C s lý lu n giá đ t, c s khoa h c xác đ nh giá đ t và đ nh giá đ t và ph ng pháp đ nh giá đ t
Khái ni m giá đ t và đ c đi m c a giá đ t
1.1.1.1 Khái ni m giá đ t t đai là s n ph m phi lao đ ng, b n thân nó không có giá tr Do đó đ i v i đ t đai mà nói giá c đ t đai ph n nh tác d ng c a đ t đai trong ho t đ ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán, nói cách khác giá c đ t đai cao hay th p quy t đ nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t kho ng th i gian nào đó Quy n l i đ t đai đ n đâu thì có th có kh n ng thu l i đ n đó t đ t và c ng có giá c t ng ng, nh giá c quy n s h u, giá c quy n s u d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p… H u h t nh ng n c có n n kinh t th tr ng, giá đ t đ c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u đ t đai Xét v ph ng di n t ng quát, giá đ t là giá bán quy n s h u đ t đai chính là m nh giá c a quy n s h u m nh đ t đó trong không gian và th i gian xác đ nh
Giá cả đất đai phản ánh tác động của thị trường trong hoạt động kinh tế, với quyền lợi từ đất đai liên quan trực tiếp đến khả năng thu lợi Giá đất thể hiện qua nhiều phương thức khác nhau, bao gồm giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê và giá quyền thế chấp Điều này cho thấy giá đất không chỉ đơn thuần là một con số, mà còn phản ánh mối quan hệ giữa giá trị tài sản và quyền thuê Mối quan hệ giữa giá đất và quyền thuê cũng tương tự như mối quan hệ giữa tài sản và lợi tức hoàn vốn, từ đó có thể xác định giá trị thực của đất đai.
Thời gian hình thành giá đất có tính chất đặc thù và thường kéo dài, do ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau Giá đất không thể so sánh trực tiếp với nhau vì mỗi khu vực có hoàn cảnh và điều kiện riêng biệt Sự hình thành giá đất diễn ra qua một quá trình dài, chịu tác động từ các yếu tố lịch sử và tương lai.
4 giá c n c n c đ c đi m c a b n thân lo i đ t và tình tr ng th tr ng, ti n hành phân tích c th đ đ a ra giá đ t phù h p v i t ng th i đi m nh t đ nh.
Giá đất đai không chỉ phản ánh giá trị thị trường mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác Giá trị cao hay thấp không hoàn toàn do chi phí sản xuất quyết định, vì đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người Trong trường hợp con người khai thác đất đai, chi phí này chỉ là một phần trong giá đất Một số khoản chi phí như xây dựng hạ tầng giao thông, điện, cấp nước và thoát nước có thể được tính toán và phân bổ vào giá đất Tuy nhiên, các chi phí khác như xây dựng trường học, bệnh viện và các cơ sở hạ tầng xã hội khác khó có thể xác định chính xác để tính vào giá đất, mặc dù chúng đóng góp vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống và giá trị khu vực.
Giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư đất đai và có xu hướng tăng rõ ràng, thường cao hơn so với giá hàng hóa thông thường Nguyên nhân chính là do tính khan hiếm của đất đai, dẫn đến tính co dãn trong cung rất thấp Khi nền kinh tế, xã hội và dân số không ngừng phát triển, nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng theo, khiến giá đất ngày càng tăng Đồng thời, điều kiện sống và thu nhập bình quân xã hội cải thiện cũng góp phần làm giá đất có xu hướng tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chủ yếu phụ thuộc vào sự tương tác giữa bên cung và bên cầu Tuy nhiên, cung đất lại bị hạn chế tự nhiên, khiến tính co dãn trong kinh tế trở nên rất thấp Do nhu cầu về đất đai thay đổi theo sự phát triển kinh tế, tính co dãn này lại khá cao, tạo thành một yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt, do vị trí địa lý ảnh hưởng đến giá cả Mỗi thị trường có đặc điểm riêng, khiến giá đất khó hình thành đồng nhất Trong cùng một thành phố, giá đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí cụ thể Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
5 vào s phát tri n c a kinh t , s gia t ng dân s c a t ng vùng, vì v y th a đ t khác nhau có giá c r t khách nhau.
C s khoa h c xác đ nh giá đ t
1.1.2.1 a tô a tô là s n ph m th ng d do nh ng ng i s n xu t trong nông nghi p t o ra và n p cho ng i ch s h u r ng đ t a tô g n li n v i s ra đ i và t n t i c a ch đ t h u v ru ng đ t Trong ch đ chi m h u nô l , đ a tô là do lao đ ng c u nô l và nh ng ng i chi m h u ru ng đ t nh t do t o ra Trong ch đ phong ki n, đ a tô là m t s n ph m th ng d do nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m đo t trong ch ngh a t b n, do còn ch đ t h u v ru ng đ t trông nông nghi p nên v n t n t i đ a tô V th c ch t, đ a tô t b n ch ngh a chính là ph n giá tr th ng d th a ra ngoài l i nhu n bình quân và do nhà tu b n kinh doanh nông nghi p tr cho đ a ch a tô t b n ch ngh a ph n ánh quan h gi a ba giai c p: đ a ch , t b n kinh daonh nông nghi p và công nhân nông nghi p làm thuê Trong ch ngh a t b n, có các lo i đ a tô: đ a tô chênh l ch, đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n trong ch ngh a xã h i, khi ru ng đ t thu c s h u toàn dân, không còn là t h u c a đ a ch hay nhà t b n, thì nh ng c s kinh t hình thành đ a tô tuy t đ i và đ a tô đ c quy n b xóa b , nh ng v n t n t i đ a tô chênh l ch, song nó thu c s h u c a Nhà n c v b n ch t v i đ a tô chênh l ch d i ch ngh a t b n a tô chênh l ch là lo i đ i tô mà ch đ t thu đ c do có s h u nh ng ru ng đ t có đi u ki n s n xu t thu n l i h n nh ru ng đ t có đ màu m cao h n, có v trí g n th tr ng tiêu th h n, ho c t b n đ u t thêm có hi u su t cao h n Là đ chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t Nh ng ng i kinh doanh trên ru ng đ t lo i t t và lo i v a có th thu đ c m t kho n l i nhu n bình quân b ng s chênh l ch gi a giá c s n xu t xã h i và giá c s n xu t cá bi t Bì ru ng đ t thu c s h u c a đ a ch nên l i nhu n ph thêm đó đ c chuy n cho đ a ch d i hình th c đ a tô chênh l ch Nh v y đ a tô chênh l ch g n li n v is đ c quy n kinh doanh t b n ch ngh a v ru ng đ t a tô chênh l ch còn t n t i c trong đi u ki n ch ngh a xã h i, song đ c phân ph i m t ph n d i hình th c thu nh p thu n túy ph thêm c a các h p tác xã nông nghi p c a nông dân, m t ph n d i hình th c thu
Đá tô chênh lệch là một loại đá quý được phân thành hai loại chính: đá tô chênh lệch I và đá tô chênh lệch II Đá tô chênh lệch I được khai thác từ những ruộng đất có độ màu mỡ trung bình và tốt, thường nằm gần thị trấn tiêu thụ.
Đất nông nghiệp được chia thành hai loại: đất trồng cây lâu năm (đất loại I) và đất trồng cây hàng năm (đất loại II) Đất loại I thuộc quyền sở hữu của các nhà đầu tư, có thể chuyển nhượng hoặc cho thuê với giá thị trường Trong khi đó, đất loại II thuộc về những người đầu tư hoặc canh tác trên mảnh đất đó.
Giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp khác nhau do nhiều yếu tố, trong đó có chi phí đầu vào và điều kiện sử dụng đất Sự khác biệt về vị trí và các dự án xây dựng hạ tầng trên đất là yếu tố quyết định giá trị của từng loại đất Từ đó, việc xác định khả năng sinh lợi của đất cũng như mục đích sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị mà từng mảnh đất có thể mang lại.
Lãi suất ngân hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất, vì nó tác động đến quyết định đầu tư của người mua Khi lãi suất cao, người mua có xu hướng giảm chi tiêu cho bất động sản, trong khi lãi suất thấp khiến giá đất tăng do người bán không muốn hạ giá Sự biến động của lãi suất ngân hàng có thể xác định giá trị bất động sản, và trong bối cảnh phát triển kinh tế, lãi suất thường có xu hướng giảm, làm cho giá đất tăng lên Do đó, người bán cần chú ý đến lãi suất để định giá đất một cách hợp lý Trong thị trường bất động sản, lãi suất của các ngân hàng có thể tương đồng nhưng không hoàn toàn giống nhau, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản nói chung, đặc biệt là giữa đô thị và nông thôn.
Trong thị trường tự do, giá cả của hàng hóa thường được quyết định tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu Khi cầu về vật cung tăng cao, giá cả sẽ tăng lên, ngược lại khi cung vượt quá cầu, giá cả sẽ phải hạ xuống Đây chính là nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Ng i cung c p và ng i tiêu dùng đ u c nh tranh v hàng hóa có cùng tính ch t
Những hàng hóa có cùng tính chất sẽ bị ảnh hưởng bởi sự điều chỉnh của lượng cung theo biến động giá cả Do đó, giá cả của hàng hóa này phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu, điều này quyết định giá trị của chúng trên thị trường.
