Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ------ NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH B

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-

 -

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-

 -

NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của

luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức,

phương pháp nghiên cứu của luận án

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện

thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án

Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH viii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 4

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 5

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 5

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 5

1.4 Tiếp cận và quy trình nghiên cứu 6

1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu 6

1.4.2 Quy trình nghiên cứu 6

1.5 Kết quả và ý nghĩa của luận án 8

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án 8

1.5.2 Ý nghĩa của luận án 8

1.6 Kết cấu luận án 8

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9

2.1 Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 9

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài 9

2.1.2 Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài 26

2.1.3 Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án 31

2.2 Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 35

2.2.1 Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp 35

2.2.2 Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả 38

2.2.3 Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản 41

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả 42

2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu 48

2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch 48

2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản 48

2.3.3 Lý thuyết vị thế chất lượng 49

Tiểu kết chương 2 50

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 51

3.1 Bối cảnh nghiên cứu 51

3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 51

3.1.2 Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội 58

3.1.3 Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội 65

3.2 Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu 70

3.2.1 Nghiên cứu định tính 70

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 73

3.2.3 Kết quả nghiên cứu định tính 76

Tiểu kết chương 3 85

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP 86

4.1 Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức 93

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu 93

4.2.2 Thống kê mô tả các biến độc lập 94

4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá 98

4.2.4 Đánh giá độ tin cậy của thang đo 99

4.2.5 Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát 102

4.2.6 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 104

4.2.7 Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) 105

Tiểu kết chương 4 112

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 113

5.1 Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC 113

5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm 113

5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng 113

5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường 114

5.2 Kiến nghị và giải pháp 115

5.2.1 Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng 115

5.2.2 Hoàn thiện sản phẩm 117

5.2.3 Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC 122

5.2.4 Xác định giá theo vị trí căn hộ 124

5.2.5 Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực 1245.2.6 Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà 1265.2.7 Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư 1275.2.8 Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước 132

Tiểu kết chương 5 135 KẾT LUẬN 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO 140 PHỤ LỤC 151

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà 13

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị 17

Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu 24

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản 31

Bảng 2.5 Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 32

Bảng 2.6 Thuật ngữ và định nghĩa 41

Bảng 2.7 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 46

Bảng 3.1 Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị 51

Bảng 3.2 Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị 52

Bảng 3.3 Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 54

Bảng 3.4 Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014 55

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 55

Bảng 3.6 Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính 77

Bảng 3.7 Thang đo các biến lần 2 80

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

Bảng 4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 89

Bảng 4.3 Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức 91

Bảng 4.4 Đặc tính của mẫu nghiên cứu 93

Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” 94

Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” 95

Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” 95

Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” 96

Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” 97

Bảng 4.10 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” 97

Bảng 4.11 Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập 98

Bảng 4.12 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức 100

Bảng 4.13 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 103

Bảng 4.14 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 106

Bảng 5.1 Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội 114

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu 7

Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 15

Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở 16

Hình 2.3 Các thành tố của giá trị bất động sản 18

Hình 2.4 Các thành tố của giá trị bất động sản 19

Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản 19

Hình 2.6 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) 27

Hình 2.7 Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 28

Hình 2.8 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014) 28

Hình 2.9 Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017) 30

Hình 2.10 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC 32

Hình 2.11 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá 43

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý 53

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường 56

Hình 3.3 Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc 60

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường 61

Hình 3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp 78

CHƯƠNG 1:

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực Chiến lược đầu

tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế

hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại

để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ Xu hướng phát triển

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015) Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội

và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi

bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố

kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng

và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin

về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp

đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như

Hà Nội Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản

và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993) Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn

kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh

cao Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985)

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu

tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu Xét

cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận

án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội

Chính vì vậy, chủ đề :

"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội"

được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành

phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội

- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc)

- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội

- Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua

- Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?

- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đếngiá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?

- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà

là giá khảo sát theo thang đo

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC

Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:

(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về nhà ở, tăng trưởng kinh tế….);

(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và

(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS

Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:

(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),

(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC,

(c) Môi trường xung quanh;

(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và

(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư

Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã thừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnh hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu

- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm

2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025

1.4 Tiếp cận và quy trình nghiên cứu

1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu

Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư BĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán CCCC như thế nào?

Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua CCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)

Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ CCCC từ khách hàng Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí

1.4.2 Quy trình nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau

Thang đo nháp

Thang đo chính thức

và điều chỉnh mô hình

Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)

1.5 Kết quả và ý nghĩa của luận án

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu

bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản

- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC

- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC Nếu loại bỏ

nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác

động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC

- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội

Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiên cứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này)

1.5.2 Ý nghĩa của luận án

Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động sản tham khảo về giá trên thị trường Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá bán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng sống của người mua nhà

Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 5: Giải pháp và kiến nghị

Kết luận

CHƯƠNG 2:

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài

2.1.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá

Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận Chủ động về giá cả là hành động thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;

Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp

Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng

David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng thanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần

và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp Khi sử dụng các yếu tố này, mô hình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt Nghiên cứu này hỗ trợ cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tố marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp Bằng cách áp dụng các yếu tố này trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợ cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả

Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định

và sinh lời của doanh nghiệp Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực

hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu đều có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị

Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc tính hữu ích (Rosen, 1974) Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích hợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm Vì bất động sản là tài sản về sinh sống của con người và được cố định trong không gian, nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chất lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003)

2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều

bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch

và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007) Ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở

Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theo hợp đồng Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoản hợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý

Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và lợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở Thị trường như trên đang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả

Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng mạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế

và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê

Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne (2003) phân tích Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu

tư tăng lên…

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhân ảnh hưởng có chiều hướng rất tích cực Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội và nhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương Nhà nghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thị trường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gây sức ép lên giá nhà bất động sản

Mehmood khan kakar và M Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa, dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chính sách tiền tệ, và cuối cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê

Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quá mức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003), hoặc chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ

ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008)

Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rất khác nhau trong nghiên cứu Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter

và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bất động sản và chứng khoán khá yếu ớt Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản

2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà

Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản

Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản Trong nghiên cứu của Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đất đai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sử dụng trong tương lai Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi của những người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng đất có liên quan đáng kể đến các xu hướng tăng giá bất động sản

Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của những người tham gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành vi ảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm và quy trình định giá của thị trường (Daly và cộng

sự, 2003) Các nhà đầu tư ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu của khách hàng mua nhà và có thể và dự đoán được các dao động của thị trường bất động sản (Gibler & Nelson, 1998) Gibler và Nelson đã đề cập đến các môi trường vĩ mô và

vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mô thể hiện sự biến đổi nhân khẩu học của cả khu vực dẫn đến những thay đổi trong định giá tài sản, giá trị sử dụng, niềm tự hào về nơi ở; trong khi đó các yếu tố vi mô bao gồm hành vi

và nhu cầu của khách hàng về nơi ở

Không có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đến những quyết định ưu tiên lựa chọn về nơi ở Bất chấp ý kiến cho rằng khách hàng luôn

bị giới hạn các lựa chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng; Khách hàng sẽ có nhiều cảm nhận tích cực về nơi ở trong tương lai khi được nhiều kênh truyền thông và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu ham muốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án BĐS được triển khai thì khách hàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn Tuy nhiên, do nguồn cung về phân khúc nhà ở rất chậm, thường phải mất một khoảng thời gian vài ba năm mới có một dự án nhà ở mới hoàn thành; cho nên không phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể mua được căn hộ như mong muốn Khách hàng thường lựa chọn nơi ở phù hợp cho cả gia đình với mức giá phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này có nghĩa là khách hàng thể hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giới hạn về nguồn lực tài chính nhưng nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường không giới hạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phù hợp dựa trên hoàn cảnh thực tế Gibler và Nelson (1998) đã thảo luận rộng rãi về hành

vi của người tiêu dùng được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản

Bất động sản được tạo lập bởi nhiều thành tố cả giá trị hữu hình và vô hình trong quá trình giao dịch đòi hỏi các bên phải có nhiều thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu để hình thành quá trình ra quyết định chốt deal Cần áp dụng các quy tắc trước khi ra quyết định bằng cách tham khảo thêm một số thông tin có tính chất bổ sung hoặc không bổ sung Quyết định bổ sung thêm một vài thông tin là một quyết định dựa trên lý trí để đánh giá và so sánh các thuộc tính tích cực và tiêu cực từ nhiều sản phẩm nhà ở đồng dạng trước khi quyết định mua hay bán tài sản Trong khi đó, quyết định không bổ sung thêm thông tin giúp khách hàng tăng sự tự tin khi tìm được tài sản phù hợp Tuy nhiên người mua hay bán nhà phải thay đổi quan điểm kiếm tìm lợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi nhuận win-win từ cả hai phía (Iman và cộng sự, 2012)

Nói chung khách hàng muốn chọn một nơi ở thuận tiện cho nơi sống và làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996) Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ, các trạm giao thông công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việc mua nhà Levine (1998) đã rằng sự tiện lợi giao thông đi lại từ nơi ở đến trung tâm mua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối với các khách hàng có thu nhập thấp đến trung bình Theo Friedman (1980) thì việc lựa chọn yếu tố vị trí cho nơi ở được xem là quan trọng khi gần những nơi làm việc, dịch

vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng: một BĐS có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự án phát triển nhà ở Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện ích công cộng, có nghĩa là vị trí từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửa hàng bán lẻ và giao thông công cộng Khoảng cách từ nơi ở đến trường học chủ yếu liên quan đến hộ gia đình có trẻ em, do đó vị trí cho ngôi nhà đến trường học gần nhất

là yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006) Tương tự như vậy, khoảng cách đến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho các hộ gia đình (Tan, 2010) Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứu thì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này tập trung rất đông người và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010)

Rong Reng (2013) đã tổng hợp các thuộc tính của ngôi nhà mà người mua quan tâm Thứ nhất, các thuộc tính bên trong ngôi nhà Thứ hai, các thuộc tính bên ngoài ngôi nhà, bao gồm: (i) Thiết kế bên trong ngôi nhà và không gian sống ; (ii) biến số môi trường (xung quanh); (iii) biến số vị trí

Bảng 2.1 Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà

Kiểu nhà ở Bề ngoài ngôi nhà Ô nhiễm môi trường Trường học cho trẻ em Tuổi đời của căn nhà Kiểu hoàn thiện Nguy cơ tập trung Trung tâm y tế và

bệnh viện Các vật liệu xây dựng Chất lượng hoàn thiện Ô nhiễm không khí Trung tâm mua sắm Kích thước của ngôi nhà Thiết kế sân vườn Không gian mở Chợ thực phẩm Phòng khách Chức năng của khu vườn Cây xanh Khu chơi thể thao

Phòng ngủ Tường ngoài Đặc điểm văn hóa Trung tâm hoạt động

xã hội Phòng tắm Sàn ngoài Chiếu sáng đường phố Nhà thờ

Sân trong không gian bên ngoài Tiếng ồn Giao thông công cộng

Nguồn: Rong (2013)

Rong Reng (2013) đã nghiên cứu các mối liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và sự thoả mãn của khách hàng Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm: (i) Các thuộc tính của căn nhà (thuộc tính bên trong và bên ngoài); (ii) Nhân tố nhân khẩu học và (iii) Chất lượng quản lý và dịch vụ đi kèm và các yếu tố giá trị vô hình)

