Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người việt nam định cư ở nước ngoài

Trước tiến trình hội nhập WTO, pháp luật Việt Nam cần có một sự chín chắn và hoàn thiện hơn, việc nghiên cứu đề tài này sẽ giúp chúng ta có được một cái nhìn tổng quan về chế định quyền

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

-

VÕ THỊ THANH NHÀN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT

NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Chuyên ngành Luật Thương Mại

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan khóa luận này chính là công trình nghiên cứu của riêng tôi Toàn bộ số liệu hoặc lời trích dẫn trong khóa luận đều được liệt kê trong danh mục tài liệu tham khảo Nhân đây, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn tôi là thạc sĩ Phạm Văn Võ cùng thầy cô và bạn bè đã giúp đỡ tôi thực hiện tốt khóa luận này

1.1 Khái niệm, đặc điểm người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

1.2.1 Định nghĩa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

23

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993

2.2.1.2 Trường hợp nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua nhận tặng cho, thừa kế

2.4 Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài khi sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam

55

2.4.1 Quyền của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi

sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam

2.4.2 Nghĩa vụ của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

khi sử dụng đất ở và sở hữu nhà tại Việt Nam

63

KẾT LUẬN

64

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

“Nhà nước bảo đảm và không ngừng phát huy quyền làm chủ về mọ i mặt của

nhân dân, nghiêm trị mọi hành động xâm phạm lợi ích của Tổ quốc và của nhân dân; xây dựng đất nước giàu mạnh, thực hiện công bằng xã hội, mọi người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển toàn diện.” (Điều 3, Hiến

pháp 1992)

“Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vốn, công

nghệ vào Việt Nam phù hợp với pháp luật Việt Nam, pháp luật và thông lệ quốc tế; bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp đối với vốn, tài sản và các quyền lợi khác của các

tổ chức, cá nhân nước ngoài Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hoá

Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước.” (Điều 25, Hiến pháp 1992)

Với định hướng xây dựng 1 chế độ công bằng, văn minh, phát huy mọi nguồn lực trong nhân dân và của bè bạn quốc tế, phát triển kinh tế và ổn định chính trị, Nhà nước Việt Nam trong tư duy lập pháp của mình đã sớm thừa nhận vai trò quan trọng của bộ phận cư dân là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Trong xu thế đưa Việt Nam hội nhập với khu vực và toàn cầu, một con đường đi hứa hẹn cho ta rất nhiều cơ hội nhưng cũng không ít khó khăn, thử thách,

tư duy lập pháp ấy lại một lần nữa được khẳng định và là kim chỉ nam cho việc hoàn thiện chính sách đất đai cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Lực lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một lực lượng dồi dào về tiềm lực kinh tế và khoa học kĩ thuật công nghệ, rất cần cho một nền kinh tế non trẻ đang chập chững từng bước hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu Hơn nữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, dù họ còn hay không còn quốc tịch Việt Nam, dù định

cư ở nơi này hay nơi khác thì họ vẫn là những đứa con đất Việt, họ hoàn toàn có quyền và nghĩa vụ đối với đất nước cội nguồn sinh ra họ như Điều 75 Hiến Pháp đã quy định

Thực tế ngày nay, pháp luật Việt Nam nói chung và mảng pháp luật đất đai nói riêng đã và đang gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng trong việc thực thi dẫn đến những hậu quả không mong muốn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc quản lý đất đai và cả những người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi họ đầu tư hoặc về định cư Trong khi đó hầu hết các nước trên thế giới đều đã nhận thức được vấn đề này và đã có được một chính sách thu hút nguồn lực một cách hiệu quả Nhìn sang đất nước láng giềng của chúng ta là Trung Quốc, Nhà nước này đã sớm ban hành Luật Bảo vệ quyền và lợi ích của Hoa kiều và các thành viên của gia đình họ khi trở về nước Điều này đã góp phần làm cho Trung Quốc trở nên hùng mạnh hơn rất nhiều Chính sách pháp luật hợp lý và minh bạch sẽ góp phần phát huy sức mạnh toàn dân tộc Việt Nam và nguồn ngoại lực to lớn nhằm thực hiện được mục tiêu chung của đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, và hình thành một xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

Với sự nhận thức sâu sắc và hy vọng sẽ đúc kết, đánh giá, nêu lên những quan điểm khoa học đúng đắn để góp phần vào hoạt động hoàn thiện hệ thống pháp luật,

tác giả đã rất tâm huyết khi lựa chọn đề tài : “ Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu

nhà của người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài” làm khoá luận tốt

nghiệp cho mình

2 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Trước đề tài này đã có rất nhiều đề tài cũng đề cập đến những vấn đề tương tự Tuy nhiên, tuy mục đích và đối tượng nghiên cứu có thể giống nhau nhưng ở mỗi thời kì vấn đề này lại có những hoàn cảnh và lý luận mới làm thay đổi cách nhìn nhận và định hướng làm luật cho những nhà soạn thảo Trước tiến trình hội nhập WTO, pháp luật Việt Nam cần có một sự chín chắn và hoàn thiện hơn, việc nghiên cứu đề tài này sẽ giúp chúng ta có được một cái nhìn tổng quan về chế định quyền

sử dụng đất ở,quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, từ đó chúng ta sẽ dễ dàng tìm kiếm giải pháp tháo gỡ những vướng mắc hiện thời và mang lại một kết quả tốt đẹp phù hợp với tình hình mới của một nền kinh tế- xã hội đang vươn lên

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích của bài khóa luận này sẽ tập trung vào làm sáng tỏ những đối tượng

nào là “ người nước ngoài” và “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được công

nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở theo pháp luật hiện hành và cơ chế quản

lý của Nhà nước trong vấn đề này, lý giải tại sao và nêu lên những điểm bất cập, trên cơ sở đó tác giả sẽ có những đề xuất cho giải pháp hoàn thiện chính sách dành cho những đối tượng đặc biệt này

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Với tiêu đề đề tài là “ Quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người

nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, tác giả xác định sẽ tập trung

phân tích, so sánh, đánh giá về những quy định pháp lý liên quan về vấn đề trên,

bên cạnh đó tác giả cũng khẳng định “ quyền sử dụng đất ở” và “ quyền sở hữu nhà

ở” được đề cập ở đây là hai quyền gắn liền với nhau vì đây là một nguyên tắc của

pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản hiện nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Là một đề tài mang tính lý luận và thực tiễn cao, tác giả đã tham khảo và áp dụng quan điểm của Đảng và Nhà nước nhằm tiếp cận, tìm hiểu và giải thích cho những vấn đề liên quan

Để nghiên cứu và trình bày đề tài có hiệu quả, tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh kết hợp với sự đánh giá, đúc kết của bản thân bằng các

cơ sở lý luận mang tính biện chứng chủ nghĩa Mác_ LêNin

6 Bố cục của bài khóa luận

Trên cơ sở mục đích, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu, khóa luận được chia thành hai chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI

VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

1.1 Khái niệm, đặc điểm người nước ngoài, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài

1.1.1 Người nước ngoài

1.1.1.1 Khái niệm

Khái niệm về “người nước ngoài” được đề cập nhiều trong văn bản pháp luật

khác qua từng thời kỳ Tuy nhiên, tùy theo đối tượng điều chỉnh của những văn bản pháp luật mà khái niệm này được hiểu theo những cách khác nhau

Theo khoản 5, Điều 3 Luật Quốc tịch 2008, “ người nước ngoài cư trú ở Việt

Nam” là công dân nước ngoài và người không quốc tịch cư trú hoặc thường trú tại

Việt Nam Người nước ngoài bao gồm là những cá nhân không mang quốc tịch Việt Nam và đang sinh sống tại Việt Nam Cách hiểu này phù hợp với quan hệ giữa Nhà nước và những cá nhân trong xã hội mà Nhà nước quản lý mà Luật Quốc tịch điều chỉnh Tuy nhiên, Luật Đất đai lại điều chỉnh quan hệ về sử dụng đất của tất cả

những chủ thể sử dụng đất nên khái niệm “ người nước ngoài” không chỉ bao gồm

cá nhân mà còn đề cập đến những tổ chức sử dụng đất

Luật Đất đai 1993, tại Điều 80, “ người nước ngoài” là từ để chỉ chung nhóm

người bao gồm các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế Trong Luật Đất

đai 2003, khái niệm này vẫn được khẳng định và được đề cập theo hướng cụ thể

hơn Theo khoản 5 và khoản 7 Điều 9 Luật này, “ người nước ngoài” được định nghĩa là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quốc tịch nước ngoài hoặc

không có quốc tịch đến Việt Nam theo quan hệ ngoại giao hoặc để đầu tư, cư trú,làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam Như vậy, “người” được hiểu ở đây là

những chủ thể có năng lực tham gia vào những quan hệ pháp luật nhất định, nó không chỉ là cá nhân mà còn bao gồm cả những pháp nhân được thành lập theo trình

tự thủ tục luật định Bởi lẽ những pháp nhân cũng có năng lực pháp luật và quyền, nghĩa vụ pháp lý tương ứng Có nghĩa là pháp nhân cũng có nhu cầu về trụ sở hay

nhu cầu về đầu tư bất động sản và nó cũng tự mình thực hiện được các giao dịch về đất đai và nhà ở Vì những tính chất như trên, pháp nhân không khác gì so với một

cá nhân khi tham gia thị trường nhà đất

Định nghĩa “pháp nhân nước ngoài” theo Luật Đất đai có nội hàm rộng hơn so

với cách hiểu của Bộ Luật Dân sự Tại khoản 1, điều 765 Bộ Luật Dân sự 2005, khẳng định năng lực pháp luật của pháp nhân được xác định theo pháp luật của nước nơi nó được thành lập, có nghĩa là, dù do tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư nhưng được thành lập ở Việt Nam, theo pháp luật Việt Nam thì vẫn được xem là pháp nhân

Việt Nam Trong khi đó, phạm vi đối tượng là “ người nước ngoài” được hiểu ở

Luật Đất đai bao gồm cả những pháp nhân được thành lập theo pháp luật Việt Nam nhưng do cá nhân, tổ chức nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư và cả những pháp nhân mang quốc tịch nước ngoài

1.1.1.2 Đặc điểm:

 Thứ nhất, người nước ngoài bao gồm tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài

 Tổ chức nước ngoài

Căn cứ vào Luật Đất đai 2003, tại khoản 5 và khoản 7 Điều 9 đã phân đối

tượng là “ tổ chức nước ngoài” ra hai nhóm chính dựa trên cơ sở mục đích đến Việt

Nam của từng chủ thể:

* Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài được Chính Phủ Việt Nam thừa nhận Cơ quan đại diện các tổ chức của liên hiệp quốc tại Việt Nam, cơ quan, tổ chức liên chính phủ ,cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

* Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Bằng quy định trên ta có thể hiểu rằng tổ chức nước ngoài là những tổ chức được cá nhân nước ngoài đầu tư thành lập hoặc góp vốn Nhóm pháp nhân mang quốc tịch nước ngoài tồn tại dưới các dạng hình thức như là cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của một quốc gia cụ thể, hay nó có thể là một tổ chức chỉ đơn thuần mang tính chất kinh tế, đến

Việt Nam nhằm mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận dưới dạng các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Những tổ chức này cần những quyền về đất đai khi tham gia hoạt động tại Việt Nam, vì vậy pháp luật Đất đai đã coi là họ một chủ thể sử dụng đất theo Điều 9, theo đó họ sẽ có những quyền và nghĩa vụ tương ứng phù hợp với quy trình quản lý của Nhà nước

 Cá nhân nước ngoài

“Cá nhân nước ngoài” bao gồm công dân nước ngoài, người không quốc tịch

cư trú, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam, nghĩa là “ người không có quốc tịch Việt

Nam” (Nghị định 51/2009/NĐ-CP)

Tại Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT/BKH-BTP-BNG-BCA quy định cụ

thể các trường hợp được gọi là người nước ngoài thương trú tại Việt Nam bao gồm:

* Công dân nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam đã được

cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Thẻ thường trú

* Người không quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam đã

đư-ợc cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Thẻ thường trú

Dấu hiệu quốc tịch là dấu hiệu đặc trưng nhất của nhóm người nước ngoài này, tuy cư trú tại Việt Nam nhưng lại không mang quốc tịch Việt Nam, mà mang quốc tịch của một hay nhiều nước khác hoặc cũng có thể họ không có quốc tịch (người không quốc tịch) Để phân biệt với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được trình bày ở phần sau, ta có thể hiểu họ cũng chưa từng có quốc tịch Việt Nam và không có quan hệ huyết thống như có ông bà, cha mẹ là công dân Việt Nam Quốc tịch là cơ sở pháp lý thể hiện mối quan hệ gắn bó bền vững giữa một cá nhân và Nhà nước Đây dấu hiệu quyết định chính sách pháp luật dành cho người nước ngoài Bởi

lẽ, vì không mang quốc tịch Việt Nam nên họ không phải là công dân Việt Nam đồng nghĩa với việc họ không đương nhiên được thừa nhận những quyền và nghĩa

vụ mà một công dân Việt Nam được hưởng Hơn nữa vì họ là người mang quốc tịch khác hoặc không mang quốc tịch thì chính sách áp dụng cho họ cũng phải phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam kí kết hoặc tham gia và thông lệ quốc tế Chúng ta phải cân nhắc rất kĩ khi đưa ra những quy định mang tính chất đối ngoại như vậy để vừa đảm bảo khẳng định chủ quyền tối cao của quốc gia, bảo vệ lợi ích dân tộc lại vừa thể hiện rõ thiện chí : Việt Nam sẵn sàng làm bạn với tất cả quốc gia

bè bạn, muốn tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư khắp năm châu về Việt Nam thực hiện dự án của mình Điều này không phải là một yêu cầu dễ dàng với các nhà làm luật

 Thứ hai là dấu hiệu mục đích khi đến Việt Nam Một người tuy không

mang quốc tịch Việt Nam nhưng có thể vẫn không được coi là “ người nước ngoài”

thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai hiện hành nếu họ không đến Việt Nam

hoặc đến Việt Nam không thuộc diện theo quan hệ ngoại giao hoặc để đầu tư, cư

trú, làm ăn sinh sống lâu dài tại Việt Nam, nghĩa là họ phải có nhu cầu về đất và nhà

ở tại Việt Nam Nếu họ chỉ đơn thuần đến nước ta như để du lịch thì sẽ không thuộc đối tượng đề cập của pháp luật đất đai Để xác định được họ có thỏa mãn được yêu cầu này của pháp luật hay không chúng ta dựa vào các thủ tục hành chính như đăng

ký tạm trú, thường trú theo một thời hạn nhất định qua đó chúng ta sẽ xác định khoảng thời gian cư trú, đối tượng trên thuộc đối tượng nào ( theo diện ngoại giao, đầu tư, học tập hay du lịch)

 Thứ ba, khi tiến hành sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đầu tiên

họ phải tuân theo tuyệt đối pháp luật Việt Nam Điều này để đảm bảo sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước Việt Nam và bảo vệ những lợi ích hợp của công dân Việt Nam Tuy nhiên, xuất phát từ yếu tố quốc tịch, những đối tượng này được sự bảo hộ và phải tuân theo từ chính quốc gia họ mang quốc tịch, nếu là người không quốc tịch thì họ vẫn phải tuân theo thông lệ quốc tế Do đó, khi xác lập những quyền này cho mỗi đối tượng nước ngoài cần cân nhắc rất nhiều yếu tố về chính trị, ngoại giao lẫn tình hình kinh tế- xã hội trong nước

1.1.1.3 Phân loại:

Có rất nhiều căn cứ để phân loại nhưng sau đây tác giả chỉ xin trình bày cách phân loại ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài Căn cứ vào chức năng hoạt động và mục đích sử dụng đất tại Việt Nam, ta chia họ thành 3 loại:

 Tổ chức nước ngoài đến Việt Nam theo quan hệ ngoại giao, xã hội, không có mục đích kinh doanh như các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, các tổ chức phi chính phủ Đối với nhóm người này, quyền sử dụng đất và sở hữu nhà được quy định bởi Luật Quốc tế

 Tổ chức nước ngoài đến Việt Nam để đầu tư, có mục đích kinh doanh, được điều chỉnh bởi luật đầu tư Đây là nhóm người tuy bỏ ra nguồn tài chính để xây dựng nhà ở nhưng không nhằm vào việc sử dụng nó mà chuyển giao quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu này cho những đối tượng khác nhằm thu lợi nhuận Việc sở hữu nhà của những đối tượng này làm tăng sức cung cho thị trường bất động sản mà không tăng nguồn cầu Đây là những tác động tích cực đến thị trường đang thiếu hụt nhà ở như nước ta hiện nay

 Cá nhân nước ngoài cư trú, làm ăn, sinh sống tại Việt Nam Quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở của nhóm người này được pháp luật quy định hết sức chặt chẽ

vì ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường bất động sản, bởi lẽ mục đích chính của họ

là muốn sở hữu nhà ở ngay tại Việt Nam để phục vụ sinh hoạt

1.1.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1.1.2.1 Khái niệm

Khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được quy định khá rõ ràng, hoàn chỉnh cả trong những văn bản trước kia và hiện hành Theo khoản 3, Điều 3,

Luật Quốc tịch 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam

và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài Theo đó

“người gốc Việt Nam” được hiểu là người Việt Nam từng có quốc tịch Việt Nam mà

khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài 1 Cách định nghĩa trên của Luật Quốc tịch 2008 đã giới hạn nội hàm hơn so với Luật Quốc tịch 1998 trước đó Những người được thừa nhận có gốc Việt Nam chỉ khi họ từng có quốc tịch hoặc là con, cháu của người từng có quốc tịch Việt Nam mà quốc tịch đó được xác định theo nguyên tắc huyết thống, ngoài ra nếu xác định theo nguyên tắc lãnh thổ hoặc những trường hợp khác đều không được công nhận

Ta cần phân biệt hai khái niệm tuy khá giống nhau về câu chữ nhưng nội hàm

lại hoàn toàn khác nhau, rất dễ gây nhầm lẫn, đó là khái niệm “ người Việt Nam định

cư ở nước ngoài” và khái niệm “người Việt Nam ở nước ngoài” Tại Luật Quốc tịch

1998, ta có thể thấy tại khoản 3 Điều 2 quy định “ người Việt Nam ở nước ngoài”

cũng bao gồm các đối tượng là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam Điều

1

Xem Khoản 4, Điều 3, Luật Quốc tịch

khác biệt lại nằm ở chỗ, đây là danh từ không những dùng để chỉ những người thường trú mà còn bao hàm cả trường hợp tạm trú ở nước ngoài như đi du lịch, học

tập trong một thời gian nhất định Định nghĩa “ người Việt Nam ở nước ngoài” rộng hơn và bao hàm luôn cả “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Trên thực tế, chúng ta thường gọi “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” để chỉ chính xác những

người Việt Nam ở nước ngoài lâu dài và ổn định như được cấp Visa dài hạn theo diện định cư, có thẻ xanh hoặc thường trú nhân, hoặc đã xóa hộ khẩu ở Việt Nam vì

lý do đi xuất cảnh nước ngoài Cần nhận định rõ các đối tượng này để áp dụng chính sách cho hợp lý vì người Việt Nam tạm trú ở nước ngoài khi về Việt Nam sẽ được

sử dụng đất ở và sử dụng nhà ở theo quy định hiện hành như cá nhân trong nước, bởi

lẽ họ vẫn là công dân Việt Nam và xác định sẽ sinh sống ở Việt Nam lâu dài sau khi hoàn thành thời gian ở nước ngoài của mình, còn người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì hiện nay vẫn có chế định điều chỉnh riêng cho họ

Dù Luật Đất đai 2003 và những văn bản liên quan chưa đưa ra một quan điểm

nào thống nhất cách hiểu về “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” nhưng qua

cách việc liệt kê họ vào nhóm người sử dụng đất tại khoản 6, Điều 9, ta có thể rút ra

định nghĩa như sau: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt

Nam, người gốc Việt Nam hiện đang cư trú,làm ăn,sinh sống lâu dài ở nước ngoài

về Việt Nam để đầu tư,hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc

về sống ổn định tại Việt Nam

So với định nghĩa về “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong Luật Quốc

tịch, cách hiểu trong Luật Đất đai có điểm khác biệt Hai luật này cùng thừa nhận

đây là nhóm người bao gồm “ công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam” Tuy

nhiên, Luật Quốc tịch có phạm vi điều chỉnh rộng hơn vì bao hàm tất cả những đối tượng là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú ở nước ngoài Luật Đất đai lại khác, ngoài việc thỏa mãn những điều kiện trên của

Luật Quốc tịch, “ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật đất đai còn là những người có nhu cầu “ về đầu tư, hoạt động văn hóa,

hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam” Điều này

hoàn toàn phù hợp vì phạm vi điều chỉnh của hai Luật là khác nhau Luật Quốc tịch điều chỉnh mối quan hệ của công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam và Nhà nước nên dù ở bất cứ đâu thì mối quan hệ này vẫn không thay đổi Còn Luật Đất đai lại điều chỉnh về vấn đề sử dụng đất của người sử dụng đất nên chỉ khi người Việt Nam

định cư ở nước có nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam thì mới thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật này

1.1.2.2 Đặc điểm:

 Thứ nhất, họ phải là người có quốc tịch, từng có quốc tịch Việt Nam được

xác định theo nguyên tắc huyết thống và là người có cha mẹ, ông bà nội, ông bà ngoại là người có hoặc từng có quốc tịch Việt Nam Để xác định được những yếu tố này chúng ta đều phải căn cứ vào quốc tịch mà họ mang, đã từng mang hoặc ông bà, cha mẹ của họ từng có Điều này được chứng minh thông qua các loại giấy tờ có giá trị chứng minh người có quốc tịch Việt Nam, bao gồm: giấy khai sinh, trường hợp giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch của cha, mẹ; giấy chứng minh nhân dân; hộ chiếu Việt Nam; quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi 2

Nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam

về nguyên tắc họ vẫn là công dân Việt Nam, vẫn đang có mối liên hệ với Nhà nước Việt Nam và dĩ nhiên họ vẫn phải được tác động bởi những chính sách bảo hộ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của họ đồng thời thực hiện nghĩa vụ công dân đối với đất nước(Điều 6, Luật Quốc tịch) Hiện nay nhóm này đang được khuyến khích tăng lên

về số lượng Thay vì việc áp dụng cứng nhắc nguyên tắc một quốc tịch đã gây rất nhiều khó khăn và không thực tế, Luật quốc tịch được sử đổi cụ thể đã có những quy định sau đây:

 Nhà nước công nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam3

 Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc tịch

Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam Theo đó, người trở lại quốc tịch Việt Nam không phải thôi quốc tịch nước ngoài phải làm đơn và thuộc các trường hợp sau đây hoặc trong trường hợp đặc biệt, nếu được Chủ tịch nước cho phép ( Khoản

5, Điều 23, Luật Quốc tịch)

* Là vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ hoặc con đẻ của công dân Việt Nam

* Có công lao đặc biệt đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam

* Có lợi cho Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

* Chính phủ quy định cụ thể các điều kiện được trở lại quốc tịch Việt Nam

 Việc đăng ký giữ quốc tịch cũng được đề cập trong đạo luật trên Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch tính đến trước ngày 1/7/2009 thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam Và trong 5 năm kể từ thời điểm trên, họ phải đến đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước nơi người đó định cư để giữ quốc tịch Nếu không đăng ký thì sẽ mất quốc tịch Luật này chỉ áp dụng cho những trường hợp trước ngày 1 tháng 7 năm 2009, còn từ ngày này trở đi, người Việt Nam

ra nước ngoài ra nước ngoài định cư, nhập quốc tịch nước ngoài thì vẫn đương nhiên được giữ quốc tịch Việt Nam mà không phải đăng kí 4

Trong số hơn 3 triệu người Việt đang định cư ở nước ngoài, nhiều người vẫn muốn giữ quốc tịch Việt Nam Từ năm 1998 đến nay, đã có hơn 2.300 kiều bào xin đăng ký giữ quốc tịch5 Con số này sẽ tiếp tục tăng khi pháp luật đã có những điểm khuyến khích dành cho cộng đồng dân cư này Tuy vậy, thực tế ngày nay, thế hệ con cháu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đa phần là không có quốc tịch Việt Nam, nhưng họ vẫn có mong muốn phát triển sự nghiệp ở nước nhà Do đó, Luật Đất đai nói riêng và pháp luật Việt Nam nói chung cần có những sự khuyến khích nhất định cho cộng đồng dân cư này

 Thứ hai, những đối tượng này phải có dấu hiệu “ định cư ở nước ngoài”,

nghĩa là họ phải được cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài xác định là họ có đủ điều kiện định cư khi đã đáp ứng yêu cầu về thời gian cư trú ổn định, có công việc

4

Xem khoản 2, Điều 13, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008

5

Theo http://dantri.com.vn/c20/s20-263090/kieu-bao-dang-ki-giu-quoc-tich-viet-nam-tu-172009.htm

hợp pháp…và những điều kiện khác tùy theo pháp luật của từng nước như ở Hoa

Kỳ, việc thừa nhận này được thể hiện bằng việc cấp thẻ xanh cho đối tượng định cư, còn ở Úc thì là thẻ thường trú nhân Tuy nhiên, chúng ta cũng cần lưu ý những trường hợp xuất cảnh trái phép thì không thuộc đối tượng này Hiện nay, Nhà nước

ta chỉ công nhận cho những người cắt hộ khẩu tại Việt Nam với lý do xuất cảnh hợp pháp đi nước ngoài và những trường hợp tuy xuất cảnh trái phép trước kia nhưng nay đã nước Nhà nước sở tại công nhận cho định cư

 Ngoài ra, giống như người nước ngoài, khi sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thi họ phải tuân thủ tuyệt đối những quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này Tuy nhiên, nhân thân của họ, nhất là những người đã mang quốc tịch nước khác thì ngoài việc chấp hành các quy định của Việt Nam khi họ tiến hành về nước đầu tư, hay sinh sống , họ còn phải chịu sự tác động của pháp luật nước họ định cư ( hoặc nước họ là công dân), các điều ước quốc tế mà Nhà nước Việt Nam

đã kí kết hoặc tham gia

là quốc tịch Việt Nam ( Điều 4, Luật Quốc tịch 2008)

 Người gốc Việt Nam, nghĩa là họ đã từng mang quốc tịch Việt Nam nhưng hiện nay thì không còn nữa vì họ đã thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch một nước khác nhưng cũng có thể họ chưa nhập quốc tịch nước nào cả hoặc là người có huyết thống với những người có quốc tịch hoặc đã từng có quốc tịch Việt Nam Quan hệ huyết thống này chỉ được xác định trong phạm vi ba đời: cha mẹ ruột và ông bà nội, ông bà ngoại 6

6

Xem Thông tư 02/2005/TTLT-BKH-BTP-BNG-BCA

 Căn cứ vào mục đích về Việt Nam cư trú

 Để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh thu lợi nhuận, những đối tượng này sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đầu tư và được hưởng ưu đãi từ chính sách khuyến khích đầu tư Nhóm người này thường hoạt động dưới hình thức là cá nhân kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư 100% nước ngoài

 Để sinh sống, làm ăn lâu dài Nhóm này cần có quyền sử dụng đất và sở hữu nhà là để phục vụ nhu cầu ở của bản thân

1.1.3 Chính sách chung cho người nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

Như tại phần mở đầu tác giả đã khẳng định chính sách của Nhà nước Việt Nam giành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện nay đã

có những bước phát triển đáng kể, mở rộng quyền và đồng thời đề ra những chính sách hỗ trợ khuyến khích hợp lý cho từng thời kì tạo nên một môi trường pháp lý thuận lợi hơn rất nhiều cho các nhà đầu tư nước ngoài

Những chủ trương đúng đắn tại kì Đại hội Đảng khoá VI, quyết định sửa đổi Hiến pháp 1980 và cho ra đời Hiến pháp 1992 mở ra một cánh cửa mới, thông thoáng hơn rất nhiều so với những chính sách trước đó của chính quyền Cách mạng, xóa bỏ được những định kiến, tránh phân biệt đối xử và thể hiện được tinh thần đại đoàn kết dân tộc, cùng phấn đấu vì một tương lai tươi sáng Nhà nước ta khẳng định

“ xóa bỏ mặc cảm, định kiến, phân biệt đối xử về quá khứ, giai cấp, thành phần, xây dựng tinh thần cởi mở, tin cậy lẫn nhau, hướng tới tương lai” 7 luôn khuyến khích

và tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cam kết bảo hộ tính mạng và tài sản, quyền lợi và lợi ích chính đáng của họ theo pháp luật Việt Nam Thể hiện tư tưởng trên của Hiến pháp 1992, hàng loạt các đạo luật ra đời sau đó, có đối tượng điều chỉnh là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng theo khuynh hướng ấy

Luật Quốc tịch, ngay những điều đầu tiên đã đưa ra những khái niệm rõ ràng về hai chủ thể đặc biệt này để qua đó xác định quyền lợi và nghĩa vụ của họ Đặc biệt đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn giữ quốc tịch thì đây là căn cứ pháp lý đảm bảo mối liên hệ bền vững giữa họ và Nhà nước Việt Nam Xu hướng của pháp luật hiện nay cũng đang nới rộng những điều kiện

7

Xem Giáo trình Luật Đất đai - Trường Đại học Luật Hà Nội, 2007, trang 252

cho người nước ngoài được nhập quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam đã mất quốc tịch được trở lại quốc tịch Việt Nam Tại Luật này đã xác định rất rõ ràng chính sách dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó, đối với công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài thì sẽ được Nhà nước tạo điều kiện cho họ được hưởng các quyền công dân và thực hiện nghĩa vụ đối với Tổ quốc, còn người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cũng được khuyến khích và tạo điều kiện để họ giữ mối quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng đất nước

Những đối tượng này được Nhà nước Việt Nam hết sức quan tâm trong lĩnh vực đầu tư, đặc biệt là thông qua Luật Đầu tư 2005 Tại luật này đã xóa bỏ sự phân biệt người trong hay ngoài nước và gọi chung họ là nhà đầu tư8 Họ được quyền đầu

tư vào tất cả những lĩnh vực mà pháp luật không cấm, được tự chủ và hoạt động đầu

tư theo pháp luật Việt Nam9, đây là một điều khoản được xem là rất thoáng, và thực

sự đã mang lại một hành lang pháp lý minh bạch cho các chủ dự án Trong luật này

dành riêng hẳn một chương gọi là “ Bảo đảm đầu tư” ( chương II ) nhằm tăng

cường sự tin cậy của các nhà đầu tư về tính pháp lý an toàn của thị trường Việt Nam Bên cạnh đó, Luật này cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của những đối tượng này, thể hiện rõ chính sách ưu đãi và hỗ trợ đầu tư Tất cả những chế định này đã thể hiện nhất quán những quan điểm của Đảng và Nhà nước ta đối với chính sách dành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời kì hội nhập với nền kinh tế quy mô toàn thế giới

Từ sự khác biệt về mối quan hệ của hai loại chủ thể có yếu tố nước ngoài với Nhà nước Việt Nam dẫn đến sự khác biệt trong chính sách pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng, đặc biệt là việc sở hữu nhà ở Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được pháp luật xác định rõ những điều kiện được sở hữu nhà ngay trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở Những quy định này tiếp tục được quan tâm sửa đổi và gần đây nhất nó được thông qua với những quy định hết sức thông thoáng Ngược lại, việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài lại không được dễ dàng như vậy, cho đến khi Nghị quyết 19/2008/QH12 ra đời, họ mới chính thức được có quyền này Tuy nhiên, những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức thí điểm, giới hạn số lượng và điều kiện hơn nhiều so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trong thời kỳ mở cửa hội nhập Quốc tế, cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật và cải thiện môi trường đầu tư, Đảng và Nhà nước đang cố gắng tăng tính khuyến khích và thiện chí cho hệ thống pháp luật, mở rộng cánh cửa cho nhà đầu tư nước ngoài bên cạnh việc hạn chế những mặt trái của việc tác động từ cơ chế thị trường vào tình hình chung của xã hội Đây không phải là một việc dễ dàng mà đã, đang và sẽ gặp rất nhiều những phát sinh khôn lường xảy ra trong quá trình thực thi, các nhà làm luật của chúng ta cần có được một trình độ lập pháp cao hơn và nên học hỏi kinh nghiệm ở các nước khác, đặc biệt là những nước phương Tây như Ba Lan,

Na Uy , ở những nước này, người nước ngoài và Kiều bào của họ được sở hữu nhà rất dễ dàng giống như những chủ thể trong nước nhưng lại không gây ra những trở ngại nào cho sự phát triển chung cho xã hội

1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Đất ở là loại đất được xác định dùng vào mục đích xây dựng nhà để ở Do đó, hai quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở luôn gắn liền với nhau Thế nhưng nhà ở là loại tài sản có thể được xây tạo, bị chỉnh sửa, hoặc bị làm mất đi mà không gắn liền với sự thay đổi tương ứng của đất và dĩ nhiên nó không gắn liền với yếu tố chủ quyền quốc gia nên Nhà nước cho phép người dân được quyền sở hữu nó như những loại tài sản khác

1.2.1 Định nghĩa quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở

Quyền sử dụng đất: đây là một loại quyền về đất đai được Nhà nước trao quyền

cho những cá nhân, tổ chức nhất định trong xã hội thực hiện, do đó người sử dụng đất theo pháp luật đất đai không phải là chủ sở hữu mà chỉ là người được Nhà nước

công nhận quyền sử dụng đất Vì là một quyền phát sinh từ việc “ trao quyền” nên

người thực thi quyền sử dụng đất phải đáp ứng những yêu cầu nhất định của chủ sở hữu là Nhà nước, phục vụ cho mục đích sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Quyền

sử dụng đất có những đặc điểm rất riêng biệt xuất phát từ tính chất của đối tượng tài sản và mối quan hệ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất này

 Thứ nhất, người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng

đất đúng mục đích, đúng với quy hoạch của Nhà nước Vì đây là một quyền của Chủ

sở hữu nên khi được Chủ sở hữu cho phép thụ hưởng quyền này thì người sử dụng đất phải tuân thủ những phạm vi mà chủ sở hữu yêu cầu Qua phương thức khai thác tài nguyên đất này, người sử dụng đất đã thực thi được ý chí của Nhà nước, đưa những dự toán sử dụng đất đi vào thực tế Nhà nước là đại diện cho nhân dân quản

lý đất đai, gánh trọng trách phát huy nguồn tài nguyên theo hướng có lợi nhất cho của cả dân tộc, vì vậy việc tuân theo những kế hoạch, quy hoạch của Nhà nước trong quá trình sử dụng đất là trách nhiệm mà cũng chính là để bảo vệ quyền lợi cho người trực tiếp sử dụng đất và cộng đồng của họ

Thứ hai, bản thân người sử dụng đất không đồng thời là người sở hữu đất đai,

do đó, họ chỉ được xác lập quyền này trong một khoảng thời gian xác định mà Nhà nước đặt ra, gọi là thời hạn cho thuê đất hoặc thời hạn giao đất Mối quan hệ của Nhà nước và người sử dụng đất có thể được xác lập giống như một quan hệ hành chính, như việc giao đất không thu tiền sử dụng đất, hoặc cũng có thể mang dáng dấp của một mối quan hệ dân sự - tiền tệ thông thường như giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Tất cả những hình thức này đều được thực hiện theo những chu trình pháp luật khá rõ ràng và nghiêm túc nhằm đảm bảo quyền làm chủ rộng rãi trong nhân dân và phân phối đất hợp lý

 Thứ ba, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho những cá nhân, tổ chức trong

xã hội thông qua những hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất Bằng giấy chứng nhận này, Nhà nước mặc nhiên thừa nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức được ghi trong giấy và đảm bảo cho người đó được thực thi quyền sử dụng đất này một cách trọn vẹn theo pháp luật hiện hành

 Thứ tư, tại Điều 163, Bộ Luật Dân sự quy định, tài sản bao gồm “ vật, tiền,

giấy tờ có giá và các quyền tài sản”, điều này thừa nhận quyền sử dụng đất cũng được coi là một loại tài sản thuộc người sở hữu nó Chính vì vậy họ hoàn toàn có

quyền định đoạt quyền này, nghĩa là họ có thể được chuyển nhượng , cho thuê, tặng cho, để lại thừa kế…tuỳ theo ý chí của họ Thế nhưng việc chuyển dịch quyền này phải có sự chấp thuận của chủ sở hữu_ Nhà nước, thể hiện bằng việc họ phải xác lập những giao dịch dân sự hợp pháp và không trái với đạo đức truyền thống của dân tộc

Đất ở được sử dụng vào mục đích để ở nên sẽ tập trung phần đông người dân

sinh sống Đất này bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.Theo những quy định hiện hành, đây là một loại đất được quy định sử dụng vào mục đích phục vụ cho nhu cầu ăn ở và sinh hoạt của con người, bao gồm những loại đất được sử dụng

để xây dựng nhà ở và xây dựng những công trình trực tiếp phục vụ cho đời sống của

hộ gia đình trong cùng một thửa đất , phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Quyền sử dụng đất ở được hiểu là: quyền của người không phải chủ sở hữu

đất đai mà là người được Nhà nước cho phép chiếm hữu và sử dụng một diện tích đất cụ thể nhằm mục đích xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu ở và sinh hoạt của bản thân hoặc cho cộng đồng xã hội thông qua hoạt động bán hoặc cho thuê

1.2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở

Nhà ở có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, nó không chỉ là loại tài sản có giá trị lớn mà được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn và mặc, giúp chúng ta yên tâm tham gia lao động tạo ra của cải vật chất cho xã hội Do đó, Nhà nước_ cơ quan quyền lực có trách nhiệm quản lý và duy trì trật tự an toàn xã hội_ phải bảo vệ chủ quyền của họ trên chính nơi gắn liền với cuộc sống mưu sinh đó bằng những chế định pháp luật quy định những nguyên tắc cư xử trong lĩnh vực này công bằng và phù hợp

Nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 là “công trình xây dựng với

mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 1)

Nó là một loại bất động sản, gắn liền với đất và nhằm đáp ứng một nhu cầu tối cần thiết cho con người nên nó được Nhà nước hết sức quan tâm để đảm bảo bình ổn trong mọi mặt sinh hoạt của đời sống nhân dân Đầu tiên Nhà nước thừa nhận rộng rãi quyền được có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật, khẳng định quyền sở hữu của

những người đã thực hiện việc đầu tư tạo lập nhà ở, và đồng thời cam kết bảo hộ quyền sở hữu đó10 Đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì họ được Nhà nước Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu đối với hai loại nhà

ở đó là nhà ở dùng cho sinh hoạt và nhà ở thương mại dùng để cho thuê

Cũng như những quyền dân sự khác, quyền sở hữu nhà ở bao gồm quyền chiếm

hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với nhà ở của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chính vì vậy người đầu tư xây dựng cũng nhằm vào nhiều vào mục

đích thực hiện quyền khác nhau, từ đó pháp luật cũng phân ra hai hình thức phát triển nhà ở phù hợp với từng loại mục đích đó, bao gồm : phát triển nhà ở theo dự án

và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình,cá nhân11 Quyền sở hữu nhà ở đã được

Nhà nước bảo hộ bằng qui định sau : “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu

nhà ở của chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh-quốc phòng vì lợi ích Quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ

sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện cho họ tạo lập nhà ở”12

1.2.2 Vai trò của chính sách pháp luật về quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Đất đai và nhà ở luôn là những vấn đề then chốt nhất của xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến thể chế chính trị, tính chất kinh tế và tầm phát triển nhận thức của giai

đoạn đó Theo xu hướng mang tính quy luật và tất yếu, vai trò của chế định “quyền

sử dụng đất ở và sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài” ngày càng được khẳng định Ngày nay, chế định này giữ một vị trí cực

kì quan trọng trong việc thể hiện những quan điểm và chủ trương của Đảng và Nhà nước ta đối với những quan hệ có yếu tố nước ngoài Chính sách pháp luật là công

cụ giúp Nhà nước điều tiết và bình ổn xã hội, hướng những quan hệ phát sinh đi theo đúng khuynh hướng vạch định Từ đó, các quy định về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

cũng được ban hành nhằm vào những mục đích nhất định, mang ý nghĩa to lớn đối với công cuộc phát triển chung của đất nước

1.2.2.1 Thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói chung

Trong bối cảnh hiện nay của nước ta, việc ban hành một chính sách đất đai và nhà ở phù hợp cho bộ phận người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một vấn đề mang tính chiến lược Do đã tụt hậu khá xa so với sự phát triển chung của Thế giới, chúng ta phải thực hiện việc đón đầu công nghệ, tiếp thu và phát triển những tinh hoa nhân loại Để làm được những điều đó, trước hết chúng ta phải có nguồn lực đầu tư, có thể là tài chính, nhân lực hoặc khoa học kỹ thuật Nội lực trong nước tuy dồi dào nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ cho tiến trình “ Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa” đất nước Chúng ta phải biết tranh thủ tối đa mọi tiềm lực đến từ người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đây không phải là một nhận thức chủ quan mà nó đã được chứng minh trong thực tiễn của Việt Nam và các nước trên Thế giới Hầu hết các quốc gia phát triển đều đã xây dựng cho mình những chính sách đãi ngộ tối đa cho những đối tượng có yếu tố nước ngoài này Họ coi đó là những đối tác, và mối quan hệ luôn được đặt lên trên bàn để xem xét lợi ích cho nhau, theo đó, chính quốc gia mong muốn hợp tác sẽ có những chính sách phù hợp

Theo báo cáo nhanh về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nửa đầu năm cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng kí đầu tư vào Việt nam 8,87 tỉ đôla, bằng 22,6% so với cùng kì năm 2008 Theo ước tính, lượng vốn FDI giải ngân trong sáu tháng đầu năm nay đạt khoảng 4 tỉ đôla Mỹ, bằng 86% cùng kì năm ngoái Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính và suy thoái toàn cầu, những con số trên đã phản ánh sát thực tế và chấp nhận được Tuy nhiên, nhìn vào cơ cấu đầu tư ngành đã diễn ra trong những năm gần đây, ta có thể thấy rằng nguồn FDI đổ vào thị trường bất động sản bất chấp những hệ lụy của cơn khủng hoảng đang kéo dài Năm 2007, đầu tư bất động sản chiếm khoảng 25% tổng vốn đăng kí, con số này của năm 2008

là 36,8% và của sáu tháng đầu năm 2009 cũng hơn 60% tổng vốn đăng kí (tương đương 5,92 tỉ đô la Mỹ )13 Do đó, thị trường bất động sản chính là nhân tố quan trọng nhất góp phần tăng nhanh FDI vào nước ta Quỹ nhà ở cho người dân Việt Nam chưa được đáp ứng được nhu cầu, lại thêm chất lượng nhà ở không đạt tiêu

13

Theo http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/sukien/20665/

chuẩn, đây là những trở ngại rất lớn cho việc an cư lạc nghiệp cho người dân Để điều hòa được nguồn cung và cầu này cần rất nhiều nguồn lực về tài chính cũng như

về khoa học công nghệ Nguồn vốn nước ngoài chính là giải pháp hữu hiệu nhất cho thực tế chúng ta hiện nay

Nguồn lực này đến với Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào chính sách đất đai giành cho họ bởi đó là tư liệu đầu tiên mà họ cần để tạo lập nhà ở cho cá nhân hoặc làm chỗ đứng cho các công trình xây dựng Bên cạnh đó, Việt Nam đang phải đối diện với tình hình đóng băng bất động sản, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Việc quyền về đất ở, nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư được mở rộng, tạo điều kiện thực thi trên thực tế thì sẽ tạo ra một

sự kích thích cần có cho thị trường đang bị tê liệt hoạt động trở lại Đối tượng sở hữu ở đây là những căn hộ cao cấp, vốn rất khó giao dịch bởi ít người có khả năng tham gia, vì vậy sẽ có thêm một nguồn vốn lớn để kích thích hâm nóng thị trường Bên cạnh đó, khi những nhà đầu tư được quyền tạo lập cho mình một nơi ở lâu dài thay vì thuê nhà, sẽ tác động đến tâm lý của họ Họ sẽ mạnh dạn hơn trong việc lập

ra những dự án có quy mô lớn Thay vì trước đây những doanh nghiệp nước ngoài thường chỉ lập chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại Việt Nam nhưng bây giờ họ lập ra một công ty theo pháp luật Việt Nam để có thể hoạt động lâu dài Qua đó không những nguồn đầu tư được tăng cường theo hướng ổn định hơn mà còn rất thuận lợi cho công tác quản lý thị trường

1.2.2.2 Thực hiện các cam kết quốc tế và thể hiện thiện chí mong muốn hợp tác trong hòa bình, hữu nghị với các Quốc gia trên Thế giới

Hoà nhập vào xu hướng chung của Thế giới, Việt Nam đã thực sự có một chỗ đứng quan trọng trong cộng đồng Quốc tế Sau 11 năm đàm phán cam go, chúng ta

đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương Mại Thế Giới WTO - “ ngôi

nhà chung” lớn thứ hai Thế giới, sau Liên Hiệp Quốc Trước đó, chúng ta cũng đã

tìm được tiếng nói chung với rất nhiều quốc gia trong nhiều lĩnh vực khác nhau, đặc biệt, với Hiệp định thương mại Việt – Mỹ Đó là kết quả của một quá trình nỗ lực phấn đấu không ngừng từ một nước chủ trương “ bế quan toả cảng”, kinh tế tự cấp

tự túc để vươn thành một quốc gia hữu nghị và thân thiện với bạn bè năm châu

Với những cam kết đạt được từ những hiệp ước song phương và đa phương, Việt Nam có cơ hội mở rộng thị trường và được đối xử công bằng như các quốc gia

thành viên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển về mọi mặt của đất nước Tuy nhiên, là thành viên của WTO , cũng như các quốc gia thành viên, Việt Nam phải đảm bảo pháp luật nước mình phải phù hợp với những tiêu chuẩn chung mà mình đã

kí kết Do đó, các yêu cầu về tính thông thoáng và minh bạch trong các Hiệp định và thỏa thuận WTO đã trở thành tiêu chuẩn mà pháp luật Việt Nam cần phải đảm bảo Tương tự, Việt Nam cũng phải đảm bảo thực hiện những quy định này trong Hiệp định Thương mại Việt Nam- Hoa Kỳ và các thỏa thuận song phương hoặc đa phương khác mà Việt Nam đã kí kết Hiện nay, chúng ta vẫn chấp nhận là một nước

có nền kinh tế phi thị trường trong 12 năm Điều này gây trở ngại rất nhiều cho các hoạt động ngoại thương Vì vậy, một trong những nhiệm vụ lớn lao của chúng ta là hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo ra một môi trường pháp lý công bằng giữa Việt Nam và các quốc gia khác, bởi lẽ đây là cách hữu hiệu nhất giúp chúng ta chứng minh cho Thế giới thấy rằng tại Nhà nước Việt Nam luôn luôn khuyến khích và hỗ trợ cho các nhà đầu tư, không phân biệt là doanh nghiệp trong nước hay nước ngoài Nhìn bao quát tất cả những cam kết quốc tế chúng ta đã đạt được, hầu hết các quốc gia đều hướng tới sự công bằng, hợp tác, cùng nhau có lợi, từ lĩnh vực kinh tế đến chính trị cũng như bảo vệ môi trường toàn cầu Chế độ đãi ngộ quốc gia và chế độ tối huệ quốc là hai trong bốn nguyên tắc nền tảng của WTO và cũng được đề cập rất nhiều trong Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (Điều 7, Chương III, Điều 2 chương IV, Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ) Đây là những chế độ ưu đãi mà quốc gia cam kết đối xử không phân biệt, không kém thuận lợi hơn giữa các đối tác với nhau và giữa các đối tác nước ngoài với những doanh nghiệp trong nước.14 Với những sửa đổi đáng kể về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong thời gian gần đây, Đảng và Nhà nước ta

đã thể hiện mạnh mẽ quan điểm tạo những điều kiện tối ưu nhất có thể cho những chủ thể nước ngoài khi đến Việt Nam với những mục đích lâu dài Với chính sách này, quyền của người nước ngoài và người Việt Nam định cư được xích lại gần hơn với những chủ thể trong nước, nhất là khi họ thực hiện các dự án về nhà ở tại Việt Nam, các doanh nghiệp Việt Nam dần thoát ra khỏi sự bảo hộ về chính sách của Nhà nước Điều này có ý nghĩa rất lớn trong việc kiến tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh của một nền kinh tế thị trường thực sự cho các chủ thể Bên cạnh việc hoàn thiện pháp luật nhằm tạo ra những hiệu ứng khả thi cho nền kinh tế, với những thay đối

14

Theo Điều 3, Pháp lệnh đối xử tối huệ quốc và đối xử quốc gia trong thương mại quốc tế

tích cực như trên, Việt Nam còn thực hiện tốt những cam kết quốc tế về chế độ đãi ngộ quốc gia, đãi ngộ tối huệ quốc và thể hiện được những thiện chí hoà nhập, thân

ái

1.2.2.3 Thực hiện chính sách đại đoàn kết dân tộc Việt Nam

Ngoài ý nghĩa về kinh tế - chính trị to lớn, chế định quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở giành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn mang một ý nghĩa tinh thần hết sức sâu sắc Đối tượng tài sản của chế định này chính là đất ở và nhà ở, chính vì vậy, chủ thể của quan hệ này cũng là những người có nhu cầu được sử dụng đất ở và nhà ở, điều đó cũng có nghĩa là họ

có mong muốn được sinh sống lâu dài, gắn bó với đất nước và con người Việt Nam

Khi người nước ngoài đến Việt Nam và muốn được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam thì hiển nhiên họ đã có những dự định riêng cho mình Dù là những kế hoạch kinh doanh hay văn hoá, từ thiện, thì đều là những hoạt động luôn nhận được sự khuyến khích và trân trọng từ Nhà nước Việt Nam Nhận thức được những điều trên, chính sách đất đai đã có những quy định tiến bộ giành riêng cho họ, thắt chặt tình đoàn kết năm châu, chứng tỏ với cả thế giới thấy rằng: Việt Nam thực

sự là một đất nước thân thiện và hoà bình, sẵn sàng chào đón bất cứ cư dân từ khắp nơi, dù quốc gia họ mang quốc tịch có đặt quan hệ ngoại giao với Việt Nam hay không

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, những đứa con tha hương của đất Việt, chế định này lại càng thể hiện rõ nét tình cảm bền chặt không gì có thể phủ

nhận được Đai biểu Quốc Hội Nguyễn Ngọc Hào phát biểu: “ Nếu thừa nhận 3 triệu

người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận thì không nên có sự phân biệt, không được hạn chế quyền lợi của họ”15 Quan niệm “ lá rơi về cội” đã ăn sâu vào trong

tìêm thức của mỗi con người Việt Nam, do vậy mong muốn được quay về quê hương định cư lâu dài hoặc góp sức vào phát triển kinh tế nước nhà là những mong muốn hết sức chính đáng Ba triệu người Việt Nam làm ăn sinh sống ở hơn 110 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó có đến 70% vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và 30% là người gốc Việt Nam Con số trở về Việt Nam là không ngừng gia tăng thế nhưng sau ba năm triển khai Luật Nhà ở chỉ mới có 140 trường hợp được

15

Theo http://batdongsan.com.vn/noi-rong-quyen-so-huu-nha-cua-viet-kieu_news_11413.html

công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở 16 Chính vì vậy, khi quyền của họ đối với đất đai được pháp luật ghi nhận đã thể hiện được sự chào đón và cả sự khoan dung, xoá

bỏ định kiến của Nhà nước ta đối với bộ phận dân cư này Tình đại đoàn kết dân tộc được khẳng định và dâng cao hơn trong thời kỳ đổi mới đất nước là một chính sách tốt đẹp và tiến bộ của Đảng và Nhà nước Việt Nam

Tóm lại, chính sách đất ở và nhà ở giành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thi hành những năm qua thực sự mang lại nhiều ý nghĩa thiết thực to lớn, góp phần đưa nền kinh tế đất nước vươn lên một tầm cao mới Chúng ta cần phải xác định rõ ràng hơn nữa những hoạch định mới trong tương lai, phát huy tối đa hiệu quả của pháp luật đối với những bước đi chung của cả dân tộc, đặc biệt là đối với những đối tượng có yếu tố nước ngoài, khi mà họ đã, đang và

sẽ hứa hẹn mang lại cho ta rất nhiều thuận lợi Đây là một thử thách đối với các nhà làm luật khi họ phải thực sự hài hoà giữa nhiều yếu tố xen lẫn chính trị, kinh tế và xã hội

1.3 Quá trình hình thành và phát triển chế định về quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

Nội dung quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là một nội dung mới trong pháp luật Việt Nam trong thời kì hiện đại Bởi lẽ đây là một quan hệ xã hội ảnh hưởng rất nhiều đến nền chính trị - kinh tế của đất nước, thế nên Nhà nước Việt Nam ngay từ đầu đã thể hiện rất rõ quan điểm của mình đối với vấn đề này thông qua những văn bản quy phạm pháp luật do mình ban ra Thế nhưng, quan điểm này không phải thống nhất trong suốt quá trình quản lý đất nước mà nó có những chuyển biến theo hướng ngày càng tích cực và phù hợp hơn khi thực tế đã dần có những thay đổi theo hướng có lợi cho sự phát triển của đất nước Việt Nam Chúng ta có thể chia ra 3 giai đoạn cụ thể thông qua những mốc thời gian quan trọng của lịch sử:

_ Giai đoạn từ trước năm 1993

_ Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

16

Theo http://www.landtoday.net/vn/tintuc/17971/index.aspx

_ Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993

Điều 21, Hiến pháp năm 1980 khẳng định “ Nhà nước giữ độc quyền ngoại

thương và mọi kinh tế khác với nước ngoài” cho thấy lối quản lý tập trung bao cấp

nay lại được các nhà lãnh đạo đất nước áp dụng triệt để Một phần vì kinh nghiệm quản lý non trẻ, thiếu kiến thức, một phần cũng vì vẫn còn giữ nhiều định kiến đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Sự phát triển ngoại thương bị hạn chế và đặt dưới sự kiểm soát hết sức chặt chẽ của Nhà nước do đó vấn đề quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giai đoạn này hầu như không được lưu

ý đến trong những văn bản pháp luật nào, có chăng cũng là những quy định sơ sài cho những đối tượng là cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và các tổ chức kinh tế hợp tác với chính phủ ta, tất cả những quy định này sẽ được Hội đồng Bộ trưởng nước Việt Nam quyết định dựa trên quan hệ hợp tác quốc tế giữa Việt Nam với những nước cụ thể trong các điều ước quốc tế mà Việt Nam kí kết hoặc phê chuẩn

Tại Đại hội năm 1986, Đảng ta đã đề ra phương hướng: “ Trong những năm

tới, một mặt, chúng ta phấn đấu có tích luỹ và tăng dần tích luỹ từ nội bộ nền kinh tế

để tăng thêm vốn đầu tư; mặt khác, hết sức tranh thủ và sử dụng có hiệu quả vốn bên ngoài,”17 Để đạt được mục tiêu trên, một trong những nhiệm vụ của chúng ta là phải thực hiện việc thay đổi chính sách đất đai, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho việc đầu tư của họ trên đất nước chúng ta

1.3.1.1 Lĩnh vực đất đai

Sự ra đời của Luật Đất đai 1987 do Quốc hội khoá VIII thống nhất thông qua

ngày 29/12/1987 đã đánh dấu một bước phát triển quan trọng trong tiến trình lập pháp của ta Lần đầu tiên trong lịch sử, chế định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tai Việt Nam được quy định ở mộ chương riêng Tuy nhiên, những điều luật này chỉ dừng ở mức chung chung và hình thức Cụ thể, tại điều 50 chỉ nêu

: “Việc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên

doanh, hợp tác của Việt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng Bộ trưởng

17

Theo Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI ( 15-18/12/1986)

nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định” Chính vì vậy, những chủ thể

là tổ chức, cá nhân nước ngoài lại phải chờ đợi văn bản hướng dẫn kế nhưng Nghị

định số 30/HĐCP ra đời ngày 23/3/1989 cũng bỏ sót nhiều vấn đề như mức tối đa

của thời hạn giao đất, căn cứ giao đất cho xí nghiệp liên doanh vẫn còn bỏ ngỏ

Cùng ra đời với Luật Đất đai là Luật Đầu tư nước ngoài, Điều 29 : “ Xí

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng sử dụng đất đai, mặt nước, mặt biển của Việt Nam thì phải trả tiền thuê”

Dù hai văn bản được thông qua gần như là cùng một thời điểm nhưng đã vấp phải những mâu thuẫn vô lý, Luật Đất đai 1987 chỉ giành cho tổ chức, cá nhân nước

ngoài được sử dụng đất dưới một hình thức duy nhất đó là “ giao đất” thì Luật Đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam lại đề cập tới vấn đề “ tiền thuê đất”, nghĩa là thừa nhận

thêm một hình thức sử dụng đất nữa là “thuê đất” Đây được coi là một tư tưởng tiến

bộ hơn nhiều so với trước khi chúng ta đã nghĩ đến việc sử dụng đất đai như một tài sản sinh lợi chứ không dừng lại ở cơ chế “ xin - cho” Tuy nhiên ở văn bản này, dù

đã được hướng dẫn thi hành trong Nghị định 139/HĐBT nhưng vẫn không quy định

về thời hạn thuê đất, điều này dẫn đến những vướng mắc trong thực tế

Những quy định về quyền sử dụng đất đai của người nước ngoài trong thời kì này đã đạt được những thành quả như sự mong đợi Chúng ta đã phân định được hai loại chủ thể sử dụng đất với hai mục đích khác nhau, đó là : chức năng ngoại giao và kinh doanh, qua đó, đưa ra căn cứ phù hợp cho từng đối tượng khi tiến hành cho thuê đất, giao đất Đặc biệt, bằng quy định đưa giá trị khu đất vào phần vốn góp của phía Việt Nam trong xí nghiệp liên doanh, chúng ta đã thực sự ý thức được rằng đất đai là một tài sản có giá, có thể đem ra kinh doanh, hơn thế nữa chúng ta đã hướng cho hoạt động đầu tư của những tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng cộng tác với phía Việt Nam thành lập xí nghiệp liên doanh Tiền thuê đất được điều chỉnh dần

hoàn thiện rất nhiều qua Quyết định 210a- TC/VP và Thông tư số 51TC/ TCT Đây là

một hướng đi đúng đắn và phù hợp, vì khi thực hiện việc liên doanh này chúng ta sẽ học hỏi được rất nhiều điều từ phía đối tác, mặt khác, đất nước ta đang rất khủng hoảng về tiền tệ nên việc sử dụng quyền sử dụng đất làm vốn đầu tư sẽ giảm bớt chi phí đầu vào cho phía Việt Nam, hơn nữa, chúng ta sẽ vẫn là chủ sử dụng đất và đồng thời phía nước ngoài sẽ có được những điều kiện thuận lợi về đất đai trong hoạt động sản xuất kinh doanh như mặt bằng, nơi đặt công xưởng

1.3.1.2 Lĩnh vực nhà ở

Trong giai đoạn này, Nhà nước cũng đã ban hành Pháp Lệnh Nhà ở 1991, đây

là căn cứ pháp lý cao nhất và khá rõ ràng cho vấn đề quyền sở hữu nhà ở cho các đối tượng trong và ngoài nước Tại Điều 4 chúng ta thừa nhận cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được đầu tư kinh doanh nhà ở, để phù hợp với quy định này, đồng thời, ở Điều 16 của pháp lệnh cũng cho người nước ngoài trong thời gian họ tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam được sở hữu nhà ở, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam kí kết hoặc tham gia không có quy định khác Có thể nói đây là lần đầu tiên sau khi đất nước thống nhất và thành lập Nhà nước mới, trong một văn bản chính thức, chúng ta đã cho phép người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được những quyền cơ bản về nhà ở Pháp lệnh này được xem là một dấu hiệu lạc quan nhất nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài, đáp ứng được phần nào mong muốn của họ

về một môi trường pháp lý thuận lợi và dễ dàng Thế nhưng, pháp lệnh này chỉ dừng lại ở việc mang lại những quyền trên lý thuyết chứ thực tế vẫn chưa làm được nhiều như họ đã hi vọng

Nhìn chung, những quy định pháp vào thời kì này đã bắt đầu quan tâm đến vấn

đề sử dụng đất của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thực sự có những tác động tích cực đến môi trường đầu tư, mang lại những thành tựu nhất định cho tiến trình phát triển Bên cạnh đó, chúng ta cần phải thừa nhận những yếu kém và sai sót vẫn còn tồn tại trong những chính sách đó.Người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có vị trí pháp lý bình đẳng như những chủ đầu tư trong nước Dù đã được ưu ái hơn rất nhiều nhưng quan hệ của những chủ thể này với Nhà nước vẫn mang đậm tính chất là một quan hệ hành chính, mặc

dù họ phải trả tiền thuê đất để có được quyền sử dụng đất Cách quy định như trên được xem đó là việc hé mở còn nhiều e ngại và mang tính phòng ngừa cao, biểu hiện

kỹ thuật lập pháp chưa cao lúc bấy giờ, dùng sự khắt khe và giành những khoản lợi ích về mình nhằm tránh sự lạm dụng của phía nước ngoài mà không đưa ra được những khuôn khổ pháp lý mang tính khoa học Chính vì vậy, dù đã có sự quan tâm của Nhà nước nhưng chính sách trên cũng không được đánh giá cao

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

1.3.2.1 Lĩnh vực đất đai

Tiếp thu điểm tiến bộ của văn bản cũ, Luật Đất đai 1993 cũng dành riêng một

chương để quy định cho vấn đề quyền sử dụng đất của người nước ngoài và người

Việt Nam định cư ở nước ngoài ( Chương V, từ điều 80 đến điều 84) Ngay tại điều

80, Luật này đã khẳng định các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở Việt Nam dưới một hình thức duy nhất, đó là thuê đất, khác với sự nhập nhằng trước kia giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư

Để luật này thực thi trên thực tế, hàng loạt những văn bản mới được ban hành

theo đúng tinh thần của luật đất đai 1993 Cụ thể, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ

của tổ chức,cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam được Uỷ ban thường vụ

Quốc hội thông qua ngày 14 tháng 10 năm 1994, và sau đó Chính phủ cũng thể hiện

sự quan tâm của mình bằng Nghị định hướng dẫn vấn đề này mang số hiệu 11/CP được ban hành vào ngày 24/01/1995 Ở hai văn bản này đã giải quyết được những vấn đề cơ bản đối với việc thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tai Việt Nam

Cụ thể, tại đây, chúng ta có thể khoanh vùng đựơc những đối tượng được thuê đất; các quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia vào quan hệ này ( chương II, chương III pháp lệnh ) Đặc biệt là những quy định về hợp đồng thuê đất, cần nói thêm rằng, đây chính là một chế định mới trong pháp luật đất đai hiện hành, nó xoá bỏ cơ chế hành chính khắt khe trước đây, khi mà quan hệ này chỉ mang tính chất một chiều Giờ đây, với hợp đồng thuê đất, sự bình đẳng trong mối quan hệ này được nâng lên một tầm cao hơn

Về thủ tục cho thuê đất lại gặp một số vướng mắc và chậm trễ làm cho tiến trình thực thi Pháp lệnh trên trở nên khó khăn Cụ thể, mãi đến ngày 28/12/1994,

Chính phủ mới ban hành Nghị định 191/CP quy định việc thẩm định cho thuê đất,

tuy nhiên lại rất mơ hồ “ việc xét cho thuê đất thực hiện dự án được tiến hành cùng với việc thẩm định dự án” Sau đó các nhà đầu tư lại phải chờ đến những văn bản

tiếp theo để được hướng dẫn rõ ràng hơn Thông tư số 1124/TT- ĐC ngày

08/9/1995 và thông tư 679/TT- ĐC ngày 12/5/1997 đã có những quy định rất cụ thể

chi tiết, điều này đa giúp các nhà đầu tư có được những thuận lợi đáng kể, nhanh chóng giải quyết được những vấn đề về chính sách và thực hiện dự án của mình

Thêm nữa, gía thuê đất lại là một vấn đề đáng chú ý và được cẩn trọng xem xét trong giai đoạn này bởi lẽ nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiến trình đầu tư, sự cân nhắc lợi nhuận cùng các khoản chi trong quá trình kinh doanh Ngày 03/7/1993, Bộ tài

chính đã ban hành thông tư 50/TC-TCĐN, tuy không có sự khác biệt nhiều với văn

bản mà nó thay thế (thông tư TT51/TC-TCĐN), nhưng nó đã có được sự điều chỉnh theo hướng tích cực, tạo ra sự hợp lý hơn cùng với những biến chuyển của thực tế về mức tiền thuê đất tối thiểu ở mỗi loại đô thị, kết hợp với những yếu tố khác như hệ

số địa điểm, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề xác định trên cơ sở mục tiêu hoạt động chính của dự án hay tiền thuê đất ở những vùng không phải là đô thị Tại

Quyết định 179-1998/QĐ-TTg xuất hiện những quy định hết sức chặt chẽ và cụ thể,

bao gồm hàng loạt các vấn đề như đối tượng phải nộp hoặc không phải nộp tiền thuê đất, giá thuê đất, cách tính, thẩm quyền xác định giá thuê đất, thời điểm tính tiền thuê đất… Có được cơ sở pháp lý vững chắc nên những nhà đầu tư nước ngoài đã mạnh dạn tăng cường lượng vốn vào Việt Nam mặc dù bối cảnh kinh tế thế giới có rất nhiều biến động đáng lo ngại

Riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chính sách đất đai đã bắt đầu cho thấy sự bất cập cuả mình khi Luật Khuyến khích đầu tư trong nước được sửa đổi bởi Nghị định của Chính phủ số 51/1999/NĐ-CP Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền lựa chọn áp dụng luật này hoặc luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho dự án đầu tư của mình Vấn đề nảy sinh khi các chủ thể này chọn Luật Khuyến khích đầu tư trong nước để làm căn cứ pháp lý để thực thi thì cũng sẽ được coi như là một chủ thể kinh doanh trong nước theo Luật doanh nghiệp hoặc luật hợp tác xã Những quy định tại pháp luật đất đai sẽ làm mất đi tính cân bằng giữa những chủ thể đều được coi là doanh nghiệp quốc nội như trên

1.3.2.2 Lĩnh vực nhà ở

Pháp luật về nhà ở cũng được thay đổi cho phù hợp với tình hình nhận thức

mới và thực sự đã có những tín hiệu đáng hoan nghênh Chính phủ đã cho ra đời

cùng lúc hai Nghị định vào ngày 05/7/1994: Nghị định 60-CP về quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61/1994/NĐ-CP về mua bán kinh doanh nhà ở Tại Điều 18, 19 Nghị định 60/1994 và Điều 18, 19 Nghị định 61/1994

đều cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư ở Việt Nam, và họ có thể được mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh Đối với người nước ngoài định cư ở nước ngoài thì họ lại bị giới hạn hơn, cụ thể họ chỉ được mua một nhà ở của các doanh nghiệp Nhà nước chuyên kinh doanh nhà ở của Việt Nam dùng vào việc để ở cho cá nhân và những người trong gia đình, còn việc tạo lập nhà trên đất thuê hoặc thừa kế nhà ở thì chỉ được sở hữu để bán hoặc cho thuê Tuy nhiên vì nhà ở là một loại tài sản có giá trị cao nhưng những quy định trên lại chưa có được hướng dẫn tích cực, cụ thể dẫn đến

sự mơ hồ trong việc thực thi, cả đối với cơ quan chức năng lẫn người có quyền, chính vì thế nên số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở còn

rất hạn chế và những điều tiến bộ trên của hai văn bản chỉ được vạch ra trên giấy tờ

mà không thể thi hành trên thực tế

Luật Đất đai 1993 được sửa đổi vào năm 2001 đã tạo ra những hi vọng mới của

các nhà đầu tư , và Nghị định 81/2001/NĐ-CP được Chính phủ ban hành thực sự đã

đáp ứng được sự mong mỏi đó Ngay tại Điều 1, Nghị định đã gây sự chú ý cho tất

cả những đối tượng có liên quan bằng hàng loạt những vấn đề nóng hổi và cấp thiết được liệt kê như : đối tượng, điều kiện, thủ tục mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi họ mua nhà ở Để có được sự thống nhất trong cách hiều của pháp luật về đối tượng

đặc biệt này, điều 2 đã đưa ra khái niệm tổng quát và khá đầy đủ về “ người Việt

Nam định cư ở nước ngoài”, tránh được sự mâu thuẫn, chồng chéo gây nhiều phiền

hà như những văn bản trước đây Điều 3 và điều 5 đã quy định một cách khá chi tiết

về đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam mà sau này Nghị định 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 2005 đã tiếp tục kế thừa

Như chúng ta đã xác định, hầu hết người nước ngoài và người Việt Nam định

cư ở nước ngoài khi về Việt Nam đều mang theo ý định thực hiện các dự án cho công việc làm ăn kinh doanh của mình Quỹ nhà của chúng ta hiện giờ không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, nhất là những căn hộ cao cấp, đầy đủ tiện nghi Chúng ta cần một lượng vốn rất lớn để hoàn thành những yêu cầu chính đáng này Hơn nữa, khi cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện việc kinh doanh nhà ở, chúng

ta cũng thu về được trong ngân sách Nhà nước một khoản thuế không nhỏ Nghị

định 71/ 2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, tại đây

người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đựơc sự khuyến khích và ưu đãi rất lớn từ Việt Nam như tại điều 3, họ đã được thừa nhận là những đối tượng thuộc diện được tạo điều kiện bên cạnh những doanh nghiệp trong nước,

được “ tạo điều kiện và ưu đãi đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

tham gia xây dựng nhà ở để bán và cho thuê”, theo đó họ được tạo điều kiện về đất

đai, ưu tiên về tiền thuê đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp, việc gia hạn thời gian đầu tư Có được những căn cứ pháp lý vững chắc này, các tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thực sự mạnh dạn trong việc đầu

tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Pháp luật là một hiện tượng xã hội, chính vì vậy nó cũng phải tuân theo các quy luật của xã hội Một cái mới tiến bộ ra đời là kết quả của một quá trình tích luỹ lâu dài những bước thử nghiệm, dò đường tìm kiếm Luật Đất đai 2003 bên cạnh việc kế thừa những ưu điểm tiến bộ, Luật cũng có những sửa đổi cho phù hợp hơn với tình hình kinh tế_ xã hội thời đại mới, nhất là lúc chúng ta đang muốn chứng tỏ với cả thế giới rằng chúng ta thực sự có một nền kinh tế mang tính chất thị trường - cạnh tranh, chúng ta thực sự muốn chào đón các nhà đầu tư nước ngoài và hứa hẹn một hành lang pháp lý an toàn và thuận lợi

Luật Đất đai 2003 không quy định thành một chương riêng như Luật Đất đai

1987 và Luật Đất đai 1993, mà lồng ghép cho đối tượng này nằm xen kẻ cùng với

những đối tượng khác trong Chương IV “ Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất” Giờ đây không còn việc điều chỉnh riêng giành cho họ mà thay vào đó họ được

xếp cân bằng với những đối tượng sử dụng đất trong nước Ta có thể nói như vậy, vì bên cạnh những quy định chung ( Mục 1), những quy định điều chỉnh riêng cho họ tại mục 4 cũng chỉ xem là một số vấn đề cần lưu ý riêng, điều này cũng có quy định cho các chủ thể khác ở trong nước như tổ chức sử dụng đất ( Mục 2); hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất ( Mục 3) Điều này hoàn toàn phù hợp khi

chính ở Điều 9, luật này đã xếp họ vào chung một nhóm với tên gọi chung là “ người

sử dụng đất” Đồng thời, cũng làm giảm bớt sự công kềnh của hệ thống pháp luật

một cách không cần thiết Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết

Luật đất đai ra đời vào ngày 29-10-2004 , điều chỉnh rất kịp thời những điểm còn

chung chung chưa rõ của Luật này như vấn đề quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài khi thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán(điều 81 và điều 101); hoặc quyền hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất ở thị trượng bất động sản (điều 60)

Nhìn chung pháp luật đã có nhiều sự ưu đãi dành cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thể hiện rõ nhất là sự ra đời của Nghị Quyết

19/2008/NQ-QH12 về vấn đề thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở

tại Việt Nam và thông qua dự án sửa đổi hai điều của Luật Đất đai và Luật Nhà ở

Họ nhận được những quyền này và đồng thời phải cam kết thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước Việt Nam Không những vậy chúng ta còn mở rộng quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho họ Cụ thể họ