Công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn tỉnh thái bình (tt)

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU 4 PHẦN MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƯỢC

SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP Error! Bookmark not defined 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất, giá đất cụ thể Error! Bookmark not defined 1.1.1 Giá cả đất đai và giá đất Error! Bookmark not defined.

1.1.2 Giá đất cụ thể, các nguyên tắc xác định giá đất cụ thể và sự cần thiết phải

xác định giá đất cụ thể Error! Bookmark not defined 1.1.3 Các phương pháp xác định giá đất cụ thểError! Bookmark not defined 1.2 Căn cứ pháp lý xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Error! Bookmark not defined 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất Error! Bookmark not defined 1.3.1 Các nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Các nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 2.1 Tình hình thuê đất của các doanh nghiệp SXKD trên địa bàn tỉnh Thái bình Error! Bookmark not defined.

2.2 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất SXKD trên địa bàn tỉnh Thái bình Error! Bookmark not defined.

2.2.1 Thực trạng về các qui định pháp lý của UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê

đất SXKD phi nông nghiệp Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng về trình tự thủ tục Error! Bookmark not defined 2.2.3 Thực trạng về phương pháp áp dụng Error! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất SXKD tại tỉnh Thái bình thời gian qua Error! Bookmark not defined 2.3.1 Những kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhânError! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM KHẮC PHỤC HẠN CHẾ, VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Error!

Bookmark not defined

3.1 Quan điểm và mục tiêu của công tác xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái bình Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thểError! Bookmark not defined

3.2.1 Giải pháp Error! Bookmark not defined 3.2.2 Kiến nghị Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TNMT Tài nguyên và Môi trường SXKD Sản xuất kinh doanh

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Tình hình cho thuê đất theo Luật đất đai năm 2013Error! Bookmark not defined.

Bảng 2.2: Tình hình xác định giá đất cụ thể đối với đất SXKD phi nông nghiệp.Error! Bookmark not defined.

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, việc định giá đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý đất đai nói riêng và định hướng phát triển kinh tế xã hội nói chung Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 đã dành riêng một Mục (Mục 2 Chương 8) gồm 5 Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) để quy định các nội dung về “Giá đất” (trước đó Luật đất đai năm 2003 chỉ dành 3 Điều để quy định về nội dung này) Trong số các mục đích định giá đất, có mục đích định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh là nội dung có nhiều điểm mới, thay đổi so với các quy định theo Luật Đất đai năm 2003

Là chuyên viên được giao trực tiếp tham mưu công tác xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất của tỉnh Thái Bình, với mong muốn được nghiên cứu sâu hơn, hiểu rõ hơn về lĩnh vực mình đang phụ trách cũng như mong muốn nâng cao trình độ,

kiến thức về định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất, tôi lựa chọn đề tài: “Công tác xác

định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình” làm đề tài luận văn Thạc

sĩ

2 Mục đích nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về xác định giá đất cụ thể” để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh

- Nghiên cứu, phân tích thực trạng tình hình “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất tại tỉnh Thái Bình

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu: Công tác “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất

 Phạm vi nghiên cứu:

Không gian: Tỉnh Thái Bình

Thời gian: Từ 1/7/2014 đến 30/6/2017:

4 Phương pháp nghiên cứu

- Tiếp cận từ lý luận đến thực tế:

- Phân tích các bất cập thông qua việc thống kê, so sánh, phân tích các kết quả xác định giá đất cụ thể đã được UBND tỉnh Thái Bình phê duyệt để thực hiện:

- Đặt ra các giả thiết số liệu toán học để tính toán, đối chiếu và chỉ ra những vướng mắc khi sử dụng các “phương pháp định giá đất cụ thể” đã được quy định để xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính thu tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất sản suất kinh doanh trên địa bàn tỉnh Thái Bình:

5 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của đề tài được chia làm 3 chương:

Chương 1 Cơ sở khoa học về xác định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ

tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Chương 2 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính

tiền thuê đất sản xuất kinh doanh cho các doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình

Chương 3 Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục hạn chế, vướng

mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Thái Bình

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KIINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất

Mục này có nội dung về giá cả đất đai, giá đất cụ thể; các nguyên tắc xác định, sự cần thiết phải xác định và các phương pháp định giá đất cụ thể

