Bài giảng Định giá tài sản: Chương 1 - ĐH Thương Mại

Nội dung bài giảng chương 1 gồm có: Đối tượng và mục đích của định giá tài sản, một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản, các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản, hoạt động định giá tài sản,...

Nội dung nghiên cứu học phần

• Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0)

• Chương 2: Định giá bất động sản (6,2)

• Chương 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1)

• Chương 4: Định giá tài sản vô hình (8,3)

• Chương 5: Định giá doanh nghiệp (10,3)

DHTM_TMU

Tài liệu tham khảo

• [1] PGS TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.

• [2] TS Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản

Thống kê

• [3] TS Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm

định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân

• [4] Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy

móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.

• [5] Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê

• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A valuation approach, McGraw-Hill

• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and

corporate strategy, McGraw-Hill

DHTM_TMU

Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

1.1 Đối tượng và mục đích của định giá tài sản 1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.4 Hoạt động định giá tài sản

DHTM_TMU

1.1.1 Khái niệm định giá tài sản

• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh:

• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia):

• Theo IVSC:

DHTM_TMU

Đặc trưng cơ bản của định giá là:

• Định giá là công việc ước tính

• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủyếu là bất động sản

• Xác định tại một thời điểm cụ thể

• Xác định cho một mục đích nhất định

• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đếnthị trường

DHTM_TMU

1.1.2 Đối tượng của định giá tài sản

Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp

được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật

DHTM_TMU

1.1.3 Mục đích của định giá tài sản

- Để chuyển giao quyền sở hữu

- Các mục đích tài chính và tín dụng

- Để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng

- Để phát triển tài sản và đầu tư

- Xác định giá trị tài sản trong DN

- Đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

DHTM_TMU

1.2 Một số khái niệm liên quan đến tài

sản và giá trị tài sản

• 1.2.1 Tài sản

• 1.2.2 Giá trị tài sản

• 1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

• 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài

sản

DHTM_TMU

1.2.1 Tài sản

Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc

tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu

Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động

trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là

nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN

DHTM_TMU

1.2.1 Tài sản

• Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực

được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.

• Phân loại tài sản:

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao gồm 4 loại:

1.2.1 Tài sản (tiếp)

Các quyền về tài sản:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và

có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể

cả quyền sở hữu trí tuệ.

- Quyền chiếm hữu

- Quyền sử dụng,

- Quyền định đoạt.

DHTM_TMU

1.2.2 Giá trị tài sản

tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định

DHTM_TMU

1.2.2 Giá trị tài sản (tiếp)

1.2.3 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

DHTM_TMU

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài

1.3 Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

DHTM_TMU

1.3.1 Các nguyên tắc định giá tài sản

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

• Cơ sở của nguyên tắc:

Con người luôn có xu

hướng tìm cách khai thác

một cách tối đa lợi ích của

tài sản

Nội dung của nguyên tắc:

giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử

dụng đó

+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

DHTM_TMU

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ

SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI:

• Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên;

• Pháp luật cho phép

• Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

DHTM_TMU

2 Nguyên tắc thay thế

• Cơ sở của nguyên tắc:

• người mua thận trọng sẽ không

mua một tài sản nào đó, nếu

anh ta tốn ít tiền hơn nhưng

vẫn có thể có một tài sản tương

tự.

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản có thể được đánh giá thông qua chi phí

để có một tài sản tương đương.

+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự,

+ trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giá trị giữa các loại tài sản

DHTM_TMU

3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

• Cơ sở của nguyên tắc:

• Giá trị của tài sản được

quyết định bởi những lợi

ích mà nó sẽ mang lại cho

người sử dụng

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể

+ Phải dự kiến được và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó

để ước tính giá trị tài sản

+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự

để tiến hành so sánh

DHTM_TMU

4 Nguyên tắc đóng góp

• Cơ sở của nguyên tắc:

giá trị của từng bộ phận tài

sản cấu thành nên tổng giá

trị của cả tài sản

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của của các bộ phận cấu thành nên toàn bộ tài sản

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.

DHTM_TMU

5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyờn tắc:

Căn cứ chủ yếu là giỏ trị thị

trường Giỏ trị thị trường của tài

sản phụ thuộc vào cung cầu

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt

nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai.

DHTM_TMU

1.3.2 Quy trình định giá tài sản

1 Xác định tổng quát về tài sản định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá

2 Xây dựng kế hoạch

3 Khảo sát hiện trường, thu thập

thông tin

4 Phân tích thông tin

5 Xác định giá trị tài sản

cần định giá

6 Lập báo cáo, chứng thư

DHTM_TMU

1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)

Bước 1: Xác định vấn đề

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệuBước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị

Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá

Bước 6: Báo cáo định giá

DHTM_TMU

1.4 Hoạt động định giá tài sản

• 1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

• 1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

• 1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp

• 1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản

• 1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản

• 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới

DHTM_TMU

1.4.1 Vai trò của hoạt động định giá tài sản

- Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh

1.4.2 Các cấp độ hoạt động định giá tài sản

DHTM_TMU

1.4.3 Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản

chuyên nghiệp

• Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho

tất cả các mục đích

• Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố

vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định,… về các dự án pháttriển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thànhlập công ty…

• Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê

thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,…

DHTM_TMU

1.4.4 Mối quan hệ giữa kiểm toán và

định giá tài sản

* Sự giống nhau

• Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập

được quy định ở mỗi nước

• Đều được thừa nhận trên trường quốc tế

• Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các

mục đích khác

• Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung

DHTM_TMU

Kiểm toán

• Ý kiến khách quan hợp lý đối

với việc trình bày các BCTC

đồng được duyệt (chi phí lịch

sử).

• Phân tích và kiểm tra nội bộ

liên quan đến luồng thông tin

dẫn đến các tài khoản của

DN.

• Ý kiến về xác định 1 phần giá trị của DN, đôi khi về giá trị của bản thân DN.

phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để hợp nhất mua lại DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp,…

• Cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chi phí thay thế

mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn.

Định giá

DHTM_TMU

1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá

• Xác định giá trị thị trường của tài sản

• Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

• Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản

DHTM_TMU

1.4.5 Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của

người làm công tác định giá tài sản

* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thầm định giá

• Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình

• Tinh thông nghiệp vụ

• Có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế

và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới

• Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật

có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng

DHTM_TMU

1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới

• Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC)

• Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA)

• Văn phòng thầm định giá Australia (AVO)

DHTM_TMU