Khảo sát tập đoàn giống ngô nếp tự phối và đánh giá khả năng kết hợp của một số giòng có triễn vọng tại gia lâm, hà nội

Luận văn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

BÙI VĂN KHOA

ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI

THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI BỊ NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai

Người hướng dẫn khoa học: ts NguyÔn thanh l©m

HÀ NỘI - 2009

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………i

LỜI CAM KẾT

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà N ội, ngày 09 tháng 09 năm 2009

Bùi Văn Khoa

Tr ường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ựề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi ựã

nhận ựược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ựáo của các nhà khoa học, các thầy

cô giáo và sự giúp ựỡ nhiệt tình, những ý kiến ựóng góp quý báu của nhiều cá

nhân và tập thể ựể hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn

TS Nguyễn Thanh Lâm, Khoa Tài Nguyên và Môi trường - Trường đại học

Nông nghiệp Hà Nội ựã ựịnh hướng, ựồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo,

giúp ựỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp Em xin gửi

tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo

Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Viện đào tạo sau đại học - Trường đại học

Nông nghiệp Hà Nội ựã tạo ựiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ựề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường quận

Dương Kinh, UBND phường Anh Dũng và UBND Hưng đạo cùng các

trưởng thôn, bà con nhân dân các xã ựã giúp ựỡ tôi trong thời gian nghiên cứu

thực hiện luận văn tại ựịa phương

Tôi tỏ lòng biết ơn ựến người thân, gia ựình và bè bạn ựã tạo ựiều kiện

về tài chắnh, cơ hội ựể tôi công tác và học tập, ựã ựộng viên tôi rất nhiều trong

suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !

Hà N ội, ngày 09 tháng 9 năm 2009

Tác giả luận văn

Bùi Văn Khoa

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………iii

MỤC LỤC LỜI CAM KẾT i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC VIẾT TẮT vii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của ñề tài 3

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

2.1.1 Bồi thường 4

2.1.2 Hỗ trợ 4

2.1.3 Tái ñịnh cư 5

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 7

2.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 12

2.2.3 Thị trường bất ñộng sản 15

2.3 Chính sách ñền bù, tái ñịnh cư của một số nước trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế 16

2.3.1 Trung Quốc 16

2.3.2 Thái Lan 19

2.3.3 Australia 20

2.3.4 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng quốc tế 21

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………iv

2.4 Chính sách ñền bù thiệt hại ở Việt Nam sau khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ 23

2.4.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993 23

2.4.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003 25

2.4.3 Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 27

2.5 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 29

2.5.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng ñất nông nghiệp ở nước ta 29

2.5.2 Áp lực ñối với ñất sản xuất nông nghiệp 30

2.5.3 Những thành công bước ñầu của quá trình chuyển ñổi sử dụng ñất 32

2.6 Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng ñến ñời sống, việc làm và thu nhập 33

2.6.1 Việc làm, thu nhập, ñời sống của người dân có ñất thu hồi 33

2.6.2 Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư 38

2.6.3 Quá trình quy hoạch và thực hiện quy hoạch thu hồi ñất nông nghiệp còn chạy theo thành tích, còn nhiều lãng phí nguồn ñất 43

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 46

3.1 ðịa ñiểm nghiên cứu 46

3.2 ðối tượng nghiên cứu 46

3.3 Nội dung nghiên cứu 46

3.4 Phương pháp nghiên cứu 47

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46

4.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 46

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 46

4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 49

4.2 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng 50

Tr ường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦv

4.2.1 Tình hình về việc thực hiện các dự án 50

4.2.2 Các văn bản pháp lý 52

4.3 Sơ lược về hai dự án nghiên cứu 54

4.3.1 Dự án vườn ươm của công ty Công Viên tại phường Anh Dũng - quận Dương Kinh - thành phố Hải Phòng 54

4.3.2 Dự án ựầu tư xây dựng cơ sở sản xuất giày da của Doanh nghiệp tư nhân Bắc Sơn tại phường Hưng đạo - quận Dương Kinh - thành phố Hải Phòng 56 4.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ cụ thể của hai Dự án nghiên cứu 58

