Luận văn đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

Luận văn

Lời cam đoan

─ Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và ch−a hề đ−ợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào

─ Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đ∙ đ−ợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ∙ đ−ợc ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc H−ng

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong nhà trường cũng như toàn thể các thầy cô trong Khoa đất và môi trường, Khoa sau đại học - Trường

Đại học Nông nghiệp I

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo Đàm Xuân Hoàn

Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp trong UBND Quận Thanh Xuân đã giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày 01 tháng 8 năm 2005

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Hưng

danh môc c¸c ch÷ viÕt t¾t vµ ký hiÖu

danh mục các bảng

Bảng 4.1 Diện tích cơ cấu đất đai quận Thanh Xuân 45

Bảng 4.2 Đối tượng được bồi thường tại dự án nghiên cứu 73

Bảng 4.3 Giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 78

Bảng 4.4 Kết quả đánh giá về giá đất bồi thường tại dự án 79

Bảng 4.5 So sánh giá đất ở trên thị trường với giá bồi thường thực

tế của dự án nghiên cứu

Mục lục

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 3

2.2 Chính sách bồi thường và tái định cư của một số nước trong khu vực 15

2.3 Chính sách bồi thường tái định cư của các tổ chức tài trợ 19

2.4 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các

2.5 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng ở Thành phố Hà Nội 27

2.6 Cơ sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

2.7 Cơ sở pháp lý của việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

3 Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu 39

4 Kết quả nghiên cứu 41

4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của Quận Thanh Xuân 41

4.2 Công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại một số

4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà

nước thu hồi đất để thực hiện Dự án nhà tái định cư A15, Nhà chung

cư cao tầng C7, đường vành đai III (đoạn từ phố Hồng Liên dến phố

1 Đặt vấn đề

1.1 Tính cấp thiết của đề tài :

Hiện nay Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng XHCN, các khu công nghiệp, khu dân cư phát triển rất nhanh trên cả nước đòi hỏi phải có hệ thống giao thông đường xá, mở rộng, hậ tầng kỹ thuật phải được quy hoạch chiến lược lâu dài Một trong các vấn đề có tính quyết định khi

mở rộng cơ sở hạ tầng là công tác GPMB (sau đây viết tắt là GPMB)

Việt Nam cũng như các nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, GPMB, TĐC là hiện tượng phát triển mà các nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến Hiện tượng phát triển này tác động trực tiếp đến ba yếu tố kinh tế

- chính trị - xã hội của một Nhà nước, mặc dù các yếu tố đó có tính chất độc lập , nhưng lại có mối quan hệ biện chứng và liên hệ chặt chẽ với nhau

Ngày 17/8/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Sau hơn 3 năm thực ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/CP thay thế cho Nghị định số 90/CP Nghị định 22/CP cơ bản đã được áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, điều tra xã hội học để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của người sử dụng, người bị thu hồi đất, hạn chế tối

đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong việc bồi thường thiệt hại GPMB khi nhà nước thu hồi đất Nhất là trong những năm gần đây khi có sốt đất

và thị trường BĐS gây nên sự chênh lệch lớn về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất và thị trường nhà đất trong thực tế Ngày 3/12/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị

định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất Tuy mới đi vào thực tiễn được 4 tháng nhưng bản thân Nghị định 197/NĐ-CP cũng chưa

giải quyết hết được những khó khăn tồn tại của Nghị định 22NĐ/CP để lại Chính vì vậy để phấn đấu đến năm 2020 Thành phố Hà Nội trở thành Thành phố công nghiệp, hiện đại hoá thì công tác GPMB là không thể tránh khỏi Đó cũng là lý do để chúng

tôi chọn đề tài: Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội làm đề tài

─ Phải thu thập các thông tin đầy đủ các số liệu về quá trình thực hiện dự án: Phương pháp tổ chức thực hiện, phương pháp tuyên truyền vận động, phương pháp áp dụng các chính sách đề bù, hỗ trợ của Chính phủ và Thành phố Hà Nội và các biện pháp khác trong quá trình thực hiện dự án

─ Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác và khách quan

─ Phải biết phân tích các số liệu đưa ra trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp cụ thể,

có tính khả thi trong quá trình phục vụ dự án

2 Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Bồi thường thiệt hại GPMB

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (khoản 6 –7 điều 4 Luật đất đai 2003)

GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến định giá các loại đất di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định

được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó Công tác bồi thường GPMB từ khi thành lập Hội đồng GPMB quận, huyện cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

2.1.1 Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một

dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

─ Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau

với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có

đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do

đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

─ Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,

thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để

đảm bảo đời sống dân cư sau này

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

2.1.2.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội Với tư cách là những phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất QĐ đến sự phát triển của nền kinh

tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện bắt buộc để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng

có được triển khai là điều kiện quan trọng khi phát triển kinh tế

- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như tài

chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân trong diện bị giải toả Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB

+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại, GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các công trình, ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án,

có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng Chẳng hạn, một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao

động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án khác

- Về mặt kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm tối đa chi phí

cho giải toả bồi thường, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư: đối với các dự án

đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp Còn đối với các dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác

Thực tế hiện nay trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng, các địa phương khác trong cả nước nói chung còn đọng lại khá nhiều dự án phải dừng lại do không giải phóng được mặt bằng hoặc ngắt quãng Một phần do không có sự đồng bộ về chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước, mặt khác, các dự án đó chưa được sự quan tâm cần thiết của các cấp, các ngành trên địa bàn đó cũng như sự ủng hộ của người dân sở tại gây ra sự trì trệ kéo dài Đây cũng là một trở ngại lớn tác động tiêu cực đến khả năng thu hút vốn đầu tư, công nghệ nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Việt Nam

Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà

nước cần phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:

+ Ban hành các chính sách về bồi thường GPMB kịp thời phù hợp

+ Đối với GPMB: Sau khi phương án được phê duyệt, cần khẩn trương tiến

hành GPMB ngay Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như sở Tài Nguyên và Môi Trường, sở Tài chính Vật giá tiến hành công tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB quận (huyện) cho dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương của dự án đồng thời vận động quần chúng tham gia

+ Về bồi thường thiệt hại: điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp

lý nhằm đảm bảo giải toả nhanh chóng

Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động, tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong quá trình thực hiện Nhà nước cần đề ra mức bồi thường thiệt hại cụ thể đối với từng dự án tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB, họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách, gây

ra sự suy bì của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án gây khó khăn cho GPMB

2.1.3.2 Đối với sự phát triển kinh tế - x∙ hội

Hạ tầng kinh tế xã hội là một khái niệm dùng để chỉ những phương tiện làm cơ sở, nhờ đó phục vụ cho hoạt động kinh tế, văn hoá xã hội, quốc kế dân sinh như cung cấp điện năng, giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, thuỷ lợi, đê điều, trạm xá, trường học

Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển kinh

tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ mặt đô thị người ta

có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu [27] ở Việt Nam, công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết đã không được thực hiện trong thời gian dài do đó việc phát triển mở rộng đô thị mang tính tự phát không có quy mô rõ rệt,

đường phố chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố cũng như việc kết hợp cảnh quan không được thiết lập, bộ mặt đô thị xuống cấp Nguyên nhân của vấn đề này

một phần do buông lỏng sự quản lý, nhất là trật tự xây dựng Mặt khác, do dân số đô thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, ai mở rộng được bao nhiêu thì mở gây ảnh hưởng khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị

Trong những năm gần đây, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở Hà Nội đã nhanh chóng được cải tạo khôi phục phát triển, phần nào đã bắt kịp với yêu cầu của

sự chuyển đổi kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị, thúc đẩy sự chuyển

đổi kinh tế và thay đổi dần bộ mặt một số khu vực ở nông thôn Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Hà Nội thời gian vừa qua chủ yếu tập trung vào lĩnh vực giao thông vận tải, công nghiệp, đô thị Công tác quy hoạch đã được chú trọng, Hà Nội đã

có quy hoạch tổng thể đến năm 2020, các quận, huyện đã có quy hoạch chi tiết đến năm 2010 và bộ mặt kiến trúc Thành phố đã có nhiều đổi thay Đặc biệt, công tác GPMB lấy đất phục vụ các dự án đã có nhiều chuyển biến rõ rệt; cơ chế chính sách phục vụ GPMB được bổ sung, điều chỉnh kịp thời, các phương án bồi thường GPMB

được thiết lập khoa học, hợp lý, số lượng dự án GPMB được hoàn thành năm sau cao hơn năm trước tạo được nhiều động lực mới cho công tác GPMB

2.1.3 Giá đất và định giá đất

2.1.3.1 Giá đất

Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN

Tại điều 12 Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất “có giá’’ Lần đầu tiên đất

được coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho” không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp) Xác định đất “có giá” bước đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai

Tại khoản 22, 23 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định “giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao

dịch về QSDĐ mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất

đó trong thời hạn sử dụng đất xác định Giá trị QSDĐ là giá trị được thể hiện bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:[20]

─ Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

─ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

─ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có

điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Luật quy định đất “có giá” đã tạo khung pháp lý để chuyển từ việc quản lý

Nhà nước về đất đai bằng biện pháp hành chính duy nhất sang biện pháp hành chính kinh tế và thúc đẩy quá trình vận động các quan hệ đất đai với việc cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - BĐS - hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như: giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều hình thức chuyển nhượng Khi

