Khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Các đề tài trên đều mới chỉ hệ thống được tổng quan hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm cũng như các giải pháp để mở rộng hoạt độn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM

-

KHÍA CẠNH KINH TẾ VÀ PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN TRỊ - LUẬT

SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐINH THỊ THU LAN

LỚP: QUẢN TRỊ - LUẬT KHÓA: 34 KHOA: QUẢN TRỊ GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN THỊ THỦY

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2014

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN TRỊ - LUẬT

KHÍA CẠNH KINH TẾ VÀ PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐINH THỊ THU LAN KHÓA: 34 MSSV: 0955060048

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẤN: TS NGUYỄN THỊ THỦY

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các tài liệu, trích dẫn nêu trong đề tài đều có nguồn gốc rõ ràng và trung thực

Đồng thời, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy cô đã tận tình giảng dạy trong thời gian tôi học tập ở trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, đặc biệt cô

TS Nguyễn Thị Thủy – người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp “Khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại”

Do thời gian nghiên cứu có hạn và kiến thức thực tế còn hạn chế nên khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được những ý kiến đánh giá và sự phê bình quý báu của thầy cô để khóa luận của tôi được hoàn thiện hơn

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 7 NĂM 2014

ĐINH THỊ THU LAN

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 KHÍA CẠNH KINH TẾ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4

1.1 Khái quát về TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 4

1.1.1 Khái niệm về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 4

1.1.2 Khái niệm và vai trò của TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5

1.1.2.1 Khái niệm TSBĐ 5

1.1.2.2 Vai trò của TSBĐ 6

1.2 Tính thanh khoản của TSBĐ 7

1.2.1 Khái niệm tính thanh khoản 7

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của TSBĐ 8

1.3 Sự biến động giá trị của TSBĐ 10

1.3.1 Khái niệm sự biến động giá trị của TSBĐ 10

1.3.2 Các nguyên nhân của sự biến động giá trị TSBĐ 10

1.3.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá chứng khoán 11

1.3.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 12

1.4 Thẩm định TSBĐ 13

1.4.1 Thẩm định tính pháp lý của TSBĐ 13

1.4.2 Định giá TSBĐ 14

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 16

CHƯƠNG 2 KHÍA CẠNH PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 17

2.1 Các loại TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 17

2.1.1 TSBĐ có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản 17

2.1.1.1 Vật 17

2.1.1.2 Tiền 18

2.1.1.3 Giấy tờ có giá 19

2.1.1.4 Quyền tài sản 20

2.1.2 TSBĐ là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai 21

2.1.3 Một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự 23

2.1.4 Nhiều tài sản dùng để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự 24

2.2 Điều kiện của TSBĐ 25

2.2.1 TSBĐ phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm 25

2.2.2 TSBĐ không bị cấm giao dịch 26

2.3 Giao kết giao dịch bảo đảm 27

2.3.1 Hình thức của GDBĐ tiền vay 27

2.3.2 Công chứng, chứng thực GDBĐ 28

2.3.3 Đăng ký GDBĐ 29

2.4 Xử lý TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 30

2.4.1 Khái niệm và đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm 30

2.4.2 Các trường hợp xử lý TSBĐ 32

2.4.3 Các nguyên tắc xử lý TSBĐ 33

2.4.4 Các phương thức xử lý TSBĐ 35

2.4.4.1 Bán tài sản bảo đảm 35

2.4.4.2 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm 36

2.4.4.3 Nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ 37

2.4.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 38

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 39

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỂ HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 40

3.1 Thực trạng hoạt động cho vay có TSBĐ của ngân hàng thương mại 40

3.1.1 Mức cho vay so với giá trị TSBĐ 40

3.1.2 Tạo dòng tiền từ TSBĐ “ảo” 44

3.1.3 Nguyên nhân 47

3.2 Giải pháp để hoàn thiện hoạt động cho vay có TSBĐ của ngân hàng thương mại 49

3.2.1 Tuân thủ các bước trong quy trình cho vay có TSBĐ 49

3.2.2 Quy định rõ ràng trách nhiệm trong việc thẩm định TSBĐ 50

3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn về các mặt có liên quan đến hoạt

động tín dụng cho cán bộ ngân hàng 50

3.2.4 Nâng cao phẩm chất đạo đức của cán bộ ngân hàng 51

3.2.5 Tăng cường công tác quản lý TSBĐ 51

3.2.6 Tăng cường xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin 52

PHẦN KẾT LUẬN 54

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng thương mại là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế quốc dân, hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ Thông qua các hoạt động huy động vốn, cho vay, đầu tư và cung cấp các dịch vụ khác, ngân hàng thương mại đóng vai trò như huyết mạch của nền kinh tế, là nơi cung cấp nguồn vốn cho sản xuất và đầu tư cho mọi thành phần kinh tế Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại luôn phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng – hoạt động quan trọng nhất, mang lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng Chính vì vậy an toàn trong hoạt động tín dụng là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu không chỉ ở nước ta mà còn ở tất cả các quốc gia trên thế giới Để hạn chế bớt các rủi ro có thể xảy ra khi cho vay, các ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có tài sản bảo đảm

Bản chất của bảo đảm tiền vay là sử dụng những tài sản làm bảo đảm để trả

nợ thay cho các khoản vay khi người vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Do đó, tài sản bảo đảm tiền vay phải có giá trị và có tính thanh khoản Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm Nhưng để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, các ngân hàng thường quy định giá trị của tài sản phải lớn hơn hoặc bằng khoản vay Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có trường hợp các ngân hàng cho vay với hạn mức cao hơn giá trị tài sản bảo đảm rất nhiều lần, điều này không những sẽ gây nên rủi ro tín dụng rất lớn nếu bên đi vay mất khả năng chi trả các khoản nợ đến hạn, mà còn gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế Ngoài ra, bên đi vay có thể sử dụng những “thủ thuật” để tạo ra dòng tiền gấp nhiều lần giá trị tài sản đảm bảo mà các ngân hàng không hề phát hiện Việc làm này tạo ra lợi ích kinh tế lớn, đồng thời cũng tìm ẩn một rủi ro không hề nhỏ bởi những khoản vay thực lại được đảm bảo bằng những tài sản “ảo”

Thấy được vai trò quan trọng của tài sản bảo đảm và để hiểu sâu hơn về bản chất của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay, đồng thời làm rõ các khía cạnh có liên quan về mặt kinh tế cũng như pháp lý của tài sản bảo đảm, đề tài nghiên cứu

“Khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại” là vô cùng cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, một số công trình nghiên cứu về tài sản bảo đảm tiền vay như:

Đề tài “Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng thương mại

cổ phần Việt Nam” được cập nhật tại website http://thuvienluanvan.com/ Đề tài đã nêu ra các lý luận về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại, những khó khăn và thách thức trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam

Đề tài “Mở rộng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại Techcombank Thăng Long” được cập nhật tại website http://thuvienluanvan.com/ Đề tài đã phân tích, đánh giá tổng quan hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại Techcombank Thăng Long và giải pháp

mở rộng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại Techcombank Thăng Long

Đề tài “Thực trạng bảo đảm tiền vay của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh TP Hồ Chí Minh” được cập nhật tại website http://thuvienluanvan.com/ Đề tài phân tích thực trạng tài sản bảo đảm cho các khoản vay của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – chi nhánh TP Hồ Chí Minh và đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ vay vốn

