Pháp luật về công chứng – thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh bình dương

Thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng nói chung, về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tại tổ chức hành nghề công chứng đã phát sinh không ít khó khăn, vư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Hướng đào tạo : Hướng ứng dụng

Mã số : 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Viên Thế Giang

TP Hồ Chí Minh - Năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Trần Thị Thúy Hường – là học viên lớp Cao học Khóa 28 - DC

chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh,

là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về công chứng – Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và

có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

TRẦN THỊ THÚY HƯỜNG

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC HÌNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN

ABSTRACT

MỞ ĐẦU

CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG 1

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 1

1.1.1 Khái niệm về công chứng 1

1.1.2 Bản chất của hoạt động công chứng 2

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.2.1 Quyền sử dụng đất - quyền của người sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 4

1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – hình thức pháp lý ghi nhận giao dịch giữa các bên tham gia hợp đồng 8

1.2.3 Giá trị pháp lý của công chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2.4 Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 18

2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 18

2.1.1 Vị trí, địa lý và dân cư 18

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 18 2.1.3 Về nhu cầu công chứng 19 2.1.4 Về số lượng công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng 21 2.2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 25 2.2.1 Vai trò thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương 252.2.2 Về tuân thủ pháp luật trong trình tự, thủ tục công công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 272.2.3 Về tuân thủ quy tắc đạo đức hành nghề khi công chứng viên công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 302.2.4 Kiểm soát rủi ro trong hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật 352.2.5 Thực thi trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42

PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG 50

3.1 XÁC ĐỊNH ĐÚNG VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 503.2 TUÂN THỦ PHÁP LUẬT, TUÂN THỦ ĐẠO ĐỨC CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN KHI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 51 3.3 KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 53 3.4 TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 56

Kết luận chung 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

1 Hình 2.1.3 Số lượng hợp đồng, giao dịch tại các tổ chức hành nghề công

chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương 2014 đến năm 2019

2 Hình 2.1.4 Số lượng công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng

trên địa bàn tỉnh Bình Dương từ năm 2014 đến năm 2019

3 Hình 2.2.1 Số lượng phí công chứng, thù lao công chứng và số tiền nộp

ngân sách 2014 đến năm 2019

a) Lý do chọn đề tài

Bình Dương là một trong các tỉnh có số lượng công chứng hợp đồng, giao dịch cao Thực tiễn qua công chứng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã phát sinh những hạn chế, bất cập Việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để giảm bớt tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng công chứng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương

b) Mục đích

Luận văn là làm rõ bản chất pháp lý, vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất Từ đó, phân tích và làm rõ thực trạng thi hành pháp luật về công chứng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng ở tỉnh Bình Dương Qua đó, để thấy được những bất cập, hạn chế và giải pháp cần phải có để khắc phục

- Phương pháp nghiên cứu: thống kê; phân tích, tổng hợp và so sánh

- Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Một là, làm rõ được bản chất pháp lý của hoạt động công chứng đối với giao

dịch quyền sử dụng đất

Hai là, phân tích, đánh giá được hiện trạng hoạt động công chứng giao dịch

quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương Hiện trạng này có ý nghĩa quan trọng cho công tác hoạch định chính sách, pháp luật

và biện pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Bình Dương

Ba là, đề xuất được một số kiến nghị nhằm hiện pháp luật công chứng hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng

c) Từ khóa

Quyền sử dụng đất; Hợp đồng; chuyển nhượng; công chứng

a) Title: “Enforce the law on notarization of the contracts for transfer of land use right at the notary organization in Binh Duong province”.

b) Abstract:

- Reasons for writing: Binh Duong is one of the provinces with a high number of notarized contracts and transactions Practical implementation of the law on a lot of limitations and shortcomings Researching and proposing solutions to reduce disputes, contribute to improving the quality of notarization, meeting local socio-economic development requirements

- Problems: The thesis is not only to clarify the legal nature, the role of notary activities into transactions of land use right but also to analyze the reality of law enforcement on notarization of land use rights at notary organizations in Binh Duong Province More over, the thesis aims to see the inadequacies limitations to find out the suitable solutions to this issue

- Methods: Statistics; analysis, synthesis and comparison.

- Results: To clarify the nature of the nature of activities in transactions

of land use right recommendations

c) Keywords: of land use right; contract; the contracts for transfer; notarization

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bảo đảm pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là sự quan tâm không chỉ của các bên tham gia giao dịch mà còn là của cơ quan quản lý nhà nước Công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất một mặt bảo đảm tuân thủ các quy định về pháp lý liên quan đến giao dịch về đất đai, đồng thời góp phần bảo đảm an toàn về kinh tế, hạn chế rủi ro trong các giao dịch

Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đã quy định một số hợp đồng về bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại

cơ quan có thẩm quyền Việc quy định các hợp đồng liên quan đến bất động sản được công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo về hình thức của hợp đồng theo quy định, tạo điều kiện để các giao dịch đó được thực hiện các bước tiếp theo

Bình Dương là một trong các tỉnh có lượng công chứng hợp đồng, giao dịch cao; số tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên nhiều trong khu vực Miền Đông Nam Bộ (số lượng chỉ sau Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai) Thực tiễn thi hành pháp luật về công chứng nói chung, về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tại tổ chức hành nghề công chứng đã phát sinh không ít khó khăn, vướng mắc, nhất là việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật; tình trạng “giả” về chủ thể; giả giấy tờ trong hồ sơ công chứng có chiều hướng ngày càng tăng; việc tuân thủ quy tắc hành nghề của một số tổ chức hành nghề công chứng chưa cao; chất lượng công chứng viên không đồng đều; cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức hành nghề công chứng Ngoài ra, vẫn còn tình trạng người tham gia trong hợp đồng chưa hiểu rõ giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng Vì vậy, họ cũng không quan tâm trong việc tìm hiểu các quy định của pháp luật công chứng liên quan đến việc công chứng hợp đồng, giao dịch; không kịp thời

tố cáo hành vi sai phạm của tổ chức hành nghề công chứng Việc nghiên cứu và tìm lời giải cho việc thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không chỉ giảm bớt số vụ tranh chấp, thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu

mà còn góp phần nâng cao chất lượng công chứng, đáp ứng yêu cầu về kinh tế, xã hội, giữ vững an ninh chính trị xã hội, thu hút đầu tư phát triển kinh tế, xã hội của

địa phương Vì những lý do trên, người nghiên cứu chọn đề tài “Pháp luật về công chứng – Thực tiễn qua công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương”

