Huy động vốn cho các dự án bất động sản của công ty cổ phần thanh bình hà nội (tt)

* * *

TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I

Chuyên ngành : Qu n tr kinh doanh công nghi p và xây d ng

TÓM T T LU N V N TH C S

Hà N i, N m 2008

Trong quá trình v n ng lên n n kinh t th tr ng c a Vi t Nam, v n

tr thành ngu n l c c b n, vi c huy ng và s d ng hi u qu ngu n l c này

là y u t quy t nh cho s h ng th nh hay suy vong c a doanh nghi p

t ý t ng kinh doanh hay, nh ng không có ngu n l c tài chính

ti n hành thì n thu n v n ch là m t ý t ng, r t khó bi n ý t ng kinh doanh ó thành hi n th c

Là m t n v ho t ng trong l nh v c xây d ng và u t kinh doanh nhà , cao c v n phòng cho thuê, may m c xu t kh u, hi n nay Công ty c

ph n Thanh Bình Hà N i ang làm Ch u t m t s D án xây d ng Khu nhà , cao c v n phòng v i t ng s v n u t h n 1.000 t ng, Th i gian

th c hi n u t các d án trên n m trong kho ng th i gian t n m 2007 n

2011 Tuy nhiên, tính n 30/6/2007 t ng ngu n v n c a Công ty m i ch t kho ng 70 t ng Vi c huy ng v n tài tr cho các D án trên là h t s c

p thi t V n t ra là huy ng v n nh th nào, kh i l ng v n c n huy

ng, ngu n huy ng, th i gian huy ng… m b o s d ng v n hi u

qu và giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng

Tr c nh ng yêu c u v huy ng v n t ra i v i Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i, tôi nh n th y ây là c h i thu n l i t p trung nghiên

u, phân tích tình hình tài chính và xu t các gi i pháp huy ng v n th c

hi n các d án b t ng s n c a Công ty, do ó tôi quy t nh ch n tài: “

Huy ng v n cho các d án b t ng s n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i” m t m t nâng cao hi u bi t c a mình trong l nh v c u t , kinh doanh b t ng s n, l nh v c tài chính, hoàn thành lu n v n t t nghi p cao h c, m t khác a ra m t s g i ý v huy ng v n Công ty tham

kh o

Ph n 1: Lý lu n v huy ng v n và ho t ng kinh doanh b t ng s n

Ph n 2: Nhu c u và th c tr ng huy ng v n cho các d án b t ng

n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

Ph n 3: Ph ng th c huy ng v n cho các d án b t ng s n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

LÝ LU N V HUY NG V N

VÀ HO T NG KINH DOANH B T NG S N

Trong ph n 1, tác gi trình bày hai n i dung mang tính ch t lý lu n, làm

n t ng cho vi c nghiên c u các ph n sau Th nh t, là vai trò c a v n i

i ho t ng kinh doanh c a các doanh nghi p nói chung, các nguyên t c khi

ti n hành huy ng v n, các ph ng th c huy ng v n ang c s d ng

ph bi n trong các doanh nghi p hi n nay Th hai, là m t s n i dung liên quan n ho t ng kinh doanh b t ng s n, g m có khái ni m, phân lo i b t

ng s n, các hình th c c a ho t ng kinh doanh b t ng s n, n i dung, phân lo i d án kinh doanh b t ng s n, các c m c a d án và các yêu

u i v i d án b t ng s n

1.1 V n và các hình th c huy ng v n

t k m t doanh nghi p nào c ng c n có m t ngu n l c tài chính nh t

nh ti n hành các ho t ng s n xu t kinh doanh Ngu n l c tài chính

c th hi n và s d ng d i các d ng khác nhau nh m m c ích thu c

i ích l n h n trong t ng lai c coi là v n c a doanh nghi p

n có th có nhi u d ng khác nhau c phân nhóm thành hai lo i:

n b ng hi n v t và v n b ng ti n V n b ng ti n c coi là ngu n tài chính c a doanh nghi p Ngu n tài chính này là c s có c các u

ki n s n xu t, t c là các y u t u vào nh nhà x ng, a m s n xu t kinh doanh, thi t b , nguyên v t li u và các u ki n khác

n c a doanh nghi p c hình thành t khi thành l p doanh nghi p

và bi n i theo th i gian V i nh ng doanh nghi p kinh doanh thành công,

n c a doanh nghi p có chi u h ng t ng tr ng, vì sau m i chu k kinh doanh, v n ban u l i c b sung b ng m t ph n l i nhu n thu c ( l i nhu n dùng tái u t ) Ph n b sung này nhi u hay ít ph thu c vào m c

Nh ng doanh nghi p có chi n l c phát tri n dài h n th ng r t chú ý dùng

i nhu n tái u t , vì n u không t ng c ng tái u t thì s m hay mu n, doanh nghi p ó s th t b i Ngoài ra, do nhu c u c a u t , c a quá trình

n xu t kinh doanh, v n có th c huy ng b sung t các ngu n khác nhau, do ó làm t ng v n c a doanh nghi p

Tuy v y, v i nh ng doanh nghi p kinh doanh thua l thì ngu n v n ban

u s b gi m d n Tình tr ng này ã x y ra v i nhi u doanh nghi p nhà

c, có th do c hai lo i nguyên nhân: kinh doanh thua l ( không th c hi n tái u t m r ng) và không th c hi n kh u hao tài s n c nh ( không

m b o tái u t gi n n)

có v n ti n hành các ho t ng s n xu t kinh doanh, doanh nghi p ph i ti n hành huy ng v n M t s nguyên t c, doanh nghi p nên tuân th khi huy ng v n ó là: Nguyên t c k p th i; Nguyên t c hi u qu ; Nguyên t c m b o s l ng và th i gian; Nguyên t c gi m thi u chi phí giao d ch; Nguyên t c a d ng hoá các ngu n v n

Trong ph n này, tác gi c ng gi i thi u khái quát các ph ng th c huy

ng v n ang c s d ng ph bi n trên th tr ng Suy cho cùng, thì m i

ph ng th c huy ng v n u hình thành nên hai ngu n, ó là Ngu n v n

ch s h u và Ngu n n ph i tr Ngu n v n n ph i tr c hình thành t ngu n n dài h n và n ng n

n N dài h n th ng c huy ng tài tr cho các tài s n dài h n ( còn

i là tài s n c nh), n ng n h n th ng tài tr cho các tài s n ng n h n

nh ti n m t, t n kho, ng tr c cho ng i bán… N dài h n và n ng n h n nên tài tr cho các tài s n t ng ng, không nên tài tr chéo B i vì, n u dùng dài h n, tài tr cho tài s n ng n h n, thì chi phí s r t cao, do lãi su t vay dài h n th ng cao N u dùng n ng n h n tài tr cho tài s n dài h n thì s

n có tính thanh kho n r t th p, d n n tình tr ng không n nh dòng ti n Ngu n n ng n h n là nh ng kho n ti n mà công ty ph i hoàn tr trong vòng m t n m k t ngày nh n c chúng Ngu n tài tr này bao g m các kho n Tín d ng th ng m i mà công ty nh n c t các nhà cung c p khi mua các lo i hàng hóa d i hình th c mua ch u, mua b ng ti n qu (deposits) Ngoài ra, nó còn b o g m ti n t c c c a khách hàng mua hàng hóa hay

ch v theo h p ông và nh ng kho n ti n vay ng n h n do các ngân hàng, công ty tài chính, công ty mua n , công ty b o hi m tài tr ng th i, nó

ng bao g m các kho n n tích l y g m có n các lo i ti n l ng c a công nhân mà công ty ch a tr , n ti n thu nh ng ch a tr cho Chính ph , và l i

c c a ph n theo s sách mà ch a ph i tr cho c ông Các ngu n tài chính

ng n h n có th c phân thành 3 nhóm chính: ngu n tài tr ng n h n không cho vay m n ( hay tín d ng th ng m i), ngu n tài tr ng n h n không có

m b o và ngu n tài tr ng n h n có m b o

Ngu n n dài h n là nh ng kho n ti n có th i h n s d ng dài h n m t

m k t ngày u tiên khi nh n chúng Ngu n ngân qu này th ng c công ty s d ng tài tr cho vi c mua máy móc, thi t b hay xây d ng nhà

ng v.v

Công ty có th huy ng tín d ng dài h n t nhi u ngu n khác nhau Các ngu n này bao g m : Thuê mua tr góp, tín d ng thuê mua; Vay dài h n

nh k hay vay có k h n; Phát hành trái phi u và k phi u

n ch s h u là các ngu n v n thu c s h u c a ch doanh nghi p

và các thành viên trong công ty liên doanh ho c các c ông trong các công ty

ph n

, t ng s ti n t o ra t k t qu ho t ng s n xu t kinh doanh (l i nhu n

ch a phân ph i) và chênh l ch ánh giá l i tài s n

n ch s h u bao g m: v n góp - v n u l , l i nhu n ch a chia phân ph i, chênh l ch ánh giá l i tài s n, các qu c a doanh nghi p nh : qu phát tri n, qu d tr , qu khen th ng phúc l i

1.2 Ho t ng kinh doanh b t ng s n

t ng s n là các tài s n không di, d i c bao g m:

- t ai;

- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c các tài s n g n

li n v i nhà , công trình xây d ng ó;

- Các tài s n khác g n li n v i t ai;

- Các tài s n khác do pháp lu t quy nh

Ho t ng kinh doanh b t ng s n bao g m kinh doanh b t ng s n

và kinh doanh d ch v b t ng s n

Kinh doanh b t ng s n là vi c b v n u t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, thuê, thuê mua b t ng s n bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c ích sinh l i

Kinh doanh d ch v b t ng s n là các ho t ng h tr kinh doanh

t ng s n và th tr ng b t ng s n, bao g m các d ch v môi gi i b t

ng s n, nh giá b t ng s n, sàn giao d ch b t ng s n, t v n b t ng

n, u giá b t ng s n, qu ng cáo b t ng s n, qu n lý b t ng s n Trong ph n này, tác gi c ng trình bày n i dung c a d án kinh doanh

t ng s n, các c m và yêu c u c a d án

án u t kinh doanh b t ng s n là t p h p các xu t có liên quan n vi c b v n xây d ng m i, m r ng ho c c i t o nh ng b t ng

n nh m m c ích kinh doanh trong m t th i gian nh t nh

ng t; Th t c pháp lý ph c t p và th i gian th c hi n d án kéo dài, t ng

c u t l n; Thu n l i trong vi c huy ng v n ng tr c t khách hàng

t s yêu c u i v i d án kinh doanh b t ng s n nh : Yêu c u v pháp lý; Yêu c u v ch t l ng, ti n ; Yêu c u v huy ng v n

1.3 M i quan h gi a huy ng v n và ho t ng kinh doanh b t ng n

Nh v y, c ng nh các ho t ng kinh doanh khác, v n tr thành ngu n l c tr c ti p, c bi t i v i ho t ng kinh doanh b t ng s n, các

án th ng có th i gian kéo dài và t ng m c u t l n, do ó v n càng tr thành y u t t i quan tr ng, không có v n không th ti n hành c

i vai trò quan tr ng i v i s thành công c a d án kinh doanh b t

ng s n, trong u ki n khó kh n v v n nh hi n nay, v n huy ng v n

tr thành m i quan tâm và v n nghiên c u cho t t c các nhà kinh doanh

và các h c gi quan tâm n l nh v c b t ng s n

n t ra là huy ng v n nh th nào, kh i l ng v n c n huy

ng, ngu n huy ng, th i gian huy ng… m b o s d ng v n hi u

qu và giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng

NHU C U VÀ TH C TR NG HUY NG V N CHO CÁC D ÁN

T NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I

Trong ph n 2, tác gi trình bày i t ng nghiên c u chính c a Lu n

n, ó là nhu c u v n và th c tr ng huy ng v n cho các d án b t ng s n

a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

2.1 Thông tin chung v Công ty

có hình dung v i t ng nghiên c u, tác gi mô t m t cách t ng quan các thông tin chung v Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i Trong ó,

có các n i dung v quá trình hình thành phát tri n, các Công ty thành viên,

c m v t ch c, c m s n xu t kinh doanh và k t qu s n xu t kinh doanh m t s n m g n nh t c a Công ty

2.2 Nhu c u v n cho các d án b t ng s n

Hi n nay, Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang làm ch u t hai

án nhà bán là D án u t xây d ng khu nhà bán cho cán b chi n s B Công an (D án B Công an) và D án u t xây d ng Khu nhà trong khu ô th m i B c i Kim m r ng ( D án nh Công); ng th i tham gia góp v n u t thành l p Công ty c ph n u t Láng H th c

hi n D án u t xây d ng cao c Trung tâm tài chính Láng H (D án Láng )

i 3 d án b t ng s n Công ty ang tri n khai, thì t ng l ng v n

mà Công ty ã huy ng và c n ph i huy ng là 916,86 t ng

Các d án trên, m t s chi phí ã c gi i ngân cho các công vi c c a quá trình chu n b u t , còn l i ph n l n nhu c u v n c a Công ty n m giai n 2008 - 2010, v i t ng nhu c u lên t i g n 913 t ng

Trong nh ng n m 2005 -2007, Công ty ã huy ng v n t có, tín d ng ngân hàng và tín d ng th ng m i tài tr cho kho n chi phí 3.601.256.000 ng

Tuy nhiên, n n m 2008, vi c huy ng v n không t c nh d

ki n, do nh ng khó kh n t n n kinh t , tín d ng b t ng s n th t ch t, th

tr ng b t ng s n óng b ng Toàn b ph n v n d ki n huy ng trong

m 2008, r t có th s ph i chuy n sang huy ng n m 2009, và ti n

a d án nhà s b ch m m t m t n m, t c là sang n m 2011

2.4 Nh n xét chung v huy ng v n cho các d án b t ng s n

Trong giai n 2005-2007, Công ty ã huy ng áp ng khá t t nhu

u v n c a b t ng s n, ó là th i k mà các d án ang giai n chu n

u t , nhu c u v n không cao, nh ng vi c huy ng v n l i c th c

hi n d dàng, n n kinh t ang à t ng tr ng h ng ph n

n n m 2008, Công ty không th huy ng c v n tài tr cho các d án Nh ng khó kh n trong v n huy ng v n ã khi n cho Công ty

có nguy c b Thành ph thu h i t, m t uy tín v i chính quy n và khách hàng, làm o l n các k ho ch kinh doanh, b m t các chi phí chu n b u T ó, t ra nhu c u c p thi t tìm ra các gi i pháp th c hi n vi c huy

ng v n gi i ngân cho các d án

PH NG TH C HUY NG V N CHO CÁC D ÁN

T NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I

Nh n bi t c khó kh n trong vi c huy ng v n cho các d án b t

ng s n mà Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang ph i i m t, tác gi

ã ti n hành nghiên c u các ph ng th c huy ng v n ã c th c hi n

ph bi n, ng th i tìm hi u cách th c huy ng v n mà các nhà u t b t

ng s n trong và ngoài n c ã và ang ti n hành thành công trên th tr ng

y khó kh n hi n nay, nh m t ng k t a ra m t s gi i pháp ch y u v i mong mu n gi i quy t các v n tr c m t c ng nh v lâu dài trong vi c huy ng v n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

3.1 nh h ng phát tri n u t b t ng s n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i

Trong 9 tháng u n m 2008, m c dù n n kinh t nói chung, th tr ng

t ng s n nói riêng g p r t nhi u khó kh n, tuy nhiên l nh v c b t ng

n v n thu hút c g n 30 t USD chi m 50% t ng ngu n v n FDI u t vào Vi t Nam

Nh v y, b t ng s n v n là l nh v c r t h p d n v i các nhà u t

c ngoài Tuy nhiên, tình hình v i các nhà u t trong n c v n còn r t nhi u khó kh n

Nh n bi t c s h p d n t ho t ng kinh doanh b t ng s n, Công

ty c ph n Thanh Bình Hà N i ã s m tri n khai các b c tìm hi u, th m dò

n m 2000 Cho n nay, Công ty ã tri n khai c m t s d án b t ng

n khá l n Các d án ang tri n khai c xác nh là công vi c u tiên hàng u, t p trung nhân s , tài chính và c coi là y u t quy t nh n s phát tri n c a Công ty S thành công trong l nh v c b t ng s n là c s

ng lai.

V i nh ng n l c ó, Công ty t m c tiêu tr thành m t t p oàn u

a ngành: u t b t ng s n, tài chính, thu n, xây d ng Trong ó,

t ng s n là tr ng tâm

Các s n ph m b t ng s n c a Công ty trong t ng lai, không ch là các d án nhà , d án v n phòng cho thuê mà còn là vi c phát tri n h t ng khu ô th , khu công nghi p, phát tri n khách s n và các khu ngh cao c p

Ph n u tr thành m t trong nh ng nhà u t b t ng s n hàng u t i Vi t Nam

3.2 L a ch n ph ng th c huy ng v n

T các phân tích v nhu c u v n cho các d án b t ng s n ph n 2,

a trên lý lu n v huy ng v n và ho t ng kinh doanh b t ng s n

ph n 1 và m t s kinh nghi m trong vi c huy ng v n cho b t ng s n trên

th tr ng Tác gi ã xu t các ph ng th c huy ng v n ch y u, khuy n ngh Công ty áp d ng cho các d án hi n t i, ng th i l a ch n áp d ng cho các d án b t ng s n phát tri n v sau

Các ph ng th c này g m: u t b ng v n ch s h u; Huy ng v n các i tác theo t ng d án; Huy ng v n t khách hàng; H p ng góp

n u t ; Huy ng tín d ng ngân hàng; Huy ng tín d ng th ng m i; Phát hành trái phi u d án; Huy ng v n trên th tr ng ch ng khoán

Dù g p ph i m t s khó kh n do tác ng c a y u t kinh t v mô,

nh ng b t ng s n v n là m t l nh v c u t h p d n, mang l i l i nhu n cao kinh doanh thành công trong l nh v c này, ngoài vi c hoàn thi n các

n v nhân l c, c c u t ch c, chi n l c kinh doanh, Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i c n ph i c bi t chú tr ng n vi c nghiên c u chính sách huy ng và s d ng v n cho các d án b t ng s n

Trên c s v n d ng t ng h p các ph ng pháp, lu n v n ã h ng vào nghiên c u m t trong nh ng n i dung tr ng y u c a ho t ng kinh doanh b t

ng s n, ó là v n huy ng v n K t qu nghiên c u ã có nh ng óng góp quan tr ng sau:

1 Khái quát ý ngh a và t m quan tr ng c a v n, h th ng hoá các hình

th c huy ng v n ang c s d ng trên th tr ng tài chính

2 Khái quát v b t ng s n, ho t ng kinh doanh b t ng s n, d án

u t b t ng s n

3 Phân tích, ánh giá hi n tr ng huy ng cho các d án c a Công ty

ph n Thanh Bình Hà N i

4 Th ng kê nhu c u s d ng v n u t cho các d án b t ng s n Công ty ang tri n khai trong th i gian t 2008 - 2011

5 a ra m t s gi i pháp huy ng v n tài tr cho các d án b t ng

n Công ty ang tri n khai, ng th i ó c ng là các gi i pháp chung cho các

án c tri n khai m i trong th i gian t i

Trong nh ng nghiên c u ti p theo v Công ty c ph n Thanh Bình Hà

i ( n u có), tác gi c n ph i hoàn thi n các gi i pháp huy ng v n, a ra các khuy n ngh v tái c u trúc v n Công ty có c c u v n h p lý