Các đề tài trên đều mới chỉ hệ thống được tổng quan hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm cũng như các giải pháp để mở rộng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm mà chưa làm rõ được bản chất kinh tế của tài sản bảo đảm, chưa phân tích cụ thể các quy định của pháp luật về từng loại tài sản bảo đảm cũng như chưa làm rõ mối quan hệ giữa khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm Qua quá trình tra cứu tài liệu cho thấy, hiện chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu một cách chính thức về tài sản bảo đảm Xuất phát từ những nguyên nhân trên, tôi đã lựa chọn đề tài nghiên cứu này để tìm hiểu một cách đầy đủ và toàn diện về khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn dưới góc

độ kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, từ đó thấy được những kết quả cũng như những hạn chế còn tồn tại, nguyên nhân của những hạn chế đó và đề xuất các giải pháp hoàn thiện về vấn đề này

Với mục tiêu như trên, các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài là:

- Làm rõ khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại như: tính thanh khoản và sự biến động giá trị của tài

sản bảo đảm, nội dung pháp luật về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

- Nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại, qua đó thấy được những mặt được, những mặt bất cập về vấn đề này

- Đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại dưới góc độ kinh tế và pháp lý

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, như vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu khía cạnh kinh tế và pháp lý của tài sản bảo đảm, từ đó thấy được mối quan hệ giữa bản chất kinh tế của tài sản bảo đảm với những quy định của pháp luật về vấn đề này Đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng để phát hiện các tồn tại bất cập và kiến nghị giải pháp khắc phục, hoàn thiện

5 Phương pháp nghiên cứu

Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản như trên, khóa luận sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và các phương pháp

cụ thể như: phân tích, tổng hợp, giải thích, so sánh

6 Những đóng góp mới của đề tài

Trình bày, phân tích một cách có khoa học và hệ thống các khía cạnh kinh tế

và pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Đánh giá thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

Đưa ra những biện pháp khuyến nghị để hoàn thiện pháp luật về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

7 Bố cục của đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận gồm 3 chương:

Chương 1: Khía cạnh kinh tế của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 2: Khía cạnh pháp lý của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Chương 3: Thực trạng và giải pháp để hoàn thiện hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại

CHƯƠNG 1 KHÍA CẠNH KINH TẾ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát về TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Trung gian tín dụng là chức năng quan trọng và cơ bản nhất của NHTM, nó không những cho thấy bản chất của NHTM mà còn cho thấy nhiệm vụ chính yếu của NHTM Theo đó, NHTM đứng ra tập trung, huy động các nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế, biến nó thành nguồn vốn tín dụng để đáp ứng các nhu cầu vốn kinh doanh, đầu tư cho các ngành kinh tế và nhu cầu vốn tiêu dùng của

xã hội1 Một trong những hình thức cấp tín dụng phổ biến nhất của NHTM chính là cho vay Cho vay là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất2 Hoạt động cho vay làm phát sinh mối quan hệ giữa hai bên – một bên là người cho vay và một bên là người

đi vay Quan hệ giữa hai bên ràng buộc bởi cơ chế tín dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả

Cho vay là hoạt động quan trọng nhất, thể hiện chức năng với nền kinh tế, cũng là bản chất của NHTM Cho vay có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với bản thân ngân hàng, thúc đẩy sự tăng trưởng của doanh nghiệp, mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Với ngân hàng, qua hoạt động cho vay ngân hàng sẽ kiếm được lợi nhuận từ phần chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động Đó là cơ sở để ngân hàng tồn tại và phát triển Với khách hàng, vốn vay giúp việc mở rộng sản xuất, đổi mới công nghệ, nâng cao năng lực cạnh tranh… tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển Sự phát triển của ngân hàng và doanh nghiệp sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển theo Cho vay là nguồn thu chính của các NHTM, cũng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất Do đó, việc áp dụng những biện pháp nhằm đảm bảo cho những khoản vay của NHTM là hết sức cần thiết

1.1.2 Khái niệm và vai trò của TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Rủi ro tín dụng là khả năng khách hàng không trả hoặc không trả đúng thời hạn hoặc không trả đầy đủ gốc và lãi cho ngân hàng3 Nhìn chung ngân hàng thường quyết định cho vay khi đánh giá rủi ro tín dụng ở một mức nhất định mà ngân hàng

có thể chấp nhận được Tuy nhiên không một ngân hàng nào có thể dự đoán được chính xác những vấn đề sẽ xảy ra vì khả năng hoàn trả tiền vay của khách hàng có thể bị thay đổi do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy, để hạn chế rủi ro tín dụng xảy ra, trừ những khách hàng có uy tín cao, thì khách hàng phải có TSBĐ khi vay vốn tại NHTM

1.1.2.1 Khái niệm TSBĐ

Khi tiến hành hoạt động cho vay, ngân hàng thường ưu tiên cho những khách hàng truyền thống, có uy tín hoặc những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả… Uy tín của khách hàng trên quan điểm của ngân hàng được cấu thành bởi những yếu tố như quan hệ lâu dài, trả nợ đúng hạn Đây là những sự bảo đảm “vô hình” có tính an toàn khá cao đối với ngân hàng

Tuy nhiên rủi ro trong hoạt động cho vay không thể đoán trước được vì nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không phải chỉ phụ thuộc vào khách hàng Do

đó để hạn chế những rủi ro đến mức thấp nhất và đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, các ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có TSBĐ

TSBĐ là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.4

Tài sản bảo đảm có những đặc trưng sau:

- Tài sản đủ cơ sở pháp lý: tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm, không bị pháp luật cấm giao dịch để bên cho vay dễ dàng xử lý thu hồi

nợ khi bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ TSBĐ chỉ được NHTM chấp nhận khi có đủ điều kiện về mặt pháp lý (vấn đề này sẽ được phân tích rõ hơn trong chương 2)

- Tài sản phải có sẵn trên thị trường và có tính thanh khoản Khi có rủi ro tín dụng xảy ra, tức khách hàng không có khả năng thanh toán khoản nợ tại NHTM, đặc trưng này của TSBĐ tạo điều kiện cho NHTM thu hồi nợ nhanh chóng Tính thanh

3 http://voer.edu.vn/m/rui-ro-tin-dung-trong-hoat-dong-kinh-doanh-cua-ngan-hang-thuong-mai/a28dc5fd

4 Khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP

khoản của tài sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau và tùy vào bản chất của từng loại tài sản

- Về nguyên tắc, để đảm bảo cho các ngân hàng có thể thu hồi đủ nợ và lãi vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, TSBĐ phải lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo Vì nếu một (hoặc một nhóm) tài sản đã đảm bảo cho một (hoặc nhiều) nghĩa vụ với giá trị bằng với giá trị của TSBĐ thì NHTM tiếp theo phải chịu rủi ro lớn hơn nếu đồng ý cho vay Trong thực tế, NHTM vẫn có thể xem xét cấp tín dụng cho những khách hàng có tài sản thế chấp ở một hoặc nhiều ngân hàng khác khi xét thấy tài sản sẽ có xu hướng tăng giá trị hoặc do uy tín trong giao dịch, thanh toán của khách hàng với ngân hàng

do thuyết phục nhất, thể hiện khả năng thu lời cao nhất để NHTM cho mình vay tiền Vì vậy, ngân hàng cần áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để đảm bảo rằng trong trường hợp khách hàng không thể trả được nợ, ngân hàng vẫn có thể thu hồi được khoản tiền đã cho vay Do đó, bảo đảm tiền vay là yếu tố giúp ngân hàng giảm rủi ro trong hoạt động cho vay của mình