2 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm rõ bản chất pháp lý,

vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất Từ bản chất pháp lý được nhận diện ở trên, tác giả phân tích và làm rõ thực trạng thực thi pháp luật về công chứng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương để thấy được thực trạng hoạt động, những bất cập, hạn chế

và giải pháp cần phải có để khắc phục những bất cập, hạn chế từ hoạt động công chứng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình

Dương

- Nhiệm vụ:

Một là, phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận, pháp lý về quyền sử dụng đất

và công chứng hợp đồng là một trong những hình thức trong giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Hai là, phân tích hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Ba là, đưa ra một số kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật công

chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: i) Cơ sở lý

luận về hoạt động công chứng; ii) Khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng các giao dịch quyền sử dụng đất; iii) Hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về nội dung: Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Phạm vi về không gian: tại các Phòng công chứng và Văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương (tổ chức hành nghề công chứng)

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như:

Phương pháp thống kê: thống kê những số liệu thực tế qua các năm về thực hiện các quy định về công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tác giả tổng hợp để có những nhận định, đánh giá, những giải pháp, những kết luận phù hợp với cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về công chứng

Phương pháp so sánh: Đối chiếu, so sánh giữa các quy định pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất, quy định pháp luật về công chứng trong các thời kỳ để có các nhận xét, đánh giá và đưa ra các giải pháp phù hợp với thực tiễn phát triển thị trường bất động sản

Phương pháp phân tích lô gich quy phạm pháp luật được sử dụng để phân tích các quy định pháp luật liên quan đến đề tài nghiên cứu của luận văn

5 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Một là, Luận văn làm rõ được bản chất pháp lý của hoạt động công chứng

đối với giao dịch quyền sử dụng đất Từ bản chất pháp lý đã xác định, luận văn đi sâu phân tích làm rõ được một số vai trò của hoạt động công chứng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch quyền sử dụng đất

Hai là, Luận văn đã phân tích, đánh giá được hiện trạng hoạt động công

chứng, tình hình tuân thủ pháp luật về công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tại

tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương Các kết quả nghiên cứu này cho biết phần nào hiện trạng về công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương Hiện trạng này có

ý nghĩa vô cùng quan trọng cho công tác hoạch định chính sách, pháp luật và biện

pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ở tỉnh Bình Dương

Ba là, Luận văn đề xuất được một số kiến nghị có giá trị tham khảo cho công

tác hoạch định chính sách, pháp luật và biện pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội ở tỉnh Bình Dương

6 Kết cấu của luận văn: Bao gồm phần: Mở đầu; nội dung luận văn, kết

luận và danh mục tài liệu tham khảo Phần nội dung gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về hoạt động công chứng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng

Chương 2: Thực tiễn về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Chương 3 Một số kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG VÀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ

CÔNG CHỨNG

1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG

1.1.1 Khái niệm về công chứng

Ở Việt Nam, khái niệm Công chứng đã được nêu ra tại ba (03) Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước1; Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước2và Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm

2000 về công chứng, chứng thực3 Tại các văn bản này, Công chứng được hiểu là hoạt động mang tính dịch vụ công, là một hoạt động xã hội nghề nghiệp, không mang đặc trưng quyền lực nhà nước

Để bảo đảm sự phù hợp thông lệ của các nước có hệ thống công chứng Latine 4, đồng thời, tạo tiền đề cho sự phát triển công chứng và nâng cao hiệu quả công chứng, phát huy vai trò công chứng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, khái niệm về công chứng được quy cụ thể trong Luật

1 Điều 1 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 của Hội đồng Bộ trưởng quy định: “Công chứng Nhà nước là việc chứng nhận tính xác thực các hợp đồng và giấy tờ theo quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là các tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Các hợp đồng và giấy tờ đã được công chứng có giá trị chứng cứ”

2 Điều 1Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công

chứng nhà nước quy định: “Công chứng là việc chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng và giấy tờ theo

quy định của pháp luật, nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân và cơ quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội (sau đây gọi chung là tổ chức), góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.Các hợp đồng và giấy tờ đã được Công chứng Nhà nước chứng nhận hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp bị Toà án Nhân dân tuyên bố là

vô hiệu”

3 Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ quy định:

“Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”

4 Công chứng viên được Nhà nước uỷ thác một phần quyền lực; công chứng viên có nhiệm vụ cung cấp dịch vụ công, thể hiện ở việc chính họ được người đứng đầu Nhà nước hoặc Bộ trưởng Tư pháp bổ nhiệm và được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Với tư cách là người bảo vệ quyền lợi của các cá nhân và an toàn pháp lý của các quan hệ hợp đồng, Nhà nước uỷ quyền cho công chứng viên-một nhà chuyên nghiệp do chính Nhà nước bổ nhiệm và giám sát để thực hiện chức năng công vụ

đó 4

Công chứng 20065 Theo khái niệm này, công chứng là hành vi của công chứng viên, khác biệt với chứng thực là hành vi của người đại diện cơ quan hành chính nhà nước Sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực theo tinh thần trên đã tạo điều kiện cho các tổ chức hành nghề công chứng tập trung thực hiện đúng chức năng của mình theo hướng chuyên nghiệp hóa, việc chứng nhận hợp đồng, giao dịch trở thành nhiệm vụ chủ yếu của các tổ chức hành nghề công chứng Công chứng từ chỗ bị hiểu như là một hoạt động trung tính chất thủ tục hành chính đơn thuần thì nay được coi như là một nghề, đảm sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là các hợp đồng, giao dịch về bất động sản6

Khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng số 53/2014/QH13 thì khái niệm

công chứng một lần nữa lại tiếp tục được thay đổi Theo đó, công chứng là “việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” 7

Các khái niệm được nêu tại các văn bản trên, ở các giai đoạn khác nhau có sự khác nhau về khái niệm cụ thể Tuy nhiên, các khái niệm này cũng có sự tương đồng

cơ bản giống nhau về công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác

1.1.2 Bản chất của hoạt động công chứng

Từ các khái niệm về công chứng được quy định tại Nghị định số 45/HĐBT ngày 27 tháng 2 năm 1991 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước; Nghị định số 31/CP ngày 18 tháng 5 năm 1996 về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước, Nghị

5 Điều 2 Luật Công chứng năm 2005 quy định:“Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản

mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”

6 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007.Đặc san Tuyên truyền pháp luật số 13, 2017 Chuyên đề về công chứng, chứng thực <https://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tl- pbgdpl/Pages/dac-san.aspx?ItemID=59> [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020]