đó, đất đai trở thành “hàng hoá đất” Giá trị của hàng hoá đất được thể hiện ở mặt

khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu

Nhìn một cách xuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày Nhà nước càng trao QSDĐ cho người sử dụng đất và đất đã có giá [10] Đây là văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành Đương nhiên, thị trường BĐS trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng

được hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai Điều khẳng

định là cơ sở hình thành và vận động của giá đất Giá trị của đất ngoài những lợi thế

do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai

để khai thác và cải tạo đất Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất đai cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận

động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của

đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước

2.1.3.2 Định giá, định giá đất, định giá BĐS

Định giá: định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ

thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Hiện nay, hoạt động định giá tại các nước trên thế giới đã trở thành đối tượng

là công cụ cần thiết đối với hoạt động quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh tế thị trường - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước

Định giá đất đai: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị

của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định

Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt, là một tài sản vì đất đai có

đủ các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào đó của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự

Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho

nó sử dụng vào đa mục đích

+ Đất đai có cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian

+ Đất đai có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và

sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng được tăng lên

Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất, ngoài các yếu tố

về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Vì vậy, như trên đã trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường Với các đặc

điểm đã nêu trên, bước đầu chúng tôi tạm đưa ra khái niệm định giá đất như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định [28]

Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều hiển nhiên là phải gắn đúng với các mục đích cụ thể Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước giao cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể, tuỳ theo từng trường hợp Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc xác định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và thời điểm xác định Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất

Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá BĐS

BĐS trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể

di dời được, bao gồm:

─ Đất đai

─ Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

─ Các tài sản gắn liền với đất đai

─ Các tài sản khác do pháp luật quy định [23]

Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất đai và các tài sản gắn liền với đất Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất cho nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục đích sử dụng Như vậy,

theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BĐS [22]

Đây là một số khái niệm cơ bản trong việc sử dụng đất, nó làm cơ sở cho việc

định giá đất, định giá tài sản bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất GPMB thực hiện các

dự án đầu tư Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác GPMB Do đó, để khắc phục hiện tượng này thì cần phải có giá bồi thường phù hợp tức là phải đảm bảo bằng với giá chuyển nhượng thực tế, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tái tạo được cuộc sống của mình trên mảnh đất mới, ít nhất cũng phải bằng nơi ở cũ

2.1.3.3 Vận dụng lý luận địa tô của C.Mac vào việc định giá bồi thường thiệt hại

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia thì các đơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước để sử dụng đất Số tiền này chủ yếu được dùng để bù đắp những thiệt hại về đất và tài sản cho những người bị thu hồi đất

Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển QSDĐ đặc biệt, nó không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc; phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu

hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi dựa trên cơ sở nào và khoản này lấy từ đâu? Đó là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi

Lý luận địa tô của Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết hai câu hỏi đặt ra trên đây [6]

─ Về khoản tiền lấy từ đâu để bồi thường thiệt hại đất và tài sản cho người có đất

bị thu hồi có thể thấy ngay rằng nó được lấy từ người sử dụng đất mới Khoản tiền

mà người sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền phải bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất và thiệt hại tài sản nếu cần

─ Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi thường bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính toán khoản này

Như chúng ta đều biết, theo lý luận địa tô của Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là cả các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì và vị trí của mảnh đất được sử dụng [29] Bởi vậy, để tính mức phải trả của người sử dụng đất, theo chúng tôi căn cứ vào mấy yếu tố sau đây:

─ Loại đất bị thu hồi: Loại đất bị thu hồi là dựa trên phân loại đất theo mục đích

sử dụng hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị Đối với các loại đất cần lưu

ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con người đã tác động vào những loại đất đó

─ Căn cứ vào loại công trình: Đất sử dụng vào mục đích công cộng và lợi ích

quốc gia là đất dùng để xây dựng công trình Có những công trình vừa phục vụ trực tiếp đời sống vừa có tác dụng trở lại cải tạo đất làm tăng thêm giá trị của đất đai tại một vùng

UBND các địa phương và chủ đầu tư xây dựng các công trình sẽ là những người có liên quan trực tiếp đến xem xét các yếu tố, các điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá phải nộp, bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi

bị thu hồi để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng

Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn

đến việc Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu phải thu hồi đất Vì vậy, việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người sở hữu và người sử dụng đất

2.1.3.4 Về tái định cư

TĐC được hiểu là một quá trình bồi thường các thiệt hại về đất đai và tài sản,

di chuyển, TĐC, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất

để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của họ và cộng đồng Nói tóm lại, TĐC là nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải

được thực hiện như các dự án phát triển khác [10]

Tuy nhiên, trên thực tế đã triển khai nhiều dự án xây dựng khu TĐC để di dân GPMB bước đầu ổn định đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất song quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều vấn đề cần được xem xét

* Vấn đề ổn định nơi ở

─ Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá Từ đó ảnh hưởng trực tiếp