2.1.1.4 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek, U., Canonne, J & Besner, C 2002) Giá trị bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan; do đó, giá trị thật của BĐS khó có thể thẩm định chính xác Theo Aluko (2007), tính không đồng nhất của tài sản và số lượng giao dịch với nhiều mức giá khác nhau cho cùng một tài sản trên khu vực rộng lớn khiến quá trình thẩm định giá một BĐS cụ thể trở nên khó khăn và không chính xác Hơn nữa, danh sách các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị rất rộng và mang tính rất chủ quan phụ thuộc vào cảm tính/đạo đức nghề nghiệp và kinh nghiệm của thẩm định viên

Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, mọi người đang trả tiền cho quyền sử dụng tài sản Nhưng khi tranh luận sâu hơn, đặc biệt là về quyền sử dụng không gian trong một tài sản và giá trị về lợi ích của tài sản, lý thuyết đã liên kết giá trị tài sản với cung và cầu, trong đó nguồn cung được mô tả là số lượng tài sản hoặc không gian sống hiện hữu có sẵn cho khách hàng cân nhắc lựa chọn ; và qua khảo sát xã hội cho thấy :

số người có nhu cầu là phản ánh tổng số người dùng quan tâm đến tài sản tương tự

Trong nhiều bài báo nghiên cứu, tầm quan trọng của biến số vị trí đối với bất

cứ bất động sản nào cũng được ưu tiên quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý GIS Tuy nhiên, biến số không gian tự nhiên và khoảng cách tới trung tâm thành phố chỉ như là một biến số không gian được tính đến trong mô hình toán kinh tế (Davies, 1974) Trong khi, các đặc điểm của môi trường xung quanh hay sự đi lại thuận tiện, đã ghi nhận tác động tiêu cực của tiếng ồn và ô nhiễm môi trường (Nourse, 1967) Tương tự, các công viên (Li & Brown, 1980), các trường học có ảnh hưởng tích cực đối với giá trị của bất động sản dưới góc độ người sử dụng (Clotfelter, 1975; Hendon, 1973) Các cơ sở công nghiệp nặng thường tác động tiêu cực đến giá trị của bất động sản (Gamble & Downing, 1982),

ít rõ ràng hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 1990)

Theo Olayinka và cộng sự (1997), Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bao gồm: a) Biến cấu trúc như: số phòng, nhà để xe, vườn, thư viện, có bể bơi hay không?

b) Các đặc điểm xung quanh dự án như đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, là chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc…

c) Đặc điểm cộng đồng: trường học, công viên, thư viện…

d) Đặc điểm vị trí như: có ở gần và dễ tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống hàng ngày như: bệnh viện, khu đổ rác, ống dẫn năng lượng, đường cao tốc, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng… e) Đặc điểm môi trường như: quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước, đặc điểm thời gian như mùa mưa, mùa hạn hán, mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ

f) Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ

Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Nguồn: Oloke và cộng sự (1997)

Theo Adair và cộng sự (1996), có 69 thuộc tính quan trọng được thu thập được

từ các tài liệu khác nhau thuộc lĩnh vực định giá và kinh tế lượng Các biến số này có thể chủ quan và khách quan, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính như : i/ biến tài sản ; ii/ biến khoảng cách ; iii/ biến môi trường và iv/ các biến số tài chính

Các đặc điểm cấu trúc

Các đặc điểm xung quanh

Đặc điểm cộng đồng

Đặc điểm môi trường

Đặc điểm thời gian

Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở

Nguồn: Tom Kauko (2003), Residential property value and location externalities

Các yếu tố khách quan bao gồm: mật độ dân số, môi trường phát triển nền kinh

tế, việc làm, nhập cư, tài chính, địa điểm, giao thông vận tải và khu vực lân cận Các yếu tố bên trong đề cập đến các yếu tố chủ quan của tài sản như quy mô dự án, quy hoạch, môi trường chỗ ở, thiết kế, cách bố trí đồ đạc, loại đất ở, diện tích phòng ở và kích thước lô đất

Khoảng cách

Giá trị tài sản BĐS

Quản lý

Yếu tố xã hội

Môi trường vật lý

tác động

dân cư

Roulac (2007) đã đề xuất bộ ba giá trị ; trong đó có thể được phân thành ba nhóm, được gọi là : a/ thương hiệu ; b/ vẻ đẹp và c/ tiện ích mà mỗi nhóm bao gồm các biến cụ thể Ông đã gợi ý rằng câu thần chú cửa miệng của mọi người về giá trị BĐS là

"vị trí, vị trí, vị trí" sẽ được thay thế bằng bộ ba giá trị này vì sức mạnh của nó trong

việc ảnh hưởng đến giá trị, đặc biệt là liên quan đến mục đích sử dụng ; ưu tiên đến môi trường sống của khách hàng trong thế kỷ 21 Thương hiệu được mô tả như là những yếu tố tạo sự khác biệt về danh tiếng nhiều hay ít giữa các đối thủ cạnh tranh ngang ngửa nhau Vẻ đẹp mỹ quan của tài sản là cảm nhận từ vẻ đẹp của tổng thể tài sản đến từng chi tiết đồ dùng và trang thiết bị gắn với nơi ở ( nội thất) ; và cảnh quang môi trường lân cận ( ngoại khu); chất lượng các tiện ích phụ trợ phục vụ chất lượng sống là nhu cầu cần thiết đặc biệt mong muốn của mọi khách hàng Danh sách các yếu

tố trong bộ ba giá trị của Roulac được theo bảng 2.2 dưới đây

Thiết kế Chức năng nội thất Đặc tính cấu trúc Chức năng ngoại thất Tiếp cập

Sự thân thiện và chất lượng của các nguồn lực

Cơ hội

Nguồn: Stephen E Roulac (2007)

Tất cả các thuộc tính dưới đây đã tác động đến giá trị tài sản vì nhận thức chúng như là yếu tố quan trọng khi mua một ngôi nhà hoặc tài sản Sở thích và nhu cầu của khách hàng sẽ định hướng các nhà phát triển nhà ở điều chỉnh cải thiện các yếu tố trên

làm cho các tài sản trở nên khác biệt với nhau Khi những yếu tố này đã được nhấn mạnh

và ưu tiên, chúng luôn được xem xét khi mua bất động sản (Iman và cộng sự 2012)

Lorenz và cộng sự ( 2011) đã đưa ra khái niệm giá trị bất động sản giữa các yếu

tố khách quan cấu thành nên giá trị của Bất động sản

Hình 2.3 Các thành tố của giá trị bất động sản

Nguồn: Lorenz và cộng sự (2011)

2.1.1.5 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở

Sự thay đổi cơ chế chính sách về giá đất đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản

đã được nghiên cứu rộng rãi và có nhiều nghiên cứu liên quan Falk (1991) đã nghiên cứu hai câu hỏi kinh tế cơ bản: (i) Giá tài sản thay đổi như thế nào do các nhân tố quyết định tới giá trị tài sản (thu nhập hiện tại và tương lai)? và (ii) Các nhân tố này tác động đến sự thay đổi giá tài sản một cách lý trí không ? Tác giả sử dụng cả giá đất

và tiền thuê thực trả bằng tiền mặt cho đất thuê

Trump (1987) cho rằng vị trí của bất động sản là nhân tố chính tác động đến giá bất động sản Vukina và Wossink (2000) không dùng cách tiếp cận thông thường (gần chợ và nhu cầu đất phi nông nghiệp) mà xem vị trí là yếu tố tác động đến giá đất

Các nhân tố quan trọng bao gồm các dữ liệu về vật lý, môi trường và vị trí của bất động sản Trong các công trình nghiên cứu, người ta gộp các biến số của bất động sản thành ba nhóm chính gồm: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh

Hình 2.4 Các thành tố của giá trị bất động sản

Nguồn: Ozdilek và cộng sự (2002)

Boris và cộng sự (2005) đã nghiên cứu được mô hình định giá Hedonic (HPM) Mỗi bất động sản dân cư (nhà hoặc căn hộ) có một số đặc điểm vật lý như : khu vực, tuổi đời, diện tích mặt sàn, có hoặc không có sân… Một số đặc điểm làm tăng giá thị trường (+) trong khi một số lại làm giảm giá thị trường (-) Ví dụ, căn hộ mới hơn và lớn hơn có chi phí nhiều hơn, trong khi không có kho và sân vườn, lối đi dạo… sẽ làm giảm giá trị thị trường

Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Nguồn: Boris và cộng sự (2005)

Các biến số vật lý

Các biến số vị trí

Giá trị bất động sản

Các biến số môi trường xung quanh

Môi trường xung quanh, cả nhân tố xã hội và vật lý đều ảnh hưởng đến giá căn

hộ Ví dụ, gần đường giao thông và các nơi ồn ào, mức độ ô nhiễm làm giảm giá tài sản, trong khi cảnh đẹp và tình trạng kinh tế xã hội cao của môi trường xung quanh làm tăng giá (Yizhak, Portnov và Meron, 2003) Mô hình giả định về “mối quan hệ trực tiếp” giữa một bên là nơi ở và một bên là giá bất động sản

Các đặc điểm của nhà ở và môi trường xung quanh có thể ảnh hưởng đến nỗ lực sửa chữa và thay đổi nhà của chủ nhà Ví dụ, môi trường xung quanh kém lợi thế tự nhiên hoặc bị giảm giá trị do yếu tố vật lý, như vậy rất khó xác định giá, và môi trường như vậy là yếu tố cản trở cho các quyết định sửa sang nhà Do vậy, ít khi có việc cải thiện hay chỉnh sửa nhà và căn hộ trong môi trường này

Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ

ô nhiễm, tội phạm, an ninh và sự sạch sẽ (Tan, 2010) Theo Tan, một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua

sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy Nghiên cứu của Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứng minh chất lượng không khí đối với các hộ gia đình ở Indonesia Phát hiện của họ cho thấy các biến ô nhiễm như CO, SO2 ; biến số chì là số âm, cho thấy môi trường nào có chất lượng không khí tốt và cảnh quan đẹp sẽ có giá bất động sản cao Và, giá nhà sẽ giảm mạnh nếu môi trường xung quanh bị ô nhiễm Theo một số nghiên cứu thì người mua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp

và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006) Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ý rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để xây dựng dự án của mình Tan (2010) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên trong khoảng 18%

Greenberg & Crossney (2006) chia môi trường xung quanh thành hai hướng: hướng tiêu cực và hướng tích cực Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, an ninh thấp, giao thông kém, chất lượng quản lý và cung cấp dịch vụ tồi…là những yếu

tố có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ Trong khi đó những hướng tích cực như hàng xóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xung quanh Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xung quanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này liên quan đến chất lượng sống ( vấn

đề xã hội với tội phạm và tiếng ồn) ; (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (các biến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện công cộng,…) ; (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố không quá chênh lệch về sự giầu nghèo và tỷ lệ nhóm dân cư không khác nhau về tôn giáo và có cùng nhân sinh

quan ; (4) Gần với môi trường thiên nhiên xung quanh (sống gần khu vực có nhiều cây cối và mặt nước) ; (5) gần gũi với các mối quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơi lớn lên, với bạn bè và gia đình)

Trong nghiên cứu của mình, Hinkelman và Swidler (2008), bất động sản khác nhau có thể được xác định mức giá khác biệt giữa các mốc thời gian tính theo đơn vị là năm, giá trị về địa lý, hình dạng và kích thước của bất động sản, cách thức và giá trị khấu hao tài sản