7 Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014

định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm 2000 về công chứng, chứng thực và Luật Công chứng năm 2006 và Luật Công chứng năm 2014, có thể hiểu bản chất của công chứng thể hiện ở các điểm sau:

Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên - một chức danh tư pháp

được Nhà nước giao quyền làm để chứng nhận các hợp đồng, giao dịch Công chứng viên có nhiệm vụ chứng nhận các tình tiết, sự kiện có trong hợp đồng, giao dịch trở thành chứng cứ hiển nhiên trước Toà án Sứ mệnh của công chứng viên là tạo lập ra văn bản công chứng có giá trị chứng cứ trước Toà án Đồng thời, vai trò phòng ngừa của công chứng thể hiện ở chỗ: “ngay khi lập hợp đồng, các bên hợp đồng đã củng cố chứng cứ về việc ký kết hợp đồng đó, đề phòng các tranh chấp về sau Trên tinh thần đó, ở các nước theo hệ công chứng Latine8, công chứng viên còn được coi là “thẩm phán phòng ngừa”9

Hai là , phạm vi công chứng bao gồm: các văn bản pháp luật bắt buộc phải công

chứng và các văn bản do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Yếu tố “bắt buộc” khẳng định việc điều tiết, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước đối với một số hợp đồng, giao dịch trong một số lĩnh vực theo quy định, thể hiện vai trò quản lý nhà nước về công chứng Yếu tố “tự nguyện” do người yêu cầu công chứng muốn pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch

Ba là, việc xác định “tính xác thực” của công chứng viên rất quan trọng vì

chỉ khi xác thực tính đúng, tính đầy đủ và hợp pháp thì hợp đồng, giao dịch đó mới

có giá trị pháp lý Tính xác thực của công chứng viên tại văn bản công chứng là xác thực về địa điểm giao kết, thời điểm giao kết, ý chí, mục đích, nội dung của hợp đồng và xác thực chủ thể trong hoạt động công chứng

8

Công chứng viên được Nhà nước ủy thác một phần quyền lực; công chứng viên có nhiệm vụ cung cấp dịch vụ công, thể hiện ở việc chính họ được người đứng đầu Nhà nước hoặc Bộ trưởng Tư pháp bổ nhiệm và được đặt dưới sự kiểm tra, giám sát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Với tư cách là người bảo vệ quyền lợi của các cá nhân và an toàn pháp lý của các quan hệ hợp đồng, Nhà nước uỷ quyền cho công chứng viên-một nhà chuyên nghiệp do chính Nhà nước bổ nhiệm và giám sát để thực hiện chức năng công vụ đó

9 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007 Đặc san Tuyên truyền pháp luật số 13, 2017 Chuyên đề về công chứng, chứng thực <https://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tl-pbgdpl/Pages/dac- san.aspx?ItemID=59> [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020]

Bốn là, “văn bản công chứng có giá trị thi hành”, nội dung mà các bên tham

gia trong hợp đồng, giao dịch đã ghi nhận trong văn bản công chứng sẽ có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả bên thứ ba10

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN

Khái niệm về quyền sử dụng đất được một số tác giả đã hệ thống hóa một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất như:

“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

10 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007 Đặc san Tuyên truyền pháp luật số 13, 2017 Chuyên đề về công chứng, chứng thực <https://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tl-pbgdpl/Pages/dac- san.aspx?ItemID=59> [Ngày truy cập: ngày 14 tháng 4 năm 2020].

11 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp 1980)

12 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa

và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17 Hiến pháp 1992)

13 “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53 Hiến pháp 2013)

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”14

Quan điểm khác cho rằng, “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”15

Theo Từ điển Luật học thì “quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”16 Quan niệm này, coi nội hàm của quyền sử dụng đất

liên quan đến quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai hoặc nhìn nhận quyền sử dụng đất là một tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự Theo đó, quyền sử dụng đất là quyền tài sản, trị giá được bằng tiền17và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự18

Mặc dù có nhiều quan điểm khác nhau liên quan đến quyền sử dụng đất, song các nhà nghiên cứu đều thống nhất khi nhận diện quyền sử dụng đất trên các khía cạnh:

14 Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2012 Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam Luận án Tiến sĩ Luật học Trường đại học Luật Hà Nội, trang 20-21

15 Hồ Quang Huy, 2017 Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam

<https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168> [Ngày truy cập: Ngày 20 tháng

3 năm 2020]

16 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội, trang 655

17 -Xem Luật Đất đai có quy định về chế độ tài chính đối với đất đai

18 -Xem Bộ luật Dân sự 2005 có quy định liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 ngoài quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau còn có quy định về giao đất, cho thuê đất có thu tiền hoặc không có thu tiền như là các hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác

- “Quyền sử dụng đất là một tài sản của người sử dụng đất và theo Bộ luật Dân sự, đó là quyền tài sản” 19 Chính vì quyền sử dụng là một loại tài sản nên chủ

sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với loại tài sản này 20

- “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của quyền sử dụng đất – đây là cách tiếp cận quyền sử dụng đất về phương diện nội dung của quyền sử dụng tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự”21;

Từ các khái niệm về quyền sử dụng nói trên, các nhà nghiên cứu dường như chưa tập trung làm rõ sự khác biệt giữa các phương thức xác lập quyền sử dụng đất khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau vì các phương thức xác lập quyền sử dụng đất có liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất Bên cạnh đó, nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại không giống nhau và do đó, khi xác lập giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì việc làm rõ những giới hạn liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tương ứng với loại đất và đặc thù của người sử dụng đất là nội dung cần được làm rõ hơn Vì vậy, có thể hiểu, nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất cần phải được xem xét trên các khía cạnh sau đây22:

Một là, quyền sử dụng đất là một loại tài sản Dưới góc độ kinh tế, giá trị kinh

tế của quyền sử dụng đất được thể hiện ở việc, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể cùng nhau định giá hoặc thuê tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất Trong quan hệ kinh doanh, giá trị quyền sử dụng đất có tác động trực tiếp tới giá trị của các tài sản gắn liền với đất và bị chi phối bởi yếu vị trí của quyền sử dụng đất Dưới góc độ pháp

lý, quyền sử dụng đất hàm chứa trong đó việc ghi nhận và bảo đảm thực thi quyền của người sử dụng đất cũng như việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong thực tiễn liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất Bởi