đến đời sống của những người đến TĐC nơi này

─ Việc bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ như người sản xuất nông nghiệp lại chuyển đến khu

định cư cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

─ Việc xây dựng khu TĐC còn bị động, đến khi có QĐ thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC Từ khâu chuẩn bị không

được kỹ lưỡng do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu thốn các điều kiện tối thiểu

─ Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC nên có tình trạng khoán trắng cho chủ đầu tư

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi vấn đề xây dựng mới được đề cập và

đi vào thực tiễn của một số năm gần đây trong khi các chính sách của Nhà nước chưa

đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ

Về mặt ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: Như đã nói ở trên, để ổn định đời sống cho người dân phải di dời thì cần phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến [22]

* Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

─ Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp; trình độ dân trí thấp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định

─ Nền kinh tế chậm phát triển không tạo ra các ngành nghề mới để thu hút lao

động dư thừa Nhà nước không đủ khả năng đào tạo nghề nghiệp do đó phần lớn người trong độ tuổi lao động bị thất nghiệp Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà nước cũng như của cả người dân

Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp dường như không được đề cập tới đã gây nhiều khó khăn cho đời sống của người dân Tuy nhiên, cũng có hình thức hỗ trợ được thực hiện thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất

định đối với mỗi dự án Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: Với người năng

động hoặc có khả năng thì nó được phát huy tác dụng thông qua đầu tư sinh lợi, với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất

định sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, đôi khi có người mắc vào tệ nạn xã hội Vì vậy, vấn đề tạo công ăn việc làm cụ thể cho thu nhập ổn

định là mục tiêu phấn đấu trong mọi thời kỳ phát triển Nó tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển

2.2 Chính sách bồi thường và TĐC của một số nước trong khu vực

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp thì đó quả là vấn đề sống còn của họ Dưới

đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.1 Inđônêxia

Đối với Inđônêxia di dân TĐC, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng Các chương trình bồi thường TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp đất TĐC

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và

sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày càng được xem như những chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh

tế quốc dân

TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:

─ Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

─ Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

─ Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án

Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân

là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm:

─ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án

─ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án - Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc thiểu số, nông dân vì họ

là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng

─ Bất cứ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt

─ Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường TĐC - người bị ảnh hưởng phải được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự

án đến cả các cộng đồng dân địa phương

─ Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách bồi thường

TĐC bắt buộc Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó và vận dụng thủ tục chính thức

để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng.[27]

2.2.2 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất

Theo quy định khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi đất các khoản tiền: Tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về TĐC, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất

đai Theo đó cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

Theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ ở Bắc Kinh phần lớn các hộ gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua

được căn hộ mới Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền

đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi Những đối tượng trong diện GPMB được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước Thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp GCNQSDĐ

Khi bị thu hồi đất nông nghiệp thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách:

─ Đối với người già thực hiện chế độ dưỡng lão Theo quy định thì phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả 90.000 – 110.000 nhân dân tệ/1lần cho

Cục bảo hiểm xã hội và Cục này có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này

─ Đối với những người đang trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng 100.000 -120.000 nhân dân tệ để đối tượng này đi tìm việc làm mới [3]

2.2.3 Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục

đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dụng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật qui định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các qui định cụ thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án Ví dụ:

Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị

ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [27]

2.3 Chính sách bồi thường TĐC của các tổ chức tài trợ

Mục tiêu của các chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước Việt Nam dừng lại ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất Điều này có thể xuất phát từ thời bao cấp tập trung, khi còn thịnh hành quan niệm về lợi ích xã hội và lợi ích công cộng được đặt lên trên hết và do đất đai là sở hữu toàn dân, do đó Nhà nước

có thể lấy lại được ngay, còn việc bồi thường thiệt hại tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, riêng việc các hộ bị ảnh hưởng phải khắc phục các khó khăn gặp phải được coi là hết sức bình thường, dù họ có thiệt thòi ít nhiều so với trước Hầu hết mọi người đều sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân vì lợi ích của tập thể hay của toàn xã hội

Theo các tổ chức ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới việc bồi thường, TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất ".[2] Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường, TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu á (ADB) là giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án Xuất phát từ mục tiêu này, chính sách TĐC của ADB phải đảm bảo toàn bộ quá trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như khi không có dự án

Hiện nay với sự phát triển của kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được khuyến khích và bảo vệ, như là một trong những động lực của sự phát triển Từ mục tiêu " Xây dựng một nước Việt Nam hoà bình thống nhất, độc lập dân chủ và giàu mạnh " đã chuyển sang mục tiêu " dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng văn minh", lấy con người làm trọng tâm của sự phát triển Tuy nhiên do nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn hạn chế nên các chính sách được ban hành mới chỉ chỉ dừng lại ở việc bồi thường về