Thứ hai, TSBĐ là cơ sở để các NHTM thu hồi khoản nợ của khách hàng

Cho vay phải thu hồi được nợ là một trong những nguyên tắc của tín dụng và

để phòng ngừa rủi ro này, các NHTM thường yêu cầu khách hàng phải dùng tài sản

để đảm bảo cho khoản tiền vay Thông qua hợp đồng đảm bảo tiền vay, hai bên thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của mình đối với TSBĐ đó Trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý TSBĐ đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ Như vậy, để hoạt động kinh doanh tiến hành thuận lợi, các NHTM thường áp dụng các biện pháp bảo

đảm tiền vay để đảm bảo khả năng thu hồi nợ vay

Thứ ba, TSĐB có tác dụng thúc đẩy khách hàng trả nợ cũng như sử dụng vốn vay có hiệu quả

Áp lực mất một phần hoặc toàn bộ giá trị tài sản đảm bảo sẽ thúc đẩy khách hàng chủ động trong việc trả nợ cũng như sử dụng vốn đúng mục đích đã cam kết nhằm tạo ra nguồn thu nhập Đây là vai trò giúp việc cho vay có hiệu quả hơn, có ý nghĩa kinh tế hơn Bởi lẽ mục đích cuối cùng của việc cho vay, thậm chí là hoạt động của ngân hàng thương mại chính là thúc đẩy kinh tế phát triển thông qua việc

hỗ trợ vốn cho khách hàng có nhu cầu

Với những vai trò đó, tài sản đảm bảo là yếu tố rất quan trọng cần xem xét khi ngân hàng quyết định cho vay

1.2 Tính thanh khoản của TSBĐ

1.2.1 Khái niệm tính thanh khoản

Trong lĩnh vực tài chính, tính thanh khoản (hay tính lỏng, tính lưu động) của một loại tài sản là khả năng chóng chuyển tài sản đó thành tiền, được đo bằng thời gian và chi phí Chi phí ở đây không phải là chi phí để bán tài sản thành tiền mà là tổn thất (sự giảm giá) của tài sản Thời gian và chi phí càng cao thì tính thanh khoản của tài sản càng thấp và ngược lại Tức tính thanh khoản được hiểu là mức độ mà tài sản như là cổ phiếu, trái phiếu, vàng, bất động sản, các khoản nợ, khoản phải thu

có thể được mua bán mà không làm ảnh hưởng đến giá thị trường của tài sản đó5, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt dễ dàng, thuận tiện cho việc thanh toán hay chi tiêu Một tài sản có tính thanh khoản cao nếu nó có thể được bán nhanh chóng mà giá bán không giảm đáng kể

Dù xét ở bất kỳ khía cạnh nào, tính thanh khoản đều được hiểu là “khả năng nhanh chóng chuyển thành tiền mặt” Do đó, một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho một khoản vay tại ngân hàng có khả năng thanh khoản cao hay thấp ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu hồi nợ (từ việc thanh lý tài sản) khi có rủi ro xảy ra Tuy nhiên trong một số trường hợp, một tài sản muốn bán nhanh (thời gian chuyển thành tiền ngắn) thì chi phí (tổn thất) lại lớn Điều này cho thấy tính thanh khoản của một tài sản phụ thuộc vào nhiều nhân tố Vì vậy, những tài sản nào đáp ứng cả hai yêu cầu: thời gian ngắn và chi phí thấp mới được xếp vào tài sản thanh khoản

5 http://economics.about.com/cs/economicsglossary/g/liquidity.htm

1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của TSBĐ

Tính thanh khoản của tài sản phụ thuộc vào bản chất tài sản và những giai đoạn khác nhau của nền kinh tế Đối với chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu…), khả năng thanh khoản của loại tài sản này phụ thuộc vào các yếu tố sau6:

 Tỷ trọng cổ phần: thông thường số cổ phần ghi danh (có ghi tên người sở hữu) càng lớn thì càng khó chuyển đổi và thời gian để bán lại cổ phần sẽ lâu hơn

 Ngoại hối: các nhà đầu tư nước ngoài khi bán lại cổ phần ở nước đầu tư vào thường chuyển tiền bán (kể cả lợi nhuận) ra nước ngoài Vì thế, nếu thủ tục chuyển đổi ngoại hối phức tạp, thời gian thanh toán sẽ kéo dài làm giảm tính thanh khoản của chứng khoán

 Chi phí: các nhà đầu tư luôn phải trả cho các nhà môi giới và kinh doanh chứng khoán một khoản chi phí hợp lý khi thực hiện việc mua bán chứng khoán Thông thường, tính thanh khoản của chứng khoán tỷ lệ nghịch với thời gian đáo hạn của chứng khoán

 Khối lượng khớp lệnh: khi mà khối lượng khớp lệnh càng lớn thì khả năng thanh toán của chứng khoán càng cao

Đó là những yếu tố riêng của chứng khoán và có ảnh hưởng đến tính thanh khoản của loại tài sản này Bên cạnh đó, tình hình hoạt động của thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng đến tính thanh khoản của chứng khoán

Với những tài sản có tính thanh khoản kém hơn, như bất động sản, cũng có những yếu tố cần lưu ý khi xem xét tính thanh khoản của chúng:

 Khả năng thanh toán của người mua: Không như những tài sản thông thường khác, do đặc thù riêng nên giá bất động sản, cụ thể là giá nhà, giá đất luôn vào loại cao nhất trong các loại tài sản Để đi đến quyết định mua hay bán một bất động sản, giá cả luôn là vấn đề quan trọng Giá quá cao là nguyên nhân gây đóng băng thị trường bất động sản, khi đó người muốn mua bất động sản không đủ khả năng tài chính để mua bất động sản, người bán lại không muốn bán với một mức giá thấp hơn Giao dịch không xảy ra và coi như bất động sản gần như không có tính thanh khoản

 Kỳ vọng của người mua: trong rất nhiều trường hợp người mua bất động sản không xuất phát từ nhu cầu thực mà muốn hưởng chênh lệch từ việc mua đi bán lại (đầu cơ nhà đất) Một khi kỳ vọng tăng giá bất động sản không còn thì nhà đầu tư bất động sản xem như đã nắm giữ một tài sản gần như không thể chuyển đổi thành tiền mặt trong ngắn hạn

6 GS.TS Lê Văn Tư (2006), Thị trường chứng khoán, NXB Thống kê, Hà Nội, tr.81

 Thời gian: thời gian để một bất động sản chuyển được thành tiền mặt không nhanh như những loại tài sản khác, khoảng thời gian từ khi rao bán đến khi có người mua trung bình cũng mất khoảng 3-6 tháng, nếu chậm có thể kéo dài nhiều năm Sau khi đã tìm được người mua và thỏa thuận giá cả, ban đầu người bán cũng chỉ được nhận tiền đặt cọc và sau khi trải qua các thủ tục mua bán nhà đất mới có thể nhận đủ

số tiền bán bất động sản Các thủ tục này đòi hỏi nhiều thời gian đi lại, chờ đợi ở các

cơ quan chức năng để thực hiện sang tên mua bán, chuyển nhượng Đây là một trong những nguyên nhân gây nên tính thanh khoản kém của bất động sản

 Chi phí: đầu tư bất động sản là hoạt động trung dài hạn nên cần phải có một tầm nhìn Và vì đòi hỏi vốn lớn nên nhà đầu tư bất động sản phải cân nhắc rất nhiều yếu tố như tình trạng pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch, hạ tầng, giao thông kết nối Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần xét đến những tác động của chính sách như thuế, tình trạng cho vay của ngân hàng Vì tốn nhiều chi phí như thế nên việc bất động sản được chuyển thành tiền sẽ không dễ dàng như những tài sản khác

Bên cạnh đó, những điều kiện kinh tế xã hội, những rủi ro về mặt thị trường cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến tính thanh khoản của bất động sản Khi thị trường bất động sản đóng băng, nghĩa là nhà đầu tư không tìm được người mua hoặc người muốn mua không đủ khả năng tài chính để mua, với tốc độ lạm phát cao, nhà đầu tư bất động sản sẽ bị thiệt hại so với các kênh đầu tư khác Ngoài ra, bất động sản còn chịu những rủi ro liên quan đến biến động giá vàng, USD do giá bất động sản thường được niêm yết bằng vàng hay USD Việc vàng và USD tăng giá khiến những nhà đầu tư đang tiến hành mua bất động sản thiệt hại Ngược lại, việc giá vàng và giá USD giảm khiến những nhà đầu tư đang cần bán bất động sản thiệt hại Rủi ro liên quan đến thông tin: tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam là rất thấp Đội ngũ môi giới nhà đất thường cố tình tạo thông tin sai lệch nhằm can thiệp giá bất động sản một cách chủ quan, tùy tiện Giá bất động sản quy định trong bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm hầu như không có ý nghĩa đáng kể trên thị trường Sự thiếu thông tin dễ dẫn đến bất lợi cho nhà đầu tư khi thâm nhập vào thị trường bất động sản

Từ những phân tích tính thanh khoản của chứng khoán và bất động sản nói trên, có thể nói, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản Đó

là những yếu tố từ vĩ mô về sự biến động kinh tế, tình hình chính trị xã hội đến những nhân tố nội tại, riêng có của từng loại tài sản Tính thanh khoản có một vai trò quan trọng trong việc xem xét một tài sản đảm bảo tiền vay Vì nếu tính thanh khoản của tài sản quá thấp, khi rủi ro xảy ra, khách hàng không thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, việc thanh lý tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí không thanh lý

được, gây tổn thất lớn cho ngân hàng Khi đó, TSBĐ không thể hiện được vai trò “là

cơ sở để các NHTM thu hồi khoản nợ của khách hàng”

Ở góc độ của NHTM, người thẩm định cần có những am hiểu nhất định về từng loại tài sản đảm bảo tiền vay và thị trường tiêu thụ của chúng để đưa ra những ước đoán, những nhận định thỏa đáng nhất làm cơ sở ra quyết định cấp tín dụng Bởi

lẽ, những thông tin được phân tích như trên ảnh hưởng rất lớn đến khả năng, thời gian thu hồi nợ của NHTM Người thẩm định đưa ra những kết luận sai về viễn cảnh của thị trưởng, kỳ vọng không chính xác về tính thanh khoản của tài sản thì khi cần thanh lý tài sản, ngân hàng sẽ không thể thanh lý hoặc mất rất nhiều thời gian để thu hồi lại khoản nợ đã cho vay

1.3 Sự biến động giá trị của TSBĐ

Bên cạnh những ảnh hưởng từ tính thanh khoản của TSBĐ, NHTM cũng cần xem xét đến sự biến động về mặt giá trị của TSBĐ để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay của mình Một lần nữa, thẩm định TSBĐ phải gắn liền với xu hướng của thị trường Tuy nhiên, việc dự đoán được chính xác xu hướng của thị trường là một vấn đề hết sức khó khăn Do đó sự biến động giá trị của TSBĐ phải được NHTM theo dõi ứng với từng giai đoạn của thị trường, của nền kinh tế Thực tế cho thấy, các NHTM chưa xem trọng việc quản lý và theo dõi tài sản đảm bảo về vấn đề

sử dụng, bảo quản cũng như trị giá của tài sản đảm bảo biến động trong suốt thời gian cấp tín dụng

1.3.1 Khái niệm sự biến động giá trị của TSBĐ

Sự biến động giá trị tài sản là đại lượng phản ánh sự dao động giá trị của tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Nói cách khác, sự biến động giá trị tài sản

là đại lượng có tính chất thống kê đo độ phân tán của các khoản thu hồi được của tài sản trong một khoảng thời gian nhất định Nó thường được dùng để phản ánh mức

độ rủi ro của TSBĐ trong khoảng thời gian đó Các tài sản có mức biến động lớn tức

là giá trị của tài sản có thể bị thay đổi đột ngột chỉ trong một khoảng thời gian ngắn theo cả hai hướng (tăng đột ngột hoặc giảm đột ngột) đều lớn, vì vậy sẽ có rủi ro cao Ngược lại, các tài sản có mức biến động nhỏ nghĩa là tài sản đó có giá trị ổn định, do đó sẽ có rủi ro thấp

1.3.2 Các nguyên nhân của sự biến động giá trị TSBĐ

Giá cả của tài sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá thường bị đẩy cao lên và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều

yếu tố khác và mỗi loại tài sản có đặc trưng riêng nên nguyên nhân tác động đến sự biến động giá trị cũng có sự khác biệt

Một lần nữa, bài nghiên cứu xem xét 2 loại tài sản (chứng khoán và bất động sản) để tìm hiểu những nguyên nhân làm biến động giá trị của chúng

1.3.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá chứng khoán

Giá cả chứng khoán là một chỉ tiêu rất nhạy cảm trong môi trường tổng thể của hệ thống kinh tế xã hội, trước hết là độ an toàn của nền tài chính quốc gia Nếu xét một cách tổng hợp, nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động giá cả chứng khoán bao gồm: nhân tố nội sinh, nhân tố ngoại sinh và một số nhân tố ảnh hưởng khác7

- Nhân tố nội sinh: các nhân tố làm tăng, giảm giá trị của cổ phiếu gắn với công ty niêm yết được gọi là nhân tố nội sinh Các nhân tố này quyết định sự tồn tại của hàng hóa chứng khoán là lợi thế khai thác sử dụng các nguồn lực của công ty, lợi thế kinh doanh và các nhân tố lợi thế vô hình khác mà công ty đã tạo dựng được

- Nhân tố ngoại sinh: thị trường chứng khoán là một bộ phận cấu thành trong thị trường tài chính nên nó bị chi phối trực tiếp từ những biến cố phát triển lành mạnh hoặc gặp rủi ro có thể xảy ra trên thị trường tài chính Do đó, các nhân tố vĩ

mô như chu kỳ phát triển kinh tế, lạm phát, giảm phát… đều ảnh hưởng đến giá chứng khoán

- Nhân tố ảnh hưởng khác: sự lệ thuộc của công ty vào những yếu tố đầu vào, đầu ra hoặc sự lệ thuộc về tài chính, tiền tệ bởi một công ty khác, nếu các đối tác đó

bị sụp đổ hay khủng hoảng kéo công ty niêm yết cũng sụp đổ theo Các nhân tố đầu

cơ, lũng đoạn chứng khoán của cá nhân, tổ chức, các công ty trong và ngoài nước tạo ra cung cầu chứng khoán giả tạo, làm giá cả hàng hóa chứng khoán bị méo mó…

Ba nhân tố này biến đổi không ngừng và liên tục tác động qua lại với nhau để hình thành nên cung cầu chứng khoán trên thị trường thứ cấp Khi cầu chứng khoán tăng cao mà lượng cung không đáp ứng đủ sẽ dẫn đến tình trạng giá chứng khoán tăng nóng Khi cung chứng khoán không đổi nhưng lượng cầu lại giảm mạnh sẽ dẫn đến tình trạng giá chứng khoán sụt giảm Do vậy, giá cả chứng khoán luôn vận động

và biến đổi theo quy luật cung cầu và đây cũng là quy luật phổ biến và đặc trưng của nền kinh tế thị trường

7

TS Nguyễn Thị Mỹ Dung (2013), “Nhân tố ảnh hưởng đến giá chứng khoán của Việt Nam”, Tạp chí phát

triển và hội nhập, (08), tr.42-45

1.3.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm nhóm các yếu tố vĩ

mô và nhóm các yếu tố vi mô

- Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực, đôi khi kiến trúc xây dựng cho từng khu vực đặc biệt cho từng khu quy hoạch