1.2 Căn cứ pháp lý xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất SXKD phi nông nghiệp

Mục này nêu các căn cứ pháp lý về “xác định giá đất cụ thể” được sử dụng làm căn

cứ tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất

Tại mục này phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất bao gồm các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG LÀM CĂN CỨ TÍNH TIỀN THUÊ ĐẤT SẢN XUẤT KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH 2.1 Tình hình thuê đất của các doanh nghiệp SXKD trên địa bàn tỉnh Thái bình

Tình hình thuê đất của các doanh nghiệp SXKD trên địa bàn tỉnh Thái Bình trong khoảng thời gian từ tháng 7/2014 đến hết tháng 6/2017 được tổng hợp số liệu theo bảng sau:

Bảng 2.1: Tình hình cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013

Huyện, thành

phố

Tình hình cho thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013

6 tháng cuối

năm 2017

Số lƣợng

hồ sơ thuê đất (hồ sơ)

Tổng diện tích (m 2 )

Số lƣợng

hồ sơ thuê đất (hồ sơ)

Tổng diện tích (m 2 )

số lƣợng

hồ sơ thuê đất (hồ sơ)

Tổng diện tích (m 2 )

số lƣợng

hồ sơ thuê đất (hồ sơ)

Tổng diện tích (m 2 )

Quỳnh PHụ 8 44.703,3 10 84.307,8 8 63.850,5 2 7.744,6

(Theo số liệu báo cáo về tình hình thuê đất của Sở Tài nguyên và Môi trường)

2.2 Thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất SXKD trên địa bàn tỉnh Thái bình

2.2.1 Thực trạng về các qui định pháp lý của UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất SXKD phi nông nghiệp

a) Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Thái Bình:

b) Quyết định của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành bảng giá đất

c) Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất các năm: 2015, 2016, 2017

2.2.2 Thực trạng về trình tự, thủ tục

Việc “xác định giá đất cụ thể” làm căn cứ tính thu tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình được thực hiện như sau:

a) Đối với trường hợp thửa đất (khu đất) cần định giá có giá trị (tính theo giá đất trong BGĐ) dưới 20 tỷ đồng

Hồ sơ để xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp được luân chuyển về Sở TNMT, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh có trách nhiệm chuyển phiếu chuyển thông tin bao gồm:

“Thông tin diện tích, vị trí, mục đích, hình thức thuê đất, thời hạn thuê đất”, đề nghị Cục Thuế tỉnh xác định và thu nộp tiền thuê đất; trên cơ sở thông tin, hồ sơ địa chính do Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh chuyển đến, mức tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất; giá đất quy định trong BGĐ, hệ số điều chỉnh giá đất, Cục Thuế tỉnh tổ chức xác định và thu tiền thuê đất

b) Đối với trường hợp thửa đất (khu đất) cần định giá có giá trị (tính theo giá đất trong BGĐ) từ 20 tỷ đồng trở lên

Sở TNMT lập, trình duyệt dư toán kinh phí; trình duyệt kế hoạch đấu thầu và lựa chọn, ký hợp đồng thuê đơn vị có chức năng tư vấn “xác định giá đất” Đơn vị tư vấn tiến hành điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, áp dụng “phương pháp định giá đất”, xây dựng Chứng thư định giá đất theo “Mẫu số 21 PL

05 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TNMT” kèm theo Báo cáo định giá đất cụ thể gửi về Sở TNMT Sau khi có kết quả tư vấn “xác định giá đất cụ thể”, Sở TNMT kiểm tra, nghiệm thu, lập phương án đề xuất giá đất cụ thể trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định

Căn cứ Thông báo “kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở TNMT trình UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt để thực hiện

2.2.3 Thực trạng về phương pháp áp dụng

Trên địa bàn tỉnh Thái Bình, các phương pháp định giá đất cụ thể được áp dụng để xác định, thẩm định giá đất làm căn cứ tính thu tiền thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

 Đối với thửa đất (khu đất) SXKD phi nông nghiệp có giá trị dưới 20 tỷ đồng (theo giá đất trong BGĐ) sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất

Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:

Giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất hàng năm = Giá đất quy định trong BGĐ x

hệ số điều chỉnh giá đất

Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Giá đất cụ thể của

thời hạn thuê đất =

Giá đất tại BGĐ x hệ số điều chỉnh giá đất Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất

x

Thời hạn thuê đất

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất trình UBND tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh Hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất SXKD và TMDV trên địa bàn tỉnh năm 2015, 2016, 2017 là 1

 Đối với thửa đất (khu đất) SXKD phi nông nghiệp có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên (theo giá đất trong BGĐ) áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập

2.3 Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp thuê đất SXKD tại tỉnh Thái bình thời gian qua

2.3.1 Những kết quả đạt được

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các NĐ hướng dẫn thi hành, từ ngày 01/01/2015 đến 31/6/2017 trên địa bàn tỉnh Thái Bình đã thực hiện “xác định giá đất cụ thể” để tính tiền thuê đất sản xuất kinh doanh cho 37 dự án tương ứng với 40 khu đất, thửa đất có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên (theo giá đất trong BGĐ) với tổng diện tích đất là 1.603.188 m2

Giá trị các khu đất (thửa đất) theo giá đất cụ thể cao hơn “giá trị” tính theo giá đất quy định trong BGĐ trung bình từ 15% đến 25% tùy theo từng vị trí

Ưu điểm:

Việc “xác định giá đất cụ thể” để tính tiền thuê đất tại tỉnh Thái Bình được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục, phương pháp, nguyên tắc theo quy định và hướng dẫn của Bộ TNMT, đáp ứng được yêu cầu quản lý tài chính về đất đai và giá đất, đảm bảo công bằng, hài hòa giữa quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với nhà

nước, tăng thu ngân sách nhà nước về tiền thuê đất so với việc áp dụng giá đất quy định trong BGĐ để tính tiền thuê đất; được đa số người dân ủng hộ, đồng tình

2.3.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân

Vướng mắc đầu tiên đối với việc “xác định giá đất cụ thể” để tính thu tiền thuê đất

cho các doanh nghiệp thuê đất SXKD trên địa bàn tỉnh Thái Bình là việc lựa chọn phương pháp xác định giá đất đối với khu đất (thửa đất) có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên (tính theo giá đất trong BGĐ) vì trên thực tế, có những khu đất (thửa đất) không đủ điều kiện để áp dụng một trong các phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định Nguyên nhân do những phương pháp định giá đất đã quy định chưa thực sự chi tiết, rõ ràng, điều kiện áp dụng còn chưa phù hợp với thực tế của địa phương và các dự án thuê đất

Thứ hai chính là từ phương pháp định giá đất Thời gian qua, các trường hợp xác

định giá đất cụ thể để tính thu tiền thuê đất được sở TNMT thuê đơn vị tư vấn thực hiện phần lớn xác định theo phương pháp thặng dư Nhưng trên thực tế, tại tỉnh Thái Bình có những trường hợp cùng một doanh nghiệp thuê đất, cùng tổ chức hoạt động SXKD như nhau, thuê đất tại những địa điểm khác nhau, lợi nhuận thu được từ các cơ sở sản xuất như nhau nhưng giá đất cụ thể để làm căn cứ tính thu tiền thuê đất không giống nhau vì phụ thuộc vào vị trí thuê đất Mặt khác thu nhập ròng của dự án, lợi nhuận của việc đầu

tư trên đất hay doanh thu và chi phí phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác chưa được nêu trong phương pháp như: Cách thức tổ chức sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, thương hiệu của doanh nghiệp, tình hình thị trường, nền kinh tế trong nước và quốc tế và mức giá đất xác định được dựa trên phương pháp thặng dư có khi không tương xứng với vị trí thuê đất (đôi khi quá cao hoặc quá thấp so với mức giá chung tại khu vực thuê đất) nên còn nhiều tranh cãi

Trường hợp định giá đất bằng phương pháp thu nhập để tính tiền thuê đất khi doanh nghiệp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Dựa vào báo cáo tài chính của doanh nghiệp để định giá đất có khi kết quả giá đất không chuẩn xác nếu khoảng thời gian 05 năm liên tục rơi vào thời kỳ sản xuất đình trệ, doanh nghiệp không có lãi, hay nền kinh tế suy thoái hoặc