đất và các tài sản bị thiệt hại gắn liền với đất bị thu hồi, vì vậy mục tiêu giải toả mặt bằng được đặt lên trên mục tiêu khôi phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất Mặt khác do những tồn đọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất chưa hoàn thiện, năng lực quản lý điều hành của các hội đồng bồi thường thiếu kinh nghiệm là nguyên nhân hạn chế hiệu quả và tính đúng đắn của pháp luật trong quá trình áp dụng chính sách bồi thường TĐC Mặc dù Nghị đinh 197/2004/NĐ - CP đã tăng thêm mức bồi thường cũng như các chính sách hỗ trợ để

ổn định cuộc sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu hồi đất song vẫn chưa

đạt được mục tiêu khôi phục cuộc sống Vì vậy các dự án do WB, ADB cho vay phải

được các Bộ chủ quản thông qua các trương trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong sự gây ra bất bình

đẳng giữa các cá nhân, hộ gia đình trong cùng một địa phương nhưng lại hưởng các chính sách bồi thường khác của các dự án khác

Trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có QSDĐ hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá QSDĐ Tuy nhiên Nghị định 197/2004/NĐ - CP có quy định thêm đối với những trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất là:" trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét QĐ đối với từng trường hợp cụ thể " Chính nội dung này phù hợp với mục tiêu thực hiện chính sách hỗ trợ chung của các tổ chức quốc tế

ở Việt Nam, Nghị định 197/2004/NĐ - CP cho thấy mức bồi thường trong nhiều trường hợp đã đáp ứng mục tiêu đặt ra là đủ tái tạo lại các tài sản bị thiệt hại, nhà cửa và các công trình kiến trúc trên đất được thu hồi được tính theo mức thiệt hại thực tế nghĩa là mất đến đâu bồi thường đến đó, nhà cấp IV, nhà tạm bồi thường theo giá xây dựng mới, loại nhà từ cấp II trở lên chưa có quy định rõ cách tính khấu hao giá trị công trình Như vậy chính sách bồi thường của Nhà nước ta đã và đang tiến dần tới chính sách của WB và ADB nhưng giá trị thay thế ở đây không hoàn toàn giống như cách hiểu ADB

Về thời hạn bồi thường và TĐC, theo các chính sách của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng thời hạn này (nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa tiến hành triển khai thi công, chỗ

nào GPMB xong thì thi công trước để chống lấn chiếm đất) do vậy nhiều gia đình còn chưa kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới để có nơi ổn định trước khi giải toả

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường GPMB được các tổ chức Ngân hàng quốc tế coi là điều kiện bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lượng người bị thu hồi đất và mức độ tác

động của dự án

Các chính sách hiện hành của Việt Nam chưa có quy định cụ thể về viiệc lập kế hoạch TĐC nên ở các cơ quan Nhà nước chưa có những cán bộ chuyên gia có năng lực thực hiện, đối với các dự án có kế hoạch TĐC thường phải thuê chuyên gia nước ngoài

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức quốc

tế quy định là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về các dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình

kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TĐC

Theo quy định của ngân hàng ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài làm giám sát độc lập là phải kiểm tra xem xét các hoạt động TĐC có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị, biện pháp giải quyết sao cho công tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết các vướng mắc nảy sinh

Các chính sách hiện hành của Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập

về TĐC Do vậy chỉ có các dự án vay vốn của ADB và WB mới quen làm việc này Cũng chính vì vậy, việc giám sát độc lập công tác TĐC là công tác khá mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này

Bên cạch đó thì về phạm vi xác định những người thuộc diện bị ảnh hưởng của các tổ chức quốc tế cũng khác ở Việt Nam Theo ADB và WB, những người bị ảnh hưởng là những người mất hoàn toàn hay một phần tài sản vật chất hoặc phi vật chất,

kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng, khu đánh cá Do vậy phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng

Như vậy, qua các tổ chức Ngân hàng quốc tế, chúng ta thấy các chính sách bồi thường, GPMB của nước ta có những điểm phù hợp với mục tiêu của ngân hàng quốc

tế, đã quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mọi người dân, tuy nhiên chúng ta cần phải bổ sung, sửa đổi một số điều thực hiện xã hội công bằng, dân chủ và văn minh vì sự nghiệp tiến bộ xã hội

2.4 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ

2.4.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993

ở nước ta, sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946 Bản Hiến

pháp này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát như sau: “ Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ [11]

Đến năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất nhằm phân

chia lại ruộng đất thực hiện khẩu hiệu: “Người cày có ruộng” và Luật Cải cách ruộng

đất được ban hành Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xoá

bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Luật này quy định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trưng thu, trưng mua ruộng đất tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể Tuy nhiên, trên thực tế, việc trưng mua, tịch thu là chủ yếu còn việc trưng mua ít xảy ra với giá cả thị trường và được Nhà nước trả dần

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151/TTg quy

định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất, sau đó Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và

