Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Về mặt phạm vi, khoá luận tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật cũng như thực tiễn về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM để tìm h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

LÊ THỊ MỸ DUYÊN

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI

ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: LÊ THỊ MỸ DUYÊN Khóa: 37 MSSV: 1253801011563

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS TRẦN THANH BÌNH

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sỹ Trần Thanh Bình, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này

Tác giả Khóa luận

LÊ THỊ MỸ DUYÊN

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 5 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5 1.1 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 5 1.1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 5 1.1.2 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 7 1.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 11 1.2 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 11 1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 11 1.2.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 13 1.2.3 Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 14 CHƯƠNG 2 17 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 17 2.1 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 17 2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 19 2.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 23 2.3.1 Trường hợp các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý 23

2.3.2 Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý 27 2.4 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đặc biệt 30 2.4.1 Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất 30 2.4.2 Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất 32 2.4.3 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại 33 2.4.4 Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sau khi xử lý 34 CHƯƠNG 3 37 MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 37 3.1 Bất cập và định hướng hoàn thiện khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại 37 3.1.1 Bất cập và định hướng hoàn thiện về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại 37 3.1.2 Bất cập và định hướng hoàn thiện về điều kiện xử lý tài sản thế chấp

là quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại 44 3.2 Bất cập và định hướng hoàn thiện đối với phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp các bên không có thỏa thuận 46 3.3 Bất cập và định hướng hoàn thiện trong trường hợp chỉ thế chấp quyền

sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc ngược lại 48 3.4 Bất cập và định hướng hoàn thiện liên quan đến vấn đề định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại 51 KẾT LUẬN 57

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Việc kết thúc đàm phán hiệp định TPP với các tiêu chuẩn mới về đầu tư và thương mại tại khu vực châu Á Thái Bình Dương là một bước quan trọng để Việt Nam tiến tới mục tiêu cao nhất về tự do thương mại và hội nhập trên toàn khu vực Trong đó ngành ngân hàng sẽcó thêm nhiều cơ hội mở rộng đầu tư và phát triển dịch vụ tài chính Dù thế nào, một điều không thể phủ nhận là khi bước vào sân chơi rộng lớn này, ngành ngân hàng Việt Nam phải đối mặt với những cơ hội và thách thức mà TPP mang lại Cũng như một khi nền kinh tế càng phát triển thì kéo theo nhu cầu vay vốn càng cao Do đó rủi ro trong quá trình cho vay của các TCTD

và NHTM nói riêng sẽ ngày càng lớn Vấn đề này trở thành mối quan tâm hàng đầu của các ngân hàng Và các biện pháp bảo đảm tiền vay đã được sử dụngnhằm giảm thiểu rủi rocó thể nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Trong đó thế chấp tài sản được coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu Đương nhiên là khi xác lập quan hệ thế chấp điều mà các bên quan tâm là lựa chon tài sản nào? liệu việc xử lý

có thuận tiện không? Từ đó tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp

Trong thực tiễn kinh tế - xã hội Việt Nam, quyền sử dụng đất là một loại tài sản

có giá trị lớn đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhằm phục vụ cho sản xuất, kinh doanh và đời sống thì các chủ thể này thường có giải pháp là thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ để có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng của các NHTM Hiện nay, thế chấp quyền sử dụng đất vừa giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi cho vay mà vẫn đảm bảo quyền khai thác sử dụng cho người thế chấp nên ngày càng phổ biến trong hoạt động vay vốn tại ngân hàng.Vì vậy có thể nói, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là đặc điểm lớn trong hoạt động cho vay của NHTM Tuy nhiên thực trạng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thời gian qua còn nhiều bất cập.Bởi việc xử lý loại tài sản này không phải là vấn đề đơn giản, nó trải qua nhiều thủ tục và chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định pháp luật khác nhau

Khi tiến hành cho vay các TCTD luôn mong muốn khách hàng hoàn trả vốn vay đúng hạn, còn việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng chẳng qua là biện pháp tình thế Song xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cũng là vấn đề hết sức quan trọng đối với các ngân hàng khi

khách hàng không còn khả năng trả nợ Nếu không xử lý được tài sản bảo đảm, ngân hàng không thu hồi được vốn, trong khi vẫn phải thanh toán đầy đủ các khoản lãi huy động từ nhân dân, vẫn phải chi các hoạt động khác Yêu cầu bức thiết là phải

xử lý một cách hiệu quả khối tài sản thế chấp để ngân hàng bảo toàn vốn, đủ sức cạnh tranh khi hội nhập Thực tế hiện nay, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay là quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chiếm tỉ lệ rất lớn trong tổng giá trị những tài sản bảo đảm tiền vay còn tồn động chưa xử lý được Nguyên nhân chủ yếu do hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản là thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nói riêng còn thiếu đồng bộ và bất cập so với thực

tế, chưa tạo được điều kiện cho các NHTM đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản bảo đảm

để thu hồi nợ

Vì vậy xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại” làm khóa luận tốt nghiệp của mình Đề tài này tập trung nghiên cứu

quy định pháp luật và thực tiễn về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM nhằm làm rõ hơn những vấn đề phát sinh khi xử lý loại tài sản thế chấp này

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu vấn đề về bảo đảm nghĩa vụ, bảo đảm an toàn vay trong hoạt động ngân hàng song vẫn không có nhiều công trình khoa học nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM Phần lớn các đề tài chỉ nghiên cứu về một khía cạnh nào đó của chế định thế chấp tài sản trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng

Ở cấp thạc sỹ, về vấn đề này có các đề tài như: “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (2009)” của tác giả Lâm Minh

Đức Ở luận văn này đã mang đến cái nhìn tổng quan về vấn đề xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của TCTD Nhưng chỉ dừng lại với tài sản thế chấp

nói chung Hay như đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các TCTD thực trạng và hướng hoàn thiện (2006)” của tác giả Trần Thị Thụy Anh

Ở cấp cử nhân, về vấn đề này có các đề tài như: “Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng thương mại

lý luận và thực tiễn (2013)” của tác giả Nguyễn Thị Lệ Thu, đề tài: “Pháp luật về xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong ngân hàng (2010)” của tác giả

Phan Thị Ngọc Huyền

Bên cạnh đó còn có một số bài viết liên quan trên báo và tạp chí như “Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các NHTM hiện nay” của Nguyễn Thị Nga trên tạp chí Nhà nước và pháp luật số 04/2008 Hoặc bài viết “Một số giải pháp xử lý tài sản bảo đảm tiền vay hiện nay” của Nguyễn Tiến Đông trên tạp chí Ngân hàng số

17/2015

Nhìn chung, những công trình nghiên cứu, những bài viết nêu trên đã cung cấp góc nhìn đa chiều về xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng nói chung Nhưng chúng ta có thể thấy là đa phần các nghiên cứu này được thực hiện vào khoảng thời gian từ 2010 trở về trước nên đã không còn nhiều giá trị khoa học

do ít phù hợp với những thay đổi về điều kiện kinh tế, xã hội đặt ra trong giai đoạn hiện nay cũng như khi Luật Đất đai năm 2013, Luật Các TCTD năm 2010 ra đời nhiều quy định trước đó đã bị thay đổi Mặc dù vậy, những công trình nghiên cứu này là nguồn tài liệu tham khảo quý báu cho tác giả trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp của mình

