Quyền sử dụng đất và điều kiện để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Phân tích quyền sử dụng đất hiện nay theo Luật Đất đai 2013 và điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Từ đó chỉ rõ những ưu điểm, hạn chế và đề xuất một số giải pháp nhằm xoá bỏ những bất cập hiện nay

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên thực

tế, người sử dụng đất rất quan tâm đến vấn đề được công nhận quyền sử dụng đất hay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nước ta

cơ bản đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Như vậy, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người làm hồ sơ rất quan tâm đến vấn đề mình có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Chính vì vậy, bài viết này sẽ tập trung phân tích các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như đánh giá thực trạng của thủ tục này trong thời gian qua

NỘI DUNG

1. Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của người đân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các qui định của Nhà nước khi thực hiện các quyền của mình như không thực hiện các thủ tục về đăng kí đất đai, không thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai,… Chính điều đó làm chi việc quản lí của Nhà njuowcs thêm phần khó khăn và người sử dụng đất thiếu đảm bảo, an toàn trong quá trình sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất – khoản 3 Điều 16 Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại

Có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, để lại thừa kế, tặng cho, thuế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Đồng thời khi bị xâm hại thì được Nhà nước bảo hộ các quyền như được bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ học nghề khi Nhà nước thu hồi, trưng dụng đất đai, được đảm bảo về quyền khiếu tại, tố cáo liên quan đến đất đai

1.2. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đảm bảo quan

trọng của nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật Đất Đai 2013) Đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển quyền sử dụng đát và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của

người sử dụng đất (khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai 2013);

Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực

hiện các quyền và lợi ích của mình theo qui định của pháp luật (điểm a khoản

1 Điều 188 Luật Đất đai 2013);

Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử

dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013;

Thứ năm, là cơ sở pháp lí khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ

được toà án nhân dân giải quyết theo qui định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013

Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và được cấp trên từng thửa đất

Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử đất là một chứng thư pháp lí rất quan trọng đối với người sử dụng đất Thể hiện rằng người sử dụng đất sử dụng đất một các hợp pháp và đủ điều kiện để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước bảo hộ, đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp

2. Điều kiện để Nhà nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

Theo qui định của pháp luật đất đai hiện hành, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được xét, công nhận và cấp giấy chứng nhận trong hai trường hợp được qui định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013 Đồng thời,

hộ gia đình, cá nhân phải thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được qui định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013, bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được qui định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai năm 2013; Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực; Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận sử dụng đất khi

xử lí hợp đồn thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Người sử dụng đất

tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử đất để được xét, công nhận quyền sử dụng đất phải là đất không có tranh chấp Đây là điều kiện tiên quyết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì khi đất đang có tranh chấp, mâu thuẫn thì vẫn chưa xác định được chủ thể có thẩm quyền sử dụng đất là cá nhân nào Đồng thời, đất được sử dụng ổn định cũng là một trong những điều kiện được xem xét khi công nhận quyền sử dụng đất Theo qui định tại Điều 21 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đất sử dụng ổn định là việc

sử dụng đất liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích đó cho đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chính vì vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người sử dụng đất thì đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất được sử dụng

ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch và đáp ứng các điều kiện

cụ thể trong từng trường hợp cụ thể

2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

đang sử dụng đất có các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá

nhân và không phải nộp tiền sử dụng đất

Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài được uỷ ban nhân dân xã, phường, thịt trấn xác nhận là đất không tranh chấp, đáp ứng các điều kiện chung và có các giấy tờ hợp lệ được qui định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Các giấy tờ hợp lệ bao gồm: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam

Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cấp cho người sử dụng đất

Ngoài ra còn có các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được qui định tại Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Bên cạnh đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ qui định tại khoản 1 Điều 100 mà trên loại giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên liên quan, đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thi được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Như vậy, với qui định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân chỉ cần đáp ứng các điều kiện chung như đất đai đang sử dụng thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định và có một trong các loại giấy tờ hợp

lệ được qui định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và không phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá

nhân và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật

Đối với trường hợp này, người sử dụng đất được xét, công nhận quyền

sử dụng đất dựa trên bản án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong trường hợp phải thực hiện Và hộ gia đình cá, nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước từ 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể thấy rằng, để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cần đáp ứng các điều kiện chung và có một trong các loại giấy tờ được qui định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể để xem xét có cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không

2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có

giấy tờ hợp lệ cho hộ gia đình, cá nhân

Theo qui định tại Điều 101 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về sử dụng đất thi được xem xét, công nhận quyền sử dụng đất trong hai trường hợp Và trong cả hai trường hợp đều phải đáp ứng đều kiện chung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất và đất phải phù hợp với qui hoặc sử dụng đất, qui hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc qui hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt – gọi chung là qui hoạch tại thời điểm sử dụng đất hoặc không phù hợp với qui hoạch nhưng đã sử dụng đất trước thời điểm phê duyệt qui hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có qui hoạch

Trường hợp thứ nhất, sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có xác nhận của Uỷ ban Nhân dân cấp xã nơi có đất là đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp Đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thuỷ sản, làm muối tia vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn

Trường hợp thứ hai, sử dụng đất ổn định trước 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Uỷ ban Nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với qui hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, đối với các trường hợp sử dụng đất nhưng không có các loại giấy tờ hợp lệ của các hộ gia đình, cá nhân thì vẫn được xem xét, công nhận quyền sử dụng đất dựa trên các yếu tố thực tiễn sử dụng do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xác nhận Trong thực tiễn sử dụng đất, nhiều hộ gia đình sử dụng đất có nguồn gốc do ông bà, cha mẹ để lại và thường không còn giữ các loại giấy tờ liên quan nhưng thực tế diện tích đất đã được họ sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp Điều đó tạo điều kiện thuận lợi cho những trường hợp không còn hoặc không có các loại giấy tờ nêu trên

3. Thực tiễn thực thi thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

3.1. Kết quả đạt được

Trong thời gian qua, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cơ bản đã được thực hiện đúng theo qui định của pháp luật về đất đai; đã thực hiện được cải cách thủ tục hành chính trong nhiều khâu, đặc biệt đã có nhiều kinh nghiệm trong đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có nhân

Đồng thời, việc mở rộng điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân nhất là đối với trường hợp không có giấy

tờ hợp lệ đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo được các quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình có sử dụng đất đai

Thực hiện qui định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, công tác này ngày càng được tăng cường thực hiện, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứnh nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tổ chức quản lí, tập huấn cho đội ngũ cán bộ về chuyên môn, nghiệp vụ nhằm thực hiện tốt hơn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đồng thời ban hành nhiều văn bản hướng dẫn giải quyết vướng mắt phát sinh từ thực tế để các đơn vụ chủ động giải quyết, hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai

Trong thời gian qua, công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai đồng bộ, toàn diện trên các nội dung Công tác cải cách thể chế tiếp tục được đẩy mạnh và phát huy hiệu quả ngày càng cao, cơ chế “một cửa liên thông” đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân

3.2. Hạn chế

Bên cạnh những kết quả đạt được, còn tồn tại những bất cập, vướng mắc trong quá trình xem xét, công nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình như:

Hiện nay vẫn còn một diện tích lớn đất đai của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận Các trường hợp cá nhân,

hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, do định hướng không phát triển nông nghiệp nên vẫn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Bởi vậy, tình trạng đất nông nghiệp bị mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp diễn ra tràn lan, tự chuyển đổi từ mục đích đất nông nghiệp sang mục đích kinh doanh hoặc nhà ở, cũng như việc để hoang hóa không yên tâm đầu tư sản xuất chờ Nhà nước thu hồi lấy tiền đền bù, gây thiệt hại đáng kể cho Nhà nước Hiện tượng tiêu cực vì nếu làm nhà không phép trên đất nông nghiệp sau đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sẽ đem lại lợi nhuận rất lớn Đây là việc cần khắc phục những yếu kém do quá khứ để lại

Ngoài ra vẫn còn một diện tích không nhỏ đất đai không có nguồn gốc

rõ ràng về: diện tích, mốc giới, ngang dọc, trên dưới, liền kề… Nguyên nhân của tình trạng này trước hết là do sự buông lỏng trong thời gian dài của các cơ quan quản lý trước đây Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai trong sử dụng đất như: lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép, tranh chấp, không sử dụng hoặc sử dụng không hết, không hiệu quả đất được giao là khá phổ biến với số lượng lớn Nhiều vụ việc vi phạm kéo dài nhiều năm chưa được xử lý dứt điểm đang là lực cản với việc thi hành pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận trong thời gian qua còn xảy ra sai phạm về đối tượng, điều kiện cấp giấy chứng nhận

Việc thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận vẫn còn tồn tại nhiều bất hợp lý, gây phiền phức cho nhân dân Các sai phạm trong trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, sai phạm về thời gian giao trả giấy chứng nhận cho các cá nhân,

tổ chức được cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra khá phổ biến (chiếm hơn 80% trong tổng số các sai phạm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Ngay trong các quy trình cấp giấy chứng nhận được đánh giá là có nhiều đổi mới nhưng vẫn còn tình trạng thiếu thông thoáng, trùng lặp và dành thuận lợi cho cơ quan quản lý, cho người thực thi công vụ, buộc người sử đụng đất mất thời gian, trải qua nhiều thủ tục

3.3. Giải pháp

Để giải quyết những bất cập trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân em xin đề xuất một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất

Thứ hai, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất như tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp có thẩm