TÓM TẮT Nhà ở chung cư cho người có thu nhập trung bình là một phân khúc sản phẩm trụ cột của thị trường bất động sản tại các quốc gia phát triển với 60-80% dung lượng của thị trường.. T
Trang 1TÓM TẮT
Nhà ở chung cư cho người có thu nhập trung bình là một phân khúc sản phẩm trụ cột của thị trường bất động sản tại các quốc gia phát triển với 60-80% dung lượng của thị trường Tại Việt Nam do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là do yếu tố thu nhập, các chủ đầu
tư mới chỉ tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở cao cấp và chưa đầu tư tương xứng cho các sản phẩm có giá trung bình để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân Các cơ quan quản lý và các tổ chức nghiên cứu thị trường cũng chưa có các nghiên cứu lớn về dung lượng và nhu cầu cụ thể của thị trường này
Mong muốn của luận vănlà thông qua khảo sát khách hàng tại một số dự án điển hình đã triển khaitừ đó xây dựng sản phẩm mới đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng
có thu nhập trung bình Để thực hiện được mong muốn đó, luận văn hướng tới các mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu mức độ hài lòng của khách hàng tại một số dự án chung cư đã triển khai
- Thiết kế sản phẩm chung cư phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập trung bình tại Hà Nội
Bên cạnh đó luận văn cũng có những đề xuất để triển khai việc xây dựng các sản phẩm từ kết quả của nghiên cứu này
Để nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng Các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường và của tổng cục thống kê Để có được những dữ liệu sơ cấp, trong nghiên cứu định tính tác giả đã tiến hành phỏng vấn sâu một nhóm chuyên gia gồm nhiều lĩnh vực liên quan như quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, giao thông và BĐS Sau khi tiến hành phỏng vấn chuyên gia thì phỏng vấn tại mỗi dự án 05 mẫu để phân tích trước khi triển khai bảng hỏi đại trà Giai đoạn nghiên cứu định lượng, mỗi dự án tác giả khảo sát 50-60 mẫu độc lập Tổng số bảng hỏi phát đi tại cả 2 dự án là 140 bảng hỏi Bảng hỏi bao gồm 41 câu hỏi, dài 7 trang, nghiên cứu toàn bộ quá trình ra quyết định của khách hàng,
từ giai đoạn nhận biết nhu cầu; tìm kiếm thông tin; đánh giá các phương án lựa chọn; quyết định mua đến hành vi sau khi mua
Trang 2Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính, tác giả có thể rút ra bốn đặc điểm của khách hàng thuộc phân khúc đang nghiên cứu:
Thứ nhất, khách hàng thuộc phân khúc này rất nhạy cảm với giá, việc thay đổi 5-7% giá bán có thể khiến họ thay đổi quyết định mua nhà Khách hàng tại hai dự án này rất hạn chế vay mượn từ ngân hàng, chủ yếu sử dụng vốn tự có và vay từ người thân
Thứ hai, khách hàng không có đòi hỏi quá lớn về chất lượng căn hộ và chất lượng dịch vụ, có sự phân hóa quan điểm về hạ tầng kỹ thuật và diện tích căn hộ
Thứ ba, khách hàng ở cả hai khu đều mong muốn nâng cấp chỗ ở nhưng với khu Đại Thanh thì là trong tương lai rất gần 3-5 năm, khu Kiến Hưng thì từ 7-10 năm và không cấp bách như khu Đại Thanh
Thứ tư, khách hàng đều không hài lòng và kiến nghị chủ đầu tư nâng cấp chất lượng thang máy, nâng cấp hạ tầng và dịch vụ vệ sinh Trong đó nhu cầu nâng cấp thang máy là cấp bách
Từ kết quả của nghiên cứu định lượng, tác giả kiến nghị về sản thẩm chung cư cho người có thu nhập trung bình cần có các đặc điểm như sau:
Thứ nhất, đường cong giá trị thay đổi theo hướng nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao hạ tầng kỹ thuật và uy tín CĐT Giảm bớt yếu tố vị trí và giữ nguyên yếu tố giá và chất lượng căn hộ như ở dự án Kiến Hưng
Thứ hai, căn hộ có các đặc điểm chính như sau:
Đặc điểm căn hộ cho người có thu nhập trung bình
Trang 3Giá thành
600-800Tr chiếm 15% số lượng 800Tr - 1 tỷ chiếm 45% số lượng
1 tỷ - 1,2 tỷ chiếm 30% số lượng Trên 1,2 tỷ chiếm 10% số lượng
Số lượng phòng ngủ 2 PN chiếm 75-85% số lượng
3 PN chiếm 15-25% số lượng
Diện tích
50-60m2 chiếm 10-15% số lượng 60-80m2 chiếm 80% số lượng Lớn hơn 80m2 chiếm 5-10% số lượng
Vị trí Hạ tầng đồng bộ
Không cần quá gần trung tâm Thiết kế Hướng tới hộ gia đình trẻ có 3-4 thành viên
Kênh thông tin
Qua sàn giao dịch Qua môi giới Qua internet Qua thông tin từ các cơ quan QL Thời điểm mở bán Không phụ thuộc nhiều vào tình hình kinh tế
Yêu cầu đặc biệt Chất lượng thang máy tốt
Hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là trường học và bệnh viện Thứ ba, tận dụng được các ưu đãi của nhà nước về các loại thuế, phí dành cho người mua căn hộ lần đầu và mua căn hộ thương mại giá rẻ Các gói tín dụng cho phân khúc này nên được thiết kế với mức lãi suất 5-9%/năm, kỳ hạn 10-15 năm, giá trị vay khoảng 30-80% giá trị căn hộ
Thứ 4, vị trí căn hộ là yếu tố cần nghiên cứu bổ sung theo hướng tìm kiếm quỹ đất lớn ở lân cận khu vực trung tâm mới (khu vực tập trung các hoạt động sản xuất và kinh doanh) và xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh
Bên cạnh đó, tác giả cũng đề xuất giải pháp thực hiện việc triển khai xây dựng sản phẩm chung cư phù hợp cho người có thu nhập trung bình Các nhóm giải pháp hướng tới
cả các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, các tổ chức trung gian lẫn khách hàng tiềm năng