Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

th tr ng hàng hóa thông th ng.

L I CAM OAN

H c viên xin cam đoan đây là công trình nghiên c u c a riêng h c viên Các s li u,

k t qu nêu trong lu n v n là trung th c và ch a t ng đ c s d ng đ b o v m t h c

v nào H c viên cam đoan r ng, m i s giúp đ cho vi c th c hi n lu n v n này đã

đ c c m n và các thông tin trích d n trong lu n v n đ u đ c ch rõ ngu n g c

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

L I CÁM N

Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu n v n, h c viên đã nh n

đ c s h ng d n, ch b o t n tình c a các th y cô giáo, s giúp đ , đ ng viên c a

b n bè, đ ng nghi p và gia đình

Nhân d p hoàn thành lu n v n, cho phép h c viên đ c bày t lòng kính tr ng và bi t

n sâu s c th y giáo PGS.TS Ngô Th Thanh Vân đã t n tình h ng d n, dành nhi u công s c, th i gian và t o đi u ki n cho h c viên trong su t quá trình h c t p và th c

hi n đ tài

Tôi xin bày t lòng bi t n chân thành t i Ban Giám hi u, Phòng Qu n lý đào

t o, B môn qu n lý: Qu n lý Xây d ng, Khoa Qu n lý kinh t - Tr ng i h c

Th y L i đã t n tình giúp đ h c viên trong quá trình h c t p, th c hi n đ tài

và hoàn thành lu n v n

H c viên xin chân thành c m n t p th lãnh đ o, cán b , công ch c, viên ch c S Tài chính t nh L ng S n, y ban nhân dân t nh L ng S n, S Tài nguyên và Môi tr ng

t nh L ng S n, V n phòng ng ký đ t đai, C c Th ng kê t nh L ng S n, Trung tâm

d ch v bán đ u giá tài s n – S T pháp và các c quan liên quan đã giúp đ và t o

đi u ki n cho h c viên trong su t quá trình th c hi n đ tài

Xin chân thành c m n gia đình, ng i thân, b n bè, đ ng nghi p đã t o m i đi u ki n thu n l i và giúp đ h c viên v m i m t, đ ng viên khuy n khích h c viên hoàn thành lu n v n./

L ng S n, ngày tháng n m 201

Tác gi lu n v n

ng Thu Quyên

M C L C

L I CAM OAN i

L I CÁM N ii

DANH M C CÁC T VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG vii

M U 1

CH NG 1 C S LÝ LU N VÀ TH C TI N V CÔNG TÁC QU N LÝ U GIÁ QUY N S D NG T 3

1.1 C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t và đ nh giá đ t và ph ng pháp đ nh giá đ t 3

1.1.1 Khái ni m giá đ t và đ c đi m c a giá đ t 3

1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t 5

1.1.3 Khái ni m nh giá đ t và các ph ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh giá đ t 8

1.2 u giá quy n s d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t 11 1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t 11

1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai 14

1.3 C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 17

1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t 17

1.3.2N i dung c b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n 18

1.4 Nh ng nhân t nh h ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 19

1.4.1 Nh ng nhân t khách quan 19

1.4.2 Nh ng nhân t ch quan 20

1.5 C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 21

1.5.1 Nh ng kinh nghi m t các đ a ph ng 21

1.5.2 Nh ng công trình khoa h c có liên quan đ n đ tài 23

K t lu n ch ng 1 24

CH NG 2 TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ U GIÁ QUY N S D NG ÂT TRÊN A BÀN T NH L NG S N 25

2.1 V trí đ a lý và tình hình kinh t - xã h i c a t nh 25

2.1.1 V trí đ a lý 25

2.1.2Tình hình kinh t - xã h i 26

2.2 Tình hình s d ng đ t và đ u giá s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n 28

2.2.1Tình hình qu n lý đ t đai 28

2.2.2 Hi n tr ng s d ng các lo i đ t 30

2.3 Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n 33

2.3.1 u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu đ t 34

2.3.2Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t: 34

2.3.3 i u ki n đ a khu đ t ra đ u giá quy n s d ng đ t 38

2.3.4 Xác đ nh giá kh i đi m đ u giá QSD 39

2.3.5T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 40

2.4 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2014 đ n 2016 44

2.5 ánh giá k t qu qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 48

2.5.1Nh ng k t qu đ t đ c 48

2.5.2Nh ng h n ch 52

2.5.3Nguyên nhân d n đ n nh ng h n ch 56

CH NG 3 GI I PHÁP HOÀN THI N CÔNG TÁC QU N LÝ U GIÁ QUY N S D NG T TRÊN A BÀN T NH L NG S N 60

3.1 nh h ng v công tác đ u giá s d ng đ t đai trên đ a bàn t nh L ng S n 60

3.1.1 nh h ng v s d ng đ t đai trên đ a bàn t nh L ng S n 60

3.1.2 nh h ng v công tác qu n lý bán đ u giá t i t nh L ng S n 61

3.2 Xu t gi i pháp hoàn thi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n 62

3.2.1Gi i pháp v s phù h p k ho ch s d ng đ t v iquy ho chxây d ng đô th .64

3.2.2Gi i pháp công tác qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá 65

3.2.3Gi i pháp m r ng các ngu n thu th p thông tin khi xác đ nh giá kh i đi m đ u giá QSD 66

3.2.4Gi i pháp qu n lý cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t 69

K T LU N VÀ KI N NGH 77

DANH M C B NG BI U

B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t 17

B ng 2.1 Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n 32

B ng 2.3 Qu n lý qu đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t 34

B ng 2.3 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t thành công 44

trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2014-2016 44

B ng 2.4 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2014 44

B ng 2.5 K t qu cu c đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2015 46

B ng 2.6 K t qu cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n n m 2016 47

B ng 2.7 K t qu ngu n thu ngân sách nhà n c khi đ u giá quy n SD trong 3 n m 49

trên đ a bàn t nh L ng S n 49

DANH M C CÁC HÌNH NH

Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n 25

Hình 2: S đ khu đ t > 10 t đ ng 36

Hình 3: S đ khu đ t ≤ 10 t đ ng 37

Hình 4: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014-2016 44

Hình 5: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2014 45

Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2015 46

Hình 6: T l % h p đ ng bán đ u giá n m 2016 47

Hình 7: So sánh k t qu đ u giá so v i giá kh i đi m và giá theo b ng giá đ t 50

M U

1 Tính c p thi t c a đ tài:

t đai là ngu n tài nguyên thiên nhiên, tài s n qu c gia vô cùng quý báu, là ngu n

n i l c đ xây d ng và phát tri n đ t n c Theo Lu t t đai n m 2013 có 08 kho n

m c thu tài chính t đ t đai trong đó có kho n thu ti n s d ng đ t theo hình th c Nhà

n c giao đ t có thu ti n s d ng đ t thông qua đ u giá quy n s d ng đ t là m t trong các kho n ngh a v tài chính thu đ c t đ t; các kho n thu này là ngu n ngân sách đ ph c v chi đ u t phát tri n c a t ng đ a ph ng nói chung và t nh L ng S n

nói riêng

Hi n nay, công tác đ u giá quy n s d ng trên đ a bàn t nh L ng S n đang g p m t s

b t c p trong quá trình đ u giá quy n s d ng đ t: H th ng v n b n nhi u, có s

ch ng chéo, ch a xây d ng quy trình xác đ nh giá kh i đi m đ đ u giá quy n s d ng

đ t; giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t có m c giá chênh l ch l n so v i giá đ t cùng lo i, cùng khu v c đ s d ng vào m c đích khác; Ch t l ng quy ho ch, s

d ng đ t ch a cao, ch a đ ng b v i các quy ho ch chuyên ngành, tính liên k t trong

qu n lý quy ho ch còn y u; ch a khai thác h t qu đ t đ ph c v cho công tác đ u giá; Công tác t ch c cu c bán đáu giá th c hi n đúng quy trình, tuy nhiên v n còn

nh ng tr ng h p khách hàng đ u giá th ng l ng, thông đ ng giá tr c khi d phiên đ u giá (n i dung này h th ng v n b n ch a quy đ nh x lý)… Trình đ chuyên môn, n ng l c c a đ i ng cán b còn y u kém, nh t là các c p chính quy n c s Qua quá trình nghiên c u, phân tích, t ng h p công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên

đ a bàn t nh L ng S n trong n m 2014- 2016 cho th y nhi u phiên đ u giá đã đem l i

hi u qu cao v m t kinh t Tuy nhiên, vi c th ng nh t th c hi n các h th ng v n

b n, m c giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t và công tác t ch c cu c đ u còn

có nh ng v n đ c n có gi i pháp đ th ng nh t th c hi n trong giai đo n hi n nay

Xu t phát t nh ng yêu c u và th c ti n trên, h c viên l a ch n tài: “Gi i pháp hoàn thi n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n"

đ c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, đánh giá c s pháp lý, c ch th c hi n

góp ph n b sung, hoàn thi n trình t th t c đ u giá quy n s d ng đ t, h n ch s

th t thoát ngu n thu tài chính t đ t đai, t ng ngu n thu cho ngân sách đ đ u t xây

d ng h th ng các công trình phúc l i, ph c v cho s nghi p phát tri n kinh t , xã

h i

2 M c tiêu nghiên c u

M c đích c a lu n v n là nghiên c u các gi i pháp nâng cao ch t l ng công tác qu n

lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n, đ m b o chính sách áp d ng

th c hi n th ng nh t, h n ch th t thoát các ngu n thu tài chính t đ t đai

4 Cách ti p c n và ph ng pháp nghiên c u

Trên c s h th ng các v n b n, ch đ , chính sách hi n hành v qu n lý nhân l c c a Nhà n c nói chung và tình hình tri n khai th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng

đ t trong n m v a qua; Lu n v n áp d ng các ph ng pháp nghiên c u sau:

t đai là s n ph m phi lao đ ng, b n thân nó không có giá tr Do đó đ i v i đ t đai

mà nói giá c đ t đai ph n nh tác d ng c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh

b i nó có th thu l i cao hay th p m t kho ng th i gian nào đó Quy n l i đ t đai

đ n đâu thì có th có kh n ng thu l i đ n đó t đ t và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s u d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th

Không gi ng v ph ng th c bi u hi n: Giá c đ t ph n ánh tác d ng c a đ t đai trong

ho t đ ng kinh t , quy n l i đ t đai đ n đâu thì có kh n ng thu l i đ n đó và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… Nh v y giá đ t đ c bi u th nhi u ph ng th c khác nhau, ngoài ra bi u th b ng giá c quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th bi u

hi n b ng quy n thuê Có ngh a là đ t đai t n t i th tr ng cho thuê M i quan h giá

c đ t đai v i quy n thuê c ng gi ng nh m i quan h l i t c v i t b n, ch xác đ nh

su t l i t c hoàn v n là có th tính ra giá đ t

Không gi ng nhau v th i gian hình thành: do đ t đai có tính khác bi t cá th l n l i thi u m t th tr ng hoàn ch nh, giá c đ c hình thành d i s nh h ng lâu dài t quá kh đ n t ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau Khi đ nh

giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr ng, ti n hành phân tích c th đ đ a ra giá đ t phù h p v i t ng th i đi m nh t đ nh

Giá đ t đai không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr đ t đai, giá c cao hay th p không

ph i do giá thành s n xu t quy t đ nh t đai không ph i là s n ph m lao đ ng c a

con ng i, cho nên không có giá thành s n xu t th c t trong tr ng h p con ng i

ph i khai phá đ t đai, thì chi phí là m t b ph n c a giá đ t vì có th tính đ c chi phí

tr c ti p đ u t vào đ t tuy nhiên các kho n chi phí khác thì khó có th phân b đ mà

h ch toán vào giá đ t Ví d đ i v i đ t t i khu v c đô th các kho n chi phí tr c ti p

nh xây d ng h th ng đ ng giao thông, đi n, c p và thoát n c… có th tính toán

đ c và phân b m t ph n vào giá đ t Nh ng các chi phí khác có th k đ n là xây

d ng h th ng c s h t ng xã h i (tr ng h c, b nh vi n, ch …), góp ph n làm cho khu dân c đó thu n l i h n trong cu c s ng, ph n nào đ y giá đ t c a khu v c đó lên

nh ng khó tính toán đ đ a vào giá đ t đó đ c

Giá đ t ch y u là do nhu c u v đ t đai quy t đ nh và có xu th t ng rõ ràng, t c đ

t ng giá đ t cao h n so v i t c đ t ng giá hàng hóa thông th ng Ch y u là do nguyên nhân t hai m t t o thành u tiên là do tính khan hi m c a đ t đai nên tính

co dãn trong cung nh ; mà đ ng th i s phát tri n kinh t , xã h i và nhân kh u t ng lên không ng ng nên yêu c u v đ t ti p t c t ng theo, cho nên giá đ t ngày càng t ng,

đ ng th i do c u t o h u c c a t b n toàn xã h i đ c nâng cao khi n cho t su t l i nhu n bình quân xã h i gi m, d n đ n xu th gi m l i nhu n t đó làm cho giá đ t có

tr ng thái t ng lên Trong th tr ng thông th ng, giá c hàng hóa ch u nh h ng

c a b n thân đôi bên cung c u Nh ng nói chung cung c a đ t là do t nhiên cung c p,

đ t đai mà cón ng i có th s d ng đ c là r t h n ch , làm cho tính co dãn trong kinh t c ng r t nh , nh ng do nhu c u đ i v i đ t l i thay đ i theo phát tri n kinh t , nên tính co dãn l i r t l n, đó là m t ch y u nh h ng đ n giá đ t

Giá đ t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: do đ t có tính c đ nh v v trí, nên gi a các th tr ng có tính khu v c, giá c c a đ t khó hình thành th ng nh t, mà có tính

đ c tr ng khu v c rõ ràng trong cùng m t thành ph , v trí c a th a đ t khác nhau thì

giá đ t c ng khác nhau, giá đ t có tính cá bi t rõ ràng; ngoài ra, giá đ t còn ph thu c

vào s phát tri n c a kinh t , s gia t ng dân s c a t ng vùng, vì v y th a đ t khác nhau có giá c r t khách nhau

1.1.2 C s khoa h c xác đ nh giá đ t

1.1.2.1 a tô

a tô là s n ph m th ng d do nh ng ng i s n xu t trong nông nghi p t o ra và n p cho ng i ch s h u r ng đ t a tô g n li n v i s ra đ i và t n t i c a ch đ t

h u v ru ng đ t Trong ch đ chi m h u nô l , đ a tô là do lao đ ng c u nô l và

nh ng ng i chi m h u ru ng đ t nh t do t o ra Trong ch đ phong ki n, đ a tô là

m t s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m đo t trong ch ngh a t b n, do còn ch đ t h u v ru ng đ t trông nông nghi p nên v n t n t i đ a

tô V th c ch t, đ a tô t b n ch ngh a chính là ph n giá tr th ng d th a ra ngoài

l i nhu n bình quân và do nhà tu b n kinh doanh nông nghi p tr cho đ a ch a tô

t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh daonh nông nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê Trong ch ngh a t b n, có các lo i đ a tô:

đ a tô chênh l ch, đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n trong ch ngh a xã h i, khi

ru ng đ t thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a đ a ch hay nhà t b n, thì

nh ng c s kinh t hình thành đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n b xóa b , nh ng

v n t n t i đ a tô chênh l ch, song nó thu c s h u c a Nhà n c v b n ch t v i đ a

tô chênh l ch d i ch ngh a t b n

a tô chênh l ch là lo i đ i tô mà ch đ t thu đ c do có s h u nh ng ru ng đ t

có đi u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng đ t có đ màu m cao h n, có v trí g n

th tr ng tiêu th h n, ho c t b n đ u t thêm có hi u su t cao h n Là đ chênh

l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t Nh ng ng i kinh doanh trên ru ng đ t lo i t t và lo i v a có th thu đ c m t kho n l i nhu n bình quân

b ng s chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t Bì ru ng đ t thu c s h u c a đ a ch nên l i nhu n ph thêm đó đ c chuy n cho đ a ch d i hình th c đ a tô chênh l ch Nh v y đ a tô chênh l ch g n li n v i s đ c quy n kinh doanh t b n ch ngh a v ru ng đ t a tô chênh l ch còn t n t i c trong đi u ki n

ch ngh a xã h i, song đ c phân ph i m t ph n d i hình th c thu nh p thu n túy

nh p c a nhà n c Có hai lo i đ a tô chênh l ch: đ a tô chênh l ch I và đ a tô chênh

l ch II a tô chênh l ch I là đ a tô chênh l ch thu đ c trên nh ng ru ng đ t có đ

m u m t nhiên trung bình và t t, có v trí g n th tr ng tiêu th a tô chênh l ch

II là đ a tô chênh l ch thu đ c do đ u t , thâm canh trên th a đ t đó a tô chênh

l ch I s thu c v ng i có quy n s h u v đ t đai nó đ c chuy n vào giá c đ t đai hay ti n thuê đ t hàng n m, còn đ a tô chênh l ch II s thu c v nh ng ng i đ u t

hay thâm canh trên th a đ t đó

S khác nhau v giá đ t đô th và giá đ t nông nghi p ch có th gi i thích qua s khác

nhau c a y u t chi ph i đ n m c đ a tô i u ki n khác bi t c b n gi a đ t đô th

và đ t nông nghi p là s khác nhau v v trí và các đ u t xây d ng c s h t ng trên

đ t S khác bi t đó quy t đ nh kh n ng s d ng đ t đó vào vi c gì, do đó quy t đ nh

kh n ng sinh l i c a th a đ t, t c là quy t đ nh m c đ a tô c a đ t đó

1.1.2.2 Lãi s u t ngân hàng

Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá đ t có th thay

đ i, vì đ a tô v n đ ng m t các đ c l p v i giá đ t cho nên có th tách s nh h ng

c a đ a tô v i giá đ t đ xem giá đ t còn b nh h ng b i y u t nào Có th th y

ngay r ng lãi xu t ngân hàng mà cao thì s ti n mua đ t ph i gi m đi, n u không thì đem ti n vào ngân hàng s có l i h n là mua đ t đ có đ a tô Còn n u lãi su t ngân hàng mà gi m xu ng thì s ti n b ra mua đ t ph i t ng lên do ng i bán không mu n bán v i giá th p, đ đ t thu đ c đ a tô l n h n thu nh p do l ng ti n bán đ t g i vào ngân hàng, lúc này giá đ t ph i t ng lên thì ng i bán m i ch p nh n vì v y nhà t

b n kinh doanh mu n s d ng đ t tôt ph i xác đ nh giá c Trong quá trình phát tri n

kinh t xã h i thì lãi xu t có xu h ng gi m do đó giá đ t ngày càng t ng, vi c kinh daonh đ t đai luôn có lãi Ng i bán đ t c n c vào lãi xu t ngân hàng làm c s đ xác đ nh giá đ t ng nhiên đó ph i là lãi su t ph bi n và có th tính bình quân

trong kho ng th i gian t ng đ i dài đ lo i tr nh h ng c a nhân t cá bi t trong

ph m vi n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a các ngân hàng là nh nhau, không

k nông thôn hay thành th Nh v y lãi su t ngân hàng ch quy t đ nh giá đ t đai nói

chung, không quy t đ nh giá đ t đô th cao h n giá đ t nông nghi p

1.1.2.3 Quan h cung c u

Trong th tr ng t do hoàn toàn, giá c c a hàng hóa thông th ng đ c quy t đ nh

t i đi m cân b ng quan h cung c u C u v t cung thì giá c t ng cao, ng c l i cung

v t c u thì giá c ph i h xu ng, đó là nguyên t c cân b ng cung c u i u ki n hình

thành là:

Ng i cung c p và ng i tiêu dùng đ u c nh tranh v hàng hóa có cùng tính ch t

Nh ng hàng hóa có cùng tính ch t t do đi u ch nh l ng cung theo bi n đ ng giá c

t đai c ng v y, giá c đ t đai c ng ph thu c vào m i quan h cung c u quy t đ nh

Nh ng vì đ t đai khác các lo i hàng hóa thông th ng là có đ c tính t nhiên, nhân

v n nên không hoàn toàn v n hành theo nguyên t c cung c u nói trên mà hình thành

nguyên t c cung c u riêng

Vì v trí đ t đai có đ c tính t nhiên nh tính c đ nh v v trí đ a lý, không sinh sôi và tính cá bi t, nên tính đ c chi m v giá c t ng đ i m nh, cung và c u đ u gi i h n trong t ng khu v c có tính c c b , l ng cung là có h n, c nh tranh ch y u là x y ra

v phía c u ngh a là đ t đai không th ti n hành c nh tranh hoàn toàn, nghiêng nhi u

v tính đ c chi m giá c

Bên cung và bên c u đ u không d dàng bi t đ c đâu có thông tin v cung v c u Tính thay th là có h n Do đ t đai v n có tính cá bi t khi tr thành đ i t ng giao

d ch, các th a đ t đ u mang tính đ c thù riêng, nên tính thay th nhau c ng có gi i h n

Do đó, đ t đai không th ch l y nguyên t c cân b ng đ quy t đ nh giá c Nh t là đ t đai n c ta thu c s h u toàn dân Nhà n c th ng nh t qu n lý, l u thông trên th

tr ng ch là quy n s d ng đ t trong m t th i h n nh t đ nh, bên cung c p đ t ch

y u là do Nhà n c kh ng ch , nhân t này nh h ng quan tr ng đ n giá c đ t đai, khi ti n hành đ nh giá đ t, c n tìm hi u đ y đ các đ c tính trên c u th tr ng đ t đai, Ngoài ra khi ti n hành phân tích cung c u, c n tính đ n nhân t th i gian, phân tích

đ ng thái Vì hi n tr ng cung c u th ng là đ c hình thành t s xem xét tình tr ng phát tri n trong t ng l i ngh a là hi n t i mà xét v t ng lai

th tr ng hàng hóa thông th ng V n đ n này có ý ngh a đ c bi t trong đ nh giá đ t

b i vì cung c u đ t v c b n là c đ nh và b t bi n giá c a đ t trong m t khu v c

nh t đ nh s xác đ nh b ng y u t c u nh : m t đ dân c , m c t ng tr ng kinh t ,

m c thu nh p bình quân c a ng i dân t i đ a ph ng, kh n ng c a h th ng giao

thông, t l lãi xu t c a ngân hàng.[1]

1.1.3 Khái ni m nh giá đ t và các ph ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh giá đ t

1.1.3.1 Khái ni m nh giá đ t

nh giá là lo i ho t đ ng chuyên môn v a mang tính kinh t - k thu t, tính pháp lý,

v a mang tính xã h i, tính ngh thu t Ho t đ ng đ nh giá hình thành, t n t i và phát tri n g n li n v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr ng nh giá tài s n là hình th c phân tích kinh t ng d ng Nhi u khái ni m s d ng trong lý thuy t đ nh giá là nh ng khái ni m kinh t , tuy nhiên c ng có m t s khác bi t

W.Sealrooke cho r ng: nh giá là s c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n

c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh (W Sealrooke)

Còn Lim Lan Yuan đ nh ngh a: nh giá là m t khoa h c v c tính giá tr cho m t

m c đích c th c a m t tài s n c th t i m t th i đi m xác đ nh, có cân nh c đ n t t

c các đ c đi m c a tài s n c ng nh xem xét t t c các y u t kinh t c n b n c a th

tr ng, bao g m các lo i đ u t l a ch n

nh giá đ t là s c tính v giá tr c a đ t b ng hình thái ti n t cho m t m c đích

s d ng đã đ c xác đ nh, t i m t th i đi m xác đ nh t đai là m t tài s n đ c bi t Giá đ t ngoài các y u t v không gian, th i gian, kinh t , pháp lý, nó còn b tác đ ng

b i các y u t tâm lý, xã h i Vì v y, đ nh giá đ t ch có th là s c tính v m t giá

tr mà không th tính đúng, tính đ nh đ nh giá các tài s n thông th ng [2]

nh giá đ t là c s c a qu n lý giá đ t, tiêu chu n giá đ t đ c đ nh ra m t cách khóa h c là yêu c u c a vi c s d ng h p lý đ t đai, qu n lý đ t đai và giá đ t c

t m v mô và vi mô nh giá đ t cung c p tiêu chu n th tr ng cho vi c ho ch đ nh chính sách qu n lý giá đ t thúc đ y h th ng hóa ph ng pháp đ nh giá và nâng cao đ chính xác c a công tác đ nh giá T đó th y rõ r ng có s quan h r t m t thi t gi a

n ng sinh l i, đi u ki n k t c u h t ng k thu t và h t ng xã h i, di n tích, kích

th c, hình th và tình tr ng pháp lý v quy n s d ng đ t đã chuy n nh ng trên th

tr ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t trong kho ng th i gian không quá 02 n m tính

đ n th i đi m đ nh giá đ t Sau đó phân tích, so sánh, đi u ch nh m c giá do các y u

t khác bi t c a các th a đ t so sánh v i th a đ t c n đ nh giá đ tính đ c giá đ t c a

th a đ t c n đ nh giá

Ph ng pháp chi t tr : Ph ng pháp này còn đ c g i là ph ng pháp thay th ho c

ph ng pháp giá thành xây d ng l i tr đi ph n kh u hao ho c ph ng pháp chi phí Theo ph ng pháp này, giá tr c a đ t đ c b sung các kho n chi phí thay th ho c

c i t o c a nh ng công trình đã tr kh u hao t o nên giá tr th tr ng c a b t đ ng s n

c n đ nh giá

Ph ng pháp thu nh p: Ph ng pháp này còn g i là ph ng pháp thu h i v n ho c

ph ng pháp đ u t ây là ph ng pháp đ nh giá đ c s d ng đ c tính giá th

tr ng c a m t tài s n d a trên các thu nh p mà tài s n đó s đem l i ho c có kh n ng

s đem l i Giá tr tài s n đ c c tính b ng vi c v n hoá thu nh p c tính trong

t ng lai k c t ng thu nh p ho c lãi ròng

Ph ng pháp th ng d : T ng doanh thu phát tri n gi đ nh c a b t đ ng s n đ c c

thuê và các y u t khác hình thành doanh thu c a các d án có đ c đi m t ng t v i

d án d ki n đ u t xây d ng t i khu v c đ nh giá ho c khu v c lân c n g n nh t có

kh n ng sinh l i, đi u ki n k t c u h t ng k thu t và h t ng xã h i t ng đ ng; có tính đ n xu h ng và m c đ bi n đ ng c a giá chuy n nh ng, giá cho thuê và các

y u t khác hình thành doanh thu

Ph ng pháp h s đi u ch nh giá đ t: H s đi u ch nh giá đ t đ c xác đ nh c n c vào giá đ t ph bi n trên th tr ng, đi u ki n kinh t - xã h i c th t i đ a ph ng và giá đ t trong b ng giá đ t Giá đ t c a th a đ t c n đ nh giá s b ng giá đ t theo quy

đ nh nhân v i h s đi u ch nh

Trong vi c s d ng các ph ng pháp trên đ ti n hành đ nh giá đ t, không có ph ng pháp nào là ph ng pháp riêng r mà ch có s d ng ph ng pháp thích h p nh t, còn các ph ng pháp khác có th đ c s d ng đ ki m tra k t qu c a ph ng pháp thích

h p nh t

1.1.3.3 Yêu c u v thông tin trong áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t

Các thông tin v giá đ t đã chuy n nh ng trên th tr ng, giá đ t trúng đ u giá quy n

s d ng đ t, giá đ t trong c s d li u v đ t đai, giá đ t trên sàn giao d ch b t đ ng

s n, giá đ t đ c xác đ nh t chi phí, thu nh p c a th a đ t (sau đây g i là giá đ t th

tr ng) ph i b o đ m khách quan, trung th c

Tr ng h p t i khu v c đ nh giá đ t không đ thông tin thì có th thu th p thông tin t i khu v c lân c n v i khu v c có th a đ t c n đ nh giá;

