Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng VPBank (tt)

Theo Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995, điều 181 quy định BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liề

MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường mở cửa như nước ta hiện nay, hệ thống ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, được xem như là một hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế Ngân hàng hoạt động có mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận thông qua các nghiệp vụ huy động, cho vay và thanh toán Nhưng hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, tác động xấu đến NH Vì thế TSBĐ là biện pháp khắc phục hậu quả cuối cùng của NH nhằm làm giảm tổn thất khi khách hàng không trả được nợ

Trong đó, định giá TSBĐ nói chung và bất động sản nói riêng có ý nghĩa và vị trí rất quan trọng Kết quả định giá sẽ quyết định đến số tiền vay, trích lập dự phòng và khả năng thu hồi vốn của NH nếu khách hàng mất khả năng thanh toán Đối với VPBank cũng không ngoại lệ, quy trình, nội dung và phương pháp định giá được ban hành thành văn bản hướng dẫn rất rõ ràng và đầy đủ Tuy nhiên vì nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan nên công tác định giá còn nhiều hạn chế Khắc phục hạn chế và hoàn thiện định giá là nhiệm vụ quan trọng không những đối với VPBank mà còn với hệ thống NH nói chung

CHƯƠNG 1

CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo với bên cho vay khả năng hoàn trả

nợ vay của mình Bên vay có thể thế chấp hoặc giao tài sản đảm bảo cho

Ngân hàng giữ tùy thuộc vào phương cách thỏa thuận giữa hai bên

Hiện nay ở Việt Nam việc đảm bảo cho vay bằng tài sản đảm bảo được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999, thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 và Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về việc sửa đổi, bổ sung Nghị định 178

1.2 Định giá TSBĐ là bất động sản tại NHTM

1.2.1 Khái quát về bất động sản và định giá bất động sản

Trước hết phải hiểu được định nghĩa của bất động sản là thế nào Theo

Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995, điều 181 quy định BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài

sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy BĐS là tài sản có 8 đặc điểm chung sau: Cố định về vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn nhau, không thể di dời được, tính thị trường thấp, độ co giãn kém nhạy cảm hơn nhưng quy mô giao dịch rất lớn

Công tác định giá BĐS có thể hiểu là việc ước tính bằng tiền với độ tin

cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm nhất định

1.2.2 Nội dung định giá TSBĐ là bất động sản trong NHTM

Vấn đề đầu tiên phải quan tâm là công tác định giá được thực hiện dựa trên những nguyên tắc nào Có 8 nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc tuân thủ,

nguyên tắc cạnh tranh

Tiếp theo khi định giá BĐS thẩm định viên phải xem xét các yếu tố cấu thành nên bất động sản, chi phí cơ hội, những thay đổi của nền kinh tế và khả năng cạnh tranh của bất động sản

Định giá được thực hiện theo một số phương pháp như : Phương pháp

so sánh, là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản; Phương pháp đầu tư (hay

được gọi là phương pháp thu nhập), là phương pháp hiện tại hóa các khoản thu nhập trong tương lai mà BĐS mang lại; Phương pháp chi phí, là phương

pháp trong đó người ta giả định rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với các chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đây là vật thay thế; và cuối

cùng là phương pháp thặng dư, là phương pháp mà giá trị một BĐS đuợc xác

định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng của nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu

Vấn đề tiếp theo và quan trọng nhất là quy trình định giá được thực hiện như thế nào Quy trình định giá là trình tự các bước định giá một BĐS theo một cách khoa học và tối ưu nhất, quy trình này gồm 6 giai đoạn từ bắt đầu xác định vấn đề định giá đến khi kết thúc quá trình định giá

Đầu tiên là nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS, sau đó xác định phương pháp định giá nào và các tài liệu cần dùng; xác định ngày định giá có hiệu lực và cuối cùng là xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành Thứ hai là lên kế hoạch định giá Trong bước này thẩm đinh viên phải có

kế hoạch định giá cụ thể về các vấn đề như nắm bắt được những đặc điểm cơ bản của BĐS, tài liệu nào, ở đâu, …

Thứ ba là thu thập tài liệu Các loại tài liệu cần thu thập thông thường là

các thông tin về BĐS, các căn cứ để điều chỉnh giá, tỉ lệ chiết khấu, văn bản

pháp lý của BĐS,…

Sau khi thu thập xong tài liệu thì phải phân tích và ước tính giá trị của BĐS với các vấn đề như: phân tích về thị trường, đặc điểm, vị trí của BĐS, loại BĐS được so sánh, sau đó tiến hành ước tính giá trị của BĐS dựa trên

những phân tích và có sự điều chỉnh

Khi đã có kết quả sẽ phải chuẩn bị báo cáo định giá Mục đích của giai

đoạn này là đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách hiệu

quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra

Cuối cùng tất cả những bước trên sẽ được thể hiện trong báo cáo định

giá

1.2.3 Hoàn thiện định giá TSBĐ là BĐS ở các NHTM

Trong hoạt động định giá bất động sản, hoàn thiện chính là một quá trình cần thời gian dài và gặp không ít khó khăn, là sự thay đổi những quy trình không đúng, những chuẩn mực sai, không phù hợp với thực tế và môi trường mới, đồng thời lưu giữ và phát triển những nền móng quan trọng, đúng đắn,

áp dụng sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin, những sáng kiến, ý tưởng hay, bổ ích và phù hợp nhằm xác định chính xác giá trị BĐS và được đánh giá qua các chỉ tiêu như: Quy trình và phương pháp định giá, so

sánh giữa giá trị TSBĐ định giá và giá trị TSBĐ thanh lý, thời gian và chi phí định giá, giá trị TSBĐ / Giá trị TSBĐ đánh giá lại…

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá BĐS ở các NHTM

Đầu tiên là các nhân tố chủ quan thuộc về NHTM: Quan điểm của lãnh

đạo NH về định giá bất động sản, nhân tố thông tin về bất động sản được định

giá, nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật, cán bộ định giá, nội dung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản

Sau cùng là các nhân tố khách quan: Nhóm các nhân tố tự nhiên, nhóm

các nhân tố kinh tế, nhóm yếu tố thuộc về thị trường, nhóm yếu tố thuộc về

pháp lý, chính sách kinh tế, nhóm yếu tố thuộc về tâm linh

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NH VPBANK 2.1 Khái quát về Ngân hàng VPBank

Ngân hàng VPBank tên đầy đủ là Ngân hàng thương mại Cổ phần các Doanh nghiệp ngoài quốc doanh, viết tắt là NH VPBank và có tên tiếng anh là The Joint Stock Commercial Bank of Private Enterprises được thành lập vào ngày 12/08/1993 Có trụ sở ở số 8 Lê Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng, tháng 4/1994 tăng lên 70 tỷ đồng, tháng 03/1996 tăng lên 174,9 tỷ đồng và đến năm 2006 đạt 750 tỷ đồng Hết năm 2007 VPbank đã tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ đồng và dự kiến năm 2009

sẽ đạt tới 3.000 - 3.500 tỷ đồng

2.2 Một số kết quả kinh doanh chủ yếu từ năm 2006 đến nay

Tổng tài sản của VPBank tính đến cuối năm 2008 là 18.587 tỷ đồng, trong đó huy động đạt 15.853 tỷ đồng, dư nợ tín dụng đạt 12.986 tỷ và lợi nhuận trước thuế đạt 198,7 tỷ Năm 2006 đạt ít hơn tuy nhiên 2007 thì cao hơn 2008 về dư nợ tín dụng và lợi nhuận

Về các chỉ tiêu tài chính, ROE năm 2006 là 24,54, năm 2007 giảm xuống còn 17,63 và 2008 là 6,74 ROA cũng theo đó giảm xuống Về tỉ lệ khả năng chi trả thì có xu hướng tăng lên, đặc biệt là năm 2008 Tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu luôn trên 20 Nhìn chung các chỉ tiêu đều trên mức trung bình ngành

2.3 Thực trạng cho vay có tài sản đảm bảo tại VPBank

Đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về tình hình cho vay của VPBank trong thời gian qua có được những thành tựu và khó khăn gì