đô thị… đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường

 Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản là giá cân bằng giữa cung và cầu Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên và ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: tăng trưởng dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên; mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất tăng lên…

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: tốc độ phát triển của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế, sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng tạo điều kiện tiếp cận đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản ở các khu vực này…

 Nhóm các yếu tố vi mô

 Sự hữu dụng:

- Xét về mục đích sử dụng một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích sẽ thuận lợi hơn trong việc bán và do đó giá sẽ tốt hơn

- Xét về tính năng hiệu quả, một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được

 Các yếu tố pháp lý: xác định các điều kiện pháp lý là một trong những công việc đầu tiên mà cán bộ thẩm định bắt buộc tiến hành Chỉ có những bất động sản có đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết thì mới tiến hành thẩm định Tuy nhiên, cần

lưu ý đến môi trường pháp lý, ngay cả khi đã có đầy đủ các điều kiện pháp lý để xác định giá trị thì giá trị đó lại bị ảnh hưởng bởi tính biến động của môi trường pháp lý

Vì vậy, cán bộ thẩm định không chỉ xác định các điều kiện pháp lý hiện tại mà còn xem xét chiều hướng vận động của tính pháp lý nữa

 Các yếu tố khác: bao gồm các yếu tố về xã hội học, tâm lý học và cả tính chất lịch sử của bất động sản… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

Nhìn chung, các loại tài sản đều có một sự biến động giá trị nhất định và còn tùy thuộc vào từng loại tài sản, từng giai đoạn kinh tế mà có những nguyên nhân tác động khác nhau Sự biến động giá trị của tài sản có thể vừa là ưu thế vừa là bất lợi đối với ngân hàng khi chấp nhận một TSBĐ

Sự biến động giá trị có thể trở thành nguyên nhân khiến cho NHTM không thể thu hồi lại khoản nợ đã cho vay Đó là khi NHTM kỳ vọng TSBĐ sẽ tăng hoặc không có biến động giá trị lớn trong tương lai, nhưng thực tế, khi xử lý tài sản đó (một vài năm sau), giá trị tài sản có một sự sụt giảm giá trị đáng kể Và dù có xử lý được, xử lý nhanh, nhưng ngân hàng không thể thu hồi đủ khoản nợ Hoặc khi ngân hàng nhận thế chấp một tài sản đã dùng đảm bảo một hay nhiều khoản vay khác (những khoản vay này đã đăng ký GDBĐ) thì nguy cơ mất vốn rất lớn nếu TSBĐ bị sụt giảm giá trị

Sự biến động giá trị cũng có thể là cơ hội để ngân hàng tạo ra lợi nhuận lớn, không bỏ qua những khách hàng tốt Ngân hàng có thể chấp nhận một tài sản có giá trị (hoặc giá trị còn lại sau khi đảm bảo những nghĩa vụ khác) thấp hơn giá trị hiện tại để bảo đảm cho việc vay vốn nếu xét thấy rủi ro kinh doanh của khách hàng thấp,

và giá trị tài sản được đánh giá là có thể tăng trong thời gian tới

1.4 Thẩm định TSBĐ

Thẩm định TSBĐ là việc ngân hàng sử dụng các công cụ và phương tiện kỹ thuật nhằm đánh giá tính pháp lý và xác định giá trị của TSBĐ mà các khách hàng dùng để đảm bảo cho khoản vay

1.4.1 Thẩm định tính pháp lý của TSBĐ

Thẩm định tính pháp lý nhằm kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ pháp lý (nếu có) như giấy chứng nhận quyền sở hữu và các giấy tờ liên quan đến TSBĐ, nguồn gốc và đặc điểm của TSBĐ, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của bên bảo đảm Cán bộ thẩm định phải kiểm tra xem bên bảo đảm có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất làm bảo đảm hay không, kiểm tra xem tài sản có bị cấm giao dịch không… Việc thẩm định các điều

kiện liên quan đến TSBĐ được tiến hành trên cơ sở các nguồn thông tin như: hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp, khảo sát thực tế từ cơ sở, nguồn tin từ các cơ quan có thẩm quyền cấp các giấy tờ liên quan đến TSBĐ, hoặc thu thập thông tin từ các nguồn chính quyền địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các ngân hàng khác…

Chẳng hạn, nếu TSBĐ là bất động sản thì phải xác định được những vấn đề

cơ bản như: ai là chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản, có đồng sở hữu, sử dụng bất động sản không; các chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản có đầy đủ, hợp lệ và phù hợp với tình trạng thực tế của bất động sản hay không; bất động sản có đang bị tranh chấp, đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không…

Sau khi khẳng định tài sản có đủ điều kiện để đảm bảo cho khách hàng có thể vay vốn thì các cán bộ thẩm định tiến hành định giá TSBĐ nhằm làm cơ sở xác định mức cho vay tối đa và tính toán khả năng thu hồi nợ trong trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

1.4.2 Định giá TSBĐ

Định giá TSBĐ là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng của NHTM Kết quả của hoạt động này là một trong các cơ sở để ngân hàng xét duyệt khoản vay đối với khách hàng

Việc định giá TSBĐ phải do tổ thẩm định của ngân hàng hoặc thuê cơ quan chuyên môn thực hiện và phải định giá theo các nguyên tắc sau:

- TSBĐ tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở mức cho vay của ngân hàng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ Khi định giá một TSBĐ tiền vay, ngân hàng phải xem xét đến sự biến động giá trị của tài sản trong tương lai, nhưng giá trị để làm căn cứ bảo đảm cho tiền vay tại ngân hàng phải được định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Điều này giúp quyết định cho vay chính xác

và an toàn hơn

Cụ thể, nếu đối với một sản phẩm vay nào đó, ngân hàng quy định chỉ cho vay tối đa 70% giá trị TSBĐ Lúc này, với góc nhìn tiền tệ có giá trị theo thời gian, TSBĐ và số tiền ngân hàng chấp nhận giải ngân phải được xác định gần như cùng một thời điểm thì việc so sánh mới có ý nghĩa Việc xác định giá trị TSBĐ phải được thành lập văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm

- Việc định giá TSBĐ phải căn cứ vào giá thực tế có thể mua bán, chuyển nhượng tại thời điểm định giá, không được định giá TSBĐ cao hơn mức giá có thể mua bán, chuyển nhượng tại thời điểm định giá Kết quả thẩm định giá trị TSBĐ của NHTM phải xấp xỉ giá trị thị trường hiện tại của tài sản, đảm bảo cho việc xác định chính xác tỷ lệ đảm bảo của tài sản đối với một hoặc nhiều khoản vay ở ngân hàng, đồng thời, nguyên tắc này cũng phải được đảm bảo nhằm tạo tính minh bạch, rõ ràng trong hoạt động cho vay của NHTM

- Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó Trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản hay vật phụ đều không thể tách khỏi tài sản và phải được xem là một phần của tài sản

đó Nguyên tắc này giúp cho NHTM xác định chính xác tổng giá trị của TSBĐ tiền vay, đảm bảo quyền lợi của khách hàng về giá trị thực của TSBĐ, và là cơ sở để NHTM xử lý khi có rủi ro xảy ra

Căn cứ Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá thì TSBĐ có thể được định giá bằng các phương pháp như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận Mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng, và tùy thuộc tính của từng loại tài sản như có hay không có giao dịch phổ biến trên thị trường, tính chuyên dụng, tình trạng sử dụng… mà các cán bộ ngân hàng có thể sử dụng một hoặc một số phương pháp để định giá tài sản hợp lý và khách quan nhất Chẳng hạn các phương pháp dùng để định giá hàng hóa, máy móc thiết bị và phương tiện vận tải thường là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí8

Tóm lại, việc định giá phải căn cứ vào các cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, bảo đảm tính khách quan, minh bạch, cán bộ thẩm định không được định giá TSBĐ trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng

8

Ngân hàng TMCP Đông Á (2013), Hướng dẫn thẩm định động sản (Ban hành kèm theo Quyết định số

1620/QĐ-DAB ngày 11/8/2012 của Tổng giám đốc Ngân hàng Đông Á), TP HCM

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Hoạt động tín dụng là nghiệp vụ quan trọng bậc nhất trong các hoạt động của ngân hàng Đối với hầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị tổng tài sản và tạo ra từ phần lớn nguồn thu của ngân hàng, đồng thời đây cũng là nghiệp vụ ẩn chứa nhiều rủi ro nhất Chính vì vậy một trong số các nguyên tắc cơ bản của hoạt động cho vay, ngoài việc thẩm định đánh giá khách hàng và tính hiệu quả của dự án đầu tư, là cho vay có TSBĐ Cho vay có TSBĐ không những nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng vốn vay hiệu quả, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng mà còn là cơ sở thu hồi nợ của ngân hàng khi rủi ro xảy ra Mặc dù hiện nay hoạt động ngân hàng trên thế giới rất phát triển nhưng nguyên tắc bảo đảm tín dụng vẫn được duy trì và tôn trọng Việc cấp tín dụng của ngân hàng sẽ an toàn hơn rất nhiều nếu nó được bảo đảm bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính thanh khoản

và giá trị cao

Đối với cho vay có tài sản bảo đảm, việc thẩm định tài sản là một khâu không thể thiếu trong quy trình tín dụng của NHTM Đây là một hoạt động đòi hỏi nhiều kiến thức, kinh nghiệm, hiểu biết nhiều ngành nghề khác nhau Hiện nay, để đẩy mạnh hoạt động tín dụng, các NHTM chấp nhận đa dạng các loại tài sản đảm bảo tiền vay Điều này càng khiến cho công tác thẩm định tài sản trở nên khó khăn hơn, bởi vì, từng loại tài sản có những đặc trưng riêng ảnh hưởng đến tính thanh khoản, cũng như giá trị của chúng Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến việc tài sản

có được thanh lý được, thanh lý nhanh hay không khi có rủi ro tín dụng xảy ra nên cần được xem xét cẩn thận

Ngoài những khía cạnh kinh tế kể trên, NHTM không thể không quan ngại đến những đặc điểm về mặt pháp lý của TSBĐ như những quy định về điều kiện của TSBĐ, các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản Những điều này

sẽ được phân tích rõ hơn trong chương tiếp theo

CHƯƠNG 2 KHÍA CẠNH PHÁP LÝ CỦA TÀI SẢN BẢO ĐẢM

TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI 2.1 Các loại TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

2.1.1 TSBĐ có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản

2.1.1.1 Vật

Trong luật dân sự có thể hiểu khái niệm vật như sau: Vật là một bộ phận của thế giới vật chất được giới hạn trong không gian và có khả năng đáp ứng được những nhu cầu vật chất hoặc tinh thần của con người và con người có khả năng chiếm hữu được9 Như vậy, chỉ được coi là vật – đối tượng của quyền sở hữu nếu đáp ứng các điều kiện:

- Là một bộ phận của thế giới vật chất

- Phải có ích, tức có khả năng thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người và phải có đặc trưng giá trị

- Con người có khả năng chiếm hữu được

Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai10 Như vậy, vật dùng để đảm bảo tiền vay không nhất thiết phải tồn tại và thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao dịch bảo đảm được giao kết Đây là một nội dung rất mới của BLDS năm 2005 so với BLDS năm 1995 BLDS năm 1995 tại Điều 172 quy định: “Tài sản bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được thành tiền và các quyền về tài sản” Trong đó vật có thực được xác định bởi các điều kiện như: vật phải có hình dáng, kích thước cụ thể, con người có thể tri giác được và có giá cả tương ứng với giá trị của vật Tuy nhiên BLDS năm 2005 xác định lại khái niệm tài sản tại Điều 163 như sau: “Tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ

có giá và quyền tài sản” Theo tinh thần Điều 163 thì phạm vi của “vật’ rộng hơn so với khái niệm cũ trước đó, bao gồm cả những vật có thực và những vật sẽ có trong tương lai

Sự mở rộng khái niệm “vật” của BLDS năm 2005 so với khái niệm “vật có thực” của BLDS năm 1995 làm cho giá trị pháp lý của tài sản được xác định ở phạm

vi rộng hơn, quan niệm về giao dịch dân sự hợp pháp cũng được mở rộng hơn theo hướng đa dạng hơn, phù hợp với nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường nhiều

9 Trường ĐH Luật TP.HCM (2012), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế,

NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr.12

10 Xem Điều 320 BLDS

thành phần hiện nay ở nước ta, làm cho thị trường mua bán hàng hóa sôi động hơn, nhất là thị trường bất động sản Ví dụ như muốn xây dựng một khu chung cư nhưng nhà đầu tư không đủ vốn, họ muốn thế chấp khu chung cư sẽ hình thành trong tương lai đó tại ngân hàng để lấy vốn xây dựng khu chung cư thì lúc này phải coi khu chung cư sẽ được hình thành trong tương lai ấy là tài sản, phải coi nó là tài sản thì mới được đem nó ra thế chấp trong giao dịch dân sự được

Vật là tài sản đang cho thuê cũng được phép sử dụng để đảm bảo cho khoản vay Chủ thể được phép sử dụng tài sản đang cho thuê để làm tài sản bảo đảm là chủ

sở hữu đối với tài sản (trừ trường hợp tài sản đi thuê trong quan hệ cho thuê tài chính, vì trong trường hợp này người đi thuê được quyền dùng chính tài sản thuê để đảm bảo cho nghĩa vụ tín dụng của mình trong quan hệ cho thuê tài chính) Ngoài

ra, hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản cũng thuộc tài sản bảo đảm nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định11

2.1.1.2 Tiền

Tiền theo kinh tế - chính trị học là vật ngang giá chung được sử dụng làm thước đo giá trị các loại tài sản khác12 Tiền được coi là tài sản khi nó đang có giá trị lưu hành Sở dĩ tiền được coi là tài sản thuộc quyền sở hữu bởi nó là phương tiện dùng để thanh toán, là đối tượng trong các quan hệ hợp đồng, bồi thường thiệt hại

Tiền khác vật ở chỗ, vật có thể do nhiều chủ sở hữu khác nhau tạo ra nhưng tiền thì chỉ có Nhà nước độc quyền phát hành Vật được xác định bằng những đơn vị

đo lường, còn tiền được xác định thông qua mệnh giá Tiền cũng tồn tại dưới dạng là vật như tiền giấy, tiền xu nhưng chúng được coi là tài sản với tư cách là tiền mà không được coi là vật Chỉ khi nào những tờ giấy bạc hoặc đồng xu đó không có giá trị lưu hành, không còn giá trị tiền tệ thì lại được coi là tài sản với tính cách là vật

Như vậy, tiền là một loại tài sản đặc biệt được quy định tại Điều 163 BLDS: dùng tiền để xác định giá trị của các loại tài sản thông qua đó có thể biết được tài sản nào có giá trị hơn Và tiền là một trong các loại tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự13 Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu, thì TSBĐ sẽ tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản Bởi vì, trong

11 Xem Điều 345 BLDS

12 Ngô Đạt (2009), Tài liệu tham khảo kinh tế chính trị Mác – Lênin về phương thức sản xuất tư bản chủ

nghĩa, NXB Đại học quốc gia TP.HCM, tr.13

13 Xem Điều 321 BLDS

mối quan hệ vay vốn giữa NHTM và khách hàng thì tiền được xem là đối tượng14, công cụ giao dịch chứ không xem như một loại TSBĐ cho việc vay vốn

Trên phương diện kinh tế, giấy tờ có giá là một loại hàng hóa được mua bán, trao đổi trên thị trường tiền tệ Xét ở phương diện pháp lý, giấy tờ có giá được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Trên thế giới, giấy tờ có giá được quy định từ những năm 1603 tại Pháp lệnh Humburg Đến nay có rất nhiều văn bản pháp luật, hiệp ước và công ước quy định

về giấy tờ có giá liên tiếp được ban hành

Ở Việt Nam, khái niệm giấy tờ có giá hiện đang được quy định tại nhiều văn bản pháp luật theo nhiều cách tiếp cận khác nhau tùy thuộc vào mục đích, phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của văn bản pháp luật đó

Tuy nhiên, hiện chưa có một khái niệm "chuẩn", thống nhất về giấy tờ có giá Giấy tờ có giá chỉ được quy định dưới dạng liệt kê các loại giấy tờ được coi là giấy

tờ có giá Giấy tờ có giá là tên gọi chung của các loại giấy tờ thỏa mãn hai điều kiện: trị giá được thành tiền và được phép giao dịch

Theo quy định tại Điều 321 BLDS thì những tài sản bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu và các giấy tờ có giá khác được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân

sự Trong quan hệ bảo đảm tiền vay, bên bảo đảm có thể sử dụng những giấy tờ có giá trên đây để đảm bảo cho khoản vay do chúng có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, giấy tờ có giá xác nhận quyền tài sản của một chủ thể xác định

Bản thân nó là bằng chứng xác nhận quyền tài sản của một chủ thể

Thứ hai, giấy tờ có giá được xác định bằng tiền, tức giấy tờ có giá cũng mang

một đặc trưng giá trị để làm cơ sở đảm bảo tiền vay tại ngân hàng

Thứ ba, người sở hữu giấy tờ có giá có thể chuyển giao quyền sở hữu cho chủ

thể khác trong giao dịch dân sự như một loại tài sản Hơn nữa, giấy tờ có giá là loại

14

Trường ĐH Luật TP HCM (2013), Giáo trình Luật ngân hàng, NXB Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam,

tr.320

tài sản có tính thanh khoản khá cao Đây là một đặc trưng quan trọng của tài sản đảm bảo tiền vay

2.1.1.4 Quyền tài sản

Pháp luật Việt Nam công nhận bốn loại hình tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản15 Khác với vật, tiền hoặc giấy tờ có giá được xem là các tài sản hữu hình, quyền tài sản là một loại tài sản vô hình đặc biệt

Có lẽ vì lý do này, khi đề cập tính chất của các loại tài sản, BLDS đã dành riêng Điều 181 để định nghĩa quyền tài sản, theo đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Từ định nghĩa này có thể rút ra hai đặc điểm chính của quyền tài sản, đó là:

Thứ nhất, quyền tài sản phải trị giá được bằng tiền, hay nói rộng ra, quyền tài sản phải có giá trị kinh tế nhất định

Thứ hai, quyền tài sản phải có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, tức là quyền tài sản phải được phép đưa vào các chu trình trao đổi, lưu thông

BLDS công nhận quyền tài sản là một loại tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều 322 của Bộ luật này nêu một danh sách mở các quyền tài sản mà bên bảo đảm có thể sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình Nhà làm luật phân tách các quyền tài sản thành hai loại chính, đó là quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm và quyền tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của bên bảo đảm, bao gồm quyền sử dụng đất và quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên Sở dĩ có sự phân biệt này vì theo tinh thần của Hiến pháp, đất đai và tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân16

Như vậy, ngoài hai quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất và quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, các quyền tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm mới có thể trở thành TSBĐ tiền vay, bao gồm: quyền tài sản phát sinh từ tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm

Thực ra, quyền tài sản với tính chất là các tài sản vô hình khi ra đời đã làm thay đổi quan điểm về tính chất hàng hóa của tài sản Trong một thế giới đang chứng kiến sự bùng nổ các công nghệ và kỹ thuật hiện đại, vai trò của các tài sản vô hình

15

Xem Điều 163 BLDS

16 Điều 53 Hiến pháp năm 2013

ngày một tăng lên Các quyền tài sản ngày càng chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của một doanh nghiệp Việc huy động được nguồn tài sản hữu ích này vào việc bảo đảm các quan hệ tín dụng sẽ góp phần thúc đẩy đáng kể sự tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng cũng như sự phát triển của nền kinh tế nói chung

Chính bản chất kinh tế của TSBĐ đã ảnh hưởng đến những quy định của pháp luật về TSBĐ trong hoạt động cho vay của NHTM, vì mối quan hệ giữa pháp luật và kinh tế là mối quan hệ giữa một yếu tố thuộc kiến trúc thượng tầng và một yếu tố thuộc cơ sở hạ tầng17 Cụ thể, pháp luật quy định tài sản đảm bảo tiền vay chỉ

có thể là vật, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản, điều này xuất phát từ bản chất kinh

tế của chúng là có giá trị và có tính thanh khoản Nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay, ngân hàng chấp nhận những tài sản để đảm bảo tiền vay, tuy nhiên, những tài sản này phải có giá trị và có tính thanh khoản Có như vậy, khi rủi ro tín dụng thật sự xảy ra, ngân hàng mới có thể xử lý tài sản để thu hồi lại khoản vay Như vậy, bản chất kinh tế của TSBĐ làm cho chúng thể hiện được vai trò “đảm bảo” của mình, đảm bảo cho khách hàng vay được tiền từ ngân hàng và đảm bảo cho ngân hàng có thể thu hồi nợ của khách hàng từ việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay

2.1.2 TSBĐ là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai

Căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu, tài sản được chia thành tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hiện có là tài sản đã tồn tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của tài sản đó Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại hoặc đã tồn tại nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu

Xuất phát từ quan điểm đa dạng hóa các loại tài sản bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lựa chọn tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và đáp ứng được nhu cầu của bên đi vay, BLDS chính thức thừa nhận vật dùng làm tài sản bảo đảm

có thể là tài sản hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch đảm bảo được giao kết18

Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm19 Quyền của người sẽ là chủ sở

hữu đối với tài sản hình thành trong tương lai là một quyền về tài sản, do đó nó cũng

là đối tượng của quyền sở hữu Trong trường hợp này, mặc dù người chủ trong tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ nhưng vẫn sẽ có một số quyền nhất định hình thành từ hợp đồng của chủ sở hữu hoặc do luật định Như vậy, tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ của mình đối với tài sản nhưng trong tương lai gần quyền này sẽ được xác lập Chính vì vậy, việc pháp luật cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai

để đảm bảo cho các khoản vay tại tổ chức tín dụng là hoàn toàn hợp lý

Tài sản hình thành trong tương lai gồm:

- Tài sản được hình thành từ vốn vay

- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm

- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật

- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất20

Theo quy định của pháp luật thì tại thời điểm tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng để đảm bảo cho khoản vay, bên bảo đảm có thể sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản đảm bảo, bên nhận bảo đảm sẽ có các quyền tương ứng với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó Ví dụ, ngân hàng nhận bảo đảm bằng công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm hoàn thành hạng mục nào của công trình, ngân hàng có ngay quyền xử lý đối với khoản mục đó để thu hồi nợ mà không cần phải chờ đến khi công trình hoàn thành đồng bộ thì mới được coi là tài sản bảo đảm Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản khi đến hạn

xử lý mặc dù tài sản đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ, ngân hàng cho vay để xây dựng nhà ở và nhận đảm bảo bằng chính ngôi nhà sẽ được xây, khi đến hạn xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng có quyền xử lý ngôi nhà để thu hồi nợ

kể cả khi bên đi vay chưa được cấp sổ hồng

Trong thực tế áp dụng pháp luật, những tài sản có thực thông thường bao giờ cũng dễ xác định hơn so với các tài sản chưa có thực, và quy định mở rộng TSBĐ có thể là tài sản hình thành trong tương lai cũng mang lại nhiều khó khăn trong việc giải quyết những tranh chấp liên quan đến loại tài sản này

20 Xem Khoản 2 Điều 2 NĐ 11/2012/NĐ-CP

Ví dụ như một công ty muốn thế chấp khu chung cư sẽ xây dựng của họ để vay vốn, lần thứ nhất họ đến ngân hàng thế chấp khu đất làm chung cư đó Lần thứ hai, họ thế chấp cả khu chung cư đó Lần thứ ba, họ thế chấp từng căn hộ trong khu chung cư… Như vậy chỉ là một dự án nhưng với quy định của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai, người vay vốn có thể thế chấp nhiều lần trên khu chung

cư đó Điều đó cho thấy những lỗ hổng trong pháp luật hiện hành Nếu như công ty kia không thể hoàn thành khu chung cư hoặc không có khả năng trả nợ thì các ngân hàng sẽ bị thiệt hại rất lớn Bởi vì đặc trưng của tài sản hình thành trong tương lai là tính rủi ro cao, theo dự kiến là nó sẽ hình thành nhưng vì một nguyên nhân nào đó

mà nó không hình thành, vậy ai sẽ chịu rủi ro? Do đó, trên thực tế khi nhận tài sản hình thành trong tương lai làm TSBĐ, các ngân hàng thường liên kết với các chủ đầu tư, từ đó có cơ sở pháp lý chắc chắn hơn để nhận bảo đảm

2.1.3 Một tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự

Khác với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã quy định cụ thể tại Điều 324

về việc một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự Theo điều luật này thì một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự khi có các điều kiện:

- Tài sản bảo đảm có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

- Bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

- Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản

“Thỏa thuận khác” được giải thích tại Điều 5 NĐ 163/2006/NĐ-CP: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 BLDS thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Chính bản chất kinh tế của TSBĐ là sự biến động giá trị nên các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa

vụ được bảo đảm Bởi vì, tại thời điểm thẩm định để quyết định mức cho vay có thể giá trị TSBĐ nhỏ hơn khoản vay, nhưng trong tương lai giá trị này có thể tăng vì nó phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, chính sách của Nhà nước… và ngược lại Tuy nhiên việc nhận một tài sản có giá trị nhỏ hơn để đảm bảo cho khoản vay được các NHTM quy định chặt chẽ hơn để hạn chế rủi ro Chẳng hạn, theo Điều 4 của

Quy chế đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng Đông Á, ban hành ngày 22/04/2013 thì

“Việc nhận một tài sản có giá trị nhỏ hơn để bảo đảm cho (các) khoản cấp tín dụng tại DongA Bank phải được sự phê duyệt của người có thẩm quyền của DongA Bank” Điều này chứng tỏ việc nhận những tài sản có giá trị nhỏ hơn (các) khoản vay phải được xem xét rất cẩn thận về khả năng trả nợ, tình hình kinh doanh, uy tín của khách hàng và phải được các cấp có thẩm quyền của ngân hàng trực tiếp ra quyết định

Như vậy, so với quy định bắt buộc giá trị TSBĐ luôn phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm trước đây21, thì quy định trên tại BLDS năm 2005 và

NĐ 163/2006/NĐ-CP là một bước tiến dài khi mở rộng hơn quyền tự do thỏa thuận của các bên trong việc xác định các giá trị này

Xét trong hệ thống pháp luật thì một số văn bản quy phạm pháp luật khác còn chưa thống nhất với quy định của BLDS năm 2005 Có thể đưa ra một ví dụ điển hình sau: Điều 114 Luật nhà ở (mặc dù Luật nhà ở được ban hành và có hiệu lực sau BLDS năm 2005) quy định “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa

vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng” Qua đó cho thấy, quy định tại Điều 114 của Luật nhà ở lạc hậu hơn so với quy định của BLDS khi chưa mở ra quyền thỏa thuận về giá trị tài sản trên giá trị nghĩa vụ của các bên Với điểm không thống nhất ở trên, đề nghị phải xóa bỏ các hạn chế về giá trị TSBĐ, tôn trọng quyền

tự do thỏa thuận của các bên về giá trị này tại quy định của Luật nhà ở Theo đó, việc xác định giá trị tài sản, giá trị nghĩa vụ do các bên thỏa thuận; việc nhận bảo đảm, cấp tín dụng do ngân hàng quyết định trên cơ sở thẩm định và đánh giá năng lực hoạt động của khách hàng

2.1.4 Nhiều tài sản dùng để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự

Trong trường hợp nhiều tài sản dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân

sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, nếu các bên không có thỏa thuận khác22 Như vậy, các bên có thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng phần nghĩa vụ được bảo đảm bằng mỗi tài sản Các bên có thể lập một hợp đồng bảo đảm hoặc nhiều hợp đồng bảo đảm khác nhau để thỏa thuận về việc nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự

21

Xem Khoản 2 Điều 9 NĐ 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

22 Xem Điều 334, Điều 347 BLDS

Xuất phát từ thực tế trong hoạt động cho vay của NHTM, có một số trường hợp các khách hàng muốn vay một khoản tiền có giá trị lớn để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhưng tài sản bảo đảm lại có giá trị nhỏ hơn khoản tiền vay Lúc này quy định của pháp luật về nhiều tài sản dùng để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự là vô cùng cần thiết Bởi vì khi một TSBĐ không đủ để đảm bảo cho khoản vay, thì khách hàng có thể sử dụng hai hoặc nhiều tài sản để bảo đảm và chỉ cần đáp ứng yêu cầu tổng giá trị TSBĐ phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm là phù hợp với quy định của pháp luật Quy định này đã mở rộng khả năng tiếp cận nguồn vốn vay

và đáp ứng được nhu cầu của người đi vay, cũng như giúp ngân hàng tiếp cận được nhiều khách hàng vay hơn

2.2 Điều kiện của TSBĐ

Tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành rất phong phú và đa dạng, nhưng không phải tất cả các loại tài sản đều có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Để trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì tài sản phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định

2.2.1 TSBĐ phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm

Tại Khoản 1 Điều 1 NĐ 11/2012/NĐ-CP quy định: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác…”

Điều kiện này được đặt ra bởi trên thực tế, khi bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài sản bảo đảm này sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng Do đó, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Tuy nhiên, TSBĐ không nhất thiết thuộc

sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm xác lập nghĩa vụ dân sự, mà có thể thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết vì TSBĐ có thể là tài sản hình thành trong tương lai

Để chứng minh được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, bên bảo đảm phải xuất trình các giấy tờ, tài liệu và các văn bản có liên quan thể hiện quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với tài sản đó

Tài sản thuộc sở hữu của nhiều người đem ra làm tài sản bảo đảm phải được cam kết bằng văn bản của các đồng sở hữu và tài sản đó không có tranh chấp