Khi áp d ng các ph ng pháp đ nh giá đ t ph i u tiên l a ch n các thông tin quy

đ nh v khu v c đ nh giá đ t và t i th i đi m g n nh t v i th i đi m đ nh giá đ t

1.1.3.4 i u ki n áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t

Ph ng pháp so sánh tr c ti p đ c áp d ng đ đ nh giá đ t khi trên th tr ng có các

th a đ t so sánh đã chuy n nh ng trên th tr ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t;

Ph ng pháp chi t tr đ c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có tài s n g n li n

v i đ t trong tr ng h p có đ s li u v giá các b t đ ng s n (g m đ t và tài s n g n

li n v i đ t) t ng t v i th a đ t c n đ nh giá đã chuy n nh ng trên th tr ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t;

Ph ng pháp thu nh p đ c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t xác đ nh đ c các kho n thu nh p, chi phí t vi c s d ng đ t;

Ph ng pháp th ng d đ c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có ti m n ng phát tri n do thay đ i quy ho ch ho c chuy n m c đích s d ng đ t khi xác đ nh đ c t ng doanh thu phát tri n gi đ nh và t ng chi phí c tính;

Ph ng pháp h s đi u ch nh giá đ t đ c áp d ng đ đ nh giá đ t cho các tr ng

h p th a đ t ho c khu đ t c a d án có giá tr (tính theo giá đ t trong b ng giá đ t)

d i 30 t đ ng đ i v i các t nh L ng S n tr c thu c Trung ng; d i 10 t đ ng đ i

v i các t nh mi n núi, vùng cao; d i 20 t đ ng đ i v i các t nh còn l i

1.2 u giá quy n s d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s

d ng đ t

1.2.1 Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t

Theo quan ni m truy n th ng, đ u giá là vi c mua bán hàng tài s n công khai mà

nh ng ng i mua s tr giá t giá th p cho t i khi tr giá cao nh t và ng i bán đ u giá đ ng ý bán b ng cách gõ búa

D i góc đ pháp lý, khái ni m v bán đ u giá tài s n th ng đ c quy đ nh trong

nh ng đi u lu t c th : i u 3 Lu t bán đ u giá tài s n n c C ng hòa nhân dân Trung Hoa n m 1996 quy đ nh “bán đ u giá tài s n là hình th c bán và mua tài s n công khai, theo đó các tài s n và quy n tài s n đ c bán cho ng i tr giá cao nh t” Còn

đ o lu t c a Floriada n m 2003 đ a ra khái ni m “Bán đ u giá tuy t đ i” là cu c bán

đ u giá không yêu c u giá kh i đi m t i thi u mà hàng hóa s đ c bán cho ng i tr giá cao nh t [4]

Vi t Nam, thì thu t ng "Bán đ u giá tài s n" là hình th c bán công khai m t tài

s n, m t kh i tài s n; theo đó có nhi u ng i mu n mua tham gia tr giá, ng i tr giá cao nh t nh ng không th p h n giá kh i đi m là ng i mua đ c tài s n là m t quá trình mua và bán b ng cách đ a ra món hàng c n đ u giá, ra giá và sau đó bán món

hàng cho ng i ra giá cao nh t Theo quy đ nh t i i u 2 c a Ngh đ nh s 17/2010/N -CP ngày 04 tháng 03 n m 2010 c a Chính ph v bán đ u giá tài

s n [7]:

- Bán đ u giá tài s n là hình th c bán tài s n công khai theo ph ng th c tr giá lên cho đ n khi có ng i tr giá cao nh t

- u giá viên là ng i đ c c p Ch ng ch hành ngh đ u giá theo quy đ nh

- Ng i mua đ c tài s n bán đ u giá là ng i tr giá cao nh t so v i giá kh i đi m

- Tài s n bán đ u giá là đ ng s n, b t đ ng s n, gi y t có giá và các quy n tài s n

đ c phép giao d ch theo quy đ nh c a pháp lu t

- B c giá là m c chênh l ch c a l n tr giá sau so v i l n tr giá tr c li n k

- Ng i có tài s n bán đ u giá là ch s h u tài s n, ng i đ c ch s h u y quy n bán tài s n, ng i có trách nhi m chuy n giao tài s n đ bán đ u giá ho c cá nhân, t

ch c có quy n bán tài s n c a ng i khác theo quy đ nh c a pháp lu t

- Ng i tham gia đ u giá tài s n là cá nhân, đ i di n t ch c có đ đi u ki n tham gia

đ u giá đ mua tài s n bán đ u giá

u giá là vi c mua bán tài s n công khai mà nh ng ng i mua s tr giá t giá th p cho t i khi tr giá cao nh t và ng i bán đ u giá đ ng ý bán Nh v y, xét v b n ch t

c a bán đ u giá tài s n là quan h dân s v mua bán tài s n thông qua hình th c đ u giá nh m bán đ c tài s n v i giá cao nh t Ho t đ ng bán đ u giá tài s n đ c di n ra theo ý chí c a ch s h u và ng i đ c ch s h u y quy n yêu c u t ch c có ch c

n ng bán đ u giá th c hi n vi c bán đ u giá tài s n

Tài s n trong đ u giá r t đa d ng nh ng chung quy l i có th chia ra làm hai lo i tài

s n: Lo i th nh t là tài s n thu c s h u cá nhân (hàng hóa, đ c , tác ph m ngh thu t, đ dùng cá nhân, b t đ ng s n, đ ng s n ) đ c bán theo hình th c t nguy n

và lo i th hai là tài s n thu c s h u c a nhà n c (tài s n đ thi hành án; tài s n là tang v t, ph ng ti n vi ph m hành chính b t ch thu sung qu nhà n c theo quy đ nh

c a pháp lu t v x lý vi ph m hành chính; tài s n b o đ m theo quy đ nh c a pháp

lu t v giao d ch b o đ m; tài s n nhà n c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp

lu t v qu n lý tài s n nhà n c ) đ c bán theo hình th c b t bu c

Theo lý lu n chung h th ng pháp lu t đ c hi u là t p h p t t c các QPPL, v n b n pháp lu t t o thành m t c u trúc t ng th , đ c phân chia thành các b ph n có s

th ng nh t n i t i theo nh ng tiêu chí nh t đ nh nh b n ch t, n i dung, m c đích Theo đó, h th ng pháp lu t bao g m h th ng c u trúc bên trong và h th ng c u trúc

bên ngoài

V i quan ni m này pháp lu t v bán đ u giá tài s n ch a ph i là m t ngành đ c l p có

ph m vi đi u ch nh và đ i t ng đi u ch nh riêng bi t M c dù pháp lu t v bán đ u giá tài s n c ng bao g m t ng th các QPPL, đi u ch nh các quan h xã h i v bán đ u giá tài s n đ c th hi n trong các v n b n pháp lu t do c quan nhà n c có th m quy n ban hành và có m i quan h th ng nh t trong h th ng pháp lu t Tuy nhiên, do

đ c đi m c a lo i tài s n đ c đ a ra bán đ u giá theo cách phân đ nh c a pháp lu t,

mà pháp lu t v bán đ u giá tài s n không thu c m t ngành lu t chuyên bi t nào Các quy đ nh c a pháp lu t v bán đ u giá n m r i rác trong các quy đ nh c a Lu t, Pháp

l nh, Ngh đ nh nh : Lu t Dân s , Lu t Th ng m i, Lu t ng ký giao d ch đ m b o,

Lu t kinh doanh b t đ ng s n, Lu t qu n lý, s d ng tài s n nhà n c, Pháp l nh x lý

vi ph m hành chính, Pháp l nh thi hành án, Ngh đ nh v kê biên đ u giá quy n s

d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t, Ngh đ nh v x lý hàng hóa do ng i v n chuy n l u gi t i c ng bi n Vi t Nam… Vì v y, c n th y r ng pháp lu t v bán đ u giá tài s n v a đang là nh ng quan h b tr t pháp giúp cho

ho t đ ng c a các c quan hành chính nhà n c, các c quan t pháp th c hi n nhi m

v c a mình trong x lý các tài s n đ thi hành án, t ch thu sung công qu nhà n c trong các kho n b i hoàn ti n ph t ho c bán tài s n nhà n c, v a là các quan h pháp

lu t v giao d ch dân s khi cá nhân, t ch c có yêu c u bán đ u giá tài s n thu c s

h u c a h

Tuy nhiên, xem xét pháp lu t v bán đ u giá trong m i quan h v i các ngành lu t

trong h th ng pháp lu t có th đ a ra Khái ni m pháp lu t v bán đ u giá tài s n nh

sau: “ Pháp lu t v bán đ u giá tài s n là toàn b các quy ph m pháp lu t đi u ch nh

giá tài s n, ng i bán đ u giá và qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài

s n do c quan nhà n c có th m quy n ban hành” [6]

Nh v y, khung pháp lu t v bán đ u giá tài s n n c ta đang trong quá trình hình thành ch a th t o thành m t tr t t pháp lu t đ y đ và n đ nh Ch a có m t v n b n pháp lu t nào có giá tr pháp lý cao nh Lu t đ đi u ch nh và t ch c ho t đ ng bán

đ u giá tài s n nh m đ a t ch c và ho t đ ng này ngày càng có hi u qu h n trong

ti n trình c i cách hành chính, c i cách t pháp c ng nh h i nh p kinh t qu c t , góp

ph n t ng c ng tính công khai, minh b ch và phát huy đ c các l i ích kinh t do bán

đ u giá tài s n đem l i

1.2.2 Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai

Bán đ u giá tài s n là quy n s d ng đ t ngày càng có vai trò quan tr ng trong s phát tri n c a n n kinh t n c nhà, đ c bi t trong qu n lí đ t đai Vi c đ u giá quy n s

d ng đ t là ph ng th c giúp Nhà n c huy đ ng t i đa ngu n thu cho ngân sách, t o

v n đ u t xây d ng c s h t ng và phát tri n kinh t u giá quy n s d ng đ t t o

c s cho s phát tri n th tr ng quy n s d ng đ t, th tr ng b t đ ng s n Góp

ph n t o l p s n đ nh, s minh b ch, công b ng xã h i trong ho t đ ng giao đ t, cho thuê đ t, đ m b o l i ích c a Nhà n c và l i ích c a ng i s d ng đ t, đ u giá quy n s d ng đ t góp ph n h n ch tình tr ng “hai giá đ t” hi n nay t o c s , c n c

đ Nhà n c đi u ch nh m c giá đ t cho phù h p v i giá tr th c c a đ t; t ng ngu n thu cho ngân sách Nhà n c; đi u ti t và đi đ n xoá b đ a tô chênh l ch theo h ng

đ m b o l i ích Nhà n c, l i ích ng i có đ t b thu h i và l i ích c a nhà đ u t [6] Giao đ t, cho thuê đ t theo hình th c đ u giá QSD là m t trong nh ng gi i pháp quan tr ng đ c quy đ nh trong Lu t t đai 2013 nh m đ m b o tính công khai, minh

b ch trong qu n lý, s d ng đ t đai Tuy nhiên, trong th c t vi c làm này ch a đ c

áp d ng ph bi n Nhi u v n đ b c xúc trong qu n lý s d ng đ t đai th i gian qua có

th đ c gi i quy t n u nh vi c đ u giá đ c tri n khai quy t li t, đ ng b và hi u

qu Vì v y c n ph i hi u rõ vai trò c a đ u giá QSD :

Th nh t, đ u giá công khai s góp ph n gi i quy t v n đ khi u ki n trong b i th ng

gi i phóng m t b ng Bên c nh các y u t khác nh giá đ t b i th ng ch a h p lý,

các bi n pháp h tr ch a đ ng b d n đ n nhi u v vi c khi u n i b i th ng xu t phát t vi c ng i b thu h i đ t cho r ng Nhà n c thu h i đ t giao cho ch đ u t

th c hi n d án, giá b i th ng th p (do ch y u đ t thu h i là đ t nông nghi p) nh ng

ch đ u t bán l i v i giá cao (đ c bi t là đ t xây d ng các khu đô th , khu th ng

m i, d ch v , đ t và các th i đi m th tr ng b t đ ng s n phát tri n nóng dù nhà

đ u t khi đ c giao đ t, cho thuê đ t ph i th c hi n n p ti n s d ng đ t, ti n thuê

đ t cho Nhà n c theo quy đ nh)

H n n a, có tr ng h p khi làm th t c thu h i đ t, nhà đ u t l i tr c ti p đi th ng

l ng v i ng i b thu h i đ t ho c nhà đ u t trong m t s tr ng h p đã th c hi n bán, rao bán đ t thu c d án ngay t khi d án v n còn trên gi y đã vô hình chung t o

ra m i quan h tr c ti p gi a ng i b thu h i đ t và nhà đ u t Nhi u v n đ phát sinh t m i quan h tr c ti p này r t khó dung hòa, đ c bi t là v n đ l i ích gi a các bên, c ng nh x lý v n đ t ng th Có d án, ch đ u t ch p nh n b thêm ti n ngoài ph ng án đ c duy t đ tr cho ng i b thu h i đ t, th ng là đ i v i các

tr ng h p chây đ s m hoàn thành vi c gi i phóng m t b ng Ph ng pháp này có

th gi i quy t đ c v n đ cho m t d án nh ng s làm phá v m t b ng chung, ng i

b thu h i đ t s có s so bì d n t i khi u ki n

Vi c đ u giá quy n s d ng đ t s tách đ c ch th b thu h i đ t và ch th đ c s

d ng đ t sau khi thu h i, ch th có nhu c u s d ng đ t l i ph i tham gia đ u giá công khai t i các c quan ch c n ng, không liên quan đ n ng i có đ t b thu h i, chênh

l ch giá đ t đ c thu vào ngân sách Nhà n c i u này s làm h n ch đáng k tình

c đ c coi là đáng tin c y nh t v n là giá đ t thông qua đ u giá Còn ng i có quy n

l i và ngh a v liên quan s d dàng ch p nh n h n Khi hình th c đ u giá đ c áp

d ng m t cách r ng rãi s t o ra m t m t b ng giá th tr ng, góp ph n gi i quy t

đ c bài toán v xác đ nh giá đ t sát v i giá th tr ng v n đang là v n đ b c xúc

hi n nay

Th ba, đ u giá quy n s d ng đ t s h n ch đ c tình tr ng “xin – cho” trong giao

đ t, cho thuê đ t Theo đánh giá c a nhi u chuyên gia thì vi c giao đ t, cho thuê đ t

v n có tình tr ng “tù mù”, “xin cho” ây là c h i đ tham nh ng n y sinh V i vi c

ph i niêm y t, thông báo công khai thông tin v th i gian, đ a đi m, quy n s d ng đ t

đ u giá, các t ch c, cá nhân có nhu c u s d ng đ t, đ đi u ki n theo quy đ nh c a pháp lu t đ u có c h i đ c tham gia s khó có c h i cho vi c dàn x p Có th v n

có nh ng v n đ trong đ u giá nh hi n t ng thông đ ng, quân xanh - quân đ … song không th ph nh n nh ng u th c a ph ng th c này

Th t , thông qua đ u giá v i các đi u ki n ràng bu c ch t ch v quy n và ngh a v , nhi u đ i t ng có c h i ti p c n, đ ng ký tham gia c ng s cho phép l a ch n đ c nhà đ u t có kh n ng t t nh t v k thu t, v tài chính đ th c hi n d án, c ng v i

y u t m t b ng s n có, d án s đ c tri n khai m t cách nhanh chóng, thu n l i, đem

l i l i ích cho c Nhà n c, nhà đ u t và xã h i i u này s h n ch đ c tình tr ng

d án treo ho c đ t b hoang không đ c đ a vào s d ng nh đang di n ra nhi u

n i nh hi n nay Th c t , các d án th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t có r t ít d

án b b hoang

1.3 C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 1.3.1 H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t

B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lý quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t

Quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t, xây d ng đi u

ch nh b ng giá đ t, đ nh giá đ t c th và t v n xác đ nh giá

kh i đi m và ch đ tài chính trong ho t đ ng đ u giá quy n

s d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê

Quy đ nh vi c t ch c th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t

đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t;

1.3.2 N i dung c b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n

Qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng đ u giá là s tác đ ng có t ch c và đi u ch nh

b ng quy n l c Nhà n c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài s n đ nh m bán đ c

tài s n v i giá cao nh t V các nguyên t c c b n là: “công khai, liên t c, khách

quan, trung th c, bình đ ng, b o v quy n, l i ích h p pháp c a các bên tham

gia” [7] ho t đ ng bán đ u g á tà s n luôn mang l c l ích cho ng bán

c ng nh ng i mua

Qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a chính quy n c p t nh, có

th khái quát g m m t s n i dung sau:

M t là, b o đ m biên ch , c s v t ch t và đi u ki n làm vi c cho Trung tâm D ch v

bán đ u giá tài s n theo quy đ nh c a pháp lu t v đ n v s nghi p có thu Phát tri n

đ i ng đ u giá viên, tích c c c đi đào t o nâng cao n ng l c v trình đ cho đ i ng

đ u giá viên gi i v chuyên môn nghi p v , v ng v b n l nh chính tr , trong sáng v

đ o đ c ngh nghi p, đáp ng yêu c u ngày càng cao c a xã h i, ph c v đ c l c cho công cu c c i cách t pháp và h i nh p kinh t qu c t

Hai là, rà soát, h th ng hóa và hoàn thi n v n b n QPPL c a H i đ ng nhân dân, UBND các c p c a t nh quy đ nh v công tác bán đ u giá tài s n nh m t o c s pháp

lý th ng nh t và đ ng b , tránh ch ng chéo, mâu thu n; h ng d n theo th m quy n

vi c s d ng các m u v n b n, gi y t trong l nh v c bán đ u giá tài s n, s theo dõi tài s n bán đ u giá, s đ ng ký bán đ u giá tài s n; m u th đ u giá viên; quy đ nh c

th v m c phí đ u giá t i đ a ph ng c n c vào ngh quy t c a H i đ ng nhân dân

t nh, thành ph tr c thu c Trung ng phù h p v i các quy đ nh c a pháp lu t v phí,

l phí;

Ba là, t ch c thi hành, tuyên truy n, PBGDPL v đ u giá tài s n, chính sách phát tri n ngh đ u giá tài s n; xây d ng Quy ho ch phát tri n các t ch c bán đ u giá chuyên nghi p trên đ a bàn t nh, trong đó t p trung vào vi c thành l p các doanh nghi p bán đ u giá tài s n, nh m th c hi n ch tr ng xã h i hóa công tác bán đ u giá tài s n

B n là, ki m tra, thanh tra và x lý vi ph m v t ch c, ho t đ ng bán đ u giá tài s n

trong ph m vi đ a ph ng theo th m quy n; ki m tra v t ch c và ho t đ ng đ i v i Trung tâm D ch v bán đ u giá tài s n, doanh nghi p bán đ u giá tài s n, chi nhánh

c a doanh nghi p bán đ u giá tài s n Thông qua ki m tra, thanh tra đ k p th i phát

hi n và x lý nghiêm minh nh ng sai ph m trong ho t đ ng bán đ u giá tài s n

N m là, đ nh k hàng n m t ch c s k t, t ng k t đ nh m đánh giá toàn di n, chính xác v th c tr ng công tác bán đ u giá tài s n, t đó đ a ra các gi i pháp đ nâng cao

ch t l ng công tác bán đ u giá tài s n, đáp ng nhu c u c a cá nhân, t ch c và doanh nghi p

1.4 Nh ng nhân t nh h ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t 1.4.1 Nh ng nhân t khách quan

Các y u t chính tr pháp lý: S thay đ i v đ ng l i chính sách c a Nhà n c và chính quy n đ a ph ng có th có nh ng tác đ ng đ n ho t đ ng c a th tr ng B S nói chung và s đ u t vào l nh v c B S nói riêng: Chính sách v khuy n khích đ u

t bên ngoài vào đ a ph ng làm t ng nhu c u v B S qua đó làm cho giá B S t ng; Chính sách cho phép Vi t Ki u mua B S t i Vi t Nam; chính sách cho phép nh ng

ng i không có h kh u t nh L ng S n đ c mua nhà t i thành ph ; các chính sách thu c a Nhà n c đ i v i B S

Các y u t v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hình cung -

c u B S trong khu v c; Các đi u ki n c a th tr ng B S trong khu v c; thu nh p bình quân hàng n m c a ng i dân trong vùng; m c giá bình quân các lo i đ t trong vùng; t l thu và m c su t thu ; tình hình th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng tín d ng trong vùng

Các y u t xã h i: M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ gia

t ng dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân b ng cung - c u b phá v

Ngoài ra, các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng y t , giao d c, trình đ dân trí,

v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a

B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong khu v c

1.4.2 Nh ng nhân t ch quan

- Các y u t t nhiên:

V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a

B S càng l n Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó; hay t i ngã

3 ngã 4, trên các tr c l giao thông quan tr ng s có giá tr l n h n nh ng B S nhà đ t cùng lo i n m các vùng ven Vi c xem xét, đánh giá u th v v trí B S là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t

Kích th c, hình th , di n tích th a đ t ho c lô đ t: M t kích th c và di n tích th a

đ t t i u khi nó th a mãn m t lo i nhu c u c th c a đa s dân c trong vùng

a hình B S t a l c: a hình n i B S t a l c cao hay th p so v i B S khác trong vùng lân c n có tác đ ng đ n giá tr B S nh ng khu v c th p, th ng hay b ng p

n c vào mùa m a hay b hi n t ng tri u c ng thì giá tr c a B S s th p và ng c

l i thì giá c a nó s cao h n

Kh n ng mang l i thu nh p t B S: M c thu nh p hàng n m t B S mang l i s có

nh h ng quan tr ng đ n giá tr c a B S đó Khi kh n ng t o ra thu nh p t B S

càng cao thì giá chuy n nh ng c a nó càng cao và ng c l i

Nh ng ti n nghi g n li n v i B S: M t khu đ t dù có r t nhi u y u t thu n l i nh ng

n u ch a đ c đ u t xây d ng c s h t ng, khu đ t đó s có nh ng h n ch nh t

đ nh trong vi c xác đ nh giá đ t Ng c l i, m t khu v c đ c đ u t xây d ng c s

h t ng (giao thông, c p thoái n c, thông tin liên l c ) s làm t ng giá tr c a đ t và tác đ ng tr c ti p đ n giá đ t

- Các y u t v pháp lý liên quan đ n B S:

Tình tr ng pháp lý c a B S: Các gi y t ch ng th pháp lý v chuy n quy n s d ng

đ t, s h u nhà, gi y phép xây d ng hi n có;Các quy đ nh v xây d ng và ki n trúc

g n v i B S, các h n ch v quy n s d ng đ t, s h u nhà và công trình xây d ng khác g n v i B S: Tình tr ng cho thuê, th ch p B S, tình tr ng tranh ch p quy n s

d ng đ t, s h u nhà, s h n ch quy n s h u chung

1.5 C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t

1.5.1 Nh ng kinh nghi m t các đ a ph ng

1.5.1.1 Tình hình đ u giá Quy n s d ng đ t t i Thành ph H Chí Minh

Là m t thành ph thu c trung ng, là trung tâm v n hóa, kinh t , chính tr , xã h i c a khu v c phía Nam Thành ph H Chí Minh c ng là n i th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t t r t s m N m 2003 ngu n thu t đ t c a thành ph H Chí Minh

(n i thành) và 1.500-2.000m2(ngo i thành) [13]

N m 2014, công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn TP.HCM t ng lên g p 3

l n so v i n m 2013, t ng đ ng ngu n thu ngân sách c ng t ng t 14,794 t đ ng lên 51,753 t đ ng

Trong n m 2015, Thành ph s ti n hành đ u giá quy n s d ng đ t nhi u khu đ t đã hoàn thành công tác gi i phóng m t b ng, d ki n thu v 700 t đ ng cho ngân sách nhà n c [6]

1.5.1.2 u giá quy n s d ng đ t thành ph à N ng

à N ng là thành ph tr c thu c trung ng và là trung tâm c a các t nh mi n Trung

Th c hi n công tác đ u giá quy n s d ng đ t, thành ph à N ng c ng đã ban hành quy ch đ u giá quy n s d ng đ t t i Quy t đ nh s 29/Q -UBND ngày 17/5/2008 v

vi c Ban hành Quy ch đ u giá quy n s d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t

ho c cho thuê đ t, c th :

T t c nh ng ng i tham gia đ u giá đ u th c hi n đ u giá tr c ti p đ nh n quy n s

d ng đ t d i hình th c niêm y t công khai trong th i gian 15 ngày và thông báo trên các ph ng ti n thông tin đ i chúng 3 l n Sau khi h t th i gian liêm y t giá, H i đ ng

M i đ n đ ng ký tham gia đ u giá đ c c 02 ng i đ i di n vào phòng đ u giá và

ng i theo s x p x p c a H i đ ng bán đ u giá Khi mu n ra ngoài ph i có s đ ng ý

c a H i đ ng bán đ u giá

M c chênh l ch m i l n hô giá là 50.000 đ ng/m2 m i ng i tham gia đ u giá đ c quy n hô nhi u l n không h n ch cho đ n khi không có ai hô giá cao h n Th i gian quy đ nh hô giá cách nhau 5 phút (H i đ ng s nh c l i 03 l n), quá 05 phút không có

ai ti p t c hô thì ng i có m c giá cao nh t là ng i trúng đ u giá

Hình th c đ u giá: Tr c ti p, công khai hô b ng mi ng và s l n hô đ i v i m i đ i

t ng tham gia đ u giá không h n ch Th i gian gi a m i l n hô giá không quá 05 phút i t ng hô giá l n đ u ph i b ng ho c cao h n giá kh i đi m, các l n hô ti p theo không đ c th p h n giá hô tr c đó

Sau khi đ i t ng tham gia đ u giá hô giá, ng i đi u hành nh c l i s th t và m c giá c a đ i t ng v a hô 3 l n, m i l n cách nhau 50 giây Sau khi ng i đi u hành phiên đ u giá nh c l i l n cu i cùng, không có đ i t ng nào hô giá cao h n thì đ i

t ng v a hô m c giá đó trúng đ u giá N u ngay l n đ u tiên, sau 05 phút k t khi ng i đi u hành công b b t đ u đ u giá mà không có đ i t ng hô giá, thì phiên

đ u giá coi nh không thành Toàn b s ti n đ t c c s đ c sung vào qu ngân sách Nhà n c và H i đ ng đ u giá l p biên b n h y phiên đ u giá

T i phiên đ u giá, n u đ i t ng đã hô giá cao h n, sau đó rút l i giá đã hô thì vi c

đ u giá đ c t ch c l i ngay và b t đ u t giá đã hô tr c đó Ng i rút l i giá không

đ c tham gia phiên đ u giá đó và đ c m i ra kh i phòng đ u giá; đ ng th i không

đ c tr l i ti n đ t c c

Sau khi vi c bán đ u giá k t thúc H i đ ng s l p biên b n t i ch và m i ng i tham gia đ u giá đ u ký vào biên b n

1.5.1.2.1 Tình hình đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn thành ph Hà N i

u giá quy n s d ng đ t là m t ch tr ng l n và là nhi m v tr ng tâm c a thành

ph Hà N i, trên c s quy đ nh c a pháp Lu t t đai và các v n b n quy ph m pháp

lu t có liên quan, UBND thành ph Hà N i ban hành Quy t đ nh s 66/2003/Q -UB

ngày 29/5/2003 v vi c ban hành Quy trình đ u giá quy n s d ng đ t đ t o v n đ u

t xây d ng c s h t ng, b n quy trình này quy đ nh chi ti t v i 4 b c th c hi n và

nh ng quy đ nh ch t ch t i t ng ngày cho vi c đ u giá quy n s d ng đ t

Thành ph Hà N i b t đ u t ch c đ u giá quy n s d ng đ t t n m 2003, k t qu

th c hi n công tác đ u giá nh sau: Trong đó n m 2003, Thành ph th c hi n 6 d án

v i di n tích 7,1 ha thu đ c 973 t đ ng Trong n m 2004, Hà N i đã t ch c đ u giá quy n s d ng đ t t i 12 d án thu c 7 qu n, huy n v i t ng di n tích 32,3 ha đ t và thu đ c t ng s ti n là 2.208 t đ ng N m 2005, Hà N i th c hi n 30 d án đ u giá quy n s d ng đ t, di n tích g n 65 ha v i t ng thu c tính kho ng 2.000 t đ ng Trong đó chuy n ti p 18 d án t n m 2004 sang và th c hi n m i 12 d án, 65 ha là

di n tích d ki n s đ u giá trong n m 2005 trên t ng quy mô di n tích d ki n dành cho đ u giá quy n s d ng đ t c a Hà N i là 153 ha [13]

Theo báo cáo c a S TN&MT thành ph Hà N i n m 2014, do th tr ng b t đ ng

s n có d u hi u ph c h i nên nhi u phiên đ u giá có s l ng t ng c v ng i tham gia đ u giá và quy mô di n tích Tính đ n ngày 31/12/2014, di n tích t ch c đ u giá 18,38 ha, t ng s ti n đ u giá thu đ c trên 2.989 t đ ng M t s đ n v có k t qu

đ u giá t t là qu n Long Biên: 672,85/200 t đ ng (v t 226% k ho ch); qu n Hà ông 369,3/100 t đ ng (v t 269% k ho ch); huy n ông Anh 242,76/200 t đ ng (v t 22% k ho ch) [14]

1.5.2 Nh ng công trình khoa h c có liên quan đ n đ tài

Lu n v n Th c s c a Ph m Th Thu Hành, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án trên d a bàn thành ph H Long, t nh Qu ng

Ninh” [7]

Lu n v n Th c s c a V V n H i, “chuyên đ ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s

d ng đ t t i m t s d án trên d a bàn huy n Kim Thành, t nh H i D ng” [8]

Lu n v n th c s c a Ngô Lan Ph ng “chuyên đ : Hoàn thi n công tác qu n lý Nhà n c

v bán đ u giá tài s n trên đ a bàn t nh L ng S n” [9]

K t lu n ch ng 1

Có th th y m c dù các th ch chính tr , pháp lu t và chính sách đ t đai, v i ch c

n ng, nhi m v và h th ng t ch c qu n lý đ t đai r t khác nhau đ i v i m i n c,

m i khu v c trên th gi i, nh ng công tác đ nh giá đ t, đ nh giá b t đ ng s n g n v i

t - xã h i đ đ t đai đ c khai thác ngày càng có hi u qu h n trong nh ng n m qua các n c trên th gi i Pháp Lu t v đ u giá tài s n đ c xây d ng thành b lu t riêng, t i n c ta ch đ nh này n m r i rác trong các V n b n QPPL khác nhau nh :

B Lu t dân s , Lu t đ t đai, Ngh đ nh, Lu t qu n lý tài s n, Lu t thi hành án dân

s làm cho h th ng c s pháp lý thi u tính đ ng b

L i ích c a vi c đ u giá QSD mang l i v m t kinh t , xã h i và qu n lý nhà n c v

đ t đai là các y u t đ c nói t i qua th c ti n đ u giá QSD Trên c s khoa h c,

c n c pháp lý và th c ti n trình bày trong ph n t ng quan Tôi nh n th y vi c nghiên

c u v đ u giá quy n s d ng đ t c a m t s d án trên đ a bàn là r t c n thi t góp

ph n hoàn thi n quy trình, c ch , t ng c ng hi u qu c a công tác đ u giá quy n s

d ng đ t, phát huy ngu n n i l c t đ t đai trong quá trình CNH-H H đ t n c

CH NG 2 TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ U GIÁ QUY N S D NG ÂT TRÊN A BÀN T NH L NG S N

2.1 V trí đ a lý và tình hình kinh t - xã h i c a t nh

2.1.1 V trí đ a lý

L ng S n là t nh mi n núi, n m phía ông B c c a Vi t Nam; cách th đô Hà N i

154 km đ ng b và 165 km đ ng s t; phía b c giáp t nh Cao B ng, phía đông b c giáp Trung qu c, phía đông nam giáp t nh Qu ng Ninh, phía nam giáp t nh B c Giang, phía tây nam giáp t nh Thái Nguyên, phía tây giáp t nh L ng S n Theo chi u b c – nam t 22o27’- 21o19’ v b c; chi u đông – tây 106o6’ – 107o21’ kinh đông

Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n

T nh L ng S n có 10 huy n và 01 thành ph ; trung tâm t nh n m cách th đô Hà N i 154km v h ng ông B c, cách c a kh u qu c t H u Ngh biên gi i Vi t - Trung 18km, đ ng th i n m li n k v i khu tam giác n ng đ ng Hà N i - H i Phòng - Qu ng

Ninh T nh L ng S n còn có các tuy n giao thông mang tính chi n l c phát tri n kinh

t xã h i ch y qua, nh tuy n Qu c l 1A, 1B, 4A, 4B, tuy n đ ng s t liên v n qu c

t Vi t Nam - Trung Qu c

T nh L ng S n n m v trí đ a th thu n l i cho phát tri n kinh t xã h i và an ninh

qu c phòng, t o s thúc đ y kinh t xã h i không riêng c a T nh mà còn có tác đ ng

l n đ n các t nh vùng ông B c

2.1.2 Tì nh hình kinh t - xã h i

T ng s n ph m trong n c (GDP) n m 2016 c tính t ng 6,21% so v i n m 2015, trong đó quý I t ng 5,48%; quý II t ng 5,78%; quý III t ng 6,56%; quý IV t ng 6,68%

M c t ng tr ng n m nay tuy th p h n m c t ng 6,68% c a n m 2015 và không đ t

m c tiêu t ng tr ng 6,7% đ ra [12] , nh ng trong b i c nh kinh t th gi i không thu n, giá c và th ng m i toàn c u gi m, trong n c g p nhi u khó kh n do

th i ti t, môi tr ng bi n di n bi n ph c t p thì đ t đ c m c t ng tr ng trên là

m t thành công, kh ng đ nh tính đúng đ n, k p th i, hi u qu c a các bi n pháp,

gi i pháp đ c Chính ph ban hành, ch đ o quy t li t các c p, các ngành, các đ a

ph ng cùng th c hi n

Trong m c t ng 6,21% c a toàn n n kinh t , khu v c nông, lâm nghi p và th y s n

t ng 1,36%, th p nh t k t n m 2011 tr l i đây , đóng góp 0,22 đi m ph n tr m vào

m c t ng chung; khu v c công nghi p và xây d ng t ng 7,57%, th p h n m c t ng 9,64% c a n m tr c, đóng góp 2,59 đi m ph n tr m; khu v c d ch v t ng 6,98%, đóng góp 2,67 đi m ph n tr m

Trong khu v c nông, lâm nghi p và th y s n, ngành lâm nghi p có m c t ng cao nh t

v i 6,11%, nh ng do chi m t tr ng th p nên ch đóng góp 0,04 đi m ph n tr m vào

m c t ng chung; ngành nông nghi p v i quy mô trong khu v c l n nh t (kho ng 75%)

ch t ng th p m c 0,72%, đóng góp 0,09 đi m ph n tr m; ngành th y s n t ng 2,80%, đóng góp 0,09 đi m ph n tr m Khu v c nông, lâm nghi p và th y s n n m nay g p nhi u khó kh n do di n bi n b t l i c a th i ti t, rét đ m, rét h i đ u n m t i các t nh mi n B c và B c Trung B ; h n hán, xâm nh p m n t i khu v c Nam Trung

B , Tây Nguyên, ông Nam B và ng b ng sông C u Long; liên t c nh ng đ t l trong các tháng cu i n m t i các t nh mi n Trung và s c môi tr ng bi n x y ra cu i

tháng T t i vùng bi n các t nh B c Trung B đã gây nh h ng l n t i k t qu s n

xu t c a khu v c này

Trong khu v c công nghi p và xây d ng, ngành công nghi p t ng 7,06% so v i n m

tr c, trong đó công nghi p ch bi n, ch t o đ t m c t ng cao 11,90%, đóng góp đáng k vào m c t ng tr ng chung v i 1,83 đi m ph n tr m Ngành khai khoáng n m nay gi m t i 4,00%, đã làm gi m 0,33 đi m ph n tr m m c t ng tr ng chung, đây là

m c gi m sâu nh t t n m 2011 tr l i đây [12] Nguyên nhân ch y u do giá d u th

gi i gi m khi n l ng d u thô khai thác gi m h n 1,67 tri u t n so v i n m tr c; s n

l ng khai thác than c ng ch đ t 39,6 tri u t n, gi m 1,26 tri u t n Xu h ng ngành công nghi p chuy n d ch sang l nh v c ch bi n, ch t o, gi m s ph thu c vào

ngành khai khoáng là đi u c n thi t vì Vi t Nam đang h ng t i m c tiêu phát tri n

b n v ng h n Ngành xây d ng t ng tr ng khá v i t c đ 10,00%, đóng góp 0,60

đi m ph n tr m vào m c t ng chung

Trong khu v c d ch v , đóng góp c a m t s ngành có t tr ng l n vào m c t ng

tr ng chung nh sau: Bán buôn và bán l chi m t tr ng l n nh t, đ t m c t ng 8,28% so v i n m 2015, đóng góp 0,77 đi m ph n tr m vào m c t ng tr ng chung;

ho t đ ng tài chính, ngân hàng và b o hi m t ng 7,79%, đóng góp 0,43 đi m ph n

tr m; ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n đ c c i thi n h n v i m c t ng 4,00%, cao

h n m c t ng 2,96% c a n m tr c, đóng góp 0,21 đi m ph n tr m; d ch v l u trú và

n u ng n m nay có m c t ng tr ng khá cao 6,70% so v i m c t ng 2,29% c a n m

2015, đóng góp 0,25 đi m ph n tr m vào m c t ng tr ng chung

V c c u n n kinh t n m nay, khu v c nông, lâm nghi p và th y s n chi m t tr ng 16,32%; khu v c công nghi p và xây d ng chi m 32,72%; khu v c d ch v chi m 40,92%; thu s n ph m tr tr c p s n ph m chi m 10,04% (C c u t ng ng c a

n m 2015 là: 17,00%; 33,25%; 39,73%; 10,02%)

Xét v góc đ s d ng GDP n m 2016, tiêu dùng cu i cùng t ng 7,32% so v i n m

2015, đóng góp 5,29 đi m ph n tr m vào m c t ng chung (trong đó tiêu dùng cu i cùng c a h dân c đóng góp 4,81 đi m ph n tr m); tích l y tài s n t ng 9,71%, đóng

góp 3,08 đi m ph n tr m; chênh l ch xu t, nh p kh u hàng hóa và d ch v tình tr ng

nh p siêu làm gi m 2,16 đi m ph n tr m c a m c t ng tr ng chung

2.2 Tình hình s d ng đ t và đ u giá s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n 2.2.1 Tình hình qu n lý đ t đai

- Vi c ban hành v n b n quy ph m pháp lu t v đ t đai thu c th m quy n c a UBND t nh

C p t nh đã t ch c h i ngh quán tri t tri n khai thi hành Lu t t đai n m 2013; 11/11 huy n, thành ph đã t ch c h i ngh quán tri t ph bi n thi hành Lu t t đai

đ n toàn th cán b , đ ng viên và nhân dân trên đ a bàn Công tác t p hu n các v n

b n quy ph m pháp lu t v đ t đai ti p t c đ c quan tâm th c hi n, k t qu toàn t nh

đã t ch c đ c 42 cu c t p hu n, v i 3.761 ng i tham gia Vi c tuyên truy n, ph

bi n, giáo d c pháp lu t đ t đai đ c quan tâm th c hi n các c p, các ngành v i nhi u n i dung chuyên sâu và b ng nhi u hình th c nh : Phát sóng trên các ph ng tiên thông tin đ i chúng, m h i ngh ; đ i t ng đ c tuyên truy n

Nhìn chung, công tác tuyên truy n pháp lu t đ t đai trên đ a bàn t nh L ng S n đ c tri n khai sâu r ng đ n m i đ i t ng v i nh ng n i dung thi t th c và hình th c phù

h p đ c các c p, các ngành và d lu n nhân dân đánh giá cao

V ban hành v n b n quy đ nh chi ti t thi hành: Công tác xây d ng và ban hành v n

b n đã đ c UBND t nh th c hi n theo đúng th m quy n, k p th i đi u ch nh m t s

v n đ phát sinh trong quá trình ch đ o, đi u hành nhi m v qu n lý Nhà n c v đ t đai Công tác xây d ng, th c thi chính sách pháp lu t v đ t đai t i các huy n, thành

ph đã đ c tri n khai đ ng b , hi u qu UBND t nh L ng S n đã ban hành 12 v n

b n quy ph m pháp lu t quy đ nh chi ti t v qu n lý, s d ng đ t đai theo th m quy n

- Vi c l p, đi u ch nh, qu n lý và th c hi n quy ho ch, k ho ch s d ng đ t

Quy ho ch s d ng đ t c p t nh: Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020, k ho ch s

d ng đ t 5 n m k đ u (2011-2015) c a t nh L ng S n đã đ c Chính ph phê duy t

t i Ngh quy t s 09/NQ-CP ngày 09 tháng 1 n m 2013

Quy ho ch s d ng đ t c p huy n: UBND t nh L ng s n đã ti n hành l p và phê duy t Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020, k ho ch s d ng đ t 5 n m k đ u (2011-2015) c a 11/11 huy n, thành ph

Th c hi n Lu t t đai n m 2013 v công tác l p k ho ch s d ng đ t hàng n m c p huy n, S Tài nguyên và Môi tr ng đã tham m u cho UBND t nh L ng S n ch đ o các huy n, thành ph , th xã tri n khai công tác l p k ho ch s d ng đ t hàng n m theo đúng quy đ nh n h t tháng 12 n m 2016 có 11/11 huy n, thành ph , ti n hành

l p k ho ch s d ng đ t n m 2017 và đã đ c UBND t nh L ng S n phê duy t

Th c hi n ch đ o c a Th t ng Chính ph t i Ch th s 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5

n m 2015 v i u ch nh Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020 và l p k ho ch s

d ng đ t k cu i (2016 - 2020) c p Qu c gia, y ban nhân dân t nh L ng S n đã ch

đ o t ch c th c hi n c b n hoàn thành vi c l p đi u ch nh Quy ho ch s d ng đ t

đ n n m 2020 và l p k ho ch s d ng đ t k cu i (2016 - 2020) c p t nh, hi n nay đang rà soát trình H i đ ng nhân dân thông qua và trình Chính ph xét duy t

- Vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuy n m c đích s d ng đ t

Công tác thu h i đ t, giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ng đ t đ i v i các

t ch c, h gia đình, cá nhân đ c các ngành, các đ a ph ng ph i h p th c hi n theo đúng quy đ nh c a nhà n c và c a t nh Th c hi n th m đ nh nhu c u s d ng đ t,

đi u ki n giao đ t, cho thuê đ t đ i v i các t ch c xin thuê đ t Trong n m 2016:

Ti p nh n h s giao đ t, cho thuê đ t cho 51 t ch c, v i di n tích là 108 ha, cho h gia đình, cá nhân thuê đ t di n tích 20 ha; đ u giá quy n s d ng đ t t i các xã,

ph ng là 7.954,7 m2; thu h i đ t c a 08 t ch c không còn nhu c u s d ng đ t, v i

di n tích là 10 ha

Công tác giao đ t, cho thuê đ t, cho phép chuy n m c đích s d ng đ t cho các t

ch c trong n c, doanh nghi p có v n đ u t n c ngoài, h gia đình, cá nhân đ th c

hi n các d án đ u t đã đ c UBND t nh ch đ o, th c hi n đúng quy đ nh c a pháp

lu t Vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuy n m c đích s d ng đ t th c hi n theo quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đ c phê duy t Các d án, công trình có s

tr ng lúa Vi c giao đ t, cho thuê đ t đáp ng cho nhu c u phát tri n c a các ngành, các l nh v c và th c hi n đúng trình t theo quy đ nh c a Lu t t đai n m 2013

Vi c giao đ t thông qua hình th c đ u giá quy n s d ng đ t th c hi n đúng quy đ nh Tuy nhiên, vi c cho thuê đ t ch y u v n không thông qua hình th c đ u giá

Vi c thu h i đ t theo quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đ đ u giá ch a đ c th c hi n

do t nh ch a thành l p Qu phát tri n đ t nên ch a có ngu n kinh phí th c hi n vi c

b i th ng, gi i phóng m t b ng

- V tài chính đ t đai, giá đ t:

Vi c xây d ng B ng giá đ t đ c th c hi n theo đúng các quy đ nh c a pháp lu t

Th i h n s d ng b ng giá đ t là 5 n m M c giá các lo i đ t trên đ a bàn t nh L ng

S n xây d ng đ u n m trong khung giá c a Chính ph , m c t i đa đ t t 40% đ n 75% khung giá c a Chính ph Quá trình xây d ng B ng giá đ t, t nh L ng S n đã

th ng nh t v i các t nh giáp ranh, b o đ m m c giá các lo i đ t t i khu v c giáp ranh chênh l ch không quá 30% theo quy đ nh t i Ngh đ nh s 44/2014/N -CP ngày 15/5/2014 c a Chính ph Vi c đi u ch nh giá đ t s đ c đi u ch nh khi đi u tra và

có s bi n đ ng s th c hi n đi u ch nh

V h s đi u ch nh giá đ t, UBND t nh L ng S n ban hành Quy t đ nh s 11/2015/Q -UBND ngày 12/02/2015 Quy đ nh m c t l ph n tr m (%) đ tính đ n giá thuê đ t; Quy t đ nh s 17/2016/Q -UBND ngày 25/3/2016 v vi c quy đ nh h

s đi u ch nh giá đ t đ tính thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t n m 2016 trên đ a bàn

t nh L ng S n; n m 2017 UBND t nh ban hành Quy t đ nh s 15/2017/Q -UBND

ngày 21/4/2017 v vi c quy đ nh h s đi u ch nh giá đ t đ tính thu ti n s d ng đ t,

ti n thuê đ t n m 2017 trên đ a bàn t nh L ng S n

2.2.2 Hi n tr ng s d ng các lo i đ t

Theo s li u th ng kê đ t đai c a S Tài nguyên và Môi tr ng t n m 2015- 2016,

hi n tr ng s d ng đ t đai c a t nh L ng S n đ c th hi n B ng 2.1 [15]

C

c u (%)