Luận văn
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
LÊ VĂN LỊCH
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THUỘC THÀNH PHỐ NAM ðỊNH - TỈNH NAM ðỊNH
Trang 2LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc
Hà Nội, ngày 20 tháng 8 năm 2011
Tác giả luận văn
Lê Văn Lịch
Trang 3
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập thể Phòng Tài Nguyên và Môi trường, Ban bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, thành Phố Nam ðịnh và cán bộ, nhân dân các xã, phường ñã nhiệt tình giúp
ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 8 năm 2011
Tác giả luận văn
Lê Văn Lịch
Trang 42 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU VỀ THU HỒI
2.1 Cơ sở khoa học về bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư 42.2 Chính sách, pháp luật của Việt Nam về bồi thường, hỗ trợ tái
2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước, vùng
2.4 Khái quát công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Trang 54.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Nam ðịnh 41
4.3 Tình hình chung về công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất
4.4.1 Sơ lược về Dự án bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư giải phóng mặt
bằng phục vụ dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 21-1 ñoạn Nam
4.4.2 Sơ lược về Dự án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng giai
ñoạn 2 bảo tồn tôn tạo phát huy giá trị lịch sử - văn hóa thời trần
cho người có ñất bị thu hồi trên ñịa bàn thành phố Nam ðịnh 78
Trang 64.6.3 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
4.6.4 ðề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất 88
Trang 84.8 Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ tái ñịnh cư 77
Trang 9DANH MỤC HÌNH
4.3 Biểu ñồ so sánh giá ñất ở bồi thường áp dụng cho từng xã với
khung giá của TP và giá thị trường trung bình tại thời ñiểm thực
Trang 101 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết ñề tài
1) ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, không gian sinh tồn của con người, và là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm nghiệp; ñất ñai còn là lãnh thổ thiêng liêng, di sản của nhiều thế hệ tạo lập nên trong quá khứ, hiện tại và tương lai của từng dân tộc, từng quốc gia
và của cả nhân loại ! Ngày nay trong quá trình ðổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, ñất ñai còn là nguồn vốn, nguồn nội lực ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 Chính vì vậy quan ñiểm chỉ ñạo của ðảng ta là: khai thác, sử dụng ñất ñúng mục ñích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối ña tiềm năng, nguồn lực về ñất; ñầu tư mở rộng diện tích, nâng cao chất lượng và bảo vệ ñất canh tác nông nghiệp, bảo ñảm an ninh lương thực quốc gia và môi trưởng sinh thái theo quy hoạch, kế hoạch của nhà nước
Trong tiến trình CNH-HðH ñất nước, quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hoá, diễn ra trên diện rộng với tốc ñộ phát triển nhanh, mạnh, cơ sở hạ tầng, diện mạo ñô thị, nông thôn ở nước ta không ngừng thay ñổi, kinh tế ñất nước phát triển làm cho ñất ñai ngày càng có giá; Mặt khác, nhu cầu ñất cho xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp và các khu ñô thị mới ngày càng tăng, tạo áp lực lớn cho chính quyền các cấp trong việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án!
2) Bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế
là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện các dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt ñối với các hộ gia ñình,
Trang 11cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở
Từ khi Luật ðất ñai năm 1993 ban hành việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ tại Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 và ñã ñược sửa ñổi bổ sung tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998
Sau khi có Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh cụ thể về ñối tượng áp dụng, các mức bồi thường về ñất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Tuy nhiên việc thu hồi, bồi thường và tái ñịnh cư phát sinh nhiều vấn ñề phức tạp nảy sinh nên ñã ñược tiếp tục ñiều chỉnh, bổ sung tại Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 và Nghị ñịnh số 69/2009 ngày 13/08/2009 của Chính phủ
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược ñiều chỉnh sửa ñổi, bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người có ñất bị thu hồi và nhà ñầu tư, góp phần ổn ñịnh chỗ ở, ñời sống, việc làm cho người dân có ñất bị thu hồi, ñặc biệt là ñối với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện dự án vẫn là vấn
ñề phức tạp, nóng bỏng diễn ra nhiều ñịa phương trong cả nước, có lúc, có chỗ phát sinh thành các “ñiểm nóng” do khiếu kiện ñông người, ảnh hưởng ñến an ninh chính trị, trật tự xã hội và tình hình phát triển kinh tế xã hội của ñịa phương!