4.4.1 Dự án Vườn Ươm 59

4.4.2 Dự án Bắc Sơn 63

4.4.3 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ựất 69

4.5 đánh giá chung 86

4.6 đề xuất một số giải pháp 89

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93

5.1 Kết luận 93

5.1.1 Về chắnh sách bồi thường 93

5.1.2 Tác ựộng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân bị thu hồi ựất 94

5.2 Kiến nghị 95

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất ñai thành phố Hải Phòng 47Bảng 4.2 Kết quả Giá bồi thường thiệt hại về ñất tại dự án Vườn Ươm 60Bảng 4.3 Kết quả Giá bồi thường thiệt hại về ñất tại DA Bắc Sơn 65Bảng 4.4 Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân tại hai dự án 70Bảng 4.5 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc

dự án Vườn Ươm 71Bảng 4.6 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc

dự án Bắc Sơn 72Bảng 4.7 Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao ñộng tại hai dự án nghiên cứu 76Bảng 4.8 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất 77Bảng 4.9 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất 79Bảng 4.10 Thực trạng việc làm trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau khi thu hồi ñất tại 2 Dự án 80Bảng 4.11 Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án 82Bảng 4.12 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Vườn Ươm 83Bảng 4.13 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án Vườn Ươm 84Bảng 4.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Bắc Sơn 85Bảng 4.15 Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án Bắc Sơn 85

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU

11 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNN PTNT

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………1

1 MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trong 20 năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của ðảng

và Nhà nước ta, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao Bên cạnh những thành tựu ñã ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai còn những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời Trong khi ñó, nhu cầu sử dụng ñất ñể xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch

vụ, phát triển ñô thị và khu dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ngày càng tăng Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân, làm biến ñổi sâu rộng xã hội nông thôn truyền thống Sự biến ñổi ñời sống của người nông dân có ñất bị thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp bách Vấn ñề thiếu việc làm và tỷ

lệ thất nghiệp ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do của lao ñộng nông thôn lên thành phố ñể tìm việc làm Hậu quả là việc phát sinh các vấn ñề xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi trường,… tại các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục

vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những người bị thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người dân có ñất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất ñể dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tình hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ñến lòng tin của người dân ñối với các chính sách của Nhà nước

Tr ường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ2

Nếu việc thu hồi ựất bị lạm dụng, quỹ ựất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài

có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia

Ngoài ra nếu không có những chắnh sách hướng dẫn về việc ựào tạo, chuyển ựổi nghề nghiệp cho người dân bị mất ựất; về bồi thường, tái ựịnh cư phù hợp thì việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ắch của người bị thu hồi ựất và Nhà nước trong việc phát triển kinh tế - xã hội sẽ gặp nhiều khó khăn

Nhằm kịp thời có những giải pháp tắch cực trong công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ựất, góp phần hoàn thiện

chắnh sách quản lý ựất ựai theo hướng ổn ựịnh và phát triển bền vững, tôi thực hiện ựề tài :

ỘẢnh hưởng của việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi bị Nhà nước thu hồi

ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thành phố Hải PhòngỢ

1.2 Mục ựắch nghiên cứu

- đánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB ựến ựời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất ở một số dự án trên ựịa bàn thành phố Hải Phòng

- đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ựịnh

và nâng cao ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi

- đề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện các văn bản, các ựiều khoản trong chắnh sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ựất phục vụ cho mục ựắch

an ninh quốc phòng, lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………3

1.3 Yêu cầu của ñề tài

- Phải nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách về bồi thường GPMB và các văn bản có liên quan

- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu

- Phải ñưa ra ñược các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân

có ñất bị thu hồi

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………4

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

2.1.1 Bồi thường

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.[27]

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.[16]

2.1.2 Hỗ trợ

Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.[16]

* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược

bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi

2 Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi

3 Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………5

4 Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư

2.1.3 Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại sản xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………6

nữa công tác tái ñịnh cư, giải quyết việc làm cho người lao ñộng chưa ñược quan tâm ñúng mức dẫn ñến nhiều vấn ñề xã hội phức tạp

Có thể nói chính sách thu hồi ñất - bồi thường - GPMB - ñào tạo - chuyển nghề - tái ñịnh cư - tái thu nhập của chúng ta chưa thực sự ñồng bộ ñể

ổn ñịnh cuộc sống của người dân có ñất bị thu hồi Hiện nay chúng ta mới quan tâm nhiều và ưu tiên cho vấn ñề GPMB, giao ñất, cho thuê ñất một cách nhanh chóng ñể thu hút ñầu tư, còn xem nhẹ vấn ñề ñáng ra phải ñi trước một bước là ñào tạo, chuyển nghề, tạo công ăn việc làm và tái ñịnh cư ðặc biệt là vấn ñề giải quyết việc làm cho người nông dân bị mất ñất Có thể thấy ñiều này rất rõ qua việc xác ñịnh chủ trương hành ñộng của một số tỉnh, thành là

