HƯỚNG DẪN CHI TIẾT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TỪ A-Z

xây dựng công trình

HƯỚNG DẪN CHI TIẾT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TỪ A-Z

Tác giả : Kỹ Sư Vũ Thu Cường ( tốt nghiệp Đại học Bách Khoa Đà Nẵng năm 1994 ,

Khoa Xây Dựng Dân Dụng và Công Nghiệp ) - Giám Đốc Công Ty TNHH Xây Dựng

Thương Mại Quốc Cường.

***Đặt vấn đề:

Xây nhà là một trong ba chuyện lớn của đời người, chuyện lớn ắt là chuyện khó

Càng khó khăn hơn khi ngày nay căn nhà không đơn giản là một nơi chỉ để ở mà cao hơn, nó còn cần đạt được đầy đủ cả 4 yếu tố: tính tiện dụng, tính thẩm mỹ, tính kinh tế và tính bền vững Xây dựng công trình ( Nhà phố , biệt thự , khách sạn , văn phòng , nhà xưởng, ) đối với người có chuyên môn đã khó, người làm nhà ở không có chuyên môn lại càng gặp khó khăn gấp bội Là một Kỹ sư Xây Dựng nhiều năm kinh nghiệm, tôi hy vọng góp một phần nhỏ bé giúp làm giảm bớt những khó khăn ấy cho Quý khách

***Giải quyết vấn đề:

Để quý khách dễ theo dõi và có tính hệ thống, tôi xin được liệt kê các công việc theo mười bước:

Bước 1: Tìm mua đất xây dựng

Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng

Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công

Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng

Bước 7: Xây dựng phần khung nhà

Bước 8: Giai đoạn hoàn thiện

Bước 9: Sản xuất, lắp đặt nội thất

Bước 10: Sử dụng và các vấn đề bảo dưỡng trong quá trình sử dụng

Bước 1: Tìm mua đất xây dựng

- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá của dân tộc ta qua suốt mấy nghìn năm lịch sử, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ

- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm "Trạch mệnh phải tương phối" Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì

thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng Phong thủy giúp tạo nên sinh khí trong nhà , văn phòng , khách

sạn , nhà hàng và phong thủy giúp chúng ta ngăn chặn tà khí Sinh khí tạo nên mọi sự tốt đẹp , may mắn , thành công và hạnh phúc Tà khí gây nên những bất hạnh , rủi ro , thất bại và đau khổ

- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải "tựa sơn", mặt phải

"hướng thuỷ" Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước) Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, các cao ốc là không tốt ( bởi vì hạn chế sinh khí vào nhà quý khách )hay con đường cắm thẳng vào khu đất cũng không tốt Khi đi mua đất hoặc nhà cần quan sát kỹ không gian bên ngoài và nên chọn vị trí tốt , còn nếu chọn nhầm vị trí có âm khí mạnh sẽ ảnh hưởng không tốt cho cuộc sống của quý khách Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới

có thể lựa chọn chính xác được Công ty TNHH XD TM sẽ tư vấn tốt cho quý khách các vấn đề này

- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý

- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả Tốt nhất nên mua đất đã có

sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước,

- Một vấn đề nữa là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) thường phải từ 60.000.000đồng - 300.000.000 đồng, một số công trình lớn thì chi phí ép cọc sẽ nhiều hơn nữa

- Qúy khách hàng đặc biệt lưu ý điều sau đây: Hiện nay có không ít dự án phân lô bán nền đất biệt thự, nền đất nhà phố mà trong đó các chủ dự án bắt buộc qúy khách hàng (người đi mua đất) phải ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công xây dựng với công ty thiết kế và thi công do chủ dự án chỉ định sẵn Chủ dự án và công ty thiết kế + thi công xây dựng áp phe nhau Vì vậy khi ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công qúy khách hàng phải mất đi từ 10% - 15% giá trị công trình cho các phi vụ ấy ( đây là cung cách làm

ăn tiêu cực và độc quyền ) và còn tồi tệ hơn là nhà thầu chính bán cái cho thầu phụ và ăn chặn 10% - 15% giá trị hợp đồng dẫn đến công trình kém chất lượng và không bảo đảm

tiến độ và Quý khách hàng phải mất 02 khoảng hết sức vô lý trên từ 20% - 30% giá trị công trình