19 Điều 105; Điều 115 của Bộ luật Dân sự năm 2015

20 Lê Hồng Hạnh, 2017 Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật số 8(305), trang 22-25

21 Điều 189 BLDS năm 2015

22 Viên Thế Giang (chủ nhiệm), 2015 Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn

tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa

Thiên Huế, trang 17-19

lẽ, người sử dụng đất khi đã xác lập quyền sử dụng đất cũng có các quyền của chủ

sở hữu đối với quyền tài sản khi thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản Điều

đó cũng đồng nghĩa, các giới hạn liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thì đã được giới hạn trong pháp luật đất đai Ngoài các giới hạn đó, người sử dụng đất được toàn quyền định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí của mình

Hai là, dù có sự khác nhau về phương thức xác lập quyền sử dụng đất, nhưng

nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là giống nhau Điều đó có nghĩa

là, việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Nhà nước quan tâm nhiều đến tính hợp pháp của quyền sử dụng đất và thời điểm được thực hiện quyền của người sử dụng đất Theo đó, thời điểm được Nhà nước giao đất là thời điểm

“Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất” 23 “Thời điểm Nhà nước cho thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” 24 “Thời điểm Nhà nước công nhận chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định” 25

Ba là, quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có quyền sử dụng

nhưng chủ thể này bị giới hạn quyền do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và vấn đề thực hiện quyền của người sử dụng đất Ví dụ: khi thực hiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, các chủ thể phải tuân thủ các điều kiện chuyển nhượng của Luật Đất đai26

Từ những phân tích trên, quyền sử dụng đất là thuật ngữ dùng để chỉ một loại tài sản, được xác lập dựa trên quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước và sự chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử

23 Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013

24 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013

25 Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013

26 Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

dụng đất với nhau làm cơ sở cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của người

sử dụng đất và bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như chế độ pháp lý đối với từng loại đất và từng người/nhóm người sử dụng đất và đối với từng đối tượng mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai trao quyền cho người sử dụng thông qua việc giao đất và cho thuê đất thông qua các hình thức theo quy định của Luật Đất đai Chủ sử dụng đất được Nhà nước trao quyền, khi thực hiện quyền của mình liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất như: cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất thì người được trao quyền ngoài việc tuân theo quy định của Luật Đất đai, còn phải tuân theo quy định về trình tự, thủ tục của Luật Công chứng và các văn bản pháp luật có liên quan

1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - hình thức pháp lý ghi nhận giao dịch giữa các bên tham gia hợp đồng

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định trong một mục gọi là Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (trước đây Bộ luật

Dân sự năm 2005 quy định riêng một phần) “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”27

“Về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất: Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định

về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.28

27 Điều 500 BLDS năm 2015

28 Điều 501 BLDS năm 2015

Do chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hình giao dịch về quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có các điều khoản phù hợp với hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định chung về hợp đồng của Bộ luật Dân sự; đồng thời, không được trái với quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

Theo pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất được phép giao dịch thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

- Quyền sử dụng đất phải được xác lập hợp pháp thông qua hoạt động “giao đất”29, “cho thuê đất”30, “công nhận quyền sử dụng đất”31 hoặc “nhận chuyển quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất”32

- Về điều kiện để quyền sử dụng đất làm đối tượng của hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất:“Quyền sử dụng đất được sử dụng làm đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất”33 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”34

- Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, nên hợp đồng

29 Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà

nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất”

30 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là

Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”

31 Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”

32 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền

sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”

33 Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

34 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013

này vừa chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Đất Đai và các văn bản liên quan

Bộ luật Dân sự quy định:“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai

và quy định khác của pháp luật có liên quan”35

Tại Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định (Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên)”36

Ngoài việc tuân theo hình thức của hợp đồng thì khi chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện để thực hiện các quyền theo quy định của Luật đất đai năm 201337

1.2.3 Giá trị pháp lý của công chứng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với đất đai, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao cho người sử dụng đất tuy là quyền tài sản của người sử dụng đất, song đây là “tài sản đặc biệt”, bởi lẽ,

35 Điều 502 BLDS năm 2015

36 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

37 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193

và 194 của Luật này

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai mà chính người đại diện đó chuyển giao cho người sử dụng đất cụ thể, qua đó quyền của người đại diện chủ sở hữu mới được thực hiện trong thực tế38 Chính vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc xác định tình trạng pháp lý của quyền

sử dụng đất, người sử dụng đất, phương thức xác lập quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất mà trong quá trình xác lập đối tượng là quyền sử dụng đất cho thấy, nhà làm luật đã “cố gắng” thể hiện “tính đặc thù” của tài sản này khi các bên tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bằng nhiều quy định liên quan đến hình thức, thủ tục, thời điểm có hiệu lực của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất là sự thể hiện quyền thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước39 Để hiện thực hóa quyền của người sử dụng đất, pháp luật đã quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Điều 502 Bộ luật Dân sự 201540, Điều

167 Luật Đất đai 201341 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực

Từ các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho thấy:

Một là, khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, ngoài việc tuân theo quy

định về quyền sở hữu đất đai, còn phải tuân thủ các trình tự, thủ tục để thực hiện quyền của người sử dụng đất42 Việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền của

38 Trần Quang Huy, 2007 Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước

và Pháp luật số 10(234), trang 71

39 Viên Thế Giang (chủ nhiệm), 2015 Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng quyền sử dụng đất thực tiễn

tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở Đại học Huế, Thừa

Thiên Huế

40 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử

dụng đất: 1 Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của

Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan 2 Việc thực hiện hợp đồng về quyền

sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”

41 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; ”

42 - Xem: Quy định về quy hoach, kế hoạch sử dụng đất từ Điều 35 đến Điều 60 Luật Đất đai 2013

- Quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Điều 95 đến Điều 106 Luật Đất đai 2013

- Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất từ Điều 166 đến Điều 194 Luật Đất đai 2013

người sử dụng đất là sự thể hiện quyền thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước Nói cách khác, Luật Đất đai: Quy định về chế độ sở hữu đất đai và việc thực hiện quyền đại diện quyền sở hữu đất đai của nhà nước nên nó liên quan nhiều đến các công cụ, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu đất đai và cách thức thể hiện quyền đại diện và thống nhất quản lý đất đai; Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất - liên quan đến các thủ tục hành chính để hiện thực hóa quyền của người sử dụng đất