Bộ nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/ 7/1959 về việc thi hành Nghị định số 151/TTg của Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng

đất để làm địa điểm xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải

đảm bảo kịp thời và diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản,

đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước Theo Nghị định 151/TTg, việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu Ngoài ra, còn được bồi thường những tài sản bị thiệt hại có trên đất như nhà, công trình phục vụ sinh hoạt, mồ mả, hoa màu bị thiệt hại Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi có Hiến pháp 1980 ra đời [13]

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên Sau đó Luật Đất đai năm 1988 ban hành cũng dựa trên những điều cơ bản đó Ngày 31/5/1990, Hội đồng

Bộ trưởng ban hành QĐ số 186/HĐBT về việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp,

đất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và được sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

2.4.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993

Khi Hiến pháp 1992 ra đời thay thế Hiến pháp 1980 đã quy định : “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản

lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” Tại Điều 17 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Và Điều 18 quy định: “Các tổ chức

và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật” Đặc biệt, tại Điều 23 quy định : “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền

hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng

và các lợi ích quốc gia

Luật Đất đai 1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ

sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại

đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được bồi thường thiệt hại”

Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý

đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:

─ Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

─ Nghị định 22/1998/ NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói trên

2.4.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998

Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp với thực tế Vấn đề định giá

đất và công tác bồi thường thiệt hại chưa được đề cập nhiều mặc dù hiện nay vấn đề GPMB đang là việc làm hết sức nóng cần giải quyết Thực tế hiện nay công tác GPMB diễn ra quá chậm và các chính sách chưa rõ ràng

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính đã tiến hành dự thảo lần thứ nhất về việc sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị sửa đổi như xác

định mức đất để tính đền bù, giá đền bù, lập khu TĐC, quyền và nghĩa vụ của người

bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu TĐC, Hội đồng đền bù GPMB và thẩm định phương án đền bù GPMB

─ Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án đền bù và một số nội dung khác

─ Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục Quản lý Công sản - Bộ tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác đền bù GPMB

2.4.4 Công tác bồi thường, GPMB theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2001

Có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu thương mại đang được thực hiện và trong tương lai con số các dự án sẽ tăng lên rất nhanh Các dự án này đều đòi hỏi phải có mặt bằng để xây dựng vì vậy Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân Khi thu hồi đất, người ta đã tính toán đến lợi ích thu được từ việc sử dụng đất, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, ổn định cuộc sống của người dân trong diện được bồi thường, đảm bảo công bằng đồng thời cũng góp phần điều chỉnh hiện trạng sử dụng đất theo quy hoạch

Nhưng vấn đề GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến

độ của các dự án

Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý

đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập hội đồng bồi thường Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời,

thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc,

do đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường thiệt hại về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường thiệt hại nhìn chung Nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất

và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức Việc bồi thường thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ trước tới nay khá dễ dàng nhưng vấn đề bồi thường thiệt hại đất đai mới được thực hiện sau khi Luật Đất đai 1993 ban hành, tức là khi Nhà nước ban hành chính sách giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài

Từ thực tế tình hình quản lý Nhà nước và các chính sách đất đai, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ và hiện tại, chúng tôi nhận thấy rằng việc chỉnh lý, bổ sung chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là cần thiết nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB thực hiện CNH- HĐH, ổn định

đời sống nhân dân

2.4.5 Công tác bồi thường, GPMB theo Luật đất đai năm 2003:

Luật đất đai năm 2003 đã đưa ra một bước tiến dài trong công tác quản lý đất

đai và cụ thể hơn trong GPMB, hỗ trợ bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Trích khoản 2, 3, 4, 5 điều 42 – Luật đất đai 2003:

2 Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có QĐ thu hồi

3 UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chỗ ở Khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng

tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực

đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị QSDĐ ở

bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.

4 Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Người bị thu hồi đất được TĐC trước khi bị thu hồi đất và khu TĐC phải có cùng một địa bàn và có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Đây là nhưng nét mới vô cùng quan trọng trong Luật đất đai năm 2003, đã mở rộng quyền lợi của người bị thu hồi đất đồng thời có thể nói Luật đất đai năm 2003 sẽ giúp các dự án đẩy nhanh tiến độ GPMB

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

đã cụ thể hoá những quy định trong Luật đất đai năm 2003 như sau:

─ Xoá bỏ hệ số K không còn hợp lý trong cách tính giá đất khi tiến hành GPMB

─ Quy định khung giá mới phù hợp với thực tế sử dụng đất làm căn cứ để xác

định giá bồi thường khi thu hồi đất

ư Cùng với việc cấp GCN QSDĐ tại các vùng đã có quy hoạch đã đẩy mạnh công tác cấp GCN trên cả nước tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác GPMB

2.5 Thực trạng bồi thường GPMB ở Thành phố Hà Nội

Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô, trong thời kỳ CNH – HĐH, khối lượng các

dự án xây dựng đô thị và công nghiệp ngày càng lớn đặt ra cho công tác GPMB của Thành phố Hà Nội một nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp Theo dự kiến, năm 2005, Hà Nội có khoảng 450 dự án liên quan đến công tác GPMB, trong

đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn như quốc lộ 5 kéo dài,

đường vành đai III, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài Đến hết tháng 12 năm 2004, trên địa bàn thành phố đang triển khai khoảng 363 dự án liên quan đến công tác GPMB , với diện tích đất thu hồi là 2.653 ha liên quan đến 56.867 hộ gia đình, nhiều

dự án liên quan đến số lượng GPMB rất lớn và khó khăn như nút giao thông Ngã tư

Sở, đường vành đai III Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ mà thành phố

Hà Nội đang phải dốc sức giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của các dự án, các mục tiêu đề ra và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả, di dời Tuy nhiên để hoàn thành công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội không phải là một việc dễ dàng bởi nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố mới được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó khăn như đường Kim Liên - ô Chợ Dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân Nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ

để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư xây dựng đường

Chính sách bồi thường và quỹ nhà TĐC, cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác GPMB Theo số liệu thống kê, tính đến thời điểm hiện nay, các dự án mới

đảm bảo 40 đến 50% quỹ nhà đất TĐC Trong năm 2005 nhu cầu cần 7.000 căn hộ

và lô đất nhưng thực tế khả năng mới đáp ứng được 4.500 căn hộ, lô đất Tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất TĐC vẫn chưa được giải quyết Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất TĐC cho dự án của mình Nhiều dự án phải giãn tiến

độ do không có nhà, đất đai TĐC như dự án thoát nước giai đoạn I, các dự án do ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác GPMB Việc chậm điều chỉnh giá các loại đất (ban hành từ năm 1997) và quy định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (ban hành năm 1998) không còn phù hợp với thực tế, phương pháp và cách thức tiến hành xác định giá bồi thường theo Thông tư 145 còn nhiều bất cập, phụ thuộc vào thực tế thị trường dẫn đến phải thay đổi giá bồi thường nhiều lần trong

thời gian ngắn như dự án Nút Ngã Tư Sở gây chậm trễ khi triển khai, dự án và tâm

lý chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá của những người do bị di dời

Mặc dù công tác GPMB nhiều vấn đề bất cập phải tháo gỡ nhưng với tinh thần quyết tâm UBND Thành phố Hà Nội đã chỉ đạo cụ thể và nghiêm túc Vì vậy công tác GPMB Thành phố Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng khích lệ và GPMB được một số dự án trọng điểm như nút giao thông Ngã Tư Vọng, đường Láng Hạ kéo dài…

Công tác GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong những năm qua đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn

và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn Nhờ như vậy công tác GPMB đã góp phần quan trọng vào quá trình CNH - HĐH thủ đô Hà Nội, nâng cao văn minh đô thị

2.6 Cơ sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 22/NĐ-CP của Chính phủ

2.6.1 Công tác tổ chức

+ Căn cứ vào QĐ thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo lập hội đồng đền bù thiệt hại GPMB ở cấp huyện, thị xã, Thành phố trực thuộc Tỉnh Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB được lập cho từng công trình (dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại giải phóng cho công trình đó

thuộc tỉnh (nếu Hội đồng đền bù GPMB lập ở cấp tỉnh)

─ Hội đồng đền bù GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế bị thiệt hại so sánh với tờ khai có sự tham gia của người bị thiệt hại và chủ sử dụng đất Từ đó xác định được thiệt hại về đất và tài sản của người sử dụng đất có đất bị thu hồi

─ UBND xã, phường, thị trấn tổng hợp báo cáo lại HĐND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tình hình sử dụng quỹ đất dùng đền bù thiệt hại tại xã

─ Hội đồng đền bù GPMB xác định tổng mức phải đền bù thiệt hại cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và khoản đền bù khác, xác

định mức đền bù, trợ cấp, hỗ trợ cho từng đối tượng, tổng hợp phương án đền bù để báo cáo Hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt (với trường hợp Hội đồng đền bù GPMB cấp huyện) hoặc trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt đối với trường hợp Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

(4) Tổng hợp báo cáoTổng mức đền

UBND xã, phường

Sơ đồ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại GPMB [10]

(Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP)

2.6.3 Trách nhiệm của các cấp, các ngành

- Trách nhiệm của UBND các cấp, các ngành :

+ Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm chỉ

đạo Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB lập phương án và phê duyệt phương án theo đề nghị của Chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, đã được Hội

đồng cấp tỉnh thẩm định

+ Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có trách nhiệm:

Xác định giá đất, giá cây trồng, vật nuôi để tính đền bù thiệt hại, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt làm căn cứ hướng dẫn Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện

Trực tiếp giám sát, kiểm tra, hướng dẫn việc chi trả tiền đền bù cho từng đối tượng và chi phí cho công tác đền bù thiệt hại GPMB

+ Giám đốc Sở Xây dựng có trách nhiệm:

Xác định quy mô, diện tích, tính chất hợp pháp, không hợp pháp của các công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi làm cơ sở cho việc đền bù thiệt hại và trợ cấp cho từng đối tượng

Kết hợp với UBND cấp huyện xác định khả năng quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại bằng đất, báo cáo chủ tịch UBND cấp tỉnh và gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB làm cơ sở cho việc lập phương án đền bù thiệt hại

Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai theo Luật đất đai để tổ chức thực hiện đền bù và lập khu TĐC mới

+ Bộ xây dựng có trách nhiệm:

Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính đền bù thiệt hại, lập khu TĐC Phối hợp với các Bộ, ngành hướng dẫn, kiểm tra việc đền bù thiệt hại GPMB theo phạm vi, quyền hạn

được giao

+ Bộ Tài chính có trách nhiệm:

Chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan chịu trách nhiệm hoàn chỉnh đền

bù thiệt hại cụ thể cho từng công trình khi có ý kiến đề nghị của UBND tỉnh Tổ chức thu và cấp phát kịp thời các khoản thu và chi đền bù thuộc vốn ngân sách Nhà nước, kiểm tra, việc thực hiện chính sách đền bù

+ Tổng cục Địa chính có trách nhiệm

Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định chủ sử dụng đất được

đền bù, được hỗ trợ và không được đền bù làm cơ sở cho việc đền bù thiệt hại

Thực hiện nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc đền bù và lập khu TĐC + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi có trách nhiệm:

Chấp hành đầy đủ và đúng thời gian về thu hồi đất, GPMB theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Khiếu nại và thời hiệu

Người bị thu hồi đất nếu thấy QĐ đền bù thiệt hại không đúng với quy định thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định và Pháp lệnh khiếu nại, tố cáo của công dân Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được QĐ đền bù thiệt hại, quá thời hạn này đơn khiếu nại không có giá trị pháp lý để xem xét, giải quyết

Trong khi chờ khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển, GPMB và giao đất

đúng kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định

2.7 Cơ sở pháp lý của việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 197/NĐ-CP của Chính phủ.

2.7.1 Công tác tổ chức

- Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB:

+ Căn cứ vào QĐ thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy mô, đặc điểm, tính chất của từng dự án, UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung

ương chỉ đạo lập hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB ở cấp huyện, thị xã, Thành phố trực thuộc Tỉnh

+ Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB được lập chung cho tất cả các công trình (dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc bồi thường thiệt hại giải phóng cho công trình đó Tùy từng dự án mà mời thêm chủ đầu tư, tổ công tác GPMB các phường có liên quan để phối hợp

2.6.2 Trình tự thực hiện

─ Khi có QĐ thu hồi đất, của UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, Hội

đồng bồi thường thiệt hại GPMB giao cho tổ công tác GPMB phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai Sở Địa chính phối hợp với UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh soát xét lại quỹ đất dùng để bồi thường bằng đất

─ Khi được Hội đồng bồi thường phát tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có

đất bị thu hồi kê khai diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số lượng tài sản, hiện có trên

đất gửi UBND xã xác nhận rồi gửi Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (nếu Hội đồng bồi thường GPMB lập ở cấp tỉnh)

─ Hội đồng bồi thường GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế bị thiệt hại so sánh với tờ khai có sự tham gia của người bị thiệt hại và chủ sử dụng đất Từ đó xác định được thiệt hại về đất và tài sản của người sử dụng đất có đất bị thu hồi

─ UBND xã, phường, thị trấn tổng hợp báo cáo lại hội đồng nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh tình hình sử dụng quỹ đất dùng bồi thường thiệt hại tại xã

─ Hội đồng bồi thường GPMB xác định tổng mức phải bồi thường thiệt hại cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và khoản bồi thường khác, xác định mức bồi thường, trợ cấp, hỗ trợ cho từng đối tượng, tổng hợp phương

án bồi thường để báo cáo Hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt (với trường hợp Hội đồng bồi thường GPMB cấp huyện) hoặc trình UBND

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt đối với trường hợp Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

(4) Tổng hợp báo cáoXác định mức

bồi thường

Hội đồng GPMB tổ chức triển khai

Tổ công tác GPMB

Sơ đồ trình tự thực hiện bồi thường thiệt hại GPMB

(Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

2.6.3 Trách nhiệm của các cấp, các ngành

- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm:

+ Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC và thực hiện GPMB theo đúng QĐ thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Chỉ đạo các sở, ban ngành và UBND cấp huyện:

─ Lập dự án TĐC, khu TĐC để phục vụ cho việc thu hồi đất

─ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC theo thẩm quyền

+ Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC