Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai

Trong những năm qua, hoạt động quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn đã có nhiều tiến bộ, thể hiện trên các mặt như: Nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý xây dự

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Người cam đoan

Lưu Hoài Nam

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, tác giả đã nhận được sự quan tâm đặc biệt và sự giúp đỡ tận tình về nhiều mặt của các cá nhân, tổ chức Trước hết, tác giả xin được bày tỏ lòng tri ân sâu sắc đến người hướng dẫn khoa học: Tiến sĩ Nguyễn Tiến Thao – người Thầy đã trực tiếp hướng dẫn hết sức chu đáo và chỉ bảo tận tình cho tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tác giả xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy cô đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức cho lớp cao học K23B của cơ sở 2 Trường Đại học Lâm nghiệp tại huyện Trảng Bom Cũng qua đây, cho phép tác giả được cảm ơn Ban lãnh đạo, khoa sau đại học, các cán bộ, viên chức của nhà trường, cùng các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu để hoàn thành chương trình đào tạo

Tác giả

Lưu Hoài Nam

MỤC LỤC Trang

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát: 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 3

3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Nội dung nghiên cứu 4

CHƯƠNG 1 5

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ 5

1.1 Cơ sở lý luận 5

1.1.1 Một số khái niệm 5

1.1.2 Các yêu cầu chung quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ 10

1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ 10

1.2 Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ 27

1.2.1 Kinh nghiệm quản lý về xây dựng nhà ở của một số nước 27

1.2.2 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ ở một số địa phương 31

1.2.3 Bài học về quản lý nhà nước về xây dựng NƠRL cho Trảng Bom 36

CHƯƠNG 2 ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA TRẢNG BOM VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

2.1 Đặc điểm cơ bản của huyện Trảng Bom 39

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 39

2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 42

2.2 Phương pháp nghiên cứu 52

2.2.1 Phương pháp chọn điểm điều tra, chọn mẫu nghiên cứu khảo sát 52

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 53

2.2.3 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu 53

CHƯƠNG 3 55

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55

3.1 Thực trạng công tác quản lí nhà nước về xây dựng NƠRL trên địa bàn huyện Trảng Bom 55

3.1.1 Công tác quy hoạch xây dựng nhà ở của huyện 55

3.1.2 Công tác ban hành qui định pháp luật 60

3.1.3 Công tác tổ chức cấp phép xây dựng 62

3.1.4 Tình hình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn huyện 64

3.1.5 Tình hình quản lý vi phạm xây dựng NƠRL trên địa bàn huyện 66

3.1.6 Công tác tổ chức lực lượng trật tự xây dựng 68

3.1.7 Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật 70

3.2 Đánh giá chung công tác quản lý xây dựng NƠRL trên địa bàn 73

3.3 Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom 78

3.3.1 Mục tiêu và phương hướng 78

3.3.2 Một số giải pháp 78

3.3 3 Kiến nghị 84

KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHIẾU ĐIỀU TRA

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.1 Tình hình dân số và lao động của huyện Trảng Bom 44

3.2 Văn bản pháp luật về trật tự xây dựng đô thị 57 3.3 Tình hình tổ chức cấp phép xây dựng 59 3.4 Tình hình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn huyện 60 3.5 Tình hình quản lý vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ 61 3.6 Công tác tổ chức lực lượng trật tự xây dựng 63

3.8 Đánh giá chung về công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

3.1 Công tác quy hoạch trên địa bàn huyện Trảng Bom 56 3.2 Công tác ban hành qui định pháp luật 58 3.3 Tình hình tổ chức cấp phép xây dựng 59 3.4 Tình hình vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn huyện 61 3.5 Tình hình quản lý vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ 62 3.6 Công tác tổ chức lực lượng trật tự xây dựng 64

3.8 Công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Xây dựng nhà ở là hoạt động chính đáng và hợp pháp của người dân để đáp ứng nhu cầu của đời sống sinh tồn Những năm qua, với đà phát triển mạnh của kinh tế xã hội và sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đã dẫn tới nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng nhiều trong cộng đồng dân cư, hoạt động này diễn

ra trên khắp các tỉnh, thành phố, địa phương trong cả nước Tuy nhiên, đi kèm theo đó là các hiện tượng vi phạm về xây dựng Các công trình vi phạm ngày càng nhiều và đa dạng, như cơi nới ban công lấn chiếm không gian, xây nhà trên đất nông nghiệp, lấn chiếm đất công, xây sai quy hoạch, xây sai thiết kế nhà ở riêng lẻ lẫn biệt thự, nói chung đó là các hoạt động xây dựng sai phép, trái phép Những hiện tượng vi phạm trên diễn ra khá phổ biến, đã đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là cần phải tăng cường hơn nữa công tác quản lí nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đối với Đồng Nai nói chung và huyện Trảng Bom nói riêng, là một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội năng động bậc nhất ở khu vực nên nhu cầu xây dựng nhà ở trên địa bàn ngày càng tăng nhanh, mạnh Nắm rõ đặc điểm này, công tác quản lí nhà nước về xây dựng, trong đó có xây dựng nhà ở riêng lẻ đã được địa phương chú trọng quan tâm Trong những năm qua, hoạt động quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn đã có nhiều tiến bộ, thể hiện trên các mặt như: Nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý xây dựng nói chung và nhà ở riêng lẻ đã được ban hành và phổ biến kịp thời, tạo nên cơ sở hành lang pháp lý hoàn thiện, đáp ứng yêu cầu quản lí

xã hội trên phương diện pháp luật; công tác quản lý quy hoạch xây dựng nhà ở riêng lẻ có nhiều đổi mới cả về chất lượng và số lượng; việc cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy phép xây dựng được quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quá trình đầu tư xây dựng nhà ở;

công tác quản lý trật tự xây dựng đã được tăng cường, tình trạng vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều hướng giảm Mặt khác, nhận thức của đội ngũ cán bộ, công chức thuộc các ngành, các cấp trong công tác quản lý nhà nước về xây dựng đã được nâng lên; các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ rên địa bàn cơ bản tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật, góp phần tích cực vào sự phát triển KT-XH của tỉnh nhà

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, tại địa bàn huyện Trảng Bom hiện vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế như: Tình trạng vi phạm xây dựng không phép, sai giấy phép, xây dựng sai quy hoạch được duyệt còn xảy

ra phổ biến; người dân tự chia lô, tự xây dựng nhiều công trình liền kề khi chưa được cấp có thẩm quyền tách sổ đỏ và cấp Giấy phép xây dựng; khi xây dựng không tuân thủ quy hoạch về chiều cao, số tầng, chỉ giới đường đỏ, diện tích xây dựng theo Giấy phép xây dựng được cấp; tùy tiện về thẩm mỹ kiến trúc mặt tiền…Nhiều vi phạm phát hiện nhưng chưa được xử lý kịp thời, triệt để; chính quyền địa phương nhiều nơi còn buông lỏng quản lý, nể nang, thiếu kiên quyết, đùn đẩy trách nhiệm Sự phối hợp, kiểm tra, xử lý các công trình vi phạm trật tự xây dựng nhà ở riêng lẻ giữa các cấp, các ngành chưa chặt chẽ, chưa thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền trong công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ để người dân nắm bắt, hiểu rõ các qui định của pháp luật còn yếu Tất cả những hạn chế này đã khiến cho hiệu lực, hiệu quả quản lí nhà nước về xây dựng nhà

ở riêng lẻ bị giảm sút

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, tôi chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu tăng cường, hoàn thiện công tác quản lý

nhà nước, lập lại trật tự, kỷ cương trong xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn nghiên cứu để làm luận văn tốt nghiệp cao học, chuyên ngành quản lí kinh tế

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom để làm rõ những tồn tại, bất cập Qua đó, đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn trong thời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn quản quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng

lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom để làm rõ những tồn tại, hạn chế

- Làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom

3.2 Phạm vi nghiên cứu

3.2.1 Phạm vi về nội dung

Đề tài đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ: Hệ thống các văn bản pháp luật của trung ương; Các cơ chế, chính sách của tỉnh, huyện; Công tác phối hợp trong quản lý; Công tác quy hoạch xây dựng nhà ở riêng lẻ; công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xây dựng; hoạt động thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm trong xây dựng nhà ở riêng lẻ

3.2.2 Phạm vi về không gian

Đề tài được thực hiện trong phạm vi huyện Trảng Bom

3.2.3 Phạm vi về thời gian

Đề tài thực hiện từ tháng 5/2017 đến tháng 10/2017 Số liệu thu thập của

đề tài được lấy từ tài liệu đã công bố và số liệu điều tra trong khoảng thời gian năm 2013-2017

4 Nội dung nghiên cứu

- Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện;

- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Trảng Bom để làm rõ những tồn tại, hạn chế

- Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn huyện

- Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về trật

tự xây dựng nhà ở tại Trảng Bom trong thời gian tới

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ XÂY

DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ 1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Quản lí nhà nước

Trong số các loại hình quản lý (Quản lý nhà nước, tự quản địa phương, quản lý của các tổ chức xã hội ) thì quản lý nhà nước có tính chất hết sức đặc biệt Từ nguồn gốc ra đời và bản chất của Nhà nước, nhất là sức mạnh quyền lực chỉ riêng Nhà nước mới có chính là đặc điểm nổi bật đã qui định thuộc tính đặc biệt này Nhà nước là chủ thể đặc trưng và khác với tất cả các thiết chế tồn tại trong xã hội Nhà nước có sức mạnh to lớn, biểu hiện rõ nhất là Nhà nước

có trong tay công cụ hữu hiệu và sắc bén là pháp luật để thực hiện vai trò quản

lí cộng đồng Quyền lực nhà nước vì thế được tập trung và thực hiện một cách đồng nhất, toàn diện Khi Nhà Nước xuất hiện thì phần lớn các công việc của

xã hội, nhất là các công việc to lớn, quan trọng đều do Nhà nước đảm nhiệm

Quản lý nhà nước là hoạt động của nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các nhiệm vụ, chức năng của Nhà nước Nói cách khác, quản lý nhà nước là sự tác động bằng pháp luật của các chủ thể quản lý mang quyền lực nhà nước tới các đối tượng quản lý nhằm thực hiện các chức năng của Nhà nước Tính chất đặc thù của quản lý nhà nước là sự phổ biến toàn cộng đồng xã hội, thậm chí vượt ra ngoài giới hạn, tác động lên các cộng đồng xã hội khác của con người trong khuôn khổ chính sách do nhà nước thực hiện Nhà nước vốn là hiện tượng xã hội phức tạp và đa diện, và với tư cách là chủ thể quản lý, nó cũng tạo cho quản lý nhà nước tính hệ thống Bên cạnh đó, ngoài nhà nước còn tồn tại nhiều chủ thể khác tham gia quản lý xã hội như: các tổ chức chính trị, chính trị- xã hội,…Song, trong quản lý xã hội, quản

lý nhà nước là loại hình quản lí đặc thù, khác biệt Sự khác biệt này biểu hiện

- Quản lý nhà nước diễn ra trên tất cả các lĩnh vực rộng lớn của đời sống

xã hội, chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, ngoại giao nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của nhân dân

- Quản lý nhà nước mang tính quyền lực Nhà nước, pháp luật là phương tiện, công cụ chủ yếu được Nhà nước sử dụng nhằm duy trì sự ổn định và phát triển của xã hội

Như vậy, có thể hiểu khái quát nhất về quản lí nhà nước như sau: Quản

lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội đặc biệt, mang tính quyền lực nhà nước,

sử dụng pháp luật để điều chỉnh hành vi của con người trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội do các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện, nhằm thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của con người, duy trì sự ổn định và phát triển của

xã hội

1.1.1.2 Quản lí nhà nước về xây dựng

Quản lý nhà nước do các cơ quan trong bộ máy nhà nước thực hiện rất

đa dạng, quản lý tổng hợp trên các lĩnh vực như nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, y tế, giáo dục, an ninh quốc phòng vv Như vậy, quản

lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng là một bộ phận của quản lý nhà nước

Quản lý nhà nước về xây dựng trước hết có đầy đủ các đặc điểm của hoạt động quản lý nhà nước nói chung, ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng mà chỉ trong xây dựng mới có, bao gồm:

- Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng gồm Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện)

- Cơ quan chuyên môn về xây dựng là cơ quan chuyên môn trực thuộc

Bộ Xây dựng, Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Sở Xây dựng, Sở quản lý công trình xây dựng chuyên ngành; Phòng có chức năng quản lý xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện

- Đối tượng quản lý nhà nước đối với xây dựng là các hoạt động xây dựng Theo Luật xây dựng năm 2014, qui định tại Điều 3, khoản 21 thì hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác

có liên quan đến xây dựng công trình Các công trình xây dựng trên địa bàn, công tác quản lý xây dựng gắn liền với yếu tố vị trí địa lý, thổ nhưỡng đất đai, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như phong tục tập quán ở từng địa phương, thẩm mỹ, khí hậu thời tiết từng khu vực cho đến quy hoạch khu chức năng của từng đô thị…

- Quản lý xây dựng theo một thể thống nhất từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 Gắn quy hoạch tổng thể với quy hoạch chi tiết từng đơn vị, quận, phường, thị trấn

- Hoạt động quản lý xây dựng phải phù hợp với đặc điểm và điều kiện kinh tế xã hội và đặc điểm tự nhiên của từng địa phương

- Quản lý xây dựng lấy cơ sở pháp lý là các điều luật về xây dựng, quy hoạch- kiến trúc, luật đất đai, luật dân sự…

Như vậy, có thể thấy, quản lý xây dựng là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước Hoạt động quản lý xây dựng là một chuỗi các hoạt động từ quản lý quy hoạch, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát thiết

kế xây dựng công trình, cấp giấy phép, hoạt động thanh tra, kiểm tra hậu cấp phép cho đến đề xuất, kiến nghị và xử lý vi phạm theo thẩm quyền và trình tự luật định về các vấn đề liên quan đến xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể và phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo các công trình tuân thủ theo đúng qui định, yêu cầu Bằng những quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể của xây dựng nói riêng và của nhà nước nói chung, cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động xây dựng tiến hành quản lý mọi hoạt động xây dựng trên địa bàn theo đúng trật tự, đảm bảo nguyên tắc, quy trình và mỹ quan môi trường

Theo Điều 160, Luật Xây dựng năm 2014, nội dung quản lý nhà nước về xây dựng bao gồm những hoạt động cơ bản sau:

- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường xây dựng và năng lực ngành xây dựng

- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng

- Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về xây dựng

- Tổ chức, quản lý thống nhất quy hoạch xây dựng, hoạt động quản lý dự

án, thẩm định dự án, thiết kế xây dựng; ban hành, công bố các định mức và giá xây dựng

- Hướng dẫn, kiểm tra và đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng; quản lý chi phí đầu tư xây dựng và hợp đồng xây dựng; quản lý năng lực hoạt động xây dựng, thực hiện quản lý công tác đấu thầu trong hoạt động xây dựng; quản lý an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường trong thi công xây dựng công trình

- Cấp, thu hồi giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận trong xây dựng

- Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong hoạt động xây dựng

- Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức, pháp luật về xây dựng

- Đào tạo nguồn nhân lực tham gia hoạt động xây dựng

- Quản lý, cung cấp thông tin phục vụ hoạt động xây dựng

- Quản lý, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng

- Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động xây dựng

1.1.1.3 Quản lí nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo qui định hiện hành, định nghĩa về nhà ở riêng lẻ được hiểu như sau: Khoản 29, Điều 3, Luật Xây dựng năm 2014 qui định: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật

Khoản 2, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã qui định chi tiết: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền

kề và nhà ở độc lập

Quản lí nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ, trước hết cần đảm bảo những qui định trong quản lí nhà nước về xây dựng nói chung, bên cạnh đó, còn cần tuân thủ những qui định cụ thể về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ (cả

ở khu vực đô thị và địa bàn nông thôn), trong đó đặc biệt gắn liền với các hoạt động quản lí về qui hoạch, thiết kế, chất lượng và bảo trì công trình, các điều kiện về cấp phép xây dựng, việc xử lí những vi phạm hành chính trong xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.1.2 Các yêu cầu chung quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30 tháng 10 năm 2015, có hiệu lực từ 1 tháng 1 năm 2016, quy định đối với việc xây dựng nhà ở như sau:

- Công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có) và các yêu cầu khác có liên quan quy định tại Khoản 3 Điều 79 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

- Chủ nhà, các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở chịu trách nhiệm về các nội dung công việc do mình thực hiện theo quy định của pháp luật và theo nội dung hợp đồng đã ký kết (nếu có)

1.1.3 Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.1.3.1 Quản lý và phát triển nhà ở theo quy hoạch

Quản lý và phát triển nhà ở theo quy hoạch hiện nay được thực hiện theo qui định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, cụ thể có những nội dung sau:

- Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm tổ chức xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch này theo quy định tại Điều 15 và Điều 169 của Luật Nhà ở

+ Nội dung chương trình phát triển nhà ở 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn của địa phương bao gồm:

a) Đánh giá thực trạng các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư), nhà

ở của các nhóm đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở trên địa bàn;

b) Phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân, các khó khăn, vướng mắc trong công tác phát triển và quản lý nhà ở, công tác quy hoạch sử dụng đất

và quy hoạch xây dựng liên quan đến phát triển nhà ở của địa phương;

c) Xác định nhu cầu về nhà ở (số lượng, loại nhà, tổng diện tích sàn xây dựng); nhu cầu về diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở của từng khu vực trên địa bàn; trong đó cần xác định cụ thể nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng cần hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở; nhu cầu về vốn (vốn ngân sách nhà nước và các nguồn vốn khác) để đầu tư xây dựng nhà ở;

d) Xác định các chỉ tiêu về phát triển nhà ở (bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tối thiểu, số lượng, diện tích sàn nhà ở xây dựng mới của từng loại nhà ở, chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn);

đ) Tại khu vực đô thị thì phải xác định rõ các yêu cầu mối liên hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị;

e) Các giải pháp để thực hiện chương trình, trong đó nêu rõ các giải pháp

về cơ chế chính sách nhà ở do địa phương ban hành, quy hoạch xây dựng, bố trí quỹ đất và hình thức đầu tư xây dựng các loại nhà ở, giải pháp khoa học, công nghệ xây dựng để giảm chi phí xây dựng, huy động các nguồn vốn, cơ chế ưu đãi tài chính, đất đai, phương án thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở

xã hội cho từng nhóm đối tượng theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở;

g) Tiến độ thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan chức năng của địa phương trong việc thực hiện chương trình;

h) Các nội dung khác có liên quan

+ Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương bao gồm:

a) Vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà

ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở cần đầu tư xây dựng, trong

đó nêu rõ kế hoạch cho 05 năm và hàng năm;

b) Tỷ lệ các loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư) cần đầu tư xây dựng; số lượng, diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội cần đầu tư xây dựng trong

05 năm và hàng năm, trong đó nêu rõ diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê;

c) Xác định chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và trên toàn địa bàn; chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu;

d) Xác định diện tích đất để xây dựng các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ) trong 05 năm và hàng năm; các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở;

đ) Xác định nguồn vốn huy động cho phát triển các loại nhà ở; thời gian triển khai thực hiện 05 năm và hàng năm;

e) Cách thức tổ chức thực hiện và trách nhiệm của các cơ quan liên quan của địa phương trong việc triển khai kế hoạch phát triển nhà ở;

g) Các nội dung khác có liên quan

+ Vào giữa kỳ, cuối kỳ thực hiện chương trình phát triển nhà ở và khi phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở cho năm sau, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải sơ kết, đánh giá việc thực hiện chương trình, kế hoạch và điều chỉnh những nội dung, chỉ tiêu chưa phù hợp với thực tế

Trường hợp do thay đổi nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia hoặc thay đổi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh lại nội dung chương trình phát triển nhà ở để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở

+ Các chỉ tiêu trong chương trình phát triển nhà ở, bao gồm chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người, diện tích nhà ở tối thiểu, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở mới, chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và cần đánh giá việc thực hiện khi sơ kết, tổng kết nhiệm vụ này

- Trình tự, thủ tục xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

+ Trình tự, thủ tục xây dựng chương trình phát triển nhà ở 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn của địa phương được thực hiện như sau:

a) Sở Xây dựng thực hiện xây dựng đề cương chương trình phát triển nhà ở, bao gồm nội dung chương trình, dự kiến kinh phí và dự kiến thuê đơn vị

tư vấn xây dựng chương trình để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận;

b) Sau khi có ý kiến chấp thuận đề cương của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,

Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị tư vấn có năng lực, kinh nghiệm trong việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở để phối hợp với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan ở địa phương và Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) tổ chức khảo sát, tổng hợp số liệu, xây dựng dự thảo chương trình và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho ý kiến;

c) Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho ý kiến về dự thảo chương trình,

Sở Xây dựng tổ chức bổ sung, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo để UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua Đối với các thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng

về nội dung chương trình trước khi trình HĐND cùng cấp thông qua;

d) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua chương trình phát triển nhà ở của địa phương; sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện chương trình này

+ Trình tự, thủ tục xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm của địa phương được thực hiện như sau:

a) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng trực tiếp thực hiện hoặc thuê đơn vị

tư vấn có năng lực, kinh nghiệm trong việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để phối hợp với các cơ quan có liên quan của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Ủy ban nhân dân cấp huyện và các cơ quan liên quan của địa phương có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở theo yêu cầu của Sở Xây dựng và phối hợp với Sở Xây dựng, đơn vị tư vấn để xây dựng

kế hoạch phát triển nhà ở

Trường hợp trong nội dung kế hoạch có quy định về sử dụng vốn ngân sách nhà nước cho phát triển nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp về kế hoạch sử dụng vốn trước khi phê duyệt;

b) Trên cơ sở đề xuất nội dung kế hoạch phát triển nhà ở của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt và tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch

Đối với kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải phê duyệt trước ngày 31 tháng 12 của năm trước năm kế hoạch; đối với kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải phê duyệt trước ngày 31 tháng 12 của năm cuối kỳ kế hoạch

+ Sau khi phê duyệt chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đăng tải công khai chương trình, kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của Nghị định này

Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể mức kinh phí để xây dựng chương trình,

kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự

án xây dựng nhà ở

Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 thì ngoài các nội dung đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật đầu

tư công, pháp luật đầu tư, còn phải có thêm các nội dung sau đây về nhà ở:

+ Diện tích đất lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có);

+ Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở tính theo đơn vị ở (căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ); tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở;

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích

để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực

dự án;

+ Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở; phương án quản lý hoặc bàn giao cho địa phương các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng;

+ Trách nhiệm của chính quyền địa phương và chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án và xây dựng các công trình hạ tầng xã hội của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có các công trình hạ tầng xã hội

Đối với trường hợp quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 thì hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

+ Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng

minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư;

+ Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong

đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định tại Khoản 2 Điều 11 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

+ Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư

Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 được thực hiện như sau:

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 4 Điều 9 của Nghị định này thì Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng thẩm định; nếu dự án có

sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì UBND cấp tỉnh phải lấy thêm ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường Sau khi thẩm định, Bộ Xây dựng có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư Thời gian thực hiện thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Bộ Xây dựng nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị thẩm định của UBND cấp tỉnh; thời gian Bộ Tài nguyên và Môi trường cho ý kiến (nếu có) là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20/ 10/ 2015 thì

Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để báo cáo xin ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư;

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Khoản 6 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm

2015 thì Sở Xây dựng chủ trì thẩm định và có Tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư

Sau khi có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh chỉ đạo triển khai các bước chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án theo quy định pháp luật

- Lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại Khoản

3 Điều 36 và Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở (trừ dự án đầu tư xây dựng nhà

ở công vụ quy định tại Khoản 2 ) thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng; Bộ Xây dựng

có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Sở Xây dựng có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Điều 23 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng

Đối với các dự án thuộc diện quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 9 của Nghị định 99/2015 do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, trừ

dự án do Bộ Xây dựng phê duyệt thì sau khi phê duyệt dự án, chủ đầu tư phải gửi 01 bộ hồ sơ dự án đến Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra

- Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định Chính phủ và pháp luật về xây dựng khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư dự án phải xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt; trường hợp phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội theo quyết định phê duyệt dự án hoặc theo quyết định, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thì phải thực hiện theo đúng nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và theo nội dung văn bản đã được chấp thuận

- Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở

Khi kết thúc đầu tư xây dựng, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện các yêu cầu sau đây:

Báo cáo Sở Xây dựng nơi có dự án về kết quả của dự án; đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện phải có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư phải gửi báo cáo thêm cho Bộ Xây dựng

Hoàn thiện các hồ sơ, tài liệu phục vụ công tác lưu trữ theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về xây dựng

Thực hiện nghiệm thu công trình nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội phục vụ nhu cầu ở trong dự án theo quy định về xây dựng

Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình

hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào

sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Báo cáo quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính

Làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở trong phạm vi dự án cho chủ sở hữu theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về đất đai

Phối hợp với chính quyền địa phương giải quyết các vấn đề về quản lý hành chính trong khu vực của dự án

Tổ chức quản lý vận hành các công trình không phải bàn giao cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành

Thực hiện các công việc khác theo quy định của pháp luật

- Quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà

ở riêng lẻ và việc sử dụng, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung của dự án đã được phê duyệt

Chủ đầu tư có thể phân chia và đặt tên cho từng khu vực nhà ở riêng lẻ được quy hoạch và xây dựng riêng biệt trong dự án để thực hiện quản lý Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu

tư phải đặt tên bằng tiếng Việt; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương

mại thì việc đặt tên dự án, khu vực trong dự án phải tuân thủ quy định tại Khoản

3 Điều 19 của Luật Nhà ở và được ghi rõ trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư) hoặc phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận nếu không thuộc diện phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư

Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà nước giao cho chủ đầu

tư quản lý Thành phần của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ

sở hữu, người sử dụng nhà ở của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư (nếu có)

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở trong khu vực nhà ở riêng lẻ tổ chức họp để thống nhất bầu Ban tự quản khu nhà ở (bao gồm số lượng, thành phần tham gia), thông qua quy chế, nhiệm kỳ hoạt động của Ban tự quản, nội quy quản lý, sử dụng khu vực nhà ở, quyết định đóng góp kinh phí để chi trả tiền thù lao cho người tham gia Ban tự quản và phục vụ việc chăm sóc cây xanh, vườn hoa, bảo trì các công trình tiện ích phục vụ cho khu nhà ở đó

Việc tổ chức bầu Ban tự quản khu nhà ở lần đầu do chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì thực hiện; các lần tổ chức sau do Ban tự quản khu nhà ở chịu trách nhiệm thực hiện hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư tổ chức, thực hiện; trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở không thống nhất bầu được Ban tự quản khu nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở này theo nội dung của dự án đã được phê duyệt

Chủ đầu tư có thể hỗ trợ thêm kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng

kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó Việc thực hiện các công việc quy định tại

Khoản này do chủ đầu tư đảm nhận; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì Ban tự quản khu nhà ở thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện

1.1.3.2 Quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ

Qui định về chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ hiện được thực hiện tại Thông tư 05/2015/TT-BXD về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 10 năm 2015, bao gồm các nội dung sau:

- Khảo sát xây dựng nhà ở

Tùy theo quy mô nhà ở, việc khảo sát xây dựng thực hiện theo các quy định sau:

Đối với nhà ở dưới 7 tầng, chủ nhà được tự thực hiện hoặc thuê cá nhân,

tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện khảo sát xây dựng Trường hợp không thuê khảo sát xây dựng, chủ nhà có thể áp dụng một trong các phương pháp sau: kiểm tra trực tiếp thông qua hố đào thủ công để xác định chiều dày, chất lượng các lớp đất và xác định lớp đất dự kiến đặt móng nhà; tham khảo số liệu khảo sát địa chất công trình, giải pháp xử lý nền móng của các công trình liền kề, lân cận; tham khảo số liệu địa chất công trình nơi xây dựng nhà ở do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cung cấp

Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc khảo sát xây dựng phải được tổ chức khảo sát có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện

- Thiết kế xây dựng nhà ở

Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới

3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế

Đối với nhà ở dưới 7 tầng, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có

đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện

Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân

có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải được thẩm định theo

quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

- Thi công xây dựng nhà ở

+ Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận;

+ Đối với nhà ở dưới 7 tầng, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý;

+ Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện Chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền

để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng

Khuyến khích giám sát thi công xây dựng nhà ở với các nội dung: + Kiểm tra biện pháp thi công, biện pháp đảm bảo an toàn đối với nhà ở

và các công trình liền kề, lân cận;

+ Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị trước khi đưa vào thi công xây dựng;

+ Kiểm tra hệ thống cốp pha, giàn giáo thi công;

+ Kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công

- Bảo trì nhà ở

+ Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở phải thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định; định kỳ tổ chức kiểm tra các bộ phận kết cấu chịu lực

chính (mái, cột, dầm, sàn, tường chịu lực), hệ thống cơ - điện, hệ thống cấp thoát nước, kiểm định an toàn thang máy (nếu có); có giải pháp xử lý, khắc phục ngay những hư hỏng ảnh hưởng đến việc sử dụng và an toàn nhà ở

+ Khi phát hiện nhà ở có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cần báo cáo ngay với chính quyền địa phương, tổ chức kiểm định chất lượng công trình (nếu cần thiết); thực hiện các biện pháp khẩn cấp như hạn chế hoặc ngừng sử dụng, di chuyển người và tài sản để đảm bảo an toàn nếu nhà ở có nguy cơ sập đổ

- Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm

+ Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có) Chủ

sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có)

+ Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản

lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật

+ Các vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở được xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan

1.1.3.3 Quản lý về cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

* Điều kiện cấp giấy phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ:

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm những yêu cầu sau:

+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo

vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật xây dựng 2014;

+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định

+ Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn

* Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Thẩm quyền cấp: Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý

* Hồ sơ cấp phép sửa chữa, cải tạo công trình:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản

lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật

- Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo

- Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về

sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa

* Điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Trong quá trình xây dựng có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường

- Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

+ Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

+ Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng;

+ Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường

* Lệ phí, thuế xây dựng:

Lệ phí cấp phép do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định Cấp phép xây dựng với nhà ở riêng lẻ không quá 75.000 đồng/giấy phép

- Chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng

lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình

là người phải nộp thuế thay nhân công xây dựng

- Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị

Xử phạt vi phạm trong xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay được thực hiện theo qui định tại các văn bản pháp lí sau đây:

- Luật Xây dựng năm 2014;

- Luật Xử lý vi phạm hành chính ngày 20 tháng 6 năm 2012;

- Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính;

- Nghị định số 97/2017/NĐ-CP ngày 18 tháng 8 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ;

- Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở do Chính phủ ban hành ngày 27 tháng 11 năm 2017

- Thông tư số 03/2018/TT-BXD về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính Phủ do

Bộ xây dựng ban hành ngày 24/4/2018

- Quyết định số: 30/2018/QĐ-UBND về việc ban hành quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng công trình trên địa bàn tỉnh đồng nai

do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành ngày ngày 09 tháng 7 năm 2018

1.2 Cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ

1.2.1 Kinh nghiệm quản lý về xây dựng nhà ở của một số nước

1.2.1.1 Hàn Quốc

Được đánh giá là một trong những nước thành công trên thế giới về quá trình phát triển và quản lý nhà ở, vì vậy, những kinh nghiệm trong hoạch định chính sách về nhà ở của Hàn Quốc hiện nay là những bài học quí báu mà Việt Nam có thể tham khảo và học tập

Hàn Quốc tiến hành việc hoạch định, xây dựng chính sách nhà ở theo từng giai đoạn phát triển của đất nước, gắn liền với việc ban hành kế hoạch về phát triển kinh tế – xã hội quốc gia theo từng thời kỳ Những năm cuối thập niên 60, Hàn Quốc bắt đầu thành lập một số tổ chức liên quan đến nhà ở Đến những năm 70 là giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mạnh mẽ tại Hàn Quốc nên nhu cầu nhà ở cũng biến động theo hướng tăng nhanh Việc thiếu hụt nhà ở đã trở nên ngày càng trầm trọng, đặc biệt là khu vực vùng Thủ đô Seoul

và Pusan, tỷ lệ đáp ứng nhà ở giảm từ 80% những năm 60 xuống còn 60% Để

xử lý tình trạng này, năm 1972, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành Luật khuyến khích xây dựng nhà ở nhằm tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu xã hội Sau đó, Hàn Quốc đã ban hành các chính sách kinh doanh nhà ở có sự quản lý, điều tiết của Chính phủ nhằm chống tình trạng đầu cơ nhà ở do sự phát triển nóng của thị trường này từ tác động của chính sách tăng cung mạnh mẽ Sau khi nạn đầu

cơ nhà ở đã được kiểm soát, cùng với sự phát triển kinh tế, Chính phủ Hàn Quốc lại tiếp tục khuyến khích và phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê, ưu tiên các đối tượng xã hội, có hoàn cảnh khó khăn, sau đó tập trung vào việc ổn định cư trú cho các hỗ gia đình có thu nhập trung bình thấp

Giai đoạn từ năm 2008 đến nay, Hàn Quốc đã tiếp tục thực hiện các chính sách về sở hữu nhà ở và ổn định chỗ ở cho đối tượng hộ gia đình thu nhập trung bình thấp, kết hợp với việc nâng cao chất lượng sống Chính phủ Hàn Quốc áp dụng đa dạng nhiều cơ chế như: cung cấp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà lần đầu, giảm thuế chuyển nhượng nhà ở cho người độc thân; cung nguồn tài chính lãi suất thấp cho khu vực tư nhân xây dựng nhà với diện tích nhỏ

Trong quá trình phát triển nhà ở, Hàn Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp

để từng bước kiểm soát thị trường nhà ở Chính sách kiểm soát thị trường được xây dựng trên quan điểm khuyến khích cho người lao động thu nhập thấp có điều kiện mua, thuê nhà ở, bắt buộc có khuyến khích đầu tư tư nhân xây dựng

nhà ở xã hội thông qua việc kiểm soát giá nhà ở; Chính phủ cũng ban hành giá trần nhà xây dựng để bán Hệ thống giá trần này được duy trì đến năm 1989 thì được thay thế bởi hệ thống mới là hệ thống Liên kết chi phí, qua đó kiểm soát các yếu tố đầu vào như đất đai, các chi phí xây dựng và hỗ trợ tài chính từ các Quỹ của Nhà nước Từ những năm 70, để góp phần giữ ổn định giá nhà ở gắn với nhu cầu sử dụng của người dân, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành quy định

về kích thước căn hộ đầu tư xây dựng Song song với việc kiểm soát diện tích căn hộ, Chính phủ Hàn Quốc còn ban hành các quy định về đăng ký nhà ở, về kiểm soát khả năng đầu tư xây dựng, về mức độ tay nghề của nhân công xây dựng… hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thuê, người mua nhà, mục tiêu của chính sách là hỗ trợ người mua, người thuê nhà tạo lập được nhà ở và giúp duy trì mức cầu về nhà ở, thông qua đó kích thích đầu tư cung cấp nhà ở trong bối cảnh suy giảm kinh tế nặng nề

Như vậy, nhờ hệ thống các chính sách gắn với thực tiễn phát triển của xã hội, việc quản lí Nhà ở của Hàn Quốc về cơ bản luôn ổn định và phát triển, đáp ứng nhu cầu của người dân

1.2.1.2 Pháp

Tại Pháp, đối với khu vực đô thị, trước khi thực hiện các chính sách về kiểm soát chất lượng các công trình xây dựng, Chính phủ đã áp dụng ba chính sách chủ yếu cho công tác quản lý đất đô thị trên cơ sở quy hoạch được duyệt:

- Chính phủ cho phép mua trước đất nhằm tránh những khó khăn phát sinh từ tình trạng khan hiếm đất dùng cho xây dựng nhà ở Luật Quy hoạch quy định dành các khu vực dự trữ ưu tiên cho việc mua đất phục vụ xây dựng nhà

ở nhằm tránh các cơn sốt của thị trường, ngăn chặn nguy cơ đầu cơ, đồng thời giải quyết việc tồn tại quá độ trong vòng 15 năm của các bất động sản nằm trong vùng dự trữ

- Chính quyền đô thị được mua trước những bất động sản của người có nhu cầu bán, làm quỹ dự trữ để chủ động cho việc thực hiện quy hoạch đô thị

- Chính phủ Pháp có sự phối hợp chặt chẽ với các chính quyền địa phương về đầu tư và phát triển đất xây dựng đô thị và thị trường bất động sản Chính phủ có Ban thư ký về đô thị, là đầu mối giữa chính quyền Trung ương, chính quyền địa phương và các cơ quan hợp tác phát triển công cộng Khi dự

án được xác định, cơ quan hợp tác phát triển công cộng là tổ chức chịu trách nhiệm chuẩn bị đất đai và thực hiện xây dựng hạ tầng cho đô thị mới Hội đồng liên tỉnh về phát triển đô thị là cơ quan quản lý xây dựng đô thị, xem xét các

dự án cấp giấy phép và xây dựng các công trình trong đô thị mới Việc xây dựng đô thị mới dựa vào hệ thống hành chính hiện có và các nguồn tài chính trong nước là chủ yếu, được hỗ trợ bởi một khung giá đất ổn định đảm bảo cho việc đầu tư lâu dài

Đi kèm với đó, Pháp đã hình thành một hệ thống pháp luật tương đối nghiêm ngặt và hoàn chỉnh về quản lý giám sát và kiểm tra chất lượng công trình xây dựng Tại Pháp, có hàng chục công ty kiểm tra chất lượng công trình rất mạnh, đứng độc lập ngoài các tổ chức thi công xây dựng Pháp luật của Cộng hòa Pháp quy định cụ thể đối với từng loại công trình, vì vậy, có những công trình phải tiếp nhận việc kiểm tra giám sát chất lượng có tính bắt buộc và phải thuê một công ty kiểm tra chất lượng được Chính phủ công nhận để đảm đương phụ trách và kiểm tra chất lượng công trình

Quan điểm quản lý chất lượng của nước Pháp là phòng ngừa, do đó, để quản lý chất lượng các công trình xây dựng, Pháp yêu cầu bảo hiểm bắt buộc đối với các công trình này Các hãng bảo hiểm sẽ từ chối bảo hiểm khi công trình xây dựng không có đánh giá về chất lượng của các công ty kiểm tra được công nhận Họ đưa ra các công việc và các giai đoạn bắt buộc phải kiểm tra để ngăn ngừa các nguy cơ có thể xảy ra chất lượng kém Kinh phí chi cho kiểm

tra chất lượng là 2% tổng giá thành Tất cả các chủ thể tham gia xây dựng công trình bao gồm chủ đầu tư, thiết kế, thi công, kiểm tra chất lượng, sản xuất bán thành phẩm, tư vấn giám sát đều phải mua bảo hiểm nếu không mua sẽ bị cưỡng chế Chế độ bảo hiểm bắt buộc đã buộc các bên tham gia phải nghiêm túc thực hiện quản lý, giám sát chất lượng vì lợi ích của chính mình, lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của khách hàng

Như vậy, với việc thực hiện đồng thời nhiều qui định để kiểm soát chất lượng công trình, cũng chính là giải pháp góp phần quản lí chất lượng các công trình xây dựng nói chung và nhà ở riêng lẻ nói riêng

1.2.2 Kinh nghiệm quản lý nhà nước về xây dựng nhà ở riêng lẻ ở một số địa phương

1.2.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội

Thời gian qua, tại Hà Nội, đã xảy ra một số sự cố về NƠRL gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản; ảnh hưởng đến an toàn của cả các công trình liền kề và cộng đồng Một trong những nguyên nhân để xảy ra tình trạng trên là

do các chủ thể tham gia xây dựng NƠRL chưa tuân thủ đầy đủ các quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì NƠRL; việc tuyên truyền, hướng dẫn, kiểm tra thực hiện các quy định hiện hành chưa được coi trọng thường xuyên, liên tục Do đó, UBND Thành phố Hà Nội đã có biện pháp là đẩy mạnh công tác tuyên truyền, yêu cầu chính quyền các quận, huyện chủ động phổ biến, hướng dẫn thực hiện quy định xây dựng cho chủ thể tham gia xây dựng, sử dụng NƠRL, thông qua phương tiện thông tin đại chúng, đồng thời tăng cường quản

lý khâu cấp phép xây dựng cũng như giám sát chặt quá trình thi công NƠRL

Theo đó, trước hết, chính quyền điạ phương các cấp cần chủ động phổ biến, hướng dẫn, kiểm tra các chủ thể tham gia xây dựng NƠRL nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng

và bảo trì nhà ở riêng lẻ Đồng thời, chỉ đạo UBND cấp xã phổ biến, hướng dẫn

cho các chủ thể tham gia xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn biết và thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì NƠRL

Thứ hai, Phòng Quản lý đô thị, đội thanh tra xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức kiểm tra định kỳ, đột xuất việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ đối với các chủ thể tham gia xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn; kịp thời phát hiện và xử

lý các trường hợp vi phạm theo quy định Việc cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, đã có nội dung trách nhiệm của chủ nhà, quy định tại mẫu Giấy phép kèm theo Thông tư 15/2016/TT - BXD Song, bên cạnh đó, UBND các quận, huyện, Sở Xây dựng vẫn cần quy định bổ sung trách nhiệm để chủ nhà, chủ thể tham gia xây dựng biết và thực hiện Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở phải thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định; định kỳ tổ chức kiểm tra các

bộ phận kết cấu chịu lực chính (mái, cột, dầm, sàn, tường chịu lực), hệ thống cơ

- điện, hệ thống cấp thoát nước, kiểm định an toàn thang máy; có giải pháp xử

lý, khắc phục ngay nhũng hư hỏng ảnh hưởng đên việc sử dụng và an toàn nhà

ở Khi phát hiện nhà ở có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toản cho việc

sử dụng, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cần báo cáo ngay với chính quyền địa phương, tổ chức kiểm định chất lượng công trình, thực hiện các biện pháp khẩn cấp như hạn chế hoặc ngừng sử dụng, di chuyển người và tài sản để đảm bảo an toàn nếu nhà ở có nguy cơ sập đổ

Các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, phát hiện, xử lý kịp thời những sai phạm về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ, tăng cường quản

lý công tác cấp phép xây dựng và quản lý thi công xây dựng theo giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ xây chen, đặc biệt là đối với các nhà ở riêng lẻ xây chen trong khu dân cư có nhà ở cũ Khi cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ xây chen, yêu cầu phải có biện pháp đảm bảo an toàn cho bản thân công trình và các công trình liền kề, lân cận Đặc biệt lưu ý, phải khảo sát hiện trạng công trình lân cận, liền

kề (kết cấu, chiều sâu móng và hệ thống đường ống cấp, thoát nước ngầm) để

có biện pháp gia cố, chống đỡ, che chắn phù hợp khi đào hố móng; kiểm tra khả năng chống đỡ của giàn giáo, cốp pha trong quá trình thi công kết cấu sàn, mái

Mặt khác, Hà Nội còn quan tâm tới việc tối giản và tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục hành chính Thực tế cho thấy, thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng nói chung và nhà ở riêng lẻ nói riêng hiện vẫn còn rườm rà, phức tạp Nếu người dân, chủ đầu tư xây dựng các công trình nhà ở riêng lẻ tự chuẩn bị hồ sơ, làm thủ tục xin cấp giấy phép sẽ gặp rất nhiều khó khăn và tốn thời gian, có thể kéo dài nhiều tháng mà chưa có kết quả

Theo qui định, tất cả các phường, bộ phận Một cửa các quận đều công khai các thành phần hồ sơ xin cấp phép xây dựng, gồm: đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế gồm bản vẽ mặt bằng vị trí công trình trên lô đất, sơ đồ vị trí công trình, bản vẽ các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng, sơ đồ đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông, cấp thoát nước, điện Đồng thời, công khai các yêu cầu, biện pháp kỹ thuật bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận, các quy định về môi trường, phòng cháy, chữa cháy Đối với công trình có quy mô

từ ba tầng trở lên phải có bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết

kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, kèm theo bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế Ngoài ra, đối với công trình xây dựng xen kẽ có tầng hầm phải có văn bản phê duyệt biện pháp thi công móng

và tầng hầm Công trình cao từ bảy tầng trở lên phải có thêm báo cáo thẩm tra thiết kế do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng hoặc tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực tiến hành Thời gian giải quyết trong 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Việc hoàn thiện đầy đủ những thành phần hồ sơ như trên rất khó khăn, phần lớn hồ sơ do người dân tự chuẩn bị đều phải sửa chữa, bổ sung nhiều lần

Vướng mắc, khó khăn và dễ bị cơ quan chức năng yêu cầu sửa chữa, bổ sung nhất trong các thành phần hồ sơ là bản thiết kế công trình Cán bộ chuyên môn

có thể yêu cầu chủ đầu tư chỉnh sửa những chi tiết rất nhỏ, từ khoảng lùi, độ cao công trình, độ cao từng tầng, chiều dài, rộng ban công, chiều cao lan can, đến biện pháp thi công bảo đảm an toàn công trình lân cận…Mỗi lần như vậy chủ đầu tư lại thêm một lần bàn bạc, đề nghị đơn vị thiết kế chỉnh sửa, đi lại nộp hồ

sơ tốn rất nhiều thời gian, công sức, khiến rất ít người đủ kiên nhẫn đáp ứng

Cải tạo, xây dựng nhà cửa là quyền lợi chính đáng của người dân Để tiếp tục tinh gọn thủ tục cấp phép xây dựng, tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng, UBND thành phố Hà Nội đã yêu cầu các sở, ngành, UBND các quận, huyện, thị xã thực hiện quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp phép xây dựng Thành phố cũng yêu cầu Sở Xây dựng chủ trì nghiên cứu, trình UBND thành phố ban hành văn bản điều chỉnh hoặc thay thế quy định về cấp phép xây dựng, theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân khi cải tạo, xây dựng nhà Bên cạnh những giải pháp trên, UBND thành phố đang đẩy mạnh thực hiện dịch vụ công trực tuyến mức độ 3 về cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn, tạo điều kiện cho người dân có thể ngồi nhà gửi hồ sơ xin phép xây dựng qua internet Đặc biệt, đã bắt đầu công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý về quy hoạch, thiết kế đô thị để người dân, đơn vị thực hiện đo vẽ, thiết kế xây dựng nhà ở nắm rõ, thực hiện; loại bỏ những thủ tục hành chính không cần thiết để người dân xin giấy phép xây dựng được thuận tiện, nhanh chóng hơn

1.2.2.2 Kinh nghiệm của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

Thời gian vừa qua, tình hình vi phạm trong xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Bình Xuyên có nhiều diễn biến phức tạp, nhất là việc quản lý trật

tự xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện vẫn còn tồn tại một số hạn chế như: Các công trình xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, không đảm