Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Nâng cao hiệu quả hoạt động huy động vốn cho dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả huy động vốn để tài trợ cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh.

Tính c p thi t c a đ tài ấ ế ủ ề

Trong quá trình ho t đ ng kinh doanh, v n tr thành ngu n l c r t c nạ ộ ố ở ồ ự ấ ầ thi t cho các doanh nghi p m i lĩnh v c, vi c huy đ ng và s d ng hi u quế ệ ở ọ ự ệ ộ ử ụ ệ ả ngu n l c này là y u t quy t đ nh cho s h ng th nh hay suy vong c a doanhồ ự ế ố ế ị ự ư ị ủ nghi p.ệ

Mu n thành công trong kinh doanh, trố ước h t ế dDoanh nghi p ph i dámệ ả đương đ u v i m t th thách huy đ ng ngu n v n c b n cho Công ty Huyầ ớ ộ ử ộ ồ ố ơ ả đ ng v n ộ ố và s d ng ngu n v n huy đ ng ử ụ ồ ố ộ sao cho hi u qu là m t bài toán màệ ả ộ các doanh nghi p ph i luôn luôn tìm cách gi i quy t Doanh nghi p mu n ph nệ ả ả ế ệ ố ồ th nh và phát tri n thì ph i có nh ng phị ể ả ữ ương pháp huy đ ng v nộ ố h t s cế ứ hi uệ qu ả

Nh ng năm qua, BĐS đang là lĩnh v c kinh doanh h p d n, thu hút đữ ự ấ ẫ ược nhi u v n đ u t c a doanh nghi p trong và ngoài nề ố ầ ư ủ ệ ước Tuy nhiên, năm 2008 nước tatrong giai đo n hi n nay, các doanh nghi p kinh doanh BĐSạ ệ ệ đang ph i đ iả ố m t v i r t nhi u khó khăn do h u qu c a m t s sai l m trong chính sách vĩặ ớ ấ ề ậ ả ủ ộ ố ầ mô nh ng năm trữ ước đây, d n đ n l m phát cao, tăng trẫ ế ạ ưởng ch m l i, tín d ngậ ạ ụ th t ch t, th trắ ặ ị ường ch ng khoán b t n, th trứ ấ ổ ị ường b t đ ng s n tr m l ng…ấ ộ ả ầ ắ đi u đó tác đ ng tr c ti p đ n các doanh nghi p ho t đ ng trong lĩnh v c BĐS,ề ộ ự ế ế ệ ạ ộ ự đ c bi t là các doanh nghi p trong nặ ệ ệ ước y uế v n.ố

V y tìm đâu ra ngu n v n và làm th nào đ gi i bài toán v v n m tậ ồ ố ế ể ả ề ố ộ cách hi u qu nh t? Câu h i đó luôn luôn làm đau đ u cho các nhà đ u t trongệ ả ấ ỏ ầ ầ ư lĩnh v c BĐS Công ty TNHH Thự ương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minhạ ị ụ ạ cũng là m t doanh nghi p ho t đ ng trong lĩnh v c BĐS, vì th nh ng nhà qu nộ ệ ạ ộ ự ế ữ ả tr mà đ c bi t là qu n tr tài chính c a doanh nghi p cũng r t đau đ u v i nh ngị ặ ệ ả ị ủ ệ ấ ầ ớ ữ d án l n m i c n ngu n v n l n đ ho tự ớ ớ ầ ồ ố ớ ể ạ đ ng.ộ

Hi n nay Công ty TNHH Thệ ương m i D ch v Khách s n Tân Hoàngạ ị ụ ạ Minh có các d án nh : D án toàn nhà văn phòng cho thuê 290 Nam K Kh iự ư ự ỳ ở Nghĩa; D án Song H Apartment; D án đ u t xây d ng chung c cao c p D’.ự ồ ự ầ ư ự ư ấ Palais De Louis; D án D’ Le Pont D’ or; D án D’ Le Roi Soleil; D án D’.ự ự ự Eldorado Phú Thượng; D án D’ Eldorado Phú Thanh; D án 94 Lò Đúc;v.v…ự ự

Là nhân viên Công ty TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàngạ ị ụ ạ Minh, đ ng th i đang trong th i gian vi t lu n văn t t nghi p cao h c, tôi nh nồ ờ ờ ế ậ ố ệ ọ ậ th y đây là c h i thu n l i đ t p trungấ ơ ộ ậ ợ ể ậ V i ớ m c đíchụ nghiên c u, phân tích tìnhứ hình tài chính và đ xu t các gi i pháp huy đ ng v n th c hi n các d án b tề ấ ả ộ ố ự ệ ự ấ đ ng s n c a Công ty, ộ ả ủ do đó tôi quy t đ nh ch n đ tài: ế ị ọ ề “ Nâng cao hi u quệ ả ho t đ ng huy đ ng v n cho các d án b t đ ng s n c a Công ty TNHH Thạ ộ ộ ố ự ấ ộ ả ủ ương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh”ạ ị ụ ạ m t m t nâng cao hi u bi t c a mìnhộ ặ ể ế ủ trong lĩnh v c đ u t , kinh doanh b t đ ng s n, lĩnh v c tài chính, hoàn thànhự ầ ư ấ ộ ả ự lu n văn t t nghi p cao h c, m t khác đ a ra m t s g i ý v huy đ ng v n đậ ố ệ ọ ặ ư ộ ố ợ ề ộ ố ể Công ty tham kh oả

Tình hình nghiên c u ứ

Hi n nay,ệ đã có nh ng đ tài nghiên c u v v n đ huy đ ng v n c aữ ề ứ ề ấ ề ộ ố ủ doanh nghi p, c a ngân hàng ệ ủ C th nh :ụ ể ư

1 Lu n văn th c sĩ ậ ạ Khoa Qu n Tr Kinh Doanh, Đ i h c Kinh T Qu c ả ị ạ ọ ế ố Dân, 2013 đ tàiề “Huy đ ng v n cho các d án b t đ ng s n c aộ ố ự ấ ộ ả ủ Công ty C Ph n Thanh Bình Hà H iổ ầ ộ ” Tác gi : Trả ương Tu n Anhấ

2 Lu n văn th c s ậ ạ ỹ chuyên ngành Th ương m i, Đ i h c Ngo i thạ ạ ọ ạ ương ,

2010, đ tài ề “Gi i pháp tăng cả ường huy đ ng v n t i ngân hàngộ ố ạ thương m i c ph n ngo i thạ ổ ầ ạ ương Vi t Nam”ệ Tác giả: Nguy n Thễ ị Lan Phương

3 Lu n văn th c sĩ Khoa ậ ạ Tài chính ngân hàng, Đ i h c Kinh T Qu c Dân, ạ ọ ế ố

2014, đ tài ề “Nâng cao hi u qu huy đ ng v n t i ngân hàng thệ ả ộ ố ạ ương m iạ c ph n Quân đ i ổ ầ ộ – chi nhánh Tây H Hà N i”.ồ ộ Tác gi : Tr ng Th Hàiả ươ ị

Cũng đã có m t s đ tài nghiên c u v v n đ huy đ ng v n cho d ánộ ố ề ứ ề ấ ề ộ ố ự đ u t kinh doanh b t đ ng s n, nh ng ch a có đ tài nào nghiên c u v ầ ư ấ ộ ả ư ư ề ứ ề hi uệ qu ho t đ ng huy đ ng v n cho d án đ u t kinh doanh b t đ ng s n c aả ạ ộ ộ ố ự ầ ư ấ ộ ả ủ Công ty TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh ạ ị ụ ạ

M c đích nghiên c u ụ ứ

Vi c nghiên c u đ tài nh m ệ ứ ề ằ m t s ộ ố m c đích ụ sau: Nâng cao hi u bi tể ế c a ngủ ười nghiên c u trong lĩnh v c đ u t kinh doanh b t đ ng s n, lĩnh v c tàiứ ự ầ ư ấ ộ ả ự chính; Gi i quy t nhu c uả ế ầ đ xu t gi i pháp nâng cao hi u quề ấ ả ệ ả huy đ ng ộ và sử d ng ụ v n đ tài tr cho các d án ố ể ợ ự đ u t kinh doanh ầ ư b t đ ng s n c a Công tyấ ộ ả ủ TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minhạ ị ụ ạ tham gia đ u tầ ư.Ngoài ra, vi c nghiên c u đ tài còn có m t s ý nghĩa: Khi có đ y đ v n, Công tyệ ứ ề ộ ố ầ ủ ố TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh s cung c p ra thạ ị ụ ạ ẽ ấ ị trường m t s lộ ố ượng l n các căn h và di n tích văn phòng cho th trớ ộ ệ ị ường Hà

N i nói riêng và th trộ ị ường c nả ước nói chung, góp ph n gi i quy t nhu c u b cầ ả ế ầ ứ thi t c a nhân dân v nhà và c a doanh nghi p v văn phòng, gián ti p làmế ủ ề ở ủ ệ ề ế tăng tính h p d n cho môi trấ ẫ ường đ u t toàn xã h i.ầ ư ộ

T o công ăn vi c làm, giúp n đ nh đ i s ng c a cán b công nhân viên.ạ ệ ổ ị ờ ố ủ ộ

T o ra l i nhu n cho các nhà đ u t g m: bên vay và bên cho vay, đ ngạ ợ ậ ầ ư ồ ồ th i đóng góp vào ngân sách thông qua các kho n thu ờ ả ế

Đ i t ố ượ ng và ph m vi nghiên c u ạ ứ

Đ i tố ượng nghiên c u:ứ Nghiên c u cácứ d án b t đ ng s n c a Công tyự ấ ộ ả ủ TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh và cácạ ị ụ ạ hình th c huyứ đ ng v n đang độ ố ược s d ngử ụ cho các d án này.ự ph bi n ổ ế ;Tình hình tài chính c aủ Công ty TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh;ạ ị ụ ạ Nhu c uầ v n đ u t cho ố ầ ư các d án b t đ ng s n c a Công ty TNHH Thự ấ ộ ả ủ ương m i D ch vạ ị ụ Khách s n Tân Hoàng Minhạ

Ph m vi nghiên c u:ạ ứ Các báo cáo tài chính, các d án b t đ ng s n Công tyự ấ ộ ả TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh đang ạ ị ụ ạ tham gia đ u tầ ư trong giai đo n 2013 2016ạ

Ph ươ ng pháp nghiên c u ứ

Đ nghiên c u đ tài, h c viên s d ng các phể ứ ề ọ ử ụ ương pháp nghiên c u ứ chủ y u ế sau: phương pháp ti p c n và ế ậ phân tích, h th ngệ ố t ng h pổ ợ , t ng k tổ ếnghiên c uứ đi n hình, ể t ng h p, ổ ợ th ng kê, so sánh ố duy v t bi n ch ng, duy v t l ch sậ ệ ứ ậ ị ử.

K t c u lu n văn ế ấ ậ

V n c a doanh nghi p ố ủ ệ

B t k m t doanh nghi p nào mu n ti n hành ho t đ ng s n xu t kinhấ ỳ ộ ệ ố ế ạ ộ ả ấ doanh đ u c n ph i có các tài s n nh t đ nh Bi u hi n hình thái giá tr c a cácề ầ ả ả ấ ị ể ệ ị ủ tài s n đó chính là v n c a doanh nghi p Vì v y, đi u đ u tiên doanh nghi pả ố ủ ệ ậ ề ầ ệ c n ph i có là m t lầ ả ộ ượng v n nh t đ nh Ch khi nào có v n doanh nghi p m i cóố ấ ị ỉ ố ệ ớ th đ u t các y u t đ u vào đ th c hi n ho t đ ng s n xu t kinh doanh.ể ầ ư ế ố ầ ể ự ệ ạ ộ ả ấ

Trên th c t , có r t nhi u đ nh nghĩa v v n c a doanh nghi p ự ế ấ ề ị ề ố ủ ệ Theo David Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch trong cu n “Kinh t h c vĩ mô”:ố ế ọ

“V n là m t lo i hàng hoá nh ng đố ộ ạ ư ượ ử ục s d ng ti p t c vào quá trình s n xu tế ụ ả ấ kinh doanh ti p theo Có hai lo i v n là v n hi n v t và v n tài chính V n hi nế ạ ố ố ệ ậ ố ố ệ v t là d tr các lo i hàng hoá đã s n xu t ra các hàng hoá và d ch v khác V nậ ự ữ ạ ả ấ ị ụ ố tài chính là ti n m t, ti n g i ngân hàng Đ t đai không đề ặ ề ử ấ ược coi là v n.”ố (David Begg, Standley Fischer, Rudige Darnbusch, Kinh t h c vĩ môế ọ , Nhà xu tấ b n Th ng kê, 2008)ả ố

Trong cu n T đi n Longman rút g n v ti ng Anh kinh doanh, ố ừ ể ọ ề ế v n ố được đ nhị nghĩa:

“V n là tài s n tích lu đố ả ỹ ược s d ng vào s n xu t nh m t o ra l i íchử ụ ả ấ ằ ạ ợ l n h n; đó là m t trong các y u t c a quá trình s n xu t (các y u t khác làớ ơ ộ ế ố ủ ả ấ ế ố đ t đai và lao đ ng) Trong kinh doanh, v n đấ ộ ố ược coi là giá tr c a tài s n h uị ủ ả ữ hình được tính b ng ti n, nghĩa là tài s n dằ ề ả ướ ại d ng không ph i b ng ti n nhả ằ ề ư nhà xưởng, máy móc thi t b , d tr nguyên v tế ị ự ữ ậ li u”.ệ

Các quan ni m đã nêu v v n đ u ph n ánh đệ ề ố ề ả ược khía c nh nào đó liênạ quan đ n ngu n l c tài chính c a doanh nghi p, tuy nhiên, các khái ni m đó đế ồ ự ủ ệ ệ ược trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và m c tiêu nghiên c u khác nhau, vì v yụ ứ ậ ch a th hi n m t cách nhìn t ng th v v n c a doanh nghi p.ư ể ệ ộ ổ ể ề ố ủ ệ V n có th cóố ể nhi u d ng khác nhau đề ạ ược phân nhóm thành hai lo i: V n b ng hi n v t vàạ ố ằ ệ ậ v n b ng ti n V n b ng ti n đố ằ ề ố ằ ề ược coi là ngu n tài chính c a doanhồ ủ nghi p.ệ Ngu nồ tài chính này là cơ sở để có được các đi uề ki nệ s nả xu t,ấ t c là cácứ y u t đ u vào nh nhà xế ố ầ ư ưởng, đ a đi m s n xu t kinh doanh, thi t b , nguyênị ể ả ấ ế ị v t li u và các đi u ki n khác.ậ ệ ề ệ

V n c a doanh nghi p còn có th đố ủ ệ ể ược hi u theo nghĩa h p là s ti n vàể ẹ ố ề tài s n h u hình khác, doanh nghi p có đả ữ ệ ược ngu n tài chính c a chính mình, t cồ ủ ứ là không tính đ n ngu n tài chính doanh nghi p có đế ồ ệ ược nh đi vay Tuy nhiên,ờ trên th c t , ngự ế ười ta thường dùng v n theo nghĩa r ng đ ch toàn b ngu n l cố ộ ể ỉ ộ ồ ự tài chính c a doanh nghi p, không phân bi t ngu n huy ủ ệ ệ ồ đ ng.ộ

Trong r t nhi u các khái ni m v v n, khái ni m đấ ề ệ ề ố ệ ược ch p nh n r ng rãiấ ậ ộ nh t là:ấ “V n c a doanh nghi p là bi u hi n dố ủ ệ ể ệ ưới hình thái giá tr c a toàn bị ủ ộ tài s n h u hình và tài s n vô hình đả ữ ả ược đ u t vào kinh doanh nh m m c đíchầ ư ằ ụ tìm ki m l i nhu nế ợ ậ ” (PGS.TS Vũ Duy Hào, PGS.TS Đàm Văn Hu , ệ Qu n tr tàiả ị chính doanh nghi pệ , Nhà xu t b n Giao thông v n t i, 2009)ấ ả ậ ạ

V n c a doanh nghi p có th đố ủ ệ ể ược phân lo i theo nhi u tiêu th c khácạ ề ứ nhau V i m i tiêu th c, v n s đớ ỗ ứ ố ẽ ược nhìn nh n và xem xét dậ ưới m i góc đỗ ộ khác nhau, t đó th y đừ ấ ược các hình thái v n đ ng c a v n, đ c tính c a v n đậ ộ ủ ố ặ ủ ố ể s d ng v n có hi u qu ử ụ ố ệ ả

Căn c theo đ c đi m luân chuy n c a v n:ứ ặ ể ể ủ ố chia làm 2 lo i: v n cạ ố ố đ nh và v n l u đ ng.ị ố ư ộ

V n c đ nhố ố ị c a doanh nghi p là m t b ph n c a v n s n xu t kinhủ ệ ộ ộ ậ ủ ố ả ấ doanh, là kho n đ u t ng trả ầ ư ứ ước hình thành nên tài s n c đ nh c a doanhả ố ị ủ nghi p Vì v y quy mô v n c đ nh nhi u hay ít s quy t đ nh đ n quy mô c aệ ậ ố ố ị ề ẽ ế ị ế ủ tài s n c đ nh V n c đ nh nh hả ố ị ố ố ị ả ưởng r t l n đ n trình đ trang b k thu tấ ớ ế ộ ị ỹ ậ v t ch t và công ngh , năng l c s n xu t kinh doanh c a doanh nghi p.ậ ấ ệ ự ả ấ ủ ệ

V n l u đ ng:ố ư ộ V n l u đ ng là bi u hi n b ng ti n toàn b tài s n l uố ư ộ ể ệ ằ ể ộ ả ư đ ng nh m đ m b o cho quá trình s n xu t kinh doanh độ ằ ả ả ả ấ ược di n ra thễ ường xuyên liên t c Tài s n l u đ ng có đ c đi m g m nhi u lo i t n t i nhi uụ ả ư ộ ặ ể ồ ề ạ ồ ạ ở ề khâu c a quá trình s n xu t kinh doanh và bi n đ ng r t nhanh, do đó vi c qu nủ ả ấ ế ộ ấ ệ ả lý và s d ng tài s n l u đ ng nh hử ụ ả ư ộ ả ưởng r t l n đ n hi u qu s n xu t kinhấ ớ ế ệ ả ả ấ doanh c a doanh nghi p ủ ệ

V n l u đ ng g n ch t v i t ng bố ư ộ ắ ặ ớ ừ ước th c hi n c a ho t đ ng s n xu tự ệ ủ ạ ộ ả ấ kinh doanh, nh v y đ s d ngư ậ ể ử ụ v n l u đ ng có hi u qu thì ph i căn c vàoố ư ộ ệ ả ả ứ th c t ho t đ ng s n xu t kinh doanh, tiêu th s n ph m c a doanh nghi p đự ế ạ ộ ả ấ ụ ả ẩ ủ ệ ể xây d ng m t c c u v n h p lý, tránh tình tr ng đ ng v n, hay thi u v n.ự ộ ơ ấ ố ợ ạ ứ ọ ố ế ố

Căn c theo quan h s h u v nứ ệ ở ữ ố , v n đố ược chia làm hai b ph n: v nộ ậ ố ch s h u vàủ ở ữ nợ ph i tr ả ả

V n ch s h u:ố ủ ở ữ V n ch s h u là ph n v n thu c s h u c a doanhố ủ ở ữ ầ ố ộ ở ữ ủ nghi p Doanh nghi p có đ y đ các quy n chi m h u, s d ng, chi ph i vàệ ệ ầ ủ ề ế ữ ử ụ ố đ nh đo t Tu theo lo i hình doanh nghi p thu c các thành ph n kinh t khácị ạ ỳ ạ ệ ộ ầ ế nhau mà v n ch s h u có n i dung khác nhau, nh v n góp ban đ u, l i nhu nố ủ ở ữ ộ ư ố ầ ợ ậ không chia, v n góp b sung trong quá trình ho t đ ng (nh phát hành c phi u),ố ổ ạ ộ ư ổ ế chênh l ch t giá, đánh giá l i tài s n ệ ỷ ạ ả

N ph i tr :ợ ả ả N ph i tr là ph n v n doanh nghi p đợ ả ả ầ ố ệ ượ ử ục s d ng nh ngư thu c s h u c a ch th khác Doanh nghi p có quy n s d ng t m th i trongộ ở ữ ủ ủ ể ệ ề ử ụ ạ ờ m t th i gian nh t đ nh, sau đó doanh nghi p ph i hoàn tr c g c và lãi cho chộ ờ ấ ị ệ ả ả ả ố ủ s h u ph n v n đó.ở ữ ầ ố N ph i tr là ngu n v n r t quan tr ng v i doanh nghi p,ợ ả ả ồ ố ấ ọ ớ ệ đây là ngu n v n đáp ng cho ngu n v n thi u h t trong quá trình ho t đ ng s nồ ố ứ ồ ố ế ụ ạ ộ ả xu t kinh doanh c a doanh nghi p.ấ ủ ệ

Thông thường, doanh nghi p ph i k t h p c hai ngu n v n trên đ đ mệ ả ế ợ ả ồ ố ể ả b o đ v n cho nhu c u ho t đ ng s n xu t kinh doanh, và cách phân lo i nàyả ủ ố ầ ạ ộ ả ấ ạ giúp cho các nhà qu n lý có th xác đ nh đả ể ị ược m c đ an toàn trong công tác huyứ ộ đ ng v n, t ch c s d ng v n sao cho v a đáp ng độ ố ổ ứ ử ụ ố ừ ứ ược yêu c u c a ho tầ ủ ạ đ ng s n xu t kinh doanh, v a đ m b o an toàn v m t tài chính v i chi phí sộ ả ấ ừ ả ả ề ặ ớ ử d ng v n bình quân là th p nh t.ụ ố ấ ấ

Căn c theo th i gian huy đ ng và s d ng v n,ứ ờ ộ ử ụ ố v n có th chia ngu nố ể ồ v n thành hai lo i: Ngu n v n thố ạ ồ ố ường xuyên và Ngu n v n t m th i.Vi c phânồ ố ạ ờ ệ lo i ngu n v n thạ ồ ố ường xuyên và ngu n v n t m th i giúp nhà qu n lý doanhồ ố ạ ờ ả nghi p xem xét huy đ ng các ngu n m t cách phù h p v i th i gian s d ng, đápệ ộ ồ ộ ợ ớ ờ ử ụ ng đ y đ , k p th i v n cho ho t đ ng s n xu t kinh doanh nâng cao hi u qu ứ ầ ủ ị ờ ố ạ ộ ả ấ ệ ả s d ng v n.ử ụ ố

Căn c theo ph m vi huy đ ng v n, ứ ạ ộ ố g m 2 b ph n: ngu n v n bênồ ộ ậ ồ ố trong bên ngoài doanh nghi pệ

Ngu n v n bên trong:ồ ố là ngu n v n có th huy đ ng trong n i b doanhồ ố ể ộ ộ ộ nghi p Đây là ngu n v n quan tr ng đ m b o kh năng t ch v m t tài chínhệ ồ ố ọ ả ả ả ự ủ ề ặ c a doanh nghi p.ủ ệ

Ngu n v n bên ngoài:ồ ố là ngu n v n đồ ố ược huy đ ng bên ngoài ph m viộ ạ doanh nghi p, nh m đáp ng các yêu c u c a ho t đ ng s n xu t kinh doanh ệ ằ ứ ầ ủ ạ ộ ả ấ

Nên dDoanh nghi p c n căn c vào u nhệ ầ ứ ư ược đi m c a t ng ngu n để ủ ừ ồ ể huy đ ng v n nh m mang l i hi u qu s d ng v n cao nh t v i chi phí và r iộ ố ằ ạ ệ ả ử ụ ố ấ ớ ủ ro là th p nh t.ấ ấ

B t k m t doanh nghi p nào cũng c n có m t ngu n l c tài chính nh tấ ỳ ộ ệ ầ ộ ồ ự ấ đ nh đ ti n hành các ho t đ ng s n xu t kinh doanh Ngu n l c tài chính đị ể ế ạ ộ ả ấ ồ ự ược th hi n và s d ng dể ệ ử ụ ưới các d ng khác nhau nh m m c đích thu đạ ằ ụ ượ ợc l i ích l n h n trong tớ ơ ương lai được coi là v n c a doanh nghi p.ố ủ ệ

Các nguyên t c huy đ ng v n ắ ộ ố

Vi c huy đ ng v n ph i đ m b o tính k p th i Trong quá trình s n xu tệ ộ ố ả ả ả ị ờ ả ấ kinh doanh, doanh nghi p thệ ường xuyên phát sinh nhu c u v n Vi c cung ngầ ố ệ ứ v n k p th i giúp doanh nghi p n m b t đố ị ờ ệ ắ ắ ược c h i đ u t , s n xu t kinhơ ộ ầ ư ả ấ doanh, đ m b o ho t đ ng và đ m b o uy tín v i các đ i tác và khách hàng.ả ả ạ ộ ả ả ớ ố

Vi c cung ng v n không đúng th i đi m, th i c đ u t thì ngu n v n đó sệ ứ ố ờ ể ờ ơ ầ ư ồ ố ẽ m t ý nghĩa, ho c làm gi m kh năng thu l i ích t các ho t đ ng đ u t kinhấ ặ ả ả ợ ừ ạ ộ ầ ư doanh Vì v y, c i ti n các th t c hành chính ph c t p trong các quy trình giaoậ ả ế ủ ụ ứ ạ d ch v v n là mong mu n c a các doanh nghi p Th m chí, doanh nghi p ph iị ề ố ố ủ ệ ậ ệ ả ch p nh n m t t l lãi su t cao h n r t nhi u trên th trấ ậ ộ ỷ ệ ấ ơ ấ ề ị ường t i chính phi chínhạ th c đ có đứ ể ược ngu n v n k p th i vì n u không vay k p v n thì ngu n v n rồ ố ị ờ ế ị ố ồ ố ẻ trên tr nên đ t, có th làm cho các k t qu d tính trong các phở ắ ể ế ả ự ương án kinh doanh gi m đi và doanh nghi p g p khó khăn trong vi c tr n ả ệ ặ ệ ả ợ

Vi c huy đ ng v n hi u qu hay không th hi n vi c có đáp ng đệ ộ ố ệ ả ể ệ ở ệ ứ ược nhu c u v v n c a doanh nghi p hay không C n l a ch n b o đ m hi u quầ ề ố ủ ệ ầ ự ọ ả ả ệ ả huy đ ng v n cao nh t trong nh ng đi u ki n nh t đ nh Trong đi u ki n thộ ố ấ ữ ề ệ ấ ị ề ệ ị trường tài chính phát tri n năng đ ng, doanh nghi p có nhi u c h i ti p c n v iể ộ ệ ề ơ ộ ế ậ ớ các ngu n v n khác nhau đ ph c v cho s n xu t kinh doanh, do đó c n l aồ ố ể ụ ụ ả ấ ầ ự ch n ngu n v n thích h p nh m mang l i hi u qu cao nh t trong vi c huy đ ngọ ồ ố ợ ằ ạ ệ ả ấ ệ ộ v n Ngoài ra, hi u qu c a vi c s d ng các hình th c huy đ ng v n còn thố ệ ả ủ ệ ử ụ ứ ộ ố ể hi n hi u qu đ u t mà ngu n v n mang l i, l i ích c a ch doanh nghi pệ ở ệ ả ầ ư ồ ố ạ ợ ủ ủ ệ khi s d ng ngu n v n đó, nh kh năng làm tăng l i nhu n ròng c a doanhử ụ ồ ố ư ả ợ ậ ủ nghi p và l i nhu n tích lu ệ ợ ậ ỹ

1.1.2.3 Nguyên t c s lắ ố ượng và th i gian ờ

Y u t quan tr ng nh t c a vi c huy đ ng v n là s lế ố ọ ấ ủ ệ ộ ố ố ượng và th i gianờ cung ng v n M t ý đ đ u t , kinh doanh s không th th c hi n đứ ố ộ ồ ầ ư ẽ ể ự ệ ược n uế không có đ m t lủ ộ ượng v n nh t đ nh theo nhu c u đố ấ ị ầ ược tính toán, do đó, khi huy đ ng ph i b o đ m đ v s lộ ả ả ả ủ ề ố ượng và tính tương thích v th i gian Th cề ờ ự t , hi n nay m t s doanh nghi p thế ệ ộ ố ệ ường ph i nâng m c nhu c u ghi trong cácả ứ ầ yêu c u huy đ ng v n đ có th có đ s v n c n thi t khi d án đầ ộ ố ể ể ủ ố ố ầ ế ự ược phê chu n, đi u đó làm cho các d án không còn ch t ch Ngoài ra, r t nhi u trẩ ề ự ặ ẽ ấ ề ường h p cách tính toán th i gian cho vay c a các ngân hàng thợ ờ ủ ường quá c ng nh c nênứ ắ các doanh nghi p không b o đ m h n tr ti n, ph i ch u lãi su t quá h n, chi phíệ ả ả ạ ả ề ả ị ấ ạ cao.

1.1.2.4 Nguyên t c gi m thi u chi phí giao d chắ ả ể ị

Chi phí v n là y u t quan tr ng trong vi c huy đ ng v n M t ngu n v nố ế ố ọ ệ ộ ố ộ ồ ố v i lãi su t th p đôi khi có th tr nên quá đ t do chi phí liên quan đ n giao d chớ ấ ấ ể ở ắ ế ị v v n quá cao Nguyên nhân chi phí giao d ch cao có th là: th t c ph c t p,ề ố ị ể ủ ụ ứ ạ quy trình gi i ngân qua nhi u công đo n, chi phí t v n cao ho c đôi khi do quyả ề ạ ư ấ ặ mô không thích h p Vì v y, các doanh nghi p c n tùy theo lợ ậ ệ ầ ượng v n c n vayố ầ đ ch n ngu n v n phù h p, vì nh ng ngu n v n ph c t p s làm cho chi phíể ọ ồ ố ợ ữ ồ ố ứ ạ ẽ giao d ch trên m t đ ng v n huy đ ng cao h n n u lị ộ ồ ố ộ ơ ế ượng v n huy đ ng nh ố ộ ỏ

Ngượ ạc l i, nh ng d án l n có th có l i v chi phí cho v n n u tìm đ n nh ngữ ự ớ ể ợ ề ố ế ế ữ ngu n v n có th t c ph c t p h n nh ng l i ph i ch u lãi su t th p h n.ồ ố ủ ụ ứ ạ ơ ư ạ ả ị ấ ấ ơ

Các hình th c huy đ ng v n ph bi n ứ ộ ố ổ ế

Doanh nghi p có th huy đ ng v n t nhi u ngu n đ tài tr cho d án.ệ ể ộ ố ừ ề ồ ể ợ ự

Có th phân thành: Ngu n v n ch s h u và Ngu n v n n ph i tr Ngu nể ồ ố ủ ở ữ ồ ố ợ ả ả ồ v n t có đố ự ược huy đ ng t các ngu n: qu kh u hao c b n, qu tích lũy đ uộ ừ ồ ỹ ấ ơ ả ỹ ầ t ho c đi u ch nh c c u tài s n n Ngu n v n t bên ngoài đư ặ ề ỉ ơ ấ ả ợ ồ ố ừ ược huy đ ng tộ ừ ngu n ng n h n ho c dài h n (Nguy n Tr ng C , Nghiêm Th Hà, ồ ắ ạ ặ ạ ễ ọ ơ ị Giáo trình Phân tích tài chính doanh nghi pệ , Nhà xu t b n Tài chính, 2015) ấ ả

S đ 1.1: Các ngu n v n c a doanh nghi pơ ồ ồ ố ủ ệ

Nh ng khác bi t ch y u gi a N ph i tr và Ngu n v n ch s h u (ữ ệ ủ ế ữ ợ ả ả ồ ố ủ ở ữ trong đó ch y u là v n c ph n) đủ ế ố ổ ầ ược trình bày b ng dở ả ưới đây:

B ng ả 1.1 Nh ng đ c đi m c a N ph i tr và V nữ ặ ể ủ ợ ả ả ố ch s h uủ ở ữ c ph nổ ầ

N ph i trợ ả ả V nố ch s h uủ ở ữ V n c ph nố ổ ầ

1 Doanh nghi p nh n đệ ậ ược chúng từ nh ng thành ph n không ph i là ch sữ ầ ả ủ ở h u c a nóữ ủ

1 Do các ch s h u c a doanh nghi pủ ở ữ ủ ệ tài trợ

2 Ph i tr lãi cho nh ng kho n ti n đãả ả ữ ả ề vay

2 Không tr lãi cho v n c ph n đãả ố ổ ầ huy đ ng độ ược mà s chia l i t c cẻ ợ ứ ổ ph n cho các ch s h u n u công tyầ ủ ở ữ ế làm ra đượ ợc l i nhu nậ

3 M c lãi su t ph i tr cho các kho nứ ấ ả ả ả n vay thợ ường theo m t m c n đ nhộ ứ ổ ị được th a thu n khi vayỏ ậ

3 L i t c c ph n chia cho các cợ ứ ổ ầ ổ đông tu thu c vào quy t đ nh c a Đ iỳ ộ ế ị ủ ạ h i đ ng c đông và nó thay đ i theoộ ồ ổ ổ m c l i nhu n mà công ty thu đứ ợ ậ ược

Dài h nạ V n đi u ố ề l góp c a ệ ủ ch s h uủ ở ữ

Qu kh u ỹ ấ haoL i ợ nhu n gi ậ ữ l iạ

4 Doanh nghi p ph i hoàn tr n vayệ ả ả ợ cho ch n vào m t th i đi m nào đóủ ợ ộ ờ ể trong tương lai ngo i tr trạ ừ ường h pợ ngu n huy đ ng là trái phi u tu n hoànồ ộ ế ầ

4 Doanh nghi p không ph i tr nh ngệ ả ả ữ kho n ti n v n đã nh n đả ề ố ậ ược cho chủ s h u tr khi doanh nghi p đóng c aở ữ ừ ệ ử và các lo i tài s n đạ ả ược chia cho chủ s h u Trở ữ ường h p này không áp d ngợ ụ đ i v i c ph n u đãi có th i h n đáoố ớ ổ ầ ư ờ ạ h n c đ nhạ ố ị 5 Công ty có th ph i th ch p b ngể ả ế ấ ằ các lo i tài s n nh hàng hóa các lo iạ ả ư ạ tài s n c đ nh, quy n s h u tài s n,ả ố ị ề ở ữ ả c phi u hay s d ng bi n pháp b oổ ế ử ụ ệ ả lãnh đ để ược vay

5 Doanh nghi p không ph i th ch pệ ả ế ấ tài s n hay nh b o lãnh b i v n huyả ờ ả ở ố đ ng là c a các ch s h u.ộ ủ ủ ở ữ

(Ngu n: Trồ ương Tu n Anh, Huy đ ng v n cho các d án b t đ ng s n c a công ấ ộ ố ự ấ ộ ả ủ ty C ph n Thanh Bình Hà N i, Lu n văn th c s qu n tr kinh doanh, Trổ ầ ộ ậ ạ ỹ ả ị ường Đ i h c Kinh t Qu c dân, Hà N i, 2008)ạ ọ ế ố ộ

Trong ho t đ ng kinh doanh, ngạ ộ ười qu n tr c n tìm cách huy đ ng cácả ị ầ ộ ngu n tín d ng t bên ngoài doanh nghi p đ tài tr cho ho t đ ng doanhồ ụ ừ ệ ể ợ ạ ộ nghi p Các ngu n v n n ph i tr đệ ồ ố ợ ả ả ược chia thành ngu n N ng n h n vàồ ợ ắ ạ ngu n N dài h n B ng sau nêu lên đ c đi m c a ngu n tín d ng này.ồ ợ ạ ả ặ ể ủ ồ ụ

B ng 1.2 Nh ng khác bi t ch y u gi a ngu n N ng n h n và dài h nả ữ ệ ủ ế ữ ồ ợ ắ ạ ạ

1 Th i h n tr chúng trong vòng 1 nămờ ạ ả 1 Th i gian đáo h n dài h n 1 nămờ ạ ơ

2 Không ph i tr lãi cho nh ng ngu nả ả ữ ồ tài tr ng n đợ ắ ược các nhà cung c p tàiấ tr b ng hình th c tín d ng thợ ằ ứ ụ ương m i ạ

2 Ph i tr lãi cho t t c các lo i tài trả ả ấ ả ạ ợ dài h n mà doanh nghi p nh n đạ ệ ậ ược

3 Lãi su t c a các ngu n tài tr ng nấ ủ ồ ợ ắ h n thạ ường th p h n n vay dài h nấ ơ ợ ạ 3 Lãi su t tài tr dài h n thấ ợ ạ ường cao h n so v i lãi su t c a ngu n tài trơ ớ ấ ủ ồ ợ ng n h nắ ạ

(Ngu n: Trồ ương Tu n Anh, Huy đ ng v n cho các d án b t đ ng s n c a công ấ ộ ố ự ấ ộ ả ủ ty C ph n Thanh Bình Hà N i, Lu n văn th c s qu n tr kinh doanh, Trổ ầ ộ ậ ạ ỹ ả ị ường Đ i h c Kinh t Qu c dân, Hà N i, 2008)ạ ọ ế ố ộ

Ngu n tài tr ng n h n là nh ng ngu n tài tr có th i h n trong vòng m tồ ợ ắ ạ ữ ồ ợ ờ ạ ộ năm Ngu n tài tr này bao g m các kho n Tín d ng thồ ợ ồ ả ụ ương m i mà công tyạ nh n đậ ượ ừc t các nhà cung c p khi mua các lo i hàng hóa dấ ạ ưới hình th c muaứ ch u, mua b ng ti n qu Ngoài ra, nó còn b o g m ti n đ t c c c a khách hàngị ằ ề ỹ ả ồ ề ặ ọ ủ đ mua hàng hóa hay d ch v theo h p đ ng và nh ng kho n ti n vay ng n h nể ị ụ ợ ồ ữ ả ề ắ ạ do các ngân hàng, công ty tài chính, công ty mua n , công ty b o hi m tài tr ợ ả ể ợ Đ ng th i, nó cũng bao g m các kho n n tích lũy g m có n các lo i ti n lồ ờ ồ ả ợ ồ ợ ạ ề ương c a công nhân mà công ty ch a tr , n ti n thu nh ng ch a tr cho Chính ph ,ủ ư ả ợ ề ế ữ ư ả ủ và l i t c c a ph n theo s sách mà ch a ph i tr cho c đông Các ngu n tài trợ ứ ủ ầ ổ ư ả ả ổ ồ ợ ng n h n có th đắ ạ ể ược chia thành ba nhóm chính: tín d ng thụ ương m i, ngu n tàiạ ồ tr ng n h n không có đ m b o và ngu n tài tr ng n h n có đ m b o.ợ ắ ạ ả ả ồ ợ ắ ạ ả ả a) Tín d ng thụ ương m i ạ

Doanh nghi p có th t n d ng đệ ể ậ ụ ược ngu n ti n c a các nhà cung c p nhồ ề ủ ấ ư là m t ngu n tài tr ng n h n Hình th c tín d ng này độ ồ ợ ắ ạ ứ ụ ược g i là hình th c “tínọ ứ d ng thụ ương m i” và hoàn toàn khác so v i các hình th c tín d ng ng n h nạ ớ ứ ụ ắ ạ khác vì nó không ph i do các đ nh ch tài chính tài tr ả ị ế ợ

Khi doanh nghi p s d ng ngu n tài tr này ph i ki m soát đệ ử ụ ồ ợ ả ể ược h u quậ ả lâu dài c a tín d ng thủ ụ ương m i B i vi c trì hoãn thanh toán các hóa đ n muaạ ở ệ ơ hàng, thường d n đ n h u qu là các nhà cung c p s không s n sàng ti p t cẫ ế ậ ả ấ ẽ ẵ ế ụ cung c p hàng hóa c a h , nh hấ ủ ọ ả ưởng đ n uy tín c a doanh nghi p ho c n uế ủ ệ ặ ế ti p t c thì s bán v i giá cao h n.ế ụ ẽ ớ ơ

Y u t thanh toán ngay hay thanh toán ch m trong thế ố ậ ương m i khác nhauạ vi c bên nào s đ c s d ng v n ngay Chính vì v y, các nhà cung c p đã ở ệ ẽ ượ ử ụ ố ậ ấ tính toán chi phí cho th i gian thanh toán.Trong trờ ường h p thanh toán ngay, kháchợ hàng s đẽ ược hưởng chi t kh u, ho c n u khách hàng ch m thanh toán s b tínhế ấ ặ ế ậ ẽ ị lãi ph t.ạ

Tín d ng thụ ương m i thạ ường d dang đễ ược s d ng vì nó không do cácử ụ đ nh ch tài chính tài tr , do đó có th nói nó là ngu n tài tr không do vay mị ế ợ ể ồ ợ ượn

T ng giá tr kho n ti n n do mua hàng hóa c a nhà cung c p đổ ị ả ề ợ ủ ấ ược đ a vào tàiư kho n “n ph i tr ” c a doanh nghi p.ả ợ ả ả ủ ệ Đ ng th i, công ty cũng có th nh n đồ ờ ể ậ ược m t ngu n tài tr ng n h nộ ồ ợ ắ ạ không do vay mượn khác do ch m thanh toán m t s kho n chi tiêu nh ti nậ ộ ố ả ư ề lương, ti n thề ưởng c a công nhân, ti n thuê mủ ề ướn thi t b , nhà xế ị ưởng v.v ti nề thu và ti n đi n nế ề ệ ước Doanh nghi p s ph i thanh toán nh ng kho n n tíchệ ẽ ả ữ ả ợ lũy này trong m t th i h n ng n do b ràng bu c b i các văn b n pháp lý (h pộ ờ ạ ắ ị ộ ở ả ợ đ ng, th a thu n,v.v ).ồ ỏ ậ b) Ngu n tài tr ng n h n không có b o đ mồ ợ ắ ạ ả ả

Ngu n tài tr ng n h n không có b o đ m là nh ng kho n vay do cácồ ợ ắ ạ ả ả ữ ả ngân hàng tài tr cho công ty mà không đòi h i b t c s b o đ m nào Các hìnhợ ỏ ấ ứ ự ả ả th c cho vay ng n h n không có b o đ m ch y u là: H n m c tín d ng hayứ ắ ạ ả ả ủ ế ạ ứ ụ

Th u chi; H p đ ng tín d ng tu n hoàn; Tín d ng th ; Cho vay theo h p đ ng.ấ ợ ồ ụ ầ ụ ư ợ ồ

A H n m c tín d ng hay Th u chi (Line of credit or Overdraf)ạ ứ ụ ấ

Vay theo h n m c tín d ng là hình th c c p tín d ng trong đó doanhạ ứ ụ ứ ấ ụ nghi p đệ ược quy n rút theo h n m c nh t đ nh đã đề ạ ứ ấ ị ược c p trong m t kho ngấ ộ ả th i gian nh t đ nh (t i đa không quá 12 tháng) Đi m thu n l i c a hình th cờ ấ ị ố ể ậ ợ ủ ứ huy đ ng v n này là doanh nghi p ch ph i l p 01 h s cho nhi u kho n vayộ ố ệ ỉ ả ậ ồ ơ ề ả trong m t chu kì kinh doanh (t i đa không quá 12 tháng) c a mình C sau 12ộ ố ủ ứ tháng, ngân hàng l i ki m tra rà soát l i tình hình kinh doanh c a doanh nghi pạ ể ạ ủ ệ đ quy t đ nh tăng hay gi m h n m c H n n a, hình th c c p tín d ng theo h nể ế ị ả ạ ứ ơ ữ ứ ấ ụ ạ m c l i có u đi m là ch gi i h n d n , không gi i h n doanh s T ng doanhứ ạ ư ể ỉ ớ ạ ư ợ ớ ạ ố ổ s cho vay trong th i gian cho vay có th l n h n h n m c tín d ng n u doanhố ờ ể ớ ơ ạ ứ ụ ế nghi p thệ ường xuyên tr n ả ợ

Hình th c th u chi ngân hàng là doanh nghi p đứ ấ ệ ược chi vượt m c s ti nứ ố ề có trên tài kho n ti n g i thanh toán Hình th c này đả ề ử ứ ượ ạc t o ra đ cung c pể ấ ngu n tài chính nh t đ nh đ bù đ p ph n chênh l ch gi a dòng l u kim ti n thuồ ấ ị ủ ắ ầ ệ ữ ư ề nh p và dòng l u kim chi phí c a công ty Ti n lãi c a hình th c cho vay này tùyậ ư ủ ề ủ ứ thu c vào t ng giá tr tín d ng th u chi c a công ty đã s d ng và công ty độ ổ ị ụ ấ ủ ử ụ ược phép tính kho n ti n tr lãi này cho chi phí hàng ngày.ả ề ả

Quy trình huy đ ng v n ộ ố

Ho t đ ng huy đ ng v n c a doanh nghi p r t đa d ng, ph c t p V cạ ộ ộ ố ủ ệ ấ ạ ứ ạ ề ơ b n, quy trình huy đ ng v n g m các bả ộ ố ồ ước nh sau:ư

Bước 1: Xác đ nh nhu c u v nị ầ ố : M i d án đ u t kinh doanh s có dỗ ự ầ ư ẽ ự toán chi phí Căn c vào ngu n tài chính c a công ty, t đó lên k ho ch nhu c uứ ồ ủ ừ ế ạ ầ v n, ti n đ th c hi n.ố ế ộ ự ệ

Bước 2: L a ch n phự ọ ương th c huy đ ng v nứ ộ ố : Tùy theo tình hình s nả xu t kinh doanh c a công ty, ấ ủ s lố ượng v n c n huy đ ng, đ c thù d án đ u tố ầ ộ ặ ự ầ ư đ l a ch n phể ự ọ ương th c huy đ ng N u ngu n v n l n, m t ngân hàng khôngứ ộ ế ồ ố ớ ộ th ểtài tr h t thì công ty s ph i có phợ ế ẽ ả ương án phát hành trái phi u ho c kêu g iế ặ ọ góp v n đ u t t bên ngoài.ố ầ ư ừ

Bước 3: Ti p c n ngu n v nế ậ ồ ố : M i ngân hàng cho vay có room tín d ngỗ ụ cho b t đ ng s n là khác nhau, đ c thù m i ngân hàng l i a thích đ u t lo iấ ộ ả ặ ỗ ạ ư ầ ư ạ hình b t đ ng s n khác nhau Vì th , căn c vào tình hình th c t , ấ ộ ả ế ứ ự ế công ty s l aẽ ự ch n ngân hàng vay v n ho c công ty mô gi i, công ty ch ng khoán đ ti p c nọ ố ặ ớ ứ ể ế ậ làm vi cệ

Bước 4: Cung c p h s huy đ ng v nấ ồ ơ ộ ố H s huy đ ng v n g m 4 nhómồ ơ ộ ố ồ chính: H s t ch c vay v n, h s phồ ơ ổ ứ ố ồ ơ ương án vay v n, h s d án vay v n,ố ồ ơ ự ố h s tài s n b o đ mồ ơ ả ả ả

Bước 5: Hoàn thành các th t c gi i ngân, chuy n ti n, ti p t c theo dõiủ ụ ả ể ề ế ụ qu n lý d ánả ự : Trong quá trình x lý h s , công ty s ph i b o v phử ồ ơ ẽ ả ả ệ ương án kinh doanh và đi u ch nh b sung N u phề ỉ ổ ế ương án huy đ ng v n thành công,ộ ố doanh nghi p hoàn thi n các th t c gi i ngânệ ệ ủ ụ ả ho c ặ nh n ti n góp v nậ ề ố N uế không, doanh nghi p ph i l a ch n l i phệ ả ự ọ ạ ương th c huy đ ng, th c hi n l iứ ộ ự ệ ạ phương án vay v n.ố

(Vũ Duy Hào và Đàm Văn Hu , ệ Qu n tr tài chính doanh nghi pả ị ệ , Nhà

Xu t B n Giao Thông V nấ ả ậ T i, 2012)ả T t c các doanh nghi p sau khi h ch toánấ ả ệ ạ đượ ợc l i nhu n, thậ ường ph i trích l p các qu nh : Qu d phòng tr c p th tả ậ ỹ ư ỹ ự ợ ấ ấ nghi p, Qu d phòng tài chính, Qu đ u t phát tri n, l i nhu n ch a phânệ ỹ ự ỹ ầ ư ể ợ ậ ư ph i… đây là m t lố ộ ượng ti n m t tề ặ ương đ i l n và thố ớ ường được các doanh nghi p b sung vào các kho n đ u t ng n h n Tuy nhiên, vì đây là các qu dệ ổ ả ầ ư ắ ạ ỹ ự phòng do đó doanh nghi p ph i h t s c cân nh c khi s d ng, nó nh hệ ả ế ứ ắ ử ụ ả ưởng tr cự ti p đ n quy n l i c a cán b nhân viên và các c đông và uy tín c a doanhế ế ề ợ ủ ộ ổ ủ nghi p.ệ

Các y u t nh h ế ố ả ưở ng đ n ho t đ ng huy đ ng v n ế ạ ộ ộ ố

1.43.1 Các y u t bên ngoài doanh nghi pế ố ệ

1.34.1.1 S phát tri n c a n n kinh t tài chính toàn c u và Vi t Namự ể ủ ề ế ầ ệ

Vi c h i nh p kinh t qu c t c aVi t Nam cũng là nhân t quan tr ngệ ộ ậ ế ố ế ủ ệ ố ọ đ các doanh nghi p trong nể ệ ước ti p c n v i ngu n v n t nế ậ ớ ồ ố ừ ước ngoài Nh ngư đ d dàng ti pc n v i ngu n v n này thì Vi t Nam c n có thêm nh ng c chể ễ ế ậ ớ ồ ố ệ ầ ữ ơ ế chính sách m và n đ nh phát tri n th trở ổ ị ể ị ường đ t o môi trể ạ ường h p d n nhàấ ẫ đ u t nầ ư ước ngoài

Trên th cự t ,Vi t Nam đã gia nh p t ch c thế ệ ậ ổ ứ ương m i thạ ế gi i (WTO)ớ , đã và đang tham gia 16 Hi p đ nh FTAệ ị ((T Hoàng (2016), Th i báo Kinh tư ờ ế Sài Gòn online, Vi t Nam đã và đang tham gia 16FTAệ , t i đ a chạ ị ỉ: http://www.thesaigontimes.vn/155198/Viet Nam da va dang tham gia 16 FTA.html, truy c p ngày 12/04/2017)) T vi c n l c h i nh p c a nậ ừ ệ ỗ ự ộ ậ ủ ước ta thì ngu n v nồ ố đ u t vào Vi t Nam ngày càng tăng lên, đ c bi t là t các nầ ư ệ ặ ệ ừ ước Hàn Qu c, Nh tố ậ

S n đ nh hay bi n đ ng c a kinh t trong nự ổ ị ế ộ ủ ế ước s nh hẽ ả ưởng m nhạ đ n công tác huy đ ng v n c a doanh nghi p Trong đó ph i k đ n là s phátế ộ ố ủ ệ ả ể ế ự tri n hay trì hoãn c a n n kinh t , l m phát, bi n đ ng t giá đôể ủ ề ế ạ ế ộ ỷ la M , giáỹ vàng hay lãi su t th trấ ị ường Kinh t phát tri n, l m phát m c m t con s , giáế ể ạ ở ứ ộ ố và giá đô la M không bi n đ ng nhi u, lãi su t n đ nh s là c h i cho cácỹ ế ộ ề ấ ổ ị ẽ ơ ộ doanh nghi p huy đ ng v n thu n l i Kinh t suy thoái, l m phát tâng cao, lãiệ ộ ố ậ ợ ế ạ su t luôn thay đ i s là y u t b t l i cho doanh nghi p trong công tác huy đ ngấ ổ ẽ ế ố ấ ợ ệ ộ v n.ố

V i m t th trớ ộ ị ường tài chính hoàn thi n s t o c h i huy đ ng v n choệ ẽ ạ ơ ộ ộ ố các doanh nghi p Ngệ ượ ạc l i, th trị ường tài chính ch a hoàn thi n s gây khóư ệ ẽ khăn cho doanh nghi p đi huy đ ng v n Doanh nghi p cũng có th g p r i roệ ộ ố ệ ể ặ ủ n u th trế ị ường tài chính ch a có m t h th ng pháp lu t đi kèm V i th trư ộ ệ ố ậ ớ ị ường tài chính đang m c cung ngu n v n th p h n c u thì doanh nghi p d dàng vàở ứ ồ ố ấ ơ ầ ệ ễ nhanh chóng ti p c n v i ngu n v n mu n huy đ ng Ngế ậ ớ ồ ố ố ộ ượ ạc l i, cung th p h nấ ơ c u thì doanh nghi p khó khăn ti p c n ngu n v n cho ho t đ ng kinh doanh.ầ ệ ế ậ ồ ố ạ ộ

1.34.1.2 H th ng Chính sách, lu t pháp ệ ố ậ

M i ho t đ ng c adoanh nghi p đ u ch u s đi u ti t c a h th ng phápọ ạ ộ ủ ệ ề ị ự ề ế ủ ệ ố lu t, chính sách t i Vi t Nam.Trong lĩnh v c tài chính thì h th ng pháp lu t cònậ ạ ệ ự ệ ố ậ ph c t p nh ng ch a ch t ch , đi u này s làm cho công tác huy đ ng v n c aứ ạ ư ư ặ ẽ ề ẽ ộ ố ủ doanh nghi p ch m tr và nh hệ ậ ễ ả ưởng tr c ti p đ n ngu n huy đ ng c a doanhự ế ế ồ ộ ủ nghi p đang thi u v n và gây ra l h ng m t v n b i các doanh nghi p chi mệ ế ố ỗ ỏ ấ ố ở ệ ế d ng v n b t h p pháp.ụ ố ấ ợ

1.34.2 Các y u t bên trong doanh nghi pế ố ệ

1.34.2.1 Tình hình ho t đông kinh doanh c a doanh nghi pạ ủ ệ

Tình hình kinh doanh c a doanh nghi p s là c h i cho doanh nghi pủ ệ ẽ ơ ộ ệ nhanh chóng ti p c n v i ngu n v n mu n huy đ ng ho c khó khăn đ huyế ậ ớ ồ ố ố ộ ặ ể đ ng V i tình hình kinh doanh đang phát tri n thì doanh nghi p s huy đ ngộ ớ ể ệ ẽ ộ nhanh ngu n v n thông qua các hình th c nh phát hành c phi u, trái phi uồ ố ứ ư ổ ế ế ho c vay tín d ng Ngặ ụ ượ ạc l i, nh ng nhà đ u t s không đ u t vào nh ngữ ầ ư ẽ ầ ư ữ doanh nghi p không ăn nên làm ra Ch n cũng xem xét l i nh ng doanhệ ủ ợ ạ ữ nghi p đang kinh doanh thua l r i m i cho vay Chính vì th đây cũng là y u tệ ỗ ồ ớ ế ế ố tác đ ng tr c ti p đ n công tác huy đ ng v n c a doanh nghi p.ộ ự ế ế ộ ố ủ ệ

1.34.2.2 Uy tín c a doanh nghi pủ ệ

Uy tín c a doanh nghi p là m t y u t vô cùng quan tr ng khi nhà đ u tủ ệ ộ ế ố ọ ầ ư quy t đ nh đ u t hay ngân hàng quy t đ nh cho vay Uy tín trong tài chính thế ị ầ ư ế ị ể hi n vi c trong l ch s tín d ng, có thệ ở ệ ị ử ụ ường xuyên tr n đúng h n, th c hi nả ợ ạ ự ệ đúng nghĩa v tài chính v i c đông, nhà đ u t , khách hàng hay không Nh ngụ ớ ổ ầ ư ữ doanh nghi p có uy tín v i nh ng kho n n c a ngân hàng hay các nhà đ u tệ ớ ữ ả ợ ủ ầ ư n m gi trái phi u c a doanh nghi p thì vi c huy đ ng v n vay s đắ ữ ế ủ ệ ệ ộ ố ẽ ược các chủ n đáp ngợ ứ ngay.

Doanh nghi p có uy tín cũng có th chi m d ng v n t kho n tín d ngệ ể ế ụ ố ừ ả ụ thương m i, hay kêu g i các nhà đ u t m t cách d dàng N u doanh nghi p cóạ ọ ầ ư ộ ễ ế ệ uy tín thì s có l i th trong vi c huy đ ng t t t c các ngu n v n nh tín d ngẽ ợ ế ệ ộ ừ ấ ả ồ ố ư ụ ngân hàng, tín d ng thụ ương m i, kêu g i c đông hay phát hành trái phi u.ạ ọ ổ ế

Ngược l i s là khó khăn cho doanh nghi p khi ti p xúc v i các ngu nạ ẽ ệ ế ớ ồ v n.ố Doanh nghi p có th cùng lúc đ a ra nhi u phệ ể ư ề ương th c huy đ ng v n khácứ ộ ố nhau cho cùng m t d án đ u t ho c m i phộ ự ầ ư ặ ỗ ương th c cho m t m c đích khácứ ộ ụ nhau Vi c doanh nghi p ch huy đ ng b ng m t phệ ệ ỉ ộ ằ ộ ương th c s h n ch doanhứ ẽ ạ ế nghi p ti p xúc v i nh ng ngu n v n khác nhau Ví du: Doanh nghi p ch duyệ ế ớ ữ ồ ố ệ ỉ nh t huy đ ng v n t ch đ u t s là lãng phí ngu n v n nhà r i ngoài thấ ộ ố ừ ủ ầ ư ẽ ồ ố ỗ ị trường, không t n d ng đậ ụ ược đòn b y tài chính, khi n ho t đ ng tài chính c aẩ ế ạ ộ ủ doanh nghi p thi u hi u qu h n so v i nh ng doanh nghi p s d ng thêmệ ế ệ ả ơ ớ ữ ệ ử ụ ngu n v n bên ngoàiồ ố

1.34.2.3 Phương th c huy đ ng v n c a doanh nghi pứ ộ ố ủ ệ

Doanh nghi p có th cùng lúc đ a ra nhi u phệ ể ư ề ương th c huy đ ng v nứ ộ ố khác nhau đ t p trung nhanh chóng ngu n v n mu n huy đ ng Vi c doanhể ậ ồ ố ố ộ ệ nghi p ch huy đ ng b ng m t phệ ỉ ộ ằ ộ ương th c s h n ch doanh nghi p ti p xúcứ ẽ ạ ế ệ ế v i nh ng ngu n v nớ ữ ồ ấ khác nhau Ví du: Doanh nghi pệ chỉ duy nh tấ huy đ ngộ v nố từ chur đ uầ tư s làm cho doanh nghi p không ti p c n đẽ ệ ế ậ ược v n vay tố ừ Ngân hàng, các đ nh ch tài chính khác Hay doanh nghi p ch đ n thu n vay v nị ế ệ ỉ ơ ầ ố Ngân hàng m i khi c n v n kinh doanh, đi u này đã không cho phép doanh ở ỗ ầ ố ề nghi p t n d ng đệ ậ ụ ượng ngu n v n t các nhà đ u tồ ố ừ ầ ư

Ví d : Doanh nghi p ch duy nh t huy đ ng v n t ch đ u t s làm choụ ệ ỉ ấ ộ ố ừ ủ ầ ư ẽ doanh nghi p thi u đi ngu n v n ng n h n, quy n đi u hành doanh nghi p b chiệ ế ồ ố ắ ạ ề ề ệ ị ph i nhi u Hay doanh nghi p ch đ n thu n vay v n Ngân hàng m i khi c nố ề ệ ỉ ơ ầ ố ở ỗ ầ v n kinh doanh, thì s lãng phí ngu n v n t các nhà đ u t mu n tham gia, h nố ẽ ồ ố ừ ầ ư ố ơ n a chi phí tr lãi hàng k l n và s khó khăn khi mu n huy đ ng m t ngu n v nữ ả ỳ ớ ẽ ố ộ ộ ồ ố l nớ

1.45 Nh ng ữ ch ỉtiêu chí đánh gi hi u qu huy đ ng v nả ệ ả ộ ố

Có r t nhi u ch tiêu đánh giá hi u qu n huy đ ng v n c a doanh nghi p,ấ ề ỉ ệ ả ộ ố ủ ệ nh ng v i đ tài ch quan tâm đ n b n góc đ chính: ư ớ ề ỉ ế ố ộ Th nh tứ ấ , s tăng trự ưởng n đ nh v s l ng và th i gian; ổ ị ề ố ượ ờ th haiứ , lượng v n doanh nghi p huy đ ng cóố ệ ộ kh năng đáp ng đả ứ ược cho ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p; ạ ộ ủ ệ th baứ , chi phí huy đ ng v n; ộ ố th tứ ư: đ r i ro c a ngu n v n mà doanh nghi p huy đ ng;ộ ủ ủ ồ ố ệ ộ th nămứ : l i ích t ngu n v n huy đ ng mang l i cho doanh nghi pợ ừ ồ ố ộ ạ ệ (PGS.TS

Tr n Ng c Th , ầ ọ ơ Tài chính doanh nghi p hi n đ iệ ệ ạ , Nhà xu t b n Th ng kê, 2003)ấ ả ố

1.45.1 S tăng trự ưởng n đ nh v s lổ ị ề ố ượng và th i gian ờ Đánh giá qua m c đ tăng gi m ngu n v n huy đ ng và s lứ ộ ả ồ ố ộ ố ượng v n huyố đ ng có k h n Ngu n v n tăng đ u qua các năm (năm trộ ỳ ạ ồ ố ề ước năm sau > 0) đ tạ m c tiêu v ngu n v n đ t ra và có đ gia tăng đ u đ n là ngu n v n tăngụ ề ồ ố ặ ộ ề ặ ồ ố trưởng n đ nhổ ị

Ngu n v n có s lồ ố ố ượng v n k h n l n ch ng t s n đ nh v th i gianố ỳ ạ ớ ứ ỏ ự ổ ị ề ờ c a ngu n v n cao.ủ ồ ố

1.45.2 Lượng v n huy đ ng c a doanh nghi p có đáp ng đố ộ ủ ệ ứ ược ho t đ ngạ ộ kinh doanh c a doanh nghi pủ ệ Đánh giá qua vi c so sánh ngu n v n huy đ ng đệ ồ ố ộ ược v i các nhu c u sớ ầ ử d ng v n cho ho t đ ng c a doanh nghi p, nhu c u thanh toán và các nhu c uụ ố ạ ộ ủ ệ ầ ầ khác đ th y ngu n v n huy đ ng đã đáp ng đ hay thi u.ể ấ ồ ố ộ ứ ủ ế

Lãi su t huy đ ng là m t y u t h t s c quan tr ng trong vi c huy đ ngấ ộ ộ ế ố ế ứ ọ ệ ộ v n c a doanh nghi p N u doanh nghi p ch p nh n tr lãi su t cao thì s dố ủ ệ ế ệ ấ ậ ả ấ ẽ ễ dàng ti p c n ngu n v n nhanh, nh ng l i nhu n kinh t mang v t ngu n tàiế ậ ồ ố ư ợ ậ ế ề ừ ồ tr này s không cao Ngợ ẽ ượ ạc l i, n u doanh nghi p huy đ ng v i m c lãi su tế ệ ộ ớ ứ ấ th p thì doanh nghi p s có l i nhu n cao h n khi s d ng v n ấ ệ ẽ ợ ậ ơ ử ụ ố này.

Chi phí v n huy đ ng so v i su t sinh l i n i b c a d án đ u t (IRRố ộ ớ ấ ờ ộ ộ ủ ự ầ ư )

N u IRR l n h n chi phí v n huy đ ng thì doanh nghi p ti p c n ngu n v nế ớ ơ ố ộ ệ ế ậ ồ ố hi u qu và ngệ ả ượ ạc l i.

Su t sinh l i n i b xác đ nh đấ ờ ộ ộ ị ượ ừ ệc t vi c gi i phả ương trình sau:

Trong đó: NCFt là dòng ti n ròng năm t NPV là giá tr hi n t i ròng c a dề ị ệ ạ ủ ự án.

1.45.4 R i ro ngu n v n doanh nghi p huy đ ng ủ ồ ố ệ ộ

T ng quan v công ty TNHH Th ổ ề ươ ng m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh

2.1.1 L ch s hình thành và phát tri n ị ử ể

Công ty TNHH Thương m i D ch v Khách s n Tân Hoàng Minh (Công tyạ ị ụ ạ Tân Hoàng Minh) thành l p ngày 16/6/1993 t i thành ph H Chí Minh T p đoànậ ạ ố ồ ậ Tân Hoàng Minh đã ho t đ ng kinh doanh trên nhi u lĩnh v c, ch y u nh : s nạ ộ ề ự ủ ế ư ả xu t & xu t kh u mây tre đan, v n t i hành khách b ng taxi, kinh doanh kháchấ ấ ẩ ậ ả ằ s n, kinh doanh phát tri n nhà, xây d ng,…ạ ể ự

Năm 1995, Công ty Tân Hoàng Minh b t đ u kinh doanh v n t i hànhắ ầ ậ ả khách công c ng b ng xe taxi T i năm 2001, s lộ ằ ớ ố ượng xe ph c v khách hàngụ ụ đ t t i 700 xe, chi m 20 25% th ph n trên c 3 thành ph là H Chí Minh, Nhaạ ớ ế ị ầ ả ố ồ Trang và Hà N i, đ ng th i t o độ ồ ờ ạ ược thương hi u “ệ Taxi V20 – Tân Hoàng Minh”.

Năm 1998, Công ty Tân Hoàng Minh đ u t s n xu t các s n ph m mây,ầ ư ả ấ ả ẩ tre đan v i thớ ương hi u Ratex xu t kh u sang h n 10 qu c gia trên th gi i vàệ ấ ẩ ơ ố ế ớ giành nhi u danh hi u, gi i thề ệ ả ưởng t i các h i ch l n qu c t , đạ ộ ợ ớ ố ế ược B Côngộ thương đánh giá cao.

Năm 2006, T p đoàn Tân Hoàng Minhậ t p trung đ u t và phát tri n cácậ ầ ư ể d án b t đ ng s n cao c p, t o s khác bi t trong s n ph m và d ch v Hi nự ấ ộ ả ấ ạ ự ệ ả ẩ ị ụ ệ nay, T p đoàn Tân Hoàng Minh đang s h u hàng lo t d án siêu sang v tríậ ở ữ ạ ự ở ị đ c đ a trung trong trung tâm thành ph , g n h l n nh : D’ ắ ị ố ầ ồ ớ ư Le Pont D’or – Hoang Câu, D’ Palais de Louis – Nguy n Văn Huyên, D’ Le Roi Soleil – Qu ng̀ ̀ ễ ả

An, D’.El Dorado Phú Thượng ,v.v…

Tân Hoàng Minh đang t ng bừ ước m nh m xây d ng nên nh ng công trìnhạ ẽ ự ữ x ng đáng ứ v i t m ớ ầ v iớ t m ầ c qu c t cho m t cu c s ng sang tr ng, hi n đ iỡ ố ế ộ ộ ố ọ ệ ạ b c nh t t i Vi t Nam.ậ ấ ạ ệ

Tr i qua h n 20 năm hình thành và phát tri n, T p đoàn Tân Hoàng Minhả ơ ể ậ đã và đang t ng bừ ước kh ng đ nh v trí là m t trong nh ng T p đoàn b t đ ngẳ ị ị ộ ữ ậ ấ ộ s n hàng đ u Vi t Nam Các d án c a T p đoàn Tân Hoàng Minh đ u n m t iả ầ ệ ự ủ ậ ề ằ ạ các v trí đ c đ a trung tâm thành ph Hà N i nh : D’ Le Pont D’or – Hoangị ắ ị ở ố ộ ư ̀ Câu, D’ Palais de Louis – Nguy n Văn Huyên, D’ San Raffles – Hai Bà Tr ng,̀ ễ ư Hàng Bài, D’ Le Roi Soleil – Qu ng An, D’ El Dorado – Phú Thanh, Phúả

Thượng, D’ Capitale –Tr n Duy H ng, Gi ng Võ Galerie (t i 148 Gi ng Võ).ầ ư ả ạ ả

V i tri t lý kinh doanh “Ti n đ , Hi u qu , B n V ng, Đam Mê, Hoàn H o”,ớ ế ế ộ ệ ả ề ữ ả

T p đoàn Tân Hoàng Minh th hi n tâm huy t và khát v ng đ a nh ng s nậ ể ệ ế ọ ư ữ ả ph m ch t lầ ấ ượng t t nh t, b n v ng nh t t i khách hàng.ố ấ ề ữ ấ ớ

Tân Hoàng Minh phát tri n v i chi n lể ớ ế ược: Kh ng đ nh uy tín và xâyẳ ị d ng thự ương hi u Tân Hoàng Minh Group tr thành m t trong nh ng T p đoànệ ở ộ ữ ậ

B t đ ng s n hàng đ u Vi t Nam v i hàng lo t các d án v tr đ c đ a trongấ ộ ả ầ ệ ớ ạ ự ở ị ị ắ ị trung tâm thành ph Hà N i và H Chí Minh; T p đoàn Tân Hoàng Minh quy tố ộ ồ ậ ế tâm xây d ng nh ng công trình ch t lự ữ ấ ượng, b n v ng góp ph n đem l i l i íchề ữ ầ ạ ợ thi t th c cho khách hàng và cho xã h i.ế ự ộ

H th ng giá tr c t lõiệ ố ị ố

T m nhìn:ầ Tr thành m t T p đoàn hàng đ u trong lĩnh v c đ u t tàiở ộ ậ ầ ự ầ ư chính và b t đ ng s n cao c p trong nấ ộ ả ấ ước và qu c t ố ế

Sứ m nh:ệ Nâng cao ch t lấ ượng cu c s ng b ng các gi i pháp sáng t o vàộ ố ằ ả ạ mang tính đ t phá; Cung c p cho th trộ ấ ị ường nh ng s n ph m – d ch v b t đ ngữ ả ẩ ị ụ ấ ộ s n ch t lả ấ ượng qu c t , hoàn h o t i t ng chi ti t và trố ế ả ớ ừ ế ường t n v i th i gian;ồ ớ ờ Mang đ n cho khách hàng nh ng “Ki t tác vế ữ ệ ượt th i gian” và đó là s l a ch nờ ự ự ọ t i u nh t đ khách hàng kh ng đ nh đ ng c p c a mình; Góp ph n xây d ngố ư ấ ể ẳ ị ẳ ấ ủ ầ ự và phát tri n c nh quan ki n trúc đô th , môi trể ả ế ị ường s ng, và môi trố ường làm vi cệ cho c ng đ ng và xã h i.ộ ồ ộ

Giá tr c t lõi:ị ố L y khách hàng làm tr ng tâm Uy tín c a T p đoàn là m tấ ọ ủ ậ ộ trong nh ng tài s n vô giá S tín nhi m c a khách hàng làm nên s c m nh choữ ả ự ệ ủ ứ ạ Tân Hoàng Minh Group; Vì l i ích c a khách hàng, c ng s , đ i tác và c a c ngợ ủ ộ ự ố ủ ộ đ ng, đem l i nh ng giá tr đích th c cho cu c s ng và xã h i; Tôn vinh giá trồ ạ ữ ị ự ộ ố ộ ị c a s hoàn h o, luôn luôn hủ ự ả ướng t i và quy t tâm th c hi n nh ng đi u tớ ế ự ệ ữ ề ưởng nh không th và bi n nh ng cái đã t t r i ngày càng t t h n n a và tr thànhư ể ế ữ ố ồ ố ơ ữ ở hoàn h o; Y u t con ngả ế ố ười là y u t có tính quy t đ nh cho s thành công c aế ố ế ị ự ủ doanh nghi p và đó là tài s n quý nh t c a T p đoàn Tân Hoàng Minh Group làệ ả ấ ủ ậ m t t ch c có tính c ng đ ng cao, m i nhân viên là m t c ng s , đoàn k t, sángộ ổ ứ ộ ồ ỗ ộ ộ ự ế t o và đ i m i không ng ng.ạ ổ ớ ừ

Phương châm ho t đ ng:ạ ộ Đam mê vươ ớ ựn t i s hoàn h o; T o ra nh ngả ạ ữ s n ph m v i ch t lả ẩ ớ ấ ượng t t nh t và b n v ng; Khác bi t và đ t phá trong ýố ấ ề ữ ệ ộ tưởng; Tôn tr ng đ o đ c kinh doanh; Cách th c th c hi n sáng t o và th c t ;ọ ạ ứ ứ ự ệ ạ ự ế Chu n m c trong phong cách và thái đẩ ự ộ.

Các lĩnh v c đự ược phép kinh doanh

T v n, môi gi i, đ u giá b t đ ng s n, đ u giá quy n s d ng đ t; Chiư ấ ớ ấ ấ ộ ả ấ ề ử ụ ấ ti t: kinh doanh d ch v b t đ ng s n: sàn giao d ch b t đ ng s n; môi gi i b tế ị ụ ấ ộ ả ị ấ ộ ả ớ ấ đ ng s n; đ nh giá b t đ ng s n; t v n b t đ ng s n; qu ng cáo và qu n lý b tộ ả ị ấ ộ ả ư ấ ấ ộ ả ả ả ấ đ ng s n; Đ i lý, môi gi i, đ u giá; Bán buôn máy móc, thi t b và ph tùng máyộ ả ạ ớ ấ ế ị ụ khác; Bán buôn đ dùng khác cho gia đình; Bán buôn v i, hàng may s n, giày dép.ồ ả ẵ

Bán buôn v t li u, thi t b l p đ t khác trong xây d ng; Bán ph tùng vàậ ệ ế ị ắ ặ ự ụ các b ph n ph tr c a mô tô, xe máy; Bán buôn th c ph m; D ch v l u trúộ ậ ụ ợ ủ ự ẩ ị ụ ư ng n ngày; V n t i hành khách b ng xe taxi; Mua bán, đ i lý ký g i xe ô tô; Muaắ ậ ả ằ ạ ử bán vàng (tr mua bán vàng mi ng); T v n đ u t (tr t v n tài chính, kừ ế ư ấ ầ ư ừ ư ấ ế toán); S n xu t hàng th công m ngh (tr s n xu t đ g m, s , th y tinh, chả ấ ủ ỹ ệ ừ ả ấ ồ ố ứ ủ ế bi n g ); Qu ng cáo thế ỗ ả ương m i; Cho thuê phạ ương ti n v n t i đệ ậ ả ường b ;ộ

Thi t k ki n trúc công trình Thi t k n i ngo i th t công trình Ho t đ ng đoế ế ế ế ế ộ ạ ấ ạ ộ đ c b n đ ; Xây d ng công trình đạ ả ồ ự ường b ; Bán mô tô, xe máy; Kinh doanh phátộ tri n nhà: xây d ng, s a ch a nhà đ bán ho c cho thuê; Khai thác qu ng kimể ự ử ữ ể ặ ặ lo i khác không ch a s t; Khai thác qu ng uranium và qu ng thorium; Khai thácạ ứ ắ ặ ặ qu ng kim lo i quí hi m; Khai thác qu ng s t; Khai thác đá, cát, s i, đ t sét;ặ ạ ế ặ ắ ỏ ấ Khai thác khoáng hóa ch t và khoáng phân bón; Khai thác và thu gom than bùn.ấ

S đ 2.1: C c u t ch c Công ty ơ ồ ơ ấ ổ ứ TNHH Thương m i d ch v khách s nạ ị ụ ạ

(Ngu n: Phòng HR, Công ty ồ TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân Hoàng ạ ị ụ ạ Minh, năm 2016)

2.1.3 S lơ ược tTình hình tài chính c a Công tyủ

2.1.3.1 K t qu ho t đ ng s n xu t kinh doanhế ả ạ ộ ả ấ

Trong giai đo n 2013 2016, doanh thu và l i nhu n c a Công ty Tân Hoàngạ ợ ậ ủ Minh có nhi u bi n đ ng l n Dề ế ộ ớ ưới đây là b ng th hi n m t s ch tiêu v tìnhả ể ệ ộ ố ỉ ề hình s n xu t c a Công ty.ả ấ ủ

B ng 2.1 K t qu ho t đ ng s n xu t kinh doanh c a Công ty TNHHả ế ả ạ ộ ả ấ ủ

Thương m i d ch v khách s n Tân Hoàng Minh giai đo n 2013 2016ạ ị ụ ạ ạ Đ n v tính: T đ ngơ ị ỷ ồ

Doanh thu bán hàng và cung c p d ch vấ ị ụ

Chi phí qu n lý, chiả phí bán hàng và các chi phí khác

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

Năm 2013, Công ty b t đ u đ u t xây d ng d án chung c cao c p đ uắ ầ ầ ư ự ự ư ấ ầ tiên là d án D’ Le Pont D’or Hoàng C u nên các chi phí c a công ty tăng lên,ự ầ ủ khi n l i nhu n âm Năm 2014, Công ty l i ti p t c đ u t xây d ng d án D’.ế ợ ậ ạ ế ụ ầ ư ự ự Palais De Louis Nguy n Văn Huyên nên chi phí ti p t c tăng khi n l i nhu n ti pễ ế ụ ế ợ ậ ế t c gi m Tình tr ng l i nhu n âm c a công ty kéo dài đ n h t năm 2015 Đ nụ ả ạ ợ ậ ủ ế ế ế năm 2016, Công ty ti n hành bàn giao căn h d án Hoàng C u cho khách hàngế ộ ự ầ nên công ty b t đ u đắ ầ ược ghi nh n doanh thu c a d án Vì th , năm 2016, doanhậ ủ ự ế thu c a công ty tăng v t khi n l i nhu n đ t 86 t Đây là đ c thù c a các doanhủ ọ ế ợ ậ ạ ỷ ặ ủ nghi p đ u t kinh doanh b t đ ng s n Vì trong quá trình xây d ng d án, doanhệ ầ ư ấ ộ ả ự ự nghi p không đệ ược ghi nh n doanh thu cho đ n khi bàn giao nhà nh ng v n ghiậ ế ư ẫ nh n chi phí qu n lý, chi phí ho t đ ngậ ả ạ ộ Do đó, doanh thu công ty gi m, d n đ nả ẫ ế l i nhu n gi m ợ ậ ả

2.1.3.2 Tình hình tài s n – ngu n v nả ồ ố

V c c u tài s n ngu n v n c a Công ty đề ơ ấ ả ồ ố ủ ược th hi n t i b ng sauể ệ ạ ả

B ng 2.2ả Tình hình tài s n c a Công ty TNHH Thả ủ ương m i d ch v kháchạ ị ụ s n Tân Hoàng Minh giai ạ đo n 201ạ 3 2016 Đ n v tính: T đ ngơ ị ỷ ồ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

Các hình th c huy đ ng v n công ty đang s d ng ứ ộ ố ử ụ

Cũng nh các doanh nghi p khác, đ có ngu n l c tài chính đ u t cho cácư ệ ể ồ ự ầ ư ho t đ ng s n xu t kinh doanh, Công ty Tân Hoàng Minh ph i ti n hành huyạ ộ ả ấ ả ế đ ng v n Công ty Tân Hoàng Minh hi n đang ho t đ ng ch y u trong lĩnh v cộ ố ệ ạ ộ ủ ế ự đ u t xây d ng, kinh doanh b t đ ng s n, do đó nhu c u v n r t l n Đ đápầ ư ự ấ ộ ả ầ ố ấ ớ ể ng nhu c u v n cho kinh doanh, Công ty đã ti n hành huy đ ng v n n ph i tr , ứ ầ ố ế ộ ố ợ ả ả hi n nay v n n ph i tr c a Công ty đệ ố ợ ả ả ủ ược tài tr b i các ngu n sau: Tín d ngợ ở ồ ụ ngân hàng, tín d ng thụ ương m i và m t s kho n khác.ạ ộ ố ả

2.2.1 Tín d ng ngân hàngụ Đ i v i m i n n kinh t , dù th trố ớ ọ ề ế ị ường ch ng khoán có phát tri n m cứ ể ở ứ đ r t cao, thì ngu n v n ch y u c a doanh nghi p v n là do các ngân hàng tàiộ ấ ồ ố ủ ế ủ ệ ẫ tr Tín d ng ngân hàng hi n đang là phợ ụ ệ ương th c huy đ ng v n ch y u vàứ ộ ố ủ ế quan tr ng c a công ty Tân Hoàng Minh Nh ng năm g n đây, t tr ng tín d ngọ ủ ữ ầ ỷ ọ ụ ngân hàng trong n ph i tr đang có xu hợ ả ả ướng tăng m nh cùng v i lạ ớ ượng nợ ph i tr l i tăng lên Đi u đó cho th y công ty đang t n d ng t i đa ngu n v nả ả ạ ề ấ ậ ụ ố ồ ố t ngân hàng giúp cho Công ty ch đ ng trong vi c huy đ ng v n ph c v s nừ ủ ộ ệ ộ ố ụ ụ ả xu t kinh doanh.ấ

B ng 2.ả 4: Các ngu n tín d ng ngân hàng c a Công ty Tân Hoàng Minh ồ ụ ủ t năm 201ừ 3 2016 Đ n v tính: T đ ng; %ơ ị ỷ ồ

Năm T ng n ph iổ ợ ả trả Tín d ng ngânụ hàng Tín d ng ngân hàng/ụ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016) ạ

T b ng trên ta th y, ngu n tín d ng ngân hàng tăng m nh t năm 2013ừ ả ấ ồ ụ ạ ừ đ n năm 2014, do công ty b t đ u đế ắ ầ ược gi i ngân kho n vay th c hi n d ánả ả ự ệ ự Nguy n Văn Huyên Trong giai đo n t năm 2013 2016, công ty đ ng th i tri nễ ạ ừ ồ ờ ể khai th c hi n 2 d án Hoàng C u và Nguy n Văn Huyên nên m c d n tínự ệ ự ầ ễ ứ ư ợ d ng ngân hàng tăng, t l tín d ng ngân hàng năm 2014 chi m 58,8%, năm 2016ụ ỷ ệ ụ ế chi m 57,7% Tuy nhiên t l d n tín d ng ngân hàng cao cũng ti m n nhi uế ỷ ệ ư ợ ụ ề ẩ ề nguy c r i ro do chi phí lãi vay cao và áp l c tr n l n.ơ ủ ự ả ợ ớ

2.2.2 Tín d ng thụ ương m iạ

Tín d ng thụ ương m i là tín d ng t nhà cung c p ho c ngạ ụ ừ ấ ặ ười mua, ngu nồ v n này hình thành m t cách t nhiên trong quan h mua bán ch u, mua bán trố ộ ự ệ ị ả ch m hay tr góp Đ c bi t, v i doanh nghi p đ u t kinh doanh b t đ ng s n,ậ ả ặ ệ ớ ệ ầ ư ấ ộ ả tín d ng thụ ương m i còn có t l l n là ngu n khách hàng tr ti n trạ ỷ ệ ớ ồ ả ề ước

T l tín d ng thỷ ệ ụ ương m i có xu hạ ướng gi m trong nh ng năm g n đây,ả ữ ầ m c dù lặ ượng tín d ng thụ ương m i v n tăng Ch riên năm 2014 , t l tín d ngạ ẫ ỉ ỷ ệ ụ thương m i gi m m nh còn 28,4%, do lạ ả ạ ượng tín d ng ngân hàng tăng, còn côngụ ty không nh n đậ ược ti n ng trề ứ ước c a khách hàng và ph i tr nhà cung c p sủ ả ả ấ ố lượng l n Năm 2013, t l tín d ng thớ ỷ ệ ụ ương m i m c 47,32%, cao h n h n tạ ở ứ ơ ẳ ỷ l tín d ng ngân hàng là 33% Đ n năm 2015, 2016, lệ ụ ế ượng tín d ng thụ ương m iạ tăng, tuy nhiên t l tín d ng thỷ ệ ụ ương m i v n th p h n tín d ng ngân hàng do tínạ ẫ ấ ơ ụ d ng ngân hàng giai đo n này tăng m nh Công ty nên thúc đ y tín d ng thụ ạ ạ ẩ ụ ương m i h n do đây là ngu n cung c p v n r , và ngoài ra nó còn giúp cho m i quanạ ơ ồ ấ ố ẻ ố h v i đ i tác và khách hàng ngày càng g n bó ch t ch , liên k t h tr nhauệ ớ ố ắ ặ ẽ ế ỗ ợ trong kinh doanh.

B ng 2.5 Các ngu n tín d ng thả ồ ụ ương m i c a Công ty Tân Hoàng Minh tạ ủ ừ năm 2013 2016 Đ n v tính: T đ ng;%ơ ị ỷ ồ

Năm T ng n ph iổ ợ ả trả

Tín d ng thụ ương m iạ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016) ạ

2.2.3 Các ngu n n ph i tr khác ồ ợ ả ả

Ngoài hai ngu n huy đ ng v n chính cho v n N ph i tr là tín d ng ngânồ ộ ố ố ợ ả ả ụ hàng và tín d ng thụ ương m i, còn m t s kho n khác cũng đóng góp vào ngu nạ ộ ố ả ồ v n n c a công ty, đó là “ Thu và các kho n ph i n p cho nhà nố ợ ủ ế ả ả ộ ước”, “ Ph iả tr ngả ười lao đ ng”, “ Các kho n ph i tr , ph i n p khác” Các kho n nàyộ ả ả ả ả ộ ả chi m t tr ng không l n, ch kho ng 10 20% t ng n ph i tr Tuy nhiên, cácế ỷ ọ ớ ỉ ả ổ ợ ả ả kho n n ph i tr khác này l i là ngu n h tr kh n c p trong trả ợ ả ả ạ ồ ỗ ợ ẩ ấ ường h p côngợ ty g p r i ro trong thanh toán Tuy nhiên, công ty không đ t m c tiêu huy đ ngặ ủ ặ ụ ộ v n t ngu n này, b i đây là s ti n mà doanh nghi p còn n nhà nố ừ ồ ở ố ề ệ ợ ước, ho c nặ ợ cán b công nhân viên N u không n p đ y đ cho nhà nộ ế ộ ầ ủ ước thì s vi ph m phápẽ ạ lu t, n u không tr cho nhân viên thì s nh hậ ế ả ẽ ả ưởng r t l n đ n tinh th n làmấ ớ ế ầ vi c c a h , h u qu c a vi c huy đ ng v n này l n h n r t nhi u so v i l i íchệ ủ ọ ậ ả ủ ệ ộ ố ớ ơ ấ ề ớ ợ thu được.

B ng 2.ả 6 Các ngu nồ n ph i tr khác c a Công ty Tân Hoàng Minh ợ ả ả ủ t năm 201ừ 3 2016 Đ n v tính: T đ ng;%ơ ị ỷ ồ

Tín d ng thụ ương m iạ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạHoàng Minh, giai đo n 2013 2016) ạ

Các y u t nh h ế ố ả ưở ng đ n ho t đ ng huy đ ng v n ế ạ ộ ộ ố

2.3.1 Các y u t bên ngoài doanh nghi pế ố ệ

S phát tri n c a n n kinh t tài chính toàn c u và Vi t Namự ể ủ ề ế ầ ệ

Giai đo n t năm 2012 đ n nay, n n kinh t nạ ừ ế ề ế ước ta trên đà h i ph c vàồ ụ phát tri n n đ nh T ng thu nh p qu c dân tăng đ u t năm 2012 đ n năm 2016.ể ổ ị ổ ậ ố ề ừ ế Các ngành s n xu t, xây d ng đ u tăng trả ấ ự ề ưởng Nh ng năm v a qua, Chính phữ ừ ủ đã n l c c c u l i h th ng tài chính ngân hàng, gi m n x u, chính sách ti nỗ ự ơ ấ ạ ệ ố ả ợ ấ ề t ch t ch Năm 2012, GDP đ t 155.82 t USD, đ n năm 2013, tăng trệ ặ ẽ ạ ỷ ế ưởng nh y v t 9.88% đ t 171.22 t USD Năm 2014, GPD đ t 186.20 t USD, tăngả ọ ạ ỷ ạ ỷ 3.97% so v i năm 2013 Năm 2015, ti p t c đà năng trớ ế ụ ưởng, GDP đ t 193.60 tạ ỷ USD Năm 2016, GDP tăng trưởng 6.21% so v i năm 2015 giúp Vi t Nam trớ ệ ở thành m t trong các nộ ước có t c đ tăng trố ộ ưởng l n nh t trên th gi i.ớ ấ ế ớ

Bi u đ 2.3: T ng thu nh p qu c dân GDP Vi t Nam t năm 2012 2016ể ồ ổ ậ ố ệ ừ

(Ngu n: Tradingeconomics.com, 2017)ồ Đi cùng v i tăng trớ ưởng GDP, t năm 2012 đ n năm 2016, GDP bình quânừ ế c a nủ ước ta cũng tăng trưởng đ u đ n Đi u này cho th y thu nh p c a ngề ặ ề ấ ậ ủ ười dân tăng n đ nh, khi n nhu c u tiêu dùng và nâng cao ch t lổ ị ế ầ ấ ượng cu c s ngộ ố tăng K t lu n nh hế ậ ả ưởng nh th nàoư ế

Bi u đ 2.4: GPP bình quân c a Vi t Nam t năm 2012 – 2016ể ồ ủ ệ ừ

H th ng Chính sách, lu t pháp ệ ố ậ Đ an c xã h i, Chính ph đã ra nhi u chính sách h tr ngể ư ộ ủ ề ỗ ợ ười dân trong vi c vay mua nhà Đi u nay giúp thúc đ y phát tri n s n ph m b t đ ng s n vàệ ề ẩ ể ả ẩ ấ ộ ả cũng giúp doanh nghi p b t đ ng s n gi i quy t hàng t n kho và tăng trệ ấ ộ ả ả ế ồ ưởng doanh thu nhi u h n ề ơ

Ngoài ra, lu t kinh doanh b t đ ng s n 2014 có quy đ nh thêm v đi uậ ấ ộ ả ị ề ề ki n m bán nhà hình thành trong tệ ở ở ương lai và b o lãnh bàn giao nhà Đi u nàyả ề v a giúp ngừ ười dân tránh kh i n i lo m t v n ho c đ ng v n khi đ u t b tỏ ỗ ấ ố ặ ọ ố ầ ư ấ đ ng s n, v a giúp doanh nghi p đ m b o tình hình tài chính và ti n đ d án.ộ ả ừ ệ ả ả ế ộ ự

Hi n t i, v i nh ng chính sách c a nhà nệ ạ ớ ữ ủ ước, các doanh nghi p đã thu n l i h nệ ậ ợ ơ trong ho t đ ng kinh doanh Tuy nhiên, c n gi m thi u các th t c hành chínhạ ộ ầ ả ể ủ ụ ph c t p và gi m th i gian x lý h s đ doanh nghi p có th năng đ ng h nứ ạ ả ờ ử ồ ơ ể ệ ể ộ ơ trong ho t đ ng kinh doanh c a mình.ạ ộ ủ

Các văn b n lu t ả ậ liên quan đ n ho t đ ng đ u t , kinh doanh b t đ ngế ạ ộ ầ ư ấ ộ s n ả bao g m: ồ

Lu t Kinh doanh b t đ ng s n năm 2014;ậ ấ ộ ả

Các văn b n dả ưới lu t g m:ậ ồ

Ngh đ nh Chính ph 76/2015/NĐ CP ngày 10/09/2015 quy đ nh chi ti t thiị ị ủ ị ế hành m t s đi u c a Lu t kinh doanh b t đ ng s n;ộ ố ề ủ ậ ấ ộ ả

Chính ph 119/2015/NĐ CP ủ ngày 13/11/2015 v vi c quy đ nh ề ệ ị b o hi m b t bu c trong đ u t xây d ng;ả ể ắ ộ ầ ư ự

Ngh đ nhị ị Chính ph 01/2017/NĐ CP ngày 06/01/2017 v vi c s a đ i bủ ề ệ ử ổ ổ sung m t s ngh đ nh, quy đ nh chi ti t thi hành lu t đ t đai;ộ ố ị ị ị ế ậ ấ

Ngh đ nhị ị Chính ph 43/2014/NĐ CP ngày 15/05/2014 quy đ nh chi ti t thiủ ị ế hành lu t đ t đai;ậ ấ

Ngh đ nh Chính ph s 71/2010/NĐ CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 quyị ị ủ ố đ nh chi ti t và hị ế ướng d n thi hành Lu t Nhà ;ẫ ậ ở

Thông t 09/2016/TTLT BTP BTNMT ngày 23/06/2016 c a B T pháp –ư ủ ộ ư

B Tài nguyên môi trộ ường hướng d n vi c th ch p quy n s d ng đ t, tài s nẫ ệ ế ấ ề ử ụ ấ ả g n li n v i đ t;ắ ề ớ ấ

Thông t 26/2015/TT NHNN ngày 09/12/2015 v vi c hư ề ệ ướng d n trình t ,ẫ ự th t c th ch p tài s n là d án đ u t xây d ng nhà hình thành trong tủ ụ ế ấ ả ự ầ ư ự ở ương lai. k t lu n nh hế ậ ả ưởng th nàoế

2.3.2 Các y u t bên trong doanh nghi pế ố ệ

Tình hình ho t đông kinh doanh c a doanh nghi p trong th i k huy đ ngạ ủ ệ ờ ỳ ộ v n c a 2 d án Hoàng C u và Nguy n Văn Huyênố ủ ự ầ ễ

Công ty Tân Hoàng Minh chuy n sang ho t đ ng kinh doanh ch y u ể ạ ộ ủ ế ở th trị ường b t đ ng sấ ộ ản t năm 2009 Trừ ước đây, nh ng năm 2000, Công ty đãữ r t n i ti ng v i thấ ổ ế ớ ương hi u taxi V20 ệ

T năm 2009 đ n năm 2013, công ty đã s h u 2 d án b t đ ng s n là tòaừ ế ở ữ ự ấ ộ ả nhà văn phòng cho thuê t i 290 Nam K Kh i Nghĩa, Qu n 1, TP H Chí Minh vàạ ỳ ở ậ ồ khách s n Song H 86 Xuân Di u, Tây H , Hà N i Hai d án này mang l iạ ồ ệ ồ ộ ự ạ doanh thi vài ch c t m i năm cho Tân Hoàng Minh Tuy nhiên, năm 2013, d ánụ ỷ ỗ ự Hoàng C u là d án chung c cao c p đ u tiên mà Tân Hoàng Minh đ u t xâyầ ự ư ấ ầ ầ ư d ng ự

T ng tài s n c a Tân Hoàng Minh năm 2013 là 5.116,23 t , v n ch sổ ả ủ ỷ ố ủ ở h u là 2.699 t V i quy mô này, công ty có nhi u c h i đ h p tác v i ngânữ ỷ ớ ề ơ ộ ể ợ ớ hàng, đ u t nh ng d án b t đ ng s n l n nh d án Hoàng C uầ ư ữ ự ấ ộ ả ớ ư ự ầ

Uy tín c a doanh nghi pủ ệ

Vào th i đi m năm 2013, Tân Hoàng Minh đã có 20 năm hình thành và phátờ ể tri n và đ t để ạ ược nhi u gi i thề ả ưởng trong nước và ngoài nước Giai đo n trạ ước năm 2013, Tân Hoàng Minh là doanh nghi p có ti ng tăm trong v n t i Taxi vàệ ế ậ ả xu t kh u mây tre đan Thấ ẩ ương hi u taxi V20 là thệ ương hi u taxi đ u tiên và làệ ầ m t trong nh ng hãng xe l n nh t th i đi m đó Ngoài ra, s n ph m mây tre đanộ ữ ớ ấ ờ ể ả ẩ c a Tân Hoàng Minh đ t nhi u gi i thủ ạ ề ả ưởng t i H i ch Tri n lãm Thạ ộ ợ ể ương hi uệ

Vi t Nam H i nh p qu c t SàiGon EXPO 2002 Tân Hoàng Minh khi đó đangệ ộ ậ ố ế là khách hàng chi n lế ược c a nhi u ngân hàng l n nh : Ngân hàng TMCP Đ uủ ề ớ ư ầ t và Phát tri n Vi t Nam BIDV, Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n nông thônư ể ệ ệ ể

Vi t Nam Agribank,v.v T t c kh ng Tân Hoàng Minh là m t công ty l n, uyệ ấ ả ẳ ộ ớ tín đ i v i các đ nh ch tài chính.ố ớ ị ế

V i uy tín trên thớ ương trường nhi u năm Tân Hoàng Minh có nhi u thu nề ề ậ l i trong quá trình huy đ ng v n l n đ th c hi n 2 d án này.ợ ộ ố ớ ể ự ệ ự

Phương th c huy đ ng v n c a 2 d án Hoàng C u và Nguy n Văn Huyênứ ộ ố ủ ự ầ ễ

Phương th c huy đ ng v n ch y u c a Tân Hoàng Minh là tín d ng ngânứ ộ ố ủ ế ủ ụ hàng Do Tân Hoàng Minh là công ty TNHH nên không th huy đ ng v n ch sể ộ ố ủ ở h u trên th trữ ị ường b ng vi c phát hành c phi u đằ ệ ổ ế ược Vi c tăng v n đi u lệ ố ề ệ cũng không d dàng do lễ ượng v n l n và vi c tăng v n có th nh hố ớ ệ ố ể ả ưởng đ nế ho t đ ng đi u hành qu n lý c a công ty Chính vì th , công c huy đ ng v nạ ộ ề ả ủ ế ụ ộ ố c a Tân Hoàng Minh cho d án Hoàng C u và Nguy n Văn Huyên là vay v nủ ự ầ ễ ố ngân hàng

D án Hoàng C u: Ngu n v n ngân hàng tài tr là 1.000 t , gi i ngân theoự ầ ồ ố ợ ỷ ả ti n đ d án D án Nguy n Văn Huyên: Ngu n v n ngân hàng tài tr là 1.500ế ộ ự ự ễ ồ ố ợ t , gi i ngân theo ti n đ d án Ngân hàng tài tr c a c 2 d án này là Ngânỷ ả ế ộ ự ợ ủ ả ự hàng TMCP Sài Gòn Hà N i SHB.ộ

2.4 Phân tích đánh giá tình hình huy đ ng v n c a 2 d án Hoàng C u,ộ ố ủ ự ầ Nguy n Văn Huyênễ

2 34.21 Th c tr ng ho t đ ng huy đ ng v n c a hai d án D’.Le Pont D’ orự ạ ạ ộ ộ ố ủ ự Hoàng C u, D’ Palais De Louis Nguy n Văn Huyênầ ễ

2.4.1.1 D án D’.Le Pont D’ or Hoàng c uự ầ

Nhu c u v n đ u t c a d án: ầ ố ầ ư ủ ự T ng v n đ u tổ ố ầ ư : 2.659 t đ ng Ngu nỷ ồ ồ v n đ u tố ầ ư t : V n t cóừ ố ự : 1.000 t đ ngỷ ồ ; V n vay ngân hàngố : 1.000 t đ ng,ỷ ồ v n huy đ ng khách hàng là 659 t ố ộ ỷ

B ng 2.ả 7: Nhu c u v n đ u t c a d án ầ ố ầ ư ủ ự D’ Le Pont D’ or Hoàng C uầ Đ n v tính: T đ ngơ ị ỷ ồ

Ch tiêuỉ T ngổ 2013 2014 2015 2016 Còn ph iả th c hi nự ệ

Chi phí chuy n ể nhượng, thu đ t ế ấ

Lãi vay trong th i ờ 546 197 152 157 40 40 gian xây d ng ự 546 197 152 157

T ng chi phí bán hàngổ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

D án Hoàng C u b t đ u gi i ngân và đi vào xây d ng t năm 2013 H pự ầ ắ ầ ả ự ừ ợ đ ng tín d ng đồ ụ ược ký v i ngân hàng TMCP SHB v i lãi su t 10%/năm, k h nớ ớ ấ ỳ ạ

60 tháng, n lãi tr 3 tháng/ l n, n g c tr 6 tháng/ l n Hình th c gi i ngân làợ ả ầ ợ ố ả ầ ứ ả gi i ngân t ng l n theo ti n đ d án.ả ừ ầ ế ộ ự Đ n h t năm 2016, d án đã bàn giao nhà cho khách hàng và tòa nhà đi vàoế ế ự ho t đ ng Tuy nhiên, d án v n đang hoàn thi n n t m t s h ng m c t i s nhạ ộ ự ẫ ệ ố ộ ố ạ ụ ạ ả và sân vườn chung, chi phí còn th c hi n kho ng 10 t D án còn t n 20% t ngự ệ ả ỷ ự ồ ổ s căn h nên còn ph i ti p t c th c hi n qu ng cáo bán hàng đ hoàn thành dố ộ ả ế ụ ự ệ ả ể ự án.

Ti n đ huy đ ng v n th c hi n d ánế ộ ộ ố ự ệ ự

B ng 2.ả 8 Ti nế đ huy đ ng v n choộ ộ ố D án D’ Le Pont D’ or Hoàng C uự ầ Đ n v tính: T đ ngơ ị ỷ ồ

T ngổ 2013 2014 2015 2016 Còn ph iả th c hi nự ệ

V n c n huy đ ng ố ầ ộ khách hàng đ th c ể ự hi n d ánệ ự

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

T b ng th c t ngu n v n th c hi n d án t năm 2013 đ n năm 2016,ừ ả ự ế ồ ố ự ệ ự ừ ế ta th y Tân Hoàng Minh đã huy đ ng đ và k p th i ngu n v n hàng năm đ th cấ ộ ủ ị ờ ồ ố ể ự hi n d án Năm 2013, công ty ph i b v n đ i ng đ th c hi n nghĩa vệ ự ả ỏ ố ố ứ ể ự ệ ụ chuy n nhể ượng quy n s d ng đ t, cùng v i v n vay ngân hàng đ th c hi nề ử ụ ấ ớ ố ể ự ệ đ u t T khi b t đ u th c hi n d án, ngân hàng s căn c vào h s thanhầ ư ừ ắ ầ ự ệ ự ẽ ứ ồ ơ toán theo ti n đ đ gi i ngân T cu i năm 2014, d án Hoàng C u đã thu đế ộ ể ả ừ ố ự ầ ược ti n t vi c bán hàng Ngu n ti n này đề ừ ệ ồ ề ược tính là ngu n v n huy đ ng kháchồ ố ộ hàng

Ngoài ra, Tân Hoàng Minh còn có chính sách khuy n khích khách hàngế đóng trước ti n đ c a h p đ ng mua bán đ t n d ng ngu n tín d ng thế ộ ủ ợ ồ ể ậ ụ ồ ụ ương m i Ví d : khách hàng đóng trạ ụ ước 70% giá tr h p đ ng mua bán ngay khi kýị ợ ồ h p đ ng, khách hàng đợ ồ ược chi t kh u 5% vào giá bán, ho c khách hàng đóngế ấ ặ trước 95% được chi t kh u 7% vào giá bán Ho c khách hàng vay ngân hàngế ấ ặ đóng trước 95%, Ch đ u t s h tr lãi su t t khi gi i ngân đ n khi bàn giaoủ ầ ư ẽ ỗ ợ ấ ừ ả ế nhà Nh ng chi phí chi t kh u, chi phí h tr lãi đữ ế ấ ỗ ợ ược tính bù thêm vào giá g c,ố giá mua căn h s độ ẽ ược công b là giá t ng Đây là m t hình th c huy đ ng v nố ổ ộ ứ ộ ố và marketing đượ ấc r t nhi u ch đ u t a chu ngề ủ ầ ư ư ộ

2.4.1.2 D án D’.Palais De Louis Nguy n Văn Huyênự ễ

Nhu c u v n d án: ầ ố ự V n Đ u T :ố ầ ư T ng v n đ u tổ ố ầ ư d ki n ự ế 3.100 tỷ đ ng; Ngu n v n đ u tồ ồ ố ầ ư t : ừ V n t có 1.000 t đ ng; V n vay ngân hàng 1.500ố ự ỷ ồ ố t đ ng, v n huy đ ng khách hàng 600 tỷ ồ ố ộ ỷ

B ng 2.ả 9 Nhu c u v n đ u t ầ ố ầ ưd án D’ự Palais De Louis Nguy n Vănễ

Huyên, C u Gi y, Hà N iầ ấ ộ Đ n v tính: T đ ngơ ị ỷ ồ

T ngổ 2013 2014 2015 2016 Còn ph iả th c hi nự ệ

Chi phí chuy n ể nhượng, thu đ t ế ấ

Lãi vay trong th i ờ gian xây d ng ự

T ng chi phí bán hàngổ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

D án Nguy n Văn Huyên th c hi n nghĩa v chuy n nhự ễ ự ệ ụ ể ượng quy n sề ử d ng đ t vào năm 2013 và b t đ u gi i ngân, đi vào xây d ng t năm 2014 H pụ ấ ắ ầ ả ự ừ ợ đ ng tín d ng đồ ụ ược ký v i ngân hàng TMCP SHB v i lãi su t 11%/năm, k h nớ ớ ấ ỳ ạ

Nh n xét v ho t đ ng huy đ ng v n c a 2 d án Hoàng C u và ậ ề ạ ộ ộ ố ủ ự ầ

(Ngu n: Phòng K Toán, Công ty ồ ế TNHH Thương m i d ch v khách s n Tân ạ ị ụ ạ Hoàng Minh, giai đo n 2013 2016)ạ

Do đ c thù c a doanh nghi p đ u t kinh doanh b t đ ng s n, ch đặ ủ ệ ầ ư ấ ộ ả ỉ ược ghi nh n doanh thu khi bàn giao d án nên l i nhu n c a công ty trong 3 nămậ ự ợ ậ ủ 2013 2015 b âmị T năm 2013, công ty đang nh n doanh thu t vi c cho thuê vănừ ậ ừ ệ phòng t i 290 Nam K Kh i Nghĩa, TP H Chí Minh và t vi c cho thuê kháchạ ỳ ở ồ ừ ệ s n Song H 86 Xuân Di u, Hà N i Tuy nhiên, doanh thu và l i nhu n c a 2 dạ ồ ệ ộ ợ ậ ủ ự án này ch đ t h n 20 t /năm, r t nh so v i các d án đang đ u t Do đó t lỉ ạ ơ ỷ ấ ỏ ớ ự ầ ư ỷ ệ ROE, ROA âm

Năm 2016, d án Hoàng C u đã bàn giao căn h , công ty đự ầ ộ ược ghi nh nậ doanh thu, l i nhu n đ t 86 t Ch s ROA đ t 0.013, ROE đ t 0,03 Theo ti nợ ậ ạ ỷ ỉ ố ạ ạ ế đ , năm 2017 có thêm nhi u căn h độ ề ộ ược bàn giao, l i nhu n d ki n s tăng.ợ ậ ự ế ẽ

V y, có th nói ngu n v n huy đ ng đã đem l i hi u qu kinh doanh cho công ty.ậ ể ồ ố ộ ạ ệ ả

2.5 Nh n xét v ho t đ ng huy đ ng v n c a ậ ề ạ ộ ộ ố ủ 2 d án Hoàng C u vàự ầ Nguy n Văn Huyênễ công ty

2.5.1.1 Kh năng huy đ ng Tín d ng thả ộ ụ ương m i ạ t tốtương đ i hi u ố ệ quả

Nh đã phân tích ph n trên, kho n m c tín d ng thư ở ầ ả ụ ụ ương m i: ph i trạ ả ả người bán, người mua tr ti n trả ề ước,v.v… ngày càng chi m t tr ng l n trongế ỷ ọ ớ các kho n n ph i tr c a Công ty, năm 2016 t tr ng tín d ng thả ợ ả ả ủ ỷ ọ ụ ương m i đãạ chi m 32,1% t ng N ph i tr Năm 2015, tín d ng thế ổ ợ ả ả ụ ương m i chi m 35,9%.ạ ế

Lý do c a vi c tín d ng thủ ệ ụ ương m i cao, b i trong lĩnh v c đ u t xây d ng,ạ ở ự ầ ư ự vi c mua nguyên v t li u, thuê máy móc thi công, thệ ậ ệ ường được các nhà cung c pấ cho tr ch m, đây cũng là m t đ c đi m ph bi n t i Vi t Nam H n n a, cácả ậ ộ ặ ể ổ ế ạ ệ ơ ữ công ty kinh doanh b t đ ng s n thấ ộ ả ường chi m d ng đế ụ ược ngu n v n r t l n tồ ố ấ ớ ừ vi c tr trệ ả ước c a khách hàng B ng các khuy n m i, chi t kh u, các công ty đãủ ằ ế ạ ế ấ khuy n khích đế ược khách hàng ng trứ ước ti n Chi phí cho vi c huy đ ng v nề ệ ộ ố này cũng tương đương v i chi phí vay v n ngân hàng, th m chí còn th p h n.ớ ố ậ ấ ơ

Vi c tín d ng thệ ụ ương m i tăng cao đã giúp cho Công ty gi i quy t đạ ả ế ược áp l cự vay v n c a các t ch c tín d ng, m t khác giúp tăng cố ủ ổ ứ ụ ặ ường m i quan h ngàyố ệ càng ch t ch , v ng ch c v i c khách hàng và nhà cung c p.ặ ẽ ữ ắ ớ ả ấ

Tuy nhiên, tín d ng thụ ương m i là m t kho n n , m t kho n n không cóạ ộ ả ợ ộ ả ợ th i h n và có th b đòi n b t k lúc nào, do đó đ không g p khó khăn v khờ ạ ể ị ợ ấ ỳ ể ặ ề ả năng thanh toán, Công ty luôn ph i gi m t lả ữ ộ ượng ti n m t và các kho n tề ặ ả ương đương ti n khác sao cho kh năng thanh toán nhanh ph i dao đ ng xung quanhề ả ả ộ m t.ộ

2.5.1.2 Kh năng huy đ ng v n t ngân hàng ả ộ ố ừ tương đ i hi u quố ệ ảt tố

Năm 2016, t l v n tín d ng ngân hàng trên t ng n ph i tr đ t 57,7%ỷ ệ ố ụ ổ ợ ả ả ạ tăng so v i năm 2015 là 51,2% và gi m so v i năm 2014 là 58,8%, các năm đ uớ ả ớ ề đ t kho ng 50 60% Đi u này cho th y công ty đã t n d ng r t t t ngu n v nạ ả ề ấ ậ ụ ấ ố ồ ố vay c a ngân hàng Vi c ngu n v n ngân hàng chi m quá l n trong c c u v nủ ệ ồ ố ế ớ ơ ấ ố s ti m n nhi u r i ro, nh ng đ i v i doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n,ẽ ể ẩ ề ủ ư ố ớ ệ ấ ộ ả đ c thù ngành s c n ngu n v n l n thì vi c t n d ng ngu n v n ngân hàng đặ ẽ ầ ồ ố ớ ệ ậ ụ ồ ố ể đ u t là đi u r t quan tr ng Công ty có th ti p c n thêm v i nh ng phầ ư ề ấ ọ ể ế ậ ớ ữ ương th c huy đ ng v n m i đ ng th i ph i đ m b o kh năng thanh toán.ứ ộ ố ớ ồ ờ ả ả ả ả

2.5.1.3 Chi phí lãi vay h p lýợ

Chi phí lãi vay c a 2 d án: D án D’.Le Pont D’ or Hoàng C u và D ánủ ự ự ầ ự D’Palais De Louis Nguy n Văn Huyên, C u Gi y, Hà N i so v i m c lãi su tễ ầ ấ ộ ớ ứ ấ chung trên th trị ường là tương đ i th p Đ i v i d án D’.Le Pont D’ or Hoàngố ấ ố ớ ự

C u lãi su t là 10%/ năm D án D’Palais De Louis Nguy n Văn Huyên, C uầ ấ ự ễ ầ

Qua phân tích báo cáo và tìm hi u v tình hình huy đ ng v n t i các d ánể ề ộ ố ạ ự c a Công ty TNHH Thủ ương m i và d ch v Tân Hoàng Minh tác gi nh n th yạ ị ụ ả ậ ấ các đi m y u trong công tác huy đ ng v n nh sau:ể ế ộ ố ư

Th nh t,ứ ấ r i ro thanh toán c a công ty Ch s thanh toán ng n h n và chủ ủ ỉ ổ ắ ạ ỉ s thanh toán nhanh c a công ty nh ng năm g n đây gi m m nh, cho th y côngố ủ ữ ầ ả ạ ấ ty đang b m t cân đ i ngu n tài s n đ thanh toán n ng n h n Trong th i gianị ấ ố ồ ả ể ợ ắ ạ ờ này h u h t các doanh nghi p b t đ ng s n đang phát tri n nóng nên nguy cầ ế ệ ấ ộ ả ể ơ thi u kh năng thanh toán là r t cao n u doanh nghi p không đ m b o ngu n thuế ả ấ ế ệ ả ả ồ chi c a mình.ủ

Th hai,ứ phương th c huy đ ng v n ch a phong phú: phứ ộ ố ư ương th c vayứ v n ch y là t ngân hàng, b h n ch trong vi c ti p c n v i ngu n v n ngoàiố ủ ế ừ ị ạ ế ệ ế ậ ớ ồ ố ngân hàng.

Th ba,ứ t i d án D’Palais De Louis Nguy n Văn Huyên, C u Gi y, Hàạ ự ễ ầ ấ

N i chính sách bán hàng ch a h p lý d n đ n doanh thu bán hàng ch a cao, nhộ ư ợ ẫ ế ư ả hưởng đ n dòng ti n tr n c a d ánế ề ả ợ ủ ự

Nguyên nhân khách quan: Do n n kinh t nói chung và th trề ế ị ường b t đ ngấ ộ s n nói riêng đang phát tri n m nh m nên công ty ph i c nh tranh v i nhi u đ iả ể ạ ẽ ả ạ ớ ề ố th H n n a, càng ngân hàng cho vay đ u t b t đ ng s n đang th t ch t qu nủ ơ ữ ầ ư ấ ộ ả ắ ặ ả lý do ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n ti m n nhi u r i ro Đi u này khi nạ ộ ấ ộ ả ề ẩ ề ủ ề ế doanh nghi p g p khó khăn khi ti p c n ngu n v n.ệ ặ ế ậ ồ ố

C c u t ch c và ho t đ ng tài chính ch a chuyên nghi p nên h n chơ ấ ổ ứ ạ ộ ư ệ ạ ế trong vi c ti p c n v i ngu n v n nệ ế ậ ớ ồ ố ước ngoài

Mô hình công ty v n là trách nhi m h u h n nên b h n ch trong vi c huyẫ ệ ữ ạ ị ạ ế ệ đ ng v n ch s h u t bên ngoài.ộ ố ủ ở ữ ừ

Nhi u d án c a Công ty đang trong quá trình đ u t d n đ n vi c g pề ự ủ ầ ư ẫ ế ệ ặ khó khăn v tài chính nh ng kho n n ng n h nề ữ ả ợ ắ ạ

Chính sách bán hàng c a Công ty nói chung t i các d án ch a th c s h pủ ạ ự ư ự ự ợ lý d n đ n hàng t n kho cao nh hẫ ế ồ ả ưởng đ n doanh thu c a d án cũng nh ngế ủ ự ư dòng ti n tr n c a d án.ề ả ợ ủ ự

PH N Ầ CHƯƠNG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU HO T Đ NGẢ Ệ Ả Ạ Ộ HUY Đ NG V N CHO CÁC D ÁN Đ U T KINH DOANHỘ Ố Ự Ầ Ư B T Đ NGẤ Ộ

S N T I CÔNG TY TNHH THẢ Ạ ƯƠNG M I D CH V KHÁCH S NẠ Ị Ụ Ạ

3.1 Đ nh hị ướng phát tri n ho t đ ng ể ạ ộ huy đ ng v n cho d án ộ ố ự đ u t kinhầ ư doanh b t đ ng s n c a Công ty trong thấ ộ ả ủ ời gian t iớ

3.1.1 Đ nh hị ướng phát tri n ể ho t đ ng huy đ ng v nạ ộ ộ ố

Tân Hoàng Minh đ nh hị ướng tr thành m t t p đoàn b t đ ng s n hàngở ộ ậ ấ ộ ả đ u Vi t Nam Tân Hoàng Minh quy t tâm xây d ng nh ng công trình ch tầ ệ ế ự ữ ấ lượng, b n v ng góp ph n đem l i l i ích thi t th c cho khách hàng và cho xãề ữ ầ ạ ợ ế ự h i.ộ

Hi n nay, Tân Hoàng Minh đang n m trong tay r t nhi u d án vàng v i vệ ắ ấ ề ự ớ ị trí đ c đ a Công ty đang có k ho ch phát tri n nh ng d án này trong 3 5 nămắ ị ế ạ ể ữ ự n a Các d án s p t i, công ty v n ti p t c nh m vào th trữ ự ắ ớ ẫ ế ụ ắ ị ường b t đ ng s nấ ộ ả cao c p, v i căn h h ng sang và văn phòng h ng A Ngoài ra, công ty s mấ ớ ộ ạ ạ ẽ ở r ng thêm m t s s n ph m b t đ ng s n trung c p v i các d án có v trí ngo iộ ộ ố ả ẩ ấ ộ ả ấ ớ ự ị ạ thành Hà N i Đ th c hi n độ ể ự ệ ược nh ng d án b t đ ng s n s p t i, công ty c nữ ự ấ ộ ả ắ ớ ầ ngu n v n r t l n và s n sàng h p tác v i các đ i tác kinh doanh trong và ngoàiồ ố ấ ớ ẵ ợ ớ ố nước.

Vì th , công ty đang có k ho ch c c u l i b máy t ch c, thi t l p l iế ế ạ ơ ấ ạ ộ ổ ứ ế ậ ạ c c u t ch c đ chuyên nghi p hóa ho t đ ng c a công ty Trong th i gian t i,ơ ấ ổ ứ ể ệ ạ ộ ủ ờ ớ công ty s chuyên nghi p hóa ho t đ ng huy đ ng v n b ng các c c u l i tẽ ệ ạ ộ ộ ố ằ ơ ấ ạ ổ ch c nhân s Công ty s có Ban ngu n v n chuyên đ huy đ ng v n, trong banứ ự ẽ ồ ố ể ộ ố s phân ra các nhóm nhân s chuyên trách cho m i phẽ ự ỗ ương th c huy đ ng v n.ứ ộ ố Bên c nh đó, Ban qu n lý tài chính d án s chuyên trách v m ng qu n lý sạ ả ự ẽ ề ả ả ử d ng v n, k ho ch tr n ụ ố ế ạ ả ợNgoài ra, công ty đang có k ho ch c c u l i bế ạ ơ ấ ạ ộ máy t ch c, thi t l p l i c c u t ch c đ chuyên nghi p hóa ho t đ ng c aổ ứ ế ậ ạ ơ ấ ổ ứ ể ệ ạ ộ ủ công ty Đây là bước đ u đ công ty có c h i chào đ u t các nhà đ u t nầ ể ơ ộ ầ ư ầ ư ước ngoài và chu n b cho quá trình c ph n hóa, IPO trên th trẩ ị ổ ầ ị ường ch ng khoán.ứ

3.1.2 M c tiêu phát tri nụ ể ho t đ ng huy đ ng v nạ ộ ộ ố

Gi i pháp kh c ph c nh ng đi m y u trong quá trình huy đ ng v n ả ắ ụ ữ ể ế ộ ố

c a hai d án Hoàng C u và Nguy n Văn Huyênủ ự ầ ễ

Th nh t,ứ ấ r i ro thanh toán c a công ty cho 2 d án Hoàng C u, Nguy n Vănủ ủ ự ầ ễ Huyên cao do m t cân b ng tài s n ng n h n, n ng n h n Đ kh c ph c đi uấ ằ ả ắ ạ ợ ắ ạ ể ắ ụ ề này, công ty c n trích l p nh ng qu d phòng Công ty không nên thúc đ y cácầ ậ ữ ỹ ự ẩ chính sách phát tri n quá nóng, khi n chi phí tăng, n ng n h n tăng trong khiể ế ợ ắ ạ ti n m t, ti n ngân hàng ho c ch ng khoán n m gi không đ đ thanh toán.ề ặ ề ặ ứ ắ ữ ủ ể Ngoài ra, công ty c n có k ho ch bán hàng, thu ti n c a khách hàng c th vàầ ế ạ ề ủ ụ ể th c t đ nhà qu n lý ch đ ng phự ế ể ả ủ ộ ương án s d ng ngu n.ử ụ ồ

Th hai,ứ phương th c huy đ ng v n ch y u là t ngân hàng Đi u này khi nứ ộ ố ủ ế ừ ề ế ho t đ ng kinh doanh c a công ty b ph thu c vào ngân hàng Công ty c n cóạ ộ ủ ị ụ ộ ầ chính sách phát tri n ngu n nhân l c tài chính ngân hàng đ ti p c n v i nh ngể ồ ự ể ế ậ ớ ữ phương th c huy đ ng v n m i Ví d nh : h p tác kinh doanh, huy đ ng v n tứ ộ ố ớ ụ ư ợ ộ ố ừ nhà đ u t nầ ư ước ngoài, phát hành trái phi u Công ty có th ti p c n v i các côngế ể ế ậ ớ ty t v n ho c mô m i nh các công ty qu n lý qu , qu đ u t đ ti p c nư ấ ặ ớ ư ả ỹ ỹ ầ ư ể ế ậ v i nh ng ngu n v n đa d ng, phong phú h n.ớ ữ ồ ố ạ ơ

Thứ ba, Chính sách bán hàng chưa hợp lý dẫn đến doanh thu bán hàng của dự án Nguyễn Văn Huyên chưa cao, ảnh hưởng đến dòng tiền trả nợ Dự án để đi vào hoạt động thì việc tiên quyết là phải huy động vốn Còn việc dự án hoạt động có hiệu quả hay không thì phụ thuộc vào hoạt động sử dụng vốn Huy động vốn chỉ giải quyết được vấn đề bước đầu tiên, còn sử dụng vốn như thế nào, chính sách bán hàng ra sao để thu về lợi nhuận mới là điều trọng yếu Vì thế, hoạt động kinh doanh và hoạt động huy động vốn luôn gắn liền với nhau Đối với trường hợp dự án Nguyễn Văn Huyên, còn nhiều hàng tồn kho, công ty cần có chính sách bán hàng để thu tiền Nguồn tiền này sẽ trả lãi, gốc trong những kỳ sắp tới, khi mà các nguồn khác đã sử dụng hết Công ty có trả nợ đúng hạn thì mới có thể vay vốn và hoạt động tín dụng được lâu dài.

3.23 Gi i pháp ả nâng cao hi u qu ho t đ ng ệ ả ạ ộ huy đ ng v n ộ ố cho d án đ uự ầ t kinh doanh b t đ ng s n c a Công ty ư ấ ộ ả ủ trong tương laith i gian t iờ ớ Đ huy đ ng v n cho m t d án đ u t , có r t nhi u phể ộ ố ộ ự ầ ư ấ ề ương th c khácứ nhau, nh đã đư ược trình bày t i chạ ương 1 V i tình hình phát tri n nóng c a thớ ể ủ ị trường b t đ ng s n nh hi n nay, các ngân hàng, các nhà đ u t r t mong mu nấ ộ ả ư ệ ầ ư ấ ố đ u t vào b t đ ng s n Tuy nhiên, ngành này cũng có nhi u r i ro nên quy chầ ư ấ ộ ả ề ủ ế cho vay thường ph c t p Các doanh nghi p đi vay c n chu n b đ y đ c sứ ạ ệ ầ ẩ ị ầ ủ ơ ở pháp lý, phương án kinh doanh t t đ có th huy đ ng đố ể ể ộ ược nhi u ngu n đ u t ề ồ ầ ư

Các phương th c huy đ ng v n c ứ ộ ố ơ b n đ đ u t b t đ ng s n: Huyả ể ầ ư ấ ộ ả đ ng v n c ph n, vay tín d ng ngân hàng, tín d ng thộ ố ổ ầ ụ ụ ương m i, phát hành tráiạ phi u doanh nghi p, trái phi u công trình, huy đ ng ti n ng trế ệ ế ộ ề ứ ước c a ngủ ười mua nhà… Tu vào t ng d án có th áp d ng các phỳ ừ ự ể ụ ương th c khác nhau.ứ Đ i v i Công ty TNHH Thố ớ ương m i d ch v khách s n Tân Hoàng Minh,ạ ị ụ ạ các d án b t đ ng s n ch y u là d án phát tri n nhà đ bán và d án đ uự ấ ộ ả ủ ế ự ể ở ể ự ầ t xây d ng văn phòng, trung tâm thư ự ương m i cho thuê D án phát tri n nhà ạ ự ể ở đ bán có đi m thu n l i là thu để ể ậ ợ ược ti n ng trề ứ ước c a ngủ ười mua nhà, ít b ị ứ đ ng v n, chu k m t d án b t đ u t khi có ch trọ ố ỳ ộ ự ắ ầ ừ ủ ương đ u t đ n khi bànầ ư ế giao nhà cho người mua đ a vào s d ng, th i gian c a d án ch kho ng 4 5ư ử ụ ờ ủ ự ỉ ả năm; D án đ u t xây d ng trung tâm thự ầ ư ự ương m i văn phòng cho thuê thì có chuạ k dài h i h n, có th kéo dài đ n 50 năm, lâu thu h i v n, và ch nh ng doanhỳ ơ ơ ể ế ồ ố ỉ ữ nghi p có ti m l c m nh, có quan h t t v i các t ch c tín d ng m i có thệ ề ự ạ ệ ố ớ ổ ứ ụ ớ ể đ u t ầ ư Đ thu n l i cho Công ty TNHH Thể ậ ợ ương m i d ch v khách s n Tânạ ị ụ ạ Hoàng Minh nghiên c u, áp d ng m t s gi i pháp huy đ ng v n, tác gi trìnhứ ụ ộ ố ả ộ ố ả bày chung các gi i pháp huy đ ng v n cho c d án phát tri n nhà đ bán vàả ộ ố ả ự ể ở ể huy đ ng v n cho d án đ u t xây d ng trung tâm thộ ố ự ầ ư ự ương m i văn phòng choạ thuê Các d ng đ u t b t đ ng s n khác nh đ u t h t ng khu đô th , h t ngạ ầ ư ấ ộ ả ư ầ ư ạ ầ ị ạ ầ khu công nghi p, đ u có các tính ch t gi ng hai d ng c b n trên.ệ ề ấ ố ạ ơ ả

3.2.1 K ho ch huy đ ng v n, tr n ế ạ ộ ố ả ợ hi u quệ ả

T nh ng h n ch c a ho t đ ng huy đ ng v n c a 2 d án Hoàng C u,ừ ữ ạ ế ủ ạ ộ ộ ố ủ ự ầ Nguy n Văn Huyên, ta th y v n đ m u ch t là k ho ch ễ ấ ấ ề ấ ố ế ạ s d ng v n, kử ụ ố ế ho ch ạ tr n ch a hi u qu Vì thả ợ ư ệ ả ế, c n có các gi i pháp cho v n đ này nhầ ả ấ ề ư sau

Th nh t,ứ ấ r i ro thanh toán c a công ty cho 2 d án Hoàng C u, Nguy nủ ủ ự ầ ễ Văn Huyên cao do m t cân b ng tài s n ng n h n, n ng n h n Đ kh c ph cấ ằ ả ắ ạ ợ ắ ạ ể ắ ụ đi u này, công ty c n trích l p nh ng qu d phòng Công ty không nên thúc đ yề ầ ậ ữ ỹ ự ẩ các chính sách phát tri n quá nóng, khi n chi phí tăng, n ng n h n tăng trong khiể ế ợ ắ ạ ti n m t, ti n ngân hàng ho c ch ng khoán n m gi không đ đ thanh toán.ề ặ ề ặ ứ ắ ữ ủ ể Ngoài ra, công ty c n có k ho ch bán hàng, thu ti n c a khách hàng c th vàầ ế ạ ề ủ ụ ể th c t đ nhà qu n lý ch đ ng phự ế ể ả ủ ộ ương án s d ng ngu n.ử ụ ồ

Thứ hai, chính sách bán hàng ch a h p lý d n đ n doanh thu bán hàng c aư ợ ẫ ế ủ d án Nguy n Văn Huyên ch a cao, nh hự ễ ư ả ưởng đ n dòng ti n tr n D án đế ề ả ợ ự ể đi vào ho t đ ng thì vi c tiên quy t là ph i huy đ ng v n Còn vi c d án ho tạ ộ ệ ế ả ộ ố ệ ự ạ đ ng có hi u qu hay không thì ph thu c vào ho t đ ng s d ng v n Huyộ ệ ả ụ ộ ạ ộ ử ụ ố đ ng v n ch gi i quy t độ ố ỉ ả ế ược v n đ bấ ề ước đ u tiên, còn s d ng v n nh thầ ử ụ ố ư ế

Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t đ ng huy đ ng v n cho d án ả ệ ả ạ ộ ộ ố ự đ u t kinh doanh b t đ ng s n c a Công ty trong tầ ưấ ộảủ ươ ng laith i gian t iờớ 82 3.2.1 K ho ch huy đ ng v n, tr n hi u quếạộốả ợ ệ ả

th , ho t đ ng kinh doanh và ho t đ ng huy đ ng v n luôn g n li n v i nhau.ế ạ ộ ạ ộ ộ ố ắ ề ớ Đ i v i trố ớ ường h p d án Nguy n Văn Huyên, còn nhi u hàng t n kho, công tyợ ự ễ ề ồ c n có chính sách bán hàng đ thu ti n Ngu n ti n này s tr lãi, g c trongầ ể ề ồ ề ẽ ả ố nh ng k s p t i, khi mà các ngu n khác đã s d ng h t Công ty có tr n đúngữ ỳ ắ ớ ồ ử ụ ế ả ợ h n thì m i có th vay v n và ho t đ ng tín d ng đạ ớ ể ố ạ ộ ụ ược lâu dài.

Theo quy đ nh c a Pháp lu t, đ i v i các d án b t đ ng s n, thì v n t cóị ủ ậ ố ớ ự ấ ộ ả ố ự c a ch đ u t , đ u t vào d án ph i chi m ít nh t 15% t ng m c đ u t c aủ ủ ầ ư ầ ư ự ả ế ấ ổ ứ ầ ư ủ d án V n t có đây là v n ch s h u, đự ố ự ở ố ủ ở ữ ược hình thành ch y u t v n củ ế ừ ố ổ ph n và l i nhu n ch a phân ph i.ầ ợ ậ ư ố Đ i v i các d án phát tri n nhà đ bán, vi c huy đ ng v n t ngố ớ ự ể ở ể ệ ộ ố ừ ười mua nhà r t thu n l i, nên Công ty có th ch ph i s d ng v n ch s h u trongấ ậ ợ ể ỉ ả ử ụ ố ủ ở ữ giai đo n chu n b đ u t c a d án, nh : Chi phí l p d án đ u t , kh o sátạ ẩ ị ầ ư ủ ự ư ậ ự ầ ư ả đ a ch t, chi phí thi t k k thu t thi công, n p phí xây d ng, n p m t ph n ti nị ấ ế ế ỹ ậ ộ ự ộ ộ ầ ề s d ng đ t… S v n trên s đử ụ ấ ố ố ẽ ược hoàn l i ngay khi b t đ u thu đạ ắ ầ ược ti nề ng tr c c a ng i mua nhà. ứ ướ ủ ườ

Nh ng đ i v i các d án xây d ng trung tâm thư ố ớ ự ự ương m i văn phòng choạ thuê, thì đ u t v n ch s h u s là m t khó khăn, n u doanh nghi p không chầ ư ố ủ ở ữ ẽ ộ ế ệ ủ đ ng đ i v i ngu n v n này, khi đ u t vào d án, v n s b đ ng và ch độ ố ớ ồ ố ầ ư ự ố ẽ ị ứ ọ ỉ ược thu h i ít nh t cũng kho ng 6 8 năm k t khi d án đi vào ho t đ ng Bên c nhồ ấ ả ể ừ ự ạ ộ ạ đó, đ đi u hành ho t đ ng m t toà nhà trung tâm thể ề ạ ộ ộ ương m i văn phòng choạ thuê không h đ n gi n, đ c bi t là đ i v i các trung tâm thề ơ ả ặ ệ ố ớ ương m i vănạ phòng h ng B và h ng A Ngạ ạ ười qu n lý toà nhà ph i đả ả ược đào t o bài b n tạ ả ừ nước ngoài, hu n luy n đ i ngũ nhân viên chuyên nghi p, luôn luôn s n sàng choấ ệ ộ ệ ẵ m i tình hu ng đ khách hàng đọ ố ể ược hài lòng nh t, luôn n l c đ có th thu hútấ ỗ ự ể ể được các t ch c, doanh nghi p qu c t đ n thuê văn phòng.ổ ứ ệ ố ế ế

Do đó, Công ty ch nên đ u t vào các d án xây d ng trung tâm thỉ ầ ư ự ự ương m i văn phòng cho thuê khi đã th c s m nh v v n, đ kh năng qu n lý Tìmạ ự ự ạ ề ố ủ ả ả ki m các khu đ t có v trí đ p: n m trong khu trung tâm, thu n ti n giao thông,ế ấ ị ẹ ằ ậ ệ di n tích l n, m t đ xây d ng c a lô đ t l n,v.v… và các d án ph i có các chệ ớ ậ ộ ự ủ ấ ớ ự ả ỉ tiêu tài chính nh NPV, IRR cao ( ch tiêu IRR ph i t 28% tr lên).ư ỉ ả ừ ở

Ch khi đáp ng đỉ ứ ược các đi u ki n v hi u qu kinh t , kh năng qu nề ệ ề ệ ả ế ả ả lý, kh năng thu x p v n nh trên thì vi c Công ty s d ng ngu n v n Ch sả ế ố ư ệ ử ụ ồ ố ủ ở h u hi n có, ho c huy đ ng thêm v n t vi c phát hành thêm c phi u m i đữ ệ ặ ộ ố ừ ệ ổ ế ớ ược các c đông ng h và không gây ra khó khăn cho vi c l u chuy n ti n t , h chổ ủ ộ ệ ư ể ề ệ ạ toán tài chính c a Công ty.ủ

Huy đ ng v n t khách hàng là vi c ch đ u t ký h p đ ng bán nhà ho cộ ố ừ ệ ủ ầ ư ợ ồ ặ cho thuê m t b ng thặ ằ ương m i, văn phòng dài h n v i khách hàng, trong đó quyạ ạ ớ đ nh các l n t m ng ti n theo ti n đ c a d án k t khi d án kh i công xâyị ầ ạ ứ ề ế ộ ủ ự ể ừ ự ở d ng cho đ n khi hoàn thi n toà nhà, bàn giao cho khách hàng s d ng.ự ế ệ ử ụ

M i ch đ u t c a d án b t đ ng s n đ u thu ti n theo ti n đ tọ ủ ầ ư ủ ự ấ ộ ả ề ề ế ộ ương t nh dự ư ưới đây Ch đ u t có th chi m d ng v n c a khách hàng b ng chínhủ ầ ư ể ế ụ ố ủ ằ sách khuy n khích khách hàng đóng trế ước ti n đ ế ộ

Theo Lu t quy đ nh thì Ch đ u t ch đậ ị ủ ầ ư ỉ ược huy đ ng v n t ngộ ố ừ ười mua nhà sau khi hoàn thành vi c xây d ng h t ng và ph n móng c a công trình Tuệ ự ạ ầ ầ ủ ỳ vào ti n đ , quy mô, tính ch t mà Công ty có th phân chia ti n bán nhà thànhế ộ ấ ể ề nhi u đ t khác nhau, thông thề ợ ường, đ i v i các căn h chung c , Công ty nênố ớ ộ ư phân thành 5 đ t thu ti n nh ợ ề ư sau:

L n 1: Thu 25% t ng giá tr h p đ ng bán nhà ngay sau khi hoàn thi nầ ổ ị ợ ồ ệ vi c xây d ng h t ng và ph n móng c a công trình.ệ ự ạ ầ ầ ủ

L n 2: Thu ti p 25% t ng giá tr h p đ ng bán nhà sau 6 tháng k t l nầ ế ổ ị ợ ồ ể ừ ầ thu ti n th nh t.ề ứ ấ

L n 3: Thu ti p 25% t ng giá tr h p đ ng bán nhà sau khi xây xong ph nầ ế ổ ị ợ ồ ầ thô.

L n 4: Thu ti p 20% t ng giá tr h p đ ng sau khi hoàn thi n toà nhà vàầ ế ổ ị ợ ồ ệ bàn giao cho khách hàng.

L n 5: Thu h t ph n 5% còn l i c a h p đ ng sau khi hoàn thành nghĩa vầ ế ầ ạ ủ ợ ồ ụ làm th t c c p Gi y ch ng nh n quy n s h u nhà cho t ng cănủ ụ ấ ấ ứ ậ ề ở ữ ở ừ h ộ

Tuy nhiên, đ huy đ ng v n t khách hàng, công ty có th có các chínhể ộ ố ừ ể sách khuy n khích khách hàng đóng trế ước ti n đ và đế ộ ược hưởng u đãi Thay vìư vi c công ty ph i đi vay m t kho n ti n t ngân hàng và tr lãi su t đi vay; côngệ ả ộ ả ề ừ ả ấ ty s huy đ ng ti n t phía khách hàng.ẽ ộ ề ừ

Phương án 1: khách hàng đóng trước h p đ ng mua bán b ng v n t cóợ ồ ằ ố ự c a mình, công ty s chi t kh u thanh toán s m cho khác hàng Kho n ti n nàyủ ẽ ế ấ ớ ả ề s tẽ ương đương v i chi phí lãi vay c a s ti n khách hàng đóng trớ ủ ố ề ước nhân v iớ th i gian đóng trờ ước.

Phương án 2: khách hàng vay ngân hàng đ đóng trể ước ti n đ c a h pế ộ ủ ợ đ ng mua bán, công ty s tr thay khách hàng ph n lãi vay cho đ n ngày bàn giaoồ ẽ ả ầ ế nhà Lãi vay cho khách hàng cá nhân trong 1 – 2 năm đ u ch c ch n s th p h nầ ắ ắ ẽ ấ ơ v i lãi vay c a doanh nghi p.ớ ủ ệ

B ng 2 phằ ương án này, doanh nghi p v a bán đệ ừ ược hàng, v a huy đ ngừ ộ được ti n, khách hàng mua đề ược nhà gi m giá, còn ngân hàng thì có thêm doanhả thu Phương án huy đ ng v n này r t có l i cho n n kinh tộ ố ấ ợ ề ế

3.2.34 Huy đ ng tín d ng ngân hàng ộ ụ

Vi c huy đ ng tín d ng ngân hàng cho các ệ ộ ụ d ự án phát tri n nhà đ bánể ể thường là huy đ ng ng n h n đ đáp ng nhu c u v n t c thì cho vi c n p ti nộ ắ ạ ể ứ ầ ố ứ ệ ộ ề s d ng đ t, thanh toán m t s h p đ ng thi t k , kh o sát đ a ch t, và t mử ụ ấ ộ ố ợ ồ ế ế ả ị ấ ạ ng cho các nhà th u thi công xây d ng Ph n tín d ng th ng m i này s đ c ứ ầ ự ầ ụ ươ ạ ẽ ượ hoàn tr ngay sau m i đ t thu ti n theo ti n đ h p đ ng t ngả ỗ ợ ề ế ộ ợ ồ ừ ười mua nhà. Đ i v i các d án xây d ng trung tâm thố ớ ự ự ương m i văn phòng cho thuê,ạ vi c huy đ ng tín d ng ngân hàng là b t bu c, b i vì ph n l n các dệ ộ ụ ắ ộ ở ầ ớ ự án đ u cóề

T ng m c đ u t l n, t b n thân doanh nghi p không th có đ v n đ đ uổ ứ ầ ư ớ ự ả ệ ể ủ ố ể ầ t , do đó nhu c u vay v n là r t l n Vi c quy t đ nh đ u t m t d án trung tâmư ầ ố ấ ớ ệ ế ị ầ ư ộ ự thương m i văn phòng cho thuê c n ph i tính toán ch t ch , c th v phạ ầ ả ặ ẽ ụ ể ề ương án vay v n: lố ượng v n, lãi su t, th i gian đáo h n,v.v… đ c bi t l i nhu n tố ấ ờ ạ ặ ệ ợ ậ ừ ho t đ ng kinh doanh, ch tiêu IRR ph i l n h n lãi vay r t nhi u, thạ ộ ỉ ả ớ ơ ấ ề ường là kho ng 15% tr lên.ả ở

3.2.45 Huy đ ng tín d ng thộ ụ ương m i t nhà cung c pạ ừ ấ

Tín d ng thụ ương m i trong các d án phát tri n nhà ch y u là vi c kéoạ ự ể ủ ế ệ dài th i gian thanh toán đ i v i bên B trong các h p đ ng kinh t , ví d các h pờ ố ớ ợ ồ ế ụ ợ đ ng l p d án, kh o sát đ a ch t, thi t k , đ c bi t là đ i v i các nhà th u thiồ ậ ự ả ị ấ ế ế ặ ệ ố ớ ầ công và l p đ t thi t b ắ ặ ế ị