Hai là, pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là “chứng thư xác nhận giao dịch quyền sử dụng đất của các bên Là điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý và có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên trong hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả bên thứ ba Trước hết, xét trong mối quan hệ giữa các bên trong hợp đồng thì những gì

họ đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch thì họ phải có nghĩa vụ thực hiện Đó là nguyên tắc của luật dân sự Mặt khác, xét trong mối quan hệ với người thứ ba thì văn bản công chứng cũng có hiệu lực bắt buộc người thứ ba phải tôn trọng và thi hành”43

1.2.4 Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.4.1 Nội dung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định của Luật Công chứng, các văn pháp luật có liên quan, khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng

viên tại tổ chức hành nghề công chứng cần xác định một số nội dung chính sau:

Một là, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Bên chuyển nhượng là: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; cá nhân, hộ gia đình Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là bất kỳ chủ thể nào, trừ các trường hợp: Tổ chức kinh tế

- Quy định về thủ tục hành chính về đất đai từ Điều 195 đến Điều 197 Luật Đất đai 2013

43 Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ, 2007 Đặc san Tuyên truyền pháp luật số 13 Chuyên đề về công chứng, chứng thực <https://pbgdpl.moj.gov.vn/qt/tl-pbgdpl/Pages/dac- san.aspx?ItemID=59> [Ngày truy cập: Ngày 14 tháng 4 năm 2020]

không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt; phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng

Hai là, khi thực hiện việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất, công chứng viên kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ công chứng để kiểm tra

về đối tượng của hợp đồng, về thẩm quyền, phạm vi công chứng; về nhân thân của người yêu cầu công chứng

Để xác định đúng, đầy đủ người ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh bỏ lọt chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng viên sẽ căn cứ vào quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của các chủ thể

để xác định người ký trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ví dụ như:

- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người như hộ gia đình thì khi thực hiện việc ký văn bản công chứng, các thành viên của Hộ gia

đình phải có mặt và ký vào từng trang của hợp đồng“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này” 44

- Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, thì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng cùng phải ký tên vào hợp đồng, trừ trường hợp có ủy quyền45

44 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015

45 Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015

Từ những phân tích trên cho thấy: Luật Đất đai năm 2013 quy định, người có quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Công chứng 2014 quy định: người tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có mặt tại tổ chức hành nghề công chứng và ký tên hoặc điểm chỉ trước mặt công chứng viên, trừ một số trường hợp do Luật Công chứng quy định Ngoài ra, công chứng viên có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng/bên nhận chuyển nhượng hoặc cơ quan có liên quan cung cấp thông tin liên quan đến đối tượng, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng Tuy nhiên, một số quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất cũng khó có thể thực hiện được như việc công chứng viên phải xác định được số lượng thành viên của hộ gia đình để ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tránh bỏ sót hay nhầm lẫn chủ thể; đối với quyền sử dụng đất

là tài sản chung của vợ chồng, công chứng viên phải xác định được thời điểm phát sinh quan hệ hôn nhân, thời điểm có quyền sử dụng đất; xác định được trường hợp nào được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng

1.2.5.2 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Công chứng không quy định riêng về thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như là một (01) loại thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung46

Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Người có yêu cầu công chứng chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng

theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng năm 201447

46 Xem Chương V các Điều 40; 41; 42; 43; 44; 45; 46; 47; 48; 49; 50; 51; 52 Luật Công chứng 2014

47 - Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận

hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền đất

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng

Bước 2: Người có yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng cho

công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của người yêu cầu công chứng theo thứ tự Trường hợp hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết theo quy định thì Công chứng viên từ chối tiếp nhận hồ sơ và giải thích rõ lý do từ chối bằng văn bản Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên thụ lý, ghi vào sổ công chứng Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch

Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Trong trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong dự thảo hợp đồng, giao dịch, Công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng và hướng dẫn các bên tham gia hợp đồng, giao dịch ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch trước mặt Công chứng viên Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính các giấy tờ quy định của Luật Công chứng 48để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch

- Thời hạn công chứng:

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch”

48 Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014

+ Vụ việc đơn giản không quá 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Vụ việc phức tạp không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng49

Bước 3: Người có yêu cầu công chứng nộp phí, thù lao công chứng, chi phí

khác theo quy định, nhận kết quả công chứng và ký tên vào sổ nhận kết quả công chứng tại Bộ phận trả kết quả của tổ chức hành nghề công chứng

49 Điều 43 Luật Công chứng 2014

Kết luận Chương 1

Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc thù, gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai - nét đặc thù này có ảnh hưởng rất lớn đến việc xác lập, thực hiện hợp đồng công chứng bằng quyền sử dụng đất Cũng như các loại tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước, khi dùng quyền sử dụng đất làm đối tượng để giao dịch, tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, người yêu cầu công chứng ngoài việc tuân thủ pháp luật về pháp luật công chứng, Bộ luật Dân sự mà còn phải tuân theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản có liên quan

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo tính pháp lý cũng như bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; phòng ngừa tranh chấp và là tài liệu có giá trị chứng cứ phục vụ cho điều tra, xét xử, giải quyết tranh chấp, qua đó, góp phần cho hoạt động kinh tế - xã hội được ổn định

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA

BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG

2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG TẠI TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG

2.1.1 Vị trí, địa lý và dân cư

Bình Dương là tỉnh nằm trong khu vực miền Đông Nam bộ, diện tích tự nhiên 2.694,64 km2, chiếm khoảng 0,83% diện tích cả nước Phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước, phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai, phía Nam giáp thành phố Hồ Chí Minh

và phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh50 Bình Dương hiện có 09 huyện, thị xã, thành phố (03 thành phố; 02 thị xã và 04 huyện)51

Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, toàn tỉnh có 2.455.865 người, mật độ dân

số 911 người/km² Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 4,93 ‰ Trong đó dân số sống tại thành thị đạt 1.961.518 người, chiếm 79,87% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông thôn đạt 494.347 người, chiếm 20,13% dân số Bình Dương cũng là tỉnh có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước với tỷ lệ 80,5%52 Mật độ phân bố dân cư không đồng đều giữa các khu vực đã tạo ra những khó khăn không nhỏ cho quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về công chứng nói riêng, đặc biệt là việc phát triển tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh

Tại các vùng sâu, vùng xa đi lại còn khó khăn, nhu cầu yêu cầu công chứng chưa cao nên việc chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương được thực hiện theo lộ trình, kế hoạch phù hợp với điều kiện kinh tế phát triển và nhu cầu, điều kiện của người dân

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội

50 Địa chí Bình Dương, Tập 1, NXB Chính trị Quốc gia, 2010

51 Nghị quyết số 857/NQ-UBTVQH14 ngày 10 tháng 11 năm 2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thành lập thành phố Dĩ An, thành phố Thuận An và các phường thuộc thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương

52 Https://vi.wikipedia.org/wiki/B%C3%ACnh_D%C6%B0%C6%A1ng

Theo Báo cáo năm 2019 của Cục Thống kê tỉnh Bình Dương53, năm 2019, tổng sản phẩm trong tỉnh Bình Dương (GRDP) tăng 8,95%; GRDP bình quân đầu người 140,8 triệu đồng; Cơ cấu kinh tế: Khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 64,07%, khu vực dịch vụ chiếm 25,05%, khu vực nông lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,98%, thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 7,9%

Đăng ký kinh doanh trong nước: Tính đến ngày 31/10/2019, tỉnh Bình Dương có 41.765 doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký là 401.913 tỷ đồng Đầu tư trực tiếp nước ngoài: đã thu hút được 2.777 triệu USD, tăng 52,9% so với cùng kỳ

Với xu thế phát triển theo hướng ngày càng hội nhập, Bình Dương trở thành một thị trường hấp dẫn, thu hút sự đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước, thu hút nhiều người nhập cư, nhiều thành phần xã hội sinh sống, do đó, số lượng người có nhu cầu tham gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tương đối nhiều, phát sinh nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch

2.1.3 Về nhu cầu công chứng

Với số lượng doanh nhiệp ngày càng tăng, số lượng hợp đồng, giao dịch kinh

tế, dân sự ngày càng lớn dẫn đến nhu cầu công chứng hợp đồng ngày một nhiều hơn Bên cạnh đó, người nhập cư ngày càng đông, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều; thị trường bất động sản của Bình Dương đang hồi phục và phát triển nhanh, nhất là khi thành phố Thủ Dầu Một được công nhận đô thị loại I trực thuộc tỉnh Bình Dương; Thị xã: Bến Cát và Tân Uyên được công nhận đô thị loại III Ngoài ra,

cơ sở hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, công nghiệp phát triển mạnh và ổn định tạo ra nhiều lợi thế về kinh tế cho Bình Dương

Qua thống kê số liệu hợp đồng, giao dịch từ năm 2014 - 2019, trên địa bàn tỉnh Bình Dương, số lượng hợp đồng, giao dịch được công chứng tương đối lớn: 1.287.335 hợp đồng, giao dịch Số lượng hợp đồng, giao dịch do các tổ chức hành nghề công chứng giải quyết tăng đều qua từng năm (riêng năm 2018, giảm 6.378

53 Cục Thống kê tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 1164 /BC-CTK ngày 15 tháng 11 năm 2019 về tình

hình kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương

việc so với năm 2017; năm 2019 giảm 14.977 việc so với năm 2018 do tình trạng bất động sản “trầm lắng”)54

(Nguồn Báo cáo 05 năm tổng kết Tổng kết Luật Công chứng năm 2014 và

việc xã hội hóa và Báo cáo về tổ chức và hoạt động công chứng năm 2019 của Sở

Tư pháp tỉnh Bình Dương)

Theo báo cáo của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, số lượng án giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp trên địa bàn tỉnh Bình Dương chiếm tỷ lệ ngày càng tăng so với tổng số vụ án

về dân sự Cụ thể: năm 2017: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất: 508 vụ (chiếm tỷ lệ 10,70%/tổng số vụ dân sự); 2018: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 490 vụ (chiếm 11,13%/tổng số án dân sự); năm 2019: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 465 vụ (chiếm tỷ lệ 11,61%/tổng số án về dân sự) 55

54 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 về Tổng kết

Luật Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương; Báo cáo tổ chức và hoạt động công chứng năm 2019

55 Báo cáo của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương các năm: 2017, 2018, 2019

Với tỷ lệ giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại ngành Tòa án ngày càng tăng như trên, thì nhu cầu công chứng để đảm bảo

an toàn cho các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng cao

Qua tổng hợp, số lượng hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong thời gian qua, cho thấy:

- Nhóm địa phương có nhu cầu công chứng ở mức cao, tập trung chủ yếu tại khu vực đô thị gồm 03 thành phố trực thuộc tỉnh: Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An; thị xã: Bến Cát, Tân Uyên Các địa phương này có mật độ dân cư đông, tốc độ đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều khu công nghiệp nên nhu cầu công chứng tăng cả về

số lượng cũng như tính đa dạng, tính phức tạp của các hợp đồng, giao dịch

- Nhóm địa phương có nhu cầu công chứng ở mức trung bình: huyện Bàu Bàng Ở khu vực này, hiện có nhiều khu công nghiệp mới đang được đầu tư xây dựng, có sự phát triển về kinh tế, về bất động sản, về dân cư nên nhu cầu công chứng cũng tăng lên

- Nhóm địa phương có nhu cầu công chứng thấp, tập trung tại các huyện: Bắc Tân Uyên, Phú Giáo và huyện Dầu Tiếng Đây là Nhóm địa phương tập trung ít khu công nghiệp, là địa bàn thuộc vùng sâu, vùng xa của tỉnh Bình Dương; tốc độ phát triển tương đối ổn định, tỷ trọng nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu kinh

tế của tỉnh Bình Dương; số lượng người nhập cư thấp Vì vậy, số lượng công chứng hơp đồng không cao như các địa phương khác trong tỉnh Bình Dương

2.1.4 Về số lượng công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng

2.1.4.1 Về số lượng công chứng viên

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2019, tổng số công chứng viên trên địa bàn

tỉnh Bình Dương là: 76/2.688 công chứng viên (chiếm 2.8% so với số lượng công chứng viên trên toàn quốc); số tổ chức hành nghề công chứng: 32 tổ chức hành nghề công chứng (chiếm 2.9% so với số tổ chức hành nghề công chứng trên toàn quốc 56 )

56Bộ Tư pháp, 2019 Báo cáo số 01/BC-BTP về tổng kết công tác tư pháp năm 2019 và phương phướng,

nhiệm vụ, giải pháp công tác năm 2020;

Số lượng công chứng viên hành nghề tăng dần theo từng năm: năm 2015: 45 công chứng viên; năm 2016: 61 công chứng viên; năm 2017: 59 công chứng viên

(giảm do công chứng viên thay đổi nơi hành nghề); năm 2018: 69 công chứng viên

và năm 2019: 76 công chứng viên57

(Nguồn Báo cáo 05 năm tổng kết Tổng kết Luật Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa và Báo cáo tình hình hoạt động công chứng năm 2019 của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương)