Việc nghiên cứu khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có cơ sở khoa học, trên cơ sở ñó ñề xuất một số giải pháp ñể bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,
kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi
Trang 12thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất là cần thiết Trước mắt là rút ra ựược những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần hoàn thiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư trong chương trình sửa ựổ bổ sung Luật đất ựai (2003)
Từ tình hình trên, tôi ựã chọn thực hiện ựề tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số
dự án trên ựịa bàn thuộc thành phố Nam định - tỉnh Nam địnhỢ
1.2 Mục ựắch nghiên cứu
Nghiên cứu Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thuộc thành phố Nam định - tỉnh Nam địnhỢ nhằm mục ựắch:
- đánh giá tình hình và rút ra ưu ựiểm, nhược ựiểm, tồn tại, vướng mắc trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất ựể thực hiện dự án trên ựịa bàn thành phố Nam định;
- đề xuất những giải pháp góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế việc khiếu nại bồi thường giúp công tác quản lý nhà nước về ựất ựai ngày càng hiệu quả
Trang 132 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU VỀ THU HỒI ðẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ
2.1 Cơ sở khoa học về bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư
2.1.1 Khái niệm
2.1.1.1 Thu hồi ñất
“ 5 Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này”. [17]
2.1.1.2 Bồi thường
- Bồi thường là ñền bù những thiệt hại ñã gây ra ðền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao [28]. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: “6 Bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất” [17]
2.1.1.3 Hỗ trợ
- Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [28].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất “7 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất
là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới" [17]
2.1.1.4 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển
Trang 14Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại ñó Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung
TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự
án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác
2.1.1.5 Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất
- Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho người ñó
- Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới
- Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất
- Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh
- Tiền sử dụng ñất là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh”. [17]
Trang 152.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
2.1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã hai lần trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai (1998, 2001) và Nhà nước ban hành Luật ñất ñai 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước Theo ñó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý,
sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến chốn, thậm chí lệch lạc của một số
Trang 16cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến ñộ giải phóng mặt bằng [1].
b) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
- ðất ñai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại
là ñiều kiện không thể thiếu ñược trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc
sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng ñất ñược xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải quyết những vấn
ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra [23].
- Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc thu hồi ñất, bồi thường GPMB thực sự trở thành nhiệm vụ của cộng ñồng mà Nhà nước ñóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch sử dụng ñất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường
mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt ñộng quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, ñúng chức năng nhất [23].
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh: (1) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất,
Trang 17chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng; (2) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường
c) ðăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng ñất
- Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt là ñăng ký cập nhật biến ñộng về sử dụng ñất; việc hoàn thiện
hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ giải phóng mặt bằng nhanh hơn
2.1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
- Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và và khung giá ñất do Chính phủ
Trang 18quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; (3) Do người
sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
- ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất ñịnh Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là
sự ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập
- Giá ñất tính bồi thường thiệt hại về ñất là thước ño phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi ñất và nhà ñầu tư Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều chưa sát với giá thực tế của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện [17]
Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì
có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%) Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng
Trang 19thực tế trên thị trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi tái ñịnh cư lại quá cao
so với giá ñất ở ñã ñược bồi thường tại nơi bị thu hồi [2]
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư
2.1.2.3 Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản tác ñộng vào công tác bồi thường GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau: (1) Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái ñịnh cư và bồi thường; (2) Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường [3]
2.2 Chính sách, pháp luật của Việt Nam về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất
2.2.1 Giai ñoạn 1945-1954
2.2.1.1 Chính sách ñất ñai
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Chính sách ñất ñai của Nhà nước VNDCCH giai ñoạn này là phục vụ cho mục tiêu kháng chiến, kiến quốc Năm 1953, Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành Mục tiêu của cải cách ruộng ñất là: thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến,
Trang 20chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân (người cày có ruộng)
2.2.1.2 Chính sách thu hồi ñất ñai
- Nhà nước tịch thu ruộng ñất của thực dân Pháp, Việt gian, phản ñộng chia cho nông dân
- Nhà nước tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng của ñịa chủ ñể trao cho nông dân [4]
2.2.2 Giai ñoạn 1955-1975
2.2.2.1 Chính sách ñất ñai
Chính sách ñất ñai của Nhà nước VNDCCH giai ñoạn này là phục vụ thực hiện 2 nhiệm vụ chiến lược: xây dựng CNXH ở miền Bắc, kháng chiến chống Mỹ cứu nước, giải phóng miền Nam, thống nhất ñất nước, ñưa cả nước
ñi lên CNXH Hiến pháp 1959 xác nhận chế ñộ sở hữu ñất ñai với 3 thành phần: sở hữu Nhà nước; sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân
2.2.2.2 Chính sách ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất ñai
Các văn bản pháp quy về ñền bù khi thu hồi ñất (1955-1975)
(1) Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ, quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất
(2) Thông tư số 1424/TT liên Bộ ủy ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội
vụ hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 151-TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất
Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:
- Về ñất thì bồi thường hoa lợi từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác
Trang 21- Mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển
Giai ñoạn này, trong ñiều kiện chiến tranh, thực hiện 2 nhiệm vụ chiến lược: xây dựng CNXH ở miền Bắc và kháng chiến chống Mỹ, giải phóng miền Nam; với cơ chế quản lý theo kế hoạch tập trung, kinh tế chưa phát triển, việc thu hồi ñất diễn ra thưa thớt và ñơn giản, lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước ñược ñặt vào vị trí cao nhất ñể phục tùng, việc ñền bù, hỗ trợ tiến hành một cách giản ñơn và chủ yếu là do tập thể (hợp tác xã) thực hiện [4]
2.2.3 Giai ñoạn 1976-1985
2.2.3.1 Chính sách ñất ñai
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật
2.2.3.2 Các văn bản pháp quy về ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất
Không có văn bản pháp quy về bồi thường về ñất, việc bồi thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên ñược thực hiện theo các chính sách hiện hành lúc ñó
Cũng như giai ñoạn trước 1975, giai ñoạn này, sau khi hòa bình, thống nhất ñất nước, cả nước ñi lên CNXH, với cơ chế quản lý theo kế hoạch tập trung, kinh tế chưa phát triển, việc thu hồi ñất thực hiện theo các chính sách
ñã ban hành trước 1975 còn hiệu lực [4]
2.2.4 Giai ñoạn 1986-1992
2.2.4.1 Chính sách ñất ñai
Luật ðất ñai năm 1987 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành mở ñầu của thời kỳ ðổi mới Các quy ñịnh về việc bồi thường dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980, Luật quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục
Trang 22vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích ñất bị thu hồi, vấn ñề ñền bù và hỗ trợ tái ñịnh cư ở Việt Nam ngày càng ñược chú trọng và xử lý ñồng bộ, phù hợp với tình hình mới [4]
2.2.4.2 Các văn bản pháp quy về ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất
Quyết ñịnh số 186/HðBT Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể
sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất
1986-1992 là giai ñoạn ñầu của thời kỳ ñổi mới, nền kinh tế chuyển từ
cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu của phát triển ñòi hỏi phải ñược cung cấp một lượng lớn ñất ñai cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phát triển công nghiệp, mở rộng ñô
thị… chính sách ñền bù thu hồi ñất chủ yếu ñược áp dụng là ñền bù thiệt hại
ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác theo Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng [4]
Trang 232.2.5 Giai ñoạn 1993-2003
2.2.5.1 Chính sách ñất ñai
Luật ðất ñai 1993 quy ñịnh “ñất có giá” ñã tạo sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB
2.2.5.2 Các văn bản pháp quy về ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất
Nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB cụ thể hóa các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 ñã ñược ban hành, bao gồm:
(1) Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
(2) Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 22 tháng 4 năm 1998 của chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/Cp nói trên; Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh của Chính phủ Các nội dung chủ yếu như sau:
a) ðối tượng bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñã ñược giao hoặc cho thuê
b) ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Là người có quyền sử dụng ñất, người sở hữu tài sản trên ñất hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp luật
- Phạm vi bồi thường thiệt hại:
Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất bị thu hồi
Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có
c) Phạm vi hỗ trợ
Trang 24- Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh
- Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi;
- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB
d) Hình thức bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tùy từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng ñất nà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch giá trị ñược thanh toán bằng tiền
ñ) Về ñiều kiện ñược bồi thường: Chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam có nhiều thay ñổi qua các thời kỳ lịch sử, công tác quản lý, sử dụng ñất còn nhiều bất cập, do ñó trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất
cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất ñai tài sản
e) Về giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ kèm theo với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương
g) Về tái ñịnh cư: Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC (bao gồm quỹ ñất, qũy nhà và quỹ tiền mặt): thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC …
h) Về tổ chức thực hiện:
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp vả Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt
Trang 25bằng cấp huyện trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt
2.2.5.3 Nhận xét
Trong thời kỳ 1993-2003, chính sách thu hồi ñất và bồi thương GPMB
ñã có những tiến bộ Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn có một số nhược ñiểm như sau:
a) Vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh, chưa theo vị trí sinh lợi, ñất nông nghiệp vẫn tính theo hạng ñất, có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở, giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường, người bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi
- Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê duyệt nên người bị thu hồi ñất coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai và thường dẫn ñến việc bị so bì giá bồi thường ñất với giá ñất phi nông nghiệp
- Nhà ñầu tư dự án, công trình thường phải làm việc với rất nhiều ñối tác ñể thực hiện bồi thường GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND
cả 3 cấp tỉnh, huyện, xã, làm việc với Ban bồi thường GPMB và làm việc với người có ñất bị thu hồi;
- Thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà chủ yếu là trả bằng tiền; nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thỏa ñáng, ñiều kiện của các khu TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi
Trang 262.2.6 Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
2.2.6.1 Các văn bản pháp quy về bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước
thu hồi ñất
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày
01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản ñã ñược ban hành:
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất;
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành luật ñất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất thực hiện quyền sử dụng, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại tố cáo về ñất ñai
Chính sách bồi thường GPMB theo Luật ðất ñai 2003 ñã kế thừa những
ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong bồi thường GPMB hiện nay
2.2.6.1 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
theo quy ñịnh của văn bản pháp quy ban hành trước Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP
a) Về việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường GPMB
Trang 27Nhà nước hạn chế những trường hợp mà Nhà nước bồi thường, hỗ trợ
và TðC và khuyến khích các nhà ñầu tư tự thỏa thuận với người có ñất Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ
b) Về giá ñất bồi thường
Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh và công bố ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp
c) Về ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất
Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà không có các loại giấy tờ quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ñược UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt ñối với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì sẽ ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
Trang 28d) Về chính sách hỗ trợ
Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ nghèo vượt nghèo, các hộ bị mất ñất nông nghiệp có ñất phi nông nghiệp ñể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp
ñ) Về tái ñịnh cư
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án TðC trước khi thu hồi ñất Khu tái ñịnh cư phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua nhà hoặc thuê nhà thuộc
sở hưu của Nhà nước ñối với khu ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất ở phải TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp
e) Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC
Một ñiểm mới ñó là người ñược sử dụng ñất ñược thông báo trước về việc thu hồi ñất và phương án tổng thể bồi thường GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân bị thu hồi ñất trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
2.2.6.2 Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP
Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP của Chính phủ ñược ban hành ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư nhằm ñáp ứng nhu cầu hoàn thiện chính sách, pháp luật ñất ñai, giải quyết những bất cập của pháp luật trước ñây và xử lý các vấn ñề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật Nội dung về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư của Nghị ñịnh này bổ sung các quy ñịnh mới và bãi bỏ các quy
Trang 29ñịnh không còn phù hợp với Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh 84/2004/Nð-CP
Những ñiểm mới trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP như sau:
a) Về nguyên tắc xác ñịnh giá ñất bồi thường: Theo quy ñịnh trước
ñây, việc áp dụng giá ñất ñể tính tiền bồi thường ñược xác ñịnh là thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi Trên thực tế, từ thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi tới thời ñiểm duyệt phương án bồi thường có khoảng thời gian hàng năm, thậm chí 3 -
4 năm Trong khi ñó giá ñất trên thị trường luôn biến ñộng, tao ra sự chênh lệch
về giá trong phương án bồi thường so với giá thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất
Sự bất hợp lý này gây ra nhiều thắc mắc, khiếu kiện về giá bồi thường Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh việc tính lại giá ñất bồi thường vào thời ñiểm duyệt phương án bồi thường nếu giá ñất xác ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất không còn sát với giá thị trường tại thời ñiểm phê duyệt phương án bồi thường (ðiều 11)
b) Về trách nhiệm ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư
Theo quy ñịnh trước ñây, nhà ñầu tư nước ngoài không ñáp ứng trước tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh cả nhà ñầu tư trong nước và nước ngoài ñều có trách nhiệm như nhau trong việc ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñể giao cho nhà ñầu tư ñó
c) Về hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi:
Pháp luật về ñất ñai trước ñây không quy ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ Trên thực tế, tiền hỗ trợ của Nhà nước cho người có ñất bị thu hồi cao hơn tiền bồi thường, gây tâm lý Nhà nước bồi thường chưa thỏa ñáng Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh rõ các khoản hỗ trợ (ðiều 17, 18,
19, 20, 21, 22, 23) bao gồm hỗ trợ di chuyển, tái ñịnh cư; hỗ trợ ổn ñịnh sản
Trang 30xuất, ñời sống, chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm ñối với các trường hợp thu hồi ñất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi ñất nông nghiệp trong khu dân cư, ñất vườn ao không ñược công nhận là ñất ở; các hỗ trợ khác
d) Về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dưng trên ñất: Việc
phân loại nhà và công trình ñể tính tiền bồi thường áp dụng theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với tiêu chuẩn do Bộ Xây dựng ban hành Giá bồi thường tính bằng giá xây mới (giá thay thế), ñơn giá xây dựng nhà và công trình do UBND cấp tỉnh ban hành (ðiều 24)
2.2.7 Nhận xét, ñánh giá chung
- ðối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ngày càng xác ñịnh ñầy ñủ, chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của ñất nước, giúp cho công tác quản lý ñất ñai của Nhà nước ñược nâng cao, người nhận ñền bù cũng thấy thỏa ñáng
- Mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo ñiều kiện cho người dân bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ ñã ñược bổ sung và quy ñịnh rõ ràng, thể hiện ñược tinh thần ñổi mới của ðảng
và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn ñịnh về ñời sống và sản xuất
- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, nhiệm vụ của cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư, nguồn kinh phí dành cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñược quy ñịnh ngày càng rõ ràng
- Tuy nhiên Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ban hành có nhiều thay ñổi về mức hỗ trợ, về tính giá ñất nên cũng ảnh hưởng nhiều ñịa phương nhất là những dự án ñang thực hiện dở dang kéo dài nhiều năm, việc UBND cấp tỉnh ban hành các quy ñịnh hướng dẫn theo thẩm quyền còn chậm
Trang 312.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước, vùng
lãnh thổ và tổ chức quốc tế
2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước, vùng
lãnh thổ
2.3.1.1 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế ñộ công hữu xã hội chủ nghĩa về ñất ñai, gồm hai dạng: 1/ ñất ñô thị thuộc sở hữu nhà nước; 2/ ñất nông thôn và ngoại thành, ngoại thị thuộc sở hữu tập thể Hiến pháp lần sửa ñổi mới nhất năm
2005 quy ñịnh: “Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ
vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng ñất ñai và trả bồi thường” Các
nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng ñối với ñất thuộc sở hữu tập thể
do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng
thì áp dụng ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay ñổi mục ñích sử dụng ñất mà thôi
Luật ðất ñai ra ñời năm 1986, ñã qua nhiều lần sửa ñổi bổ sung vào các năm 1988, 1998 và 2004, chia ñất ñai thành ñất nông dụng, ñất dùng vào xây dựng (kiến thiết) và ñất chưa lợi dụng Luật quy ñịnh mọi ñơn vị và cá nhân
khi cần ñất ñai ñể tiến hành xây dựng thì phải căn cứ vào pháp luật mà xin sử
dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước, trừ trường hợp xây dựng xí nghiệp hương
