Báo cáo thực tập về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Kiến nghị trong việc tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư...30 PHẦN III: PHẦN KẾT THÚC...32 1... Em không có tham vọng sẽgiải quyết toàn bộ những vấ

Mục Lục

LỜI MỞ ĐẦU 3

PHẦN I: TÓM TẮT QUÁ TRÌNH THỰC TẬP 5

1 Cơ quan thực tập 5

1.1 Tổng quan về Bộ Xây dựng 5

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Bộ Xây dựng 5

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng 5

a Chức năng 5

b Nhiệm vụ, quyền hạn 5

1.2 Tổng quan về Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản 5

a Vị trí, chức năng 5

b Nhiệm vụ, quyền hạn 6

2 Người hướng dẫn 6

3 Nội dung thực tập 6

4 Thời gian thực tập 6

PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO 7

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 7

Chương 1: Khái quát chung về quản lý, sử dụng nhà chung cư 7

1.1 Tổng quan về nhà chung cư 7

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư 7

1.1.2 Đặc điểm của nhà chung cư 7

1.1.3 Tầm quan trọng của nhà chung cư 8

1.2 Sự cần thiết của việc quản lý, sử dụng nhà chung cư 9

1.3 Tổng quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư 10

1.3.1 Khái niệm về quản lý, sử dụng nhà chung cư 10

1.3.2 Nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư 11

Chương 2: Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư 12

2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư 12

2.1.1 Hội nghị nhà chung cư 12

2.1.2 Ban quản trị nhà chung cư 13

2.1.3 Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư 13

2.1.4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư 14

2.2 Quy định về hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 15

2.2.1 Nội dung hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 15

2.2.2 Quy định về các loại phí, kinh phí liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư 16

a Giá dịch vụ nhà chung cư 16

b Phí bảo trì nhà chung cư 16

Chương 3: Thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay 18

3.1 Những thành tựu đã đạt được trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư.18 3.2 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư 19

3.2.1 Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư 19

3.2.2 Tranh chấp về kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư 21

3.2.3 Tranh chấp liên quan đến tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu, thành lập Ban quản trị nhà chung cư 22

3.2.4 Tranh chấp liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng 22

3.2.5 Các tranh chấp khác 23

3.3 Nguyên nhân của các tranh chấp trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư 24

Chương 4: Một số kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam 28

4.1 Kiến nghị trong việc hoàn thiện các quy định pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư 28

4.1.1 Đối với cơ quan quản lý Nhà nước 29

4.1.2 Đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 30

4.1.3 Các tổ chức, cá nhân có liên quan 30

4.2 Kiến nghị trong việc tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư 30

PHẦN III: PHẦN KẾT THÚC 32

1 Nhận xét về bản thân 32

1.1 Ưu điểm 32

1.2 Nhược điểm 32

LỜI KẾT LUẬN 33

Danh mục tài liệu tham khảo 34

Ý KIẾN NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN 36

LỜI MỞ ĐẦU

Thực tập cuối khóa là một khâu quan trọng của quá trình đào tạo nhằm giúp sinhviên có cơ hội gắn kết lý luận với thực tiễn, tiếp cận một cách chân thực nhất với môitrường áp dụng pháp luật thực tế Từ đó, sinh viên được rèn luyện và tăng cường kỹnăng thực tế, năng lực chuyên môn và kiến thức pháp luật nói chung, đặc biệt là kiếnthức pháp luật kinh doanh đã được đào tạo

Theo kế hoạch thực tập của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội và sự phân côngcủa các thầy, cô trong Bộ môn Luật Kinh doanh, trong khoảng thời gian từ01/07/2019 - 31/07/2019, em đã được tham gia thực tập tại Phòng Quản lý Nhà ởthuộc Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, dưới sự hướng dẫn,chỉ dạy nhiệt tình của PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên tại Khoa Luật - Đại họcQuốc gia Hà Nội và được cơ quan thực tập tạo điều kiện hết sức, quá trình thực tậpcủa em đã diễn ra rất thuận lợi, đồng thời cũng tiếp thu, học hỏi được rất nhiều kiếnthức, kỹ năng quý báu