Dư nợ tín dụng tăng dần qua 3 năm, tuy nhiên năm 2007 là đạt cao nhất, trong đó cho vay ngắn hạn luôn chiếm tỉ trọng cao nhất trong cả 3 năm,

tiếp đến là cho vay trung hạn Như vậy huy động của VPBank dùng chủ yếu

là cho vay ngắn hạn và trung hạn

Cho vay đạt dư nợ cao nhưng chưa hẳn cao là tốt qua các năm nợ quá hạn cũng tăng lên theo thời gian từ 57.505 triệu đồng năm 2006 lên 141.511trd năm 2007 và cao nhất năm 2008 là 730.136trd Tỉ lệ nợ xấu năm

2006 chỉ hơn 1% nhưng đến năm 2008 lên tới 5.62% Nguyên nhân là do dư

nợ tín dụng tăng lên nên nợ quá hạn theo đó tăng lên Bên cạnh đó còn có lý

do từ cuộc khủng hoảng kinh tế trong nước, sự giảm sụt mạnh của các thị trường như thị trường chứng khoán, bất động sản ….dẫn đến sự phá sản và thua lỗ của nhiều doanh nghiệp và kết quả là các doanh nghiệp không có khả năng trả nợ Tuy nhiên, đến đầu năm 2009 xu hướng đã và đang tốt dẫn lên rất nhiều

Sau đây là thực trạng định giá TSBĐ và cho vay có TSBĐ trong 3 năm qua Điều đó được thể hiện qua bảng số liệu sau đây

2.1 BẢNG SỐ LIỆU VỀ CHO VAY CÓ TSBĐ

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

07/06 (%)

08/07 (%)

Số lượng

Tỉ trọng

Số lượng

Tỉ trọng

Số lượng

Tỉ trọng

I CV có TSBĐ 4.994,5 99,77 11.996 90,04 12.499 96,25 140,18 4,19

1 TSBĐ là

BĐS

3.156 63,04 6.425 48,22 8.549 65,83 103,58 33,05

2 TSBĐ là

động sản

1.348 26,93 4.926 36,97 3.626 27,92 265,43 -28,42

3 TSBĐ là giấy

tờ có giá

237 4,74 413 3,10 256 1,92 74,27 -38,01

4 TSBĐ khác 253,5 5,06 232 1,74 68 0,53 -8,48 -70,69

II CV không có

TSBĐ

11,5 0,23 1.327 9,96 487 3,75 11.425 -63,30

Trên đây là thực trạng về cho vay có TSBĐ là bất động sản tại VPBank

và các hình thức đảm bảo khác Tiếp sau đây sẽ là thực trạng định giá TSBĐ

là bất động sản tại VPBank

2.4.Thực trạng định giá TSBĐ là bất động sản tại VPBank

Những BĐS được chấp nhận làm TSBĐ tại VPBank: Nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, kho tàng; giá trị quyền sử dụng đất; các tài sản khác phù hợp

với quy định của pháp luật Mỗi loại BĐS có tỉ lệ cho vay tương ứng như sau:

BẢNG 2.2 BẢNG TỈ LỆ CHO VAY ĐÔI VỚI BĐS TẠI VPBANK

đa (%)

I BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI VÀ TP HCM

1 Nhà, đất tại khu vực nội thành các thành phố, các khu đô thị mới (kể

cả tài sản hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị mới)

70%

2 Nhà, đất ở ngoại thành các thành phố, hoặc nội thị các thị xã, thị trấn,

thị tứ

65%

4 Nhà xưởng sản xuất, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng

đất (đất sử dụng lâu dài, đất được giao có thu tiền sử dụng đất, đất

thuê có thời hạn, )

50%

II BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG KHÁC

1 Nhà, đất tại khu vực nội thành các thành phố, các khu đô thị mới (kể

cả tài sản hình thành từ vốn vay tại các khu đô thị mới)

65%

2 Nhà, đất ở ngoại thành các thành phố, hoặc nội thị các thị xã, thị trấn,

thị tứ

60%

4 Nhà xưởng sản xuất, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng

đất (đất sử dụng lâu dài, đất được giao có thu tiền sử dụng đất, đất

thuê có thời hạn, )

50%

Tiếp theo là quy trình định giá được thực hiện theo 8 bước:

Bước 1: Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản

Trên cơ sở Giấy yêu cầu đánh giá tài sản thế chấp của các bộ phận yêu cầu và có ý kiến phân công của phụ trách phòng đánh giá TSBĐ Nhân viên được giao nhiệm vụ đánh giá TSBĐ là bất động sản sẽ liên hệ với bộ phận đưa ra yêu cầu để tiếp nhận đầy đủ hồ sơ TSBĐ

Bước 2: Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản

Sau khi nhận bàn giao hồ sơ, công việc từ bộ phận liên quan yêu cầu đánh giá, nhân viên thẩm định TSBĐ sẽ liên hệ với chủ sở hữu của bất động sản để có thể nắm sơ bộ, khái quát về tài sản, bố trí thời gian để tiến hành thẩm định, đánh giá tài sản,

Bước 3: Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ

* Phương pháp đánh giá: Kiểm tra tài sản trên bộ hồ sơ, so sánh giữa hồ sơ và các quy định của pháp luật, của VPBank về sự hợp pháp hợp lệ của tài sản

* Nội dung đánh giá: Xác định tài sản đem thế chấp có phù hợp với yêu cầu của VPBank hay không; chứng từ, hồ sơ phải là bản gốc, có đăng ký giao dịch đảm bảo; nội dung phải hợp lệ, rõ ràng, không được tẩy xóa…

Bước 4: Đánh giá quyền sở hữu của TSBĐ: Xác định rõ những người nào

cùng sở hữu tài sản và mức độ tham gia như thế nào

Bước 5: Đánh giá hiện trạng của bất động sản: Xem xét vị trí tài sản, diện

tích, mặt bằng, có thế chấp ở đâu không, đang được sử dụng để làm gì, tình trạng hiện giờ và tương lai như thế nào, các tính năng của công trình kiến trúc

đi cùng

Bước 6: Định giá giá trị tài sản

* Phương pháp định giá: NH VPBank sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với khấu hao tài sản để tính giá trị của BĐS

* Nội dung định giá : Thường được xác định theo 3 phương pháp là theo giá quy định của Nhà nước, giá chuyển nhượng trên thị trường và khấu hao

Bước 7: Xác định tính chuyển nhượng của tài sản thế chấp: Khi định giá phải

nghiên cứu cả xu hướng tương lai, các lợi thế hoặc bất lợi và khả năng chuyển nhượng trên thị trường để có sự điều chỉnh thích hợp

Bước 8: Lập biên bản định giá tài sản thế chấp, cầm cố: Đây là văn bản pháp

lý giữa NH và khách hàng với những thỏa thuận và kết quả định giá, là cơ sở

để hội đồng tín dụng ra quyết định cho vay bao nhiêu

Trên đây là quy trình định giá được áp dụng tại VPBank, tiếp đến là một

số số liệu tổng quá về định giá BĐS và giá trị TSBĐ

2.3 BẢNG SỐ LIỆU VỀ CHO VAY VÀ GIÁ TRỊ CÁC LOẠI TSBĐ

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Cho

vay

Giá trị TSBĐ

% CV/

TSBĐ

Tỉ trong

Cho vay

Giá trị TSBĐ

% CV/

TSBĐ

Tỉ trọng

Cho vay

Giá trị TSBĐ

% CV/

TSBĐ

Tỉ trọng

1 TSBĐ

là BĐS

3.156 18.276 17,27 71,66 6.425 35.154 18,28 70,23 8.549 38.317 22,31 84,15

2 TSBĐ

là động

sản

1.348 5.337 25,26 20,93 4.926 12.537 39,29 25,05 3.626 6.155 58,91 13,52

3 TSBĐ

là giấy tờ

có giá

237 952 24,89 3,73 413 1.625 25,41 3,25 256 928 27,58 2,03

4 TSBĐ

khác

253,5 937 27,05 3,68 232 736 31,52 1,47 68 136 50,00 0,30

2.5 Định giá lại

Theo quy định của nhà nước đối với hoạt động các NHTM, được quy định trong NĐ 493 năm 2005, 3 tháng một lần NHTM phải trích lập dự phòng