Những vì đất đai khác với các loại hàng hóa thông thường do có đặc tính tự nhiên và nhân văn, vì vậy không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu chung mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vị trí đất đai có tính tự nhiên, đặc điểm địa lý và tính cá biệt, dẫn đến sự hạn chế trong khả năng sinh sôi và sự cạnh tranh Giá trị đất đai thường chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung và cầu trong khu vực, với nguồn cung có hạn, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt Điều này có nghĩa là đất đai không thể tham gia vào cuộc cạnh tranh hoàn toàn, mà chủ yếu phụ thuộc vào những đặc điểm riêng biệt và giá trị của nó.
Bên cung và bên c u đ u không d dàng bi t đ c đâu có thông tin v cung v c u.
Tính thay thế của đất đai là có hạn, bởi vì mỗi thửa đất đều mang những đặc điểm riêng biệt Khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất này thể hiện tính độc đáo của mình, dẫn đến việc tính thay thế giữa chúng cũng bị giới hạn.
Để đánh giá giá trị đất đai một cách chính xác, cần phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng như quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất Đặc biệt, trong quá trình đánh giá, việc phân tích cung cầu và các yếu tố thời gian là rất quan trọng Cần chú ý đến tình hình phát triển trong tương lai để có cái nhìn tổng quát và chính xác về giá trị đất đai hiện tại.
Cung c u c a th tr ng đ t đai di n bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong
Thị trường hàng hóa đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản, vì sự cung cầu của các yếu tố cơ bản quyết định và ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong một khu vực nhất định Các yếu tố cần xem xét bao gồm mật độ dân cư, mức độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, và tỷ lệ lãi suất của ngân hàng.
Khái ni m nh giá đ t và các ph ng pháp, yêu c u, đi u ki n đ nh giá đ t
1.1.3.1 Khái ni m nh giá đ t nh giá là lo i ho t đ ng chuyên môn v a mang tính kinh t - k thu t, tính pháp lý, v a mang tính xã h i, tính ngh thu t Ho t đ ng đ nh giá hình thành, t n t i và phát tri n g n li n v i s hình thành, t n t i và phát tri n c a th tr ng nh giá tài s n là hình th c phân tích kinh t ng d ng Nhi u khái ni m s d ng trong lý thuy t đ nh giá là nh ng khái ni m kinh t , tuy nhiên c ng có m t s khác bi t.
W.Sealrooke cho r ng: nh giá là s c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh (W Sealrooke).
Định nghĩa về giá trị bất động sản là một lĩnh vực khoa học nhằm xác định giá trị cho một mục đích cụ thể của tài sản tại một thời điểm xác định, với cân nhắc đến tất cả các yếu tố kinh tế cần thiết của thị trường Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý và xã hội Do đó, việc định giá bất động sản có thể là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự chính xác và khách quan Định giá bất động sản là cơ sở của quản lý giá trị, với tiêu chuẩn giá trị được xác định theo cách khoa học, đáp ứng yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai và quản lý đất đai Nó cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá.
Quản lý giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản Nó giúp phòng ngừa giá đất tăng bất hợp lý, đảm bảo đầu tư vào đất đai được hiệu quả Thêm vào đó, quản lý giá đất khuyến khích sử dụng đất hợp lý, quy phạm hóa hành vi giao dịch giữa các bên, từ đó xây dựng một thị trường đất đai có quy mô, đánh giá giá đất một cách khách quan và chính xác, đồng thời ngăn chặn tình trạng thất thu từ đất đai quốc hữu.
1.1.3.2 Ph ng pháp nh giá đ t
Có nhi u ph ng pháp đ nh giá đ t đ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t, có th s d ng m t trong s các ph ng pháp sau [17] :
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản Quá trình này bao gồm việc khảo sát và thu thập thông tin của ít nhất ba thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá, nhằm mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kinh tế, hạ tầng kỹ thuật và hệ thống xã hội Các yếu tố cần xem xét bao gồm diện tích, kích thước, hình thức và tình trạng pháp lý của thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, cũng như giá trị đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm tính đến thời điểm định giá Sau đó, cần phân tích, so sánh và điều chỉnh mức giá dựa trên các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để xác định giá trị chính xác.
Phương pháp chiết trừ, còn gọi là phương pháp thay thế, là một kỹ thuật trong định giá bất động sản Theo phương pháp này, giá trị của đất được xác định bằng cách cộng các khoản chi phí thay thế cho những công trình đã bị khấu hao Như vậy, giá trị thực tế của bất động sản sẽ được định giá dựa trên các yếu tố chi phí liên quan đến việc xây dựng và khấu hao của các công trình hiện có.
Phương pháp thu nhập, còn gọi là phương pháp thu hồi vốn, là phương pháp đánh giá giá trị tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ mang lại trong tương lai Giá trị tài sản được tính bằng việc vận dụng thu nhập dự kiến trong tương lai, kết hợp với các yếu tố như tỷ suất sinh lợi và lãi ròng.
Phương pháp thống kê: Tăng doanh thu phát triển giá trị của bất động sản được tính toán dựa trên điều tra khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng và giá cho thuê.
10 yếu tố hình thành doanh thu của các dự án bất động sản bao gồm vị trí dự án, tiềm năng sinh lời, điều kiện kinh tế khu vực và hệ thống hạ tầng xã hội Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá chuyển nhượng và giá cho thuê mà còn phản ánh xu hướng và mức độ biến động của thị trường bất động sản.
Phương pháp hồ sơ điều chỉnh giá đất xác định giá đất dựa trên giá thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội thực tế tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất Giá đất của từng thửa đất cần được định giá so với giá đất theo quy định nhân với hồ sơ điều chỉnh.
Trong việc sử dụng các phương pháp đánh giá đất, không có phương pháp nào là độc lập mà chỉ có thể áp dụng phương pháp phù hợp nhất Các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp.
1.1.3.3 Yêu c u v thông tin trong áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t
Giá đất trên thị trường được xác định thông qua nhiều yếu tố như giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dữ liệu từ các cơ sở dữ liệu về đất đai, và giá trên sàn giao dịch bất động sản Để có được giá đất chính xác, cần phải xem xét chi phí và thu nhập của thửa đất, đảm bảo rằng thông tin phản ánh khách quan và trung thực.
Tr ng h p t i khu v c đ nh giá đ t không đ thông tin thì có th thu th p thông tin t i khu v c lân c n v i khu v c có th a đ t c n đ nh giá;
Khi áp d ng các ph ng pháp đ nh giá đ t ph i u tiên l a ch n các thông tin quy đ nhv khu v c đ nh giá đ t và t i th i đi m g n nh t v i th i đi m đ nh giá đ t.
1.1.3.4 i u ki n áp d ng ph ng pháp đ nh giá đ t
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để đánh giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng Điều này giúp xác định giá trị đất thông qua việc so sánh với các thửa đất tương tự đã được giao dịch, từ đó đưa ra mức giá hợp lý cho quyền sử dụng đất.
Ph ng pháp chi t tr đ c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t có tài s n g n li n v i đ t trong tr ng h p có đ s li u v giá các b t đ ng s n (g m đ t và tài s n g n
11 li n v i đ t) t ng t v i th a đ t c n đ nh giá đã chuy n nh ng trên th tr ng, trúng đ u giá quy n s d ng đ t;
Ph ng pháp thu nh p đ c áp d ng đ đ nh giá đ i v i th a đ t xác đ nh đ c các kho n thu nh p, chi phí t vi c s d ng đ t;
Phương pháp thống kê được áp dụng để đánh giá đất có tiềm năng phát triển, nhằm thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất Việc này giúp xác định doanh thu phát triển dự kiến và tổng chi phí tính toán.
Phương pháp xác định giá đất áp dụng cho các trường hợp hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị, tính theo giá đất trong bảng giá đất, được phân loại theo từng vùng Cụ thể, giá đất được áp dụng là 30 triệu đồng/m2 cho các tỉnh Long Sơn thuộc Trung ương; 10 triệu đồng/m2 cho các tỉnh miền núi, vùng cao; và 20 triệu đồng/m2 cho các tỉnh còn lại.
1.2 u giá quy n s d ng đ t và vai trò c a công tác đ u giá quy n s d ng đ t.
Khái ni m v đ u giá quy n s d ng đ t
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là hình thức mua bán tài sản công khai, trong đó người mua sẽ trả giá thấp nhất cho đến khi đạt được mức giá cao nhất mà họ sẵn sàng chi trả, và người bán sẽ đồng ý bán khi có sự đồng thuận thông qua việc gõ búa.
Theo quy định tại Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1996, "bán đấu giá tài sản" được định nghĩa là hình thức bán và mua tài sản công khai, trong đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất Tương tự, Luật của Florida năm 2003 đã đưa ra khái niệm "bán đấu giá tuyệt đối", là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm, trong đó hàng hóa sẽ được bán cho người trả giá cao nhất.
Tại Việt Nam, hình thức "Bán đấu giá tài sản" là một phương thức bán công khai tài sản, trong đó nhiều người tham gia đấu giá Người trả giá cao nhất sẽ là người mua tài sản, miễn là giá đấu không thấp hơn mức giá khởi điểm Quá trình này bao gồm việc đưa ra món hàng cần đấu giá, xác định giá và tiến hành bán tài sản đó.