Ziet và cộng sự (2008) đã mô tả trong nghiên cứu và kết quả nghiên cứu của họ rằng các đặc điểm của từng bất động sản là nguyên nhân khiến cho giá cả chúng chênh lệch Những nghiên cứu đi trước cho thấy mỗi bất động sản có những đặc điểm riêng như về giá cả, về diện tích, mục đích sử dụng, vật liệu trang trí, tuổi thọ vật lý của nhà

ở, của dự án bất động sản…cho ra những giá trị khác nhau Dù vậy, nghiên cứu đã chỉ

ra những kết quả thú vị khi chào bán một căn hộ cao cấp sẽ hoàn toàn khác so với khi chào bán một căn hộ giá thấp Các kết quả biểu thị sự khác biệt lớn nhất nằm ở diện tích (Chung cư cao cấp rộng hơn khoảng từ trên 2,0 lần so với căn hộ giá thấp), kích thước không gian về chiều cao, chiều rộng và chiều dài của căn hộ, số phòng ngủ, số lượng WC, các thiết bị lắp đặt trong phòng, loại ván lát sàn… Một số thứ khác ảnh hưởng đến giá cả là chỗ để xe, khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm mua sắm của thành phố…do các dự án bất động sản nằm ở các vùng miền khác nhau dẫn đến các giá trị khác nhau; ta cũng cần phải tính cả những kết quả trên vào nghiên cứu và cách lí giải giá cả bất động sản (Ksenija Golob, Majda, Igor Psunder và cộng sự, 2012)

Muhamad và cộng sự (2016) đã "đánh giá các đặc tính về xây dựng, vị trí, khu phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia", cụ thể như sau:

Thứ nhất , các đặc tính xây dựng: Một trong những cấu phần đầu tiên đo lường

các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng của tòa nhà tại Malaysia là các đặc tính của toà nhà Ở Malaysia, các điều kiện vật chất và dịch của tòa nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất bảo chất lượng cuộc sống (Salleh, 2008) Do đó, đây là khía cạnh và yếu tố đầu tiên được đưa vào phép đo tổng thể và là vấn đề cốt lõi của nghiên cứu này Các nghiên cứu đặc biệt quan tâm đến chất lượng tòa nhà, đặc biệt là các công trình được phân loại là tòa nhà Những công trình này sẽ được định lượng về các khía cạnh như vật liệu được sử dụng, thiết kế, trình độ tay nghề và các tiện nghi được cung cấp trong tòa nhà (Fujiwara, 2013) Các biến số bao gồm: đặc điểm của các cá thể/ đơn vị

sử dụng, dịch vụ quản lý tòa nhà và môi trường cũng tác động đến sự thoả mãn của cư dân (Awotona, 1991)

Các công trình nhà ở sẽ không chỉ giới hạn ở các khu biệt thự hoặc nhà liền kề,

mà còn bao gồm cả các căn hộ phân tầng, chung cư, căn hộ-văn phòng, căn hộ dịch vụ….Tất cả các tiêu chí về nhà ở bao gồm quy hoạch chung, kiến trúc không gian sống, thiết kế kết cấu chịu lực, lắp đặt các trang thiết bị, chi phí đầu tư và các điều kiện pháp lý về sở hữu tài sản Như các nghiên cứu đã tiến hành, đo lường các điều kiện xây dựng có thể được định lượng để định giá và phân loại tài sản dễ dàng hơn

Thứ hai, các đặc tính về địa điểm/ vị trí: Đặc tính địa phương liên quan đến địa điểm của hệ thống nhà ở, có thể là khu vực đông dân nơi đô thị hay ngoại thành Các chỉ số chính về đặc tính địa điểm/vị trí thường là khả năng tiếp cận đến trung tâm thành phố, nơi làm việc, bệnh viện, khu mua sắm và các dịch vụ hành chính của thành phố (Türkoǧlu, 1997) Các yếu tố này ảnh hưởng đến các điều kiện di chuyển của cư dân trong khu vực nhà ở của họ Khả năng di chuyển tiện lợi dễ dàng của cư dân được coi là chất lượng cao và ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà (Newman và Duncan, 1979) Điều này cũng tác động đến sự di chuyển của cư dân đến các khu vực hoặc các trung tâm đô thị để tìm kiếm cơ hội việc làm và kiếm sống (Türkoǧlu, 1997)

Nó cũng khiến cho các khu vực đặc biệt là điểm hấp dẫn chính đối với các cư dân tìm kiếm nhà ở có địa điểm tốt, giúp xác định gia tăng hoặc giảm giá nhà ở khu vực cụ thể

đó (Migration News, 1994) Khu vực này sau đó sẽ trở thành một khu đô thị mở rộng với các khu vực nhà ở có mật độ và nhu cầu nhà ở cao do có chất lượng tốt về địa điểm (McDonald, 2010) Một khía cạnh quan trọng khác cũng bao gồm các khu vực được yêu thích với sự tập trung cao của cư dân cùng với sự hiện diện của một khu kinh doanh trung tâm sầm uất (Salleh, 2008)/

Thứ ba, các đặc tính về khu dân cư: Các đặc tính về khu phố cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia Sự bất tiện về các đơn vị/cá thể cư trú hoặc không gian sống có thể bị bỏ qua hoặc kém quan trọng hơn khi các điều kiện khu phố được coi là thỏa mãn với các cư dân (Vrbka và Combs, 1991) Nhà ở với mức giá thấp có thể không có điều kiện tốt như các khu nhà ở cao cao hoặc cấp trung, nhưng nếu điều kiện khu phố khiến họ hài lòng, thì những bất cập về điều kiện nhà ở có thể giảm bớt

độ hài lòng của cư dân (Salleh, 2008)

Các dịch vụ đi lại giao thông công cộng, trung tâm thương mại (Ozo, 1990) Hoạt động quản lý bởi các nhà cung cấp dịch vụ liên quan cũng góp phần vào chỉ số chất lượng sống của khu phố (Galster G, 1996) Thực thi các quy tắc và quản lý các khiếu nại sẽ làm tăng đáng kể các chất lượng khu phố của một khu vực (Burby và Rohe, 1989)

Thứ tư, chất lượng cuộc sống dựa trên các chỉ số về môi trường địa xã hội Các chỉ số nêu trên tương quan với chất lượng cuộc sống, chịu ảnh hưởng bởi các điều kiện này Điều quan trọng là đánh giá đúng các chỉ số này để có được phương pháp đo lường chất lượng cuộc sống chính xác (Husin và cộng sự, 2015) Điều kiện chất lượng ảnh hưởng đến cuộc sống này chủ yếu nhắm vào con người, cư dân và mục đích tối thượng của kinh doanh nhà ở Nhà ở cần đáp ứng và là nơi mà con người có thể an toàn, hài lòng với chất lượng nhà ở, và có thể thực hiện sinh kế của họ mà không có bất kỳ mối bận tâm nào, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của họ (Kooshali và cộng sự, 2015)

Phát triển nhà ở làm tăng nguồn cung đa dạng cho khách hàng, giúp giảm bớt gánh nặng cuộc sống cho con người về chỗ ở, nhưng lại gây ảnh hưởng đến môi trường sống xung quanh Những điều kiện này tạo ra các tác động tiêu cực có thể nguy hiểm đối với đất, các cấu trúc tự nhiên, thảm thực vật và thậm chí cả nền đất (Nazir, Othman, Nawawi và cộng sự, 2015) Những môi trường tự nhiên này bị ảnh hưởng có thể được nhìn thấy bằng mắt thường như : khói, bụi, tiếng động, rác thải xây dựng… Những người sống trong những khu vực nhà ở với những nguy cơ rủi ro cao này được coi là khác với những người sống ở các khu vực tương đối an toàn (Hamdan, Yusof & Marzukhi, 2014) Các khu vực nhà ở tương đối an toàn chủ yếu là các khu được quy hoạch tốt với đầy đủ tiện nghi cho sự bền vững của khu đô thị (Noor và cộng sự, 2015)

Thứ năm, tổng thể các đặc tính về tòa nhà, địa điểm, chất lượng khu phố: Các điều kiện về công trình xây dựng, địa phương và khu phố có thể được tích hợp với nhau tạo thành một chỉ số chất lượng chuẩn giúp xác định chỉ số chất lượng ảnh hưởng đến giá nhà ở một khu vực cụ thể Các cư dân sống trên khu vực nhà ở không hợp pháp trên đất của chính phủ thường không đạt được các yếu tố chất lượng cao về xây dựng, địa phương và khu phố (Türkoǧlu, 1997) Các khu nhà ở tập trung, mật độ dày đặc, với cơ sở pháp lý và bổ trí nhà ở hợp lý sẽ an tâm hơn so với nhà ở bất hợp pháp hoặc lấn chiếm Sự hài lòng của cư dân cũng được ghi nhận là cao hơn ở các khu vực thành thị với sự phân bổ nhà ở và điều kiện thích hợp (Aragones, 1990)

Sự kết hợp các đặc tính về xây dựng, địa điểm, khu phố nói trên cũng ảnh hưởng đến sự an toàn tổng thể của cư dân sống trong khu nhà ở Thiết kế nhà ở tốt có thể ảnh hưởng đến sự hòa nhập với tự nhiên, cảm nhận về mức độ an toàn, đồng thời đảm bảo cư dân có thể quan sát đường phố và tối ưu tầm nhìn từ không gian sống (Zelinka và Brennan, 2001)

Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu

Yếu tố Tác giả Mục tiêu Kết quả

kê đặc biệt là đối với các đơn

vị ở, dịch vụ của của nhà đầu

tư và tiện ích, môi trường xung quanh

(Fujiwara, 2013)

Định lượng của thiết kế, trình độ tay nghề và tiện nghi được cung cấp trong tòa nhà

Mối quan hệ giữa sở thích của người dân và chất lượng nhà ở được đo và thử nghiệm, từ đó phác thảo chi tiết các biến chất lượng xây dựng

(Ukoha và Beamish, 1997)

Xem xét sự hài lòng của cư dân với nhà ở liên quan đến đặc điểm nhà ở cụ thể

Điều kiện sống phong phú và chất lượng nhà ở tăng lên thông qua kiểm soát các biến tính năng nhà ở

Đặc tính địa

phương

(Türkoǧlu, 1997)

Đo lường chất lượng cảm nhận về môi trường đô thị và địa phương ở thành phố Istanbul

Các đặc điểm địa lý và lý tính quan trọng được đưa ra bao gồm quy hoạch cư dân và khoảng cách trung bình tới các tiện ích như trung tâm mua sắm, giải trí

(McDonald, 2010)

Đo lường sự phát triển đô thị nhà ở với các đặc tính địa phương

Các chỉ số và các biến số về địa điểm được vạch ra và mối quan hệ với cung và cầu được phân tích

Đặc tính

khu vực

(Vrbka và Combs, 1991)

Phác thảo khía cạnh quan trọng mà cư dân mong muốn;

Không gian sống và các tiện nghi sinh hoạt được ưu tiên cho sự thỏa mãn của cư dân

(Burby và Rohe,

1989)

Đo lường điều kiện thực thi

và hành động đối với các khiếu nại được nêu ra trong khu phố khu vực

Mối quan hệ của việc thực thi đối với khiếu nại cao gây ảnh hưởng và nâng cao chất lượng cuộc sống trong khu vực sinh sống

Yếu tố Tác giả Mục tiêu Kết quả

Chất lượng

sống

(Husin, và cộng sự 2015)

(Kooshali,

và cộng sự, 2015)

Đo lường hiệu quả an toàn

và chất lượng cuộc sống tại các ngôi nhà ở giá rẻ ở Kuala Lumpur

Phác thảo các thông số về sinh kế con người có ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày trong khu nhà ở đô thị, đặc biệt là khu căn hộ và khu phân tầng

Các kết quả cho thấy rằng một ứng dụng mới về hiệu suất an toàn được đưa ra là Đánh giá sau khi xây dựng (Post Occupancy Evaluation - POE)

Các thông số như giá trị toàn diện về sinh kế được vạch ra, trở thành một phần không thể thiếu để tăng sự hài lòng đối với các đơn vị phân tầng và

cư dân

Nguồn: Muhamad và cộng sự (2016)

2.1.1.6 Một số công trình đã công bố ở nước ngoài về các yếu tố tác động đến giá bất động sản

Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở là hàng hóa

dị biệt không đồng nhất; nhu cầu của khách hàng về chỗ ở cũng đa dạng khác nhau

Ví dụ, một căn hộ khác hướng, khác về diện tích, hướng ban công, hệ số thông gió và chiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tới sảnh chờ thang máy và cầu thang thoát nạn, chất lượng vật liệu hoàn thiện… Mỗi căn nhà có một vị trí khác nhau, hướng tiếp cận với đường giao thông thuận tiện hay bất tiện, view nhìn qua các cửa sổ hay cửa chính đẹp hay xấu, gần hay xa nơi thu gom rác, cửa chính đối diện sảnh thang máy hay ở cuối hàng lang, thời gian xây dựng khác nhau, kiểu dáng kiến trúc và mầu sắc khác nhau,

bố trí công năng sử dụng khác nhau… tùy theo chủ ý của người làm chủ Việc định giá tài sản bị phụ thuộc nhiều vào đối tượng trả phí dịch vụ cao và phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá tái sản; Tuy nhiên giá trị tài sản vẫn phải được định giá một cách công bằng và khách quan làm cơ sở cho các giao dịch dân sự và phương pháp Hedonic được

sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của tài sản hay cả căn hộ

Sirgy (2005) cho rằng: giá trị của căn hộ sẽ liên quan đến cách bố trí các công năng một cách khoa học, thích dụng nhất mà căn hộ đó được mong đợi Một ngôi nhà có nhiều giá trị phải được thiết kế và cách thi công lắp đặt đồ đạc và trang trí sao cho thoả mãn sinh hoạt hàng ngày như: ngủ (như trong phòng ngủ của khách

sạn với các tiện nghi khác), ăn uống (như trong không gian nhà bếp, tiếp cận dễ dàng với nước sạch và khu vực chế biến nấu nướng), bài tiết chất thải của cơ thể và chải chuốt (như trong phòng tắm và wc), sống (như trong khu vực và các tiện nghi sống khác) Nhưng tầm quan trọng của những đặc điểm căn hộ này sẽ khác nhau tại những vùng miền có nền văn hoá khác nhau ; thói quen và phong tục tập quán sẽ ảnh hưởng rất lớn đến ý định của người mua lần đầu (Opoku & Muhmin, 2010) Trong nghiên cứu của Kauko (2006) thì đặc điểm căn hộ có tầm ảnh hưởng quan trọng hơn so với vị trí của căn hộ đối với người dân tại Randstad ở Hà Lan Theo Ariyawansa (2007), năm đặc điểm của căn hộ là: i/ Chất lượng xây dựng ; ii/ thiết

kế ; iii/ diện tích ; iv/ tính pháp lý ; v/ khả năng bán lại Chất lượng căn hộ, về mặt

kỹ thuật căn hộ là một cấu trúc gồm sàn, tường, trần nhà Và một căn hộ có cấu trúc tốt khi nó đáp ứng được về độ bền khả năng chịu lực, chi phí xây dựng hợp lý Vì vậy chất lượng của công nghệ xây dựng là một yếu tố quan trọng mà người mua nhà lần đầu sẽ rất quan tâm (Ariyawansa 2007)

Từ kết quả của những nghiên cứu trên, có thể thấy được giá bán căn nhà phụ

thuộc vào: Nhóm thứ nhất, gồm các thuộc tính vật lý bên trong và mỹ quan bên ngoài của căn nhà Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi kèm Nhóm thứ ba gắn với biến số

có tiền mua nhà bởi các quy định và điều kiện cho vay là khá khó khăn Đối với vấn đề hài lòng nhà ở, cho thấy mức độ hài lòng của người mua nhà cao nhất ở khu vực TP

HCM, sau đó là Tp Hà Nội và Đà Nẵng Bên cạnh đó, những hộ vay hỗ trợ mua nhà ở thường nhiều hơn so với các hộ không vay mua nhà và những hộ ở NOXH có mức độ hài lòng về nhà ở thấp hơn so với nhóm nhà ở TMTBT

Vũ Minh Đức (2008) đã nghiên cứu về “Sử dụng công cụ giá cả để cạnh tranh trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế của các doanh nghiệp sản xuất xi măng ở Việt Nam” Luận án này đã làm sáng tỏ bản chất của cạnh tranh qua giá trong hình thái thị trường độc quyền nhóm và thị trường độc quyền của thị trường xi măng Kết quả nghiên cứu chỉ rõ để cạnh tranh qua giá, các doanh nghiệp xi măng cần tập trung kiểm soát chi phí, giảm chi phí và hạ giá thành sản phẩm và cần thiết lập đồng bộ hệ thống quản trị cạnh tranh qua giá và hệ thống thông tin cạnh tranh của doanh nghiệp

Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) đưa ra phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng Theo phương pháp này, giá cả bất động sản chịu tác động của hai nhóm biến số: (1) Nhóm biến phản ánh chất lượng nhà đất, diện tích khuôn viên, số tầng xây dựng và (2) Nhóm biến phản ánh vị thế nơi ở, khoảng cách tới trung tâm thành phố, vị trí nhà mặt tiền hay trong ngõ

Hình 2.6 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009)

Kết quả kiểm định mô hình cho thấy, các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bất động ở TP HCM được sắp xếp theo tầm quan trọng giảm dần như sau: Diện tích khuôn viên; Khoảng cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và, Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Phạm Văn Bình (2013) khẳng định cơ sở giá trị tính thuế nhà ở, đất ở là giá trị thị trường và phương pháp so sánh là phương pháp chủ đạo trong việc xác định giá tính thuế Luận án xây dựng bộ tiêu chí gồm 12 nội dung để áp dụng trong phương pháp so sánh, đó là: (i)- Đặc điểm pháp lý; (ii)- Hình dáng lô đất; (iii)- Kích thước, qui mô; (iv)- Lợi thế giao thông; (v)- Lợi thế kinh doanh; (vi)- Hạ tầng xã hội; (vii)- Hạ tầng kỹ thuật; (viii)- Cảnh quan, môi trường; (ix)- Phong thủy; (x)- Thời điểm giao dịch; (xi)- Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường; (xii)- Qui hoạch

Giá cả bất động sản

Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

Số tầng xây dựng

Diện tích khuôn viên

Về lĩnh vực bất động sản, nhà ở…cũng có một số công trình đã công bố: Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) đã khám phá ra rằng nhân tố chính tác động đến quyết định mua căn hộ cao cấp đó là (1) chất lượng xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn

hộ (thuộc tính sản phẩm) và ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng, bao gồm các chính sách ưu đãi khách hàng và hỗ trợ tài chính của các ngân hàng Đây là nhân tố chính làm tăng khả năng mua căn hộ cao cấp của người tiêu dùng

Hình 2.7 Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC

của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 Luận án tiến sỹ của Lục Mạnh Hiển (2014) cho rằng, giá nhà ở thương mại xây

dựng do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở định giá còn có sự chênh lệch lớn giữa các thời điểm định giá và so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp Vì vậy, để hoàn thiện công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp đầu

tư xây dựng và kinh doanh nhà ở cần: (i) Nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới nhằm lượng hóa các yếu tố tác động đến giá nhà thành các hệ số ảnh hưởng khi định giá

Hình 2.8 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS

Luận án đã chỉ rõ lý do lựa chọn phương pháp, nội dung phương pháp, điều kiện áp dụng và mô tả việc áp dụng bằng nghiên cứu cụ thể đối với nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới; (ii) Đề xuất mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu cụ thể để phục vụ cho công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới; (iii) Đề xuất mô hình tổ chức định giá phù hợp với quy mô và điều kiện của từng nhóm doanh nghiệp cho mỗi giai đoạn phát triển khác nhau; (iv) Đề xuất quy trình tổ chức định giá nhằm đáp ứng tính hiệu quả và chính xác trong công tác định giá tại các thời điểm định giá khác nhau của doanh nghiệp

Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bính (2017) về “Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội" Về lý luận: (i) đã Làm rõ cơ sở lý thuyết về chính sách tài chính đối với bất động sản (BĐS); (ii) Nghiên cứu lý thuyết về giá trị, giá cả BĐS ; và (iii) các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính và nghiên cứu thực tiễn, trong đó:

Về thực tiễn: (i) Đề xuất mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính BĐS; (ii) Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội Nêu rõ những kết quả đạt được (nguồn thu từ BĐS ổn định và có xu hướng tăng lên, cơ cấu nguồn thu từ BĐS được cải thiện…), đặc biệt làm rõ ba tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn Hà Nội (Hệ thống chính sách tài chính BĐS vẫn còn phức tạp; Nguồn lực tài chính đất đai chưa được khai thác đầy đủ; Kết quả thu tài chính cũng như vai trò điều tiết thị trường còn hạn chế); (iii) Phân tích và đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội; (iv) Trên cơ sở đề xuất

04 nguyên tắc, luận án đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tài chính đối với BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội Thành phố cần sử dụng công cụ phân tích định lượng trong việc định giá đất Chú trọng nâng cao chất lượng công tác xây dựng chính sách tài chính và định giá BĐS Khi xây dựng chính sách tài chính gắn với giá BĐS cần chú ý đến tính bền vững của BĐS Giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính phải tính đến giá trị hình ảnh của chủ đầu tư Chính sách tài chính đối với BĐS cần được thực hiện trên cơ sở đảm bảo sự liên kết chặt chẽ giữa quản trị đô thị

và quản lý ngân sách đô thị

Mô hình nghiên cứu này có những thay đổi so với mô hình lý thuyết dựa trên kết quả của nghiên cứu định tính thông qua phỏng vấn chuyên gia

Hình 2.9 Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính

của Lê Văn Bính (2017)

Giá căn hộ CCCC còn chịu ảnh hưởng của yếu tố phong thủy Hiểu một cách đầy đủ nhất, phong thủy là kết quả của tri thức nghiên cứu về các quy luật tương tác của thiên nhiên, môi trường, bố cục đồ đạc, mặt bằng không gian sống và phương pháp thay đổi những tác động đó tới cuộc sống con người Người Việt Nam quan niệm: Ngôi nhà có phong thủy tốt sẽ đem lại sự tốt lành, hưng vượng cho gia chủ sinh sống trong đó Để được coi là hợp phong thủy, ngôi nhà cần hội tụ đầy đủ các yếu tố thuận lợi từ : địa hình đất, phương vị, có sự thông thoáng và sự tác động vừa phải của cả

nắng, gió tới ngôi nhà

Bảng 2.4 tổng hợp một số công trình nghiên cứu điển hình về các nhân tố tác động đến giá cả bất động sản (Chung cư cao cấp) trên thị trường Hà Nội Các công trình này được trình bày theo hai nhóm nhân tố cơ bản

xung quanh

Các biến số hình ảnh

Tính bền vững

Phương pháp thẩm định giá Năng lực đội ngũ định giá

Hệ thống thông tin

Giá BĐS được thẩm định