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Trước tình hình nợ xấu ngày càng gia tăng trong đó dư nợ có tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chiếm tỉ lệ cao, khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để NHTM có thể linh hoạt lựa chọn áp dụng trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ Qua đó, khóa luận hướng đến cái nhìn bao quát hơn về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất góp phần giúp các NHTM nâng cao năng lực quản trị rủi ro của mình trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khóa luận này, đối tượng nghiên cứu được hướng đến là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Đây là tài sản mà hiện nay được các NHTM ưu tiên nhận làm tài sản thế chấp tuy nhiên cũng còn gặp phải nhiều bất cập trong quá trình

xử lý để thu hồi nợ cho các NHTM

Về mặt phạm vi, khoá luận tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật cũng như thực tiễn về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM để tìm hiểu các bất cập trên cơ sở đó đề ra những giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật trong lĩnh vực này, tạo điều kiện cho việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện một cách tốt nhất đảm bảo quyền và lợi ích các bên

5 Phương pháp tiến hành nghiên cứu

Khóa luận được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác - LêNin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là đường lối, chính sách về phát triển hệ thống ngân hàng và hoạt động ngân hàng trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Đồng thời xuyên suốt khóa luận, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, đánh giá, tổng hợp và một số phương pháp khác để làm rõ vấn đề cần nghiên cứu

6 Bố cục tổng quát của khóa luận

Khóa luận bao gồm: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Trong đó, phần nội dung được trình bày gồm 3 chương sau đây:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Chương 2: Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Chương 3: Một số bất cập và định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với tại ngân hàng thương mại

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI 1.1 Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Với tư cách là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất, thông qua các hoạt động huy động vốn, cho vay, đầu tư và cung cấp các dịch vụ khác, NHTM

đóng vai trò như “huyết mạch” của nền kinh tế, là nơi cung cấp nguồn vốn cho sản

xuất và đầu tư cho mọi thành phần kinh tế nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với việc luôn đối mặt với nhiều rủi ro Vấn đề đặt ra là làm thế nào phòng ngừa và hạn chế được những rủi ro này Để giải quyết yêu cầu đó, pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay đã ra đời Trong đó thế chấp tài sản được đánh giá là biện pháp bảo đảm có tính hiệu quả cao, được các NHTM áp dụng phổ biến để bảo đảm an toàn và

mở rộng hoạt động kinh doanh của mình

Xét theo phương diện ngữ nghĩa thì thế chấp tài sản là việc “một bên dùng tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó”1 Theo từ điển Tiếng Việt, thế

chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản“làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”2 Định nghĩa này một phần nào đã thể hiện

được bản chất của thế chấp tài sản đó là “vật bảo đảm, thay thế”

Đối với pháp luật Việt Nam, khái niệm thế chấp tài sản đã có sự thay đổi theo từng thời kỳ Vốn dĩ là một khái niệm của pháp luật dân sự, theo quy định tại Điều

342 BLDS năm 2005 thế chấp tài sản được hiểu là “việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” Đối với biện pháp thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do bên thế chấp

giữ, các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp Do đó ngân hàng sẽ quản lý gián tiếp tài sản thế chấp thông qua các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản3

1 Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr 77

2

Viện Ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, Nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh, tr 858

3 Khoản 2 Điều 342 BLDS năm 2005

Tóm lại, từ khái niệm thế chấp tài sản trong pháp luật dân sự, kết hợp với mục đích của thế chấp tài sản trong quan hệ tín dụng thì thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay tại các NHTM có thể được hiểu là sự thỏa thuận giữa khách hàng - bên đi vay hoặc bên thứ ba (bên thế chấp) và ngân hàng (bên nhận thế chấp) theo đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ hoàn trả vốn và lãi vay cho ngân hàng theo thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng tín dụng và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng Như vậy, thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại TCTD nói chung và NHTM nói riêng là biện pháp quan trọng, góp phần hạn chế rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay và ổn định quá trình kinh doanh tiền tệ của ngân hàng

Thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 715 BLDS năm 2005 là “sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp), dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”

Đây chính là một quyền dân sự đặc thù, thể hiện sự ưu đãi của chủ sở hữu đối với đất đai mà Nhà nước dành cho các chủ thể sử dụng đất, thế nhưng sự ưu đãi này vẫn nằm trong tầm kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước Khi thế chấp tài sản, thông thường

ta có sự tự do về nơi thế chấp và trị giá tiền vay, nhưng khi thế chấp quyền sử dụng đất thì phải tuân theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật về trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký thế chấp, việc công chứng, chứng thực và thẩm quyền đăng ký thế chấp4

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với NHTM Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp Qua nghiên cứu cho thấy, dù ở bất cứ giai đoạn nào, nhu cầu về vốn cho đầu

tư, kinh doanh và phục vụ đời sống là rất lớn Một trong những giải pháp phổ biến

là thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để vay vốn tại các NHTM Trong khi đó, pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện còn nhiều bất cập, điều đó đã phần nào gây khó khăn cho người sử dụng đất sử dụng quyền thế chấp cũng như NHTM trong quá trình thu hồi nợ

4 Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

Khoản 1 Điều 3 Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số 05/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư,

tư vấn pháp luật

1.1.2 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

a) Khái niệm quyền sử dụng đất

Tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã ghi nhận đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Khi nói đến

“quyền sử dụng” là nói đến quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ

một đối tượng tài sản Quyền sử dụng đất là một quyền đặc trưng của người sử dụng

đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và được xem như một

hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân với đất đai

Thuật ngữ “quyền sử dụng đất” lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai

năm 1987 Hiện nay, với sự ra đời của BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất đã trở thành một khái niệm pháp lý và ngày càng hoàn thiện hơn

Ở phạm vi nghiên cứu đề tài này, quyền sử dụng đất được hiểu là một loại quyền về đất đai được Nhà nước trao quyền cho những cá nhân, tổ chức nhất định trong xã hội thực hiện, do đó người sử dụng đất theo pháp luật đất đai không phải là chủ sở hữu mà chỉ là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một quyền năng hạn chế của người sử dụng đất, họ chỉ có thể thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của mình trong những điều kiện nhất định đồng thời phải tuân theo quy trình thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định

Nếu như các loại tài sản thông thường có rất nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân… Thì đối với đất đai, Nhà nước không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân hay bất kỳ hình thức sở hữu nào khác, ngoài chế

độ sở hữu toàn dân với đất đai Mặc nhiên đất đai không thuộc quyền sở hữu của một tổ chức hoặc cá nhân nào mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người khác chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai

Quyền sử dụng đất được xem là đối tượng trong các giao dịch về đất đai và đương nhiên là đối tượng trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Trong quan

hệ thế chấp, người sử dụng đất không thể đem đất đai là tài sản thế chấp vì họ không có quyền sở hữu đối với đất đai, không thể thỏa mãn điều kiện của chủ thể thế chấp nhưng họ vẫn có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất của mình Nếu đối

với tài sản thông thường, “quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” thì trong lĩnh vực đất đai, “quyền sử dụng đất” không dừng lại ở đó Mà chủ sử dụng đất có rất nhiều quyền như “sử dụng không gian và lòng

đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn” Chính vì vậy, quyền sử dụng đất không chỉ là một

biện pháp của quyền sở hữu như quyền sử dụng đối với tài sản thông thường5 Tóm lại, quyền sử dụng đất khi trong tay Nhà nước chỉ là một trong các quyền năng của chủ sở hữu, nhưng khi chuyển giao cho người sử dụng đất, quyền sử dụng

đất được “chuyển hóa” thành một loại tài sản đặc biệt6 Đối với tài sản là quyền sử dụng đất khi đưa ra thế chấp để bảo đảm tiền vay phải thỏa mãn những điều kiện mà pháp luật quy định7

b) Đặc điểm quyền sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam công nhận bốn loại hình tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá

và quyền tài sản Khác với vật, tiền hoặc giấy tờ có giá được xem là các tài sản hữu hình, quyền tài sản là một loai tài sản vô hình đặc biệt Có lẽ vì lý do này, khi đề cập tính chất của các loại tài sản, BLDS năm 2005 đã dành riêng Điều 181 để định nghĩa quyền tài sản, theo đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ8 BLDS năm 2005 đã công nhận quyền tài sản là một loại tài sản có thể dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ dân sự Trong đó quyền sử dụng đất được xem là quyền tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của bên bảo đảm bởi lẽ đất đai và tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân

Nếu như ở BLDS năm 2005 chỉ nêu lên định nghĩa về quyền tài sản thì đến

Điều 115 BLDS năm 2015 đã ghi nhận “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Quy định này đã khẳng định một cách minh thị rằng

quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản Ở quyền sử dụng đất nổi bật hai đặc điểm sau:

Thứ nhất, bản thân quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt

Cụ thể khi đề cập đến tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất này tác giả Kmar đã

cho rằng: “Đất đai tự thân nó không có giá trị vì không có sức lao động sống được tích tụ, vì vậy không có giá và không phải hàng hóa, đất đai chỉ có giá trị khi được con người đầu tư, từ đó giá trị đất được hình thành và phản ánh giá trị lao động đã

5 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Bản án và bình luận bản

án tập 2, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr 17

6 Lê Văn Tứ (2003), “Chế độ sở hữu đất toàn dân: một số suy nghĩ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số

đầu tư trên đất”9 Mặc dù đất đai không phải là hàng hóa nhưng khi người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và họ đầu tư thì sẽ đem đến giá trị cho quyền sử dụng đất của mình Do đó nếu đất đai được đầu tư đúng mức, khai thác có khoa học thì không những không bị hao mòn (như các tài sản thông thường) mà còn tăng thêm giá trị, từ đó giá trị quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng tăng theo Đây là loại hàng hóa này mang tính cố định về vị trí và diện tích nên dễ tạo ra thị trường cung độc quyền

Thứ hai, quyền sử dụng đất vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý

Ở khía cạnh kinh tế, khi thõa mãn các điều kiện luật định để được giao dịch trên thị trường thì quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản Khi đó người sử dụng đất trong giới hạn pháp luật cho phép, thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê… từ đó họ thu được các lợi ích kinh tế nhất định Về tính pháp lý của quyền sử dụng đất, vì là loại hàng hóa đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân nên quyền sử dụng đất phải chịu sự điều chỉnh của quy định pháp luật chuyên ngành và những văn bản pháp luật có liên quan Không phải bất kỳ ai cũng có thể tham gia giao dịch quyền

sử dụng đất mà còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất Nhà nước trao cho họ, loại đất, mục đích sử dụng đất Như vậy dù quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, họ được quyền thực hiện các giao dịch đểthu được những lợi ích kinh tế nhất định nhưng điều kiện, trình tự thủ tục đều phải tuân theo quy định pháp luật Khác với trường hợp thế chấp các tài sản thông thường là bên thế chấp cũng đồng thời là chủ sở hữu của tài sản hoặc được chủ sở hữu ủy quyền hay được thừa

kế, tặng cho; còn đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không phải chủ sở hữu đất đai, mà họ chỉ là người sử dụng đất đai Mặt khác khi thế chấp tài sản thông thường, pháp luật có quy định cho phép các bên thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ, còn đối với việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định rõ cho phép người sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không quy định trường hợp các bên thỏa thuận cho bên thứ ba được chiếm hữu, sử dụng quyền sử dụng đất đó Quy định như vậy nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo sự thống nhất quản lý và điều phối đất đai của Nhà nước đối với loại tài sản đặc biệt này

1.1.2.3 Tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 và Văn bản hợp nhất số 8020/VBHN-BTP về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 83/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số

9 Karl Marx (1963), Tư bản, quyển 3, Nhà xuất bản Sự Thật, tr 198

05/2012/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm do Bộ Tư pháp ban hành thì tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng khác

- Rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm

Đất đai là tài sản ban đầu, tài sản gốc còn tài sản gắn liền với đất là những tài sản được xác lập, hình thành sau khi có đất Nếu không có đất đai thì các tài sản gắn liền với đất dù là có nguồc từ tự nhiên hoặc do con người tạo ra (nhà ở) cũng không tồn tại vì không có nơi để tọa lạc Vì đất đai là tài sản đặc biệt, người sử dụng đất không có trọn vẹn các quyền thì đối với tài sản gắn liền với đất, họ sẽ có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản trên đất Tất cả các quyền này đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho người sử dụng đất đầu tư, nâng cao giá trị của đất đai

Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay thế chấp tách rời là do ngân hàng

và khách hàng vay thỏa thuận Pháp luật không bắt buộc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất phải gắn liền với tài sản trên đất mà có thể tách riêng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để thực hiện giao dịch10

Thực chất giữa quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất tồn tại mối quan hệ chặt chẽ và là một khối thống nhất, có sự tác động qua lại lẫn nhau Tuy nhiên, trong mối quan hệ này quyền sử dụng đất chiếm vị trí ưu thế, quyết định sự vận hành của các tài sản gắn liền với đất Quyền sử dụng đất luôn là tài sản có trước Tài sản gắn liền với đất hình thành sau và gắn liền với quyền sử dụng đất Vì thế mà khi định đoạt quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giữa chúng có

sự ảnh hưởng lẫn nhau11 Cụ thể khi: Định đoạt quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì tài sản gắn liền với đất luôn cùng lúc được định đoạt với quyền sử dụng đất Trong khi đó, khi người sử dụng đất định đoạt tài sản gắn liền trên đất thì quyền sử dụng đất tùy từng trường hợp người sử dụng đất định đoạt tài sản gắn liền với đất cũng đồng thời định đoạt quyền sử dụng đất hoặc sẽ tách biệt nhau Tài sản gắn liền với đất khi tham gia giao dịch thế chấp cũng phải thỏa mãn những điều kiện nhất định do pháp luật chuyên ngành quy định12

10 Khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005

11 Trần Đặng Anh Việt (2006), Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tr.13

12 Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

1.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM hiện nay diễn ra phổ biến với những đặc điểm sau

Đầu tiên không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất từ bên thế chấp cho bên nhận thế chấp trên thực tế Bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy

tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình đối với tài sản đó cho NHTM, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Đặc điểm này phù hợp với tính chất cố định và khó

di dời của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên thực tế Thứ hai không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất mà quyền này sẽ tùy thuộc vào loại đất, hình thức sử dụng mà Nhà nước giao và mục đích sử dụng đất của mỗi chủ thể khác nhau13

Cuối cùng tùy từng hình thức sử dụng đất mà đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất khác nhau Không phải mọi trường hợp đều có thể thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà đôi khi các chủ thể chỉ có thể dùng tài sản gắn liền trên đất để thế chấp ví dụ như trường hợp tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm14 Hoặc là đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm15 Từ đó đặt ra yêu cầu chế độ pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất phải có sự tương thích với chế độ pháp lý về thế chấp tài sản gắn liền với đất để tránh bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM16

1.2 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Trong các giao dịch dân sự không phải bất cứ chủ thể có nghĩa vụ nào cũng thể hiện đầy đủ thiện chí và khả năng để thực hiện các nghĩa vụ dân sự đối với bên có quyền Để bảo vệ quyền lợi của bên có quyền, pháp luật đã cho phép họ được tiến hành xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi đến hạn mà bên có

13 Điều 173, Điều 174, Điều 179, Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013

14 Điểm b Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013

15 Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013

16

Võ Hoàng Bảo Châu (2009), Quyền thế chấp quyền sử dụng đất- Thực trạng pháp lý và giải pháp hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tr 17

nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ, hoặc do các bên thoả thuận tài sản bảo đảm sẽ được xử lý trong một số trường hợp cụ thể nhằm giúp cho bên có quyền thu hồi nợ Thực tiễn cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong hoạt động của NHTM nói riêng là cần thiết và hữu ích Theo Từ điển Từ và

Ngữ Việt Nam và phạm vi nghiên cứu ở đề tài này, thì “xử lý” ở đây được hiểu là giải quyết cho ổn thỏa “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà TCTD đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo đảm cam kết tại hợp đồng tín dụng”17 Còn quy định trường hợp xử lý tài sản thế chấp tại Khoản 1 Điều 56 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm hợp nhất Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo

đảm: “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” Như vậy, xét về khía cạnh lý luận, xử lý

tài sản thế chấp có thể được hiểu là việc ngân hàng thực hiện các biện pháp đối với tài sản thế chấp của khách hàng để thu hồi nợ khi có sự vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp theo những thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Khi tài sản thế chấp đã được xử lý sẽ là một trong những căn cứ chấm dứt thế chấp tài sản18

Tóm lại, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là cách thức, phương thức mà các NHTM lựa chọn để xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi khách hàng không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết nhằm mục đích thu hồi vốn vay Tuy nhiên không phải lúc nào khách hàng không trả được nợ là ngân hàng tiến hành xử lý tài sản ngay mà ngân hàng vẫn tiếp tục xem xét khả năng trả nợ của khách hàng và cho gia hạn nợ nếu xét thấy khách hàng vẫn có khả năng thanh toán Kể cả khi ngân hàng buộc xử lý tài sản thế chấp

để thu hồi nợ, thời điểm xử lý được áp dụng phải sau một khoảng thời gian kể từ khi đến hạn trả nợ Ngân hàng có quyền quyết định thời điểm xử lý tài sản thế chấp nhưng không được trước mười lăm ngày đối với bất động sản kể từ ngày thông báo

1.2.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Vì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản đặc thù nên việc xử lý tài sản thế chấp này tại NHTM ngoài mang những đặc điểm chung của xử lý tài sản thế chấp thông thường còn mang những đặc điểm riêng cụ thể như sau:

Thứ nhất, căn cứ để tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM là khi khách hàng không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết Bất kể là vì nguyên nhân gì nhưng nếu xuất hiện những căn cứ này thì NHTM

có quyền tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn thanh toán

Thứ hai, chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là NHTM Thông thường việc xử lý tài sản thế chấp trong các giao dịch dân sự thường thông qua việc yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền bán đấu giá nếu các bên không có thỏa thuận gì Nhưng dù các bên có thỏa thuận lựa chọn biện pháp, phương thức gì để xử lý tài sản thế chấp thì NHTM vẫn luôn đóng vai trò là chủ thể có quyền trong việc thực hiện xử lý tài sản thế chấp Bởi lẽ NHTM là chủ thể sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Mặt khác với vị trí, vai trò đặc biệt

là kênh dẫn vốn chủ yếu của nền kinh tế nên một khi NHTM bị đụng chạm đến nguồn vốn thì nguy cơ các ngân hàng bị ảnh hưởng theo rất cao như hiệu ứng

“đôminô”, điều này sẽ tác động xấu đến nền kinh tế

Ngoài ra, việc xử lý tài sản thế chấp hay nói cách khác phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo những gì đã thỏa thuận sau khi có sự vi phạm xảy

ra Đây là nguyên tắc xuyên suốt của các bên trong bảo đảm tiền vay nói chung và

xử lý tài sản bảo đảm nói riêng và luôn được ưu tiên khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp Pháp luật không quy định về thời điểm các bên được phép thỏa thuận nên sự thỏa thuận này có thể là trước hoặc sau khi có vi phạm xảy ra.Nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên thì tài sản có thể được bán thông thường, bán đấu giá, hoặc NHMT nhận trực tiếp tài sản thế chấp

để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm của bên thế chấp đối với ngân hàng khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện

Cuối cùng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhằm mục đích thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng

vi phạm nghĩa vụ trả nợ Mặc dù việc xử lý tài sản thế chấp không phải là mục đích

mà ngân hàng hướng tới khi họ cho khách hàng vay tiền Nhưng khi khách hàng có

sự vi phạm nghĩa vụ thì xử lý tài sản sẽ được đặt ra nhằm mục đích thu hồi nợ Việc

xử lý tài sản thế chấp cần được thực hiện một cách nhanh chóng để ngân hàng có thể đảm bảo khả năng thanh toán, khả năng chi trả và cấp tín dụng Trong quá trình

xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản

có thể có sự khác nhau giữa thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm xử lý Việc xác định giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng chỉ làm cơ sở cho việc cấp tín dụng mà không có ý nghĩa định giá tài sản xử lý nợ Khi tiến hành xử lý giá trị tài sản có thể tăng lên hoặc giảm đi tùy vào giá cả thị trường

1.2.3 Vai trò của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Với những đặc điểm như tính thanh khoản cao, tính hao mòn giá trị thấp, là một trong những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng rõ ràng, chặt chẽ nhất thì quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất luôn được các NHTM chấp nhận nhanh chóng khi bảo đảm cho một khoản vay nào đó Vậy nên, nếu đánh giá đúng mức vai trò của thế chấp tài sản đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, áp dụng nó một cách hợp lý trong hoạt động cho vay sẽ giúp các ngân hàng phát huy được vai trò trung gian của mình trong quy luật xoay vòng của tiền tệ, kích thích hoạt động cho vay và phòng tránh được rủi ro tín dụng

Tuy nhiên, hoạt động ngân hàng là hoạt động mang tính “nhạy cảm” với các

biến động của tình hình kinh tế, chính trị, do đó luôn chứa đựng nhiều rủi ro Ngày nay, tình trạng vi phạm hợp đồng, không trả nợ tín dụng ngày càng nhiều Trong hoàn cảnh đó, ngân hàng phải tiến hành xử lý tài sản thế chấp, vì vậy hoạt động này giữ vai trò rất lớn đối với ngân hàng Việc tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đảm bảo khả năng thu hồi nợ của ngân hàng Hơn nữa thu hồi nợ hiệu quả là cở sở để thực hiện mục tiêu an toàn trong hoạt động của hệ thống ngân hàng Việc giữ vững được hoạt động của các NHTM còn tạo tiền

đề pháp lý vững chắc để ổn định các quan hệ kinh tế giữa người cung ứng và sử dụng vốn Công tác xử lý tài sản thế chấp góp phần giải quyết được phần nào những khoản nợ đóng băng trong ngân hàng Nợ xấu là điều mà không ngân hàng nào muốn sở hữu, tuy nhiên, không thể có giải pháp nào hạn chế tuyệt đối sự tồn tại của

nợ xấu, với việc xử lý tài sản thế chấp phần nào làm giảm được tỷ lệ loại nợ này19

19

Phan Thị Ngọc Huyền (2010), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong ngân hàng, Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh, tr 11

Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng bằng mọi cách có thể, xử lý tài sản thế chấp để duy trì sự an toàn cho hệ thống Hệ thống ngân hàng có một ví trí hết sức đặc biệt trong nền kinh tế, là kênh dẫn vốn đến các ngành nghề lĩnh vực sản xuất, kinh doanh Hệ thống ngân hàng có lành mạnh và hoạt động an toàn hiệu quả thì mới có thể đem đến sự phát triển ổn định của các ngành kinh tế khác Nếu các ngân hàng thu hồi được nợ với tỷ lệ cao sẽ không chỉ đảm bảo được nguồn vốn của chính ngân hàng đó, mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn của xã hội Mặt khác ngân hàng huy động vốn trực tiếp từ các cá nhân, tổ chức trong xã hội nên hoạt động của nó liên quan mật thiết đến an toàn xã hội Bảo vệ quyền lợi của ngân hàng cũng chính là bảo vệ quyền lợi của các cá nhân, tổ chức có liên quan

Thêm vào đó thực hiện tốt việc xử lý tài sản thế chấp nhằm thu hồi nợ của ngân hàng cũng chính là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng Nếu như các khoản vay của NHTM bị chiếm dụng ở nhiều nơi, ngân hàng sẽ rất e dè trong việc cung cấp vốn cho nền kinh tế cũng như các doanh nghiệp có nhu cầu về vốn sẽ khó có thể tiếp cận hơn Vì vậy, pháp luật quy định chặt chẽ về việc

xử lý tài sản thế chấp sẽ vừa đảm bảo được quyền thu hồi nợ của các NHTM vừa có tác dụng răn đe bên có tài sản thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ của mình Kể

cả khi có sự vi phạm xảy ra hoặc khách hàng vay không thể thực hiện nghĩa vụ trả

nợ của mình thì xử lý tài sản thế chấp vẫn có vai trò trong việc giúp khách hàng hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng Chính vì vai trò của xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các NHTM là rất lớn, pháp luật nước ta đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình xử lý tài sản thế chấp mà cụ thể là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM

lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM Tóm lại

ở chương 1, tác giả đã trình bày tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM ở phương diện lý luận Đây chính là căn

cứ, cơ sở nền tảng cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM tại chương 2

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI 2.1 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Trên thực tế, các NHTM không bao giờ muốn xử lý tài sản bảo đảm của khách hàng, bởi vì khi xử lý có nghĩa là khoản vay đó không có hiệu quả Tuy nhiên hoạt động cho vay của các ngân hảng không phải lúc nào cũng được tiến hành một cách thuận lợi mà có những trường hợp các NHTM bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm của khách hàng Như vậy, nhằm để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận thế chấp khi mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi nghĩa vụ được bảo đảm đến hạn, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi tham gia vào giao dịch thế chấp, pháp luật đã quy định cho bên nhận thế chấp được quyền xử lý tài sản của bên thế chấp trong một số trường hợp Cụ thể:

Tài sản bảo đảm được xử lý khi nghĩa vụ bảo đảm đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Khi đến hạn mà khách hàng không trả nợ, nếu các bên không có thoả thuận khác, thì TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo sự thoả thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật20 Đây là trường hợp mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn hợp đồng tín dụng Luật Các TCTD

năm 2010 cũng ghi nhận điều này khi quy định: “Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì TCTD có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật” 21 Đây chính là cơ sở để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp Tức là trong trường hợp bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn thì rủi ro tín dụng có thể xảy ra và ngân hàng sẽ

sử dụng biện pháp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thu hồi nợ Vấn đề này cũng được thể hiện tại Điều 355 BLDS năm 2005 Như vậy, xuất phát từ phía khách hàng có thể vì lý do khách quan hoặc chủ quan, nhưng từ phía ngân hàng, nếu khách hàng không trả nợ vay không kể đó là lý do

nào, ngân hàng hoàn toàn có quyền chuyển thành nợ quá hạn và ra thông báo xử lý tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm được xử lý khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Trường hợp này NHTM tiến hành xử lý tài sản thế chấp khi chưa đáo hạn, tức

là chưa tới hạn trả nợ tiền vay Nguyên nhân có thể do khách hàng vi phạm mục đích sử dụng vốn vay, sử dụng không đúng với mục đích ban đầu đã thỏa thuận trong hợp đồng Trong bất kỳ hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nào cũng đều quy định rất cụ thể về nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng Ví dụ như nghĩa vụ của bên vay là phải sử dụng vốn vay đúng mục đích nhưng họ đã sử dụng vốn vay vào mục đích khác thì ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi nợ trước hạn Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi Sự vi phạm nghĩa vụ không phân biệt các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không có thỏa thuận nhưng nếu pháp luật đã quy định thì đều được xem như là có vi phạm xảy ra

Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác

Riêng đối với căn cứ này có thể hiểu là một tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác22 Vậy nên theo ý kiến chúng tôi, pháp luật quy định trường hợp này hoàn toàn hợp lý nhằm bảo vệ lợi ích cho bên nhận bảo đảm cụ thể trong trường hợp này là NHTM Mặt khác, vì tài sản đó đã được thỏa thuận để thanh toán cho tất cả các nghĩa vụ nên khi được xử lý để thanh toán một nghĩa vụ thì hiển nhiên các nghĩa vụ khác cũng phải được thanh toán theo thứ tự ưu tiên

Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

Một trong những điểm mở của pháp luật về giao dịch bảo đảm hiện nay là quy định các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định nên NHTM và khách hàng có quyền thỏa thuận về căn cứ xử lý tài sản thế chấp ngoài các trường hợp được dự liệu tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 56 Văn bản

22 Khoản 3 Điều 324 BLDS năm 2005

hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp hay không là quyền của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, bởi chính

họ là chủ sở hữu tài sản hoặc là người có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, mặc dù các bên tham gia hợp đồng thế chấp không hề yêu cầu xử lý tài sản thế chấp nhưng vì lợi ích chung hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà pháp luật quy định tài sản thế chấp phải bị xử lý theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Các trường hợp khác do pháp luật quy định có thể là bên bảo đảm bị phá sản23 Nếu bên bảo đảm là người thứ ba thế chấp tài sản bị phá sản thì tài sản bảo đảm được xử lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 57 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm Mặc dù các nhà làm luật đã quy định rất cụ thể các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp nhưng không hề cứng nhắc mà linh hoạt, mềm dẻo ở chỗ vẫn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch

2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

Việc xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ cho vay giữa NHTM với khách hàng

vốn “đụng chạm” đến lợi ích của nhiều bên nên khi tiến hành xử lý tài sản này nên

cần tuân thủ một số nguyên tắc nhất định mà pháp luật đã dự liệu Đó chính là những định hướng có ý nghĩa chi phối đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại NHTM

Nguyên tắc thỏa thuận

Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên24 Thoả thuận này thể hiện sự thống nhất ý chí giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp về điều kiện, thời điểm, phương thức xử lý tài sản thế chấp Cả BLDS năm 2005 và Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm đều quy định ưu tiên thỏa thuận của các bên khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm Đây cũng là nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung và xử lý tài sản thế chấp nói riêng Cơ sở pháp lý của nguyên tắc này là Khoản 1 và Khoản 2 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

Để thực hiện nguyên tắc này, khoản 1 Điều 58 Văn bản hợp nhất số

8019/VBHN-BTP đã quy định: “Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các

23

Khoản 1 Điều 57 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

24 Khoản 1 Điều 58 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp

luật” Vậy nên, việc xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ cho vay giữa TCTD với

khách hàng được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch bảo đảm Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận thì việc xử lý tài sản bảo đảm mới thực hiện theo quy định của pháp luật bằng hình thức bán đấu giá Việc thỏa thuận có thể diễn ra trong hai thời điểm:

- Thỏa thuận về việc xử lý tài sản được thiết lập tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm tiền vay Đây là cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

- Thỏa thuận được thiết lập tại thời điểm xử lý tài sản Điều đó có nghĩa là tại thời điểm đó các bên vẫn có thể thỏa thuận khác với thỏa thuận ban đầu hoặc bổ sung mới, thậm chí có thể thay thế tài sản bảo đảm nếu các bên có thỏa thuận

Thỏa thuận là nguyên tắc có tính kinh điển của BLDS Nguyên tắc này đòi hỏi Nhà nước và người thứ ba trong giao dịch dân sự phải tôn trọng quyền tự định đoạt (thông qua thỏa thuận) của các bên trong giao dịch dân sự Ngoài ra, để thực hiện triệt để nguyên tắc này, pháp luật cũng đã quy định cách thức xử lý đối với trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ25

Trường hợp các bên có thỏa thuận áp dụng các phương thức bảo đảm nhưng không thỏa thuận cụ thể về việc xử lý tài sản bảo đảm thì về nguyên tắc các ngân hàng vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý thông qua bên thứ ba26 Tóm lại, các vấn đề trong việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được các bên thỏa thuận với nhau Theo đó các bên bình đẳng trong việc đưa ra đề nghị và chấp nhận đề nghị để đi đến một thỏa thuận chung, thống nhất Thực hiện tốt nguyên tắc này tức là đã tôn trọng quyền dân sự của các bên đồng thời tạo sự linh hoạt trong quá trình giải quyết, tiết kiệm thời gian, cũng như tạo mối quan hệ tốt cho quá trình hợp tác tiếp theo Pháp luật cho phép các bên

tự do ý chí, tự do thoả thuận nhưng sự thoả thuận này không được vi phạm vào điều cấm, không trái với đạo đức xã hội

Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay

Theo nội dung nguyên tắc này, khách quan tức là không được chủ quan Việc

xử lý tài sản thế chấp không được căn cứ trên ý chí chủ quan của bất kỳ cá nhân

hoặc bên nào mà phải dựa vào thỏa thuận của các bên và trên cơ sở quy định của pháp luật Còn công khai, minh bạch là phải công khai thông tin về tài sản thế chấp, quá trình xử lý cho các bên được biết Về phía ngân hàng phải công khai thông tin cho các bên còn lại như thông báo về việc sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp cho các bên trong thời hạn quy định Đối với người thế chấp phải công khai thông tin về tài sản thế chấp cho ngân hàng Việc xử lý tài sản bảo đảm bên cạnh thực hiện một cách công khai minh bạch còn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan Mục đích cuối cùng là vừa bảo đảm thu hồi nợ tối đa của ngân hàng, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên bảo đảm đặc biệt là khi có tài sản bị đưa ra xử lý thông qua phương thức bán công khai với sự tham gia của bên thứ ba hoặc giao cho bên thứ ba xử lý tài sản Mặt khác nguyên tắc này đòi hỏi việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cần có quy trình cụ thể và rõ ràng Cụ thể về hình thức các thỏa thuận thế chấp tài sản, xử lý tài sản thế chấp giữa NHTM và khách hàng phải thể hiện bằng văn bản27, thông thường

sẽ tồn tại dưới dạng hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp Về điều kiện để thỏa thuận có hiệu lực là các hợp đồng thế chấp bất động sản phải được công chứng28 Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, máy bay, tàu biển hoặc một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì giao dịch bảo đảm chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp29 Hơn nữa, trước khi xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Nguyên tắcchủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp là bên nhận thế chấp (NHTM) hoặc người được NHTM ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác

Vai trò của ngân hàng được ví như việc điều tiết “mạch máu” trong nền kinh tế

Trong trường hợp một vài ngân hàng sụp đổ sẽ dẫn đến hàng loạt ngân hàng khác lâm vào khó khăn và có thể kéo theo sự suy giảm của nền kinh tế Xuất phát từ vai trò, vị trí đặc biệt của NHTM đối với nền kinh tế nên để đạt được yêu cầu đảm bảo tính an toàn trong hoạt động của các NHTM thì pháp luật quy định chủ thể thực hiện xử lý tài sản thế chấp là bên nhận thế chấp (NHTM) Mặt khác dựa trên cơ sở quyền ưu tiên theo đuổi tài sản thế chấp để thu hồi nợ của bên nhận thế chấp, pháp

27 Điều 343 BLDS năm 2005

28

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013

29 Điều 10 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

luật quy định NHTM có quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho người thứ ba xử lý tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác ví dụ như để cho bên thế chấp tự thực hiện việc xử lý tài sản đó Người xử lý tài sản theo ủy quyền sẽ căn cứ vào nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm Nguyên tắc này có ý nghĩa đặc biệt đối với bên nhận thế chấp bởi lẽ việc thế chấp tài sản chỉ thể hiện giá trị của nó khi pháp luật quy định cho ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp một khi bên vay không hoàn thành nghĩa vụ của mình Việc làm không những giúp ngân hàng thu hồi được nợ vay và ổn định hoạt động kinh doanh, mà còn bắt buộc bên vay phải hiểu rõ trách nhiệm của mình sẽ gánh chịu khi không thực hiện đúng nghĩa vụ với ngân hàng Như vậy thực hiện nguyên tắc này góp phần bảo vệ lợi ích bên có quyền, đồng thời cũng tôn trọng thỏa thuận của các bên

Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận thế chấp

Thật vậy, khi xử lý quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất thì số tiền thu được chỉ được dùng cho mục đích thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp chứ không phải là hoạt động kinh doanh kiếm lời Đặc biệt đối với tài sản là bất động sản như nhà ở, quyền sửdụng đất thì nguyên tắc trên xuất phát từ quy định của Luật Các TCTD năm 2010 không cho phép TCTD được trực tiếp kinh doanh bất động sản trừ một số trường hợp30 Hoạt động của các NHTM là các hoạt động kinh doanh tiền tệ nhằm mục đích sinh lợi Việc xử lý tài sản thế chấp không phải là một nghiệp vụ ngân hàng mà nó chỉ là biện pháp dự phòng, bổ sung cho nghiệp vụ cấp tín dụng của các NHTM Biện pháp này được sử dụng để thu hồi nợ khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ được bảo đảm Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán cho bên nhận bảo đảm Nếu số tiền này mà lớn hơn khoản nợ vay thì bên nhận thế chấp cũng chỉ được nhận đúng bằng tiền mà mình đã cho vay và các chi phí phát sinh khác, số còn thừa phải trả lại cho bên thế chấp, nếu thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần đó Như vậy, hoạt động xử lý tài sản thế chấp là hoạt động đặc biệt của ngân hàng nhằm bảo toàn nguồn vốn chứ không phải là một nghiệp vụ kinh doanh của ngân hàng

Đây chính là những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, tuy nhiên những nguyên tắc này không cứng nhắc mà vẫn tạo cơ hội cho sự thỏa thuận hợp lý giữa các bên Vì vậy, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như xử lý tài

30 Điều 132 Luật Các TCTD năm 2010

sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của NHTM cần phải tuân thủ các nguyên tắc trên Điều này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay

2.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại

2.3.1 Trường hợp các bên có thỏa thuận về phương thức xử lý

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

là cách thức mà các NHTM lựa chọn thực hiện để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi khách hàng không thực hiện hay thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ và/hoặc vi phạm các thỏa thuận trong hợp đồng ký kết nhằm mục đích thu hồi vốn vay Việc pháp luật quy định các phương thức xử lý tài sản thế chấp nhằm tạo cơ sở pháp lý cũng như định hướng cho các NHTM khi xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay Đồng thờithể hiện sự tôn trọng quyền thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp của các bên tham gia giao dịch nhằm giúp các bên chủ động trong việc lựa chọn phương thức phù hợp và thuận tiện để tránh những rắc rối không cần thiết cũng như giảm thiểu chi phí xử lý tài sản thế chấp

2.3.1.1 Bán tài sản bảo đảm

Theo nghĩa thông thường nhất thì bán tài sản bảo đảm được hiểu là quyền sử dụng đất sẽ được chuyển nhượng, các tài sản gắn liền với đất sẽ được bán một cách trực tiếp cho một tổ chức hoặc cá nhân để thu hồi nợ trong một thời hạn nhất định theo quy định của pháp luật Khác với mục đích của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng thông thường, trong trường hợp này bất động sản được đem ra bán (chuyển nhượng) để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng Cơ sở trực tiếp làm phát sinh quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán tài sản gắn liền với đất quy định tại Khoản 1 Điều 59 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm Đây là hình thức thỏa thuận bán tài sản bảo đảm của cá nhân, tổ chức khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, được tiến hành dựa trên sự thống nhất ý chí giữa NHTM

và bên có tài sản bảo đảm Với phương thức này bên nhận bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản bảo đảm cho người mua Bên thứ ba này phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật Việc bán tài sản được thực hiện theo hai phương thức: bán đấu giá tài sản và bán tài sản không qua đấu giá Về nguyên tắc, việc bán tài sản bảo đảm có thể thực hiện bằng hình thức mua bán thông thường trên cơ sở thỏa thuận các điều

khoản của hợp đồng mua bán giữa bên có quyền bán tài sản và bên mua tài sản Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm là bán đấu giá tài sản thì sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản31 Kinh nghiệm thực tế trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cho thấy rằng, phương thức bán tài sản thông qua đấu giá là cách tốt nhất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho tất cả các bên liên quan đến giao dịch bảo đảm Quy trình thực hiện bán tài sản bảo đảm như sau

- Khi đến hạn hoặc khi bên vay vi phạm hợp đồng dẫn đến phải xử lý hợp đồng tín dụng mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, NHTM có quyền bán tài sản thế chấp như thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá bán tài sản bảo đảm

- Thời hạn xử lý tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận, nếu không thì sẽ do người xử lý tài sản có quyền quyết định nhưng không được trước mười lăm ngày đối với bất động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài bảo đảm32

- Tiền bán tài sản sẽ dùng để thu hồi nợ, nếu số tiền thu được lớn hơn số nợ của khách hàng thì họ sẽ hoàn lại số tiền chênh lệch đó Khách hàng có nghĩa vụ phải trả số tiền còn thiếu trong trường hợp số tiền thu được nhỏ hơn nghĩa vụ mà khách hàng phải thực hiện Sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm có trách nhiệm thực hiên các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản bảo đảm

Bán tài sản bảo đảm là phương thức mà thường được các NHTM sử dụng nhiều nhất Bởi lẽ nó giúp xác định chính xác nhất giá trị thực của tài sản bảo đảm tại thời điểm bán trên thị trường Ngoài ra bán tài sản bảo đảm cho phép thỏa mãn được nhu cầu của hầu hết các bên: bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có nhu cầu mua tài sản bảo đảm Mặt khác với phương thức này, tài sản thế chấp nhanh chóng được xử lý theo thỏa thuận và sự thống nhất ý chí của các bên, không phải trải qua các thủ tục phức tạp vừa tốn thời gian lại phát sinh nhiều chi phí Thời điểm thu hồi được nợ đối với ngân hàng là vô cùng quan trọng Với một khoản nợ, các NHTM không chỉ muốn thu hồi được, mà còn mong muốn thu hồi trong thời gian sớm nhất có thể để thực hiện sự luân chuyển của dòng vốn Một khi dòng vốn bị tồn đọng quá lâu sẽ gây tổn thất không chỉ cho NHTM mà còn cho nền kinh tế

31

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

32 Điều 62 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

Mặc dù là phương thức mang lại hiệu quả tối ưu mà các NHTM mong muốn được thực hiện nhất, tuy nhiên phương thức này cũng vấp phải những khó khăn nhất định Đây là phương thức xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận, vì thế mà pháp luật không có sự điều chỉnh cụ thể chi tiết Sự can thiệp của pháp luật ở đây chỉ có thể là tạo khung pháp lý để hỗ trợ cho các bên trong quá trình xử lý Vì thế, việc thực hiện thỏa thuận đến đâu phụ thuộc rất nhiều vào thiện chí của các bên Khó khăn đầu tiên đến từ những quy định của pháp luật chưa rõ ràng dẫn đến khi xử

lý sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho NHTM Khi xử lý tài sản thế chấp, NHTM có thể gặp

sự bất hợp tác từ phía bên có tài sản thế chấp Thêm vào đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán tài sản gắn liền với đất sẽ khó thực hiện nếu như trong

điều kiện thị trường bất động sản “đóng băng”33

2.3.1.2 Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

Pháp luật hiện hành cho phép NHTM nhận chính quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm34 Đó là việc bên nhận thế chấp trực tiếp nhận tài sản thế chấp, lấy giá trị tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-

CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì ngân hàng phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn của các TCTD cho thấy, dường như hai bên rất khó tìm được sự đồng thuận về giá trị của tài sản thế chấp dùng để khấu trừ nghĩa vụ nợ, đặc biệt khi giá trị tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn giá trị khoản vay Trong nhiều trường hợp, TCTD buộc phải chấp nhận giá trị của tài sản cao hơn so với giá trị thị trường để có thể thu hồi dứt điểm khoản nợ Khi thỏa thuận nhận chính tài sản thế chấp thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ thì đó chính là cam kết chuyển nhượng chính thức tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp của bên thế chấp Quy trình thực hiện phương thức này như sau:

Thứ nhất, các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng

thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm Quy định này của pháp luật ngoài việc tôn trọng sự tự do ý chí của các bên khi tham gia vào giao

dịch bảo đảm mà còn giúp cho các bên có được một cơ sở để xác định giá trị của tài sản bằng việc thông qua một tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản

Thứ hai, nếu giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo

đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Thứ ba, bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử

lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm

Thực ra, thỏa thuận về việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp sẽ phát huy tác dụng nhiều nhất trong trường hợp bên thế chấp lâm vào tình trạng phá sản

vì nó trao cho bên nhận thế chấp một dạng độc quyền (exclusive right) đối với tài sản và sẽ không phải cạnh tranh với các chủ nợ khác của bên thế chấp35 Phương thứ này hầu như chỉ liên quan đến hai bên tham gia giao dịch bảo đảm và nó thực sự hữu ích nếu bên nhận bảo đảm có nhu cầu đối với tài sản bảo đảm Đôi khi, vì không còn cách nào khác để thu hồi vốn vay nên NHTM - với tư cách là bên nhận

bảo đảm phải chấp nhận để cho khách hàng vay “gán nợ” bằng tài sản bảo đảm Sau

đó, NHTM phải tìm cách tự mình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho mình Thực tế cho thấy rằng phương thức này thường được bên nhận bảo đảm chấp nhận khi họ cho rằng tài sản bảo đảm tiền vay có khả năng tăng giá trị trong tương lai và

việc tiếp nhận tài sản này để “trừ nợ” là một giải pháp có lợi cho họ Bên cạnh ưu

điểm thì phương thức này cũng tồn tại một số hạn chế nhất định:

Thứ nhất, mục đích cho vay của NHTM là thu đủ nợ gốc và lãi để tiếp tục quay

vòng vốn lợi nhuận Với phương thức này, đòi hỏi khi nhận tài sản thế chấp NHTM phải quản lý, khai thác và bán thu hồi nợ Như thế là phải đi một vòng lớn tốn nhiều chi phí và công sức mới thu hồi được nợ nên các NHTM thường chỉ áp dụng khi không đạt được thỏa thuận bán tài sản bản đảm hoặc bán tài sản bảo đảm vào thời điểm đó mất giá do biến động thị trường Thêm vào đó, theo quy định pháp luật các NHTM khi nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, trong thời hạn ba năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, NHTM phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định

35

Bùi Đức Giang (2012), “Hệ quả pháp lý của thế chấp tài sản theo quy định hiện hành”, Tạp chí Ngân hàng,

số 4/2012, tr 44

và mục đích sử dụng tài sản cố định36 Từ đó NHTM cũng phải cân nhắc kĩ lưỡng khi lựa chọn phương thức xử lý này

Thứ hai, các NHTM không trực tiếp kinh doanh bất động sản, nên cũng không

có nghiệp vụ để khai thác, sử dụng bất động sản một cách hiệu quả Bên cạnh đó pháp luật chỉ mới ghi nhận phương thức này mà lại chưa có những hướng dẫn cụ thể để thực hiện Điều này dẫn đến thực tế là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại giải quyết theo những quan điểm khác nhau phần nào ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên

2.3.2 Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý

Bên cạnh một số phương thức xử lý tài sản do pháp luật đề ra để các bên có thể thoả thuận lựa chọn áp dụng, pháp luật còn quy định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà các bên có thể sử dụng khi tiến hành xử lý trong trường hợp không có thoả thuận Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì NHTM có thể áp dụng phương thức bán đấu giá để thu hồi nợ37

2.3.2.1 Phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm

Là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được pháp luật quy định Nghĩa là, khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì có thể sử dụng phương thức bán đấu giá Thực tế, có những trường hợp các bên đã thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản nhưng vẫn không thể tự bán trực tiếp, mà phải thông qua đấu giá, ví dụ như tài sản thế chấp bị hao hụt, giảm giá trị… dẫn tới giá trị thu được từ việc xử lý tài sản ít hơn so với khoản nợ có bảo đảm Trong trường hợp này, cần phải xử lý tài sản thế chấp bằng đấu giá để đảm bảo tính khách quan thông qua việc có một đơn vị độc lập thứ ba xác định lại giá trị tài sản, có chức năng tổ chức việc đấu giá công khai

và rộng rãi Như vậy, pháp luật không quy định bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm thông qua phương thức đấu giá nhưng với trường hợp các bên không tự thỏa thuận được hoặc khi giá trị thu được từ việc bán trực tiếp tài sản thế chấp dự kiến ít hơn so với khoản nợ, thì ngân hàng sẽ thực hiện xử lý tài sản bảo đảm qua đấu giá

Mặc dù với sự tham gia của cơ quan có thẩm quyền, phương thức bán đấu sẽ đảm bảo khả năng nâng cao trong việc thu hồi nợ vay, nhưng phương thức này trên thực tế ít được các NHTM lựa chọn và cũng không mong muốn thực hiện Đặc biệt

36

Khoản 3 Điều 132 và Điều 140 Luật Các TCTD năm 2010

37 Khoản 1 Điều 68 Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP về giao dịch bảo đảm

đối với phương thức bán đấu giá tài sản bảo đảm thông qua thi hành án muốn để thực hiện bắt buộc các NHTM phải có được bản án của Tòa án Điều này đồng nghĩa với việc NHTM phải thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án và chuyển bản án qua cơ quan thi hành án để thực hiện bán đấu giá Quy trình này vừa tốn thời gian

vì phải qua nhiều thủ tục phức tạp và còn thêm các khoản chi phí phát sinh Mặt khác, trong thời gian chờ xử lý, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thể bị suy giảm giá trị do biến động của thị trường Hình thức bán đấu giá tài sản công khai cũng có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên bảo đảm, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá

2.3.2.2 Phương thức xử lý TSBĐ thông qua khởi kiện, thi hành án

Thông thường, khi thực hiện hoạt động cho vay, NHTM và khách hàng của họ

sẽ ký kết các thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ và/hoặc vi phạm các nghĩa vụ trong hợp đồng Pháp luật luôn đề cao và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, nếu không đạt được sự thỏa thuận, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của mình, các NHTM có quyền khởi kiện tại Tòa án38

Đây cũng là một phương thức xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả, giúp bảo vệ lợi ích của bên nhận bảo đảm Mục đích cuối cùng của việc khởi kiện chính là bản án hoặc quyết định của Tòa án, để từ đó tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi nợ vay của các NHTM, thực hiện quay vòng vốn và đảm bảo an toàn tín dụng Khi có sự tham gia của cơ quan nhà nước với cơ chế đảm bảo thực thi của mình, khả năng thu hồi được nợ của các NHTM là khá cao, đồng thời đảm bảo hiệu quả trong trường hợp bên có nghĩa vụ trả nợ cố tình lẩn tránh trách nhiệm Bản án của Tòa án sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện Một khi khách hàng không

có thiện chí trả nợ thì lúc đó pháp luật sẽ là công cụ hữu hiệu nhất giúp các NHTM thông qua cơ quan có thẩm quyền có chế tài buộc khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình Về vấn đề này tác giả Nguyễn Tiến Đông đưa ra ý kiến:

Với thủ tục khởi kiện bên vay/bên bảo đảm ra Tòa án để yêu cầu giải quyết việc trả nợ thường kéo dài 2 – 3 năm và phát sinh nhiều chi phí, các TCTD rất quan ngại với phương thức thu nợ bằng biện pháp khởi kiện khách hàng

ra Tòa án Hầu hết TCTD đều cho rằng, khởi kiện khách hàng ra tòa án là biện pháp “cực chẳng đã”, không còn sự lựa chọn nào nào khác để xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ Ngay cả khi có được bản án, quyết định có hiệu lực

38 Điều 721 BLDS năm 2005