Trong thời gian gần đây, ngoài các loại hàng hóa bất động sản truyền thống được pháp luật chính thức ghi nhận và điều chỉnh, như: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, nhà phố, biệt thự, chung cư, trên thị trường bất động sản Việt Nam đã xuất hiện hàng loạt các loại hình bất động sản mới, chưa được pháp luật quy định như: Shophous, officetel, condotel, hometel, service apartment, co-working, farmstay, bất động sản công nghiệp, nhà vườn sinh thái, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng...
Trang 1ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM
HƯỚNG TỚI PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TRONG BỐI CẢNH
BIẾN ĐỔI KHÍ HẬU VÀ TOÀN CẦU HÓA
Doãn Hồng Nhung
Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
TÓM TẮT
Trong thời gian gần ây, ngoài các loại hàng h a ất ộng sản truyền thống ược pháp luật chính thức ghi nhận và iều chỉnh, như: quyền sử ụng ất, nhà ở, công trình xây ựng, nhà phố, iệt thự, chung cư, trên thị trường ất ộng sản Việt Nam ã xuất hiện hàng loạt các loại hình ất ộng sản m i, chưa ược pháp luật quy ịnh như: shophous , offic t l, con ot l, hom t l, s rvic apartm nt, co-working, farmstay, ất ộng sản công nghiệp, nhà vườn sinh thái, ất ộng sản u lịch nghỉ ưỡng Sự a ạng, phong phú về chủng loại, a ạng về ki u áng kiến trúc và quy mô ã thu hút sự quan tâm của nhiều tầng l p nhân ân và gi i kinh oanh ất ộng sản, các nhà ầu tư, các nhà nghiên cứu kinh tế, hoạch ịnh chính sách và xây ựng pháp luật, kinh oanh ất ộng sản Đây là vấn ề cấp thiết, c tính thời sự và ý nghĩa khoa học lĩnh vực ất ộng sản nông nghiệp ở Việt Nam, vì sự phát tri n ền vững trong ối cảnh iến i khí hậu và toàn cầu h a
Từ khóa: Bất động sản nông nghiệp, đầu tư ất động sản, ph t triển ền vững, iến đổi khí hậu,
toàn cầu hóa, tăng trưởng xanh
1 DẪN NHẬP
Trong c c loại ất động sản, ất động sản nông nghiệp là loại hàng hóa ph t triển nhanh, đa dạng, nhiều chủng loại, đang thu hút mạnh mẽ c c nhà đầu tư có thương hiệu nổi tiếng ở Việt Nam
“Phải thay đổi tư duy, c ch làm; sản xuất nông nghiệp phải xuất ph t từ nhu cầu thực tế sản xuất, gắn chặt với yêu cầu thị trường, ảo đảm chất lượng, an toàn thực phẩm, truy xuất được nguồn gốc”, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ph t iểu tại Hội nghị Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn ngày 27/11/2018 (Do n Hồng Nhung, 2015) Với công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nông thôn mới, hướng tới một nền nông nghiệp sạch như hiện nay, việc đầu tư vào thị trường ất động sản nông nghiệp hứa h n sẽ thu hút được nhiều nguồn lực trong nước và nước ngoài Đầu tư ất động sản nông nghiệp tại Việt Nam, là quốc gia nổi tiếng, với nền văn minh lúa nước, là cơ sở nền tảng quan trọng để Việt Nam hiện thức hóa Quyền con người trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường với vấn đề ph t triển ền vững (Do n Hồng Nhung, 2015)
1.1 Nhận diện khái quát về thị trường bất động sản nông nghiệp
Trên thị trường ất động sản, c c phân khúc ất động sản, iệt thự, liền kề, chung cư, căn hộ hay
ất động sản công nghiệp, ất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, ất động sản tâm linh, ất động sản nông nghiệp…, đ tồn tại từ lâu trong thực tế đời sống, như: nhà m y, khu an dưỡng, khu du lịch sinh th i cộng đồng, khu công viên nghĩa trang, trang trại, nhà kính trồng hoa, trồng rau, nhà xưởng, vườn ươm cây giống, ao c , nhà è nuôi hải sản, rừng trồng… Song để xứng tầm một ất động sản nông nghiệp, đòi hỏi ất động sản đó phải đạt được một số tiêu chí đặc thù của ngành nông nghiệp và c c ngành phụ trợ có liên quan đến nông nghiệp, như thủy lợi, vi sinh, phân ón,
Trang 2chăn nuôi phụ trợ, giống cây trồng, giống canh t c, con giống, cây giống, xử lý chất thải từ nông nghiệp, cây lâu năm, rừng trồng… Như vậy, ất động sản nông nghiệp là ất động sản được vận hành, khai th c c c lợi ích có được từ đất đai, sau qu trình đầu tư, xây dựng, dựa trên c c yếu tố nông nghiệp
1.2 Khái niệm bất động sản nông nghiệp
Bất động sản nông nghiệp được đầu tư trên đất nông nghiệp Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại nhóm đất nông nghiệp, được quy định tại Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 Đất nông nghiệp kh c, gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và c c loại nhà kh c phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả c c hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và c c loại động vật kh c được ph p luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh
Như vậy, ất động sản nông nghiệp là một loại hình ất động sản được tích tụ ruộng đất có quy
mô lớn để đầu tư, sản xuất-kinh doanh nông nghiệp, phục vụ trong lĩnh vực nông nghiệp, dựa trên yếu tố nông nghiệp, với công nghệ cao, cung cấp nông sản, chế iến, xuất khẩu những sản phẩm nông nghiệp ứng dụng công nghệ hiện đại đảm ảo yếu tố môi trường, hướng tới ph t triển
ền vững
Sự hình thành mô hình kinh doanh này, an đầu chỉ nhằm mục đích kinh doanh dưới mô hình trang trại, chăn nuôi hoặc trồng cấy…, như trồng hoa có gi trị cao, chăn nuôi ò, nuôi cừu, nuôi
dê, đà điểu, trâu, c tôm, c sấu, nuôi trai lấy ngọc, thủy hải sản, rừng trồng… Theo đó, ất động sản nông nghiệp do chính c c nhà đầu tư ỏ vốn đầu tư xây dựng, để cho thuê, phục vụ kh ch du lịch nghỉ dưỡng khi có nhu cầu Mặt kh c, c c nhà đầu tư thứ cấp có thể đầu tư một khoản tài chính, để thu lợi nhuận, xuất ph t từ việc có được c c vườn cây, vườn hoa để kh ch hàng có nhu cầu quay phim, chụp ảnh , sau đó là kết hợp nghỉ dưỡng gia đình, tập thể, đồng thời cho kh ch thuê làm nơi tham quan du lịch, hội đoàn, họp lớp Cần nhận diện để làm rõ ất động sản nông nghiệp, chủ ất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch, để có thể quảng c o
và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh th i Trong ph t triển ền vững quốc gia, kinh tế, x hội và môi trường là vấn đề trọng yếu của quốc gia trong ối cảnh hội nhập toàn cầu (Do n Hồng Nhung và cs., 2018) Hội nghị COP-21 tại Paris đ thể hiện rất rõ c c quốc gia trên thế giới cần phải chung tay để ảo vệ môi trường sống, môi trường không khí vì sự sống của con người trước iến đổi khí hậu và hội nhập toàn cầu hóa (COP-21, 2016)
1.3 Thị trường bất động sản nông nghiệp
Thị trường ất động sản nông nghiệp là nơi diễn ra c c hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và c c tài sản trên đất nông nghiệp, khai th c
c c lợi ích có được từ đất nông nghiệp
Hàng hóa trên thị trường ất động sản của mô hình ất động sản nông nghiệp kh phong phú về chủng loại và phương thức khai th c vận hành Hàng hóa ất động sản nông nghiệp cung cấp cho tiêu dùng trong nước hay xuất khẩu Trang trại nuôi đà điểu châu Phi của Khu du lịch Đại Nam – Ostrich Riding đ cung cấp thịt và trứng đà điểu, nhưng mặt kh c, có thể cung cấp dịch vụ cưỡi
đà điểu cho du kh ch tham quan Mô hình này cũng kh ph t triển tại Nha Trang, Đà Lạt, Sài Gòn, Khu sinh th i Vườn Xoài (Minh Phan, 2014; Zing news, 2017)… Phân loại thị trường ất động sản nông nghiệp ao gồm: thị trường ất động sản sơ cấp và thị trường ất động sản thứ cấp về ất động sản nông nghiệp, tồn tại và ph t triển với những mô hình đặc thù của ất động sản nông nghiệp trên thị trường Mỗi một vùng miền, tùy thuộc vào điều kiện, kinh tế, x hội và
Trang 3môi trường, sẽ hình thành những mô hình ất động sản nông nghiệp đặc thù như Vườn chim Thung Nham (Ninh Bình), Khu du lịch sinh th i G o Giồng (Đồng Th p)
1.4 Phân loại mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp
Kinh doanh ất động sản nông nghiệp ở Việt Nam trong thời gian gần đây đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư ất động sản uy tín trong nước và quốc tế Mô hình kinh doanh ất động sản nông nghiệp hình thành chuỗi gi trị, cũng đ và đang thu hút một lượng không nhỏ
kh ch hàng là nhà đầu tư thứ cấp Kh ch hàng vừa kết hợp kinh doanh với tiêu dùng (ví dụ, trồng hoa hướng dương làm thức ăn cho ò sữa kết hợp tham quan chụp ảnh du lịch ) Nghiên cứu thị trường ất động sản nông nghiệp ở một số quốc gia trên thế giới và thực trạng kinh doanh tại Việt Nam trong thời gian qua cho thấy c c loại hình kinh doanh cơ ản sau:
+ Mô hình nhà vườn: Cho thuê đất trồng rau, trang trại cung cấp rau sạch cho c c kh ch hàng
trong tuần Chủng loại rau được cung cấp theo mùa và theo yêu cầu của kh ch hàng Rau trồng
c c gia đình sử dụng một phần, phần còn lại có thể mua n để cung cấp cho người tiêu dùng trên thị trường
+ Mô hình ầu tư và ảo tồn các giống và loài ộng vật: Đây là mô hình du lịch sinh th i,
nhưng kết hợp với ảo tồn sinh học, kết hợp với nghỉ dưỡng, tham quan, khai th c rừng, đi đôi với ảo vệ và trồng rừng Chẳng hạn, đầu tư ảo tồn loài chim của Vườn chim Thung Nham (Ninh Bình), kết hợp với du lịch sinh th i cộng đồng, trang trại nuôi c tầm, c hồi tại Sa Pa đòi hỏi nguồn nước sạch và c c chế phẩm đóng hộp và ảo quản lạnh, hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản
+ Mô hình ầu tư lúa chuyên canh: Hàng hóa trên thị trường ất động sản nông nghiệp có thể là
những c nh đồng lúa Trên c nh đồng này, không ón phân hóa học, mà chỉ ón phân hữu cơ, để giữ gìn, ảo vệ con rươi trong lòng đất Trên ruộng lúa có thể 1 năm thu 2 vụ Vụ chiêm và vụ mùa có gi trị kinh tế rất cao nhờ thu thêm được từ con rươi Đây là đặc sản rươi của vùng gần cửa sông Lúa gạo thu hoạch trên ruộng rươi cũng trở thành đặc sản trên ất động sản nông
nghiệp, nó có gi trị cao, do hình thành chuỗi gi trị gắn với ất động sản nông nghiệp đặc thù
+ Mô hình ầu tư và ảo tồn các giống và loài thực vật: Đầu tư vào mô hình trang trại, xây
dựng chuỗi gi trị trong nông nghiệp, để thực thi mô hình thực phẩm sạch “sạch từ trang trại đến
àn ăn”, tiêu dùng trong nước hoặc xuất khẩu Mô hình trồng chuối, trồng khoai lang xuất khẩu, hoa hồng, hoa phong lan, hướng dương, tam gi c mạch, hoa đào, hoa mai, đầm sen, phục vụ tham quan, đồng thời ảo tồn nguồn gen quý hiếm
+ Mô hình ầu tư vào chăn nuôi: Đầu tư xây dựng chuỗi gi trị trong nông nghiệp để thực thi
mô hình chăn nuôi gia súc, gia cầm, nuôi c sấu, c heo…, trâu, ò, lợn, gà, ngan, vịt…, thu gom chất thải, sử dụng công nghệ Mô hình thân thiện với môi trường nuôi giun quế, cải tạo vườn tạp, kết hợp với ủ phân hữu cơ, xây hầm iogas, ủ phân gia súc, gia cầm, để cung cấp chất đốt, nhưng đồng thời giảm thiểu ô nhiễm môi trường
+ Mô hình farmstay: Đầu tư nhà nghỉ trong vườn Farmstay là từ khóa được nhắc đến nhiều
trong thời gian gần đây, như một hướng đi mới đầy s ng tạo cho thị trường Tuy nhiên, cũng giống như những mô hình bất động sản mới xuất hiện do có sự s ng tạo của giới kinh doanh
phục vụ nhu cầu cho start-up, farmstay cũng nằm trong sự “lỡ cỡ”, chưa rõ ràng về quy mô, chất
lượng, kiểu d ng và diện tích, kết cấu… Farmstay chưa rõ tiêu chí đạt chuẩn để lưu thông trong
hành lang ph p lý ất động sản nông nghiệp, xét từ góc độ ph p lý
Trang 42 THỰC TRẠNG Đ U TƯ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP
Để nắm ắt được những cơ hội mà tăng trưởng kinh tế đ đem lại, Việt Nam phải đối mặt với hàng loạt c c th ch thức của qu trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và toàn cầu hóa Trên thực tiễn, c c doanh nghiệp đứng ra thâu gom đất từ nhiều hộ gia đình C c doanh nghiệp thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Đầu tư vào ất động sản nông nghiệp là loại hình đầu tư thâu tóm đất nông nghiệp để sản xuất, với một diện tích đủ lớn, ph t triển theo kiểu doanh nghiệp, với diện tích đất rộng lớn, sản xuất với quy mô, sản lượng lớn qua
mô hình “c nh đồng m u lớn”, thông qua qu trình tích tụ đất đai Tích tụ đất đai là qu trình chuyển dịch về quyền sử dụng đất, mang yếu tố thị trường rất lớn Người nông dân và doanh nghiệp nông nghiệp đều phải tính to n lợi ích cho mình Song thực tiễn cho thấy, ở cả 2 phía doanh nghiệp và hộ gia đình, kinh doanh sản xuất có nhu cầu sử dụng đất lớn, còn người nông dân được Nhà nước chia đất theo nhân khẩu trước đây, với phương thức chia “có gần, có xa – có tốt, có xấu”, d n đến hệ quả đất đai quy mô nhỏ, manh mún, sản xuất không hiệu quả Phần lớn nông dân có đất ít, sản xuất không hiệu quả, nhưng lại không muốn chuyển nhượng hẳn quyền
sử dụng, do chưa ổn định trong chuyển đổi nghề, nông nghiệp v n là nguồn sống tối thiểu cho lớp người già, trung niên mất sức lao động Việc chuyển nhượng đất đai của hộ gia đình còn phụ thuộc vào ý chí của cả hộ Nếu đ p ứng điều kiện về gi cả, đa số c c gia đình chỉ muốn cho thuê chứ không muốn n, cho thuê ngắn hạn 3-5 năm, vì không chắc chắn về tính ph p lý khi cho thuê dài hạn (Mỹ Thuận và Liên Liên, 2019) Hai tập đoàn FLC và Vingroup đều tham gia đầu
tư vào lĩnh vực nông nghiệp (Huy Vinh, 2015) Những năm gần đây, một số doanh nghiệp tư nhân có tiềm lực mạnh, như Vingroup, MaSan, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan Group…, đ và đang đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trường ất động sản nông nghiệp đ mang lại cho họ những kết quả an đầu, tuy nhiên v n chiếm tỷ lệ qu é nhỏ so với thị trường ất động sản nói chung và tiềm năng của nông nghiệp của Việt Nam Khúc mắc nhất trong vấn đề này là c c chính s ch hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất Hiện nay, để có được những nông trại có diện tích cả trăm ha, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra ước đột ph về năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, nhiều địa phương có s ng kiến là “đi đường vòng” Tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện và cấp x đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và gi thuê đất của dân Nông dân v n giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân s ch tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho c c hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại Nhờ đó, Hà Nam đ quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao, với diện tích 654,7 ha (Nguyễn Hoàng Linh, 2019) Trong qu trình đầu tư kinh doanh ất động sản nông nghiệp, c c doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong qu trình thực thi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 quy định, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được qu 10 lần hạn mức giao đất (Khoản 1, Điều 130), gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt qu hạn mức quy định, phải nhờ người kh c đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức ị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng Mặt kh c, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Điều này được cho là chưa khuyến khích tích tụ đất đai, gây cản trở cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp với quy mô lớn (Mỹ Thuận và Liên Liên, 2019)
Trang 5Từ hàng chục năm trước, đ có không ít trang trại cung cấp dịch vụ cho mọi người trải nghiệm cảm gi c “học làm nông dân” thu h i hoa quả, rau màu, chăm sóc vật nuôi tại trang trại Gi cả phục vụ “ du lịch sinh th i ”có tính phí sẽ tính luôn vào gi hoa lợi mà họ thu h i, thường là cao hơn gi thị trường, có thể gấp đôi, gấp a lần những sản phẩm n ngoài chợ Mô hình du lịch trải nghiệm này rất hút kh ch đô thị, học sinh, sinh viên, trẻ em đến trang trại, nhà vườn thu hoạch ngô, khoai, củ cải, chăm chó, mèo, đà điểu, trâu ò, câu c , hoa phong lan, hoa hồng, thung lũng hoa, làng sinh th i… Đầu tư thông minh và khôn ngoan hơn một chút, c c trang trại
có thể ố trí thêm phòng nghỉ, phục vụ luôn dịch vụ ăn uống, giải trí (karaoke), để phục vụ c c
đoàn kh ch có nhu cầu d ngoại, tổ chức c c hoạt động như team building… và cũng có thể nghỉ
qua đêm tại nông trại luôn Khi đó, ngoài việc n hoa lợi, nông sản làm ra, thì trang trại có thể
thu thêm tiền từ việc lưu trú và cung cấp dịch vụ Như vậy, farmstay đ âm thầm hình thành và
ph t triển nhiều năm qua tại nhiều địa phương, nhất là tại c c tỉnh thành gi p c c đô thị lớn (ngoại ô) như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Đà Lạt, Hòa Lạc…, hoặc được thiên nhiên ưu
đ i về cảnh quan như Quảng Bình, Huế, Phú Yên, Kh nh Hòa… Chính vì vậy, hiệu quả sử dụng đất ngày càng được nâng cao, kéo theo gi trị ất động sản nông nghiệp khi đưa công nghệ vào
đ tăng năng suất và chất lượng cao hơn so với mô hình sản xuất chăn nuôi truyền thống Đến
gần đây, việc một số doanh nghiệp ất động sản nhận thấy được sức hút của farmstay và tiến
hành “thương mại hóa” nó thông qua việc lập dự n nông trại, chia lô, n đất vườn và cung cấp luôn dịch vụ chăm sóc khoảnh vườn đó kèm hoa lợi kèm một số cam kết về lợi nhuận, thì
farmstay lại nóng lên
Đầu tư kinh doanh vào ất động sản nông nghiệp hứa h n những ước ph t triển thuận lợi Với hướng ph t triển đầu tư vào doanh nghiệp nông nghiệp không chỉ có doanh nghiệp trong nước,
mà còn đầu tư đối với c c doanh nghiệp đầu tư nước ngoài Đầu tư vào nông nghiệp trở thành cơ chế chính s ch đang mở cửa của Việt Nam Kinh doanh ất động sản nông nghiệp là hoạt động mua n, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và c c tài sản trên đất nông nghiệp, khai th c c c lợi ích có được từ đất nông nghiệp, nhằm mục đích sinh lời
Từ góc độ nghiên cứu, quan s t và chứng kiến sự ph t triển nhanh chóng của c c trang trại, nhà vườn, xưởng sản xuất, chế iến nông sản, nhà kính, vườn kính, vườn ươm…, nhận diện một c ch
cơ ản, cho chúng ta thấy, ất động sản nông nghiệp được c c nhà đầu tư thiết kế đa dạng, chủng loại phong phú, chiếm diện tích đất đai rộng lớn trên thị trường ất động sản Trên thị trường, xuất hiện đầu tư c c trang trại trồng cây thủy canh, đầu tư công nghệ cao, công nghệ thông minh vào hệ thống nh s ng và tưới tiêu và phân ón cho cây trồng…
3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP
Thứ nhất, khẳng định rằng, nghiên cứu hệ thống ph p luật điều chỉnh thị trường ất động sản ở
Việt Nam cho thấy, chúng ta chưa có khung ph p luật chính thống điều chỉnh cho loại hình kinh doanh ất động sản nông nghiệp Sự vận hành và ph t triển thị trường ất động sản nông nghiệp trong thời gian qua trên thực tế được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của c c ên tham gia đầu
tư kinh doanh một c ch linh hoạt từ c c quy định ph p luật chuyên ngành, để mô phỏng và hiện thực hóa c c giao dịch, c c thương vụ trên thị trường, chứ không phải từ những quy định chính thức, quy định cụ thể, dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh ất động sản nông nghiệp
Ở Việt Nam, dù chưa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý Nhà nước ằng ph p luật, trong c c văn ản quy phạm ph p luật điều chỉnh cho ất động sản nông nghiệp, song trên thực tiễn, ất động sản nông nghiệp đ và đang tồn tại và đặc iệt là, ất động sản nông nghiệp luôn chiếm diện tích đất đai rộng lớn C c loại ất động sản này đang được quản lý ởi c c quy định
Trang 6của ph p luật chuyên ngành, như: Luật Nhà ở năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Môi trường năm 2014, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014, Luật Lâm nghiệp năm 2017, Luật Thủy sản năm 2017, Luật Quy hoạch năm 2017… Ph p luật ảo vệ môi trường làng nghề ở Việt Nam (Do n Hồng Nhung và cs., 2020) được vận dụng c c quy định d n chiếu từ nhiều quy định
ph p luật kh c nhau Cụ thể:
+ Quyền tự do kinh doanh điều chỉnh về kinh doanh ất động sản nông nghiệp Điều 33, Hiến
ph p năm 2013 quy định: Mọi người đều có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà
ph p luật không cấm Trong thực tiễn kinh doanh, Điều 7, Khoản 1, Luật Doanh nghiệp năm
2014 quy định, doanh nghiệp được “tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà Luật không cấm” Tại Điều 6, Luật Đầu tư năm 2014 có quy định 6 lĩnh vực ngành nghề cấm kinh doanh và những loại hàng hóa và ngành nghề không được kinh doanh, nên việc đầu tư kinh doanh ất động sản nông nghiệp phù hợp với c c quy định về tự do kinh doanh và đầu tư sở hữu ề mặt + Hình thức x c lập giao dịch: Nghiên cứu thực trạng mua n, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường ất động sản vừa qua cho thấy, rõ ràng c c phương thức giao dịch ất động sản nông nghiệp cũng giống c c ất động sản, c c hàng hóa ất động sản kh c trên thị trường, đó
là thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua n nhà và công trình xây dựng được soạn thảo theo hợp đồng được quy định tại Điều 17, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014
+ C c phương thức thực hiện c c dự n đầu tư đối với đất nông nghiệp: Trong qu trình chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, ất động sản nông nghiệp phải đ p ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Điều 190, Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình, c nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp ph p từ người kh c, chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng x , phường, thị trấn, cho hộ gia đình, c nhân kh c, để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước ạ
Thứ hai, tham gia giao dịch c c thương vụ kinh doanh, c c chủ thể cần chú ý c c trường hợp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (theo Điều 191, Luật Đất đai năm 2013):
+ Tổ chức, hộ gia đình, c nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn gi o, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà ph p luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, c nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
+ Hộ gia đình, c nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa
+ Hộ gia đình, c nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
Trang 7Thứ a, tham gia giao dịch c c thương vụ kinh doanh, c c chủ thể cần chú ý c c trường hợp hộ
gia đình, c nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013):
+ Hộ gia đình, c nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu ảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh th i thuộc rừng đặc dụng, nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó, chỉ được chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, c nhân sinh sống trong phân khu đó
+ Hộ gia đình, c nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, chỉ được chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho
hộ gia đình, c nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Hộ gia đình, c nhân là dân tộc thiểu số, sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính s ch hỗ trợ của Nhà nước, được chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Điều 192, Luật Đất đai năm 2013)
Thứ tư, quyền được thực hiện c c dự n đầu tư xây dựng nhà và c c công trình xây dựng: Trong
hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng, chuyển đổi, mua n, đầu tư ất động sản, phải là loại ất động sản được phép tham gia vào thị trường ất động sản Điều 3, Khoản 2, Khoản 3, Luật Kinh doanh ất động sản năm 2014 phải quy định trình tự và thủ tục rõ ràng quyền sử dụng đất, nhà có sẵn và công trình xây dựng đ hoàn thành và đưa vào sử dụng được thực hiện tham gia c c giao
dịch trên thị trường ất động sản C hay không sự vi phạm về mặt pháp lý – xây ựng nhà trên
ất nông nghiệp?
Đối với mô hình farmstay “truyền thống” trước đây, ản chất đ có những khoảng trống từ góc
độ ph p lý, đến từ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Phòng ch y chữa ch y…, sự
đ nh tr o kh i niệm “nhà nghỉ giữa giờ cho công nhân, nông dân”
Từ “nhà nghỉ” với “nhà ở, nhà tạm, chòi canh nương r y, l n trú mưa nắng ”, đến thực tế, đất để xây dựng nông trại, thường là đất nông nghiệp hoặc rừng sản xuất, không ai dùng đất phi nông nghiệp, đất dịch vụ hoặc đất ở để làm trang trại cả Chính vì vậy, việc hình thành c c cơ sở lưu
trú trên đất của farmstay là không phù hợp C hay không ấu hiệu vi phạm pháp luật là chuy n mục ích sử ụng ất? Xây ựng nhà trên ất nông nghiệp?
Cụ thể, trong Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 10 có quy định rõ mỗi một loại đất sẽ có mục đích
sử dụng đất kh c nhau, ví dụ, c c loại đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất… Nếu chủ đầu tư
muốn sử dụng mảnh đất này để làm homestay hoặc farmstay, dùng cho kh ch tham quan, du lịch
và lưu trú, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được c c cơ quan chức năng cho phép
Trong trường hợp “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, n nền, trong dự
n đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để n hoặc để n kết hợp cho thuê, nhưng không đủ điều kiện theo quy định của ph p luật…”, ị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo Điểm , Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị, hình thức và mức xử phạt ằng hai (02) lần mức phạt quy định tại Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 Bên cạnh
đó, việc mua n, chuyển nhượng, cho, tặng đất nông nghiệp để thực hiện việc tích tụ đất đai, nhằm hình thành nông trại, cũng đang chịu sự chế tài kh chặt chẽ từ luật Cụ thể, Điều 190, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng x , phường, thị trấn, với mục đích là để thuận lợi hơn cho hoạt động sản xuất nông nghiệp Đây cũng chính là điều kiện hạn chế đối tượng được nhận chuyển nhượng đất nông
Trang 8nghiệp trong Luật Đất đai năm 2013 Trong thời gian gần đây, thị trường xuất hiện một số mô
hình farmstay tiến hành phân lô, n (cho thuê) đất vườn kèm những cam kết về chuyển đổi đất
vườn sang đất ở (ra sổ đỏ), cũng như chi trả về hoa lợi và lợi nhuận đi kèm khi đầu tư nhà gỗ (do trên đất nông nghiệp không được dựng nhà kiên cố), hiện còn kh mong manh về ph p lý
Về mặt ph p lý, c c farmstay thường nằm trên đất nông nghiệp, không thể khẳng định được farmstay có được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú Việc này còn phụ thuộc vào c c quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không Trường hợp nếu có được chuyển đổi, cũng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch mới được nộp lệ phí…, theo quy định tại Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và cần đối chiếu với Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi một số vấn đề có liên quan trong p dụng thực thi c c quy định của Nghị định điều chỉnh Luật Đất đai Bên cạnh đó, việc có được phép chia t ch một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng
là một vấn đề cần xem xét, thận trọng khi hiện tượng “xẻ rừng già xây iệt thự”, vi phạm ph p luật về đất đai, nếu không có sự kiểm so t chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới Việc c c chủ đầu tư cam kết chi trả
lợi nhuận từ chương trình cho thuê nhà gỗ (nhà tạm) xây dựng trên đất nông nghiệp (c c lô farm)
cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm ph p luật Nếu là nhà xây trên đất nông nghiệp, có đủ điều kiện
để kinh doanh dịch vụ lưu trú hay không và c c quy định về phòng ch y chữa ch y, an ninh trật
tự sẽ được vận dụng ra sao, có phù hợp Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Lâm nghiệp, Luật Quy hoạch hay không? Từ những dấu hiệu tiềm ẩn vi phạm ph p luật, chưa rõ ràng tiêu chí đạt
chuẩn để lưu thông trong hành lang ph p lý ất động sản nông nghiệp của farmstay như trên Có
thế thấy: dù việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để vận dụng s ng tạo, hình thành những mô hình nông trại sinh th i, xanh, nông trại phục vụ chương trình “sạch từ trang trại đến àn ăn” ền vững, kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm là một hướng đi hợp lý, nhưng thực tiễn cũng đang đặt ra một số vấn đề tiềm ẩn ph vỡ quy hoạch vùng, ph vỡ kế hoạch sử dụng đất Bên
cạnh đó, việc hình thành loại hình thức ất động sản mới farmstay rõ ràng cũng phải xuất ph t
trên cơ sở ph p lý, để điều chỉnh những quan hệ ph t sinh từ nhu cầu thực tiễn Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai năm 2013 tới đây, chúng ta cũng nên cân nhắc khi đặt
vấn đề “định danh” cho farmstay, như câu chuyện đ đặt ra với condotel và officetel vừa qua
Khi có một hành lang ph p lý tốt, mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm ảo quyền lợi hợp ph p, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả c c chủ thể kinh doanh trên thị trường ất động sản Bảo vệ môi trường và ph t triển ền vững khu công nghiệp cũng đòi hỏi c c nhà hoạch định chính s ch và xây dựng ph p luật phải quan tâm, khi c c chất thải và khí thải đ và đang làm tổn hại đến môi trường (Do n Hồng Nhung, 2017)
4 ĐỀ XUẤT XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HUNG PHÁP LÝ INH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Cơ ch chính sách để tạo đà phát triển bất động sản nông nghiệp
Những người nông dân đóng vai trò quan trọng đối với nền nông nghiệp Việt Nam Đặc iệt là nông dân s ng tạo, ứng dụng công nghệ vào sản xuất, kinh doanh Nông dân, nông nghiệp, nông
thôn – ph t triển sâu rộng chính s ch Tam nông có thể đóng góp tốt hơn cho sự thịnh vượng của
đất nước, nếu họ được Đảng, Nhà nước hỗ trợ, để ph t triển một nền nông nghiệp sinh th i C c
ất động sản nông nghiệp có thể hình thành và ph t triển “c nh đồng m u lớn” qua qu trình tích
tụ đất đai, dồn điền đổi thửa, đưa cơ giới hóa vào đồng ruộng:
+ Ph t huy nội lực của người dân và cộng đồng dân cư, nơi có đầu tư ất động sản nông nghiệp,
để ph t triển sản xuất-kinh doanh
Trang 9+ Tăng cường sức mạnh tham gia của nông dân, nhân dân thông qua c c tổ sản xuất, tổ nhóm nông dân trực tiếp canh t c trên ất động sản nông nghiệp
4.2 Tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp
+ Khuyến khích ph t triển mô hình sản xuất nông nghiệp sử dụng sản phẩm thân thiện với môi trường, để tăng năng suất, cần được triển khai ở nhiều địa phương
+ Tăng cường ph t triển mô hình thử nghiệm kinh doanh dịch vụ, cho thuê, cho thuê lại, để có thể khai th c tốt nhất ất động sản nông nghiệp Nâng cao chất lượng hàng hóa cho người tiêu dùng Nhà nước tạo điều kiện về cơ hội tiếp cận công nghệ, ứng dụng khoa học vào đồng ruộng cho c c doanh nghiệp sử dụng ất động sản nông nghiệp Đặc iệt, quan tâm đến sự công ằng trong tiếp cận nguồn lực tài chính, hỗ trợ miễn giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, khi đầu
tư ứng dụng công nghệ xanh, công nghệ sạch vào ất động sản nông nghiệp
+ Giải quyết căn ản c c nguyên nhân mất cân ằng sinh th i và đảm ảo an ninh lương thực,
để nhân dân yên tâm đầu tư cho doanh nghiệp kinh doanh ất động sản nông nghiệp
+ Đưa người dân vào tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế về ph t triển nông nghiệp, tạo tiền
đề để người dân, doanh nghiệp nhận thức được
+ Xây dựng mối quan hệ liên kết giữa 5 nhà: Nhà nông nghiệp – Nhà kinh tế – Nhà khoa học – Nhà doanh nghiệp – Nhà đầu tư, với sự cam kết mạnh mẽ và nỗ lực cùng chung tay ph t triển ất động sản nông nghiệp trong thời đại công nghệ số ở Việt Nam
4.3 Xây dựng khung pháp lý để phát triển bất động sản nông nghiệp
Thứ nhất, Nhà nước tạo môi trường ph p lý cho thị trường ất động sản, trong đó có phân khúc
ất động sản nông nghiệp, hoạt động có tổ chức
Thứ hai, Nhà nước xây dựng và ổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thực hiện
đăng ký quyền sở hữu tài sản cho ất động sản nông nghiệp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh ất động sản nông nghiệp giao dịch, đầu tư, ph t triển Để ph t triển kinh doanh, cần phải nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất và đ p ứng đầy đủ quy hoạch 1/500 và kế hoạch sử dụng đất, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Thứ a, ổ sung quy phạm điều chỉnh đối với ất động sản nông nghiệp trong Luật Kinh doanh
ất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và c c văn ản có liên quan
Thứ tư, thực thi chính s ch khuyến khích tổ chức, c nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh
doanh ất động sản nông nghiệp, đảm ảo chính s ch hỗ trợ ph t triển kinh tế đầu tư ất động sản nông nghiệp trên cả nước và đặc iệt ưu tiên cho Tây Bắc, Tây Nguyên và Tây Nam ộ
Thứ năm, xây dựng hệ thống thông tin, quản lý gi về ất động sản nông nghiệp trên thị trường
ất động sản
Thứ sáu, nâng cao hiệu quả thanh tra, xử lý vi phạm ph p luật về hoạt động kinh doanh ất động
sản nông nghiệp Khuyến khích đầu tư công nghệ xanh, công nghệ sạch, công nghệ t i tạo vào
ất động sản nông nghiệp, để ảo vệ môi trường
Thứ ảy, thực thi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố c o, ph t sinh trong qu trình kinh doanh
ất động sản nông nghiệp Giải quyết những tranh chấp ph t sinh trong ứng dụng công nghệ 4.0 vào đầu tư ất động sản nông nghiệp vì mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia
Trang 10Thứ tám, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam, Nhà
nước cung cấp dịch vụ và tư vấn ph p luật về ất động sản nông nghiệp sử dụng công nghệ thân thiện với môi trường, công nghệ xanh vì mục tiêu ph t triển ền vững quốc gia, phù hợp với Chiến lược quốc gia về Tăng trưởng xanh và ph t triển ền vững, hỗ trợ và thúc đẩy cho ph t triển của thị trường ất động sản
5 T LUẬN
Việt Nam là đất nước của nền văn minh lúa nước, c c quy định của ph p luật an hành điều chỉnh hoạt động đầu tư vào ất động sản nông nghiệp cần ảo vệ c c thành tố của môi trường sống, ảo đảm an ninh lương thực, hướng tới ph t triển ền vững và ảo vệ môi trường, ứng phó với iến đổi khí hậu
Tr i đất là ngôi nhà chung của mọi quốc gia trên thế giới C c quốc gia trên thế giới cần chung tay và liên kết cùng nhau, để ảo vệ tài nguyên thiên nhiên, ảo vệ môi trường sống, đảm ảo quyền được sống trong môi trường trong lành Những t c động của “vũ khí sinh học” đến nhiều
hoạt động của đầu tư ất động sản nông nghiệp, chuỗi cung ứng logistics, phục vụ cho ất động
sản nông nghiệp đòi hỏi quy mô và chất lượng ngày càng cao Chính vì vậy, nghiên cứu và học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới là việc làm cần thiết, nhiều s ng kiến khả thi
có tính ứng dụng cao trong thực tiễn có thể vận dụng, ph t triển tại Việt Nam, phù hợp với Chiến lược Tăng tưởng xanh và ph t triển ền vững, trong thời đại công nghiệp 4.0, hướng tới xây dựng một nền nông nghiệp sinh th i ứng phó với iến đổi khí hậu trong khu vực và quốc tế trong tương lai
TÀI LIỆU THAM HẢO
1 COP-21, 2016 The Paris agreement: Frequently asked questions Sustainable Development Goals, United Nations https://www.un.org/sustainabledevelopment/blog/category/climate-change/cop21/ (accessed on 16/4/2020)
2 Nguyễn Hoàng Linh, 2019 Ph t triển thị trường ất động sản nông nghiệp B o Điện tử, Bộ Xây dựng, 26/2/2019
3 Do n Hồng Nhung, 2015 Quyền con người trong lĩnh vực tài nguyên-môi trường với vấn
đề ph t triển ền vững ở Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978-604-81-0707-9 NXB Tư pháp, Hà Nội
4 Do n Hồng Nhung (Chủ iên), 2017 Ph p luật về ảo vệ môi trường tại khu công nghiệp ở Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978-604-62-7695-1 NXB Đại học Quốc gia, Hà Nội
5 Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Phạm Quang Phương và Hoàng Thị Ngọc Minh, 2018 Ph p luật về ảo vệ môi trường ở Việt Nam S ch chuyên khảo ISBN: 978-604-62-6808-6 NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội
6 Do n Hồng Nhung (Chủ iên), Nguyễn Thị Bình, Lưu Trần Phương Thảo và Nguyễn Hà Nhật Chi, 2020 Ph p luật về ảo vệ môi trường làng nghề ở Việt Nam S ch chuyên khảo
T i ản lần thứ nhất có sửa chữa và ổ sung ISBN: 978-604-62-2743-4 NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội
7 Minh Phan, 2014 Trải nghiệm lạ cùng môn… cưỡi đà điểu Dân trí online https://dulich.dantri.com.vn/du-lich/trai-nghiem-la-cung-mon-cuoi-da-dieu-1411955679 htm (truy cập ngày 16/4/2020)