12 hàng cho ng i ra giá cao nh t Theo quy đ nh t i i u 2 c a Ngh đ nh s 17/2010/N -CP ngày 04 tháng 03 n m 2010 c a Chính ph v bán đ u giá tài s n [7]:
- Bán đ u giá tài s n là hình th c bán tài s n công khai theo ph ng th c tr giá lên cho đ n khi có ng i tr giá cao nh t.
- u giá viênlà ng i đ c c p Ch ng ch hành ngh đ u giá theo quy đ nh.
- Ng i mua đ c tài s n bán đ u giálà ng i tr giá cao nh t so v i giá kh i đi m.
- Tài s n bán đ u giá là đ ng s n, b t đ ng s n, gi y t có giá và các quy n tài s n đ c phép giao d ch theo quy đ nh c a pháp lu t.
- B c giálà m c chênh l ch c a l n tr giá sau so v i l n tr giá tr c li n k
Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người độc quyền sở hữu quyền bán tài sản, và người có trách nhiệm chuyển giao tài sản đã bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật.
Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, và để tham gia, cần có điều kiện nhất định Đấu giá là quá trình mua bán tài sản công khai, nơi người mua sẵn sàng trả giá cao nhất cho tài sản, trong khi người bán đồng ý bán Do đó, bản chất của đấu giá tài sản là mối quan hệ giữa người mua và người bán thông qua hình thức đấu giá, nhằm bán tài sản với giá cao nhất Hoạt động đấu giá tài sản diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người có trách nhiệm, yêu cầu các bên tham gia thực hiện việc đấu giá tài sản một cách hợp lệ.
Tài sản trong đấu giá được chia thành hai loại chính: Thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân, bao gồm hàng hóa, đồ vật, tác phẩm nghệ thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản và động sản, được bán theo hình thức tự nguyện Thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước, bao gồm tài sản thi hành án, tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, và tài sản bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
13 lu t v giao d ch b o đ m; tài s n nhà n c ph i bán đ u giá theo quy đ nh c a pháp lu t v qu n lý tài s n nhà n c ) đ c bán theo hình th c b t bu c
Hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các quy phạm pháp luật, được tổ chức thành một cấu trúc thống nhất, phân chia thành các bộ phận có sự liên kết nhất định theo những tiêu chí nhất định như chất, nội dung và mục đích Hệ thống pháp luật bao gồm cấu trúc bên trong và cấu trúc bên ngoài.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản là một ngành độc lập với phạm vi điều chỉnh và đặc thù riêng biệt Mặc dù nó bao gồm nhiều quy phạm pháp luật, các quy định liên quan đến bán đấu giá tài sản được thực hiện thông qua các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Tuy nhiên, do đặc điểm của loại tài sản được đấu giá, pháp luật về bán đấu giá tài sản không thuộc về một ngành luật chuyên biệt nào Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản thường rải rác trong các quy định của Luật Dân sự, Luật Thương mại, và Luật Đấu giá tài sản.
Luật kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan đến quản lý tài sản nhà nước, xử lý vi phạm hành chính, thi hành án, cùng với nghị định về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, đều đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và xử lý tài sản trong lĩnh vực bất động sản Những quy định này giúp các cơ quan hành chính nhà nước và các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm vụ của mình trong việc xử lý tài sản thi hành án, thu hồi tài sản công, và đảm bảo tính hợp pháp trong các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản nhà nước Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến đấu giá tài sản là cần thiết để đảm bảo hoạt động kinh doanh và quản lý tài sản diễn ra hiệu quả và minh bạch.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản là tập hợp các quy định pháp lý điều chỉnh lĩnh vực bán đấu giá tài sản, bao gồm các nguyên tắc và thủ tục liên quan đến hoạt động này.
14 giá tài s n, ng i bán đ u giá và qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài s n do c quan nhà n c có th m quy n ban hành” [6]
Khung pháp luật về bán đấu giá tài sản đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện thành một hệ thống pháp lý rõ ràng và nhất quán Hiện tại, Luật Đấu giá tài sản có giá trị pháp lý cao nhất, điều chỉnh và tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Hoạt động này ngày càng hiệu quả trong tiến trình cải cách hành chính và cải cách tư pháp, đồng thời hỗ trợ hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch và phát huy các lợi ích kinh tế do bán đấu giá tài sản mang lại.
Vai trò c a đ u giá quy n s d ng đ t trong qu n lý s d ng đ t đai
Bán đấu giá tài sản là một phương thức quan trọng trong quản lý đất đai, giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Việc định giá quyền sử dụng đất không chỉ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản mà còn góp phần minh bạch và công bằng trong hoạt động giao dịch Điều này bảo vệ lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng "hai giá đất" hiện nay Nhà nước cần điều chỉnh mức giá cho phù hợp với giá trị thực tế của đất, tăng nguồn thu cho ngân sách và đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.
Đấu giá quyền sử dụng đất (QSD) là một giải pháp quan trọng được quy định trong Luật đất đai 2013, nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai Tuy nhiên, việc áp dụng phương thức này vẫn chưa phổ biến Nhiều vấn đề trong quản lý sử dụng đất đai đã được giải quyết thông qua việc thực hiện đấu giá, mang lại hiệu quả và tính hợp pháp Do đó, cần hiểu rõ vai trò của đấu giá QSD trong việc cải thiện quản lý đất đai.
Th nh t, đ u giá công khai s góp ph n gi i quy t v n đ khi u ki n trong b i th ng gi i phóng m t b ng Bên c nh các y u t khác nh giá đ t b i th ng ch a h p lý,
15 biện pháp hạn chế đấu giá đất nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thu hồi đất cho dự án, với giá trị bồi thường thấp do đất thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường bán lại với giá cao, đặc biệt là đất xây dựng khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ và các điểm tiềm năng Điều này dẫn đến việc nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định.
Khi thực hiện thu hồi đất, nhà đầu tư thường gặp phải mâu thuẫn với người bị thu hồi đất, đặc biệt khi dự án đã được rao bán trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý Mối quan hệ giữa nhà đầu tư và người dân trở nên căng thẳng do những vấn đề về lợi ích và quyền lợi Nhiều trường hợp, nhà đầu tư phải chấp nhận bồi thường thêm ngoài phương án đã đề xuất, đặc biệt là khi dự án chậm tiến độ Phương pháp này có thể gây ra tranh chấp về việc thực hiện dự án, dẫn đến việc người bị thu hồi đất có thể so bì về điều kiện bồi thường.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sau khi thu hồi nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai Các cơ quan chức năng sẽ tổ chức đấu giá công khai, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, nhằm tạo điều kiện cho những người có nhu cầu sử dụng đất hợp pháp tham gia Sự chênh lệch giá đất sẽ được thu vào ngân sách Nhà nước, giúp giảm thiểu tình trạng bất cập trong việc sử dụng đất, đồng thời hỗ trợ cho quá trình tái định cư và phát triển hạ tầng.
Đấu giá là phương pháp xác định giá trị đất đai thông qua bảng giá thị trường công khai và minh bạch Có nhiều phương thức để xác định giá trị thị trường của một mảnh đất, trong đó đấu giá được coi là cách hiệu quả nhất Các doanh nghiệp thẩm định giá và các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá cần đảm bảo tính đáng tin cậy và chính xác Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cũng cần được thông báo và tham gia vào quá trình này Khi hình thức đấu giá được áp dụng rộng rãi, nó sẽ tạo ra một bảng giá thị trường hợp lý, góp phần vào việc ra quyết định chính xác trong lĩnh vực bất động sản.
16 đ c bài toán v xác đ nh giá đ t sát v i giá th tr ng v n đang là v n đ b c xúc hi n nay.
Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay vẫn tồn tại tình trạng "xin - cho" trong giao dịch và cho thuê đất, theo đánh giá của nhiều chuyên gia Giao dịch đất đai vẫn còn mờ mịt, gây khó khăn cho người dân Việc niêm yết và công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá là cần thiết, nhưng nhiều tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất vẫn gặp khó khăn trong việc tham gia Dù có một số thông tin công khai, nhưng vẫn tồn tại những vấn đề như thông đồng, gian lận, khiến cho việc đấu giá trở nên thiếu minh bạch.
Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có khả năng tiếp cận, đăng ký tham gia cạnh tranh, cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tài chính và kỹ thuật thực hiện dự án Điều này giúp dự án được triển khai một cách nhanh chóng, hiệu quả, mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Nhờ đó, tình trạng dự án treo hay đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng đang giảm thiểu tại nhiều địa phương hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bỏ hoang.