Hiện nay, về cơ bản số lượng công chứng viên đáp ứng được nhu cầu công chứng của cá nhân, tổ chức Tuy nhiên, cũng có thời điểm số lượng công chứng viên không đồng đều giữa tổ chức hành nghề công chứng trên cùng Nhóm địa bàn cấp huyện, cụ thể:

Tại các Văn phòng công chứng: có Văn phòng công chứng có 04 công chứng viên nhưng cũng có Văn phòng công chứng chỉ có 01 công chứng viên hành nghề

57 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 về Tổng kết Luật

Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương và Báo cáo về tổ chức và hoạt động công chứng năm 2019

Văn phòng công chứng có số lượng công chứng viên nhiều là những Văn phòng được thành lập ngày khi Luật Công chứng 2006 có hiệu lực; năng lực, uy tín cao của các công chứng viên hợp danh; công chứng viên từng là công chứng viên của Phòng công chứng, chất lượng phục vụ tốt, số lượng hợp đồng, giao dịch cao Đối với Văn phòng công chứng có ít công chứng viên, đa số là những công chứng viên từ các ngành khác chuyển qua (luật sư, thẩm phán, điều tra viên, kiểm sát viên, ) hoặc công chứng viên từ tỉnh khác đến hành nghề tại Bình Dương; kinh nghiệm cũng như uy tín trong lĩnh vực công chứng chưa cao nên số lượng công chứng tại các Văn phòng công chứng này không nhiều

Tại các Phòng công chứng: Sự chênh lệnh về số lượng công chứng viên không chỉ xảy ra tại Văn phòng công chứng mà việc thiếu công chứng viên cũng xảy ra ngay tại các Phòng công chứng - đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, cụ thể: Phòng công chứng số 01, số 02 là đơn vị sự nghiệp công lập,

tự chủ về tài chính theo Nghị định số 141/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 của Chính phủ quy định “cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập trong lĩnh vực sự nghiệp kinh tế và sự nghiệp khác” Do phải tự trang trải các chi phí, việc thu chi thực hiện theo quy định của đơn vị sự nghiệp công lập nên việc trả lương, thưởng cho công chứng viên của Phòng Công chứng thường thấp hơn Văn phòng công chứng Điều này dẫn đến tình trạng, công chứng viên hoặc chuyên viên có năng lực, trình độ, kinh nghiệm của Phòng công chứng được Văn phòng công chứng mời gọi, trả thu nhập cao hơn nhiều lần so với Công chứng viên là Viên chức của Phòng Công chứng Vì vậy, công chứng viên tại Phòng Công chứng xin nghỉ việc, thôi việc, trong khi nguồn công chứng viên kế thừa của Phòng Công chứng chưa được bổ sung kịp thời Việc thiếu công chứng viên, phần nào cũng ảnh hưởng đến chất lượng phục vụ công chứng

2.1.4.2 Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

* Về quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng

Căn cứ Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020” và Quyết định số 1953/QĐ-BTP ngày 30 tháng 7

năm 2013 của Bộ Tư pháp, ban hành Kế hoạch triển khai thực hiện “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”, theo đó, chỉ tiêu thành lập tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương đến năm

2020 là 31 tổ chức hành nghề công chứng (gồm 02 Phòng công chứng và 29 Văn phòng công chứng) Tuy nhiên, Bình Dương là địa phương có tốc độ phát triển kinh

tế nhanh, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị, sự phát triển của thị trường bất động sản, thị trường vốn, kéo theo nhu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, đặc biệt là hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng nhiều Xuất phát từ tình hình thực tiễn và để kịp thời đáp ứng nhu cầu công chứng hợp đồng của cá nhân, tổ chức, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã đề xuất

Bộ Tư pháp điều chỉnh Quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương, theo hướng bổ sung thêm 02 tổ chức hành nghề công chứng, nâng tổng số tổ chức hành nghề công chứng được quy hoạch là 33 tổ chức (gồm 02 Phòng công chứng; 31 Văn phòng công chứng) được phân bố tại 9/9 huyện, thị xã, thành phố, đảm bảo các địa bàn có từ 02 - 05 tổ chức hành nghề công chứng58

* Về sự phân bố tổ chức hành nghề công chứng

Đến năm 2019, Bình Dương có 32 tổ chức hành nghề công chứng được phân

bổ tại 9/9 huyện, thị xã, thành phố (03 thành phố; 02 thị xã và 4 huyện)59 Trong đó, tập trung nhiều nhất tại địa bàn các thành phố, mỗi địa bàn có 05 tổ chức hành nghề công chứng (Thành phố Thủ Dầu Một và Thuận An có: 01 Phòng công chứng và 04 Văn phòng công chứng; thành phố Dĩ An có 05 Văn phòng công chứng) Tiếp đến

là các thị xã: Tân Uyên, Bến Cát: 04 Văn phòng công chứng; các huyện còn lại: có

từ 02 đến 03 Văn phòng công chứng) Với số lượng tổ chức hành nghề công chứng như trên, đến nay, tỉnh Bình Dương đã hoàn thành việc phát triển tổ chức hành nghề công chứng sớm hơn thời gian dự kiến Quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề

58 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 về Tổng kết Luật

Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương

59 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 về Tổng kết Luật

Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương và Báo cáo tổ chức

và hoạt động công chứng năm 2019

công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương (dự kiến: 31 tổ chức hành nghề công chứng) 60

* Về loại hình tổ chức và hoạt động của tổ chức hành nghề công chứng:

Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương được thành lập

và hoạt động căn cứ theo quy định của Luật Công chứng61 và các văn bản liên quan

- Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp sự công lập, tự đảm bảo chi thường

xuyên và chi đầu tư trực thuộc Sở Tư pháp Bình Dương, có trụ sở, con dấu và tài

khoản riêng, do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập Hiện Bình Dương có 02 Phòng công chứng, mỗi Phòng có từ 02 – 03 công chứng viên62

- Các Văn phòng công chứng: hoạt động theo hình thức hợp danh và hợp đồng với các công chứng viên Các Văn phòng công chứng được thành lập theo chủ trương xã hội hóa63 Hoạt động quản trị, điều hành, tổ chức ngày càng được cải tiến theo hướng chuyên nghiệp hóa

Theo đánh giá từ Báo cáo về hoạt động công chứng của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương về cơ bản, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh được phân bổ tương đối hợp lý về địa lý, gắn kết với địa bàn dân cư theo chủ trương xã hội hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức Hiện tại, tổ chức hành nghề công chứng đều có trụ sở làm việc riêng, khang trang, cơ sở vật chất đầy đủ, đảm bảo điều kiện làm việc cho nhân viên cũng như phục vụ tốt cho người yêu cầu công chứng

2.2 THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG

2.2.1 Vai trò thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương

60 Thủ tướng Chính phủ, 2012 Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29 tháng 12 năm 2012 về việc phê

duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm 2020”

61 Chương III của Luật Công chứng 2014

62 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2020 Báo cáo tình hình hoạt động công chứng năm 2019 của Sở Tư

pháp tỉnh Bình Dương

63 Nghị quyết số 49/NQ-TW của Bộ Chính trị ngày 02 tháng 6 năm 2005 về Chiến lược Cải cách tư pháp

đến năm 2020 đã xác định: “Xây dựng mô hình quản lý nhà nước về công chứng theo hướng Nhà nước chỉ tổ chức

cơ quan công chứng thích hợp; có bước đi phù hợp để từng bước xã hội hóa công việc này”

Một là, đối với cá nhân, tổ chức

Với chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng, cá nhân, tổ chức có nhiều lựa chọn Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để chứng nhận các hợp đồng, giao dịch Đối với tổ chức hành nghề công chứng trong chức năng, nhiệm vụ

đã đáp ứng tương đối tốt nhu cầu công chứng, chứng thực của người dân, không để tình trạng quá tải tại các tổ chức hành nghề công chứng Việc đầu tư cho cơ sở vật chất được các tổ chức hành nghề công chứng quan tâm, chất lượng dịch vụ được nâng cao Tại trụ sở của các tổ chức hành nghề công chứng niêm yết tương đối đầy

đủ các thủ tục hành chính; thành phần hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực; công khai các mức thu phí công chứng, phí chứng thực, thù lao công chứng, thù lao dịch thuật để cá nhân, tổ chức tham khảo chi phí trước khi thực hiện hợp đồng, giao dịch

Hai là, đối với phát triển kinh tế - xã hội

Với 32 tổ chức hành nghề công chứng, gồm 2 Phòng công chứng và 30 Văn phòng công chứng được phân bố hợp lý tại 9/9 đơn vị hành chính cấp huyện với

tổng số 76 công chứng viên đang hành nghề (tăng 12 Văn phòng công chứng và 39 công chứng viên so với trước năm 2014) Qua hoạt động của các Văn phòng công

chứng, góp phần giảm chi ngân sách nhà nước, tăng nguồn thu cho ngân sách, cụ thể: Từ ngày 01/01/2014 đến ngày 31/12/2019, tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện chứng nhận 1.287.335 việc, thu được trên 450 tỷ đồng, đóng góp gần 57

tỷ đồng vào ngân sách nhà nước và giải quyết được việc làm cho 365 lao động64

- Phí công chứng, thù lao công chứng và số tiền nộp ngân sách nhà nước

64 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương, 2019 Báo cáo số 170/BC ngày 11 tháng 11 năm 2019 về Tổng kết Luật

Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương và Báo cáo tổ chức, hoạt động công chứng năm 2019.

(Nguồn Báo cáo 05 năm tổng kết Tổng kết Luật Công chứng năm 2014 và việc xã hội hóa và Báo cáo tình hình hoạt động công chứng năm 2019 của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương)

2.2.2 Về tuân thủ pháp luật trong trình tự, thủ tục công công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã thực thực hiện tương đối tốt các quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng, giao dịch tại Luật Công chứng65 và Bộ thủ tục hành chính đã được Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương công

bố66:

Tuy nhiên, trên thực tế, một số tổ chức hành nghề công chứng, đặc biệt là Văn phòng công chứng chưa tuân thủ đầy đủ các quy định về trình tự, thủ tục công chứng, cụ thể:

65 Chương V Luật Công chứng năm 2014 về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch

66 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, 2020 Quyết định số 1009/QĐ-UBND ngày 10 tháng 4 năm 2020

của về việc “công bố thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ trong các lĩnh vực công chứng, lý lịch tư pháp, khiếu nại, tố cáo, hộ tịch, hòa giải cơ sở thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tư pháp; thẩm quyền giải quyết của Ủy ban Ủy ban nhân dân cấp xã”

* Việc tiếp nhận và xử lý hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Công chứng năm 2014 quy định “Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng”67 Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn còn tình trạng công chứng viên không trực tiếp tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng mà giao cho chuyên viên, nhân viên hợp đồng; người yêu cầu công chứng không ký vào hợp đồng trước mặt công chứng viên mà Văn phòng công chứng giao cho chuyên viên, nhân viên hợp đồng lấy chữ ký của người yêu cầu công chứng; khi chuyên viên, nhân viên lấy chữ ký của các bên trong hợp đồng thường chỉ kiểm tra các giấy tờ tùy thân, các giấy tờ trong hợp đồng, giao dịch mà ít trao đổi, tiếp xúc với người yêu cầu công chứng Tiếp đến, chuyên viên chuyển hồ

sơ cho công chứng viên, trường hợp công chứng viên nhận thấy giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng cũ, hết hạn hoặc có nghi ngờ, công chứng viên mới kiểm tra lại thông tin người tham gia và đối tượng của hợp đồng Với số lượng hồ sơ và lượng khách hàng đến công chứng ngày một nhiều, thì công chứng viên không thể kiểm tra hết được toàn bộ hồ sơ mà chuyên viên trình ký, do đó rất dễ dẫn đến việc công chứng viên ký hợp đồng, giao dịch không đúng quy định của pháp luật

Mặt khác, việc tiếp nhận hồ sơ do chuyên viên/nhân viên trực tiếp tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ cũng thực hiện không đúng quy định (trường hợp hồ sơ không đủ cơ

sở để giải quyết, hoặc phải bổ sung thì chuyên viên/nhân viên từ chối tiếp nhận /yêu cầu bổ sung nhưng chỉ thực hiện bằng miệng, trong khi có nhiều trường hợp theo quy định phải hướng dẫn bằng văn bản) Việc tiếp nhận/hướng dẫn hồ sơ không đúng quy định pháp luật68 gây lãng phí về thời gian, công sức của người yêu cầu công chứng

67 Khoản 3 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014

68 Nghị định số 61/2018/NĐ-CP ngày 23 tháng 4 năm 2018 của Chính phủ về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính; Thông tư số 01/2018/TT-VPCP của Văn phòng Chính phủ Hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị định số 61/2018/NĐ-CP ngày 23 tháng 4 năm 2018 của Chính phủ

về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính