năm liền kề trước năm bị thu hồi đất Cây trồng lâu năm thì được bồi thường bằng giá trị hiện có của vườn cây, các vật nuôi trong đất có mặt nước mà chưa đến thời kỳ thu hoạch thì bồi thường theo mức thiệt hại thực tế do bị thu hồi đất phải thu hoạch sớm Các địa phương thực hiện bồi thường cây trồng vật nuôi trên đất theo giá trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giá trị hiện có của vườn cây, chi phí đầu tư, chăm sóc khi tính bồi thường cho các loại cây trồng, giá trị vật nuôi trong đất có mặt nước, được lấy

theo giá bán sản phẩm, giá bán vườn cây và các mức chi phí trung bình trên

thị trường ở địa phương để bồi thường

2.5.2 Chính sách hỗ trợ

Chính sách về hỗ trợ cho người đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi bao gồm các hỗ trợ: hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm và các khoản hỗ trợ khác Việc thực hiện chính sách về hỗ trợ tại các địa phương cơ bản diễn ra khá thuận lợi do chính sách này được các địa phương quy định chi tiết, cụ thể phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương Chính sách này đã được đông đảo người dân có đất bị thu hồi quan tâm và ủng hộ Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố khi thực

hiện chính sách hỗ trợ căn cứ vào từng địa bàn, từng dự án đầu tư để quyết định

hỗ trợ nhằm đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất tại nơi ở mới Tại một số địa phương, căn cứ vào tình hình thực tế việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất bằng hình thức chi trả tiền hoặc

hỗ trợ bằng hình thức bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh, đất dịch vụ phi nông nghiệp Tuy nhiên, việc áp dụng bằng hình thức bồi thường bằng đất sản xuất kinh doanh, đất dịch vụ phi nông nghiệp chỉ áp dụng cho các địa phương có quỹ đất lớn hoặc đã tạo lập được quỹ đất sạch dự phòng

2.5.3 Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường

Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ

về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

- Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có

Giá đất áp dụng để tính bồi thường là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để tính giá bồi thường cho người bị thu hồi đất

2.5.4 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư

Tại Điều 33 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định việc bố trí tái định cư căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư

để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Thực hiện quy định này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tại các địa phương đã quan tâm chỉ đạo các Sở, ban, ngành tại địa phương lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu tái định cư tập trung, các khu tái định cư điểm lẻ để bảo đảm việc bố trí tái định cư cho các hộ gia đình cá nhân khi bị thu hồi đất thực hiện các

dự án trên địa bàn mà phải di chuyển chỗ ở Thực tế hiện nay ở các địa phương việc xây dựng các khu tái định cư cho người bị thu hồi đất đang thường được tiến hành song song với việc thực hiện giải phóng mặt bằng xây dựng dự án, dẫn đến xảy ra trường hợp khi thực hiện xong chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất ở nhưng chưa di chuyển được các hộ này ra khỏi phạm vi giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện dự án Một thực trạng nữa hiện nay ở các địa phương là giá đất ở được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng năm, trong khi đó giá thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư tập trung thường là rất cao Nguyên nhân của việc này là do chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tại các khu tái định cư tập trung thường là theo giá thị trường tại thời điểm xây dựng Điều này đã làm cho các hộ dân khi bị thu hồi đất ở được bố trí tái định cư không có đủ khả năng chi trả tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, dẫn đến xảy ra khiếu nại của người bị thu hồi đất ở các địa phương

2.5.5 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng

Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư tại các địa phương còn nhiều hạn chế Đặc biệt là ở những vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở vật chất còn thiếu

thốn trang thiết bị, địa hình chia cắt, hẻo lánh nên việc tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật đến người dân rất khó khăn Mặt khác về góc độ nhìn nhận và tiếp thu chính sách của người dân cũng tùy theo từng nơi tùy theo trình độ dân trí khác nhau; chế độ chính sách ban hành áp dụng của từng địa phương cũng khác nhau; các văn bản dưới luật thường xuyên điều chỉnh thay đổi nên việc tiếp thu, cập nhật và áp dụng trong thực tế còn chậm Chính vì vậy rất nhiều dự án khi tiến hành giải phóng mặt bằng thường bị kéo dài, chậm tiến độ so với kế hoạch; tình trạng người dân khiếu kiện xảy ra thường xuyên, vượt cấp, khiếu kiện đông người gây nên mất ổn định về an ninh trật

tự tại địa phương là không thể tránh khỏi

2.6 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên địa bàn tỉnh Thái Bình

Quy hoạch, xây dựng, phát triển các khu, cụm công nghiệp đang là vấn

đề quan trọng để thu hút các dự án đầu tư, góp phần tạo giá trị tăng thêm cho tăng trưởng, phát triển sản xuất công nghiệp Tuy nhiên, vấn đề này hiện nay còn nhiều nan giải trong công tác bồi thường GPMB để có mặt bằng sạch Nói cách khác, GPMB cũng đồng nghĩa với việc ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới sự thành công hay thất bại của dự án

Theo thống kê của ngành chức năng, từ năm 2001 đến nay, toàn tỉnh đã tiến hành kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho hơn 1.498 dự án trên tổng diện tích hơn 3.730 ha, ứng với hơn 55.646 hộ dân có đất bị thu hồi; tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ đã được phê duyệt là hơn 2.534

tỷ đồng

Với những nỗ lực nhất định, công tác GPMB thời gian qua đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư, góp phần tích cực thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đẩy nhanh quá trình CNH - HĐH, tăng trưởng kinh tế - xã hội tỉnh Tuy nhiên, bên cạnh kết qủa đạt được, hầu hết công tác GPMB đều gặp vướng mắc, đa số các dự án chậm tiến độ

bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư đặc biệt là những dự án có quy mô sử dụng đất lớn, công trình trọng điểm tỉnh như: dự án thu hồi đất xây dựng Trung tâm điện lực Mỹ Lộc có diện tích đất thu hồi là 280 ha, Khu đô thị Trần Hưng Đạo 43.5 ha Những dự án này cho đến nay vẫn chưa thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, di rời dứt điểm hộ dân để có mặt bằng sạch bàn giao cho nhà thầu thi công, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ dự án

Trong các nguyên nhân dẫn đến tiến độ GPMB chậm, đáng chú ý là cơ chế, chính sách trong GPMB còn nhiều bất cập, chưa theo kịp với thực tiễn, chưa đồng bộ và thiếu tính khả thi Việc phổ biến các cơ chế chính sách pháp luật chưa được thực hiện tốt Do đó, người dân chưa hiểu rõ thông tin, cơ chế bồi thường, hỗ trợ, dẫn đến tình trạng không chịu nhận tiền bồi thường, hỗ trợ

để di chuyển đến nơi ở mới Việc tính toán phương án bồi thường, hỗ trợ cũng còn nhiều điểm thiếu chính xác, chưa chú trọng xem xét những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn Việc thực hiện biện pháp cưỡng chế để GPMB còn thiếu cương quyết nên chưa ngăn chặn và xử lý kịp thời những trường hợp cố tình lợi dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ Những bất cập trong thực hiện chính sách tái định cư cũng làm ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân trong vùng quy hoạch và tiến độ giải phóng mặt bằng Ngoài ra việc làm chậm tiến độ dự án còn có những nguyên nhân: một bộ phận hộ dân do thiếu hiểu biết về chính sách pháp luật, bên cạnh đó là những vướng mắc về giá đất, xác minh nguồn gốc đất; cũng như trách nhiệm của người đứng đầu các ngành liên quan và địa phương có dự án đi qua Thời gian tới, để đẩy mạnh công tác GPMB, cần có chính sách và giải pháp tổng thể, đồng bộ về các vấn đề liên quan, nhằm đảm bảo lợi ích của người có đất bị thu hồi, lợi ích của nhà đầu

tư, lợi ích của Nhà nước Đồng thời cần thiết nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như nêu cao trách nhiệm của đội ngũ cán bộ thực thi từ cấp tỉnh đến cấp huyện, xã để công tác này đạt hiệu quả cao

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại khu nghiệp Cầu Nghìn - huyện Quỳnh Phụ - tỉnh Thái Bình

Tại khu công nghiệp Cầu Nghìn- huyện Quỳnh Phụ– tỉnh Thái Bình

3.2.2 Thời gian tiến hành

Bắt đầu: 20/01/2014

Kết thúc: 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Khái quát về ĐKTN, KTXH thị trấn An Bài, huyện Quỳnh Phụ

3.3.2 Đánh giá công tác GPMB tại Khu công nghiệp Cầu Nghìn

- Đối tượng được bồi thường

- Phương án bồi thường thiệt hại về đất

- Phương án bồi thường thiệt hại về cây cối hoa màu, vật kiến trúc

- Chính sách hỗ trợ

- Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra và phỏng vấn

3.3.3 Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đến đời sống của người dân

- Đánh giá ảnh hưởng của dự án tới đời sống người dân sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án tới thu nhập của người dân

- Đánh giá sự ảnh hưởng của dự án tới lao động và việc làm