C s pháp lý và n i dung c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t
H th ng v n b n pháp lu t ban hành v đ u giá quy n s d ng đ t
B ng 1.1: H th ng v n b n pháp lýquy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t
15/5/2014 c a Chính Ph Quy đ nh v Giá đ t
15/5/2014 c a Chính ph Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t
4 Ngh đ nh s 135/2016/N -CP ngày 09/9/2016 c a Chính ph S a đ i, b sung m t s đi u c a các Ngh đ nh v thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t, thuê m t n c
06/01/52017 c a Chính ph S a đ i, b sung m t s Ngh đ nh quy đ nh chi ti t thi hành
04/3/2010 c a Chính ph ; V bán đ u giá tài s n
Thông t s 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 c a B Tài nguyên và Môi tr ng
Quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t, xây d ng đi u ch nh b ng giá đ t, đ nh giá đ t c th và t v n xác đ nh giá đ t
8 Thông t s 76/2014/TT -BTC ngày 16/6/2014 c a B Tài chính H ng d n m t s đi u c a Ngh đ nh s 45/2015/N -CP
Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t
10 Thông t s 332/2016/TT -BTC ngày 26/12/2016 c a B Tài chính
S a đ i, b sung m t s đi u ch a Thông t s 76/2014/TT - BTC ngày 16/6/2014 c a B Tài chính h ng d n m t s đi u c a Ngh đ nh s 45/2015/N -CP Quy đ nh v thu ti n s d ng đ t
06/12/2010 c a B T pháp v Quy đ nh chi ti t và h ng d n th c hi n Ngh đ nh s
Thông t s 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 c a B Tài chính Quy đ nh vi c xác đ nh giá kh i đi m c a tài s n nhà n c bán đ u giá và ch đ tài chính c a H i đ ng bán đ u giá tài s n;
13 Thông t s 03/2012/TT -BTC ngày 05/01/2012 c a B Tài chính
H ng d n m c thu, ch đ thu, n p, qu n lý và s d ng phí đ u giá, phí tham gia đ u giá và l phí c p Ch ng ch hành ngh đ u giá tài s n;
Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất cho thuê Thông tư này quy định các phương pháp định giá và các quy trình cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
15 Thông t s 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 c a B Tài chính
Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm cả việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 c a B Tài nguyên và Môi tr ng và B T pháp
Quy đ nh vi c t ch c th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s d ng đ t ho c cho thuê đ t;
N i dung c b n c a công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n
Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyển lực Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Các nguyên tắc cơ bản bao gồm: “công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.” Hoạt động bán đấu giá tài sản luôn mang lại lợi ích cho người bán cũng như người mua.
Qu n lý nhà n c đ i v i ho t đ ng bán đ u giá tài s n c a chính quy n c p t nh, có th khái quát g m m t s n i dung sau:
Mục tiêu của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản là phát triển đội ngũ đấu giá viên thông qua việc đào tạo nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn Trung tâm cam kết đảm bảo tính minh bạch và độc lập trong hoạt động đấu giá, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội và hỗ trợ cho việc cải cách pháp luật cũng như hội nhập kinh tế quốc tế.
Hội đồng nhân dân và UBND các cấp cần rà soát và hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về công tác bán đấu giá tài sản, đảm bảo tính pháp lý thống nhất và đồng bộ, tránh chồng chéo và mâu thuẫn Cần hướng dẫn sử dụng các mẫu văn bản, giấy tờ trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, theo dõi tài sản bán đấu giá, và đăng ký bán đấu giá tài sản Đồng thời, quy định cụ thể về mức phí đấu giá tại địa phương cần phù hợp với quy định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các quy định của pháp luật về phí, lệ phí.
Ba là, chúng tôi thực hiện tuyên truyền và phổ biến giáo dục pháp luật về đấu giá tài sản, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản Chúng tôi cũng xây dựng quy hoạch phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh, tập trung vào việc thành lập các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản nhằm thực hiện có hiệu quả công tác xã hội hóa trong lĩnh vực này.
Bộ phận kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản có trách nhiệm giám sát các hoạt động diễn ra trong phạm vi địa phương theo thẩm quyền Họ thực hiện kiểm tra đối với các trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp và chi nhánh liên quan Qua quá trình kiểm tra và thanh tra, các sai phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản sẽ được phát hiện và xử lý một cách nghiêm minh.
Năm m, đánh giá hàng năm tại cơ sở kỹ thuật sẽ tổng kết đánh giá toàn diện, chính xác về thực trạng công tác bán đấu giá tài sản Từ đó, đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác bán đấu giá tài sản, đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp.
Nh ng nhân t nh h ng đ n công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t
Nh ng nhân t khách quan
Các yếu tố chính về pháp lý ảnh hưởng đến thị trường bất động sản bao gồm sự thay đổi trong chính sách của Nhà nước và quy định địa phương, có thể tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và đầu tư vào lĩnh vực này nói riêng Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về bất động sản, từ đó đẩy giá bất động sản lên cao Ngoài ra, chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam và quy định cho phép những người không có hộ khẩu tại thành phố được mua nhà cũng góp phần làm sôi động thị trường.
Các yếu tố kinh tế vĩ mô bao gồm tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực, điều kiện của thị trường bất động sản, thu nhập bình quân hàng năm của người dân, mức giá bình quân các loại đất, tỷ lệ thu và mức suất thu, cũng như tình hình thị trường lao động, chứng khoán và tín dụng trong vùng.
Các y u t xã h i: M t khu v c mà m t đ dân s đ t nhiên t ng cao do t c đ gia t ng dân s c h c thì giá tr B S n i đó s t ng lên do cân b ng cung - c u b phá v
Ngoài ra, các y u t khác trong vùng nh : ch t l ng y t , giao d c, trình đ dân trí, v n đ an ninh, t p quán ng i dân trong vùng c ng có nh h ng đ n giá tr c a
B S Tình tr ng nh ng ng i s ng trong khu v c
Nh ng nhân t ch quan
V trí c a B S: kh n ng sinh l i do y u t v trí B S mang l i càng cao thì giá tr c a
B S càng l n Nh ng B S n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó; hay t i ngã
Các ngã tư trên các trục lộ giao thông quan trọng thường có giá trị bất động sản cao, đặc biệt ở các vùng ven Việc xem xét và đánh giá ưu thế của vị trí bất động sản là rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sinh lời của tài sản.
Kích thước và diện tích thửa đất ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản trong khu vực Một thửa đất có kích thước và diện tích tối ưu sẽ đáp ứng nhu cầu thực tế của đa số dân cư Hơn nữa, hình dạng của bất động sản cũng rất quan trọng; những khu vực có hình dạng bất lợi thường có giá trị thấp hơn so với những khu vực có hình dạng thuận lợi Đặc biệt, giá trị bất động sản trong các khu vực thấp, thường xuyên bị ngập nước vào mùa mưa sẽ thấp hơn, trong khi những khu vực cao ráo và khô ráo sẽ có giá trị cao hơn.
Khả năng tạo ra thu nhập từ một bất động sản (B S) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Khi khả năng sinh lợi từ bất động sản càng cao, giá chuyển nhượng của nó cũng sẽ tăng theo, và ngược lại.
Một khu đất dù có nhiều yếu tố thu hút nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá trị đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc ) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Các y u t v pháp lý liên quan đ n B S:
Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất, sở hữu nhà, và giấy phép xây dựng hiện có Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản, cũng như các hạn chế và quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác cần được xem xét Đồng thời, tình trạng cho thuê, thách thức bất động sản và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và sở hữu chung cũng là những vấn đề quan trọng.
C s th c ti n v công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t
Nh ng kinh nghi m t các đ a ph ng
1.5.1.1 Tình hình đ u giá Quy n s d ng đ t t i Thành ph H Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm văn hóa, kinh tế và chính trị của khu vực phía Nam, đã có những bước tiến đáng kể trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất Năm 2003, nguồn thu từ đấu giá đất của thành phố đạt 700 tỷ đồng, tăng lên 1.700 tỷ đồng vào năm 2004 và đạt hơn 1.400 tỷ đồng vào năm 2005 Số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đã được thành phố quyết định phân bổ một phần lớn cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị đất đai.
C th nh sau: đ l i đ a ph ng (qu n, huy n có d án đ u giá 50%, 40% và 30% ngu n thu t đ u giá quy n SD t ng ng v i nh ng khi đ t tr giá d i 50 t đ ng,
50 - 100 t đ ng và 100-500 t đ ng Các qu n, huy n đ c t t ch c đ u giá v i đ t công có di n tích 500-1.000m 2 (n i thành) và 1.500-2.000m 2 (ngo i thành) [13]
N m 2014, công tác đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn TP.HCM t ng lên g p 3 l n so v i n m 2013, t ng đ ng ngu n thu ngân sách c ng t ng t 14,794 t đ ng lên 51,753 t đ ng
Trong n m 2015, Thành ph s ti n hành đ u giá quy n s d ng đ t nhi u khu đ t đã hoàn thành công tác gi i phóng m t b ng, d ki n thu v 700 t đ ng cho ngân sách nhà n c [6]
1.5.1.2 u giá quy n s d ng đ t thành ph à N ng à N ng là thành ph tr c thu c trung ng và là trung tâm c a các t nh mi n Trung
Thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 29/Q-UBND ngày 17/5/2008, quy định về công tác định giá quyền sử dụng đất Quy chế này áp dụng cho việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm đảm bảo quy trình minh bạch và công bằng trong việc định giá quyền sử dụng đất.
Tổ chức đấu giá công khai sẽ diễn ra trong vòng 15 ngày, thông báo sẽ được phát trên các phương tiện truyền thông ít nhất 3 lần Sau khi thời gian niêm yết giá kết thúc, Hội đồng bán đấu giá sẽ gia hạn thêm 15 ngày để nhận hồ sơ tham gia.
M i đ n đ ng ký tham gia đ u giá đ c c 02 ng i đ i di n vào phòng đ u giá và ng i theo s x p x p c a H i đ ng bán đ u giá Khi mu n ra ngoài ph i có s đ ng ý c a H i đ ng bán đ u giá.
