Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN--- ---NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-

-NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI, NĂM 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

-

-NGUYỄN HỮU CƯỜNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ

CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU

TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôicam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không viphạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của

luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức,

phương pháp nghiên cứu của luận án

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện

thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ,giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án

Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Nghiên cứu sinh

Nguyễn Hữu Cường

MỤC LỤC

ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH viii

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu 1

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 4

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 5

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 5

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 5

1.4 Tiếp cận và quy trình nghiên cứu 6

1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu 6

1.4.2 Quy trình nghiên cứu 6

1.5 Kết quả và ý nghĩa của luận án 8

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án 8

1.5.2 Ý nghĩa của luận án 8

1.6 Kết cấu luận án 8

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9

2.1 Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 9

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài 9

2.1.2 Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài 26

2.1.3 Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án 31

2.2 Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 35

2.2.1 Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp 35

2.2.2 Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả 38

2.2.3 Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản 41

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả 42

2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu 48

2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch 48

2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản 48

2.3.3 Lý thuyết vị thế chất lượng 49

Tiểu kết chương 2 50

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

51 3.1 Bối cảnh nghiên cứu 51

3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 51

3.1.2 Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội

58 3.1.3 Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội 65

3.2 Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu 70

3.2.1 Nghiên cứu định tính 70

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 73

3.2.3 Kết quả nghiên cứu định tính 76

Tiểu kết chương 3 85

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP 86

4.1 Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

4.2 Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức 93

4.2.1 Thống kê mô tả mẫu 93

4.2.2 Thống kê mô tả các biến độc lập 94

4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá 98

4.2.4 Đánh giá độ tin cậy của thang đo 99

4.2.5 Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát 102

4.2.6 Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 104

4.2.7 Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) 105

Tiểu kết chương 4 112

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

113 5.1 Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC 113

5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm 113

5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng 113

5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường 114

5.2 Kiến nghị và giải pháp 115

5.2.1 Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng 115

5.2.2 Hoàn thiện sản phẩm 117

5.2.3 Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC 122

5.2.4 Xác định giá theo vị trí căn hộ 124

5.2.5 Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực 1245.2.6 Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà 1265.2.7 Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư 1275.2.8 Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước 132

Tiểu kết chương

5 135

KẾT LUẬN

136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà 13

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị 17

Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu 24

Bảng 2.4 Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản 31

Bảng 2.5 Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 32

Bảng 2.6 Thuật ngữ và định nghĩa 41

Bảng 2.7 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 46

Bảng 3.1 Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị 51

Bảng 3.2 Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị 52

Bảng 3.3 Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 54

Bảng 3.4 Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014 55

Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 55

Bảng 3.6 Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính 77

Bảng 3.7 Thang đo các biến lần 2 80

Bảng 4.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 86

Bảng 4.2 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ 89

Bảng 4.3 Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức .91

Bảng 4.4 Đặc tính của mẫu nghiên cứu 93

Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” 94

Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” 95

Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” 95

Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” 96

Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” 97

Bảng 4.13 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 103Bảng 4.14 Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC 106Bảng 5.1 Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội 114

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu 7

Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 15

Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở 16

Hình 2.3 Các thành tố của giá trị bất động sản 18

Hình 2.4 Các thành tố của giá trị bất động sản 19

Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản 19

Hình 2.6 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) .27

Hình 2.7 Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 28

Hình 2.8 Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014)

28 Hình 2.9 Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017) 30

Hình 2.10 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC 32

Hình 2.11 Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá 43

Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý 53

Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường 56

Hình 3.3 Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc 60

Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường 61

Hình 3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp 78

CHƯƠNG 1:

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốcgia trên thế giới và với Việt Nam Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hìnhnhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phậnngười có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư các chung cư caocấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còntrực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạtầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực Chiến lược đầu

tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự pháttriển của nền kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủđầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược pháttriển doanh nghiệp của mình Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởicông xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giảvới chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng

Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượngsống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân Thứ nhất, dân số phát triển ngàycàng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn nhưkhu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế

hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều Sự chia tách hộ khẩu vànhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơhọc dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹđất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc giahùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng cónhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bấtđộng sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều nămtích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gầnngười thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trựcthuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nộithành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trungngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏlại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ Xu hướng pháttriển

các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững

Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần

tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của

con người Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiệnkinh tế và nguồn thu nhập Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trungvới đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng caohơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015) Cóthể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượngcao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội

và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộcsống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ

Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Sốlượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanhchóng Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trườngđẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quantrọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện

Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoảmãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao Tòa nhà được bố trí nhiềuchức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh vàvăn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khốngchế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng chocộng đồng Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mởrộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú Nhà nước đầu tư xây nhiều cầuvượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi

bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bềngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú;

Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố

kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khuchung cư Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt,được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinhđược miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ Xu hướng phát triển các dự ánnhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyềnthông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà vàcác cam kết hậu mãi Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua

là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng

và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫndiễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin

về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựngcũng như về mặt Pháp lý Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trungbình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp Thị trường tự phát donhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp

đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho kháchgiầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thấtthu thuế và bất ổn về an sinh xã hội

Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như

Hà Nội Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưathích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triểnBĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tớigiá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất cácrủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Korosec (2008) cho rằng có thể chia cácyếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bêntrong Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài vàbên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ởhoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô

Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản

và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bấtđộng sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấntượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân;Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn đượcquản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tậndụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất đượcnhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩmnhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993) Lợinhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn

kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanhnghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi đượctích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồnnhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giátrị phái sinh

cao Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985)

Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và cácsàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trườngthông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu

tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợithế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, ápdụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnhtranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá báncăn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phảinghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cầnthiết đối với các chủ đầu tư Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng,các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu Xét

cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận

án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chàobán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội

Chính vì vậy, chủ đề :

"Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội"

được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ

1.2 Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thànhphố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau:

- Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác độngtới giá bán căn hộ CCCC

- Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộCCCC Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứucác nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội

- Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xácđịnh là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc)

- Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộCCCC tại Hà Nội

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

- Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ?

- Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố

chủyếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ?

- Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư caocấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ?

- Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trênđịa bàn Hà Nội Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà

là giá khảo sát theo thang đo

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộCCCC Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý Tuy nhiên,luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảmnhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC

Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố:

(i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách vềnhà ở, tăng trưởng kinh tế….);

(ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và

(iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS

Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạonên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm:

(a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),

(b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ

CCCC, (c) Môi trường xung quanh;

(d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và

(đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư

Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được cácnhà đầu tư BĐS quan tâm nhất Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô khôngnghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đãthừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnhhưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu

- Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội

- Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm

2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025

1.4 Tiếp cận và quy trình nghiên cứu

1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu

Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữliệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tưBĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan.Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồnthu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiêncứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư;trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bánCCCC như thế nào?

Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (cácchủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người muaCCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán)

Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộCCCC từ khách hàng Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng cácyếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí kháchhàng Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí

1.4.2 Quy trình nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:

Định tính

Alpha Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha+ Tương quan biến tổng)

EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số

EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)

Thang đo chính thức và điều chỉnh mô

Định lượng chính thức

CFA Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của

mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009)

Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau

1.5 Kết quả và ý nghĩa của luận án

1.5.1 Kết quả đạt được và điểm mới của luận án

- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Đó là : 1/ Đặc điểm vật lýcủa căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xungquanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của kháchhàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư Đặc biệt, luận án đãnghiên cứu bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất độngsản

- Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đếngiá bán căn hộ CCCC

- Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC Nếu loại bỏ

nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác

động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC

- Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnhhưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội

Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giábán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính làkhoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiêncứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này)

1.5.2 Ý nghĩa của luận án

Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất độngsản tham khảo về giá trên thị trường Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giábán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăngnhiều lợi ích cho khách hàng Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cáchđầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượngsống của người mua nhà

Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộchung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 5: Giải pháp và kiến nghị

Kết luận

CHƯƠNG 2:

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài

2.1.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá

Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường.Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuốicùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận Chủ động về giá cả là hànhđộng thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần;

Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiếnlược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyềnthông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp

Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầmnhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặcbiệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng

David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năngthanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thịtrường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần

và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp Khi sử dụng các yếu tố này, môhình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt Nghiên cứu này hỗ trợcho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh.Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tốmarketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp Bằng cách áp dụng các yếu tốnày trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗtrợ cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả

Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định

và sinh lời của doanh nghiệp Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnhhưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạtđộng của doanh nghiệp Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giátrị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực

2.1.1.2 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều

bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch

và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007) Ở nhiềuquốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở

Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo cáchợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theohợp đồng Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoảnhợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông quaquy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý

Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản Ciurlia và Gheno (2009) chorằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro vàlợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở Thị trường như trênđang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơngiản nhưng hiệu quả

Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứngmạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế

và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê

Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản.Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát cónghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne(2003) phân tích Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảmđầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai Huizinga (1993) tuyên bốlạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu

tư tăng lên…

Psunder (2009) đã nghiên cứu các tác nhân ảnh hưởng đến thị trường bất độngsản và nhận ra rằng các sự tăng trưởng của Bất động sản cũng xảy ra khi các tác nhânảnh hưởng có chiều hướng rất tích cực Các tác nhân ảnh hưởng đến sự tăng trưởnghay tụt dốc được xác định bao gồm: thu nhập hộ gia đình, các chỉ số biểu thị xã hội vànhân khẩu học, chi phí cho quỹ tài trợ và các hợp đồng, tác động từ địa phương Nhànghiên cứu cũng đưa ra rằng lạm phát cao lên cũng có thể gây tác hại đến ngành và thịtrường xây dựng, dẫn đến hậu quả nhu cầu mua bán bất động sản giảm đi tiến đến gâysức ép lên giá nhà bất động sản

Mehmood khan kakar và M Ali kakar (2011) đã phân tích nhân tố đô thị hóa,dòng người tị nạn, thiếu hụt nhân tố (phương án) đầu tư, cũng như ngoại hối và chínhsách tiền tệ, và cuối cùng nhân tố bên trong là vị trí và cho thuê

Sự tăng giá căn hộ liên quan đến các cơ chế khác nhau, ví dụ như "kỳ vọng quámức" về sự tăng giá trong tương lai, vượt qua cả những biến cố xã hội ( Shiller, 2003),hoặc chuyển nhượng tại giá giao dịch, liên kết với sự kết hợp giữa lạm phát và tiền tệ

ảo giác (Brunnenmeier và Julliard, 2008)

Ý kiến về tác động của chỉ số chứng khoán trong tương lai lên bất động sản rấtkhác nhau trong nghiên cứu Một số nghiên cứu của Ambrose và Bian (2010), Cotter

và Devaney (2001), kết luận là chiều hướng của mối quan hệ nhân quả giữa chỉ số bấtđộng sản và chứng khoán khá yếu ớt Trong khi đó, Lee et al., (2012) cho thấy sự liênkết mạnh mẽ giữa Chỉ số Giao dịch Chứng khoán và bất động sản

2.1.1.3 Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua nhà

Nhân tố thị trường có ảnh hưởng đến giá bất động sản

Định giá là một quá trình thấu hiểu các giá trị kết tinh của tài sản Trong nghiêncứu của Richards (1996) về việc xác định giá trị đất bị ô nhiễm; kết quả cho thấy đấtđai có giá trị thấp hơn bởi vì quá trình định giá phải kết hợp nhiều phương pháp thẩmđịnh khác nhau (bao gồm sự kỳ thị) để khôi phục giá trị đất đai cho các hình thức sửdụng trong tương lai Tất cả những điều này có liên quan rất nhiều đến hành vi củanhững người tham gia thị trường tác động đến giá trị tài sản Các nhà hoạch định chínhsách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người mua và người sử dụng đất có liên quan đáng kểđến các xu hướng tăng giá bất động sản

Trên thực tế, sự tham gia và tương tác giữa hai yếu tố cung và cầu của nhữngngười tham gia vào thị trường BĐS đã dẫn đến sự hình thành các khái niệm về hành viảnh hưởng đến quá trình tìm kiếm và quy trình định giá của thị trường (Daly và cộng

sự, 2003) Các nhà đầu tư ngày càng hiểu biết sâu rộng hơn về nhu cầu và thị hiếu củakhách hàng mua nhà và có thể và dự đoán được các dao động của thị trường bất độngsản (Gibler & Nelson, 1998) Gibler và Nelson đã đề cập đến các môi trường vĩ mô và

vi mô trong nghiên cứu hành vi khách mua nhà; trong đó các yếu tố vĩ mô thể hiện sựbiến đổi nhân khẩu học của cả khu vực dẫn đến những thay đổi trong định giá tài sản,giá trị sử dụng, niềm tự hào về nơi ở; trong khi đó các yếu tố vi mô bao gồm hành vi

và nhu cầu của khách hàng về nơi ở

Không có nhiều tư liệu nghiên cứu về hành vi của khách hàng liên quan đếnnhững quyết định ưu tiên lựa chọn về nơi ở Bất chấp ý kiến cho rằng khách hàng luôn

bị giới hạn các lựa chọn được chủ đầu tư định vị sẵn trong nội dung các bản hợp đồng;Khách hàng sẽ có nhiều cảm nhận tích cực về nơi ở trong tương lai khi được nhiềukênh truyền thông và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư đã kích hoạt nhu cầu hammuốn hưởng thụ chất lượng sống cao, và nhiều dự án BĐS được triển khai thì kháchhàng càng có nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn Tuy nhiên, do nguồn cung về phân khúcnhà ở rất chậm, thường phải mất một khoảng thời gian vài ba năm mới có một dự ánnhà ở mới hoàn thành; cho nên không phải tất cả khách hàng cứ có tiền là có thể muađược căn hộ như mong muốn Khách hàng thường lựa chọn nơi ở phù hợp cho cả giađình với mức giá phù hợp tùy thuộc tích lũy và thu nhập của mỗi gia đình; Điều này cónghĩa là khách hàng thể hiện ý muốn thay đổi chỗ ở thường là số đông, đa số họ bị giớihạn về nguồn lực tài chính nhưng nhu cầu mong muốn hưởng thụ thường không giớihạn, vì vậy họ phải ưu tiên lựa chọn sản phẩm hàng hóa nào cần thiết và có mức giá phùhợp dựa trên hoàn cảnh thực tế Gibler và Nelson (1998) đã thảo luận rộng rãi về hành

vi của người tiêu dùng được ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản

Bất động sản được tạo lập bởi nhiều thành tố cả giá trị hữu hình và vô hìnhtrong quá trình giao dịch đòi hỏi các bên phải có nhiều thông tin liên quan đến BĐSmục tiêu để hình thành quá trình ra quyết định chốt deal Cần áp dụng các quy tắctrước khi ra quyết định bằng cách tham khảo thêm một số thông tin có tính chất bổsung hoặc không bổ sung Quyết định bổ sung thêm một vài thông tin là một quyếtđịnh dựa trên lý trí để đánh giá và so sánh các thuộc tính tích cực và tiêu cực từ nhiềusản phẩm nhà ở đồng dạng trước khi quyết định mua hay bán tài sản Trong khi đó,quyết định không bổ sung thêm thông tin giúp khách hàng tăng sự tự tin khi tìm đượctài sản phù hợp Tuy nhiên người mua hay bán nhà phải thay đổi quan điểm kiếm tìmlợi nhuận cao nhất từ đối tác của mình mà nên dừng lại mong muốn chia sẻ lợi nhuậnwin-win từ cả hai phía (Iman và cộng sự, 2012)

Nói chung khách hàng muốn chọn một nơi ở thuận tiện cho nơi sống và làmviệc của họ (Tu & Goldfinch, 1996) Các BĐS có vị trí thuận lợi như: cửa hàng bán lẻ,các trạm giao thông công cộng, khu vui chơi…luôn được ưu tiên hàng đầu trong việcmua nhà Levine (1998) đã rằng sự tiện lợi giao thông đi lại từ nơi ở đến trung tâmmua sắm có thể ảnh hưởng lớn đến việc lựa chọn căn hộ cho gia đình; đặc biệt đối vớicác khách hàng có thu nhập thấp đến trung bình Theo Friedman (1980) thì việc lựachọn yếu tố vị trí cho nơi ở được xem là quan trọng khi gần những nơi làm việc, dịch

vụ y tế, mua sắm, trường học, công viên… Nghiên cứu của Kauko (2003) chỉ ra rằng:một BĐS có vị trí tốt là một yếu tố quan trọng liên quan đến hiệu quả đầu tư các dự ánphát triển nhà ở Theo Tan (2010), khoảng cách từ nơi ở đến khu vực có nhiều tiện íchcông cộng, có nghĩa là vị trí từ nơi ở rất tiện lợi để đưa con đến được trường học, cửahàng bán lẻ và giao thông công cộng Khoảng cách từ nơi ở đến trường học chủ yếuliên quan đến hộ gia đình có trẻ em, do đó vị trí cho ngôi nhà đến trường học gần nhất

là yếu tố ưu tiên số một của khách hàng (Clark, 2006) Tương tự như vậy, khoảng cáchđến các trung tâm bán lẻ có thể là một trong những cân nhắc chính cho các hộ gia đình(Tan, 2010) Tuy nhiên lợi ích từ vị trí gần các cửa hàng bán lẻ theo một số nghiên cứuthì nó lại chính là lực cản đối với việc lựa chọn căn hộ bởi vì phân khúc nhà ở này tậptrung rất đông người và ô nhiễm tiếng ồn (Hurtubia, 2010)

Rong Reng (2013) đã tổng hợp các thuộc tính của ngôi nhà mà người mua quantâm Thứ nhất, các thuộc tính bên trong ngôi nhà Thứ hai, các thuộc tính bên ngoàingôi nhà, bao gồm: (i) Thiết kế bên trong ngôi nhà và không gian sống ; (ii) biến sốmôi trường (xung quanh); (iii) biến số vị trí

Bảng 2.1 Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà

C

á

c

C t hiết

Rong Reng (2013) đã nghiên cứu các mối liên quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đếnquyết định mua nhà và sự thoả mãn của khách hàng Các yếu tố ảnh hưởng bao gồm:(i) Các thuộc tính của căn nhà (thuộc tính bên trong và bên ngoài); (ii) Nhân tố nhânkhẩu học và (iii) Chất lượng quản lý và dịch vụ đi kèm và các yếu tố giá trị vô hình)

2.1.1.4 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sởchủ yếu của việc định giá bất động sản (Ozdilek, U., Canonne, J & Besner, C 2002).Giá trị bất động sản được cấu thành từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan; do đó,giá trị thật của BĐS khó có thể thẩm định chính xác Theo Aluko (2007), tính khôngđồng nhất của tài sản và số lượng giao dịch với nhiều mức giá khác nhau cho cùng mộttài sản trên khu vực rộng lớn khiến quá trình thẩm định giá một BĐS cụ thể trở nênkhó khăn và không chính xác Hơn nữa, danh sách các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị rấtrộng và mang tính rất chủ quan phụ thuộc vào cảm tính/đạo đức nghề nghiệp và kinhnghiệm của thẩm định viên

Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, mọi người đang trả tiền cho quyền sửdụng tài sản Nhưng khi tranh luận sâu hơn, đặc biệt là về quyền sử dụng không giantrong một tài sản và giá trị về lợi ích của tài sản, lý thuyết đã liên kết giá trị tài sản vớicung và cầu, trong đó nguồn cung được mô tả là số lượng tài sản hoặc không gian sốnghiện hữu có sẵn cho khách hàng cân nhắc lựa chọn ; và qua khảo sát xã hội cho thấy :

số người có nhu cầu là phản ánh tổng số người dùng quan tâm đến tài sản tương tự

Trong nhiều bài báo nghiên cứu, tầm quan trọng của biến số vị trí đối với bất

cứ bất động sản nào cũng được ưu tiên quan tâm hàng đầu, đặc biệt khi áp dụng hệthống thông tin địa lý GIS Tuy nhiên, biến số không gian tự nhiên và khoảng cáchtới trung tâm thành phố chỉ như là một biến số không gian được tính đến trong môhình toán kinh tế (Davies, 1974) Trong khi, các đặc điểm của môi trường xungquanh hay sự đi lại thuận tiện, đã ghi nhận tác động tiêu cực của tiếng ồn và ônhiễm môi trường (Nourse, 1967) Tương tự, các công viên (Li & Brown, 1980),các trường học có ảnh hưởng tích cực đối với giá trị của bất động sản dưới góc độngười sử dụng (Clotfelter, 1975; Hendon, 1973) Các cơ sở công nghiệp nặngthường tác động tiêu cực đến giá trị của bất động sản (Gamble & Downing, 1982),

ít rõ ràng hơn là hệ thống đường điện cao thế (Colwell, 1990)

Theo Olayinka và cộng sự (1997), Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản bao

gồm:

a) Biến cấu trúc như: số phòng, nhà để xe, vườn, thư viện, có bể bơi hay không?

c) Đặc điểm cộng đồng: trường học, công viên, thư viện…

d) Đặc điểm vị trí như: có ở gần và dễ tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sốnghàng ngày như: bệnh viện, khu đổ rác, ống dẫn năng lượng, đường cao tốc, trung tâmthương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng…e) Đặc điểm môi trường như: quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệthống thoát nước, đặc điểm thời gian như mùa mưa, mùa hạn hán, mùa giảm giá trongnăm, số ngày hội chợ

f) Đặc điểm thời gian như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ

Giá trị bất động sản

Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Nguồn: Oloke và cộng sự (1997)

Theo Adair và cộng sự (1996), có 69 thuộc tính quan trọng được thu thập được

từ các tài liệu khác nhau thuộc lĩnh vực định giá và kinh tế lượng Các biến số này cóthể chủ quan và khách quan, sau đó được nhóm thành bốn nhóm chính như : i/ biến tàisản ; ii/ biến khoảng cách ; iii/ biến môi trường và iv/ các biến số tài chính

Đặc tính địa

16

Giá trị tài sản BĐS

Các đặc điểm vị thế của tòa nhà

Khả năng tiếp cận Khu vực dự án

Qua

Yếu tố xãhội

Môi trường vật lý

Ảnh hưởng Thuế & phí Tình trạng Ngoại cảnh tác

độngThươngmại Cộng đồng

Gần gũivới thiênnhiên

Hài lòng với chất lg

Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở

Nguồn: Tom Kauko (2003), Residential property value and location externalities

Các yếu tố khách quan bao gồm: mật độ dân số, môi trường phát triển nền kinh

tế, việc làm, nhập cư, tài chính, địa điểm, giao thông vận tải và khu vực lân cận Cácyếu tố bên trong đề cập đến các yếu tố chủ quan của tài sản như quy mô dự án, quyhoạch, môi trường chỗ ở, thiết kế, cách bố trí đồ đạc, loại đất ở, diện tích phòng ở vàkích thước lô đất

Roulac (2007) đã đề xuất bộ ba giá trị ; trong đó có thể được phân thành banhóm, được gọi là : a/ thương hiệu ; b/ vẻ đẹp và c/ tiện ích mà mỗi nhóm bao gồm cácbiến cụ thể Ông đã gợi ý rằng câu thần chú cửa miệng của mọi người về giá trị BĐS là

"vị trí, vị trí, vị trí" sẽ được thay thế bằng bộ ba giá trị này vì sức mạnh của nó trong

việc ảnh hưởng đến giá trị, đặc biệt là liên quan đến mục đích sử dụng ; ưu tiên đếnmôi trường sống của khách hàng trong thế kỷ 21 Thương hiệu được mô tả như lànhững yếu tố tạo sự khác biệt về danh tiếng nhiều hay ít giữa các đối thủ cạnh tranhngang ngửa nhau Vẻ đẹp mỹ quan của tài sản là cảm nhận từ vẻ đẹp của tổng thể tàisản đến từng chi tiết đồ dùng và trang thiết bị gắn với nơi ở ( nội thất) ; và cảnh quangmôi trường lân cận ( ngoại khu); chất lượng các tiện ích phụ trợ phục vụ chất lượngsống là nhu cầu cần thiết đặc biệt mong muốn của mọi khách hàng Danh sách các yếu

tố trong bộ ba giá trị của Roulac được theo bảng 2.2 dưới đây.

Bảng 2.2: Bộ ba giá trị T

Nguồn: Stephen E Roulac (2007)

Tất cả các thuộc tính dưới đây đã tác động đến giá trị tài sản vì nhận thức chúngnhư là yếu tố quan trọng khi mua một ngôi nhà hoặc tài sản Sở thích và nhu cầucủa khách hàng sẽ định hướng các nhà phát triển nhà ở điều chỉnh cải thiện các yếu

tố trên

làm cho các tài sản trở nên khác biệt với nhau Khi những yếu tố này đã được nhấn mạnh và ưu tiên, chúng luôn được xem xét khi mua bất động sản (Iman và cộng sự 2012).

Lorenz và cộng sự ( 2011) đã đưa ra khái niệm giá trị bất động sản giữa các yếu

tố khách quan cấu thành nên giá trị của Bất động sản

Giá trị môi trường

Sự thay đổi cơ chế chính sách về giá đất đã ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản

đã được nghiên cứu rộng rãi và có nhiều nghiên cứu liên quan Falk (1991) đã nghiêncứu hai câu hỏi kinh tế cơ bản: (i) Giá tài sản thay đổi như thế nào do các nhân tốquyết định tới giá trị tài sản (thu nhập hiện tại và tương lai)? và (ii) Các nhân tố nàytác động đến sự thay đổi giá tài sản một cách lý trí không ? Tác giả sử dụng cả giá đất

và tiền thuê thực trả bằng tiền mặt cho đất thuê

Trump (1987) cho rằng vị trí của bất động sản là nhân tố chính tác động đến giábất động sản Vukina và Wossink (2000) không dùng cách tiếp cận thông thường (gầnchợ và nhu cầu đất phi nông nghiệp) mà xem vị trí là yếu tố tác động đến giá đất

Các nhân tố quan trọng bao gồm các dữ liệu về vật lý, môi trường và vị trí của

bất động sản Trong các công trình nghiên cứu, người ta gộp các biến số của bất động

sản thành ba nhóm chính gồm: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh

và các biến số vị trí (Ozdilek và cộng sự, 2002)

Các biến số vật lý

Các biến số vị

trí

Giá trị bất động sản

Các biến số môi trường xung quanh

Hình 2.4 Các thành tố của giá trị bất động sản

Nguồn: Ozdilek và cộng sự (2002)

Boris và cộng sự (2005) đã nghiên cứu được mô hình định giá Hedonic (HPM).Mỗi bất động sản dân cư (nhà hoặc căn hộ) có một số đặc điểm vật lý như : khu vực,tuổi đời, diện tích mặt sàn, có hoặc không có sân… Một số đặc điểm làm tăng giá thịtrường (+) trong khi một số lại làm giảm giá thị trường (-) Ví dụ, căn hộ mới hơn vàlớn hơn có chi phí nhiều hơn, trong khi không có kho và sân vườn, lối đi dạo… sẽ làmgiảm giá trị thị trường

Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản

Nguồn: Boris và cộng sự (2005)

Môi trường xung quanh, cả nhân tố xã hội và vật lý đều ảnh hưởng đến giá căn

hộ Ví dụ, gần đường giao thông và các nơi ồn ào, mức độ ô nhiễm làm giảm giá tàisản, trong khi cảnh đẹp và tình trạng kinh tế xã hội cao của môi trường xung quanhlàm tăng giá (Yizhak, Portnov và Meron, 2003) Mô hình giả định về “mối quan hệtrực tiếp” giữa một bên là nơi ở và một bên là giá bất động sản

Các đặc điểm của nhà ở và môi trường xung quanh có thể ảnh hưởng đến nỗ lựcsửa chữa và thay đổi nhà của chủ nhà Ví dụ, môi trường xung quanh kém lợi thế tựnhiên hoặc bị giảm giá trị do yếu tố vật lý, như vậy rất khó xác định giá, và môi trườngnhư vậy là yếu tố cản trở cho các quyết định sửa sang nhà Do vậy, ít khi có việc cảithiện hay chỉnh sửa nhà và căn hộ trong môi trường này

Có một số nghiên cứu tiến hành trên các đặc điểm môi trường xung quanh từ

ô nhiễm, tội phạm, an ninh và sự sạch sẽ (Tan, 2010) Theo Tan, một căn hộnằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và người mua

sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy Nghiên cứucủa Yusuf & Resosudarmo (2009) về vấn đề của không khí sạch hơn đã rõ ràng chứngminh chất lượng không khí đối với các hộ gia đình ở Indonesia Phát hiện của họ chothấy các biến ô nhiễm như CO, SO2 ; biến số chì là số âm, cho thấy môi trường nào cóchất lượng không khí tốt và cảnh quan đẹp sẽ có giá bất động sản cao Và, giá nhà sẽgiảm mạnh nếu môi trường xung quanh bị ô nhiễm Theo một số nghiên cứu thì ngườimua sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp

và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006) Goh và cộng sự (2007) cũng lưu ýrằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để xây dựng dự án củamình Tan (2010) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giánhà lên trong khoảng 18%

Greenberg & Crossney (2006) chia môi trường xung quanh thành hai hướng:hướng tiêu cực và hướng tích cực Hướng tiêu cực hầu hết liên quan đến tội phạm, anninh thấp, giao thông kém, chất lượng quản lý và cung cấp dịch vụ tồi…là những yếu

tố có xu hướng làm giảm giá trị căn hộ Trong khi đó những hướng tích cực như hàngxóm tốt, trường học tốt, mua sắm tốt sẽ làm gia tăng chất lượng của môi trường xungquanh Andersen (2008) cho biết các yếu tố trong các thuộc tính môi trường xungquanh là: (1) tránh phiền toái xã hội (yếu tố này liên quan đến chất lượng sống ( vấn

đề xã hội với tội phạm và tiếng ồn) ; (2) điều kiện thuận lợi cho những đứa trẻ (cácbiến quan trọng nhất là điều kiện tốt cho trẻ em, trường học tốt, phương tiện côngcộng,…) ; (3) đồng nhất xã hội (người dân trong khu phố không quá chênh lệch về sựgiầu nghèo và tỷ lệ nhóm dân cư không khác nhau về tôn giáo và có cùng nhân sinh

quan ; (4) Gần với môi trường thiên nhiên xung quanh (sống gần khu vực có nhiều câycối và mặt nước) ; (5) gần gũi với các mối quan hệ xã hội (quan trọng nhất là ở gần nơilớn lên, với bạn bè và gia đình)

Trong nghiên cứu của mình, Hinkelman và Swidler (2008), bất động sản khácnhau có thể được xác định mức giá khác biệt giữa các mốc thời gian tính theo đơn vị lànăm, giá trị về địa lý, hình dạng và kích thước của bất động sản, cách thức và giá trịkhấu hao tài sản

Ziet và cộng sự (2008) đã mô tả trong nghiên cứu và kết quả nghiên cứu của họrằng các đặc điểm của từng bất động sản là nguyên nhân khiến cho giá cả chúng chênhlệch Những nghiên cứu đi trước cho thấy mỗi bất động sản có những đặc điểm riêngnhư về giá cả, về diện tích, mục đích sử dụng, vật liệu trang trí, tuổi thọ vật lý của nhà

ở, của dự án bất động sản…cho ra những giá trị khác nhau Dù vậy, nghiên cứu đã chỉ

ra những kết quả thú vị khi chào bán một căn hộ cao cấp sẽ hoàn toàn khác so với khichào bán một căn hộ giá thấp Các kết quả biểu thị sự khác biệt lớn nhất nằm ở diệntích (Chung cư cao cấp rộng hơn khoảng từ trên 2,0 lần so với căn hộ giá thấp), kíchthước không gian về chiều cao, chiều rộng và chiều dài của căn hộ, số phòng ngủ, sốlượng WC, các thiết bị lắp đặt trong phòng, loại ván lát sàn… Một số thứ khác ảnhhưởng đến giá cả là chỗ để xe, khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm mua sắm của thànhphố…do các dự án bất động sản nằm ở các vùng miền khác nhau dẫn đến các giá trịkhác nhau; ta cũng cần phải tính cả những kết quả trên vào nghiên cứu và cách lí giảigiá cả bất động sản (Ksenija Golob, Majda, Igor Psunder và cộng sự, 2012)

Muhamad và cộng sự (2016) đã "đánh giá các đặc tính về xây dựng, vị trí, khuphố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia", cụ thể như sau:

Thứ nhất, các đặc tính xây dựng: Một trong những cấu phần đầu tiên đo lường

các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng của tòa nhà tại Malaysia là các đặc tính của toànhà Ở Malaysia, các điều kiện vật chất và dịch của tòa nhà là một trong những yếu tốquan trọng nhất bảo chất lượng cuộc sống (Salleh, 2008) Do đó, đây là khía cạnh vàyếu tố đầu tiên được đưa vào phép đo tổng thể và là vấn đề cốt lõi của nghiên cứu này.Các nghiên cứu đặc biệt quan tâm đến chất lượng tòa nhà, đặc biệt là các công trìnhđược phân loại là tòa nhà Những công trình này sẽ được định lượng về các khía cạnhnhư vật liệu được sử dụng, thiết kế, trình độ tay nghề và các tiện nghi được cung cấptrong tòa nhà (Fujiwara, 2013) Các biến số bao gồm: đặc điểm của các cá thể/ đơn vị

sử dụng, dịch vụ quản lý tòa nhà và môi trường cũng tác động đến sự thoả mãn của cưdân (Awotona, 1991)

Các công trình nhà ở sẽ không chỉ giới hạn ở các khu biệt thự hoặc nhà liền kề,

mà còn bao gồm cả các căn hộ phân tầng, chung cư, căn hộ-văn phòng, căn hộ dịchvụ….Tất cả các tiêu chí về nhà ở bao gồm quy hoạch chung, kiến trúc không giansống, thiết kế kết cấu chịu lực, lắp đặt các trang thiết bị, chi phí đầu tư và các điều kiệnpháp lý về sở hữu tài sản Như các nghiên cứu đã tiến hành, đo lường các điều kiệnxây dựng có thể được định lượng để định giá và phân loại tài sản dễ dàng hơn

Thứ hai, các đặc tính về địa điểm/ vị trí: Đặc tính địa phương liên quan đến địa

điểm của hệ thống nhà ở, có thể là khu vực đông dân nơi đô thị hay ngoại thành Cácchỉ số chính về đặc tính địa điểm/vị trí thường là khả năng tiếp cận đến trung tâmthành phố, nơi làm việc, bệnh viện, khu mua sắm và các dịch vụ hành chính của thànhphố (Türkoǧlu, 1997) Các yếu tố này ảnh hưởng đến các điều kiện di chuyển của cưdân trong khu vực nhà ở của họ Khả năng di chuyển tiện lợi dễ dàng của cư dân đượccoi là chất lượng cao và ảnh hưởng đến sự biến động của giá nhà (Newman vàDuncan, 1979) Điều này cũng tác động đến sự di chuyển của cư dân đến các khu vựchoặc các trung tâm đô thị để tìm kiếm cơ hội việc làm và kiếm sống (Türkoǧlu, 1997)

Nó cũng khiến cho các khu vực đặc biệt là điểm hấp dẫn chính đối với các cư dân tìmkiếm nhà ở có địa điểm tốt, giúp xác định gia tăng hoặc giảm giá nhà ở khu vực cụ thể

đó (Migration News, 1994) Khu vực này sau đó sẽ trở thành một khu đô thị mở rộngvới các khu vực nhà ở có mật độ và nhu cầu nhà ở cao do có chất lượng tốt về địađiểm (McDonald, 2010) Một khía cạnh quan trọng khác cũng bao gồm các khu vựcđược yêu thích với sự tập trung cao của cư dân cùng với sự hiện diện của một khu kinhdoanh trung tâm sầm uất (Salleh, 2008)/

Thứ ba, các đặc tính về khu dân cư: Các đặc tính về khu phố cũng là các yếu tố

ảnh hưởng đến giá nhà ở Malaysia Sự bất tiện về các đơn vị/cá thể cư trú hoặc khônggian sống có thể bị bỏ qua hoặc kém quan trọng hơn khi các điều kiện khu phố đượccoi là thỏa mãn với các cư dân (Vrbka và Combs, 1991) Nhà ở với mức giá thấp cóthể không có điều kiện tốt như các khu nhà ở cao cao hoặc cấp trung, nhưng nếu điềukiện khu phố khiến họ hài lòng, thì những bất cập về điều kiện nhà ở có thể giảm bớt

độ hài lòng của cư dân (Salleh, 2008)

Các dịch vụ đi lại giao thông công cộng, trung tâm thương mại (Ozo, 1990).Hoạt động quản lý bởi các nhà cung cấp dịch vụ liên quan cũng góp phần vào chỉ sốchất lượng sống của khu phố (Galster G, 1996) Thực thi các quy tắc và quản lý cáckhiếu nại sẽ làm tăng đáng kể các chất lượng khu phố của một khu vực (Burby vàRohe, 1989)

Thứ tư, chất lượng cuộc sống dựa trên các chỉ số về môi trường địa xã hội Các

chỉ số nêu trên tương quan với chất lượng cuộc sống, chịu ảnh hưởng bởi các điều kiệnnày Điều quan trọng là đánh giá đúng các chỉ số này để có được phương pháp đolường chất lượng cuộc sống chính xác (Husin và cộng sự, 2015) Điều kiện chấtlượng ảnh hưởng đến cuộc sống này chủ yếu nhắm vào con người, cư dân và mục đíchtối thượng của kinh doanh nhà ở Nhà ở cần đáp ứng và là nơi mà con người có thể antoàn, hài lòng với chất lượng nhà ở, và có thể thực hiện sinh kế của họ mà không cóbất kỳ mối bận tâm nào, gây ảnh hưởng đến cuộc sống của họ (Kooshali và cộng sự,2015)

Phát triển nhà ở làm tăng nguồn cung đa dạng cho khách hàng, giúp giảm bớtgánh nặng cuộc sống cho con người về chỗ ở, nhưng lại gây ảnh hưởng đến môitrường sống xung quanh Những điều kiện này tạo ra các tác động tiêu cực có thể nguyhiểm đối với đất, các cấu trúc tự nhiên, thảm thực vật và thậm chí cả nền đất (Nazir,Othman, Nawawi và cộng sự, 2015) Những môi trường tự nhiên này bị ảnh hưởng cóthể được nhìn thấy bằng mắt thường như : khói, bụi, tiếng động, rác thải xây dựng…Những người sống trong những khu vực nhà ở với những nguy cơ rủi ro cao này đượccoi là khác với những người sống ở các khu vực tương đối an toàn (Hamdan, Yusof &Marzukhi, 2014) Các khu vực nhà ở tương đối an toàn chủ yếu là các khu được quyhoạch tốt với đầy đủ tiện nghi cho sự bền vững của khu đô thị (Noor và cộng sự, 2015)

Thứ năm, tổng thể các đặc tính về tòa nhà, địa điểm, chất lượng khu phố: Các

điều kiện về công trình xây dựng, địa phương và khu phố có thể được tích hợp vớinhau tạo thành một chỉ số chất lượng chuẩn giúp xác định chỉ số chất lượng ảnh hưởngđến giá nhà ở một khu vực cụ thể Các cư dân sống trên khu vực nhà ở không hợppháp trên đất của chính phủ thường không đạt được các yếu tố chất lượng cao về xâydựng, địa phương và khu phố (Türkoǧlu, 1997) Các khu nhà ở tập trung, mật độ dàyđặc, với cơ sở pháp lý và bổ trí nhà ở hợp lý sẽ an tâm hơn so với nhà ở bất hợp pháphoặc lấn chiếm Sự hài lòng của cư dân cũng được ghi nhận là cao hơn ở các khu vựcthành thị với sự phân bổ nhà ở và điều kiện thích hợp (Aragones, 1990)

Sự kết hợp các đặc tính về xây dựng, địa điểm, khu phố nói trên cũng ảnhhưởng đến sự an toàn tổng thể của cư dân sống trong khu nhà ở Thiết kế nhà ở tốt cóthể ảnh hưởng đến sự hòa nhập với tự nhiên, cảm nhận về mức độ an toàn, đồng thờiđảm bảo cư dân có thể quan sát đường phố và tối ưu tầm nhìn từ không gian sống(Zelinka và Brennan, 2001)

Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở là hàng hóa

dị biệt không đồng nhất; nhu cầu của khách hàng về chỗ ở cũng đa dạng khác nhau

Ví dụ, một căn hộ khác hướng, khác về diện tích, hướng ban công, hệ số thông gió vàchiếu sáng tự nhiên, khoảng cách tới sảnh chờ thang máy và cầu thang thoát nạn, chấtlượng vật liệu hoàn thiện… Mỗi căn nhà có một vị trí khác nhau, hướng tiếp cận vớiđường giao thông thuận tiện hay bất tiện, view nhìn qua các cửa sổ hay cửa chính đẹphay xấu, gần hay xa nơi thu gom rác, cửa chính đối diện sảnh thang máy hay ở cuốihàng lang, thời gian xây dựng khác nhau, kiểu dáng kiến trúc và mầu sắc khác nhau,

bố trí công năng sử dụng khác nhau… tùy theo chủ ý của người làm chủ Việc định giátài sản bị phụ thuộc nhiều vào đối tượng trả phí dịch vụ cao và phụ thuộc vào mục đíchthẩm định giá tái sản; Tuy nhiên giá trị tài sản vẫn phải được định giá một cách côngbằng và khách quan làm cơ sở cho các giao dịch dân sự và phương pháp Hedonic được

sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nêngiá trị chung của tài sản hay cả căn hộ

Sirgy (2005) cho rằng: giá trị của căn hộ sẽ liên quan đến cách bố trí các côngnăng một cách khoa học, thích dụng nhất mà căn hộ đó được mong đợi Một ngôinhà có nhiều giá trị phải được thiết kế và cách thi công lắp đặt đồ đạc và trang trísao cho thoả mãn sinh hoạt hàng ngày như: ngủ (như trong phòng ngủ của khách