trấn, nhà ở nông thôn, cơ sở hạ tầng và công ích hương trấn Nếu Nhà nước
chấp nhận ñề nghị ñó thì trưng dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước ñể cung ứng (trong một số trường hợp thì gọi là thu hồi quyền sử dụng ñất), khi không có hoặc không ñủ loại ñất này thì trưng thu ñất thuộc sở hữu tập thể ñể chuyển
ñổi thành ñất thuộc sở hữu nhà nước
Trung Quốc rất coi trọng việc bảo vệ ñất canh tác, ñặc biệt là “”ñất ruộng cơ bản” ñã ñược chính quyền xác ñịnh dùng vào sản xuất lương thực, bông, dầu ăn, rau, hoặc ñã có công trình thuỷ lợi tốt Luật còn quy ñịnh cụ thể
Trang 32ñất ruộng cơ bản phải chiếm 80% trở lên ñất canh tác của mỗi tỉnh Nguyên tắc bảo vệ ñất canh tác là “chiếm bao nhiêu, khẩn bấy nhiêu”, nếu không có ñiều kiện thì nộp phí khai khẩn cho cấp tỉnh dùng ñể khai hoang Cấm không ñược chiếm dụng ñất canh tác ñể xây lò gạch, mồ mả hoặc tự ý xây nhà, ñào lấy ñất cát, khai thác ñá, quặng Việc trưng thu các ñất sau ñây phải ñược Quốc vụ viện (Chính phủ) phê chuẩn: 1/ ñất ruộng cơ bản; 2/ ñất canh tác vượt quá 35 ha; 3/ ñất khác vượt quá 70 ha Trưng thu các ñất khác do chính quyền cấp tỉnh phê chuẩn rồi báo cáo Quốc vụ viện
Chính quyền ñịa phương từ cấp huyện trở lên có nhiệm vụ công bố và
tổ chức thực hiện việc trưng thu ñất ñai, rồi cung ứng ñất thuộc sở hữu nhà
nước cho các ñơn vị kiến thiết theo phương thức xuất nhượng có thu tiền Thế
nhưng, các ñất xây dựng sau ñây nếu ñược chính quyền cấp huyện trở lên phê
chuẩn thì cung theo phương thức giao sử dụng: 1/ ñất cơ quan nhà nước và
ñất quân sự; 2/ ñất cơ sở hạ tầng ñô thị và sự nghiệp công ích; 3/ ñất cơ sở hạ tầng trọng ñiểm ñược nhà nước chăm lo về năng lượng, giao thông, thủy lợi ; 4/ các ñất khác ñược văn bản pháp luật, hành chính cho phép
Khi trưng thu ñất ñai thì phải bồi thường theo hiện trạng sử dụng ñất lúc ñó Chi phí bồi thường bao gồm tiền bồi thường ñất, tiền trợ giúp an cư tính theo số nhân khẩu của hộ gia ñình và tiền hoa màu Tiền bồi thường ñất bằng 6~10 lần, còn tổng số tiền trợ giúp an cư tối ña không quá 15 lần giá trị trung bình sản lượng hàng năm của 3 năm trước trưng thu
ðối với ñất thuộc sở hữu nhà nước, khi nhu cầu ñất vì lợi ích công cộng hoặc ñể cải tạo các khu ñô thị cũ ñã ñược cấp có thẩm quyền phê chuẩn thì
ñược thu hồi quyền sử dụng ñất có bồi thường Khi ñó ñể thu hồi ñất buộc phải di dời nhà cửa, vì vậy năm 1991 Quốc vụ viện ban hành ðiều lệ quản lý
di dời nhà cửa ñô thị, ñến năm 2001 thì thay bằng ðiều lệ mới Theo ðiều lệ này thì bên di dời phải bồi thường về nhà cửa cho bên bị di dời bằng tiền tính
Trang 33theo giá thị trường hoặc bằng cách chuyển ựổi tài sản Không bồi thường nhà xây trái phép hoặc nhà tạm ựã hết hạn
Nói chung, chắnh quyền các thành phố lớn ựều dựa trên văn bản pháp quy của nhà nước ựể ban hành các quy ựịnh, ựiều lệ của ựịa phương về trưng thu ựất và di dời nhà cửa
Nhiều học giả Trung Quốc cho rằng thể chế và chắnh sách trưng thu ựất hiện hành có các nhược ựiểm sau ựây:
1/ Khái niệm chưa rõ ràng, như quy ựịnh trưng thu là biện pháp duy nhất ựể chuyển ựổi ựất nông dụng thành ựất xây dựng; không phân biệt rõ ràng trưng thu vì lợi ắch công cộng với vì lợi ắch khác ;
2/ Trưng thu ựất tuỳ tiện, không công bằng, tạo ựiều kiện ựầu cơ ựất; 3/ Bồi thường không hợp lý, lợi ắch thì cộng ựồng ựược hưởng nhưng gánh nặng lại chỉ một số ắt người phải chịu;
4/ Khung pháp lý trưng thu ựất kém hoàn thiện, dẫn ựến thi hành tuỳ tiện, lạm quyền;
5/ Chưa chăm lo ựúng mức cho công tác an cư (chỗ ở, ựời sống, việc làm );
6/ Thiếu biện pháp giám sát tình hình sử dụng ựất sau khi ựã trưng thu, xem trình tự trưng thu ựất kết thúc khi ựã giao xong ựất cho bên sử dụng mới
để khắc phục các nhược ựiểm kể trên, họ ựề xuất một loạt giải pháp, chủ yếu là hoàn thiện khung pháp lý và áp dụng cơ chế thị trường Nói chung
họ ựánh giá cao thể chế trưng thu ựất của đài Loan và Hồng Kông [25]
2.3.1.2 đài Loan
Luật đất ựai hiện hành dành phần cuối cùng trong 5 phần của Luật ựể quy ựịnh về trưng thu ựất Cũng tương tự như vậy ựối với Luật thi hành Luật đất ựai đến năm 1978 điều lệ trưng thu ựất ựai ựược Tổng thống ban hành, năm 1980 có bổ sung sửa ựổi đặc biệt điều lệ có riêng một chương gồm 7
Trang 34ðiều về huỷ bỏ trưng thu
Theo Luật, Nhà nước trưng thu ñất vì lợi ích công cộng thuộc các ngành: 1/ Quốc phòng; 2/ Giao thông; 3/ Công dụng; 4/ Thuỷ lợi; 5/ Vệ sinh công cộng và bảo vệ môi trường; 6/ Trụ sở cơ quan Chính phủ, chính quyền ñịa phương và các công trình công cộng khác; 7/ Giáo dục, học thuật và văn hoá; 8/ Phúc lợi xã hội; 9/ Quốc doanh; 10/ Các ngành khác theo quy ñịnh của pháp luật
Cơ quan chủ quản cấp huyện căn cứ vào giá ñất công bố hàng năm, có ñiều chỉnh cho phù hợp với giá giao dịch bình thường tại thời ñiểm trưng thu
ñể xác ñịnh giá bồi thường ñất, rồi nộp cho Hội ñồng bình nghị giá ñất xem xét thẩm ñịnh Ngoài bồi thường ñất, còn các khoản bồi thường khác như bồi thường chi phí cải tạo ñất, tổn thất doanh nghiệp, chi phí di chuyển
Trong trường hợp tiền bồi thường bị tồn ñọng do bị từ chối tiếp nhận hoặc chưa có người nhận, thì phải nộp vào tài khoản riêng trong kho bạc, sau
15 năm mà vẫn còn tồn ñọng thì sung công quỹ [20]
2.3.1.3 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, Hàn Quốc, ñặc biệt là thủ ñô Xơ -
un ñã phải ñối mặt với tình trạng thiếu ñất ñịnh cư trầm trọng trong thành phố
ðể giải quyết vấn ñề nhà ở chính quyền phải tiến hành thu hồi ñất của nông dân vùng phụ cận Việc bồi thường ñược thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý
và chính sách tái ñịnh cư Các hộ bị thu hồi ñất có quyền mua hoặc nhận căn
hộ do thành phố quản lý, ñược xây tại khu ñất ñược thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km Sau ñó, khi thị trường bất ñộng sản bùng nổ, hầu hết các
hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc
Trang 35dự án của mình
Chính phủ quy ñịnh hết sức chi tiết trình tự trưng dụng ñất ñể ñề phòng lạm quyền, ñặc biệt ñối với ñề xuất trưng dụng và xử lý quá trình trưng dụng ñất Bộ ngành Chính phủ và cơ quan pháp luật phải tiến hành ñiều tra nghiên cứu ñầy ñủ, chứng minh ñược tính cần thiết và tính hợp lý của dự án rồi ñề xuất kiến nghị ñể Hội ñồng thẩm tra quy hoạch thẩm tra Sau khi ñược Hội ñồng ñồng ý thì bộ trưởng phát triển quốc gia trình chính phủ và Thủ tướng phê chuẩn, tiếp theo ñó là công bố thông tin công khai trên công báo
Giá bồi thường ñất thì lúc ñầu chọn giá thấp hơn trong giá thị trường ngày 30-11-1973 và giá tại thời ñiểm trưng dụng Năm 1985 Luật trưng dụng ñất ñược sửa ñổi, quy ñịnh nếu trưng dụng trước 30-11-1987 thì dùng giá ngày 30-11-1973, nếu trưng dụng sau ngày ñó thì dùng giá ngày 1-1-1986 Thế nhưng ñến lần sửa ñổi Luật trưng dụng ñất năm 1995 thì chỉ còn quy ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm trưng dụng ñất! [20]
2.3.1.5 Chính sách bồi thường ñối với ñất bị thu hồi ở Nam Australia
Theo Luật tích tụ ñất ñai một người có quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất trong trường hợp một quyền lợi ñối với ñất ñai bị mất ñi, bị thu nhỏ lại, hoặc khi việc hưởng dụng quyền ñó bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi ñất ðiều ñó có nghĩa là, việc bồi thường không chỉ giới hạn trong phạm
vi những người có ñất bị thu hồi mà mở rộng ra tới tất cả những người có
Trang 36quyền lợi bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi ñất
Chính quyền (cơ quan hành pháp) phải ñàm phán với các chủ sở hữu ñất
về vấn ñề bồi thường Nếu một trong các bên ñàm phán yêu cầu Toà án làm trung gian thì Toà án phải có trách nhiệm thực hiện vai trò trung gian ñàm phán ñể ñi ñến thoả thuận Chính quyền có thể ñề nghị phương thức bồi thường phi tiền tệ chẳng hạn bằng cách ñổi ñất lấy ñất, bồi thường bằng hàng hoá hoặc dịch vụ, bồi thường bằng việc thực hiện một số công việc ñể tái tạo các ñiều kiện sử dụng hoặc nâng cấp phần ñất còn lại sau dự án thu hồi ñất Khi người bị ảnh hưởng bởi một dự án thu hồi ñất ñề nghị ñược bồi thường theo hình thức phi tiền tệ, thì Nhà nước phải xem xét ñáp ứng ñề nghị này một cách công bằng và thiện chí
Về giá bồi thường và quản lý tiền bồi thường: Chính quyền có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường cho cả các thiệt hại về ñất bị thu hồi
và thiệt hại cho ñất không bị thu hồi nhưng bị ảnh hưởng (component
referable to disturbance) Trong thời gian số tiền bồi thường chưa trả cho
người ñược bồi thường thì ñược ñầu tư vào một quỹ ñầu tư ủy thác do Nhà
nước trao quyền (authorised trustee investment) ñể sinh lãi hàng tháng cho
người ñược bồi thường
* Một số nguyên tắc về bồi thường:
- Bồi thường phải thoả ñáng ñối với mọi thiệt hại mà một người phải gánh chịu do một dự án thu hồi ñất gây ra; các thiệt hại này bao gồm thiệt hại
về ñất bị thu hồi theo giá trị hiện thời, thiệt hại do việc thực hiện các quyền khó khăn hơn, hoặc bị cản trở so với trước ñó; giá bồi thường ñược xác ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất;
- Trường hợp quyền ñối với ñất của người bị thu hồi ñất bị hết hạn, mọi khả năng gia hạn quyền ñó phải ñược xem xét như thể không có dự án thu hồi ñất và ñược xem xét ñể bồi thường;
Trang 37- Khi loại ñất bị thu hồi có mục ñích sử dụng ñặc biệt hoặc không có thị trường thì có thể tính toán bồi thường trên cơ sở chi phí thay thế hợp lý
- Chính quyền có thể xem xét hỗ trợ cho những chi phí cải tạo, nâng cao giá trị của ñất bị thu hồi do người bị thu hồi ñất ñã ñầu tư vào khu vực lân cận
- Mọi giao dịch, quyền lợi phát sinh sau thời ñiểm Chính quyền tuyên bố thu hồi ñất ñều không ñược xem xét bồi thường
- Tổng giá trị bồi thường ñối với ñất cụ thể không ñược cao hơn giá trị
của ñất có vị trí tương ñương thuộc hình thức sở hữu toàn phần (fee simple)
2.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số tổ chức quốc tế
Xuất phát từ quan ñiểm phát triển bền vững, chia sẻ công bằng các lợi ích của phát triển, các tổ chức tài trợ và các tổ chức tín dụng quốc tế ñều xây dựng khung chính sách bồi thường, tái ñịnh cư cho người dân mất ñất trong các dự án phát triển ñược các tổ chức trên cung cấp tài chính
2.3.2.1 Chính sách ñền bù khi thu hồi ñất của Ngân hàng Thế giới (WB)
Năm 1980 WB ñưa ra Chính sách chung cho tái ñịnh cư không tự nguyện trong Bản hướng dẫn hoạt ñộng về những vấn ñề xã hội trong tái ñịnh
cư không tự nguyện, trong các dự án do WB ñầu tư
WB là tổ chức ñầu tiên ñưa ra chính sách tái ñịnh cư không tự nguyện
và ñược từng bước, nghiên cứu phát triển (chu kỳ 4 năm)
2004 bản hướng dẫn hoạt ñộng về tái ñịnh cư không tự nguyện; (World Bank (WB), 2004 Involuntary Resettlemen, OP/BP 4.12 (www.World Bank.org)
Chính sách tái ñịnh cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọn phương án tái ñịnh cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ, ñại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo rõi giám sát quá trình công việc tái ñịnh cư
Trang 38Tiếp theo chính sách tái ñịnh cư không tự nguyện ñược các ngân hàng khu vực ñưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ ( Inter Americal Development Bank – IADB) 1993, Ngân hàng phát triển Châu á- ADB (1995), Sổ tay tái ñịnh cư (1998); Ngân hàng phát triển Châu Phi- AfDB (1995) [30]
2.3.2.2 Chính sách ñền bù khi thu hồi ñất của Ngân hàng Châu á (ADB)
Một trong số các tổ chức ñó là Ngân hàng phát triển châu á (ADB) Trên
cơ sở các kinh nghiệm thực tiễn, tổ chức này ñã xây dựng và khuyến nghị các quốc gia khách hàng của mình một số quan ñiểm cơ bản về thu hồi ñất, bồi thường và tái ñịnh cư như sau:
- Tránh thu hồi ñất các khu vực phải tái ñịnh cư nếu có thể;
- Giảm di dời dân cư tới mức tối thiểu;
- Người bị ảnh hưởng ñược bồi thường một cách thoả ñáng;
- Các thiệt hại tài sản ñược bồi thường theo giá thay thế;
- Người bị ảnh hưởng phải ñược thông tin ñầy ñủ và tham khảo ý kiến
về phương án bồi thường và tái ñịnh cư;
- Các thiết chế xã hội hiện hữu của người bị di chuyển và của những người ở nơi tiếp nhận phải ñược hỗ trợ sao cho những người phải di chuyển ñược hoà nhập về mặt kinh tế và xã hội vào cộng ñồng nơi họ chuyển ñến;
- Việc thiếu các quyền pháp lý chính thức về ñất ñai của một số nhóm xã hội ñặc biệt (Thí dụ: Phụ nữ nghèo là chủ hộ, các dân tộc thiểu số bản ñịa) không cản trở việc họ ñược bồi thường hoặc hỗ trợ;
- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư phải là một phần của dự án phát triển Một số ñiểm then chốt ñược giải thích như sau:
a) Quan ñiểm về bồi thường thoả ñáng:
Ngân hàng Châu á (ADB) cho rằng bồi thường thoả ñáng là ñảm bảo cho người bị ảnh hưởng có ñời sống phải ñạt mức ngang bằng mức khi chưa
Trang 39có dự án ðiều này hàm ý phải áp dụng giá thay thế ñối với tài sản bị thiệt hại,
hỗ trợ di dời, khôi phục và ổn ñịnh ñời sống, phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội nơi chuyển ñến sao cho tương ñương nơi ở cũ Ngân hàng ADB khuyến cáo nên sử dụng tối ña việc bồi thường bằng ñất hoặc tài sản thay thế cho những thứ
ñã mất, ñồng thời tổ chức ñào tạo chuyển nghề, tạo nguồn thu nhập mới
b) Quan ñiểm về sự cần thiết phải tham khảo ý kiến của người BAH:
Những người BAH là những người có thể lựa chọn một cách tốt nhất những chiến lược thường ñem lại những thay ñổi có ý nghĩa cho cuộc sống của họ; họ biết ñiều gì có lợi hơn cho họ Sự tham gia của họ có thề dẫn ñến ý thức làm chủ cao hơn và tìm ra những giải pháp bền vững hơn Sự chuẩn bị về mặt xã hội như vậy là một quá trình làm giảm căng thẳng và tăng cường hợp tác trong những trường hợp có thể gây chống ñối xã hội Như vậy, việc tham khảo ý kiến những người BAH vừa mang ý nghĩa nhân văn, tôn trọng quyền và lợi ích của con người vừa mang tính chất chính trị - xã hội vì nó ñem lại sự ổn ñịnh xã hội
c) Quan ñiểm về bồi thường cho một số nhóm xã hội không có quyền pháp lý ñối với ñất ñai bị thu hồi:
Cần bồi thường cho tất cả các ñối tượng BAH bởi dự án thu hồi ñất, không phân biệt họ có quyền pháp lý ñối với tài sản, ñất ñai bị thiệt hại hay không Các ñối tượng ñiển hình của nhóm này cần quan tâm là những người sử dụng ñất của cộng ñồng theo tập tục, không có giấy tờ pháp lý; những nông dân thuê hoặc lĩnh canh ñất nông nghiệp Việc bồi thường hỗ trợ cũng cần thiết trong trường hợp người BAH mất ñi khả năng tiếp cận các nguồn tài nguyên không ñược quản lý như tài nguyên rừng, các bãi chăn thả, các mạng lưới thuỷ
hệ Các nhóm BAH trên thường là những ñối tượng nghèo, dễ bị tổn thương với các thay ñổi về sinh kế Cũng cần phân biệt với những ñối tượng trục lợi, tìm cách hưởng lợi bằng cách chiếm dụng ñất công ñể nhận bồi thường của Nhà nước hoặc các dự án
Trang 402.3.2.3 Chính sách ñền bù khi thu hồi ñất của các tổ chức quốc tế khác
1990 Một số tổ chức quốc tế như: Trung tâm Liên hiệp quốc về ñịnh cư (United Nation Centre of Human Settlement / Habitats; ủy ban Liên hiệp quốc
về quyền con người (United Nation Commission of Human Right-UNCHR);
Tổ chức Nông Lương thế giới (Food and Agriculture Organization - FAO), ñã tập trung nghiên cứu vấn ñề thu hồi ñất - chỗ ở bắt buộc;
1997 UNCHR ñưa ra hướng dẫn thực tiễn thu hồi ñất- chỗ ở bắt buộc Các tổ chức này ñã ñưa ra nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan ñến dự án, chi hối từ pháp luật, chính sách, quy hoạch, thu nhập, thuế ở tầm quốc gia ñối với việc triển khai trên thực tế có liên quan ñến chính quyền ñịa phương, nhà ñầu tư, cộng ñồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại với những vấn ñề chủ yếu như: Tổ chức tốt việc tái ñịnh cư cộng ñồng dân
cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại gắn với môi trường sống, việc làm, sinh hoạt của cộng ñồng liên quan ñến tập quán, văn hóa, tâm linh; Bảo ñảm quyền hưởng lợi của ñịa phương, cộng ñồng dân cư bị ảnh hưởng và người dân bị thiệt hại từ thuế, phí, giá ưu ñãi mua sản phẩm của dự án; Sự gắn kết lâu dài giữa dự án và cộng ñồng dân cư ñịa phương nhằm ñảm bảo tự chủ, bình ñẳng giữa 2 bên với sự gắn kết quyền lợi lâu dài; Nguyên tắc Chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan ñến dự án ñã ñược áp dụng trong nhiều dự án ñã triển khai ở các nước trên thế giới, ñặc biệt các dự án thủy ñiện [30].
2.3.3 Một số bài học từ chính sách của một số nước và tổ chức quốc tế về
thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.3.3.1 Bài học tổng quát
a) Quan ñiểm các nước tuy chế ñộ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức quản lý ñất ñai khác nhau nhưng ñều xem việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi ñất là một nhiệm vụ quan trọng quyết ñịnh thành công của sự ñầu tư phát triển