Do thời gian thực tập không quá dài, dưới sự hướng dẫn của các anh, chị tại cơquan thực tập, em đã được tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến các hoạt động vềlĩnh vực Quản lý nhà ở Trong đó, nhà chung cư là vấn đề mà em nhận thấy còn bấtcập giữa quy định pháp luật và hiện trạng thực tế Vì vậy, em chọn đề tài “Pháp luật

về quản lý, sử dụng nhà chung cư” để làm đề tài báo cáo Em không có tham vọng sẽgiải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý, sử dụngnhà chung cư mà chỉ dừng lại ở việc hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật hiệnhành cũng như thực trạng áp dụng pháp luật và qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằmkhắc phục được phần nào của thực trạng nêu trên

Vì kiến thức còn nhiều hạn chế nên bài báo cáo thực tập của em còn nhiều thiếusót, rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô để bài báo cáo của emđược hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn cô Doãn Hồng Nhung - Giảng viên hướng dẫn, ngườiluôn tận tâm hướng dẫn và giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em từ khi bắt đầuthực tập cho đến khi hoàn thành bài báo cáo thực tập này.

Em xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Quản lý Nhà ở thuộc Cục Quản lý nhà và thịtrường Bất động sản, Bộ Xây dựng đã tiếp nhận, tận tình giúp đỡ và cho em những lờikhuyên quý báu, bổ ích trong suốt thời gian thực tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Người thực hiện

Hoàng Thị Thu Trang

PHẦN I: TÓM TẮT QUÁ TRÌNH THỰC TẬP

1 Cơ quan thực tập

1.1 Tổng quan về Bộ Xây dựng

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Bộ Xây dựng

Ngày 29-4-1958, theo Nghị quyết của kỳ họp thứ VIII Quốc hội khoá I do Chủ tịch

Hồ Chí Minh chủ tọa đã quyết định thành lập Bộ Kiến trúc - nay là Bộ Xây dựng Từ

đó, ngày 29-4 hàng năm đã trở thành ngày truyền thống của ngành Xây dựng ViệtNam

Dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước với sự nỗ lực của toàn thể cán bộ côngnhân viên trong suốt chặng đường 55 năm phát triển, ngành Xây dựng đã đạt đượcnhiều thành tựu góp phần vào những thắng lợi to lớn của cả nước trong công cuộcxây dựng và bảo vệ Tổ quốc

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng

1.2 Tổng quan về Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản

a Vị trí, chức năng

Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản là tổ chức thuộc Bộ Xây dựng, thựchiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý Nhà nước và tổ chức thực thipháp luật đối với lĩnh vực: Nhà ở, công sở, thị trường bất động sản, tổ chức thực hiệncác chương trình trọng điểm quốc gia về nhà ở do Thủ tướng Chính phủ giao cho BộXây dựng theo phân công, ủy quyền của Bộ trưởng

b Nhiệm vụ, quyền hạn

Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ,quyền hạn theo quy định tại Quyết định số 991/QĐ-BXD về việc quy định chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức của Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản

- Nghiên cứu văn bản pháp luật

- Cập nhật những văn bản pháp luật mới liên quan đến quản lý nhà ở, nhà chungcư

- Trình bày, trao đổi với người hướng dẫn về những vấn đề bất cập, vướng mắccủa pháp luật hiện hành.

4 Thời gian thực tập

Từ ngày 01/07/2019 - 31/07/2019

Trong khoảng thời gian thực tập, em đã có được những kiến thức bổ ích vànhững kinh nghiệm quý báu tại một môi trường làm việc chuyên nghiệp Cơ quanthực tập đã tạo điều kiện giúp em có khả năng vận dụng những kiến thức và kỹ năng

đã tích lũy trong 03 năm vừa qua

PHẦN II: NỘI DUNG BÁO CÁO

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Chương 1: Khái quát chung về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.1 Tổng quan về nhà chung cư

1.1.1 Khái niệm về nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà chung cư

là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sởhữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các

hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để

ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinhdoanh.1

”

Từ quy định trên ta có thể hiểu nhà chung cư là nhà cao tầng, thường tập trung ởcác khu đô thị, gồm có nhiều căn hộ độc lập cho nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình

để ở hoặc để ở kết hợp với hoạt động kinh doanh Các chủ sở hữu của nhà chung cư

có quyền sở hữu đối với phần diện tích bên trong của căn hộ chung cư và phần diệntích thuộc sở hữu chung của các cư dân sống tại nhà chung cư

Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sửdụng cho mục đích để ở Còn nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà

chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khácnhư làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.

1.1.2 Đặc điểm của nhà chung cư

Nhà chung cư cũng là một loại hình nhà ở, do đó nó cũng mang đầy đủ các đặcđiểm của loại hình nhà ở nói chung như được con người xây dựng nên theo nhữngtiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định; gắn với quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất;được sử dụng vào mục đích để ở Ngoài ra, nhà chung cư còn một số đặc điểm khác

Một là, nhà chung cư có sự gắn kết mật thiết giữa quyền sở hữu chung và quyền

sở hữu riêng Đi liền với đó là những quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bêntrong quan hệ sở hữu đó

Đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư có thểtrực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưngviệc sử dụng phần sở hữu riêng phải đảm bảo đúng công năng thiết kế, đúng mụcđích đã được phê duyệt và không làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ

sở hữu căn hộ chung cư khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.2

Đối với phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư được quy định đó làphần diện tích mà tất cả chủ sở hữu cũng như là chủ căn hộ chung cư được quyềnkhai thác và sử dụng như nhau, đồng thời những người này cũng phải có trách nhiệmgìn giữ, bảo quản và đóng góp kinh phí để duy trì và đảm bảo cho sự vận hành củachúng

Hai là, các chủ sở hữu căn hộ tại nhà chung cư có chịu sự hạn chế trong việc sử

dụng quyền sở hữu của mình đối với phần diện tích chung

Các chủ sở hữu căn hộ chung cư đều là đồng chủ sở hữu đối với phần diện tíchchung do đó khi khi thực hiện quyền của mình trên phần diện tích này các chủ thểphải có nghĩa vụ tôn trọng quyền năng của các chủ thể khác Các chủ căn hộ khôngchỉ phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung mà còn

2 Trần Lê Thị Kim Uyên, Trường Đại học Cần Thơ – Khoa Luật (2014), “Quy định pháp luật vềquản lý, sử dụng nhà chung cư”

phải thực hiện quy định về hạn chế quyền như: không gây tiếng ồn ảnh hưởng cáccăn hộ khác, không đập phá trên phần diện tích chung.

Ba là, nhà chung cư là một loại hình nhà ở có trọng tải lớn

Mỗi tòa nhà chung cư thường bao gồm rất nhiều các căn hộ Hiện nay, nhà chung

cư thường được xây dựng với rất nhiều tầng, do đó thang máy dần trở thành một bộphận không thể thiếu được tại các chung cư cao tầng, để đảm bảo sự tiện lợi nhấtcho người sử dụng, các nhà chung cư hiện nay còn bố trí xây dựng thêm nhà để xe,khu kỹ thuật, khu sinh hoạt chung

1.1.3 Tầm quan trọng của nhà chung cư

Thực hiện nghiêm túc chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển kinh

tế, xã hội trong nhiều năm đã giúp nước ta tạo ra được nhiều những chuyển biến tíchcực, đáng kể Bên cạnh những thành công đáng kể đó là vấn đề về nhu cầu đời sốngcủa người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở Tốc độ đô thị hóanhanh cùng với vấn đề bùng nổ dân số dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh ngày càng

bị thu hẹp là một trong những bài toán khó đối với Việt Nam

Chính vì thế, xu hướng hiện nay người ta đang tìm kiếm đến loại hình nhà ở tiếtkiệm đất nhưng vẫn tiện nghi, phù hợp với lối sống đô thị và giá cả cũng vừa phảihơn Mô hình nhà chung cư đã có thể đáp ứng được các điều kiện này, phù hợp vớilựa chọn của đại đa số người dân trong xã hội: Tiết kiệm đất, các dịch vụ được thựchiện đầy đủ, tận dụng tối đa cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tạo ra một không gian sống đầy

đủ, tiện nghi cho mọi người

Đứng dưới góc độ kinh tế, ta nhận thấy nhà chung cư đem lại lợi ích không chỉcho những người mua nhà mà còn là nguồn thu lớn đối với các Chủ đầu tư hay nhữngngười môi giới trung gian nhà chung cư, tạo ra môi trường kinh doanh bất động sảnsôi nổi đóng góp vào nguồn thu của Quốc gia

Từ góc độ xã hội, nhà chung cư không chỉ đáp ứng được nhu cầu về ăn ở chongười dân mà nó đồng thời cũng tạo dựng một không gian sống tiện nghi, đầy đủ và

hiện đại Các cư dân có trách nhiệm giữ gìn, bảo vệ tài sản chung của chung cư, cùngnhau tham gia vào các hoạt động liên quan đến nhà chung cư.

Tầm quan trọng của nhà chung cư được thể hiện rất rõ ở cả hai mặt kinh tế và xãhội Việc phát triển nhà chung cư hiện nay đang là xu hướng và cũng là yêu cầu của xãhội trong tình trạng quỹ đất dân sinh đang ngày càng bị thu hẹp đi kèm với đó là vấn

đề bùng nổ dân số thế giới, tốc độ đô thị hóa nhanh

1.2 Sự cần thiết của việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Trước đây, tại Việt Nam có xuất hiện loại hình nhà ở tập thể tại các khu vực cónhà máy, xí nghiệp Sở dĩ loại hình nhà ở tập thể (hiện nay gọi là nhà chung cư) ra đời

là do sự phát triển mạnh mẽ của các nhà máy, xí nghiệp đã thu hút một lượng lớncông nhân đổ về các khu đô thị để làm việc dẫn đến tình trạng dân cư tại các khucông nghiệp tăng đột biến trong khi quỹ đất lại eo hẹp Trước tình trạng đó, việc xâydựng nhà chung cư một giải pháp tương đối hiệu quả, khắc phục được các vấn đề lớn

về nhà ở tại các khu đông dân cư

Tuy nhiên, với việc xây dựng hàng loạt các nhà chung cư cao tầng nhưng lại không

có cơ chế quản lý, sử dụng một cách hợp lý, thống nhất nên đã xảy ra nhiều hậu quảkèm theo: Chất lượng công trình bị suy giảm nhanh chóng, nhiều chung cư bị xuốngcấp trầm trọng, vấn đề điện, nước cũng như chất lượng cuộc sống của cư dân tại cácnhà chung cư không được đảm bảo

Trong thời gian qua cùng với sự phát triển của loại hình nhà chung cư, công tácquản lý, sử dụng nhà chung cư cũng là một lĩnh vực quan trọng đang được quan tâmthực hiện và bước đầu đạt được những kết quả đáng kể Thông qua hoạt động quản

lý, sử dụng nhà chung cư góp phần vào nhiệm vụ duy trì được chất lượng, giữ gìn vệsinh, đảm bảo an ninh cũng như là giữ gìn cảnh quan môi trường của nhà chung cư

1.3 Tổng quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.3.1 Khái niệm về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo từ điển Tiếng Việt, quản lý được hiểu là việc tổ chức và điều khiển các hoạtđộng theo những yêu cầu nhất định, còn sử dụng nghĩa là lấy làm phương tiện đểphục vụ nhu cầu, mục đích nào đó

Từ đó, có thể hiểu quản lý, sử dụng nhà chung cư là việc tổ chức và điều khiểnmột hoặc một số các hoạt động để thực hiện việc khai thác, định đoạt cũng như là đểphục vụ các nhu cầu, mục đích của chủ sở nhà, công trình xây dựng hay chủ thể cóquyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền

Hiện nay, hầu hết các chung cư đều được xây dựng với quy mô lớn, dân cư đôngđúc, cao tầng được sử dụng với mục đích hỗn hợp, cùng với đó việc quản lý, sử dụngchung cư đã bắt đầu được đặt ra ngay từ khi nhà chung cư được hoàn thành và cónhững chủ căn hộ đầu tiên dọn đến Các thiết bị kỹ thuật được lắp đặt trong nhàchung cư được thực hiện một cách đồng bộ và thống nhất và phải được thực hiệnthường xuyên, đều đặn, đúng kỹ thuật để đảm bảo chất lượng sống của những cưdân

Việc thực hiện công tác quản lý nhà chung cư là hoạt động quản lý việc sử dụng,duy trì và bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật, công trình xây dựng công cộng và các tiệních chung khác như bãi gửi xe, quản lý các hồ sơ, số liệu liên quan đến nhà chung cư:

số hộ dân, số lượng xe gửi trong bãi, quy chế quản lý nhà chung cư

Hoạt động cung cấp các dịch vụ nhà chung cư là việc cung ứng các dịch vụ nhưđiện, nước, vấn đề an ninh và các dịch vụ vui chơi, giải trí khác cho các cư dân sinhsống tại chung cư

1.3.2 Nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, việc quản lý, sử dụng nhàchung cư bao gồm một số những nội dung cơ bản sau:

Thứ nhất, quản lý vận hành nhà chung cư là việc quản lý và vận hành các hoạt

động trong tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo cho cư dân ở đây có được môi trườngsống đúng tiêu chuẩn, an toàn.Việc vận hành nhà chung cư cần phải do một doanhnghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện Doanh nghiệp này phải đảm bảo đủcác điều kiện theo quy định của pháp luật và thực hiện việc ký kết hợp đồng với Banquản trị nhà chung cư sau khi được thành lập Trước đó, khi chưa có Ban quản trị nhàchung cư thì việc quản lý vận hành nhà chung cư sẽ thuộc về trách nhiệm của bênChủ đầu tư

Thứ hai, về vấn đề bảo trì nhà chung cư Bảo trì nhà chung cư là hoạt động duy

trì, bảo dưỡng, sửa chữa một cách đều đặn, thường xuyên các thiết bị kỹ thuật và cáctiện ích công cộng dùng chung của nhà chung cư nhằm đảm bảo cho các thiết bị vàcông trình này được vận hành, khai thác một cách trơn tru, hiệu quả và an toàn

Thứ ba, về vấn đề lập lưu trữ hồ sơ nhà chung cư, theo thông tư số

02/2016/TT-BXD chủ sở hữu căn hộ tại chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ về nhà ở theoquy định tại Điều 76 quy định lập hồ sơ về nhà ở và Điều 77 quy định lưu trữ và quản

lý hồ sơ nhà ở Luật Nhà ở năm 2014

Thứ tư, vấn đề về bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư Để đảm bảo cho

việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đạt được hiệu quả thì mỗi chung cư cần ban hànhmột bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư Nội dung của bản nội quy này phảibao gồm đủ các mục theo Luật định.3

3 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

Chương 2: Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

2.1 Chủ thể quản lý, sử dụng nhà chung cư

Tham gia trực tiếp vào hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư gồm có các loạichủ thể sau: Hội nghị nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản

lý, vận hành nhà chung cư Ngoài ra, còn có một chủ thể khác cũng tham gia mộtphần vào quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư trong giai đoạn ban đầu đó là Chủđầu tư

2.1.1 Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư được coi là cơ quan có quyền lực cao nhất trong việc quản

lý, sử dụng nhà chung cư

Theo Khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở năm 2014, hội nghị nhà chung cư là hội nghịcủa các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư khôngtham dự 4

Nếu nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị củađại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư Còn nếu, nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộhoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các vấn đề cơ bản, quantrọng trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Bầu, bãi nhiệm, miễn nhiệm cácthành viên trong Ban quản trị nhà chung cư; quyết định đơn vị quản lý, vận hành nhàchung cư; thông qua các quy định về phí bảo trì, bảo dưỡng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày nhàchung cư đó được bàn giao và đưa vào sử dụng, trong đó có tối thiểu 50% số căn hộ

đã được bàn giao thì nhà chung cư đó phải tổ chức hợp hội nghị nhà chung cư Đâyđược gọi là hội nghị chung cư lần đầu

Thông thường, hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức họp mỗi nămmột lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ nhận bàn giao tham dự hoặc

có thể số lượng ít hơn và đã được sự thống nhất của các chủ sở hữu nhà chung cư.Tuy nhiên, trong trường hợp lần họp đó phải đưa ra quyết định các vấn đề về nhân

sự của Ban quản trị thì cần tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ nhận bàn giaotham dự

Trong một số trường hợp liên quan đến thay đổi thành viên trong Ban quản trị,thay thế đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, hay có đơn đề nghị tổ chức họp và

có sự đề nghị bằng văn bản của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ thì Ban quản trị

sẽ phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, gọi là Hội nghị nhà chung cư bất thường

2.1.2 Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư là cơ quan đại diện cho cư dân tại nhà chung cư, doHội nghị nhà chung cư bầu ra để thực hiện các công việc liên quan đến quản lý, sửdụng nhà chung cư

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, đối với những nhà chung cư có một chủ

sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sử hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sởhữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập hoặc khôngthành lập Ban quản trị nhà chung cư Còn đối với những nhà chung cư có nhiều chủ

sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư

Trong trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì không có tư cách phápnhân và không có con dấu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu vàngười sử dụng nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt độngtheo mô hình tự quản, các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thựchiện các quyền và trách nhiệm theo quy định của pháp luật

Đối với Ban quản trị của nhà chung cư có nhiều chủ sử hữu thì đây là tổ chức có

tư cách pháp nhân, có con dấu, được thành lập và hoạt động mô hình Ban chủ nhiệmhoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ

phần Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhàchung cư.

2.1.3 Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chứcnăng, năng lực đáp ứng đủ các điều kiện về chức năng, năng lực của đơn vị quản lývận hành theo quy định pháp luật hiện hành và phải có tên trong danh sách đượcđăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

và của Bộ Xây dựng5

Đối với nhà chung cư khi chưa tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, Chủđầu tư sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm về vấn đề quản lý vận hành nhà chung cư Lúcnày, Chủ đầu tư có thể tự mình quản lý vận hành nhà chung cư hoặc ký hợp đồng vớimột doanh nghiệp đủ điều kiện để thực hiện công việc này

Sau khi bầu ra được Ban quản trị nhà chung cư trách nhiệm này thuộc về Banquản trị Ban quản trị có thể ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với Chủ đầu tưnếu Chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản

lý vận hành khác được Chủ đầu tư ủy thác Trong trường hợp nhà chung cư không cóthang máy thì hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc tựquản lý vận hành

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể thực hiện hoạt động bảo trì nhàchung cư nếu như đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực bảo trì nhà chung cư phùhợp với quy định của pháp luật

2.1.4 Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư

Tại Khoản 6 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định về ban hành quy chếquản lý, sử dụng nhà chung cư có nêu khái niệm:”Chủ đầu tư dự án xây dựng nhàchung cư là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để

thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định củaLuật Nhà ở và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là Chủ đầu tư).”

Có thể hiểu, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư (Chủ đầu tư) là tổ chức, cánhân thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư Trong đó, tổ chức, cá nhân ởđây chính là chủ sở hữu của nguồn vốn đầu tư hoặc được giao để quản lý, sử dụngnguồn vốn đó

Về trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với người mua nhà, người sở hữu căn hộchung cư, đầu tiên, trước khi thực hiện hoạt động bàn giao nhà, Chủ đầu tư cần phảilập một Bản nội quy nhà chung cư trong đó có quy định rõ về quyền hạn cũng như làtrách nhiệm của mình Bản nội quy này sẽ được đính kèm và đưa cho người mua nhàkèm với hợp đồng mua nhà

2.2 Quy định về hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư

2.2.1 Nội dung hoạt động quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư

Công tác quản lý nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay đang được rất nhiều ngườiquan tâm bởi nó ảnh hưởng tới, quyền và lợi ích của các cư dân sinh sống trong cáctòa nhà chung cư từ cao cấp tới mini giá rẻ, bình dân

Tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 10/2015/TT-BXD quy định về việc đào tạo, bồidưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư có nêu: “Quản lý vận hành nhà chung cư là việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thốngthiết bị kỹ thuật, các dịch vụ bảo vệ, an ninh, vệ sinh môi trường, quản lý rủi ro vàhướng dẫn việc sử dụng nhà chung cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chungcư.”

Hoạt động quản lý vận hành chung cư là việc làm cần thiết và cũng cần đến các kỹnăng cách quản lý vận hành hiệu quản nhằm đảm bảo tốt nhất nhu cầu của cư dânsinh sống tại đây, giải quyết tất cả các vấn đề giúp cho cuộc sống của cư dân tạo đâyđược thoải mái, tránh các bức xúc, có như vậy mới có thể nâng cao giá trị sống của cưdân cũng như giá trị bất động sản

Về công tác bảo trì, hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quantrắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xâydựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thaythế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư Việcbảo trì nhà chung cư phải được thực hiện theo những nguyên tắc theo quy định củapháp luật.6

Việc bảo trì nhà chung cư phải do đơn vị doanh nghiệp có tư cách pháp nhân vàđáp ứng các yêu cầu về chức năng hoạt động phù hợp với công việc bảo trì

2.2.2 Quy định về các loại phí, kinh phí liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư

a Giá dịch vụ nhà chung cư

Giá dịch vụ nhà chung cư bao gồm kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư và cácloại phí dịch vụ khác như phí vệ sinh, phí an ninh

Mức thu phí này sẽ tùy thuộc vào từng loại chung cư mà bạn đang ở Nếu làchung cư bình dân thì chi phí ở chung cư cũng khác với các loại chung cư cao cấp.Ngoài ra loại phí này còn căn cứ vào diện tích căn hộ mà bạn đang ở

Về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc xác định giá dịch vụquản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và được căn cứ vào nộidung của các công việc cần quản lý vận hành, các dịch vụ sử dụng đối với từng loạinhà chung cư Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các loại: Chi phícho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, phụ cấp cho các thành viên Banquản trị

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhàchung cư được quy định như sau:

6 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

- Trường hợp chưa tổ chức được H i nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụquản lý vận hành nhà chung cư thực hi n theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,ện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,hợp đồng thuê mua nhà ở;

- Trường hợp đã tổ chức được H i nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vậnội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụhành nhà chung cư do H i nghị nhà chung cư quyết định.ội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cưđược thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung

cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lývận hành nhà chung cư

b Phí bảo trì nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư có bảo trìphần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung Chủ sở hữu nhà chung cư có tráchnhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sởhữu chung của nhà chung cư.”

Đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đượcthực hiện như sau:

- Đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà Chủ đầu tư bán,cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán, chothuê mua;

- Đối với căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư mà Chủ đầu tư giữlại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thờiđiểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chungthì Chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tínhtheo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó

Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu căn hộ kháctrong trường hợp Chủ đầu tư không bán hết số căn hộ trong nhà chung cư thì vẫn

phải đóng phí bảo trì nhà chung cư như những căn hộ khác Tuy nhiên điều này lạikhó thực hiện trong thực tế vì nó phụ thuộc khá nhiều vào sự tự nguyện và hợp táccủa Chủ đầu tư.7

Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng vào mục đích bảo trì nhà chung cư, không được

sử dụng cho các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phíbảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹbảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại Ban quảntrị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích,đúng các hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được H i nghị nhà chung cưội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụthông qua hàng năm

Chương 3: Thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay

3.1 Những thành tựu đã đạt được trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư

Thực tế phát triển những năm qua đã cho thấy, mô hình phát triển nhà ở chung

cư tại khu vực đô thị ngày càng tăng, đây được coi là xu hướng phát triển tất yếu tạicác khu vực phát triển trên cả nước, đặc biệt là tại các khu đô thị lớn như TP Hà Nội,

TP Hồ Chí Minh Trong khi đó, thị hiếu mua nhà của người dân cũng đang ngày càngtăng cao Cụ thể, nhu cầu tìm mua nhà, căn hộ chung cư những tháng cuối nămkhông chỉ tăng dần qua các năm mà cũng có những thay đổi đáng chú ý qua từng quýtrong năm Nếu trong năm 2017, nhu cầu tìm mua cả nhà riêng, căn hộ chung cư baquý đầu năm ở mức tương đối ổn định, chỉ tăng mạnh vào cuối năm thì sang năm

2018, đà tăng này chỉ xảy ra với phân khúc căn hộ chung cư, còn nhà riêng lại có sựsụt giảm Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội liên quan đến vấn đề nhàchung cư, hiện nay Nhà nước đã ban hành nhiều các văn bản pháp luật để tạo hànhlang pháp lý vững chắc cho pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Việt Nam.Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở nói chung và về quản lý,

sử dụng nhà chung cư nói riêng đã được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ so

7 Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Khoa Luật_ Đại học Quốc gia Hà Nội (2015), Pháp luật về quản lý