Mức giá khởi điểm cho cuộc đấu giá quyền sử dụng đất là 50.000 đồng/m², và người tham gia có thể đưa ra mức giá cao hơn không giới hạn cho đến khi không còn ai tiếp tục đấu giá Thời gian giữa các lần đấu giá được quy định là 5 phút (mỗi vòng đấu giá có 03 lần), nếu quá 5 phút không có ai tiếp tục đấu giá, người có mức giá cao nhất sẽ là người thắng cuộc.
Hình thức đấu giá trực tiếp cho phép công khai hô báng và số lượng hô đòi với mọi đối tượng tham gia không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Để đảm bảo tính công bằng, các lần hô giá sau phải cao hơn giá khởi điểm, và không được phép hạ thấp giá hô trước đó.
Sau khi đấu giá, người điều hành sẽ lùi lại và mức giá của đấu giá sẽ hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Nếu sau phiên đấu giá cuối cùng không có đấu giá nào cao hơn, đấu giá với mức giá đó sẽ trúng Nếu trong 5 phút đầu tiên sau khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đấu giá nào được đưa ra, phiên đấu giá sẽ không thành công Toàn bộ số tiền đặt cọc sẽ được sung vào ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá.
Trong phiên đấu giá, người đấu giá đã đưa ra mức giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô, dẫn đến việc đấu giá bị tạm dừng và bắt đầu lại từ mức giá trước đó Người rút lại giá không được tham gia vào phiên đấu giá đó và bị loại khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cọc.
Sau khi vi c bán đ u giá k t thúc H i đ ng s l p biên b n t i ch và m i ng i tham gia đ u giá đ u ký vào biên b n.
Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội là một chủ đề quan trọng, đóng vai trò trung tâm trong quản lý đất đai Dựa trên các quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/Q-UB để điều chỉnh hoạt động này.
Vào ngày 29/5/2003, Quy trình đánh giá quyền sử dụng đất đã được ban hành, quy định chi tiết về 4 bước thực hiện và các quy định chất lượng liên quan đến việc đánh giá quyền sử dụng đất.
Thành phố Hà Nội bắt đầu thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, với kết quả đáng chú ý Trong năm 2003, thành phố đã thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha, thu được 973 tỷ đồng Sang năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện, với tổng diện tích 32,3 ha và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Đến năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, với diện tích gần 65 ha và tổng thu khoảng 2.000 tỷ đồng Trong số đó, có 18 dự án chuyển tiếp từ năm 2004 và 12 dự án mới, nâng tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội lên tới 153 ha.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội năm 2014, thị trường bất động sản có sự phục hồi đáng kể, với nhiều phiên đấu giá thu hút đông đảo người tham gia và quy mô diện tích lớn Tính đến ngày 31/12/2014, tổng diện tích đất đấu giá đạt 18,38 ha, với tổng số tiền thu được trên 2.989 tỷ đồng Một số địa phương có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên với 672,85/200 tỷ đồng (tăng 226% so với kế hoạch); quận Hà Đông đạt 369,3/100 tỷ đồng (tăng 269% so với kế hoạch); và huyện Đông Anh với 242,76/200 tỷ đồng (tăng 22% so với kế hoạch).
Nh ng công trình khoa h c có liên quan đ n đ tài
Lu n v n Th c s c a Ph m Th Thu Hành, “chuyên đ : ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án trên d a bàn thành ph H Long, t nh Qu ng Ninh” [7]
Lu n v n Th c s c a V V n H i, “chuyên đ ánh giá th c tr ng đ u giá quy n s d ng đ t t i m t s d án trên d a bàn huy n Kim Thành, t nh H i D ng” [8]
Lu n v n th c s c a Ngô Lan Ph ng “chuyên đ : Hoàn thi n công tác qu n lý Nhà n c v bán đ u giá tài s n trên đ a bàn t nh L ng S n” [9]
Mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai khác nhau giữa các quốc gia và khu vực trên thế giới, công tác đánh giá đất và bất động sản vẫn được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ chung Điều này giúp thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước và đất đai trong bối cảnh bất động sản toàn cầu.
Trong 4 ngu n l c phát tri n c a s n xu t (đ t đai, lao đ ng, v n và khoa h c k thu t), đ t đai đ c coi là ngu n l c quan tr ng hàng đ u và không th thi u đ c Các n c đ u có các chính sách, pháp lu t phù h p cho t ng giai đo n phát tri n kinh t - xã h i đ đ t đai đ c khai thác ngày càng có hi u qu h n trong nh ng n m qua các n c trên th gi i Pháp Lu t v đ u giá tài s n đ c xây d ng thành b lu t riêng, t i n c ta ch đ nh này n m r i rác trong các V n b n QPPL khác nhau nh :
B Lu t dân s , Lu t đ t đai, Ngh đ nh, Lu t qu n lý tài s n, Lu t thi hành án dân s làm cho h th ng c s pháp lý thi u tính đ ng b
Đầu giá quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước về đất đai Việc nghiên cứu và thực hiện quy trình đầu giá quyền sử dụng đất tại các dự án trên địa bàn là cần thiết để hoàn thiện quy trình, nâng cao hiệu quả công tác đầu giá, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
CH NG 2 TH C TR NG CÔNG TÁC QU N LÝ U GIÁ QUY N S D NG ÂT TRÊN A BÀN T NH L NG S N
V trí đ a lý và tình hình kinh t - xã h i c a t nh
V trí đ a lý
L ng S n là t nh mi n núi, n m phía ông B c c a Vi t Nam; cách th đô Hà N i
Địa giới của khu vực này bao gồm 154 km đường biên giới phía Bắc và 165 km đường biên giới phía Nam Phía Bắc giáp tỉnh Cao Bằng, phía Đông Bắc giáp Trung Quốc, phía Đông Nam giáp tỉnh Quảng Ninh, phía Nam giáp tỉnh Bắc Giang, phía Tây Nam giáp tỉnh Thái Nguyên, và phía Tây giáp tỉnh Lạng Sơn Khu vực này nằm ở tọa độ từ 22°27' đến 21°19' vĩ Bắc và từ 106°6' đến 107°21' kinh Đông.
Hình.1: S đ v trí đ a lý t nh L ng S n
Tỉnh Lạng Sơn có 10 huyện và 1 thành phố, nằm cách thủ đô Hà Nội 154 km theo hướng đông bắc Tỉnh này cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị biên giới Việt - Trung 18 km và đồng thời nằm liền kề với khu tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Lạng Sơn còn sở hữu các tuyến giao thông chiến lược, góp phần phát triển kinh tế.
26 t xã h i ch y qua, nh tuy n Qu c l 1A, 1B, 4A, 4B, tuy n đ ng s t liên v n qu c t Vi t Nam - Trung Qu c
Tỉnh Lạng Sơn đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng, góp phần thúc đẩy sự phát triển không chỉ của tỉnh mà còn ảnh hưởng tích cực đến các tỉnh vùng Đông Bắc.
Tình hình kinh t - xã h i
T ng s n ph m trong n c (GDP) n m 2016 c tính t ng 6,21% so v i n m 2015, trong đó quý I t ng 5,48%; quý II t ng 5,78%; quý III t ng 6,56%; quý IV t ng 6,68%
Mặc dù tăng trưởng năm nay chỉ đạt 6,68% so với mức mục tiêu 6,7% đề ra cho năm 2015, nhưng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn, giá cả và thương mại suy giảm, việc duy trì mức tăng trưởng này đã được coi là một thành công Điều này không chỉ phụ thuộc vào tính đúng đắn và hiệu quả của các biện pháp, giải pháp mà Chính phủ ban hành, mà còn cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và các địa phương trong quá trình thực hiện.
Trong năm 2011, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1,36%, đóng góp 0,22 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,57%, góp phần 2,59 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng Trong khi đó, khu vực dịch vụ tăng 6,98%, đóng góp 2,67 điểm phần trăm.
Trong khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, ngành lâm nghiệp có mức tăng cao nhất với 6,11%, nhưng do chiếm tỷ trọng thấp nên chỉ đóng góp 0,04 điểm phần trăm vào mức tăng chung Ngành nông nghiệp, với quy mô lớn nhất (không dưới 75%), chỉ tăng 0,72% và đóng góp 0,09 điểm phần trăm Ngành thủy sản tăng 2,80%, cũng đóng góp 0,09 điểm phần trăm Hiện nay, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản đang gặp nhiều khó khăn do diễn biến bất lợi của thời tiết, rét đậm, rét hại diễn ra tại các tỉnh miền Bắc và Bắc Trung Bộ; hạn hán, xâm nhập mặn tại khu vực Nam Trung Bộ.
B , Tây Nguyên, ông Nam B và ng b ng sông C u Long; liên t c nh ng đ t l trong các tháng cu i n m t i các t nh mi n Trung và s c môi tr ng bi n x y ra cu i
27 tháng T t i vùng bi n các t nh B c Trung B đã gây nh h ng l n t i k t qu s n xu t c a khu v c này.
Trong năm nay, ngành công nghiệp tăng trưởng 7,06% so với năm trước, với ngành chế biến, chế tạo đạt mức tăng cao 11,90%, đóng góp 1,83 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung Ngành khai khoáng giảm 4,00%, làm giảm 0,33 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung, đây là mức giảm sâu nhất kể từ năm 2011, chủ yếu do giá dầu giảm và sản lượng khai thác giảm 1,67 triệu tấn Sản lượng khai thác than cũng giảm 1,26 triệu tấn Xu hướng chuyển dịch sang lĩnh vực chế biến, chế tạo và giảm phụ thuộc vào ngành khai khoáng là cần thiết để Việt Nam đạt được mục tiêu phát triển bền vững Ngành xây dựng tăng trưởng 10,00%, đóng góp 0,60 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung.