“năm doanh nghiệp”, “năm giải phóng mặt bằng”,…

ðể thực hiện tốt hơn công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế ñến mức thấp nhất việc cưỡng chế hành chính ñể GPMB và chăm lo tốt hơn ñời sống, sản xuất cho nhân dân, các cấp, các ngành cần tích cực ñẩy mạnh công tác phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng ñể ñảm bảo sự thống nhất với nhau trong quá trình giải quyết các vấn ñề liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, di dời, tái ñịnh cư, GPMB và bảo ñảm an ninh trật tự, tránh tình trạng ñề xuất nhiều hướng giải quyết trái ngược nhau làm cho việc triển khai phối hợp thực hiện việc bồi thường, GPMB chậm và hiệu quả chưa cao so với yêu cầu công việc

ðây là vấn ñề ñau ñầu ñối với các cấp chính quyền ñịa phương nhằm giải quyết việc làm cho người lao ñộng, mặc dù theo quy ñịnh trong tiền hỗ trợ thu hồi ñất có một phần tiền hỗ trợ cho việc chuyển ñổi nghề nghiệp cho người nông dân Một số ñịa phương cũng ñã xây dựng quỹ hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, nhưng thực tế quỹ này hoạt ñộng kém hiệu quả, do các cơ quan chưa ñịnh hướng ñược ñào tạo nghề gì và ñào tạo ở ñâu, các trường dạy nghề chưa ñược quan tâm thành lập Hơn thế nữa là vấn ñề chuẩn

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………7

bị trước việc ñào tạo chuyển nghề, tạo việc làm thì chưa có ñịa phương nào làm ñược, hầu như ñều ở trong tình trạng “nước ñến chân mới nhảy”, chỉ ñến khi ñã có quy hoạch sử dụng ñất, thực hiện thu hồi giải phóng mặt bằng thì vấn ñề này mới ñược quan tâm Nguyên nhân chủ yếu là do việc quy hoạch luôn bị ñộng ở cấp cơ sở, chủ trương chưa ñồng bộ khi lập quy hoạch và kinh phí lại càng khó khăn Quá trình ñô thị hoá, công nghiệp hoá là xu thế chung nhằm mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội ðất nước chúng ta là nước ñang phát triển do ñó xu thế chung và tất yếu là khai thác tài nguyên ñể phát triển, một trong những tài nguyên quan trọng nhất ñó là ñất ñai, vì vậy việc di dời, GPMB ñể ñô thị hoá, công nghiệp hoá là xu thế chung không thể cưỡng lại Tuy nhiên, những thành công bước ñầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước do ðảng và Chính phủ lãnh ñạo, sự phấn ñấu xây dựng ñất nước của nhân dân ta Kết quả của công cuộc công nghiệp hoá, hiện ñại hoá là ñời sống của nhân dân không ngừng ñược cải thiện, thu nhập bình quân ñầu nguời tăng từ 5,7 triệu ñồng năm 2000 lên trên 10 triệu ñồng năm 2005, ñồng thời hệ thống kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng nói chung và khu vực nông thôn nói riêng ñược xây dựng ngày càng khang trang hơn, các ñô thị mới mọc lên ngày càng hiện ñại ñáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

2.2.1.1 Vi ệc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính

ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………8

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản

lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,

an ninh và ổn ñịnh xã hội.[7]

Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp

Tr ường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ9

cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.[7]

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ

sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh

cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi ựó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND

xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ựầu tư và ựã ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB [3]

2.2.1.2 Công tác quy ho ạch, kế hoạch sử dụng ựất

đất ựai và không gian sử dụng ựất ựai có hạn để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình, con người phải dựa vào ựất ựai, khai thác và sử dụng ựất ựai

ựể sinh sống Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - xã hội và các ựịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………10

Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể

tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng

mà Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo”.[3]

2.2.1.3 Y ếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………11

cho công tác bồi thường hỗ trợ Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha)

2.2.1.4 Y ếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)

ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập

ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [3]

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

2.2.1.5 Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………12

sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng

ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính

vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn

2.2.1.6 Y ếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng

ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải

có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB , kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.[12]

2.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………13

ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất

ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau

Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là hàng hoá không có gì sai Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh giá ñất bồi thường sát giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc thù của ñất ñai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá ñặc biệt quý giá khác con người ñều có thước ño giá trị ñể ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với ñất ñai thì không thể áp dụng một cách giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không ñơn thuần là sản phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra

Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một

dự án, làm cho ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng ? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh Bình quân là chia ñôi giữa hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà ñầu tư cũng không thể ñủ sức bồi thường, kèm theo ñó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên ñược hưởng lợi mà không hề bị ñiều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù ñược bồi thường giá cao, nhưng ñiều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị,

mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác ñịnh giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn,

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………14

nơi hai thửa ñất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể

sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng i Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ñịa phương.[1]

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………15

- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất

- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56) Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

2.2.3 Thị trường bất ñộng sản

Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị trường chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………16

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển Luật ñất ñai 2003

là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên

cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng

về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường

Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường

2.3 Chính sách ñền bù, tái ñịnh cư của một số nước trong khu vực và một

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………17

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc

là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

V ề thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

V ề trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,

người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………18

tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

V ề nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ ở Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

V ề tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài

nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật

về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC"

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………19

2.3.2 Thái Lan

Hiến Pháp Thái Lan năm 1992 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc lợi ích khác cho ñất nước, phát

ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành ñền bù TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá ttrị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ : trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu

“ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất trong nhiều dự án

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………20

2.3.3 Australia

Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai

Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc

và thu ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước

có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn

ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………21

thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC

2.3.4 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của các tổ chức ngân hàng

quốc tế

Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo Hướng dẫn Hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần

Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá

và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TðC không tự nguyện do các dự

án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu ñược, thường

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………22

dẫn ñến những hiểm hoạ nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải ñối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công cụ sản xuấ hay nguồn thu nhập của họ bị mất ñi Tất

cả những ñiều ñó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn ñến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá ñời sống dân cư

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB ñều có

xu hướng giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác ñộng của việc thu hồi ñất, ñồng thời có chính sách thoả ñáng, phù hợp ñảm bảo cho người BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ðể thực hiện ñược phương châm ñó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công ñó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, TðC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền ñịa phương và trình ñộ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân Bên cạnh ñó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố ñồng hành trong quá trình thức hiện các dự án

ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB

là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi

dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………23

chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc

té quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của

dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch

2.4 Chính sách ñền bù thiệt hại ở Việt Nam sau khi Nhà nước thu hồi ñất

qua các thời kỳ

2.4.1 Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993

Trong mỗi kiểu Nhà nước tuỳ theo tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngày từ thời kỳ phát triển Nhà nước trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương ứng với những thiệt hại của người

bị thu hồi ñất.[8]

Sau cách mạng tháng 8/1945, với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04 tháng 12 năm 1953, Luật cải cách ruộng ñất ra ñời nhằm thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………24

ñộ phong kiến về chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng

Khi trưng thu ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận ñộng nông dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người bị trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất sẽ ñược bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất

bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh cụ thể

về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá

và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật về thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi nhà nước trưng dụng ñất tại Thông tư 172/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ " chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng" trước ñây sang "ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của Hợp tác xã và của nhân dân" ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792-TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………25

Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục

vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì mọi tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn laị 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi ñất vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra và người bị thu hồi ñất làm nhà

ở sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường GPMB còn có nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

2.4.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………26

Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB qua những ñiều 17, 18, 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông qua

và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993 Với quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993

Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai ñã ñược thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001

ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước, Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc ñền bù bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất.v.v

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất;

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………27

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính –Xây dựng- Tổng cụ ðịa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP;

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ

* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

2.4.3 Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003

Luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………28

Luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công y cổ phần;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm

2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật ñất ñai 2003 ñã

kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

Tuy nhiên ñể tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Thông tư 06 hướng dẫn thiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/204/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 Hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử

Tr ường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ29

dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai

Về Nghị ựịnh 84/2007/Nđ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị ựịnh 197/2004/Nđ-CP và Nghị ựịnh số 17/2006/Nđ-CP về một số những vấn

ựề cơ bản chắnh sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDđ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư

Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP là ựảm bảo quyền và lợi ắch của người sử dụng ựất, thực hiện hài hòa 3 lợi ắch: Người sử dụng ựất, nhà ựầu tư và quyền của nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật

2.5 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam

Một số vấn ựề về thực trạng quản lý sử dụng ựất nông nghiệp trong thời

kỳ công nghiệp hóa- hiện ựại hoá nông nghiệp, nông thôn, ở khắa cạnh ựánh giá thực trạng, tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại trong quá trình quản lý, chuyển ựổi ựất nông nghiệp sang ựất công nghiệp, ựất ựô thị ựể từ ựó rút ra những bài học kinh nghiệm, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện chắnh sách quản lý ựất ựai theo hướng ổn ựịnh và phát triển bền vững

2.5.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng ựất nông nghiệp ở nước ta

Với tổng diện tắch tự nhiên 329.241 km2, Việt Nam là nước có quy mô trung bình, xếp thứ 66 trong tổng số trên 200 nước, nhưng ựông dân vào hạng thứ 13 trên thế giới (77,6 triệu người năm 2000,82 triệu người vào năm 2005) nên bình quân ựất ựai theo ựầu người rất thấp, chỉ bằng 1/6 mức bình quân của thế giới (0,45 ha), ựứng hạng thứ 8 trong các nước đông Nam Á và ựứng thứ 170 trong tổng số hơn 217 nước trên thế giới

Tài nguyên ựất, nhất là loại ựất nông nghiệp chất lượng tốt còn quá ắt là một khó khăn cho việc tiếp cận ựất ựai của nông dân và việc giải quyết việc làm, an ninh lương thực, thực phẩm nếu không tận dụng ựược ựiều kiện khắ

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………30

hậu cho phép và sử dụng lãng phí ñất ñai Xét theo chuỗi thời gian thì bình quân ñất nông nghiệp trên ñầu người liên tục giảm trong suốt thời kỳ từ năm

1980 ñến năm 1990 và mới phục hồi dần trong thời kỳ 1991-2000 lên mức 1.081 m2 (năm 2000), tuy nhiên theo dự báo khoảng 30 năm sau khi dân số phát triển ổn ñịnh thì chỉ còn ở mức khoảng 770 m2/người

Năm 2005 ñất sản xuất nông nghiệp có 9.415.568 ha, chiếm 28,47% diện tích ñất tự nhiên và chiếm 44,45% diện tích ñất nông nghiệp toàn quốc Bình quân ñất sản xuất nông nghiệp 0,11 ha/người và 0,26 ha/lao ñộng nông nghiệp

Từ năm 2000 ñến nay, ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm của cả nước ñã giảm 390 nghìn ha, trong ñó ñất trồng lúa ñã giảm 234 nghìn ha ðất trồng lúa nước (ñất chuyên trồng lúa nước và ñất trồng lúa nước còn lại) có 4.033.740 ha, giảm 234.110 ha so với năm 2000 Tuy nhiên ñất chuyên trồng lúa nước (ruộng 2 vụ lúa trở lên) tăng 185.210 ha do làm tốt công tác thuỷ lợi,

ñã chuyển ñất ruộng lúa 1 vụ (ñất trồng lúa nước còn lại) thành ñất chuyên trồng lúa nước Cùng với việc ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật, diện tích gieo trồng lúa nước ñã ñược thuỷ lợi hoá tăng lên, ñã ñưa năng suất lúa tăng

từ 42,4 tạ/ha/vụ lên 48,2 tạ/ha/vụ, sản lượng lúa tăng từ 32,5 triệu tấn lên 35,9 triệu tấn, lương thực bình quân ñầu người tăng từ 444,9 kg lên 479,4 kg

ðất nông nghiệp trên ñịa bàn cả nước ñã ñược giao ñến các hộ gia ñình,

cá nhân và hầu hết ñã ñược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ổn ñịnh Tuy nhiên thực tế là trước áp lực phát triển kinh tế - xã hội, nhất là trong giai ñoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước ñã

và ñang gây áp lực rất lớn ñến ñất sản xuất nông nghiệp

2.5.2 Áp lực ñối với ñất sản xuất nông nghiệp

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………31

Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao ñã và ñang gây áp lực mạnh ñối với ñất ñai và dễ dẫn ñến tình trạng lúng túng trong quản lý và khai thác sử dụng ñất, nhất là ở những nơi “ñất chật người ñông” kinh tế trù phú có nhiều cơ hội tiếp nhận ñầu tư, lao ñộng

Bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phân công lại lao ñộng làm tăng nhu cầu sử dụng ñất ñai và do ñó yêu cầu phân bổ lại ñất ñai là quy luật khách quan Sau gần 20 năm ñổi mới, nước ta ñang chuyển mạnh nhanh trên con ñường công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, nhu cầu chuyển ñổi ñất nông nghiệp sang ñô thị hoá - công nghiệp hoá gia tăng nhanh chóng

Có thể nhìn thấy áp lực của vấn ñề này thông qua hàng loạt các khu ñô thị mới mọc lên cạnh các khu ñô thị cũ, ñồng thời các trung tâm công nghiệp dịch vụ cũng phát triển theo:

- Tại vùng trọng ñiểm kinh tế phía Bắc, xung quanh Hà Nội là chuỗi ñô thị vệ tinh Miếu Môn - Xuân Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây, ñô thị Mê Linh, ñô thị phố Nối, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh, cạnh ñó là hàng loạt các khu công nghiệp, khu ñô thị lớn như khu công nghệ cao Hoà Lạc, làng văn hoá các dân tộc Việt Nam, các khu du lịch (Hà Tây), ñô thị mới Nam Thăng Long, KCN Thăng Long, Sài ðồng (Hà Nội), Quang Minh, Bình Xuyên (Vĩnh Phúc), KCN Phố Nối A, B (Hưng Yên), KCN Phúc ðiền, ðại An, KðTM Nam Cường (Hải Dương),…

- Tại vùng trọng ñiểm kinh tế phía Nam với trung tâm là Thành phố Hồ Chí Minh, xung quanh là các trung tâm công nghiệp, dịch vụ như ðồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa- Vũng Tàu với tốc ñộ tăng trưởng công nghiệp và thu hút ñầu tư lớn nhất cả nước, với hạ tầng dịch vụ cảng, dịch vụ dầu khí, dịch

vụ hàng không, dịch vụ tài chính và ñô thị năng ñộng nhất cả nước

Tr ường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………32

Quy hoạch sử dụng ñất của cả nước ñã ñược Quốc hội thông qua ñến năm 2010 làm cơ sở ñể các tỉnh, thành phố lập quy hoạch cho ñịa phương mình Về các khu công nghiệp, năm 1996 nước ta mới có khu công nghiệp ñầu tiên, ñến nay chúng ta ñã có hơn 150 khu công nghiệp, khu chế xuất và Thủ tướng Chính phủ cũng ñã phê duyệt quy hoạch danh mục các khu công nghiệp tập trung của cả nước ñến năm 2015 bao gồm gần 200 khu

Hiện nay nhu cầu ñầu tư sau khi Việt Nam vào WTO ñang tăng rất mạnh, ñặc biệt ñối với một số tỉnh quanh Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng rất cao, cụ thể như: tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh (KCN Việt - Sing với khoảng 700 ha, khu công nghệ cao gần 1000 ha), tỉnh Long An,…các nhà ñầu

tư ñăng ký ñầu tư với diện tích rất lớn, vượt xa so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược Chính phủ xét duyệt

Quá trình ñô thị hoá, công nghiệp hoá là xu thế chung nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ðất nước chúng ta là nước ñang phát triển do ñó xu thế chung và tất yếu là khai thác tài nguyên ñể phát triển, một trong những tài nguyên quan trọng nhất ñó là ñất ñai, vì vậy việc di dời, GPMB ñể ñô thị hoá, công nghiệp hoá là xu thế chung

Việc thu hồi ñất thường ñược thực hiện trên nhiều loại ñất khác nhau: ñất ở, ñất nông nghiệp, ñất chuyên dùng, nhưng ñất nông nghiệp vẫn là chủ yếu, vì một số lý do như: nó dễ giải toả và nó rẻ hơn nhiều so với ñất ở và ñất chuyên dùng, bên cạnh ñó nó có thuận lợi là ñịa hình bằng phẳng (san lấp không nhiều), hạ tầng tương ñối ñầy ñủ và rất thuận lợi về nguồn nước, ñây là những yếu tố căn bản ñắc lợi cho việc thu hút ñầu tư xây dựng công trình

2.5.3 Những thành công bước ñầu của quá trình chuyển ñổi sử dụng ñất

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và ðầu tư thì trong 5 năm qua nền kinh

tế ñạt tốc ñộ tăng trưởng khá cao, năm sau cao hơn năm trước; GDP tăng bình