Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại việt nam

Trong thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng có những đặc thù riêng so với những lĩnh vực khác của hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là có

ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ

TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.50

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và

do chính tôi thực hiện

Các số liệu, kết quả nêu trong nội dung Luận văn là trung thực Những kết luận khoa học trong Luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình khoa học nào khác

Tác giả Luận văn

MỤC LỤC

Trang

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY

DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ –ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ

7

1.1 Tổng quan về đầu tư, đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê; quy trình đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và các yếu tố của đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

1.1.1.3 Khái niệm “Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam”

9

1.1.2 Các yếu tố đặc thù của đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

9

1.1.3 Mô tả hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho

thuê dưới góc độ kinh tế

10

1.1.4 Chủ thể của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

11

1.1.5 Cơ sở kinh tế - xã hội của đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê

1.2 Các loại vốn sử dụng cho đầu tư và cách thức tạo lập

vốn đầu tư

16

1.2.1 Vốn tự có của Chủ đầu tư 16 1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác 17 1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng 17 1.2.4 Huy động vốn ứng trước từ những khách hàng có nhu cầu

mua nhà, thuê nhà

18 1.2.5 Vốn huy động do phát hành chứng khoán 19

1.3 Điều chỉnh pháp luật đối với vấn đề vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

20

1.3.1 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

20

1.3.2 Mô hình điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

21

CHƯƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ VÀ MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ

24

2.1 Quy trình pháp lý của hoạt động đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê – Chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư

2.2 Các quy định pháp luật về hình thành vốn đầu tư 34

2.2.1 Chế độ pháp lý về hình thành vốn của chủ đầu tư 35 2.2.1.1 Đối với chủ đầu tư là tổ chức kinh tế thành lập trong nước 35 2.2.1.2 Đối với chủ đầu tư là nhà đầu tư nước ngoài, người Việt

Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các hoạt động đầu

tư theo Luật Đầu tư

38

2.2.2 Các quy định pháp luật về huy động vốn bằng việc liên

doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác

2.3 Một số đánh giá pháp luật về vốn đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê

48

2.3.1 Những ưu điểm chủ yếu 48 2.3.2 Những hạn chế, thiếu sót 50

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG HÌNH THÀNH VỐN

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ TẠI VIỆT NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

53

3.1 Thực tiễn về hoạt động hình thành vốn đầu tư xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam – những hạn chế của pháp luật ảnh hưởng đến thực tiễn hình thành vốn đầu tư

53

3.1.1 Đối với vốn của chủ đầu tư 53 3.1.2 Đối với vốn liên doanh, liên kết 56 3.1.3 Đối với vốn vay từ các tổ chức tín dụng 57 3.1.4 Đối với vốn ứng trước từ khách hàng 59 3.1 5 Đối với những loại vốn khác 62

3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vốn đầu tư

trong đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người

từ xưa đến nay trong bất cứ một quốc gia, dân tộc nào Trong đời sống sinh hoạt của con người, vấn đề nhà ở luôn luôn là vấn đề bức xúc, là nỗ lực của hầu hết mọi người trong việc vươn tới cuộc sống ấm no, mưu cầu hạnh phúc Thông thường, trị giá nhà ở chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng thu nhập của toàn

bộ cuộc sống mỗi con người

Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển đi lên từ một nước có nền kinh tế nông nghiệp Trong tiến trình phát triển thì cơ cấu nghề nghiệp của dân số thay đổi không ngừng Số lượng dân cư làm nông nghiệp chuyển đổi nghề nghiệp sang các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ diễn ra liên tục Song song với quá trình chuyển đổi nghề nghiệp là quá trình di dân từ nông thôn vào thành thị Tại các đô thị, sự tăng dân số cơ học cùng với tăng dân số tự nhiên làm cho nhu cầu về nhà ở tăng rất nhanh

Quá trình phát triển kinh tế - xã hội tại đô thị còn làm phát sinh những vấn đề mới, đó là sự thay đổi về nhận thức, về nhu cầu một không gian đô thị theo kiểu kiến trúc mới Những sự thay đổi này góp phần hình thành nên những khu đô thị mới với lối kiến trúc hiện đại, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người trong sinh hoạt, làm việc

Ngoài ra, còn nhiều nguyên nhân khác như việc chỉnh trang đô thị, quy hoạch lại đô thị, sự tích luỹ tài chính cá nhân, sự thay đổi thị hiếu cũng góp phần phát sinh nhu cầu nhà ở cho những người cần tái định cư hoặc cần chỗ ở mới tốt hơn

Nhu cầu về nhà ở, cùng với những nhu cầu sử dụng đất đai, nhà xưởng, công trình kiến trúc khác hình thành nên thị trường bất động sản diễn ra ở

nước ta Trong đó, thị trường mua bán, cho thuê nhà ở chiếm một tỷ trọng lớn

về giá trị và số lượng giao dịch trong thị trường bất động sản

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở nêu trên, hoạt động đầu tư xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê tại các đô thị cũng phát triển không ngừng Từ năm

1993, trên cơ sở của Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất được xem là hàng hoá và được nhà nước cho phép chuyển nhượng Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 cho phép các doanh nghiệp được tiến hành các hoạt động kinh doanh nhà ở Trên cơ sở đó, hoạt động xây dựng nhà

ở để bán hoặc cho thuê phát triển nhanh, nhất là tại các đô thị Tuy nhiên, sự phát triển của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê trong thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhân dân Trong nhiều năm qua, vấn đề nhà ở luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm Luật nhà ở ra đời và có hiệu lực ngày 01/07/2006 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Trong nội dung các quy định này có những quy định về phát triển nhà ở, trong đó có nội dung khuyến khích hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng là một trong các loại hình kinh doanh bất động sản Trong thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng có những đặc thù riêng so với những lĩnh vực khác của hoạt động kinh doanh bất động sản, đó

là có sự kết hợp của các đặc điểm: đòi hỏi quy mô về vốn rất lớn, thời gian đầu tư lâu dài, chậm thu hồi vốn đầu tư, phức tạp trong triển khai thực hiện dự

án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, chịu sự chi phối của rất nhiều văn bản pháp luật và đặt dưới sự quản lý chặt chẽ của nhà nước

Một vấn đề bức xúc của thực tiễn trong hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê trên thế giới cũng như ở nước ta hiện nay là vấn

đề tạo vốn đầu tư Xuất phát từ đặc thù cần quy mô về vốn đầu tư rất lớn, do

đó tìm ra các giải pháp hiệu quả để tạo được nguồn vốn đầu tư là một vấn đề rất khó cho các nhà đầu tư

Việc huy động vốn để thực hiện hoạt động đầu tư gặp nhiều khó khăn,

là nguyên nhân chính làm cho thị trường bất động sản không phát triển và bị tình trạng đóng băng như hiện nay Khó khăn của việc huy động vốn là do các nguyên nhân kinh tế, pháp lý, chính trị, xã hội Thị trường bất động sản luôn gắn bó mật thiết với thị trường vốn Một khi thị trường vốn vận hành không tốt thì sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê nói riêng Một trong các nguyên nhân ảnh hưởng không nhỏ đến việc tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê là do những hạn chế từ các quy định của pháp luật

Do vấn đề “vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” có những đặc thù riêng so với vấn đề “vốn đầu tư của những lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác” nên cần tách riêng ra để xem xét, nghiên cứu một cách độc lập dưới khía cạnh pháp lý Mặt khác, Luật nhà ở vừa có hiệu lực ngày 01/07/2006 nên còn quá mới mẻ, thời gian để luật đi vào cuộc sống chưa nhiều Điều 38 Luật nhà ở có liệt kê các loại nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại Những nguồn vốn này trước đây chưa được công trình khoa học pháp lý nào nghiên cứu với tính cách là một chỉnh thể của sự vận động xem xét dưới khía cạnh điều chỉnh pháp luật

Xuất phát từ tình hình trên, việc chọn đề tài “Chế độ pháp lý về vốn

đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam” để tiếp cận và

nghiên cứu trong khuôn khổ của một Luận văn thạc sĩ luật học là cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu

Qua quá trình tìm hiểu, tác giả nhận thấy trước đây chưa từng có một

đề tài nghiên cứu pháp lý nào giống hoặc tương tự với nội dung đề tài mà tác giả lựa chọn Trong nhiều sách chuyên khảo về thị trường bất động sản, các tác giả có đề cập đến nguồn vốn đầu tư, chính sách tín dụng cho đầu tư bất động sản nhưng việc tiếp cận chủ yếu là trên phương diện kinh tế Riêng vấn

đề chế độ pháp lý về vốn đầu tư trong việc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì từ trước đến nay chưa có một công trình khoa học pháp lý nào nghiên

cứu mà chỉ có những phản ánh trên các phương tiện thông tin đại chúng một cách rời rạc, thiếu hệ thống của những người hoạt động thực tiễn

Tác giả đã có quá trình làm việc trong lĩnh vực pháp luật liên quan đến nội dung của đề tài, có nhiều thông tin thực tiễn liên quan nên có điều kiện thuận lợi trong việc triển khainghiên cứu đề tài Trong quá trình làm việc cho một số công ty kinh doanh nhà ở, tác giả nhận thấy các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn về việc huy động vốn để sử dụng cho các hoạt động đầu tư Nguyên nhân là thiếu các quy định của pháp luật làm cơ sở cho doanh nghiệp thực hiện huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau

Việc nghiên cứu được tiến hành trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, dân sự, kinh tế, xây dựng và tín dụng Bên cạnh

đó, tác giả còn tìm hiểu một số tài liệu chuyên khảo của các tác giả trong và ngoài nước có liên quan đến vấn đề vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Ngoài ra, việc nghiên cứu còn dựa trên các tài liệu pháp lý và kinh doanh đối với nhiều dự án xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh và các địa phương khác (chủ yếu ở Phía Nam nước ta) mà tác giả đã thu thập được trong thời gian qua Tuy nhiên, do những vấn đề liên quan đến vốn đầu tư chưa có nhiều người quan tâm nghiên cứu nên tài liệu chuyên khảo còn nghèo nàn, tác giả dựa vào những hoạt động thực tiễn và những bức xúc về vốn đầu tư của nhà đầu tư phản ánh trên các phương tiện thông tin đại chúng để làm nguồn nghiên cứu cho Luận văn này

3 Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Tác giả muốn nghiên cứu để tìm hiểu quy trình

của hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam Việc tìm hiểu quy trình của hoạt động đầu tư này được tiến hành trên phương diện kinh tế và pháp lý, trong đó phương diện pháp lý là trọng tâm Thông qua việc tìm hiểu, tác giả muốn nhận biết rõ sự vận động của vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở, xem xét sự vận động này dưới khía cạnh pháp

lý Việc xem xét sự vận động của vốn đầu tư được tập trung vào quá trình vận

động hình thành vốn đầu tư và đặt trong mối liên hệ với quá trình sử dụng vốn

đầu tư trong các giai đoạn của hoạt động xây dựng nhà ở

Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi của một đề

tài Luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu quy trình của hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam dưới góc độ pháp lý Người nghiên cứu tập trung tìm hiểu sự điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình vận động của vốn đầu

tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, tìm ra những điểm phù hợp và những điểmkhông phù hợp trong sự điều chỉnh pháp luật này.

Tác giả không đi tìm hiểu sâu về từng chế định pháp lý trong quan hệ

sử dụng vốn mà chỉ nêu vấn đề ở mức độ khái quát để thấy được có một quy trình vận động của vốn đầu tư trái ngược với quy trình hình thành vốn đầu tư Luận văn này tập trung nghiên cứu chế độ pháp lý về hình thành vốn đầu tư là chính

- Nhận biết rõ sự điều chỉnh pháp luật đối với sự vận động của vốn đầu

tư, chỉ ra sự phù hợp và không phù hợp trong sự điều chỉnh này;

- Rút ra được một số ứng dụng vào thực tiễn đầu tư;

- Đề ra một số giải pháp hoàn thiện các chế định pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong huy động vốn đầu tư phục vụ cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại nước ta

5 Phương pháp luận, phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận được tác giả sử dụng để nghiên cứu đề tài là dựa trên phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của triết học Mác – Lênin

Trong quá trình nghiên cứu đề tài luận văn tác giả đã sử dụng các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, thống kê, quy nạp,… Tác giả tổng hợp các nhu cầu của thực tiễn về tạo vốn đầu tư, đối chiếu với các quy định của pháp luật để làm rõ sự phù hợp và không phù hợp giữa pháp luật và thực tiễn trong hoạt động tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê ở nước ta

6 Cấu trúc Luận văn

Về bố cục, Luận văn được chia làm ba chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê - Điều chỉnh pháp luật đối với vốn trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Chương 2: Các quy định của pháp luật về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và một số đánh giá

Chương 3: Thực tiễn hoạt động hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê và các giải pháp hoàn thiện pháp luật

Ngoài ra, luận văn còn có phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ

Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ - ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

NHÀ Ở ĐỀ BÁN HOẶC CHO THUÊ

1.1 Tổng quan về đầu tư, đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; quy trình đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và các yếu tố của đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

1.1.1 Khái niệm “Đầu tư” và các khái niệm liên quan đến “Đầu tư”

1.1.1.1 Khái niệm“Đầu tư” và đặc điểm của hoạt động đầu tư

Trước khi tìm hiểu khái niệm “Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” chúng ta cần tìm hiểu khái niệm “Đầu tư” và các khái niệm liên quan đến ‘”Đầu tư” như “Vốn đầu tư”, “Hoạt động đầu tư”

Dưới góc độ kinh tế, có nhiều định nghĩa khác nhau về khái niệm “Đầu tư”, tuy nhiên hầu hết các tác giả đều có quan điểm chung là khái niệm “Đầu tư” có thể hiểu đồng nghĩa với khái niệm “Kinh doanh”, tức là việc bỏ vốn bằng tài sản vô hình hoặc hữu hình để thực hiện một phần hoặc toàn bộ các công việc sản xuất, mua bán, dịch vụ dưới những hình thức nhất định nhằm tạo ra lợi nhuận hoặc nhằm đạt được những lợi ích khác

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm “Đầu tư” được định nghĩa tại khoản 1 Điều 3 Luật đầu tư như sau: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”

Khái niệm “Vốn đầu tư” được định nghĩa tại khoản 9 Điều 3 Luật đầu

tư như sau: “Vốn đầu tư là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư theo hình thức đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp”

“Hoạt động đầu tư” được định nghĩa tại khoản 7 Điều 3 Luật đầu tư như sau: “Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư”

Xuất phát từ các khái niệm trên, ta thấy rằng “Đầu tư” là một hành vi

xã hội có các đặc điểm sau:

- Là hành vi của nhà đầu tư (chủ thể đầu tư);

- Có việc bỏ vốn nhằm tiến hành các hoạt động đầu tư Vốn này có thể bằng tiền hoặc bằng các tài sản hợp pháp khác Tài sản hợp pháp có thể là tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình

- Hoạt động đầu tư là một quá trình gồm các khâu: chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư

- Mục đích của hoạt động đầu tư có thể là hướng tới lợi nhuận hoặc những mục đích tích cực khác

1.1.1.2 Khái niệm “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” và các khái niệm liên quan đến việc “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”

Các khái niệm “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”, “Vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”, “Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” cũng là khái niệm “Đầu tư”, “Vốn đầu tư”, “Hoạt động đầu tư” như định nghĩa ở mục 1.1.1.1 nhưng được xem xét trong phạm

vi hẹp là trong lĩnh vực xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Do qua các giai đoạn lịch sử khác nhau, cách sử dụng thuật ngữ trong các văn bản pháp luật có khác nhau nhưng khái niệm “Nhà ở để bán hoặc cho thuê” trong Đề tài nghiên cứu này là đồng nghĩa với khái niệm “Nhà ở thương mại” quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật nhà ở

Trong cách sử dụng thuật ngữ trình bày trong Luận văn, việc sử dụng các thuật ngữ “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”, “Đầu tư xây dựng nhà ở”, “Phát triển nhà ở”, “Phát triển nhà ở thương mại”, “Kinh doanh xây dựng nhà ở” được hiểu là đồng nghĩa với nhau

“Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê” theo Điều 9, Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản (có hiệu lực ngày 01/01/2007) thực chất là việc

cá nhân, tổ chức trong nước, nước ngoài bỏ vốn tạo lập nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

1.1.1.3 Khái niệm “Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam”

Từ góc độ pháp lý, có thể định nghĩa: Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam là tổng thể những quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tạo vốn và sử dụng vốn thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam

Như vậy, xét về bản chất, chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam chính là các quy định của pháp luật tác động đối với quá trình vận động của việc hình thành vốn và sử dụng vốn khi nhà đầu tư tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam

1.1.2 Các yếu tố đặc thù của đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Trong đời sống kinh tế - xã hội có vô số những hoạt động đầu tư Tuy nhiên, căn cứ vào những tiêu chí nhất định thì những hoạt động này có thể phân thành các nhóm ngành, lĩnh vực khác nhau như lĩnh vực mua bán hàng hoá, lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản

và nhiều lĩnh vực khác

Lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê là lĩnh vực thuộc một trong những loại hình kinh doanh bất động sản Đây là một lĩnh vực có những đặc thù riêng so với các lĩnh vực đầu tư khác, thể hiện như sau:

Một là: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê đòi hỏi có quy mô

về vốn đầu tư rất lớn

Hai là: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê là hoạt động đầu

tư lâu dài về mặt thời gian và chậm thu hồi vốn

Ba là: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê là lĩnh vực kinh

doanh phức tạp, đòi hỏi am hiểu chuyên môn kỹ thuật, giỏi về quản lý và phân tích kinh doanh

Bốn là: Trình tự thủ tục để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng

nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với rất nhiều quy định phức tạp của luật pháp và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Năm là: Việc tạo vốn đầu tư thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau

mang đặc thù riêng so với đầu tư các bất động sản không phải là nhà ở, đồng thời quá trình tạo vốn chịu sự ràng buộc chặt chẽ của nhiều chế định pháp lý khác nhau trong hệ thống pháp luật

1.1.3 Mô tả hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê dưới góc độ kinh tế

Hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê là tổng thể nhiều hành vi kinh tế của nhà đầu tư, bao gồm:

- Ý định đầu tư (sự cần thiết phải đầu tư), chọn địa điểm đầu tư;

- Hoạch định chiến lược đầu tư, hoạch định phương án huy động vốn;

- Lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng để xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư;

- Thực hiện công việc thương lượng đền bù, giải phóng mặt bằng;

- Lập hồ sơ thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất;

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước;

- Tự mình hoặc thuê đơn vị có chức năng thực hiện công việc thiết kế công trình;

- Xin cấp giấy phép xây dựng;

- Triển khai công việc san lấp, thi công xây dựng các bộ phận công trình, giám sát thi công công trình;

- Nghiệm thu công trình, hoàn tất hồ sơ pháp lý công trình;

- Khai thác kinh doanh nhà ở sau khi xây dựng (bán nhà, cho thuê nhà);

- Thực hiện công việc quản lý khu dân cư, thực hiện các công khác có liên quan đến việc bán nhà, cho thuê nhà

Xuyên suốt quá trình thực hiện đầu tư là quá trình tạo vốn để sử dụng vào các hoạt động đầu tư nêu trên Tương ứng nhu cầu sử dụng vốn trong từng giai đoạn đầu tư nhất định, nhà đầu tư phải có giải pháp tạo vốn bằng nhiều hình thức để đáp ứng nhu cầu về sử dụng vốn

1.1.4 Chủ thể của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Trước ngày 01/07/2006, hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê được tiến hành bởi các chủ thể là cá nhân hoặc tổ chức là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh ngành nghề kinh doanh nhà ở thuộc mọi thành phần kinh tế hoặc doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích có chức năng xây dựng nhà ở Các chủ thể đầu tư, hay còn gọi là nhà đầu tư bao gồm:

- Các cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán lại hoặc cho thuê, loại hình này thường hoạt động mang tính nhỏ lẻ, tự phát, không đăng ký kinh doanh, nhà nước khó quản lý đối tượng này;

- Doanh nghiệp nhà nước hoạt động theo Luật doanh nghiệp nhà nước;

- Doanh nghiệp tư nhân, Công ty TNHH, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh hoạt động theo Luật doanh nghiệp (năm 1999);

hoặc cho thuê tại Việt Nam là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế hoạt động theo Luật doanh nghiệp (năm 2005) và các hợp tác xã hoạt động theo Luật hợp tác xã Các loại hình doanh nghiệp hoạt động theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước đây từng bước chuyển đổi loại hình hoạt động theo một luật chung, thống nhất là Luật doanh nghiệp và Luật đầu tư đã được Quốc hội thông qua năm 2005

Hiện nay, theo tinh thần của Luật nhà ở và theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 thì chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại bao gồm:

- Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định

của Luật Doanh nghiệp;

- Nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực

hiện hoạt động đầu tư theo Luật đầu tư;

- Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật hợp tác xã

Như vậy, theo quy định hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền tiến hành các hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Đây là quy định mới, mở rộng phạm vi chủ thể đầu tư so với trước đây Trước đây, lĩnh vực kinh doanh nhà ở chỉ có các doanh nghiệp trong nước được quyền thực hiện Việc Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng và một số ít doanh nghiệp khác hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thực hiện hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam chỉ là những trường hợp cá biệt do Chính phủ quyết định

1.1.5 Cơ sở kinh tế - xã hội của đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Căn cứ các số liệu thống kê của nhà nước vào năm 2004 thì cơ cấu dân

cư trong khu vực nông nghiệp chiếm khoảng 74% tổng dân số, trong khu vực

công nghiệp, thương mại và dịch vụ chiếm khoảng 26% tổng dân số [10,1]

Tốc độ chuyển đổi cơ cấu lao động từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi

nông nghiệp hiện nay tăng cực nhanh Trên cơ sở này, tốc độ đô thị hoá hiện nay phát triển nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở đô thị tăng lên rất nhanh

Bên cạnh việc chuyển dịch cơ cấu lao động, mức thu nhập bình quân xã hội cũng không ngừng tăng lên Theo thống kê, thu nhập bình quân đầu người

ở nước ta tăng từ 5,7 triệu đồng năm 2000 lên 10 triệu đồng năm 2005 [5,58]

Tốc độ tăng thu nhập diễn ra rất nhanh hình thành nhu cầu về việc tìm kiếm một chổ ở mới tốt hơn

Từ các cơ sở kinh tế - xã hội nêu trên, trong thời gian qua ngành xây dựng ở nước ta tăng trưởng 10,7%/năm, năng lực xây dựng tăng khá nhanh và

có bước tiến đáng kể theo hướng hiện đại Việc xây dựng đô thị, xây dựng nhà ở đạt nhiều kết quả, hàng năm đưa thêm vào sử dụng khoảng 20 triệu m2

nhà ở [5,144]

Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi hội đủ những điều kiện nhất định cũng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trước đây, Theo quy định tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/11/2001 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được sở hữu một căn nhà tại Việt Nam Nay Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 cho phép nhiều đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhiều căn nhà ở tại Việt Nam Do Người Việt nam định cư ở nước ngoài thường có tích luỹ tài chính và có khả năng mua nhà nên quy định của Luật nhà ở sẽ làm cho nhu cầu về nhà ở tại thị trường mua bán, cho thuê nhà ở tại Việt Nam tăng lên

Đảng và Nhà nước xem thị trường bất động sản cùng với thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động và thị trường khoa học - công nghệ là 05 loại thị trường cơ bản trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay, cần có biện pháp phát triển đồng bộ các loại thị trường

này trong định hướng phát triển kinh tế đất nước [5,80] Việc ban hành Luật

nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là biểu hiện của việc củng cố và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.1.6 Các yếu tố của hoạt động đầu tư

Hoạt động đầu tư là hoạt động xã hội có ý thức của con người, do con người chủ động thực hiện Các yếu tố của bất kỳ hoạt động đầu tư nào đều bao gồm con người và vốn Các yếu tố này kết hợp với nhau thông qua hoạt động thực tiễn của con người hình thành nên những giá trị mới, tạo ra của cải vật chất cho đời sống xã hội, phục vụ cho nhu cầu của con người và là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người

Con người với tư cách là yếu tố đầu vào của hoạt động đầu tư là con người có tri thức, có kỹ năng lao động và tham gia vào quá trình lao động

Vốn đầu tư thể hiện rất đa dạng, phong phú, bao gồm tài sản hữu hình

và tài sản vô hình Vốn đầu tư là tài sản hữu hình tồn tại dưới những dạng vật chất cụ thể, có thể nhìn thấy, cân đong đo đếm được như tiền, vàng, ngoại tệ, bất động sản, các dạng vật chất cụ thể khác Các tài sản hữu hình này có thể đưa vào quá trình đầu tư để thực hiện các hoạt động đầu tư nhằm đạt đến những mục đích đầu tư Vốn đầu tư còn có thể là tài sản vô hình như các quyền sở hữu trí tuệ Quyền tác giả, quyền liên quan đến quyền tác giả, quyền

sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, v.v là những tài sản vô hình, khi đưa vào quá trình đầu tư sẽ có khả năng mang lại nhiều lợi ích vật chất, giúp cho hoạt động đầu tư đạt hiệu quả

Trong các loại hình vốn đầu tư, loại hình vốn quan trọng nhất vẫn là vốn bằng tài sản hữu hình mà trước tiên, phổ biến nhất là vốn bằng tiền Nhà đầu tư khi tiến hành các hoạt động đầu tư, nhất là đầu tư xây dựng nhà ở luôn luôn phải tạo vốn bằng tiền để sử dụng vào các công việc cụ thể của hoạt động đầu tư

1.1.7 Quá trình sử dụng vốn trong các giai đoạn của hoạt động đầu tư

Dưới góc độ kinh tế, xuyên suốt các giai đoạn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, nhà đầu tư luôn luôn phải sử dụng vốn đầu tư để trang trải cho các chi phí đầu tư Thông thường, các trình tự chi phí được sử dụng theo thứ tự như sau:

- Chi phí cho việc điều tra, khảo sát về sự cần thiết phải đầu tư, khả năng hiệu quả mà dự án đầu tư có thể mang lại

- Chi phí cho việc lập hồ sơ pháp lý dự án để xin các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư

- Chi phí cho việc khảo sát trắc địa, tư vấn thiết kế, thiết kế cơ sở, thiết

kế tổng mặt bằng, thiết kế kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thiết kế kiến trúc, thiết kế kết cấu công trình nhà ở, các công trình công cộng khác trong khu vực dự án, lập dự toán, tổng dự toán công trình

- Chi phí thẩm định thiết kế, xin cấp phép xây dựng

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hoặc chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng Loại chi phí này hiện nay chiếm

tỷ lệ rất lớn trong tổng vốn đầu tư của toàn bộ dự án

- Các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (nếu có) Trong trường hợp nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước theo hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì chi phí này chính là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước Chi phí này chiếm một tỷ lệ rất lớn trong tổng vốn đầu tư của toàn bộ dự án

- Chi phí đấu thầu Theo Điều 1 Luật đấu thầu, trường hợp dự án đầu tư

có sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên thì phải thực hiện đấu thầu

- Chi phí san lấp mặt bằng, chi phí thi công xây dựng tất cả các các bộ phận cấu thành công trình để có được kết quả công trình xây dựng hoàn chỉnh

có thể đưa vào sử dụng Đây là chi phí chiếm tỷ lệ đặc biệt lớn trong tổng vốn đầu tư toàn bộ dự án

- Chi phí giám sát thi công công trình

- Chi phí hoàn tất thủ tục pháp lý công trình (nghiệm thu, xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đầt ở)

- Chi phí kinh doanh (bán nhà, cho thuê nhà)

- Các khoản thuế, lệ phí phải nộp cho nhà nước

- Các chi phí về những thiệt hại, rủi ro xãy ra trong quá trình đầu tư (tai nạn lao động, thiệt hại tài sản cho người thứ ba, tranh chấp, bất khả kháng, các chi phí khác)

- Chi phí bảo hiểm công trình

- Chi phí cho việc bảo trì, bảo hành công trình

- Chi phí lương, chi phí quản lý cho đội ngũ nhân viên, cán bộ quản lý, kinh doanh của doanh nghiệp

- Chi phí quản lý khu dân cư, các loại chi phí khác

1.2 Các loại vốn sử dụng cho đầu tư và cách thức tạo lập vốn đầu tư

Tương ứng với quá trình sử dụng vốn chi phí cho các hoạt động đầu tư nêu tại mục 1.1.7 thì nhà đầu tư phải tiến hành các hoạt động tạo vốn đầu tư Hoạt động tạo vốn đầu tư phải được tiến hành trước hoặc cùng thời điểm với hoạt động sử dụng vốn đầu tư

Thông thường, trong thực tiễn hoạt động xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư bao gồm các hình thức và hình thành theo những cách thức phổ biến như sau:

1.2.1 Vốn tự có của chủ đầu tư

Bất cứ doanh nghiệp nào, ngay từ khi thành lập đều có số vốn ban đầu nhất định gọi là vốn điều lệ Vốn này do ngân sách nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước; do các thành viên trong công ty TNHH, các cổ đông trong công ty cổ phần, thành viên hợp danh trong công ty hợp danh, chủ doanh nghiệp tư nhân đóng góp bằng chính tài sản của mình vào doanh nghiệp; do các bên liên doanh trong công ty liên doanh, chủ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài góp vào doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; do

xã viên hợp tác xã góp vào hợp tác xã (gọi chung là vốn góp của chủ sở hữu doanh nghiệp)

Việc góp vốn vào doanh nghiệp nêu trên từ trước trước ngày 01/07/2006 tuân theo các quy định của pháp luật về góp vốn trong các Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật doanh nghiệp (năm 1999), Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật hợp tác xã Từ ngày 01/07/2006 thì Luật doanh nghiệp (năm 2005) thay thế hoặc từng bước thay thế các Luật doanh nghiệp Nhà nước, Luật doanh nghiệp (năm 1999), Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Việc góp vốn có thể bằng tiền hoặc bằng tài sản khác Một số doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cũng khuyến khích các chủ sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hoạt động kinh doanh xây dựng nhà ở

Ngoài vốn góp của chủ sở hữu doanh nghiệp, vốn tự có còn hình thành

từ việc tích luỹ trong quá trình hoạt động kinh doanh của các tổ chức kinh tế nói trên mang lại

1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác

Doanh nghiệp trong nước ngày càng chủ động liên doanh, liên kết với

cá nhân, tổ chức khác trong nước hoặc nước ngoài để thu hút nguồn vốn vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Xu thế tăng cường hoạt động liên doanh liên kết là xu thế tất yếu hình thành nên những tổ chức, những tập đoàn kinh

tế lớn mạnh, đủ sức cạnh tranh trên thị trường

1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng

Đây là nguồn vốn quan trọng mà bất kỳ nhà đầu tư xây dựng nhà ở nào cũng luôn tiếp cận Hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng cùng với nhu cầu về vốn của các cá nhân, tổ chức trong xã hội hình thành nên thị trường vốn Thị trường vốn và thị trường bất động sản luôn gắn bó, có mối liên hệ mật thiết với nhau Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là

có giá trị lớn, do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một

lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn [12,19]

Việc nhà đầu tư vay vốn từ các Tổ chức tín dụng tuân theo các quy định của pháp luật về tín dụng Thông thường, khi vay vốn tại các tổ chức tín

dụng, nhà đầu tư phải có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng các phương thức cầm cố, thế chấp tài sản, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba, bảo lãnh bằng tài sản hình thành từ vốn vay, các hình thức bảo đảm khác

Ngoài việc huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư còn thực hiện vay vốn từ các cá nhân, tổ chức khác Tuy nhiên loại hình này không phổ biến trong thực tiễn nước ta trong thời gian qua

1.2.4 Huy động vốn ứng trước từ những khách hàng có nhu cầu mua nhà, thuê nhà

Đây là hình thức tạo vốn rất quan trọng mà bất kỳ nhà đầu tư kinh doanh nhà ở nào cũng sử dụng để tạo vốn đầu tư Những người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở trong tương lai thông thường họ có tích luỹ một lượng tài chính nhất định, đây là tiền nhàn rỗi của cá nhân Nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thoả thuận với nhau về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo phương thức này, tương ứng với tiến độ thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khách hàng ứng trước những khoản tiền cho nhà đầu tư Khi căn nhà xây dựng xong thì Nhà đầu tư giao nhà và hoàn tất các thủ tục pháp lý về mua bán để chuyển dịch sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho khách hàng Khi thực hiện thanh toán trong mua bán nhà, số tiền ứng trước được trừ vào tiền thanh toán Với việc thoả thuận mua bán có ứng trước tiền mua nhà thì giá cả mua bán, cho thuê nhà đương nhiên thấp hơn so với trường hợp nhà được xây xong rồi mới thực hiện việc mua bán

Thực tiễn kinh doanh nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác ở nước ta trong thời gian qua, các doanh nghiệp kinh doanh nhà

ở đều sử dụng hình thức huy động vốn này để giải quyết nhu cầu tạo vốn đưa vào sử dụng cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở Hình thức huy động vốn này góp phần rất quan trọng cho việc phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Tuy nhiên, đánh giá tính hợp pháp của hình thức này thì trong thời gian qua cũng còn rất nhiều ý kiến khác nhau Có quan điểm cho rằng đây là trường hợp mua bán bất động sản vào thời điểm chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nên giao dịch vô hiệu Cũng có các quan điểm khác

cho rằng đây là hình thức ứng vốn trước chứ không phải mua bán Việc các bên thoả thuận với nhau sẽ mua bán khi bất động sản có Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ là hành vi hứa mua, hứa bán giữa các bên Hành vi này luật không cấm nên vẫn có hiệu lực

Một hình thức khác trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng

là có sự hỗ trợ từ ngân hàng cho vay Ngân hàng sẽ cho người có nhu cầu mua nhà ở vay vốn, tiền vay này được sử dụng ứng trước cho nhà đầu tư để sử dụng cho các hoạt động đầu tư Nhà đầu tư sẽ chấp nhận dùng chính tài sản hình thành từ vốn ứng trước này để bảo lãnh thế chấp tại ngân hàng nhằm đảm bảo cho khoản tiền vay của khách hàng Cách thức này hiện nay cũng dần dần trở nên phổ biến, hình thành một hệ thống liên kết chặt chẽ giữa ngân hàng với nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê nói riêng ở Việt Nam

1.2.5 Vốn huy động do phát hành chứng khoán

Doanh nghiệp hoạt động theo hình thức công ty cổ phần có thể huy động vốn bằng cách phát hành cổ phần, trái phiếu để huy động vốn Đây là hình thức huy động vốn hợp pháp, chứa đựng yếu tố hiệu quả, tích cực, tạo điều kiện cho những người ít vốn vẫn có cơ hội đầu tư vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê với vai trò là nhà đầu tư thứ cấp

Hiện nay, việc công ty cổ phần phát hành thêm cổ phần mới chào bán

ra bên ngoài để huy động vốn diễn ra khá phổ biến Việc phát hành thêm cổ phần mới để chào bán ra bên ngoài làm vốn điều lệ của công ty cổ phần tăng lên, tạo nguồn vốn mới đưa vào đầu tư Tuy nhiên, người tham gia mua cổ phần thường có quan hệ quen biết, thân thích với người quản lý, cổ đông công

ty Việc bán cổ phần ra công chúng bên ngoài còn hạn chế

Hình thức huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu còn rất hạn chế, chưa được nhà đầu tư cũng như xã hội quan tâm Ý tưởng về việc phát hành chứng khoán bất động sản ở nước ta chỉ đang ở trong thời kỳ manh nha, chưa có công trình khoa học nghiên cứu một cách thoả đáng về vấn đề này

1.3 Điều chỉnh pháp luật đối với vấn đề vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

1.3.1 Nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Quá trình vận động của vốn đầu tư trong việc kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chính là quá trình hoạt động thực tiễn của con người Nhà đầu

tư bằng các hành vi xã hội cụ thể trong việc tạo lập vốn và sử dụng vốn vào các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê làm phát sinh rất nhiều quan hệ xã hội dưới những hình thức đa dạng, phong phú khác nhau

Trong quan hệ góp vốn đầu tư vào doanh nghiệp dưới những loại hình doanh nghiệp khác nhau làm phát sinh các quan hệ xã hội liên quan đến việc góp vốn Các quan hệ này mang tính nội bộ bên trong doanh nghiệp

Khi nhà đầu tư vay vốn từ các tổ chức tín dụng thì làm phát sinh quan

hệ tín dụng và các quan hệ liên quan đến tín dụng như vấn đề cầm cố, bảo lãnh, thế chấp

Khi nhà đầu tư thoả thuận huy động tiền ứng trước của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua nhà nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở thì phát sinh các thoả thuận dân sự trong việc mua bán nhà hình thành trong tương lai

Ngoài ra, còn vô số hành vi của nhà đầu tư trong quá trình tạo lập vốn

và sử dụng vốn làm phát sinh vô vàn các quan hệ xã hội liên quan đến vốn đầu tư Các quan hệ xã hội này rất đa dạng, phong phú Trong các quan hệ xã hội này, có những quan hệ xã hội chứa đựng nhân tố tích cực, thúc đẩy sự phát triển hoạt động đầu tư, nhưng cũng có những quan hệ xã hội ngăn chặn, kìm hãm hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở

Để các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tạo vốn và sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê diễn ra theo ý chí của nhà nước nhằm tạo ra chuyển biến tích cực trong định hướng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng của nhà nước và các chủ thể tham gia vào thị trường mua bán, cho thuê nhà ở, Nhà nước phải

dùng pháp luật tác động lên các quan hệ xã hội đó Quá trình Nhà nước dùng pháp luật tác động lên hành vi các chủ thể trong các quan hệ liên quan đến việc tạo lập vốn, sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở là một nhu cầu khách quan và tất yếu

Đối với các quan hệ tạo lập vốn, sử dụng vốn của nhà đầu tư phù hợp với nhu cầu phát triển hoạt động xây dựng nhà ở, phù hợp với chủ trương chính sách của nhà nước và nguyện vọng về nhà ở của nhân dân thì pháp luật bảo vệ, củng cố, tạo điều kiện thuận lợi cho chúng phát triển Đối với những quan hệ xã hội mang tính kìm hãm sự phát triển của quá trình tạo vốn, sử dụng vốn đầu tư và cuối cùng là đi ngược lại nhu cầu về nhà ở của nhân dân thì pháp luật phải ngăn chặn, loại bỏ các quan hệ xã hội này

Nhu cầu về việc nhà nước dùng pháp luật tác động các quan hệ xã hội trong quá trình hình thành vốn, sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở nhằm lành mạnh hoá và thúc đẩy việc phát triển thị trường đầu tư xây dựng nhà ở chính

là nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với vấn đề vốn đầu tư xây dựng nhà ở

1.3.2 Mô hình điều chỉnh pháp luật đối với vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Nói đến mô hình điều chỉnh pháp luật về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam là nói đến cách thức nhà nước dùng luật pháp tác động lên hành vi của các chủ thể trong quá trình tạo vốn và sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở

Do đặc thù của hoạt động tạo vốn đầu tư và sử dụng vốn đầu tư, các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tạo vốn, sử dụng vốn tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau Tương ứng với mỗi loại hình thức tồn tại của các quan hệ xã hội mà nhà nước sử dụng các quy phạm pháp luật, các chế định pháp luật, ngành luật khác nhau để tác động các quan hệ xã hội đó Các quy phạm pháp luật cụ thể dùng để tác động các loại quan hệ xã hội cụ thể nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật có tính thứ bậc văn bản pháp luật khác nhau Tổng thể các quy phạm pháp luật dùng tác động lên các quan hệ

xã hội phát sinh trong quá trình tạo vốn và sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê hình thành nên một hệ thống bên trong hệ thống pháp luật Việt Nam, và đó chính là chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam

Như vậy, mô hình điều chỉnh pháp luật trong hoạt động tạo vốn, sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở là tổng thể phức tạp của nhiều quy phạm pháp luật, nhiều chế định luật, ngành luật khác nhau và thể hiện trên nhiều cấp độ văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, các quy phạm pháp luật này tác động lên hành vi tạo vốn, sử dụng vốn trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở

Việc chọn tiêu chí là hoạt động tạo vốn, sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở để tiếp cận, nghiên cứu, tìm hiểu mô hình điều chỉnh pháp luật của chúng là một cách tiếp cận phức tạp Tuy nhiên, với cách tiếp cận này, chúng

ta mới có thể nhận thức được một cách có hệ thống sự điều chỉnh pháp luật trong quá trình tạo lập, sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở

Dù rằng các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tạo vốn, sử dụng vốn đầu tư đa dạng, phức tạp nhưng chúng ta có thể đưa về một số dạng như sau để nhận dạng mô hình điều chỉnh pháp luật lên sự vận động của vốn đầu

tư xây dựng nhà ở:

- Loại quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình hình thành vốn tự có của chủ đầu tư Tương ứng với loại quan hệ này thì luật điều chỉnh chủ yếu là các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp, ví dụ: Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật hợp tác xã

- Loại quan hệ xã hội phát sinh thông qua hành vi liên doanh, liên kết làm phát sinh các quan hệ hợp đồng trong đầu tư Luật điều chỉnh các quan hệ này là pháp luật về hợp đồng, pháp luật về kinh doanh

- Loại quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình vay vốn tín dụng từ các tổ chức tín dụng Tương ứng với loại quan hệ xã hội này thì luật điều chỉnh chủ yếu là các quy định của pháp luật về tài chính, tín dụng, ngân hàng

- Loại quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình huy động vốn ứng trước của khách hàng Tương ứng với loại quan hệ xã hội này, luật điều chỉnh chủ yếu là các quy định của pháp luật về dân sự, ví dụ: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản

- Huy động vốn bằng hình thức phát hành cổ phần, trái phiếu thì các quan hệ xã hội phát sinh chịu sự điều chỉnh của pháp luật về chứng khoán

Tóm lại: Sự vận động của vốn đầu tư trong xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê chính là hành vi của các chủ thể trong quá trình tạo lập vốn và

sử dụng vốn đầu tư Xem xét hành vi đầu tư dưới góc độ kinh tế, chúng ta thấy được quy trình sử dụng vốn đầu tư qua các giai đoạn đầu tư Từ việc nhận biết quy trình sử dụng vốn cho phép xác định được nhu cầu về vốn theo từng giai đoạn đầu tư Bên cạnh việc xác định nhu cầu tạo vốn là việc làm rõ những cách thức được sử dụng để huy động vốn phục vụ cho yêu cầu đầu tư

Sự vận động của vốn đầu tư thực chất là hành vi của con người, làm phát sinh các quan hệ xã hội trong quá trình tạo lập, sử dụng vốn đầu tư Các hành vi này mang bản chất xã hội và xác lập nên những quan hệ xã hội vô cùng phức tạp, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh pháp luật với mục đích là buộc những hành

vi đó, những quan hệ xã hội đó diễn ra trong vòng trật tự, bảo vệ được lợi ích chính đáng các bên, lợi ích cộng đồng và lợi ích nhà nước Do tính phức tạp của các quan hệ xã hội trong việc tạo và sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở nên mô hình điều chỉnh pháp luật lên các quan hệ xã hội đó cũng mang tính phức tạp, đó là một tập hợp của nhiều quy phạm pháp luật, nhiều bộ phận của các chế định pháp luật, ngành luật ở nhiều cấp độ văn bản pháp luật theo thứ bậc khác nhau

CHƯƠNG 2 CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ VÀ MỘT SỐ

Xuất phát từ đặc điểm trên, luật pháp quy định về trình tự, thủ tục lập, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo những quy trình rất chặt chẽ

và luôn gắn chặt với sự quản lý của nhà nước

Quy trình pháp lý trong việc chuẩn bị dự án đầu tư, thực hiện dự án đầu

tư, quản lý dự án đầu tư trước đây được quy định trên cơ sở của Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết bằng Nghị định số 52/1999/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/07/1999 về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

Sau khi Luật đất đai năm 2003 và Luật xây dựng năm 2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thay thế Nghị định 52/1999/NĐ-CP Ngày 29/9/2006 Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 112/2006/NĐ-CP để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP Ngoài ra, Luật đấu thầu, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành các luật trên đều có nhiều nội dung liên quan đến quy trình pháp lý của việc lập, thực hiện, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình nói chung và nhà ở nói riêng

Riêng Luật nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đều có dành hẳn một chương riêng để quy định về vấn đề phát triển nhà ở

2.1.1 Quy trình pháp lý của việc đầu tư xây dựng nhà ở

2.1.1.1 Giai đoạn trước khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006

có hiệu lực (xem “Sơ đồ minh hoạ quy trình pháp lý dự án nhà ở” trang số

74)

Giai đoạn này, tuỳ vào loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà quy trình pháp lý có thể khác nhau, tuy nhiên sự khác nhau này là không nhiều Nhìn chung, việc lập, thực hiện, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thông thường qua các bước pháp lý sau đây:

Bước 1: Lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình và xin phép đầu tư

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 16/2005/NĐ-CP và khoản

2 Điều 1 Nghị định 112/2006/NĐ-CP thì bước này chỉ áp dụng cho các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 Báo cáo đầu tư xây dựng công trình phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua và cho phép đầu tư

Thông thường, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở ở nước ta rất ít khi có quy mô thuộc nhóm A, tức là có vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng Do đó không phải qua bước thủ tục này

Trong thực tiễn, bước này thể hiện bằng hình thức xin chấp thuận địa điểm đầu tư của chủ đầu tư UBND cấp huyện nơi chủ đầu tư dự định chọn địa điểm đầu tư có văn bản thể hiện việc chấp thuận cho nhà đầu tư được đầu

tư xây dựng nhà ở tại vị trí nhất định

Bước 2: Lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Theo Nghị định 16/2005/NĐ-CP thì đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân thì chủ đầu tư không phải lập dự án mà chỉ xin giấy phép xây dựng Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp trên thì phải lập Dự án đầu tư xây dựng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định dự án

Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình nhà ở phải có phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

Phần thuyết minh của dự án quy định tại Điều 6 Nghị định 16/2005/ NĐ-CP, thông thường bao gồm những nội dung mang tính kinh tế, xã hội như sau: sự cần thiết phải đầu tư, mục tiêu đầu tư, nhu cầu thị trường, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, các yếu tố đầu vào khác; quy

mô, diện tích, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật, công nghệ; giải pháp thực hiện; đánh giá tác động môi trường; tổng mức đầu tư, khả năng thu xếp vốn, phương án hoàn trả vốn, phân tích tài chính, đánh giá hiệu quả kinh

tế, xã hội của dự án

Phần thiết kế cơ sở của dự án quy định tại Điều 7 Nghị định 16/2005/ NĐ-CP, Khoản 2 Điều 1 Nghị định 112/2006/NĐ-CP Phần này thể hiện nội dung phần kỹ thuật của dự án, thể hiện các giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ các điều kiện xác định tổng mức đầu tư và làm cơ sở triển khai các bước thiết kế tiếp theo

Bước 3: Thẩm định dự án đầu tư

Bước thẩm định dự án đầu tư là thủ tục bắt buộc đối với tất cả các dự

án xây dựng nhà ở trừ việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của nhân dân Nhà đầu tư trình hồ sơ dự án cho cấp có thẩm quyền thẩm định

Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định tại Điều 9 Nghị định 16/2005/ NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản

5 Điều 1 Nghị định 112/2006/NĐ-CP

Thông thường, các công trình nhà ở ở nước ta hiện nay có quy mô vừa

và nhỏ, cơ quan chủ trì thẩm định là Sở Kế hoạch và Đầu tư, còn thẩm định từng vấn đề chuyên môn thì các sở ngành chuyên môn thực hiện Trong đó,

Sở Xây dựng thực hiện thẩm định thiết kế cơ sở của dự án

Bước 4: Quyết định đầu tư

Người có thẩm quyền quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi

vốn ngân sách nhà nước thì tùy vào loại dự án (A,B,C), tuỳ vào cấp ngân sách (Trung ương, địa phương) và tùy quy mô về vốn mà thẩm quyền quyết định

có thể là Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ,

cơ quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan trung ương của tổ chức chính trị

- xã hội, tổ chức chinh trị xã hội – nghề nghiệp hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp

Đối với các dự án vốn sở hữu tư nhân, vốn hỗn hợp, vốn khác thì chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và tự chịu trách nhiệm

Bước 5: Lập hồ sơ thiết kế công trình, lập dự toán xây dựng công trình

Các bước thiết kế, nội dung, thành phần hồ sơ thiết kế quy định tại Điều 14, 15 Nghị định 16/2005/NĐ-CP

Bước 6: Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công

trình

Chủ đầu tư tự mình tổ chức thực hiện việc thẩm định hoặc thuê cá nhân, tổ chức có năng lực thực hiện việc thẩm tra

Bước 7: Xin Giấy phép xây dựng công trình

Đối với dự án nhà ở đô thị mà Chủ đầu tư là tổ chức thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng là Sở Xây dựng (theo sự uỷ quyền của UBND cấp tỉnh)

Bước 8: Lựa chọn nhà thầu

Việc mời thầu, đấu thầu tuân theo các quy định của pháp luật về đấu thầu Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên thì bắt buộc phải thực hiện đấu thầu để chọn nhà thầu Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu Chủ đầu tư và nhà thầu thi công ký kết với nhau hợp đồng thi công Hợp đồng thi công phải có những nội dung cơ bản được hướng dẫn tại Thông tư số 02/2005/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 25/02/2005

Song song với các Bước 5, 6, 7, 8 là các công việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng Nếu quyền sử dụng đất đối với phần mặt bằng xây dựng công trình nhà ở được chủ đầu tư nhận chuyển nhượng từ người khác thì không phải

thực hiện công việc đền bù, giải toả, tái định cư Chủ đầu tư chỉ hoàn tất các thủ tục đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trước khi thi công công trình

Nếu dự án do nhà nước thu hồi đất của người khác và giao đất cho Chủ đầu tư để thực hiện hoạt động đầu tư thì Chủ đầu tư phải làm công việc đền

bù, giải toả, tái định cư cho chủ sử dụng đất trước đó Việc đền bù, giải toả, tái định cư thực hiện theo Luật đất đai năm 2003, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Sau khi đền bù, chủ đầu tư lập thủ tục xin giao đất hoặc thuê đất tại UBND cấp tỉnh (nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường), thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước Sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của UBND cấp tỉnh thì mới được tiến hành thi công công trình Trình tự thủ tục xin giao đất, thuê đất thực hiện theo Điều

122 Luật đất đai năm 2003 Riêng ở Tp.Hồ Chí Minh có vận dụng khác các địa phương khác trong trình tự giao đất đối với dự án kinh doanh Khi chủ đầu

tư thoả thuận đền bù được khoảng 70% đến 80% tổng diện tích đất thì được UBND Tp.Hồ Chí Minh cấp quyết định tạm giao đất Sau khi hoàn tất công việc đền bù thì được giao đất bằng quyết định giao đất

Bước 9: Quản lý thi công xây dựng công trình

Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý về mặt bằng, dự án được phép khởi công thì nhà đầu tư phải quản lý thi công xây dựng công trình Nội dung quản

lý thi công xây dựng công trình bao gồm:

- Quản lý chất lượng công trình xây dựng: Nội dung quản lý này được quy định tại Nghị định 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/12/2004

- Quản lý tiến độ thi công xây dựng công trình: Nội dung quản lý quy định tại Điều 31 Nghị định 16/2004/NĐ-CP Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công Tiến độ thi công phải phù hợp tổng tiến độ của dự án Nếu vi phạm tiến độ thi công thì bên thi công có thể bị áp dụng các hình thức phạt vi phạm hoặc các chế tài khác theo hợp đồng hoặc do pháp luật quy định

- Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình: Nội dung quản lý quy định tại Điều 32 Nghị định 16/2004/NĐ-CP Việc thi công phải thực hiện theo khối lượng thiết kế được duyệt Khối lượng thi công phải được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát theo từng giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt làm cơ sở cho việc nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng Giám sát thi công còn nhằm

xử lý các tình huống phát sinh khối lượng thi công ngoài thiết kế

- Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng: Nội dung quản lý này quy định tại Điều 33, 34 Nghị định 16/2004/NĐ-CP

Trong quá trình quản lý dự án, chủ đầu tư có thể tự mình trực tiếp quản

lý dự án hoặc thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án Trường hợp tự mình trực tiếp quản lý dự án thì phải thành lập Ban Quản lý dự án để thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án

Bước 10: Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

Công việc quản lý chi phí dự án thực chất là hoạt động xuyên suốt quá trình thi công công trình Công việc quản lý này phát sinh ngay từ thời điểm chủ đầu tư ký kết hợp đồng thi công với nhà thầu

Nghị định 16/2005/NĐ-CP quy định về quản lý chi phí tại các Điều 38,

39, 40, 41, 42, 43, bao gồm nguyên tắc quản lý chi phí, tổng mức đầu tư dự

án, dự toán và tổng dự toán công trình, vấn đề tạm ứng vốn đầu tư, thanh toán vốn đầu tư, quyết toán vốn đầu tư

Theo những nội dung trên, vấn đề quản lý chi phí, trong đó có vấn đề thanh toán từng bộ phận công trình theo hợp đồng thi công được pháp luật quy định chặt chẽ Việc thanh toán phải theo trình tự và những điều kiện nhất định, nhất là dự án có vốn ngân sách nhà nước

Bước 11: Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình

Sau khi việc thi công hoàn thành thì Chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát cùng tiến hành nghiệm thu hoàn thành công trình và thanh toán, quyết toán hợp đồng thi công

Bước 12: Hoàn tất pháp lý, đưa công trình vào khai thác sử dụng

Sau khi việc xây dựng công trình nhà ở được thực hiện xong thì chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước như nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ công trình, các khoản phải nộp khác

Khi công trình nhà ở có chủ quyền thì chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê nhà để thu hồi vốn đầu tư Ngoài ra, chủ đầu tư còn thực hiện các công tác khác của nhà đầu tư trong việc quản lý công trình như vấn đề an ninh, sinh hoạt khu dân cư

2.1.1.2 Giai đoạn sau khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 có hiệu lực

Trên cơ sở quy định tại Điều 30 Luật nhà ở thì dự án phát triển nhà ở phải được lập, thẩm định và phê duyệt của cơ quan chức năng, phải được kiểm định trước khi nhà ở được đưa vào sử dụng

Nghị định 90/2006/NĐ-CP ra đời có những quy định mới về quy trình lập dự án phát triển nhà ở, thành phần hồ sơ của dự án phát triển nhà ở, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, thực hiện dự án nhà ở, vấn đề phát triển nhà ở thương mại và những vấn đề khác có liên quan đến nhà ở

Theo quy định của Điều 5 Nghị định 90/2006/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án phát triển nhà ở Nội dung dự án phát triển nhà ở và thành phần hồ sơ bản vẽ của dự án quy định chi tiết tại Điều 6, Điều 7 Nghị định 90/2006/NĐ-CP

Thẩm quyền phê duyệt dự án nhà ở thương mại quy định tại Điều 8 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, theo đó thì dự án nhà ở thương mại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt Riêng các dự án có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định Các dự án nhà ở trước khi phê duyệt phải được cơ quan quản lý nhà ở của cấp có thẩm quyền phê duyệt thẩm định

Về vấn đề sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình nhà ở, theo pháp luật trước đây nếu đất này không thuộc trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển

nhượng từ người thứ ba thì Chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thực hiện đền

bù, giải toả, tái định cư cho chủ sử dụng đất cũ, thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước để được giao đất xây dựng Nay Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định trường hợp chủ đầu tư không có đất thì Nhà nước

sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho người trúng đấu giá

Nhìn chung, dù Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP có một số quy định riêng về trình tự thủ tục lập, thực hiện dự án phát triển nhà ở, nhưng các quy định này không khác nhiều so với quy trình trước đây Nhiều vần đề

về lập dự án, chuẩn bị xây dựng, thực hiện xây dựng nhà ở không được quy định trong Luật nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP mà viện dẫn đến các quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng

Như vậy, để nhận biết và ứng dụng quy trình thủ tục lập dự án, thực hiện dự án, quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì trước hết phải căn cứ vào các quy định của pháp luật chuyên ngành là Luật Nhà ở, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, bên cạnh đó còn phải căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên quan như Luật Xây dựng năm 2003, Luật Đất đai năm 2003, Luật đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành các luật nêu trên

2.1.2 Chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở

Chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trên cơ sở hành vi

sử dụng vốn của chủ đầu tư vào hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở

Thông qua việc nhận biết quy trình pháp lý của quá trình lập dự án đầu

tư xây dựng nhà ở tại mục 2.1.1, chúng ta thấy được những giai đoạn, những thời điểm pháp lý mà chủ đầu tư phải sử dụng vốn Quá trình sử dụng vốn và quá trình tạo vốn là hai quá trình trái ngược nhau nhưng có quan hệ hữu cơ với nhau Việc tạo vốn là tiền đề, là cơ sở cho việc sử dụng vốn Ngược lại, việc sử dụng vốn là động lực, là mục đích của hành vi tạo vốn Hành vi sử dụng vốn trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở vừa là hành vi kinh tế của con người vì nó tạo ra những giá trị mới, mang lại những lợi ích đáp ứng mục

tiêu của hoạt động đầu tư, nhưng bản thân hành vi sử dụng vốn cũng vừa là hành vi mang tính pháp lý

Hành vi sử dụng vốn mang tính pháp lý thể hiện như sau: Trong quá trình lập, thực hiện, quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đến những thời điểm nhất định làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý của nhà đầu tư trong việc sử dụng vốn Nghĩa vụ pháp lý về sử dụng vốn có thể phát sinh trên cơ sở các quy phạm pháp luật hoặc trên cơ sở các giao dịch diễn ra trong quá trình đầu

tư Ví dụ: Khi xin giao đất để xây dựng công trình và được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đồng ý thì phát sinh nghĩa vụ sử dụng vốn để chi trả cho việc đền bù, giải toả, tái định cư, đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước; Khi nhà thầu xây dựng thi công hoàn thành một bô phận công trình và yêu cầu thanh toán theo tiến độ thanh toán thoả thuận trong hợp đồng thi công thì phát sinh nghĩa vụ sử dụng vốn của chủ đầu tư trong thanh toán hợp đồng

Trong nhiều trường hợp, việc sử dụng vốn không phải là nghĩa vụ pháp

lý mà là quyền chủ động của chủ đầu tư, tuy nhiên nó vẫn là hành vi pháp lý

vì hành vi sử dụng vốn tạo nên một quan hệ pháp lý được điều chỉnh bằng pháp luật Ví dụ: chủ đầu tư muốn thay thế một phần vật tư công trình bằng một loại vật tư khác đắt tiền hơn, chủ đầu tư tự bỏ thêm tiền bù vào tiền mua vật tư Hành vi này không làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà thầu nên nhà thầu có nghĩa vụ phải chấp nhận và tiếp nhận các vật tư thay thế vào trong thi công công trình

Thông qua tìm hiểu quy trình lập, thực hiện, quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở chúng ta nhận biết được chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở Chế độ pháp lý về sử dụng vốn có thể phân chia thành các nhóm như sau:

- Chế độ pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để giao lại cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở Tương ứng với chế độ pháp

lý này là việc sử dụng một tỷ lệ vốn rất lớn trong tổng dự toán đầu tư Các văn bản pháp luật chủ yếu quy định về vấn đề này là Luật đất đai năm 2003, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Chế độ pháp lý về thu tiền sử dụng đất để giao đất thực hiện dự án đầu

tư xây dựng nhà ở Ở giai đoạn này, việc sử dụng vốn cũng chiếm một tỷ lệ rất lớn trên tổng dự toán, nhất là ở vùng trung tâm đô thị Văn bản pháp luật chủ yếu quy định về vấn đề này là Luật đất đai năm 2003, Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

- Chế độ tạm ứng, thanh toán, quyết toán trong quan hệ hợp đồng thiết

kế, thi công, tư vấn giám sát (xem các Điều 38, 39, 40, 41, 42, 43 Nghị định 16/2005/NĐ-CP) Đây là giai đoạn cần rất nhiều vốn, chiếm tỷ lệ cao nhất so với các khoản chi phí khác trong tổng dự toán đầu tư

- Chế độ pháp lý về thuế, lệ phí trước bạ trong hoạt động đầu tư phát triển nhà ở

Trong các nhóm chi phí như trên, quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất hiện nay gây khó cho chủ đầu tư, đồng thời chứa đựng nhiều bất hợp

lý gây bức xúc cho nhà đầu tư Theo quy định về thu tiền sử dụng đất hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải đóng một lần ngay từ đầu Trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường

là đất nông nghiệp nên phải xin chuyển mục đích sử dụng và nộp tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp này phải nộp ngay từ đầu Trong trường hợp doanh nghiệp xin đầu tư dự án nhà ở không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất trước đó, sau khi làm xong công việc đền bù, giải toả, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước Các quy định này thật sự gây khó khăn cho nhà đầu

tư, bởi vì số tiền sử dụng cho giai đoạn này là rất lớn, nhất là việc đầu tư xây dựng nhà ở thường tập trung tại đô thị nên giá đất rất cao Tại giai đoạn này, nhà đầu tư chưa có tiến hành bất cứ hoạt động thi công nào, hạ tầng kỹ thuật

dự án chưa có nên chưa có quyền huy động vốn Cần phải có quy định về chậm nộp tiền sử dụng đất như quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 trước đây

Chế độ pháp lý về sử dụng vốn đầu tư cùng với chế độ pháp lý về hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở hợp thành “Chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam Đề cập đến chế độ pháp

lý về sử dụng vốn đầu tư xây dựng nhà ở với một chừng mực tổng quát như trên giúp cho chúng ta có cơ sở tìm hiểu rõ hơn về chế độ pháp lý trong việc hình thành vốn đầu tư xây dựng xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

2.2 Các quy định pháp luật về hình thành vốn đầu tư

Vốn là yếu tố đầu vào của hoạt động kinh doanh Vốn kết hợp với sức lao động tạo ra những giá trị mới cho xã hội Bài toán về vốn đầu tư là một vấn đề mà bất kỳ nhà kinh doanh nào, trong thời đại nào, quốc gia nào cũng phải quan tâm và tìm giải pháp để tạo vốn đáp ứng các nhu cầu về vốn trong kinh doanh, đầu tư

Vốn đầu tư hợp pháp được hình thành trên những cách thức được luật pháp thừa nhận, bảo hộ Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực hoạt động đầu tư mà cách thức hình thành vốn đầu tư có đặc thù riêng Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, hoạt động hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê cũng có đặc thù riêng so với hoạt động tạo vốn đầu tư cho các bất động sản khác như nhà xưởng, kho tàng, bến bãi, quyền sử dụng đất Đặc thù này xuất phát từ đặc thù pháp lý của nhà ở Trong mọi thời đại, mọi dân tộc, nhà ở luôn là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người Nhà nước

ta qua các thời kỳ, trong công tác lập pháp, lập quy đều có những chế định pháp lý riêng về nhà ở Pháp lệnh nhà ở năm 1991, các Bộ luật dân sự năm

1995 và năm 2005 đều có một phần riêng quy định về hợp đồng mua bán nhà

ở, hợp đồng cho thuê nhà ở Vấn đề nhà ở còn quy định trong Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 về giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài trước ngày 01/07/1991 Pháp luật hiện hành cũng rất nhiều văn bản quy định về nhà ở Đặc biệt là có hẳn một văn bản luật chuyên ngành là Luật nhà ở quy định về vấn đề nhà ở Tương ứng với đặc thù nêu trên của nhà ở thể hiện trong các văn bản pháp luật, các quy định về hình thành vốn đầu tư xây dựng nhà ở