Để tránh những việc làm có hại nêu trên cho khách hàng Công ty TNHH Xây Dựng , Thương Mại Quốc Cường góp ý với quý khách hàng khi mua đất nền phải yêu cầu chủ

dự án ghi rõ ràng vào điều khoản hợp đồng là bên mua có quyền chọn lựa những công ty

mà mình tin cậy để thiết kế , thi công cho ngôi nhà của mình được chất lượng hoàn hảo hơn , có giá cả hợp lý

Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý

- Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi

- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết

kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm Xin xem thêm ở bước 3 dưới đây

- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 18-30m, một số nơi gần sông thì nền đất rất yếu nên có thể khoan sâu đến 60m hoặc sâu hơn , sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, rồi lập

ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn

vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác cho móng và hệ khung kết cấu của căn nhà

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng

- Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ nhà thực tế vẫn có thể xây được nhà Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư

vấn để lập Tuy nhiên, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình xây dựng thì nhiều hơn thế

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường )cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được

tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì? Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà

- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó

để thay đổi những điểm không phù hợp đó Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng , đảm bảo đúng tiến độ

- Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa chính, cầu thang , vị trí bếp , hướng bếp , phòng ngủ , phòng tắm và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn , là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ Thiết

kế nhà ở , văn phòng , khách sạn , nhà xưởng sản xuất , trung tâm thương mại cần hấp dẫn sinh khí vào nhà Sinh khí có thể ví như tiểu thư đài các , thích sự sáng sủa , ngăn nắp , gọn gàng , sạch sẽ , cây cỏ xanh tươi , thích mùi hương thơm ngát , âm thanh êm dịu , reo vui và ngược lại sinh khí rất sợ sự tối tăm , bề bộn , dơ bẩn Sinh khí không thích sự tàn úa , cằn cỗi , hoang tàn Sinh khí vào nhiều trong công trình và được lưu trữ lại là điều rất tốt cho quý khách

- Khi có ý định xây nhà, chủ nhà nên cung cấp cho người thiết kế những thông tin tóm tắt

về gia đình, về mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không , phòng khách diện tích bao

nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?, các phòng ngủ có toilette riêng hay chung Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp

- Về việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc, ) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn

Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia, khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công

- Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong , họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại ( bán thầu thiết kế ) cho một nhóm thiết kế nhỏ khác ( gọi là B phẩy ) , họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng Như vậy bên nhận lại ( B phẩy ) chỉ còn 40% - 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường ,

Kỹ Sư mới ra trường( chưa có kinh nghiệm ) , thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện Vì vậy chất lượng thiết kế kém , nhiều thiếu sót , không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên Khi điều này xảy ra , quý khách là người chịu thiệt thòi nhất : thẩm mỹ kém , chất lượng kém , kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều , hiệu quả sử dụng kém Khi bán thầu thiết kế , thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu , chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi , từ 03 tháng - 05 tháng cho việc thiết kế một căn nhà phố hay biệt thự

- Đơn giá thiết kế hợp lý cho các công trình ( Biệt Thự , Khách sạn , Nhà Phố , Nhà Hàng , Văn Phòng , Nhà Xưởng ) mời Quý khách xem mục báo giá thiết kế xây dựng Các nhà thầu thiết kế có báo giá thấp thường có năng lực yếu , vì vậy chất lượng hồ sơ thiết kế kém và khi thi công chủ đầu tư phải tháo dỡ và sửa đi sửa lại nhiều lần và điều này làm cho giá thành công trình sẽ cao lên hơn khoản chênh lệch phí thiết kế , chất lượng công trình kém Ngoài ra các nhà thầu thiết kế nhận giá thấp thì họ thiết kế thật lãng phí ( ví dụ công trình có 30 tấn sắt , họ vẽ đại thêm 9 tấn nữa để khỏi chịu trách nhiệm , như vậy riêng giá thành phần sắt của công trình vượt lên gần 180 triệu đồng tương tự phần bê tông họ cũng làm lãng phí như vậy Điều này gây ra thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tư ) Giá thành thiết kế cho công trình không lớn , vì vậy quý khách đừng nên ham rẻ mà chọn nhà thầu thiết kế yếu sẽ gây thiệt hại lớn cho chính mình ( chủ đầu

tư )

*** Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây :

* Công ty thiết kế : Phải trực tiếp thiết kế ( không bán thầu thiết kế ), Kiến trúc sư

và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi

thi công ngòai công trình , có đạo đức nghề nghiệp tốt

* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với

cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý , thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng Trần

và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường , trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế

hệ thống thóat hơi nhà bếp Ngoài yếu tố đẹp , thông thoáng , công năng hợp lý chúng ta cần thiết chú ý đến phong thủy : Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh ( 4N + 1 ) hoặc Lão (4N +2) trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên , Nếu nhà có nhiều tầng thì giường ngủ không nên đặt ngay trên bếp ( lò nấu ) tức không nên "nằm trên lửa" Phòng tắm và WC không được đặt phía trên bếp Cửa chính rất quan trọng cần thiết tạo sự thu hút sinh khí vào nhà Kích thước cửa

đi chính vào nhà và các cửa ra vào phòng ăn , bếp , phòng ngủ , phòng thờ , phòng sinh hoạt cần thiết phải lấy theo thước lỗ ban với các cung tốt ( tài chí , tài lộc , lục hợp , tiến bảo , đăng khoa , hỷ sự , đại cát , quý tử ) ; Riêng cửa vào phòng vệ sinh phải lấy thước

lỗ ban với cung xấu nhằm hạn chế sinh khí vào khu vực không được sạch sẽ này Trong mệnh đề toán học thì sai kéo theo sai thành đúng ( Khu vực vệ sinh không sạch sẽ gặp kích thước với cung xấu của cửa vào phòng vệ sinh sẽ không cho sinh khí vào đây , bởi vậy sinh khí đến với những nơi chúng ta cần ) Với cách chọn kích thước cửa như vậy thì sinh khí sẽ đến các nơi rất cần thiết như phòng thờ , phòng bếp , phòng ăn , phòng ngủ , cầu thang ) bởi vậy người thiết kế cần phải biết phong thủy thì công trình sẽ tốt hơn rất nhiều

* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần

xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp ( Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư ) Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường ,… Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ Hiện nay có nhiều kỹ sư kết cấu còn non kinh nghiệm và còn yếu , cho nên thay vì công trình thiết kế từ móng đến mái tổng cộng ví dụ 20 tấn sắt là đảm bảo an toàn và chịu lực tốt Các kỹ sư này thiếu trách nhiệm và thiếu tự tin nên họ thả thêm vào công trình 7 tấn sắt nữa cho yên tâm( tổng cộng 27 tấn sắt ) Điều này gây

ra hiện tượng "phá hoại giòn" kết cấu và lãng phí rất lớn cho chủ đầu tư Thiết kế kết cấu rất cần đảm bảo chịu lực song phải hợp lý Điều này chỉ có kỹ sư giỏi , nhiều kinh

nghiệm , có lương tâm và có trách nhiệm mới thực hiện được

* Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt ,

cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh ,… để thiết kế dây đủ

tiết diện, không bị quá tải Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn Nên thiết kế có dây tiếp đất , nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm Ngoài ra một số công trình cao cấp còn thiết kế thêm hệ thống điện điều khiển và cảm ứng cho tất cả các vị trí trong công trình

* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi

thọ cao) Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà

* Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây

điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế

* Phần chống sét : Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát

bên cạnh , cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét , bao gồm kim thu sét ( kim thu sét

có bán kính thu sét 51m , 41m , 20m , 10m , ), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất

* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần Phần này thường dùng cho công

trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng,…Trường hợp Biệt thự hoặc nhà phố , nếu quý khách có điều kiện kinh tế nên sử dụng báo cháy và chữa cháy tự động , nhằm an toàn cho con người và của cải

Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư có tâm tốt, giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng có tâm tốt , giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường

Công Ty TNHH Xây Dựng – Thương Mại Quốc Cường chúng tôi có đầy đủ nhân lực Kiến trúc sư và kỹ Sư xây dựng có tâm tốt , giỏi , có trên mười lăm năm kinh

nghiệm , có chuyên gia phong thủy nhiều kinh nghiệm để thiết kế với chất lượng hòan hảo nhất cho công trình của quý khách Quý khách hãy đến với Công ty Quốc Cường để nhận được sự phục vụ tốt với chất lượng tốt nhất

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng

- Thực hiện xong bước 3, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy

chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn

- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng nhà ở tư nhân hiện tại là rất nhiều Đối với phần lớn chủ nhà, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà

Nhà thầu tốt là nhà thầu : Chủ thầu phải tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng (

ví dụ khoa xây dựng _ Đại học Bách Khoa ) , có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngòai công trường , chuyên sâu lĩnh vực xây dựng , đội ngũ chỉ huy công trình giỏi , có tinh thần trách nhiệm cao , đội thợ có tay nghề cao , thiết bị thi công đầy đủ , trực tiếp thi công ( không giao lại cho thầu phụ ) , giá cả hợp lý , an tòan lao động , đúng tiến độ và đặc biệt là hạn chế tối đa phát sinh Ban Giám đốc công ty thường xuyên kiểm tra công trình , động viên cán bộ và công nhân làm việc tốt , an tòan lao động ,

Chủ thầu được chọn phải là nhà thầu tốt

Nhà thầu tốt có rất nhiều kinh nghiệm và năng lực tốt để góp ý chủ đầu tư cho căn nhà đẹp và bền hơn

Hiện nay có rất nhiều công ty xây dựng chỉ nhận công trình xong rồi bán lại cho thầu phụ ( thầu chính giữ lại 12% - 20% giá trị hợp đồng , thầu phụ chỉ còn 80% - 88% giá trị hợp đồng ) và điều này làm công trình kém chất lượng , chậm tiến độ và thầu phụ sẽ phát sinh nhiều để bù vào phần chênh lệch mà thầu chính đã ăn chặn Thậm chí nhà thầu chính giam tiền của thầu phụ nên thầu phụ không có điều kiện thi công làm công trình dở dang , Rất nhiều trường hợp cán bộ giám sát của nhà thầu chính vòi vĩnh tiền thầu phụ ( thường 1% - 2% giá trị công trình ) làm công trình càng tồi tệ hơn , Có một số trường hợp nhà thầu phụ còn bán công trình lại cho đội thợ khác , thường gọi là B" ( B hai phẩy ) Chủ đầu tư mà rơi vào các trường hợp này được coi như thất bại tòan diện , ngậm đắng nuốt cay ,

Ví dụ cho trường hợp bán thầu : Nếu nhà thầu chính nhận được công trình có giá trị 10

tỷ đồng Nhà thầu chính mà bán thầu thì giữ lại 15% tương đương 1,5 tỷ Nhà thầu phụ còn lại 10 tỷ - 1,5 tỷ = 8,5 tỷ ( trên giấy tờ , thực tế không tới ) và nhà thầu phụ cũng muốn kiếm lợi nhuận 10% tương đương 0,85 tỷ và thầu phụ còn bị cán bộ giám sát nhà thầu chính vòi vĩnh 1% tương đương 0,085 tỷ Như vậy giá trị công trình chỉ còn 8,5 tỷ - 0,85 tỷ - 0,085 tỷ = 7,565 tỷ Chưa kể trường hợp nhà thầu phụ đi rút tiền ở nhà thầu chính còn bị kỹ thuật + kế toán + thủ quỹ của nhà thầu chính gây khó dễ và thầu phụ bị

mất thêm 1 khoản tiền chi phí đáng kể nữa Từ đây nhà thầu phụ tìm cách rút bớt chất lượng công trình để bù vào các phần tiền bị mất Trường hợp này chủ đầu tư chắc chắn nhận được công trình chất lượng kém ,xuống cấp nhanh , tuổi thọ giảm đi nhiều , Trong khi đó nếu Quý khách hàng giao cho nhà thầu chính trực tiếp thi công ( Quý khách nên chọn nhà thầu trực tiếp thi công ) với lợi nhuận 10 % tương đương 1 tỷ Giá trị công trình còn lại là 10 tỷ - 1 tỷ = 9 tỷ và điều này làm công trình tốt hơn rất nhiều so với trường hợp bán thầu ( vì bán thầu giá trị công trình chỉ còn tối đa 7,565 tỷ , tất nhiên công trình sẽ có chất lượng kém ) Nhà thầu phụ khó mà nhận đủ số tiền 8,5 tỷ từ nhà thầu chính Thầu chính và một số cán bộ chủ chốt của thầu chính hay tìm lý do này , lý do

nọ để trừ tiền và giam tiền thầu phụ Chính các điều này làm thiệt hại rất lớn cho chủ đầu

tư và khó khăn cho anh em công nhân tham gia xây dựng công trình ( thầu phụ không đủ tiền để trả lương kịp thời cho công nhân )

Nếu nhà thầu phụ ( thường gọi là B' )mà bán thầu tiếp cho thầu khác ( thường gọi là B" ) thì giá trị công trình chỉ còn tối đa 6,3 tỷ Trường hợp này chủ đầu tư chắc chắn

nhận được công trình chất lượng rất kém ,xuống cấp nhanh , tuổi thọ chỉ còn một nửa và vừa sử dụng vừa lo sửa chữa ,thậm chỉ không dám sử dụng

Giá thành xây dựng phụ thuộc vào năng lực , uy tín và trách nhiệm của mỗi nhà thầu Nhà thầu có uy tín cao , trách nhiệm , sản phẩm có chất lượng tốt , thẩm mỹ tốt thì

có giá hợp lý Còn nhà thầu có năng lực yếu , thiếu trách nhiệm , không có uy tín thì luôn nhận giá thấp hơn và công trình có chất lượng kém , hay xảy ra sự cố Vì vậy công trình nhanh xuống cấp ,

Chủ đầu tư không nên chọn nhà thầu có giá thấp ( hầu hết là nhà thầu dỏm ), bởi vì

họ sẽ rút ruột công trình , làm công trình kém chất lượng và bày vẽ phát sinh để kiếm lợi nhuận Nếu không làm được điều này , họ sẽ làm việc cầm chừng , kéo dài thời gian thi công và có thể bỏ ngang công trình bất cứ lúc nào Một số nhà thầu bỏ giá thấp để nhử mồi khách hàng , một số khách hàng thấy giá thấp và chọn , như vậy sẽ rất tác hại Bởi vì khi nhà thầu bỏ giá rẻ họ lại chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch Ví

dụ : Họ chọn cát mịn , có lẫn tạp chất có giá rẻ hơn cát sạch có hạt lớn đến 60% giá thành Khi mua thiết bị vệ sinh nhà thầu dỏm rút bộ xả xịn và thay bộ xả dỏm ( giá thấp hơn 25% ) , rút nắp bồn cầu xịn thay nắp dỏm ( giá thấp hơn 20% - 25% ) , Cửa sắt làm lọai sắt mỏng , cửa gỗ thì dùng lọai gỗ có chất lượng kém ( giá thành lệch đến 30% ) ống cấp thóat nước dùng lọai tổ hợp ( rất nhanh bị lão hóa , tuổi thọ kém ) , các thiết bị điện cũng dùng lọai tổ hợp Sắt thép thì dùng lọai tổ hợp ( giá rẻ hơn thép nhà máy 12% ) trà trộn vào thép nhà máy , Các điều này làm công trình kém chất lượng , xuống cấp nhanh Một điều hết sức quan trọng nữa là các nhà thầu dỏm hay đưa thiết kế hoặc các thỏa thuận trong hợp đồng không rõ ràng , thiếu nhiều hạng mục , các điều này quý khách không nằm trong nghề thì không thể biết được và đến khi công trình thi công quý khách

sẽ thấy thực tế còn thiếu , bất hợp lý và yêu cầu chỉnh sửa , làm thêm thì sẽ đúng ngay ý

đồ đen tối của nhà thầu dỏm và bắt buộc phải phát sinh làm giá thành đội lên bằng hoặc

cao hơn giá thành của nhà thầu tốt Mặt khác , khi quý khách chọn nhà thầu giá rẻ , thì

họ không đủ điều kiện để lo về an toàn lao động cho công nhân , cho những căn nhà và con người xung quanh và dễ gây hậu quả xấu cho công trình và quý khách là người trước tiên phải gánh chịu Khi chọn lầm nhà thầu , quý khách sẽ thấy hụt hẩng , ảnh hưởng không tốt đến công việc , cuộc sống

Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu tốt , có nhiều năm kinh nghiệm , chuyên nghiệp , có giá

cả hợp lý và không được bán thầu

- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà hoặc chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu công ty xây dựng báo giá trên mét vuông sử dụng , trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình

- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu

tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa , Như vậy mới an tòan cho công trình , không

sợ bị trượt giá

- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu Hình thức thứ nhất , là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất ( bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công ), cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước , bả mastic, thiết bị điện, v.v Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý , tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công Hình thức này

thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng Nhưng nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng , số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp Hình thức thầu nhân công ( hình thức thứ ba ) chỉ có các đội thầu nhỏ làm

Các nhà thầu tốt và lớn thường hợp đồng theo hình thức thứ nhất hoặc thứ hai