Trong khu vực dịch vụ, các ngành đóng góp có tỉ trọng lớn vào mức tăng trưởng chung như sau: Bán buôn và bán lẻ đạt mức tăng 8,28% so với năm 2015, góp 0,77 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung; hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 7,79%, đóng góp 0,43 điểm phần trăm; hoạt động kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 4,00%, cao hơn mức tăng 2,96% của năm trước, góp 0,21 điểm phần trăm; dịch vụ lưu trú và ăn uống năm nay có mức tăng trưởng khá cao 6,70% so với mức tăng 2,29% của năm trước.
2015, đóng góp 0,25 đi m ph n tr m vào m c t ng tr ng chung
Trong năm nay, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 16,32% tổng sản phẩm, trong khi khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 32,72% Khu vực dịch vụ đóng góp 40,92%, và thu nhập từ sản phẩm trụ cột đạt 10,04% So với năm 2015, tỷ lệ này có sự thay đổi nhẹ với nông, lâm nghiệp và thủy sản là 17,00%; công nghiệp và xây dựng 33,25%; dịch vụ 39,73%; và thu nhập từ sản phẩm trụ cột là 10,02%.
Xét v góc đ s d ng GDP n m 2016, tiêu dùng cu i cùng t ng 7,32% so v i n m
2015, đóng góp 5,29 đi m ph n tr m vào m c t ng chung (trong đó tiêu dùng cu i cùng c a h dân c đóng góp 4,81 đi m ph n tr m); tích l y tài s n t ng 9,71%, đóng
28 góp 3,08 đi m ph n tr m; chênh l ch xu t, nh p kh u hàng hóa và d ch v tình tr ng nh p siêu làm gi m 2,16 đi m ph n tr m c a m c t ng tr ng chung.
Tình hình s d ng đ t và đ u giá s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng S n
Tình hìn h qu n lý đ t đai
- Vi c ban hành v n b n quy ph m pháp lu t v đ t đai thu c th m quy n c a UBND t nh
Công tác triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tại huyện và thành phố đã được tổ chức hiệu quả, với sự tham gia của đông đảo cán bộ, viên chức và nhân dân Đến nay, đã có 42 cuộc tập huấn về pháp luật đất đai với 3.761 người tham gia Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai được thực hiện đa dạng qua nhiều hình thức như phát sóng trên các phương tiện thông tin đại chúng và tổ chức hội nghị, nhằm nâng cao nhận thức cho các cấp, ngành và cộng đồng.
Công tác tuyên truyền pháp luật đất đai tại tỉnh Lạng Sơn đã được triển khai sâu rộng, phù hợp với nội dung thực tiễn và hình thức đa dạng Các cấp, ngành liên quan đã thực hiện tốt nhiệm vụ này, nhận được sự đánh giá cao từ dư luận nhân dân.
UBND tỉnh Lạng Sơn đã thực hiện công tác xây dựng và ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành theo đúng thẩm quyền, đồng thời điều chỉnh một số văn bản phát sinh trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Công tác xây dựng và thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại các huyện, thành phố đã được triển khai đồng bộ và hiệu quả Tính đến nay, UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành 12 văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết về quản lý và sử dụng đất đai theo thẩm quyền.
- Vi c l p, đi u ch nh, qu n lý và th c hi n quy ho ch, k ho ch s d ng đ t
Quy ho ch s d ng đ t c p t nh: Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020, k ho ch s d ng đ t 5 n m k đ u (2011-2015) c a t nh L ng S n đã đ c Chính ph phê duy t t i Ngh quy t s 09/NQ-CP ngày 09 tháng 1 n m 2013.
Quy ho ch s d ng đ t c p huy n: UBND t nh L ng s n đã ti n hành l p và phê duy t Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020, k ho ch s d ng đ t 5 n m k đ u (2011-
Vào năm 2013, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh Lạng Sơn triển khai công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho các huyện, thành phố, thị xã Đến tháng 12 năm 2016, tất cả 11 huyện, thành phố đã hoàn thành việc lập kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và được UBND tỉnh Lạng Sơn phê duyệt.
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5 năm 2015 về việc điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp Quốc gia Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn đã chủ động thực hiện việc lập điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp tỉnh Hiện nay, tỉnh đang rà soát để trình Hội đồng nhân dân thông qua và trình Chính phủ xem xét duyệt.
- Vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuy n m c đích s d ng đ t
Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc các ngành và địa phương phải thực hiện theo đúng quy định của nhà nước và của tỉnh Việc thực hiện cần đảm bảo nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức xin thuê đất.
Tiến hành nhượng quyền đất, cho thuê đất cho 51 tổ chức với tổng diện tích 108 ha, trong đó có 20 ha dành cho hộ gia đình và cá nhân Đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã, phường với diện tích 7.954,7 m2 Đồng thời, thu hồi đất của 08 tổ chức không còn nhu cầu sử dụng với tổng diện tích 10 ha.
Công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất cho các tổ chức, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân cần tuân thủ đúng quy định của pháp luật Việc thực hiện các dự án đầu tư phải được UBND tỉnh chấp thuận và đảm bảo theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Đặc biệt, các dự án sử dụng đất trồng lúa phải được thực hiện nghiêm ngặt theo quy định về quản lý và sử dụng đất.
30 tr ng lúa Vi c giao đ t, cho thuê đ t đáp ng cho nhu c u phát tri n c a các ngành, các l nh v c và th c hi n đúng trình t theo quy đ nh c a Lu t t đai n m 2013.
Vi c giao đ t thông qua hình th c đ u giá quy n s d ng đ t th c hi n đúng quy đ nh Tuy nhiên, vi c cho thuê đ t ch y u v n không thông qua hình th c đ u giá.
Việc thu hồi đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai cần thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên, hiện tại tỉnh chưa có nguồn kinh phí để triển khai bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Vi c xây d ng B ng giá đ t đ c th c hi n theo đúng các quy đ nh c a pháp lu t
Th i h n s d ng b ng giá đ t là 5 n m M c giá các lo i đ t trên đ a bàn t nh L ng
Sở Xây dựng đã xây dựng bảng giá đất theo khung giá của Chính phủ, với mức tối đa từ 40% đến 75% khung giá này Quá trình xác định bảng giá đất được thực hiện đồng bộ với các tỉnh giáp ranh, đảm bảo mức giá các loại đất tại khu vực giáp ranh chênh lệch không quá 30% theo quy định tại Nghị định số 44/2014/N-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Việc điều chỉnh giá đất sẽ được thực hiện khi có sự điều tra và có sự biến động thực tế trong điều chỉnh.
UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành các quyết định quan trọng liên quan đến việc điều chỉnh giá đất Cụ thể, Quyết định số 11/2015/Q-UBND ngày 12/02/2015 quy định mức tỷ lệ phần trăm tính đến giá thuê đất Tiếp theo, Quyết định số 17/2016/Q-UBND ngày 25/3/2016 quy định về việc điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Đến năm 2017, UBND tỉnh tiếp tục ban hành Quyết định số 15/2017/Q-UBND ngày 21/4/2017 để quy định về việc điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
Hi n tr ng s d ng các lo i đ t
Theo s li u th ng kê đ t đai c a S Tài nguyên và Môi tr ng t n m 2015- 2016, hi n tr ng s d ng đ t đai c a t nh L ng S n đ c th hi n B ng 2.1 [15]
B ng 2.1 Hi n tr ng s d ng đ t n m 2015-2016 c a t nh L ng S n
STT Ch tiêu s d ng đ t Mã
Trong đó: t chuyên tr ng lúa n c LUC 21,207 48.01 21,156.5 48.15
1.2 t tr ng cây hàng n m khác HNK 40,228 5.84 39,712.6 5.79
1.3 t tr ng cây lâu n m CLN 27,217 3.95 27,345.3 3.99
1.7 t nuôi tr ng thu s n NTS 1,865 0.27 1,854.7 0.27
2.7 t c s s n xu t phi nông nghi p SKC 171 0.36 239.9 0.47
2.8 t s d ng cho ho t đ ng khoáng s n SKS 178 0.37 196.7 0.39
2.11 t bãi th i, x lý ch t th i DRA 674 1.40 727.7 1.44
2.14 t xây d ng tr s c quan TSC 113 0.24 119.3 0.24
2.15 t xây d ng tr s c a t ch c s nghi p DTS 39 0.08 54.9 0.11
STT Ch tiêu s d ng đ t Mã
(%) 2.16 t xây d ng c s ngo i giao DGN
2.18 t làm ngh a trang, ngh a đ a, nhà tang l , nhà h a táng NTD 556 1.16 559.4 1.11
4 t khu công ngh cao* KCN
Th c tr ng công tác qu n lý đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bàn t nh L ng
u giá quy n s d ng đ t theo k t qu rà soát qu đ t
Vào năm 2016, UBND tỉnh Lạng Sơn đã chỉ đạo các sở ngành và UBND huyện, thành phố kiểm tra, rà soát lại toàn bộ quỹ đất và tài sản công chưa sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả Đồng thời, đề xuất hướng xử lý để phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật trọng điểm trong kế hoạch Ngoài ra, cần hoàn thiện công tác xây dựng, điều chỉnh quy hoạch đất cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, thực hiện tốt công tác quản lý tài sản công hiệu quả, tránh lãng phí và thất thoát.
UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 115/KH-UBND để xử lý quy định và tài sản công trên địa bàn tỉnh, dựa trên báo cáo đề xuất tham mưu của sở ngành Kế hoạch này được thực hiện sau khi tiến hành kiểm tra, rà soát và đánh giá kết quả rà soát theo bảng 2.3.
B ng 2.3 Qu n lý qu đ tđ th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t
STT Khu đ t t i đ a bàn Di n tích đ u giá (m2)
13 t tài s n giao H i đ ng đ u giá QSD đ t 3,498.00
(Ngu n thông tin l y t K ho ch 115/KH-UBND c a UBND t nh)
Quy trình th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t
Trên c s các v n b n quy đ nh c a Trung ngvà th c t đ a ph ng th c hi n theo quy đ nh v n b n c a Trung ng; Tuy nhiên trên đ a bàn t nh L ng S n ch a ban
35 hành quy trình đ u giá quy n s d ng đ t d n đ n các đ n v đ c giao qu n lý khu đ t còn lúng túng khi th c hi n các b c đ đ a khu đ t ra đ u giá, m t nhi u th i…
Quy trình đánh giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư 48/2012/TT-BTC, ban hành ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính Quy trình này bao gồm các bước cụ thể để xác định giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc lập Hội đồng đánh giá.
C n c k ho ch rà soát qu đ t c a t nh (K ho ch 115/KH-UBND; … ) n v đ c giao qu n lý các khu đ t thu h i theo i u 61,62 c a Lu t t đai 2013, th c hi n trình t đ u giá nh sau:
B c 1: T ch c d ch v công v đ t đai đ qu n lý g i t t là TTPTQ : Xem xét khu đ t đ đ a ra đ u giá g m th t c sau:
- i u ki n đ t ch c th c hi n đ u giá: Phù h p v i K ho ch s d ng đ t hàng n m, đ t ph i là đ t đã gi i phóng m t b ng và đ c c quan có th m quy n phê duy t ph ng án đ u giá quy n s d ng đ t;
- H S khu đ t đ a ra đ u giá: Quy t đ nh phê duy t ph ng án bán đ u giá; h s đ a chính khu đ t (thông tin di n tích, v trí, m c đích s d ng đ t; hình th c s d ng đ t…); H s v tài s n g n li n v i đ t (n u có);
Xác định giá trị khu đất đầu giá quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành Nếu khu đất có giá trị trên 10 tỷ đồng, cần trình Sở Tài nguyên và Môi trường để xác định giá đất có thể trình Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh thẩm định Đối với khu đất có giá trị dưới 10 tỷ đồng, trình Trung tâm Phát triển quỹ trình Sở Tài chính để xác định giá khởi điểm.
B c 2: Chia thành 02 n i dung th c hi n nh sau:
Bất động sản có giá trị trên 10 tỷ đồng sẽ được Sở Tài nguyên và Môi trường xác định giá để trình HĐND tỉnh Sau khi có kết quả thẩm định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND tỉnh phê duyệt giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc xác định giá đất và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cho các khu đất có giá trị trên 10 tỷ đồng Sở Tài chính sẽ tham mưu trình UBND tỉnh H xác định giá khởi điểm cho các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
B c 3: Trên c s T trình các s ngành tham m u UBND t nh ban hành Quy t đ nh phê duy t giá kh i đi m đ đ u giá quy n s d ng đ t
B c 4: C n c vào Quy t đ nh giá kh i đi m đ u giá quy n s d ng đ t, TTPTQ ký h p đ ng đ u giá quy n s d ng đ t v i TCB GCN.
B c 5: Trên c s k t qu bán đ u giá quy n s d ng đ t, TTPTQ trình UBND t nh (đ i v i tài s n thu c t nh qu n lý)/ UBND huy n (đ i v i tài s n thu c huy n qu n lý) Công nh n k t qu trúng đ u giá quy n s d ng đ t
B c 6: Khách hàng trúng đ u giá quy n s d ng đ t n p s ti n trúng đ u giá vào ngân sách nhà n c và hoàn thi n th t c g i V n phòng đ ng ký đ t đai c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t
B c 7 V n phòng đ ng ký đ t đai sau nh n đ h s s bàn giao đ t và trao gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.
Quy trình đ u giá quy n s d ng đ t trên đ a bànt nh L ng S n mô t theo hình 2 và hình 3 nh sau:
S Tài nguyên và Môi tr ng
Trung t âm phát tri n qu đ t
T ch c bán đ u giá chuyên nghi p
H i đ ng th m đ nh giá c th (S Tài chính c quan th ng tr c H i đ ng)
(2): STNMT trình H TDG CT t nh;
(3) H TDG CT t nh th m đ nh b ng v n b n g i STNMT;
(4) STNMT trình UBND t nh Phê duy t giá đ t c th và giá kh i đi m đ u giá QSDD;
(5),(6) UBND t nh ban hành Quy t đ nh giá kh i đi m đ u giá QSDD g i STNMT và TTPTQ ;
(7) TTPTQ ký thuê TCB GCN t đ u giá QSD đ t;
(8) TCB GCN báo cáo k t c a đ u giá cho TTPTQ ;
(9) TTPTQ trình UBND t nh công nh n K t qu trúng đ u giá;
(10) Thông báo khách hàng trúng đ u giá n p ti n và hoàn thi n h s c p GCNQSDD;
(11) Khách hàng trúng đ u đ n VP K n p ch ng t kèm h s đ c p GCNQSD ;
(12) VP KQSD ti p nh n h s ; t ch c bàn giao đ t và trao GCNQSDD cho Khách h àng trúng đ u giá
(1): TTPTQ trình STC xác đ nh h s đi u ch nh giá đ tvà giá kh i đi m đ u giá QSD ;
(3) UBND t nh ban hành Quy t đ nh h s và giá kh i đi m đ u giá QSD g i TTPTQ ;
Trung tâm phát tri n qu đ t
T ch c bán đ u giá chuyên nghi p
(4) TTPTQ ký thuê TCB GCN t đ u giá QSD đ t;
(5) TCB GCN báo cáo k t c a đ u giá cho TTPTQ ;
(6) TTPTQ trình UBND t nh công nh n K t qu trúng đ u giá;
(7) Thông báo khách hàng trúng đ u giá n p ti n và hoàn thi n h s c p GCNQSDD;
(8) Khách hàng trúng đ u đ n VP K n p ch ng t kèm h s đ c p GCNQSD ;
(9) VP KQSD ti p nh n h s ; t ch c bàn giao đ t và trao GCNQSDD cho Khách hàng trúng đ u giá
i u ki n đ a khu đ t ra đ u giá quy n s d ng đ t
- Phù h p K ho ch s d ng đ t ban hành hàng n m
Trên quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020 và k ho ch s d ng đ t 5 n m đ u l
2010-2015 và 5 n m cu i k 2016-2020; N m 2014- 2016 UBND huy n, thành ph ban hành k ho ch s d ng đ t c a các huy n, thành ph trên đ a bàn t nh L ng S n;
Y u t v phù h p k ho ch s d ng đ t hàng n m là m t trong nh ng đi u ki n đ khu đ t đ c đ a ra đ u giá quy n s d ng đ t;
Khuyến khích các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đồng thời cần xem xét các yếu tố quy hoạch và xây dựng theo Luật Xây dựng.
- Phù h p v i quy ho ch xây d ng chi ti t
Quy hoạch đô thị tại tỉnh Lạng Sơn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đầu giá quyền sử dụng đất, do tình trạng quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất không đồng nhất Quy hoạch sử dụng đất được phân theo từng vùng, khu vực, trong khi quy hoạch xây dựng đô thị lại chi tiết hơn Khi chuẩn bị dự án đất đai để thực hiện đầu giá, ngoài việc đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, cần xem xét đến quy hoạch xây dựng Nếu khu đất không phù hợp với quy hoạch xây dựng, cần điều chỉnh quy hoạch xây dựng trước khi tiếp tục thủ tục đầu giá.
- Khu đ t đã đ c gi i phóng m t b ng và đã đ c UBND phê duy t ph ng án bán đ u giá quy n s d ng đ t
Xác đ nh giá kh i đi m đ u giá QSD
Nội dung bài viết đề cập đến việc Sở Tài chính thẩm định và tham mưu cho UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Quyết định phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình này nhằm đảm bảo quản lý tài sản nhà nước hiệu quả và minh bạch trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trước khi tiến hành đấu giá.
Ph ng pháp xác đ nh giá đ t ch y u đ c s d ng là Ph ng pháp so sánh tr c ti p:
Người điều tra giá khảo sát và thu thập thông tin, tuy nhiên quá trình thu thập thông tin và giá cả gặp khó khăn do yêu cầu thu thập thông tin như sau:
Khảo sát và thu thập thông tin về tài sản đất đai bao gồm ba bước chính: đánh giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kinh tế - xã hội, diện tích, kích thước, hình thức và tình trạng pháp lý của đất Các thông tin này cần được xác minh dựa trên thị trường, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm Đặc biệt, thông tin tài sản so sánh phải được xác định chính xác từ các nguồn thông tin như giá trúng đấu giá, giá giao dịch thành công trên sàn và thông tin từ người mua, người bán có giao dịch thành công.
Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, hiện không có sàn giao dịch bất động sản Giá trúng đấu giá là thông tin quan trọng để xác định giá trị, tuy nhiên, giá này phụ thuộc vào từng cuộc đấu giá cụ thể và có thể cao hơn nhiều so với giá thị trường.
Để xác định giá khởi điểm cho đấu giá, cần đánh giá phù hợp với giá thị trường và tránh định giá thấp, nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Theo quy định tại Điều 22 Nghị định số 52/2009/N-CP, tài sản là trụ sở làm việc và các tài sản khác liên quan đến đất đai phải được đánh giá bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tài chính có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan liên quan để trình Chủ tịch UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm Nếu không thể thuê đơn vị có đủ điều kiện thẩm định, Sở Tài chính cần thành lập Hội đồng xác định giá và trình Chủ tịch UBND tỉnh để quyết định Đối với các tài sản khác, cơ quan có tài sản bán cần thành lập Hội đồng thẩm định giá.
40 đ ng đ xác đ nh giá kh i đi m ho c thuê t ch c có đ đi u ki n th m đ nh giá đ làm c n c xác đ nh giá kh i đi m.
T ch c cu c bán đ u giá quy n s d ng đ t
Trên địa bàn tỉnh, hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp được thực hiện bởi hai tổ chức chính, đó là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và Công ty cổ phần Lạc Việt Đặc biệt, quyền sử dụng đất được bán đấu giá chủ yếu thông qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp.
- V c c u t ch c b máy Trung tâm phát tri n qu đ t nh sau: T ch c b máy c a
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản có đội ngũ nhân sự gồm Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 02 đấu giá viên, 01 chuyên viên kiêm văn thư và 01 kế toán Giám đốc và Phó Giám đốc của trung tâm đều là đấu giá viên Trình độ chuyên môn của các cán bộ trong trung tâm chủ yếu là học kế toán, trong khi Giám đốc có học chuyên ngành luật Các cán bộ tại Trung tâm luôn được đào tạo chuyên sâu và có sự chuyển tiếp công việc liên tục Trung tâm được thành lập nhằm đảm bảo các đấu giá viên có đủ điều kiện và trình độ hành nghề đấu giá.
- V quy trình th c hi n bán đ u giá:
Bên có tài sản là Trung tâm phát triển quỹ đất ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, theo quy định tại Điều 25 Nghị định 17/2010/N-CP về nội dung hợp đồng bán đấu giá tài sản Sau đó, bên có tài sản sẽ bàn giao hồ sơ tài sản bán đấu giá, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật.
B c 02: T ch c bán đ u giá chuyên nghi p th c hi n th t c nh sau:
So n th o n i dung quy ch đ u giá cu c đ u giá tr c ngày niêm y t vi c bán đ u giá ( i u 34 Thông t 23/2010/TT-BTP; Thông báo công khai thông tin đ u giá:
Tr c khi m cu c bán đ u giá 30 ngày, t ch c bán đ u giá tài s n niêm y t h s bán đ u giá QSD t i n i bán đ u giá, n i có khu đ t đ u giá và tr s UBND
Khi tổ chức bán đấu giá tài sản tại phường, xã có khu đất đấu giá, cần niêm yết việc bán đấu giá và chuẩn bị tài liệu, hình ảnh liên quan Thông báo niêm yết phải được xác nhận bởi UBND phường, xã nơi có khu đất đấu giá và thực hiện công khai ít nhất ba lần, mỗi lần cách nhau ba ngày Thông tin này sẽ được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử thành phố, Đài Phát thanh và Truyền hình thành phố, cũng như trên các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương.
Thông báo công khai và niêm yết theo quy định tại Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 17/2010/N-CP bao gồm các nội dung chính sau: Tên và địa chỉ của tổ chức bán đấu giá tài sản; Thời gian và địa điểm bán đấu giá; Danh mục số lượng, chất lượng, địa điểm các tài sản đấu giá; Giá khởi điểm; Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ tài sản bán đấu giá; Địa điểm, thời hạn đăng ký mua tài sản bán đấu giá; Các thông tin cần thiết khác liên quan đến tài sản bán đấu giá, bao gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu công bố công khai.
Lưu tài liệu và hình thức niêm yết bán đấu giá tài sản bất động sản cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản bán đấu giá Việc niêm yết và thông báo công khai trong hồ sơ bán đấu giá là bắt buộc đối với tài sản bán đấu giá, theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Thông tư số 23/2010/TT-BTP.
Th t c bán, đ ng ký tham gia đ u giá:
* i u ki n đ đ ng ký tham gia đ u giá quy n s d ng đ t:
Để tham gia đấu giá, các cá nhân và tổ chức cần ký cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ và tuân thủ quy định quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá Mỗi gia đình chỉ được phép có một cá nhân tham gia đấu giá; trong khi đó, một tổ chức chỉ được phép có một đại diện tham gia Nếu có hai đơn vị thuộc cùng một Tổng công ty, chỉ một trong số đó được tham gia đấu giá Tổng công ty và các công ty thành viên, công ty mẹ, công ty con, cũng như doanh nghiệp liên doanh chỉ được phép có một doanh nghiệp tham gia đấu giá đối với cùng một thửa đất.
Ngh a v c a ng i đ ng ký tham gia đ u giá quy n s d ng đ t:Ng i tham gia đ u giá tài s n ph i n p phí tham gia đ u giá và kho n ti n đ t tr c Phí tham gia đ u giá
42 đ c th c hi n theo quy đ nh c a pháp lu t v phí, l phí và ph i n p m t kho n ti n đ t tr c quy đ nh;
* H s m i đ u giá quy n s d ng đ t g m:Thông báo m i đ u giá; B n đ ng ký tham gia đ u giá; N i quy đ u giá quy n s d ng đ t; B n đ quy ho ch chi ti t s d ng đ t.
Người tham gia đấu giá tài sản phải trực tiếp xem tài sản trước khi niêm yết và thông báo công khai, tối thiểu 02 ngày trước ngày diễn ra cuộc bán đấu giá.
B c 3: T ch c cu c bán đ u giá ph i đ c ti n hành liên t c theo trình t sau:
Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/N-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Quy định này nhằm đảm bảo việc thực hiện các quy trình đấu giá tài sản được minh bạch và hiệu quả.
Mở đầu cuộc bán đấu giá tài sản, đấu giá viên sẽ giới thiệu bản thân và người hỗ trợ, thông báo nội quy của cuộc bán đấu giá, công bố danh sách người đăng ký mua tài sản và điểm danh xác định người tham gia Đấu giá viên cũng sẽ giới thiệu từng tài sản bán đấu giá, nhắc lại giá khởi điểm và thông báo mức giá cũng như thời gian tối đa giữa các lần trả giá (nếu có) Đồng thời, đấu giá viên sẽ trả lời các câu hỏi của người tham gia Người tham gia đấu giá tài sản sẽ thực hiện việc trả giá, và sau mỗi lần, đấu giá viên sẽ thông báo công khai về giá đã trả của người tham gia.
Nhu cầu ba l n đ u giá viên nh c l i giá cao nh t đã tr mà không có ng i tr giá cao h n thì đ u giá viên công b ng i mua đ c tài s n bán đ u giá Sau khi đ u giá viên công b, ng i mua đ c tài s n bán đ u giá đ c coi là đã ch p nh n giao k t h p đ ng mua bán tài s n bán đ u giá.
Trong tr ng h p giá c cao nh t đ ccông b th p h n so v i giá kh i đi m thì cu c bán đ u giá tài s n coi nh không thành.
Trong tr ng h p đ u giá b ng b phi u, n u có t hai ng i tr lên cùng tr giá cao
Đấu giá viên chức đấu giá tài sản sẽ chọn ra người mua có giá trả cao nhất Nếu không có ai trả giá cao hơn, đấu giá viên sẽ buộc phải chọn người mua có giá trả thấp hơn.
Biên bản bán đấu giá tài sản phải được ghi chép đầy đủ và có chữ ký của đấu giá viên, người ghi biên bản, một người tham gia đấu giá và một người tham dự cuộc bán đấu giá (nếu có).
Biên b n bán đ u giá quy n s d ng đ t th c hi n theo quy đ nh t i kho n 2, i u 34 Ngh đ nh 17/2010/N -CP
B c 4: T ch c bán đ u giá quy n s d ng đ t cần gửi Báo cáo b ng v n b n v k t qu cu c bán đ u giá cho Trung tâm phát tri n qu đ t Trung tâm Phát tri n qu đ t sẽ chuyển kinh phí đ u giá cho T ch c bán đ u giá chuyên nghi p.
Cuộc đấu giá tài sản công hiện nay đang gặp nhiều thách thức, với giá trị tài sản thường cao gấp 2 đến 4 lần so với giá khởi điểm do UBND tỉnh ban hành Để giải quyết vấn đề này, Trung tâm dịch vụ đã tổ chức các cuộc tuyên truyền về đấu giá, nhằm nâng cao nhận thức của người dân Đồng thời, quy định về hệ thống pháp lý của đấu giá cũng đã được Trung ương cụ thể hóa, giúp quy trình trở nên rõ ràng và dễ hiểu hơn.
Bên c nh đó c ng còn m t h n ch nh h ng đ n cu c bán đ u giá nh sau: